某房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷及產(chǎn)品力策劃報(bào)告

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1、合肥金大陸項(xiàng)目營(yíng)銷及產(chǎn)品力策劃報(bào)告 我們不僅僅是在賣房子， 而是在推銷一種時(shí)代現(xiàn)象，傳播一種時(shí)代趨向。 這是一種銜接時(shí)代與未來，處在經(jīng)濟(jì)與文化邊界的時(shí)代現(xiàn)象，一種綜合的經(jīng)濟(jì)文化和時(shí)尚生活的趨向。 本項(xiàng)目從規(guī)模來說是屬于小樓盤性質(zhì)，但我們要做到規(guī)模雖小，聲音卻不小的現(xiàn)象，即所謂“小樓盤要大聲說話”，達(dá)到以小博大的市場(chǎng)效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)迅速銷售的目的。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 一、 項(xiàng)目目開發(fā)理念 二、目標(biāo)消費(fèi)群生活形態(tài)分析 三、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 四、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 五、項(xiàng)目命名 第二部分 總體規(guī)劃建議 第三部分 建筑設(shè)計(jì)建議 第四

2、部分 園林設(shè)計(jì)建議 第五部分 戶型設(shè)計(jì)建議 第六部分 服務(wù)體系及配套設(shè)施建議 第一部分 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì) 一、 項(xiàng)目目開發(fā)理念 （一）合肥房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)影響 1、合肥房地產(chǎn)現(xiàn)象 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)樓盤整體風(fēng)格都是采用一種“大開大合”式的風(fēng)格，它追求一種大氣的感覺，這就要求它有比較大的占地面積，才能對(duì)它所追求的風(fēng)格有一個(gè)充分的展示。而在合肥一些占地面積在幾十畝的小型樓盤，而它們沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，導(dǎo)致項(xiàng)目綜合素質(zhì)相對(duì)較低。 2、合肥房產(chǎn)升級(jí)的產(chǎn)品 從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)來看，住宅業(yè)已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個(gè)單純居住的概念到社區(qū)的概念。市場(chǎng)需求的不再是具有單一功

3、能的產(chǎn)品，而是符合人居環(huán)境的理想、可持續(xù)性的居所。本項(xiàng)目出現(xiàn)，是區(qū)別于現(xiàn)有市場(chǎng)而開創(chuàng)的一種新型房地產(chǎn)發(fā)展模式。 3、產(chǎn)品整體素質(zhì)決定一切 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展期。市場(chǎng)上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點(diǎn)和亮點(diǎn)的產(chǎn)品，占據(jù)目前市場(chǎng)相當(dāng)?shù)牡匚弧ｋS著房地產(chǎn)進(jìn)一步趨向成熟，市場(chǎng)的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來愈快，每一個(gè)項(xiàng)目的賣點(diǎn)也層出不窮。事實(shí)證明：?jiǎn)慰恳粋€(gè)概念或者一個(gè)賣點(diǎn)一招致勝的時(shí)代已經(jīng)過去。能夠真正地受到市場(chǎng)歡迎，買家追捧的物業(yè)應(yīng)該是項(xiàng)目整體素質(zhì)的超越。因此，本項(xiàng)目必須是整體素質(zhì)的超越，同時(shí)又具有鮮明的賣點(diǎn)，二者合一形成強(qiáng)有力的產(chǎn)品力來支持產(chǎn)品的形象力。 （二）項(xiàng)目本身因素的影響 1、 地段自身地段

4、、周邊配套、面積、形狀的影響 （1）項(xiàng)目處于合肥市最新的開發(fā)區(qū)，鄰瑤海高尚住宅區(qū)，周邊好美家、定文裝飾廣場(chǎng)、醫(yī)院、超市、生活市場(chǎng)具有，生活交通相對(duì)便利。是具有開發(fā)相當(dāng)發(fā)展?jié)摿Φ男滦臀飿I(yè)產(chǎn)品的區(qū)域條件。 （2）但我們也應(yīng)看到，項(xiàng)目所處的具體位置是在與成熟住宅區(qū)相隔一條張得路。目前項(xiàng)目所處地塊的配套設(shè)施還未體現(xiàn)，呈現(xiàn)于世的還是一片臟亂差現(xiàn)象。這將在項(xiàng)目前期照成消費(fèi)者對(duì)生活環(huán)境懷疑的態(tài)度。 （3）項(xiàng)目占地20畝，地形呈L形，由于地塊自身面積及形狀的因素，決定了項(xiàng)目不可能采用的“大開大合”式的一種風(fēng)格。轉(zhuǎn)而可根據(jù)地塊本身的特征，把它的園林作的精致、作細(xì)、注意每一個(gè)細(xì)節(jié)，使“每一個(gè)角落都令人陶醉的

5、不同景色”。 2、項(xiàng)目的全面領(lǐng)先型策略 項(xiàng)目能夠成為瑤海區(qū)同地段的標(biāo)志性、升級(jí)換代的產(chǎn)品，其主要的一點(diǎn)是產(chǎn)品的整體素質(zhì)必須全面領(lǐng)先。與周邊其他樓盤相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)，同時(shí)保持產(chǎn)品的適度超前，又能夠迎合市場(chǎng)，走在市場(chǎng)的前面。 項(xiàng)目不僅僅是為了尋找產(chǎn)品差異化，而是全面領(lǐng)先的策略，保證產(chǎn)品創(chuàng)新而又能得到市場(chǎng)的認(rèn)同。 3、符合目標(biāo)消費(fèi)群需求 據(jù)市調(diào)，市場(chǎng)有一批相對(duì)年青的購(gòu)買群（25—35歲），需要購(gòu)買價(jià)位在20—25萬(wàn)的住宅，是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)未能給予充分滿足的。 從央行透露的消息可知，國(guó)家越來越鼓勵(lì)人們首次置業(yè)，而對(duì)二次置業(yè)及投資者在按揭的比例及利息上均可能出臺(tái)具有一定限

6、制性的政策。順應(yīng)這一趨勢(shì)，本項(xiàng)目可以從首次置業(yè)的消費(fèi)者著手，滿足這一消費(fèi)群體的需求。 二、目標(biāo)消費(fèi)群生活形態(tài)分析 針對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)理念及合肥本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求為前提，在對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群的分析中，通過以下的目標(biāo)消費(fèi)群模式可以更清楚了解項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群的明確位置。 46—55 36—45 收入水平 高 低 中 25—35 如上圖所示，設(shè)收入水平指標(biāo)，按低、中、高三個(gè)水平層次，以及三個(gè)年齡層25—35歲、36—45歲、46—55歲，陰影部分為本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。 由圖可見，項(xiàng)目的消費(fèi)群由以下組群構(gòu)成：

7、 25—35歲中等收入的消費(fèi)階層。 A、目標(biāo)客戶群特征分析： （A）收入水平： 以平均面積100平方米、2300-2500元/m2、八成三十年按揭計(jì)算，銀行按揭月供款將近1100元，按一般規(guī)律，月供款約占家庭月收入的三分之一至一半以上，因此目標(biāo)消費(fèi)者的家庭月收入應(yīng)在2200元—3300元左右。 （B）職業(yè)類型： 如上所述，目標(biāo)客戶群的家庭月收入為每月2200元以上，即年收入在3萬(wàn)元以上的人群，以此推算能達(dá)到此階層的人士應(yīng)有以下幾種為主： ·本地及來自外地的個(gè)體商戶； ·私營(yíng)企業(yè)白領(lǐng)； ·專業(yè)技能人士（醫(yī)生、教師、技術(shù)人員等）； ·政府公務(wù)

8、員； ·效益較好的企事業(yè)單位職員； ·投資用途的人士。 （C）區(qū)域構(gòu)成： 根據(jù)客戶居住及工作的區(qū)域分布情況分析得出，首期為項(xiàng)目地塊周邊的原居民為主，隨后以本項(xiàng)目所在地為中心向周邊地區(qū)輻射。 （D）年齡層次： 主力消費(fèi)群體年齡段應(yīng)在25—35歲之間，可稱之為七十年代出生的一代。 （E）文化水平： 文化水平較高，一般都具有大專以上學(xué)歷，其中不乏有一定的本科學(xué)歷及研究生。 （F）家庭組成形態(tài)： 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，孩子年齡應(yīng)是在3—8歲之間。 有些新婚不久或新潮的“丁克”家庭，甚至是單身貴族。 （G）生活方式和消費(fèi)心理： l 有

9、一定的儲(chǔ)蓄，家庭儲(chǔ)蓄總額應(yīng)該是在5萬(wàn)元以上。 l 收入相對(duì)較高且穩(wěn)定，同時(shí)有相當(dāng)范圍的社會(huì)交際圈，因而就造成了該部分消費(fèi)者的傳播力量較強(qiáng)、范圍較廣。 l 對(duì)于該部分消費(fèi)群體，其消費(fèi)習(xí)慣應(yīng)是追求新潮、有品味，經(jīng)常與朋友、同事、家人、客戶等出沒于中高檔商場(chǎng)、酒樓、咖啡廳、西餐廳、酒吧等場(chǎng)所。 l 該部分消費(fèi)群體在購(gòu)房時(shí)，相對(duì)會(huì)特別注重物業(yè)的綜合品質(zhì)，同時(shí)由于自身工作、事業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，也就造成對(duì)高品位生活的追求。除此之外，該部分消費(fèi)群體對(duì)小區(qū)會(huì)所的配套與物業(yè)管理服務(wù)兩方面也很注重。 l 具有較強(qiáng)的理財(cái)觀念，購(gòu)房對(duì)于他們來講，是屬于典型的通過感性引導(dǎo)、加之理性分析決策的置業(yè)過程。 （H）置業(yè)

10、動(dòng)機(jī)： 較多為一次置業(yè)，也有為改善居住環(huán)境的二次置業(yè)。 B、 標(biāo)客戶群定位： 七十年代出生的高成長(zhǎng)階層 這部分人士受過較好的教育，從事較為景氣的職業(yè)，有穩(wěn)定的收入來源，追求較高的生活品味，對(duì)居住環(huán)境和居住質(zhì)量有較為苛刻的要求。 (A)、成長(zhǎng)階層的特征： 高成長(zhǎng)階層，為社會(huì)群體里較為出色及出類拔萃的后起之秀，是城市里最向上最活躍最具生命的力量。他們具有時(shí)尚、健康、陽(yáng)光、上進(jìn)、不受傳統(tǒng)觀念束搏等氣質(zhì)。 a高成長(zhǎng)階層生活形態(tài)剖析： 他們渴望一種優(yōu)質(zhì)生活，追求喜悅生活的品味。同時(shí)，他們更是渴望進(jìn)入更高層次的生活圈，領(lǐng)略更高品位的文明，而本項(xiàng)目正是他們滿足他們買得

11、起，住得起的鳳愿，不僅僅為他們提供一個(gè)居住的新空間，同時(shí)為自我的生活和事業(yè)提供了更廣闊的新平臺(tái)、新天地。 b 全方位滿足生活夢(mèng)想： 在新經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的過程中，高成長(zhǎng)階層從事的職業(yè)越來越被人們所看重； 他們努力開創(chuàng)一片屬于自己的天地與空間，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，把握縱深新經(jīng)濟(jì)；洞悉未來。 這正是項(xiàng)目的高成長(zhǎng)階層所推崇拜的現(xiàn)代文化與社區(qū)文化所追求的和諧感和分寸感。同時(shí)，項(xiàng)目所致力營(yíng)造的是中西方文化含蓄兼收的風(fēng)度，更體現(xiàn)精英群一種對(duì)性格、對(duì)氣質(zhì)和心理素質(zhì)的修煉和陶冶。 c高成長(zhǎng)階層生活模式設(shè)計(jì)： 從生活形態(tài)方面來看：他們是一個(gè)中西的“兩面體”——內(nèi)心深處受到中國(guó)傳統(tǒng)文化的影響，重群居，喜歡與家

12、人生活溝通、與鄰居之間交往的樂趣，渴望自己的居住環(huán)境有更多的交流的空間，享受居住空間注入更多的人情味。 而他們外向的一面是追求時(shí)尚、現(xiàn)代的新鮮事物。他們更是渴求一種具有西方生活方式的開放與包容，真正能夠享受到居住、生活的樂趣。對(duì)于西方的外來文化更能夠豐富他們對(duì)生活的理解，他們更多注重的是西方文化能夠給予生活帶來的浪漫情調(diào)。他們所希望自己的居住空間的環(huán)境是熱情的、奔放的、自己能夠享受更多的居住樂趣。 主要表現(xiàn)為： n 地段：滿足工作、生活的方便性； n 規(guī)劃：有一定規(guī)模，有較強(qiáng)的識(shí)別性； n 建筑：現(xiàn)代、時(shí)尚、潮流； n 戶型：不需要很大，但要舒適而實(shí)用； n 會(huì)所：活動(dòng)性、參與性

13、； n 園林：自然、輕松、健康、環(huán)保； n 物業(yè)管理：日后生活的重要保障，要求認(rèn)真、細(xì)致、周全、熱情； n 智能化：信息與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的引進(jìn)； n 社區(qū)文化：和諧、積極向上； n 子女教育：具有良好的教育條件與文化氛圍，有益于子女成長(zhǎng)。 三、項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目在市場(chǎng)是否具有競(jìng)爭(zhēng)力，主要取決于項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的支持力度。在對(duì)項(xiàng)目整體優(yōu)勢(shì)的提純后形成項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)具有沖擊力的特征，引起市場(chǎng)的高度關(guān)注的認(rèn)同。項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)源于整體素質(zhì)和鮮明個(gè)性。 因此，項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)為： 1、領(lǐng)先市場(chǎng)的綜合素質(zhì) 2、高性價(jià)比高文化價(jià)值 闡釋： 目前，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，必然出現(xiàn)

14、兩種情況： 一方面，相當(dāng)部分的住宅空置——不一定是由于開發(fā)水平低，往往是由于沒有個(gè)性，沒有特色，不能在短期內(nèi)高度吸引市場(chǎng)的注意力； 另一方面，真正的好項(xiàng)目越來越搶手——不僅開發(fā)水平高，而且有充分的個(gè)性和特色，能使有限的市場(chǎng)關(guān)注集中在項(xiàng)目上。 未來的暢銷樓盤，不僅基于較高的綜合素質(zhì)，但是建立在社區(qū)個(gè)性與特色空間的營(yíng)造上，必須建立項(xiàng)目獨(dú)特、鮮明的魅力所在： ——建立獨(dú)具特色的項(xiàng)目核心概念； ——構(gòu)筑支撐這一核心概念的產(chǎn)品與服務(wù)體系。 項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)源于：1、對(duì)生活質(zhì)量的深刻理解和認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目所創(chuàng)造的不僅僅是一種表面化的居家住房，我們將以大都市的生活標(biāo)準(zhǔn)來打造社區(qū)，帶給人們與都市時(shí)尚同

15、步的生活。 2、通過園林設(shè)計(jì)、生活配套的完善、裝修房的推出，追求的不僅僅是片面的差異化策略，而是整體素質(zhì)的全面領(lǐng)先。 四、綜上所述，項(xiàng)目的核心概念提純?yōu)椋? 星級(jí)純美園 時(shí)尚新生活 闡釋：純美園所提供的不只是一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的房子，而是一種優(yōu)質(zhì)生活的供應(yīng)商。 “星級(jí)純美園”： 1、與其說是一種生活的向往與夢(mèng)想，還不如說是純美園給予市場(chǎng)買家一個(gè)實(shí)在的承諾，一個(gè)可以量化而又具體的生活方式，“星級(jí)生活”是一個(gè)感知的概念，富有豐富的內(nèi)涵以及外在特征，是對(duì)純美園綜合素質(zhì)一個(gè)確切的描述。 2、“星級(jí)生活”擲地有聲地告知市場(chǎng)：純美園是一個(gè)整體素質(zhì)高的，同時(shí)，又是一個(gè)中檔的價(jià)位，即綜合性價(jià)比也

16、是高的樓盤。 3、由“星級(jí)”展開是純美園生活的特定內(nèi)涵，由此包含了優(yōu)良的建筑品質(zhì)、園林。這些都是一、純美園綜合素質(zhì)的體現(xiàn)，通過消費(fèi)群對(duì)純美園綜合素質(zhì)理性的認(rèn)識(shí)，使它的項(xiàng)目定位更容易理解，可感性更強(qiáng)。 “時(shí)尚新生活”： 1、本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群是正在高速成長(zhǎng)的群體，并隨著時(shí)間的推移，其必將成為社會(huì)的重要支柱群體。從整個(gè)社會(huì)的發(fā)展歷程來說，年輕一代，將日漸成為房屋主要購(gòu)買群的中堅(jiān)力量。他們有著自己對(duì)生活的理解，有特有的對(duì)理想生活模式的憧憬，追求更時(shí)尚健康的生活模式。本地塊的核心定位正是針對(duì)這一些具有極大潛力的消費(fèi)群體。 2、以時(shí)尚新穎的產(chǎn)品模式，滿足目標(biāo)客戶群的個(gè)性追求?？v觀整個(gè)合肥房地產(chǎn)市

17、場(chǎng)，其發(fā)展速度仍較緩慢，具體體現(xiàn)在建筑風(fēng)格上。呈現(xiàn)出一番沉著、沉悶的氣氛，欠缺朝氣。這并不符合年輕一代的風(fēng)格。以時(shí)尚、清新、陽(yáng)光、動(dòng)感定位，這正能抓住市場(chǎng)的空白點(diǎn)，迎合目標(biāo)客戶的個(gè)性需求，以最大的效率，把握年輕的消費(fèi)群體。 4、以時(shí)尚風(fēng)情的包裝定位，快速傳播本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。以目標(biāo)消費(fèi)群向往的大都市時(shí)尚生活為切入，將為合肥市民所深刻的認(rèn)知與理解，使之具有很強(qiáng)的感召力，有助于在本項(xiàng)目推出時(shí)，便得到市場(chǎng)的高度關(guān)注與興趣，繼而對(duì)本項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深入的了解，如此，對(duì)于項(xiàng)目的銷售是有著較大的推動(dòng)意義。 核心概念的演繹： 以本地房地產(chǎn)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶群為斷定本地塊核心概念的依歸，給目標(biāo)客

18、戶群營(yíng)造一個(gè)他們所向往所期盼的生活氛圍與生活社區(qū)，一個(gè)時(shí)尚、清新、陽(yáng)光、動(dòng)感的社區(qū)。其主要的表現(xiàn)手法處理體現(xiàn)在： 合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，如戶型以二房與緊湊型三房為主力，兼顧一房單位，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群。且引進(jìn)創(chuàng)新的二房半單位的等新概念，有效滿足時(shí)尚先鋒的需求。 建筑風(fēng)格特色上，如樓體的外立面色彩的處理，采取淺色調(diào)為主色調(diào)，配以藍(lán)色、黃色等線條的勾勒，整體呈現(xiàn)出一派時(shí)尚、簡(jiǎn)約、清新、爽朗、動(dòng)感的氣息，營(yíng)造一種和諧的社區(qū)格調(diào)。滿足年輕一代的心理追求。 在戶型的設(shè)計(jì)上，以能夠親近自然與陽(yáng)光的大玻璃、陽(yáng)光室等設(shè)計(jì)手法，使住在這里的人，能夠強(qiáng)烈感受到清爽、明媚的生活空間。 在創(chuàng)造現(xiàn)代生活的方便舒適度上，

19、以裝修房的推出為忙碌的現(xiàn)代人提供了省時(shí)、省力、省錢的便利生活，這是順應(yīng)都市潮流生活的所在。 在生活環(huán)境的營(yíng)造上，同樣是通過泛會(huì)所的引進(jìn)，提供大量在園景中的活動(dòng)場(chǎng)所，體現(xiàn)人與自然的和諧相處。 配套服務(wù)品質(zhì)上，如引進(jìn)泛會(huì)所、多功能的會(huì)所概念及貼心管家式的物業(yè)服務(wù)概念，讓目標(biāo)客戶群能通過戶外活動(dòng)達(dá)到緩解壓力，日常煩瑣的家庭事務(wù)煩擾，能全身心的投入工作。 五、項(xiàng)目命名 在項(xiàng)目的命名計(jì)劃中，考慮更多的是突現(xiàn)出項(xiàng)目高尚社區(qū)的概念，能夠?yàn)轫?xiàng)目建立強(qiáng)勢(shì)的品牌形象。 因此，項(xiàng)目的命名建議為： 1、純美園地 2、優(yōu)詩(shī)雅筑 3、朗睛居 4、點(diǎn)睛苑 1、純美園地 “純美”是人們所追求

20、美的最高境界，所描述的不僅是建筑之峻美、景觀之優(yōu)美，而且體現(xiàn)建筑、環(huán)境、人三者和諧之美，更是彰顯美一方水土，美一方人的人文環(huán)境與氛圍。對(duì)此，無論是從字面理解，還是對(duì)項(xiàng)目特質(zhì)的傳播，皆是清晰明了。 “園地”的運(yùn)用，擺脫了房地產(chǎn)命名固有的模式，帶來一股清新的氣息?？梢韵胂?，在此居住，花香、綠樹、青草、流水、建筑以及人文景觀，一情一景，仿佛置身于花園中。這不正是許多人夢(mèng)寐以求的理想家園嗎？ 我司認(rèn)為，本命名具有強(qiáng)烈的形象力，實(shí)現(xiàn)傳神地表達(dá)出項(xiàng)目個(gè)性、定位、功能，具有強(qiáng)有力的傳播性。 2、優(yōu)詩(shī)雅筑 建筑像一首凝固的音樂。 生活則像一首流動(dòng)的詩(shī)。 優(yōu)詩(shī)，優(yōu)美的詩(shī)歌，將人們帶到如詩(shī)、如歌、

21、如畫、如夢(mèng)的生活空間與意境。 就建筑本身，運(yùn)用大面積的玻璃，流敞的曲線及天際線，“優(yōu)美的詩(shī)篇”是對(duì)此最貼近的描述。 雅，清新，優(yōu)雅，即是對(duì)建筑風(fēng)格的高度概括，也是對(duì)住在這里的人們的生活方式及生活形態(tài)的準(zhǔn)確地詮釋。 雅筑，是建筑的新的詞語(yǔ)組合，同樣帶來新的概念，有助于樹立本項(xiàng)目鮮明、獨(dú)特的氣質(zhì)與形象。 3、朗睛居 形容明亮的、透明的、充滿陽(yáng)光的居所，朗睛居形象地說明項(xiàng)目充滿了陽(yáng)光與朝氣。 4、點(diǎn)睛苑 這里不僅是為奮斗中的社會(huì)中堅(jiān)力量提供居住的場(chǎng)所，更是他們彰顯成功者姿態(tài)和享受奮斗帶來的成果之地方，是為他們的社會(huì)地位的最好證明和肯定，是他們?nèi)松?jīng)歷的‘點(diǎn)睛’之筆。這里，不僅是住宅

22、，優(yōu)越的生活條件為他們的生活起了畫龍點(diǎn)睛的作用。 第二部分 產(chǎn)品力規(guī)劃 一、總體規(guī)劃原則 第一原則：快速銷售原則： 由于本地塊的規(guī)模及產(chǎn)品特性，因而無論在地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)、風(fēng)格與目標(biāo)客戶群等特點(diǎn)，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，以達(dá)到快速銷售的目的。 第二原則：空間塑造原則： 根據(jù)合肥當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)區(qū)域狀況與居民的生活習(xí)慣，結(jié)合地塊的整體狀況，注重地塊的利用率，著重空間的塑造。因而，本地塊避免出現(xiàn)呆板的兵營(yíng)式，戶型以板式結(jié)構(gòu)為主，主要為南北對(duì)流，配合中心園林景觀設(shè)計(jì)，提高對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的誘導(dǎo)性。 第四原則：提高土地使用率原則： 針對(duì)地塊的自身特征和合肥本地的消費(fèi)需求決定，地塊的物

23、業(yè)類型應(yīng)該以高層為主式。以此提高容積率，使成為利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并盡可能多地提高商鋪面積，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)的目標(biāo)。 第五原則：色彩運(yùn)用原則： 隨著人民生活水平的提高，對(duì)所追求的居住環(huán)境的要求也日漸升高，而這些多體現(xiàn)在建筑和格調(diào)上，具體的是體現(xiàn)在色彩的運(yùn)用上。因而對(duì)于本項(xiàng)目地塊的色彩運(yùn)用則更加輕松、明快，體現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚建筑的風(fēng)格，更能憑借其出色有格調(diào)的外立面，起到與其它樓盤形成區(qū)隔，并對(duì)本地塊的定位提供強(qiáng)而有力的宣傳作用。 第六原則：樓層平面布局原則： 住宅一梯三戶。從小區(qū)的容積率與居住空間出發(fā)，可以提高小區(qū)的容積率與銷售面積，同時(shí)，有效地規(guī)劃，仍可保證居住空間的舒適度，達(dá)到人居健康居住的標(biāo)

24、準(zhǔn)。 在組團(tuán)布局規(guī)劃過程中，保證每一戶均有觀景角度，尤其是北向單位盡可能有較好的景觀支持，以保證銷售的速度。 第七原則：主力為中小戶型原則： 針對(duì)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，合肥缺乏真正能夠滿足年青一代置業(yè)的渴望，以及部分對(duì)投資的需要，將產(chǎn)品制定為以中小戶型為主力戶型。從另一方面來講，降低樓房總套價(jià)，降低消費(fèi)群置業(yè)門檻，擴(kuò)大消費(fèi)群，以致有利于達(dá)到快速銷售的目的。 第八原則：造景原則： 環(huán)境能提升社區(qū)的的品質(zhì)。由于本地塊的四周缺乏一些重要的自然景觀及人文景觀等支持，為提升本地塊的價(jià)值，提高居住環(huán)境的品質(zhì)，則要因地制宜，通過線性在地塊的內(nèi)部營(yíng)造極具特色的景觀，打造精品園林，讓其成為

25、本地塊的一大亮點(diǎn)。 第九原則：商業(yè)與住宅相協(xié)調(diào)原則： 從經(jīng)濟(jì)角度而言，考慮到商業(yè)的銷售利潤(rùn)值遠(yuǎn)比住宅物業(yè)高，這就要必須在不影響到住宅的居住環(huán)境的前提下，合理充分的利用資源，尤其是在沿城市干道的位置，讓商業(yè)與住宅不互相矛盾，互相協(xié)調(diào)，相得益彰。 第十原則：細(xì)節(jié)完美原則： 在當(dāng)今眾多樓盤同質(zhì)化日趨嚴(yán)重的環(huán)境，消費(fèi)者在挑選樓房時(shí)，更著重對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)上，而越來越多的發(fā)展商更多的注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)品質(zhì)上，如：大堂、電梯間的裝飾、戶型的設(shè)計(jì)、公共空間的處理、入戶門的處理、空調(diào)位的處理等。 第十一原則：優(yōu)質(zhì)服務(wù)原則： 以“關(guān)注社區(qū)氛圍、貼近生活細(xì)節(jié)”的人性化服務(wù)出發(fā)，滿足

26、年輕一族工作繁忙，追求輕松的，解除束縛的需求，在物業(yè)管理和下一代的教育提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與配套。 二、 目規(guī)劃指標(biāo): 占地面積：約20畝； 容 積 率：約3 建筑面積：約6.6萬(wàn)平方米； 商鋪面積：約1800平方米； 住宅面積：約4萬(wàn)平方米 價(jià)格設(shè)定： 商鋪：均價(jià)為4500元/平方米； 住宅：入市均價(jià)為2000元/平方米左右。 三、商鋪的規(guī)劃特點(diǎn): 1、 基本布局及位置： 臨街商鋪，形成商業(yè)街規(guī)模。 2、商鋪的規(guī)劃要求： （*******） 3、銷售安排： 與住宅同期發(fā)售。 三、 住宅的規(guī)劃特點(diǎn)： 1、 整體規(guī)劃布局： 采用院落式組團(tuán)設(shè)計(jì)，基本

27、保證樓體的南北朝向，通過建筑物的錯(cuò)落設(shè)置，形成相對(duì)“圍合”的小組團(tuán)，每個(gè)小組團(tuán)中形成一個(gè)相對(duì)集中的空間，設(shè)置為中庭園林,作為該組團(tuán)重要的景觀設(shè)置。 2、 小區(qū)主入口的設(shè)計(jì)： 1）主入口設(shè)計(jì)考慮的要點(diǎn)： u 位置的選擇設(shè)在小區(qū)外側(cè)的主要道路上，以利于小區(qū)與外界的交通聯(lián)系； u 主入口的外觀構(gòu)型，建筑用料、色調(diào)處理手法等方面均要迎合和突顯小區(qū)的主題； u 把主入口設(shè)計(jì)成小區(qū)的標(biāo)志性景觀，起到接納、引領(lǐng)的作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生領(lǐng)域歸宿感和自豪感。 3、多層與小高層有機(jī)結(jié)合的方式： 針對(duì)項(xiàng)目的自身特征和合肥本地的消費(fèi)需求決定，項(xiàng)目的物業(yè)類型應(yīng)該以高層為主，使小高層成為項(xiàng)目的精品物業(yè)

28、，營(yíng)造項(xiàng)目居住氛圍的同時(shí)為項(xiàng)目樹立強(qiáng)勢(shì)的品牌形象。 4、車庫(kù)的處理： 考慮到合肥地下建筑造價(jià)成本較低的因素，采用地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)手法。地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)在遵循行車出入方便及盡量減少小區(qū)干擾的兩大前提。 5、小區(qū)存車的總量： 考慮到本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群多為首次置業(yè)者和未來發(fā)展，汽車的戶車比例定為2：1。 6、雙會(huì)所結(jié)合的方式： 在小區(qū)設(shè)置主題會(huì)所，作為整個(gè)小區(qū)標(biāo)志性的建筑。同時(shí)，在園區(qū)的園林景觀中，設(shè)計(jì)泛會(huì)所。 主題會(huì)所設(shè)置包括項(xiàng)目的銷售中心及一些生活配套服務(wù)設(shè)施，均實(shí)行對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 園內(nèi)的泛會(huì)所更多地設(shè)置適合各種年齡層次的人士活動(dòng)、休息、娛樂的設(shè)施，只對(duì)小區(qū)業(yè)主開放使用。

29、泛會(huì)所的設(shè)置彌補(bǔ)了主題會(huì)所配套及服務(wù)的不足，同時(shí)增強(qiáng)了小區(qū)生活的情趣。 第三部分 建筑風(fēng)格設(shè)計(jì) 一、總體建筑風(fēng)格構(gòu)思： 1、 項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)： 為了體現(xiàn)小區(qū)的主題，迎合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的消費(fèi)特征及心理特征，本項(xiàng)目的整體風(fēng)格引入： 新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格 建筑設(shè)計(jì)采用大幅玻璃，自然采光的設(shè)計(jì)手法，強(qiáng)調(diào)自然與建筑和諧統(tǒng)一，整個(gè)建筑設(shè)計(jì)既包含又大都市的時(shí)尚元素，又突出親近自然、崇尚簡(jiǎn)潔生活的設(shè)計(jì)意象。 新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒有過分裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔實(shí)用,體現(xiàn)現(xiàn)代特征的簡(jiǎn)約、和諧、溫馨的生活氣息。

30、 2、新現(xiàn)代主義簡(jiǎn)約風(fēng)格的內(nèi)涵： 時(shí)尚、清新、陽(yáng)光、動(dòng)感 時(shí)尚代表著一種潮流，代表一種時(shí)代的氣息。在建筑形體設(shè)計(jì)上，通過在平面輪廓線，立面天際線及細(xì)部裝飾線條上加入時(shí)尚的元素，力求突出簡(jiǎn)潔明快、清秀時(shí)尚的現(xiàn)代特色。 建筑立面處理上，通過有規(guī)律的水平裝飾線條，色彩之間合理的搭配形成立面的整體化。在建筑造型上，盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的材料美，色彩上采用以淺色系為主色調(diào)，配合淺黃色和淺藍(lán)色的局部勾勒，形成整體的清新現(xiàn)代色調(diào)。 同時(shí)，在建筑設(shè)計(jì)上采用大面積的玻璃門窗，充分利用自然采光，形成建筑與自然的相互融合，使整個(gè)建筑充滿陽(yáng)光般的氣息，給人一種積極向上的生活憧憬。 整個(gè)建筑設(shè)計(jì)上，

31、通過墻面與玻璃的虛實(shí)對(duì)比，建筑形體的高低錯(cuò)落，直線與弧線造型的結(jié)合，水平方向與垂直方向的凸出與凹進(jìn)，形成充滿動(dòng)感氣息的建筑群體。同時(shí)，結(jié)合小區(qū)針對(duì)的目標(biāo)客戶群的年輕與活力，形成整個(gè)小區(qū)的整體性及和諧相融性。 3、外立面設(shè)計(jì)： 1）色彩及材料構(gòu)成： 墻體：采用白色等淺色系的面磚，局部構(gòu)件，如裝飾線施以藍(lán)色、黃色。 2）屋頂構(gòu)件及色彩： 屋頂設(shè)計(jì)為飄蓬的形式，色彩為藍(lán)色的淺色系，與天空的背景融為一體，增強(qiáng)建筑與大自然的和諧統(tǒng)一。 二、建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)： 1、 窗成為建筑的重要點(diǎn)綴： u 色彩搭配： 包括窗框色彩和玻璃色彩。 窗框選用淺色系； 玻璃色彩為淡綠色。 u

32、 多種形式： 1） 低臺(tái)凸窗： 在臥室內(nèi)設(shè)置低臺(tái)凸窗，高度為40cm，寬度為60cm，為住宅帶來更多的變化： 擴(kuò)大采光面和觀景視野，擴(kuò)展了室內(nèi)空間； 住戶可坐可臥，并可布置成書臺(tái)等功能，增加生活情趣。 2） 落地玻璃門窗： 本項(xiàng)目可采用陽(yáng)光室設(shè)計(jì)，如客廳、臥室等，可使用大面積的落地玻璃門窗。 3） 弧形窗： 在臥室內(nèi)可設(shè)置由多窗單窗扇組成的外凸式半圓形落地窗，極大地提高采光與觀景的效果。 2、陽(yáng)光室 u 位置： 在客廳設(shè)置陽(yáng)光室，以觀景為主； u 形式： 大面積的落地玻璃推拉門窗連接陽(yáng)光室與客廳，陽(yáng)光室進(jìn)深為1.6米左右，采用三面玻璃設(shè)計(jì)，增強(qiáng)采光

33、、觀景效果，外立面顯的更加明快。 u 色彩構(gòu)成： 玻璃采用白色或淡綠色玻璃 3、 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)： 在廚房或衛(wèi)生間外，設(shè)置封閉式服務(wù)陽(yáng)臺(tái)，可擺放洗衣機(jī)、晾衣服。 6、 空調(diào)位： u 位置： 空調(diào)位根據(jù)立面設(shè)計(jì)的需要，可安排在以下四個(gè)部位： 1） 樓宇側(cè)面的墻體； 2） 樓宇立面的窗臺(tái)上部； 3） 陽(yáng)光室的側(cè)邊部位； 4） 一步臺(tái)的局部位置或側(cè)邊部位。 u 處理形式： 用與墻面同樣色彩的百葉窗加以修飾。 第四部分：園林規(guī)劃設(shè)計(jì) 一、園林景觀規(guī)劃的原則： 限于本項(xiàng)目規(guī)模較小，外部景觀資源比較缺乏，園區(qū)內(nèi)的園林景觀顯得尤為重要。同時(shí)，根據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的生

34、活形態(tài)及心理特征，在園林景觀規(guī)劃過程中，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個(gè)原則： 1）園林景觀規(guī)劃與建筑規(guī)劃同期展開： 鑒于本項(xiàng)目園區(qū)景觀規(guī)劃的重要性，可率先讓園林設(shè)計(jì)公司介入，使之享有充分考慮生活環(huán)境的發(fā)揮空間，而建筑規(guī)劃則是在其基礎(chǔ)上展開，真正塑造出“建筑建在花園里”的特點(diǎn)。 2）重點(diǎn)突出中庭園林的景觀價(jià)值 小區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)出更具有層次感、植被豐富、園林景點(diǎn)個(gè)性鮮明的中心園林，作為小區(qū)重要的景觀價(jià)值體現(xiàn)。充分利用中庭園林的景觀價(jià)值的輻射力，為產(chǎn)品銷售創(chuàng)造更多的賣點(diǎn)支持。 3）引進(jìn)泛會(huì)所，強(qiáng)調(diào)園林的功能，注重參與性 園林景觀除了提供人們享受環(huán)境、接近自然的載體外，更要注重其參與性，

35、在園區(qū)中通過設(shè)置多種參與性的設(shè)施，滿足不同年齡層次及不同性別人士的需要?？稍O(shè)置的參與性的設(shè)施有： n 針對(duì)兒童: 包括綠籬迷宮、障礙沙坑、歡樂園等 n 針對(duì)青少年: 包括單車徑、羽毛球場(chǎng)等 n 針對(duì)老人: 包括棋藝亭、太極半島、健身徑等 4) 中庭造景與全方位造景相結(jié)合 園林設(shè)計(jì)上，除了考慮中心庭院、中心景觀等，更重要的要將景觀滲透到小區(qū)各個(gè)角落，如拐角處、圍墻外側(cè)、窗臺(tái)、宅院等處，讓環(huán)境突破原有空間的限制，豐富整個(gè)小區(qū)的園林空間層次。 二、園林規(guī)劃特點(diǎn)： 1、窗外有景： 各樓體通過形態(tài)與空間的合理布局形成景觀通視，實(shí)現(xiàn)社區(qū)景觀共享，營(yíng)造出一個(gè)推窗見風(fēng)景的社區(qū)。

36、 2、樓下有園： 社區(qū)園林景觀的設(shè)計(jì)不僅要美觀別致，更重要的是要與臨窗目光所觸及的社區(qū)外面的自然景觀融為一體。在宅體之間設(shè)計(jì)小型綠化廣場(chǎng)，與道路、小品、休閑設(shè)施等共同形成樓體與社區(qū)園林的聯(lián)系紐帶。 第五部分 戶型設(shè)計(jì)建議 一、戶型配置的原則： 結(jié)合合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況、項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理特征及項(xiàng)目的具體定位，確定項(xiàng)目以中小戶型為主，主要包括二室二廳及三室二廳。 戶型配置示意表： 戶型間隔 面積 比例 功能組合 一室一廳 50—60m2 10% 臥室、客廳、廚房、單衛(wèi)生間、陽(yáng)光室 二室一廳 60-70m2 15% 主次臥、客廳、廚房、單衛(wèi)

37、生間、陽(yáng)光室 小二室二廳 75—85m2 15% 主臥、次臥、廚房、客廳、飯廳、單衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、陽(yáng)光室、 大二室二廳 85—95m2 25% 主次臥、客廳、飯廳、廚房、雙衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏間、玄關(guān)、陽(yáng)光室 緊湊型三室二廳 110—120m2 20% 主臥、次臥、書房、儲(chǔ)藏間、客廳、飯廳、雙衛(wèi)生間、玄關(guān)、廚房、衣帽間 舒適型三室二廳 125—135m2 15% 主臥、次臥、書房、儲(chǔ)藏間、客廳、飯廳、雙衛(wèi)生間、玄關(guān)、廚房、衣帽間 二、戶型設(shè)計(jì)原則： 1、 總價(jià)控制原則： 根據(jù)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位，項(xiàng)目的購(gòu)買人群大部分屬于首次置業(yè)者。這部分消費(fèi)人群對(duì)房?jī)r(jià)的敏感

38、性較強(qiáng)。因此，在戶型設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)有意識(shí)的控制戶型面積，整套房屋的總價(jià)宜控制在20－25萬(wàn)之間。 2、 結(jié)構(gòu)緊湊原則： 戶型設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)盡量提高房型的實(shí)用率，避免不必要空間面積的浪費(fèi)。尤其是空間布局設(shè)計(jì)上，應(yīng)避免有較大面積的走廊出現(xiàn)。 3、功能分區(qū)明確合理原則 明確合理的功能分區(qū)，在戶型設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)五個(gè)主要的功能區(qū)：即禮儀、交往、私密、功能和戶外。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，居寢分離，潔污分離，既有動(dòng)與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計(jì)上，各功能分區(qū)明確合理而不互相干擾。 ? 禮儀區(qū)：包括入口（玄關(guān)）； ? 交往區(qū)：起居室、餐室、供起居會(huì)客使用； ? 私密區(qū)：主臥室

39、、子女臥室、書房、保姆房、供處理私人事務(wù)，睡眠； ? 功能區(qū)；衛(wèi)生間、廚房，服務(wù)于以上部分，提供輔助、支持的功能； ? 戶外區(qū)：陽(yáng)臺(tái)、宅后花園、屋面天臺(tái)、小區(qū)綠化，給住戶與大自然直接接觸的空間。 4、一梯三戶的戶型處理原則 三、戶型設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性： 1、X空間設(shè)計(jì)手法： 戶型的設(shè)計(jì)講究空間的靈活變化，根據(jù)購(gòu)房的實(shí)際需要，可以在大二室二廳和舒適型的三室二廳的房型中將主臥或客廳分出一部分，成為單獨(dú)的小臥室、小書房或工人房，增加戶型的功能性。 四、整體戶型設(shè)計(jì)基本要求： n 住宅的標(biāo)準(zhǔn)層高保證在3米； n 客廳設(shè)計(jì)為大面積落地玻璃門與陽(yáng)光室連接； n 陽(yáng)光室設(shè)計(jì)為

40、三面玻璃的形式，在外觀上形成全開放的視覺效果，實(shí)為封閉式的觀景陽(yáng)臺(tái)； n 盡可能保證有獨(dú)立的儲(chǔ)藏間和服務(wù)陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置； n 舒適型三室二廳采用客廳下沉式錯(cuò)層設(shè)計(jì)，空間更具層次感。 第六部分 服務(wù)體系及配套設(shè)施 一、雙會(huì)所設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目的會(huì)所無需太大，但需要根據(jù)客戶的特征，滿足其對(duì)生活享受與品位的需求。 1、運(yùn)動(dòng)會(huì)所： 所需面積為800平方米。 動(dòng)會(huì)所包括動(dòng)感十足的活動(dòng)設(shè)施，如：健身中心、兒童活動(dòng)中心等。對(duì)外經(jīng)營(yíng)。 2、泛會(huì)所： 靜會(huì)所設(shè)置社區(qū)園內(nèi)，主要是為社區(qū)居民服務(wù)，不實(shí)行對(duì)外經(jīng)營(yíng)。結(jié)合園林特色，主要為老年人或兒童的活動(dòng)場(chǎng)所，包括健身徑、太極場(chǎng)、歡樂天地。

41、 二、智能化系統(tǒng)： 由于本項(xiàng)目針對(duì)的目標(biāo)客戶群相對(duì)比較年輕，對(duì)信息資訊的要求較高，同時(shí)這部分的購(gòu)房者的事業(yè)處于上升階段，需要不斷的學(xué)習(xí)及充電。因此，在項(xiàng)目智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)除了設(shè)置一般的智能安防系統(tǒng)外，應(yīng)重點(diǎn)考慮網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用及普及，具體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為： n 將網(wǎng)絡(luò)作為生活的一部分，提供視訊寬帶網(wǎng)的條件； n 住宅小區(qū)與城市區(qū)域聯(lián)網(wǎng)，互通信息、資源共享； 三、物業(yè)管理及幼兒園配套設(shè)施 大多數(shù)屬于三口之家，子女年齡大致是在3—10歲之間。配套優(yōu)質(zhì)的兒童教育設(shè)施，必將會(huì)成為他們重點(diǎn)考慮的對(duì)象。對(duì)此，完善與加強(qiáng)我項(xiàng)目的教育設(shè)施，實(shí)質(zhì)是大大提升了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，強(qiáng)化了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的過程。 在物業(yè)管理體系的基礎(chǔ)上，專為本項(xiàng)目設(shè)置“家政服務(wù)中心”，與當(dāng)?shù)丶艺竞献?，建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，確?？蛻舻玫较鄬?duì)市場(chǎng)優(yōu)惠的價(jià)格，同時(shí)，提供“一線通”熱線服務(wù)，專為業(yè)主聘請(qǐng)家政人員，提供全方位的家政服務(wù)。