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1、1長沙寫字樓市場分析A A、寫字樓市場分布、寫字樓市場分布情況情況B B：寫字樓：寫字樓分類及對比分類及對比分析分析C C、小結：寫字樓市場機會判斷、小結：寫字樓市場機會判斷0362分布情況（一點三線）分布情況（一點三線）一點：火車站；三線：五一路、芙蓉路、韶山五一路、芙蓉路、韶山路沿線路沿線市場特征市場特征以公寓式寫字樓、酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓為主；公寓式寫字樓是目前市場熱點。寫字樓分布情況及特征公寓式寫字樓專業(yè)寫字樓酒店式寫字樓湖南新聞大廈金源大酒店湖南文化大廈維一國際建鴻達現(xiàn)代城順天財富中心亞大時代新時空NO.1新世紀花苑城市之心凱旋國際華聯(lián)大廈五一新干線嘉頓新天地平和堂商務大廈名匯達
2、廣場聯(lián)合商廈湘域中央湖南財富中心運達廣場恒隆國際第一大道中天廣場曼哈頓新貴通程酒店銀華酒店BOBO國際佳程大酒店3酒店式寫字樓項目項目名稱名稱總建總建（萬（萬mm2 2）售價售價（元（元/m/m2 2）租金租金（元（元/m/m2 2天）天）出租率出租率物管費物管費（元（元/m/m2 2月）月）租客租客通程1.35只租不售3.810020外資、合資高科技及房地產(chǎn)等知名度較高的企業(yè) 佳程0.393.090包在租金里合資、獨資單位。另有房地產(chǎn)、化工、高科技 企業(yè)金源大酒店2.982.8100包在租金里房地產(chǎn)、軟件開發(fā)、金融投資等企業(yè)湖南新聞大廈4.161.390%3.5電子信息、科技開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)
3、長沙較為知名的企業(yè)銀華大廈3.01.490%3房地產(chǎn)、財務軟件開發(fā)、金融投資等企業(yè)4項目名稱項目名稱總建總建（萬（萬mm2 2）售價售價（元（元/m/m2 2）銷售情況銷售情況亞大時代大廈約3不出售運達國際廣場約3715890順天財富中心7.85520090中天廣場4.5800050恒隆國際大廈54700100湖南文化大廈4.58500040第一大道4.04720100平和堂商貿大廈5.98700080專業(yè)寫字樓（接下表接下表）5項目名稱項目名稱租金（元租金（元/m/m2 2天）天）出租率出租率物管費物管費（元（元/m/m2 2月）月）租客租客亞大時代大廈1.72.29114.32（包空調費用
4、）中信實業(yè)銀行、施耐龍、西門子等知名外企和外省企業(yè)為主運達國際廣場3.8104浦發(fā)銀行、咨詢公司順天財富中心1.6100%2.8長沙知名企業(yè)中天廣場未交付使用恒隆國際大廈1.6702.2幾家上市公司、房地產(chǎn)、通訊公司等湖南文化大廈1.860%3.0外企、中等規(guī)模的本地公司第一大道1.550以上2.32金融投資機構等較為知名的企業(yè)平和堂商貿大廈2.5953來自全國各地較為知名的企業(yè)專業(yè)寫字樓（接下表接下表）6項目名稱項目名稱總建總建（萬（萬mm2 2）售價售價（元（元/m/m2 2）銷售情銷售情況況租金租金（元（元/m/m2 2天）天）出租率出租率物管費物管費（元（元/m/m2 2月）月）租客租
5、客華聯(lián)大廈3.0不出售1.01003來自省內各地較為知名的企業(yè)，如獵豹汽車維一國際4.140001001.2802.6當?shù)氐闹行⌒推髽I(yè)凱旋國際3.04000801.0502當?shù)仄胀ǖ钠笫聵I(yè)單位嘉頓新天地 2.3460080未交付使用BOBO天下城 3.3460040定王大廈4.1650060%匯富中心3.05650100藍色地標3.5736201001.0802.2中小型企業(yè)名匯達1.5947001001.25852.5中小型企業(yè)、外地公司的辦事處專業(yè)寫字樓7專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項目名稱樓層規(guī)劃硬件設施中天廣場-3-3- 1F:- 1F: 車庫1F:1F: 大堂銀行餐廳咖啡廳2 24F:4F
6、:發(fā)展用房5 532F32F：寫字樓空調設施空調設施 - 中央空調系統(tǒng)智能設施智能設施 - 保安監(jiān)控、寬頻網(wǎng)絡、IDD電話、智能化布線電梯設施電梯設施 - 4部名牌電梯管理服務管理服務 - 24小時保安，清潔服務，秘書服務優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、位置絕佳、位置絕佳：交通便捷，購物、娛樂、休閑等舉步即達；2 2、規(guī)模大、規(guī)模大：中心區(qū)罕有，配套齊全；3、建筑設計風格獨特，標志感強；4、開發(fā)商實力雄厚，品牌效應佳；5、管理服務一流（引進名牌酒店管理）； 6、5A級智能化、中央空調、直飲水、名牌電梯、雙層中空玻璃幕墻等硬件一流；7、寫字樓空間組合靈活；8、豪華大堂，挑高15米，3.6米層高，更
7、舒暢更自如劣勢：劣勢：1、容積率高，使用率低2、占地面積小，綠化少3、開發(fā)成本高，價位高4、后面老居民區(qū)比較雜亂，對項目形象有一定影響8專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項目名稱樓層規(guī)劃硬件設施亞大科技大廈-3-3- 1F:- 1F: 車庫1F:1F: 大堂銀行餐廳咖啡廳2 24F:4F:金悅酒樓5F5F：多功能會議室健身房6-19F6-19F：標準寫字樓20 20 21F21F：復式寫字樓22 22 27F27F：大開間28F28F： 空中別墅亞大總部空調設施空調設施 - 中央空調系統(tǒng)智能設施智能設施 - 保安監(jiān)控、寬頻網(wǎng)絡、IDD電話、智能化布線電梯設施電梯設施 - 4部載人瑞士迅達電梯（其中1部只到
8、5樓），1部貨梯管理服務管理服務 - 24小時保安，清潔服務，秘書服務優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、地理位置優(yōu)越：、地理位置優(yōu)越：地處五一大道與韶山路的交界處；2 2、配套齊全：、配套齊全：高檔酒樓、員工餐廳、銀行、車庫、咖啡廳、會議室等一應俱全；3 3、人性化的服務與設計：、人性化的服務與設計：空中花園、健身房、空中會所、直飲水、中央空調在非正常上班時間可加開等4 4、戶型搭配齊全：、戶型搭配齊全：可滿足不同類型要求的公司的要求；5 5、性價比高：、性價比高：價格在目前長沙專業(yè)寫字樓里屬于較高水平，但只租不賣的統(tǒng)一經(jīng)營使得寫字樓的管理在所有的專業(yè)寫字樓中最為規(guī)范劣勢：劣勢：1、停車位偏少；2
9、、復式戶型面積偏大。9專業(yè)寫字樓代表樓盤分析項目名稱樓層規(guī)劃硬件設施恒隆國際大廈 -3-3- 1F- 1F：車庫1F1F：郵局移動銀行2 25F:5F: 新鴻基酒樓商務中心俱樂部6 F6 F：設備用房7 728F28F：寫字樓 空調設施空調設施 - 立式入戶空調智能設施智能設施 - 保安監(jiān)控、電子門禁、寬頻網(wǎng)絡、IDD電話、智能化布線電梯設施電梯設施 - 8部高速電梯，裙樓2部觀光電梯管理服務管理服務 - 24小時保安，清潔服務，秘書服務優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：1 1、地理位置優(yōu)越：、地理位置優(yōu)越： 地處五一大道與芙蓉路的交界處，是長沙的金融商貿核心2 2、管理規(guī)范：、管理規(guī)范：由專業(yè)物業(yè)管理公
10、司統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理，專業(yè)物管公司為項目保值；3 3、硬件設施水準較高：、硬件設施水準較高：黑色的外立面彰顯現(xiàn)代化氣息，610米的觀光大堂，3.3米的層高以及兩部觀光電梯，每3層的空中花園更顯大氣，框架結構無次梁；4 4、設計新穎：、設計新穎：設計為戶內洗手間和入戶立式空調使得客戶的辦環(huán)境更為獨立方便劣勢：劣勢：1、戶型面積較大；2、戶內洗手間的設置不利于大廈在適當?shù)臅r候改為小戶型出租，客戶面較窄，容易面臨一定的出租壓力10項目名稱項目名稱規(guī)模（規(guī)模（mm2 2）銷售均價銷售均價（元（元/m/m2 2）銷售情況銷售情況買家特征買家特征租金水平租金水平（元（元/m/m2 2天）天）物業(yè)管理費物業(yè)
11、管理費（元（元/m/m2 2月）月）開間面積開間面積（M2M2）新時空NO.1占地4792總建5.5萬3720100本地公司購買自用為主1.21.852600湘域中央占地1957總建4.5萬450050%省內公司購買自用為主在建1.627585湖南財富中心占地1.14萬總建4.16萬420085本地公司/個人購買自用1.51.5130-189上城金都占地4906總建103萬6000（帶裝修）70本地人投資為主未交房1.55092新青年公寓占地3050總建2.93萬590060%個人購買自用未交房1.5112158藍調國際占地4500總建4.12萬370080本地人投資/自用均有未交房1.780
12、-136公寓式寫字樓分析11公寓式寫字樓代表樓盤分析項目名稱樓層規(guī)劃硬件設施新時空NO1 -3-3- 1F- 1F：車庫1F1F：酒店大廳 2 25F:5F:新長福酒樓 6 6 23F23F：寫字樓242429F29F：君逸康年酒店 空調設施 - 中央空調系統(tǒng)、夏天制冷冬季采暖，每戶設置獨立計費系統(tǒng)電梯設施 - 4部品牌客梯，2部豪華觀光電梯管理服務 業(yè)主委員會成立之前由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理優(yōu)勢優(yōu)勢1、位于神龍大酒店對面，位置優(yōu)勢明顯交通便捷；2、同時建筑物以寫字樓形式銷售，但實際以住宅形式報建，按揭年限不受限制；3、將商務公寓設計為專業(yè)寫字樓的外立面及平面布局，設置空中花園，采用置中央空調系
13、統(tǒng)和觀光電梯，同時每三層帶一空中花園，吸引辦公商家的眼球4、項目采取陽光銷售政策 ；5、相對專業(yè)寫字樓售價不高，品質不低，對投資者/小業(yè)主而言投資門檻低；6、可租可售，可住可商，對投資者的吸引力較大；7、搶占時機，填補該地段缺乏商務公寓的空白；8、獨創(chuàng)性的夏天制冷和冬季鍋爐采暖系統(tǒng)。劣勢劣勢分攤率偏高12類類 別別酒店式寫字樓酒店式寫字樓專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓公寓式寫字樓公寓式寫字樓建筑形式建筑形式一般與酒店聯(lián)體全部單體建筑一般為單體建筑使用模式使用模式以辦公為主以辦公為主兼?zhèn)渚幼∨c辦公經(jīng)營模式經(jīng)營模式只租不售先售后租、只租不售先售后租銷售情況銷售情況/售價為41007580 元/m2，大多在4
14、500元/m2以上，銷售情況一般價格30004500元/m2，大多在4000元/m2以下，銷售狀況較好出租情況出租情況租金1.53.8元/m2日，管理費320元/m2月，出租率較高租金1.12.5元/m2日，管理費1.53.5元/m2月，出租率較高租金約1.2元/m2天，物業(yè)管理費1.11.8元/m2月面積區(qū)間面積區(qū)間各種面積類型均有，可靈活組合43270m2，各種面積類型均有，可靈活組合30600m2不等，大部分集中在30120m2買家特征買家特征外資、合資高科技及房地產(chǎn)等知名度較高的公司 寫字樓多為全國各地的企業(yè)/公司購買辦公，投資客相對較少買家以本地公司和個人購買自用為主，在五一商圈一帶
15、的公寓也吸引了較多的投資者使用年限使用年限租賃期限不穩(wěn)定40-50年40-50年寫字樓對比分析13寫字樓對比分析小結從長遠來看，酒店式寫字樓和專業(yè)寫字樓擁有較大的市場發(fā)展空間從長遠來看，酒店式寫字樓和專業(yè)寫字樓擁有較大的市場發(fā)展空間酒店式寫字樓：酒店式寫字樓：優(yōu)點：優(yōu)點：1、形象好；2、服務到位；3、配套齊全。缺點：缺點：1、租賃及管理費用高；2、一般都不售，客戶無自主權。專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、專業(yè)寫字樓形象好；2、硬件領先，配套設施相對較齊全；3、物業(yè)管理服務優(yōu)良。缺點：缺點：1、租售價高。公寓式寫字樓公寓式寫字樓優(yōu)勢：優(yōu)勢：1、價格低；2、使用靈活，可住可辦公；3、投資風險小
16、，回報率高。劣勢：劣勢：1、形象不佳；2、隨著住宅禁止辦公的政策逐步落實，未來將無法滿足市場的需求。14客戶類別客戶類別客戶范圍客戶范圍需需 求求 分分 析析A A大中型公司企業(yè)注重形象與檔次，要求高標準配套，費用問題不大，購買比例高B B中小企業(yè)注重形象，要求一定檔次與基本配套，看重費用，租用比例高CC政府及國有機構注重形象與檔次，要求高標準配套，要靠近辦事區(qū)域，費用問題不大，購買比例較高D D投資客投資意識很強，看重區(qū)域未來升值潛力，重視對項目的檔次和品味寫字樓的目標客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。寫字樓的目標客戶群主要分為兩類：一類是投資客；一類是自用客戶。投資客戶：投資客戶：主要來自本地及周邊地區(qū)，也有來至包括江浙一代的外省客戶。自用客戶：自用客戶：主要來之三個方面 ：一是具有雄厚實力和發(fā)展歷史的境內外大中型公司企業(yè) ；二是成長中的中小型企業(yè)；三是政府及國有機構。寫字樓客戶分析
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