海南某縣房地產(chǎn)市場分析報告.ppt

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1、臨高縣房地產(chǎn)市場分析報告,第一篇：海南房地產(chǎn)市場解析 第二篇：臨高有什么特點 第三篇：臨高房地產(chǎn)市場 第四篇：本案分析,第一篇：海南房地產(chǎn)市場解析,行政區(qū)劃 海南省，省會：?？?，中國第二大島，中國陸地面積最小，海洋面積最大的省。,海南位于中國的南端，北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南民主共和國相對，東瀕南海與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來西亞為鄰。是中國的第二大島嶼，是中國唯一的熱帶濱海城市，海岸線長達(dá)1528公里，其中具備旅游房地產(chǎn)開發(fā)條件的岸線約占5060%，與世界著名的如迪拜、巴厘島、夏威夷等相媲美。,國際旅游島的戰(zhàn)略定位,2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布國務(wù)院

2、關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見。至此，海南國際旅游島建設(shè)正式步入正軌。作為國家的重大戰(zhàn)略部署，我國將在2020年將海南初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地，使之成為開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。,國際旅游島的戰(zhàn)略定位： 1、我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)； 2、 世界一流的海島休閑度假旅游目的地； 3、全國生態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)； 4、國際經(jīng)濟合作和文化交流的重要平臺； 5 、南海資源開發(fā)和服務(wù)基地； 6、國家熱帶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。 據(jù)國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見,海南國際旅游島建設(shè)規(guī)劃組團及主要經(jīng)濟指標(biāo),北部組團以?？谑袨橹行?，包括文昌、定安、澄邁三市縣，面積796

3、5平方公里，占海南島面積23.37。重點發(fā)展文化娛樂、會議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車制造、生物制藥、食品加工、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。 南部組團以三亞市為中心，包括陵水、保亭、樂東三縣，面積6955平方公里，占海南島面積20.41。重點發(fā)展酒店住宿業(yè)、文體娛樂、療養(yǎng)休閑、商業(yè)餐飲等產(chǎn)業(yè)。 中部組團包括五指山、瓊中、屯昌、白沙四市縣，面積7184平方公里，占海南島面積21.07。積極發(fā)展熱帶特色農(nóng)業(yè)、林業(yè)經(jīng)濟、生態(tài)旅游、民族風(fēng)情旅游、城鎮(zhèn)服務(wù)業(yè)、民族工藝品制造等。 東部組團包括瓊海、萬寧兩市，面積3576平方公里，占海南島面積10.49。發(fā)展壯大濱海旅游業(yè)、

4、熱帶特色農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)等。 西部組團包括儋州、臨高、昌江、東方四市縣和洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，面積8407平方公里，占海南島面積24.66。依托洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等工業(yè)園區(qū)，集中布局發(fā)展臨港工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 海洋組團包括海南省授權(quán)管轄海域和西沙、南沙、中沙群島。高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)特色海洋旅游項目。,根據(jù)海南國際旅游島戰(zhàn)略定位，統(tǒng)籌考慮環(huán)境容量、資源 承載力、現(xiàn)有基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Γ裱匀灰?guī)律和經(jīng)濟規(guī)律 ，在優(yōu)化人口布局、生產(chǎn)力布局、城鄉(xiāng)布局的基礎(chǔ)上，按 照“整體設(shè)計、系統(tǒng)推進、滾動開發(fā)“的空間發(fā)展模式， 科學(xué)確定國際旅游島建設(shè)的功能組團和海岸帶功能分區(qū),海南國際旅游島重點旅游景區(qū)和度假區(qū),國際

5、旅游島的政策支持,2011年1月1日海南離境游客退稅政策正式啟動，2011年3月24日繼境外旅客購物離境退稅政策試點之后，財政部公布關(guān)于開展海南離島旅客免稅購物政策試點的公告，公布了免稅購物離島次數(shù)、金額、數(shù)量和離島免稅政策實施流程。自2011年4月20日起執(zhí)行 ，意味海南“離購物天堂”已不遠(yuǎn)了。,在海南已有21國免簽證的基礎(chǔ)上，先期增加芬蘭、丹麥、挪威、烏克蘭、哈薩克斯坦5國為入境免簽證國家； 對俄羅斯、韓國、德國3國旅游團組團人數(shù)放寬至2人以上(含2人)，入境停留時間延長至21天。支持海南在境外主要旅游客源地設(shè)立旅游推介分支機構(gòu)；,配套政策之一：免稅,配套政策之二：開放政策,配套政策之三：

6、土地政策,按照綱要，將來海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。對于占地量較大的海南高爾夫球場建設(shè)，綱要指出，在符合土地利用總體規(guī)劃、林地保護利用規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，不占用耕地特別是基本農(nóng)田、有效保護森林和生態(tài)環(huán)境、維護農(nóng)民合法權(quán)益，并依法辦理用地手續(xù)的前提下，可以“規(guī)范發(fā)展高爾夫旅游”。,2012年海南經(jīng)濟發(fā)展概況,2012年，雖受世界經(jīng)濟低迷和全國經(jīng)濟增速放緩的影響，海南經(jīng)濟仍保持平穩(wěn)較快增長，增速逐季加快，全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)2855.26億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破五千美元大關(guān)。 2013一季度，海南生產(chǎn)總值(GDP)734.62億元，比

7、上年同期增長10.5%。其中，房地產(chǎn)業(yè)、批發(fā)業(yè)、金融業(yè)是GDP增長的三個支撐點。,海南省旅游業(yè)發(fā)展 以旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭，服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。,海南房地產(chǎn)業(yè)從02年開始小幅穩(wěn)步增長，2009年國家提出國際旅游島的戰(zhàn)略方針后，2010年的房地產(chǎn)投資達(dá)到468億元，同比09年房地產(chǎn)投資額增長62%；2011年，海南國際旅游島建設(shè)獲國家正式批復(fù)后，盡管受全國調(diào)控大勢及限購政策影響，海南當(dāng)年房地產(chǎn)投資額達(dá)663.05億元，仍實現(xiàn)同比上年增長41.72%。2012年房地產(chǎn)投資886.64億元,比2011年增長33.7%。海南省房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期。,海南在旅游業(yè)帶動下，形成了以

8、島外 人士購買為主的房地產(chǎn)市場，隨著國 際旅游島的推進，旅游吸引力上升， 未來旅游人數(shù)仍將進一步上漲，將對 海南房地產(chǎn)帶來更多的需求空間。,海南省房地產(chǎn)業(yè)投資走勢,海南房地產(chǎn)業(yè)從02年開始小幅穩(wěn)步增長，2009年國家提出國際旅游島的戰(zhàn)略方針后，2010年的房地產(chǎn)投資達(dá)到468億元，同比09年房地產(chǎn)投資額增長62%；2011年，海南國際旅游島建設(shè)獲國家正式批復(fù)后，盡管受全國調(diào)控大勢及限購政策影響，海南當(dāng)年房地產(chǎn)投資額達(dá)663.05億元，仍實現(xiàn)同比上年增長41.72%。2012年房地產(chǎn)投資886.64億元,比2011年增長33.7%。 2013年一季度，全省累計房屋銷售面積260.17萬平方米，比

9、上年同期增長39.1%。 在全省18個市縣中，有9個市縣房屋銷售面積增速超過全省平均水平，分別是：臨高縣增長11.9倍、保亭縣增長2.3倍、五指山市增長1.9倍、儋州市增長1.7倍、萬寧市增長1.2倍、東方市增長91.8%、?？谑性鲩L59.3%、瓊海市增長45.7%、定安縣增長39.9%。分區(qū)域看，西部地區(qū)房屋銷售面積增長74.7%，東部地區(qū)增長33.2%，中部地區(qū)增長23.3%。海南省房地產(chǎn)市場進入高速發(fā)展期。,海南房地產(chǎn)客戶分布,客戶分布區(qū)域特征 海南市場為典型的外向型市場，島外、新移民人為購房主體，本地人置業(yè)行為不旺盛，淡旺季區(qū)隔明顯，購房目的為旅游、度假、養(yǎng)老、投資。 2012年成交客

10、戶主要來自東北、華北、江浙、北京區(qū)域為主。以三亞各項目客戶分布區(qū)域為例。,海南房地產(chǎn)總體特征,海南獨特的自然資源與亞熱帶、熱帶氣候環(huán)境、交通發(fā)展現(xiàn)況是組成海南房地產(chǎn)發(fā)展布局的重要因素，使海南形成今天資源導(dǎo)向型分布的地產(chǎn)格局，并且呈現(xiàn)軸式發(fā)展趨勢：南北帶動、兩翼推進、發(fā)展中部。,房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域具體劃分： 北部：泛?？趨^(qū)域 南部：泛三亞區(qū)域 東部：東海岸沿線 西部：西海岸沿線 中部：五指山、保亭、瓊中等地,海南各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特征,泛?？诘貐^(qū)的西海岸長流片區(qū)及西線輻射區(qū)域（盈濱半島 ）為一線海景房集中片區(qū)，集中了萬科、富力等國內(nèi)一線房產(chǎn)開發(fā)商，客群主要針對島外高端投資、度假需求，中心老城區(qū)及東部片

11、區(qū)以多層為主，成為外地人居家養(yǎng)老和本地高品質(zhì)人群的選擇 泛?？趨^(qū)域房東地產(chǎn)市場總體平穩(wěn)，后勢強勁，泛海口地產(chǎn)趨于成熟，年銷售面積持續(xù)增加，地價、房價穩(wěn)步上漲。,泛海口地區(qū)依托海南強勢的旅游資源，結(jié)合自身優(yōu)勢城市配套，已逐步進 入高速發(fā)展周期。,海南各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特征,三亞旅游地產(chǎn)起步相較其他區(qū)域早，已經(jīng)發(fā)展成為整個布局中的典范。 泛三亞區(qū)域內(nèi)的項目價格主要取決于海景資源，按照觀海程度及距海距離，價格有很大差異； 泛三亞區(qū)域各灣區(qū)因為定位不同，主力客群有很大差異，因此項目產(chǎn)品亦表現(xiàn)出很大的差異。東北籍客戶隨著產(chǎn)品層次的拉升，所占比例逐步下降，高端度假產(chǎn)品主力客群以：北京、上海及江浙區(qū)域為主。,

12、泛三亞地區(qū)三亞房地產(chǎn)近10年的迅速增長，使得三亞市域原有灣區(qū)土地開發(fā) 殆盡，東線灣區(qū)逐漸成熟，西線開發(fā)即將展開。泛三亞區(qū)域房地 產(chǎn)布局：以三亞為中心，沿海岸線，向兩翼方向延展,形成目前的 “七灣一區(qū)”。,海南各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展特征,東海岸沿線地區(qū)東線濱海度假是繼泛三亞區(qū)域、泛?？趨^(qū)域之后又一重點發(fā)展 區(qū)域。以東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃、優(yōu)越條件，將自然 資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，重點集中于瓊海（博鰲、嘉積、官塘）、 萬寧兩區(qū)域，發(fā)展動線自北向南節(jié)點式推進，起步較早。瓊海 市以博鰲為重點，發(fā)展商務(wù)、會議、度假地產(chǎn)萬寧市主要以興 隆、神州半島兩大區(qū)域為重點發(fā)展旅游資源（海）地產(chǎn)。,西海岸沿線地區(qū)西海岸沿

13、線房地產(chǎn)發(fā)展特征：自然保護區(qū)，原生海岸資源為島內(nèi) 保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī)劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶，旅 游地產(chǎn)開發(fā)屬于初級階段，未來定位于高端旅游度假區(qū)。,中部區(qū)域養(yǎng)生、養(yǎng)老休閑度假地產(chǎn)，以熱帶雨林和溫泉為主要資源。五指山依托 于熱帶雨林資源的養(yǎng)老養(yǎng)生度假地產(chǎn)；保亭：依托于熱帶溫泉資源的養(yǎng) 老養(yǎng)生度假地產(chǎn)。發(fā)展動線為散點式分布。,大品牌企業(yè)扎堆，市場開發(fā)全面升級,第二篇：臨高有什么特點？,臨高現(xiàn)狀,臨高縣位于海南島西北部，東鄰澄邁縣，西南與儋州市接壤，北瀕瓊州海峽，地處北緯 19342002，東經(jīng)109310953。 全境東西寬34公里，南北長47公里，陸地面積1317平方公里。 人口49

14、.1萬人。轄10個鎮(zhèn)、1個國營農(nóng)場、170個村（居）委會、733個自然村?？h城距省會82公里。 環(huán)島西線高速公路和粵海鐵路西環(huán)線貫穿境內(nèi)，交通便利。,2012年海南各市縣GDP排名,臨高縣2012年全縣完成生產(chǎn)總值1033993萬元（含農(nóng)墾），進入GDP百億元市縣行列，比2011年增長191385萬元，增長9.2%；人均生產(chǎn)總值23935元，比上年增加4312元，增長8.5%。 第一產(chǎn)業(yè)增加值完成739145萬元，同比增長6.9%； 第二產(chǎn)業(yè)增加值完成90344萬元，同比增長20.6%，其中工業(yè)增加值完成45964萬元，比上年增長23.5%，建筑業(yè)增加值完成44380萬元，同比增長17.5%；

15、 第三產(chǎn)業(yè)增加值完成204504萬元，同比增長11.8%,2012年海南各市縣人口排名,臨高縣人口密度較小，2010年人口排名在各縣市中居第九位。 2001至2010年,海南省總?cè)丝谀昶骄鲩L率為0.98%。臨高縣人口年均增長率為094%，略低于全省年平均增長率水平。 至2012年底，常駐人口為49.1萬人。,臨高城鎮(zhèn)居民可支配收入狀況,城鄉(xiāng)居民收入大幅度增加；2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17290元，比2011年增加2255元，增長15%；2012年農(nóng)民人均純收入達(dá)到6548元，比2011年增加1006元，增長18.2%。 社會保障水平逐步提高；2012年全縣城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險參保人數(shù)20

16、.88萬人，比2011年增加1.85萬人，增長10.04%；城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險覆蓋率85.03%，比2011年提升11.73百分點。2012年城鎮(zhèn)其中醫(yī)療保險參保人數(shù)10.72萬人，比2011年增加1.92萬人；城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險參保覆蓋率88.8%，比2011年提升22.1個百分點。2012年城鎮(zhèn)從業(yè)人員失業(yè)保險參保人數(shù)1.8萬人，比2011年增加0.2萬人；城鎮(zhèn)從業(yè)人員失業(yè)保險覆蓋率72.86%，比2011年提升6個百分點。,臨高旅游業(yè),臨高縣旅游資源有臨高角濱海旅游度假區(qū)、高山嶺、百仁灘、古銀瀑布、文廟（孔廟）、后水灣、紅樹林、馬裊灣國際旅游度假社區(qū)等。,臨高旅游業(yè),臨高角風(fēng)景區(qū) 臨高角風(fēng)景

17、名勝區(qū)，位于海南臨高縣北端 臨高角是瓊州海峽突出中的一岬角，三面環(huán)海，有7公里長的海岸線。岬角頂端有250米長的天然攔潮礁石堤直伸大海，古有“仙人指路”之說。 岸邊一公里長的沙灘東西兩側(cè)是天然游泳場，素有“南海秋濤”之稱。岸上有古烽火臺和清光緒十九年（1893年），瓊海關(guān)建造的一座高22米、寬1.88米的，燈光可照數(shù)十里，指引船只夜間航行的鐵燈塔，是著名的國際航標(biāo)。 臨高角風(fēng)景區(qū)是臨高最主要的旅游景點，占地小，設(shè)施簡陋，對旅客缺乏吸此力,臨高生活配套,購物場所貧匱乏臨高縣僅有一個中型的購物中心-萬家惠連鎖超市。 休閑娛樂場所匱乏臨高縣的娛樂場所分布較散，消費較低。 特色餐飲匱乏目前僅有二號橋上

18、集聚了較多的餐飲業(yè)態(tài)，但特色不明顯，檔次較低。 公共交通系統(tǒng)差目前臨高僅有幾路公交，且發(fā)車間隔長。居民出行交通工具主要是三輪出租車，出租車基本沒有。,臨高規(guī)劃定位,發(fā)展戰(zhàn)略定位規(guī)劃構(gòu)建“傘”形狀的城市布局和“一線兩區(qū)五大板塊”的經(jīng)濟發(fā)展功能布局,臨高規(guī)劃定位,西線高速公路,兩區(qū),一 線,五 大 板 塊,南部農(nóng)業(yè)生態(tài)經(jīng)濟區(qū) 北部產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟區(qū),縣城主城區(qū) 臨高角濱海旅游度假區(qū) 金牌港新型臨港工業(yè)園區(qū) 新盈調(diào)樓漁業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 馬裊灣國際休閑社區(qū),l臨高瀾江新城,臨高縣瀾江新城規(guī)劃范圍是東起文瀾江以東，西至金瀾大道與中心城區(qū)外圍道路相接的聯(lián)系線，南起文瀾大道，北至文河水庫，總用面積約889.70公頃。 總

19、體功能定位：臨高縣的政治、經(jīng)濟、文化、教育、體育、展覽中心等，臨高縣標(biāo)志性的景觀節(jié)點，城市與自然和諧共生的優(yōu)質(zhì)生態(tài)組團，涵養(yǎng)生態(tài)，著眼宜居的宜居組團。努力建設(shè)富裕臨高、活力臨高、宜居臨高、和諧臨高、幸福臨高。,臨高瀾江文化公園,文化公園項目占地約2927畝，建設(shè)牌坊廣場、歷史長廊、歷史博物館、規(guī)劃館、噴泉景觀、民俗文化園、風(fēng)情商業(yè)街等配套設(shè)施及水上娛樂設(shè)施。,臨高瀾江文新城配套設(shè)施,歌劇院項目占地40畝，主要建設(shè)規(guī)模包括180座的大劇場和400座的多功能劇場及其他配套設(shè)施 圖書館項目占地約30畝，建設(shè)總面積4000平米及其他配套設(shè)施。 體育中心項目占地約200畝，主要建設(shè)主場館面積25000平

20、方米，觀眾席8000個及其他體育配套設(shè)施。 保障性住房項目占地360畝，建設(shè)2000套經(jīng)濟適用房，打造城市花園。,“陸”“?！薄翱铡比搅Ⅲw交通,跨海大橋橫跨瓊州海峽，北起廣州徐聞燈樓角，南接海南道倫角，跨海大橋建成后，20分鐘即可從廣東到達(dá)臨高。 西環(huán)高鐵西線高鐵已經(jīng)開工建設(shè)，北起?？谑?，向西經(jīng)老城、臨高、洋浦、東方等，南接海南東環(huán)線三亞站，預(yù)計2014年底通車。屆時，乘坐高鐵從臨高到海口僅需15分鐘，將臨高納入海口“半小時旅游生活圈”。 美蘭機場從臨高乘坐高鐵到美蘭機場僅需20分鐘。 西線高速環(huán)島西線高速建成于1998年，途徑臨高，是連接?？谥寥齺喌慕煌ㄖ鞲删€。經(jīng)西線高速從?？诘脚R高僅需2

21、0分鐘。, 臨高的現(xiàn)在-總結(jié) ,人口少，居民收入水平低,經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，以農(nóng)業(yè)、漁業(yè)養(yǎng)殖和捕撈業(yè)為主,旅游景點少且無亮點，臨高角解放公園是主要景點，對旅游缺乏吸引力,生活配套不完善，公共交通體系落后，購物廣場缺乏，酒店服務(wù)業(yè)水平低,宜居環(huán)境差，對外地度假、養(yǎng)生客人缺乏吸引力, 臨高未來展望 ,西線環(huán)島高鐵建成通車，交通狀況大為改觀，對經(jīng)濟將有很大提升 瀾江新城建成后，城市面貌將煥然一新，各項配套，如酒店、購買廣場、休閑、娛樂、健身、學(xué)習(xí)及公共交通體系等，將可滿足現(xiàn)代城市生活需求 占地近3000畝的新文化公園建成后，將大大提升城市的宜居環(huán)境 跨海大橋規(guī)劃建成后，本地經(jīng)濟的發(fā)展將迎來質(zhì)的飛躍,第三篇

22、：臨高房地產(chǎn)市場,發(fā)展歷史,土地市場,商品房市場,發(fā)展歷史,發(fā)展階段,時代特征,代表樓盤,階段一： 緩慢發(fā)展階段,階段二： 英雄引領(lǐng)市場,階段三： 時代群雄逐鹿,小城之春、美好臨瀾灣,碧桂園金沙灘、衍宏海港小鎮(zhèn)、 富力、綠地,本地開發(fā)商為主,市場的引領(lǐng)者，口碑牢不可,競爭升級，品牌發(fā)展商爭相進駐,05-08年,09-11年,2011年以后,臨高固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資,自2010年海南國際旅游島批準(zhǔn)以來，臨高縣的固定資產(chǎn)投資迅猛增長。2010、2011、2012年固定資產(chǎn)投資額分別為：21.6、27.12、34.08億元，增長率分別為：119.30%、25.60%、50.00%。預(yù)計今后幾年內(nèi)

23、還會以較快的速度增長。,價值洼地-海南環(huán)島城市中臨高房地產(chǎn)均價最低,神州半島： 均價16000元,清水灣： 均價28000元,三亞： 均價30000元,樂東： 均價12000元,東線飽和發(fā)展，配套成熟，價格領(lǐng)先,臨高： 均價4500元,?？冢?均價9500元,儋州： 均價5500元,文昌： 均價12000元,博鰲： 均價22000元,臨高 價值洼地！,西線崛起發(fā)展，配套尚缺，價值洼地,第三篇：臨高房地產(chǎn)市場,發(fā)展歷史,土地市場,商品房市場,臨高土地市場出讓情況,2012年度臨高縣建設(shè)用地供應(yīng)情況表（出讓） 單位：平方米、萬元,臨高土地市場出讓情況,2012年度臨高縣建設(shè)用地供應(yīng)情況表（出讓）

24、單位：平方米、萬元,臨高近年來土地出讓火爆，未來競爭壓力巨大,根據(jù)臨高國土局?jǐn)?shù)據(jù)，僅2012年臨高縣國土出讓面積達(dá)1525.1805畝，其中出讓住宅土地1328畝，預(yù)計可供應(yīng)住宅面積170180萬平方米；相對于現(xiàn)有市場銷量而言，未來潛在供應(yīng)量可謂巨大。 2012年拿地開發(fā)商有富力、綠地等全國性房地產(chǎn)巨頭，較之臨高現(xiàn)有開發(fā)商，無論是資金實力、樓盤品質(zhì)、還是營銷整合能力，都遠(yuǎn)勝現(xiàn)有樓盤的開發(fā)商。 綠地共拿地363.25畝 富力共拿地491.78畝 綜上所述，我們未來的競爭壓力將非常大。,第三篇：臨高房地產(chǎn)市場,發(fā)展歷史,土地市場,商品房市場,臨高房地產(chǎn)競爭態(tài)勢,第 一梯隊,碧桂園-金沙灘，美好臨瀾

25、灣,（富力地產(chǎn),綠地）,第 二 梯 隊,恒泰琉金歲月，信基頤和灣,第 三 梯 隊,半島陽光，水岸瀾庭 福林廣場,臨高商品房成交狀況,2013度5月臨高縣房地產(chǎn)項目建設(shè)銷售情況表 單位：萬元,臨高商品房成交狀況,2012年12月臨高房地產(chǎn)項目建設(shè)銷售情況表,現(xiàn)在樓盤存量(含未開工面積),現(xiàn)有樓盤總共可為市場提供近205萬平方米商品房,除已銷售少部分外,仍可向市場提供近200萬平方米商品房.,在售樓盤成交特征-洋房,在售樓盤供應(yīng)特征-洋房,根據(jù)現(xiàn)場考察得出如下結(jié)論： 以一房一廳、一房兩廳、兩房一廳為主力戶型，三房一廳極少； 一房一廳、一房兩廳面積集中在50-65平方米之間； 兩房一廳面積主要集中在

26、65-85平方米之間。,成交點評,1、絕大部分樓盤銷售均為一期項目銷售數(shù)據(jù)，二期、三期有待開發(fā)。 2、兩年時間消化率僅為39%，總體上銷售狀況不理想。 3、除了碧桂園金沙灘和半島陽光之外，大部分樓盤銷售狀況不佳，出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。 4、一房一廳、兩房一廳銷售最為理想，銷售占比最高。,在售別墅供應(yīng)特征,別墅以雙拼為主，聯(lián)排次之。 別墅面積主要集中在105-200平方米之間。 別墅供應(yīng)量較少。,別墅成交特征,1、別墅供應(yīng)量少，成交率高。 碧桂園金沙灘首期約100棟別墅，一經(jīng)推出即基本售罄。 美好臨瀾灣首期28棟別墅，基本售罄。 2、以聯(lián)排為主。,產(chǎn)權(quán)式酒店狀況,1、產(chǎn)權(quán)式酒店在臨高初現(xiàn)，供應(yīng)量少。據(jù)考

27、察了解，目前在售的僅碧桂園金沙灘酒店。 碧桂園金沙灘首推196套產(chǎn)權(quán)式五星級酒店客房。承諾前三年每年5%回報率，三年后按照經(jīng)營狀況給予回報。面積約60平方米，均價5500元/平方米，需要一次性付款。 2、由于臨高旅游市場及相關(guān)配套設(shè)施還不成熟，產(chǎn)權(quán)式酒店市場仍有待培育。,臨高房地產(chǎn)板塊分布,板塊特點 瀾江新城板塊屬于未來主城區(qū)，項目比較集中。,板塊樓盤 建筑風(fēng)格以歐式為主，大多有園林景觀,競爭樓盤：碧桂園金沙灘,品牌效應(yīng)是一家以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋建筑、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)及管理等行業(yè)的國內(nèi)著名的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。,單體樓格局設(shè)計,紅圈內(nèi)單體樓，采用類三角環(huán)形筒樓設(shè)計，房間

28、無法通透，通風(fēng)和采光都受到一定影響，整體格局設(shè)計有缺陷，可能是影響碧桂園銷售的重要原因。,巨額綠化及公共配套投入，是碧桂園最大亮點,大公司、大手筆、有氣勢，碧桂園在園林綠化及公共配套方面投入了巨額資金,戶型 入戶花園，陽臺、臥室可以看海,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 實用率高 缺點： 次臥、廚房采光、通光欠佳,洋房二、三號樓A戶型2室2廳一衛(wèi)一廚78.16,戶型整體戶型看上去不規(guī)則，格局不夠方正,洋房一號樓C1戶型一房一廳一衛(wèi)一廚66.42,優(yōu)點： 南北通透 實用率高 缺點： 無餐廳 廚房太小，油煙處理或成問題 格局怪異 不方便接待其他家人或客人,銷售狀況及競爭點,1、銷售狀況： 截至2013年

29、5月，碧桂園金沙灘，2013年3月開盤以來，已銷售1777套，銷售率為75%，為臨高銷售最好的樓盤 2、競爭點： 戶型產(chǎn)品多樣化，客戶選擇余地較多 大規(guī)模中心園林、五星級酒店配套、緊鄰沙灘及海水，客戶認(rèn)可度較高 品牌影響力 3、缺點： 高樓格局設(shè)計失敗，通風(fēng)、采光等受限 4、對我們的啟示： 美麗的園林、良好的公共配套，對銷售及回款至關(guān)重要。 即使市場整體銷售低迷，只要把產(chǎn)品做好，把服務(wù)做好，仍然可以獨樹一幟。,競爭樓盤：美好臨瀾灣,地勢優(yōu)勢面臨一江，兩海、三灣，步行至臨高角解放公園、濱海帶狀公園、河口生態(tài)公園三大市政公園。 區(qū)位優(yōu)勢東方靜港休閑療養(yǎng)中心、島嶼生活社區(qū)、濕地生態(tài)公園、地中海風(fēng)情小

30、鎮(zhèn)水城、國際游艇港。,戶型 2房2廳1衛(wèi)1廚,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 觀海入戶花園 觀海朝南飄窗和陽臺 缺點： 廚房太小，居家不便 餐廳較小,戶型 1.2.3.5.號樓F戶型1室2廳1衛(wèi)54.50,1.2.3.5.號樓F戶型1室2廳1衛(wèi)54.50,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 一房格局兩房享受 明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū) 缺點： 廚房和客廳未分離，進門就是餐廳，私密性空間受限,銷售狀況及競爭點,1、銷售狀況： 截至2013年5月，美好臨瀾灣自2010年7月開盤以來，已銷售143套，銷售率為32% 2、競爭點： 項目比較高端，價格較高 緊鄰沙灘及海水，臨近臨高角風(fēng)景名勝區(qū) 項目精裝修，客戶可以帶上個人

31、用品脫鞋入住 3、缺點 遠(yuǎn)離城區(qū)，交通不便 配套不全，生活不便利 4、對我們的啟示： 配套設(shè)施不完善的情況下，高端產(chǎn)品市場需謹(jǐn)慎。,競爭樓盤：信基頤和灣,品牌效應(yīng)：信基頤和灣由中國房地產(chǎn)百強知名品牌企業(yè)。 配套：周邊1公里擁有小城成熟的生活配套，縣人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校、汽車總站等，近在咫尺。,戶型 G9戶型1室1廳1衛(wèi)1廚55.00,G9戶型1室1廳1衛(wèi)1廚55.00,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 明廚明衛(wèi)，干濕分區(qū) 缺點： 無餐廳,戶型G1戶型2室2廳1衛(wèi)1廚167.00,G1戶型2室2廳1衛(wèi)1廚67.00,優(yōu)點： 格局方正 超大露臺 缺點： 兩個臥室門距離太近，私密性空間受限,銷售狀況及

32、競爭點,1、銷售狀況： 截至2013年5月，自2012年11月開盤以來，已銷售45套，銷售率為9%； 根據(jù)現(xiàn)場踩盤了解，真實銷售率可能遠(yuǎn)好于此。 2、競爭點： 品牌效應(yīng)，戶型、外立面及格局設(shè)計較好。 臨近老城區(qū)，生活配套相對齊全 3、對我們的啟示： 在瀾江新城配套相對匱乏的情況下，如何做好促銷及宣傳工作？,競爭樓盤：衍宏海港小鎮(zhèn),戶型戶型2室1廳1衛(wèi)1廚49.48,戶型2室1廳1衛(wèi)1廚49.48,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 布局緊湊 缺點： 次臥小，成年子女居住不夠?qū)挸?受空間局限，餐桌不好擺布,戶型戶型1室1廳1衛(wèi)1廚44.26,戶型1室1廳1衛(wèi)1廚44.26,優(yōu)點： 南北通透 布局緊湊 缺

33、點： 格局不夠方正。 廚房、衛(wèi)生間偏小,銷售狀況及競爭點,1、銷售狀況： 截至2013年5月，自2013年3月15日開盤以來，已銷售95套，銷售率為8%； 根據(jù)現(xiàn)場踩盤了解，海港小鎮(zhèn)銷售非常理想，首期基本售磬。 2、競爭點： 毛坯房均價3500左右，低價格是海港小鎮(zhèn)最具有殺傷力的武器。 3、缺點： 遠(yuǎn)離主城區(qū)，交通不便 不靠山，不臨海 短期配套不完善，生活購物不方便 4、對我們的啟示： 在瀾江新城配套還不健全的情況下，我們應(yīng)當(dāng)采用怎樣的定價策略？,競爭樓盤：半島陽光,靠江鄰海，西環(huán)高鐵、西線高速立體交通，是一個集休閑、度假、投資于一體的高品質(zhì)大型住宅項目。 緊鄰老城區(qū)，周邊生活配套設(shè)施相對齊全

34、。,戶型 C1戶型2室2廳1衛(wèi)1廚87.57,C1戶型2室2廳一衛(wèi)一廚87.57,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 超大雙陽臺 缺點： 格局定位不明確，以養(yǎng)老度假產(chǎn)品定位，設(shè)計為普通住家商品房 三房或四房設(shè)計，僅有一個洗手間,銷售狀況及競爭點,1、銷售狀況： 截至2013年5月，自2011年8月18日開盤以來，已銷售428套，銷售率為62% 2、競爭點： 西班牙建筑風(fēng)格及園林風(fēng)格。 緊鄰老城區(qū)，生活配套設(shè)施較好。 3、缺點： 樓盤外立面設(shè)計平庸，使用材料低廉，整體檔次低 綠化及公共配套投入少 樓盤定位不清晰 4、對我們的啟示： 在瀾江新城配套還不健全的情況下，如何彌補不足？,競爭樓盤：琉金歲月,力邀

35、西班牙馬德里巴拉哈斯機場設(shè)計上海賈維建筑，臺北101大廈景觀設(shè)計翰翔景觀，國際物業(yè)顧問第一太平戴維斯，半山半島室內(nèi)設(shè)計大勻國際等國際團隊，傾心打造國際高齡住宅典范，滿足養(yǎng)生、度假居家的多樣需求，深受明星趙本山的喜好，并率先入主。,戶型 B2室1廳2衛(wèi)1廚79.40,B2室1廳2衛(wèi)1廚79.40,優(yōu)點： 格局方正、南北通透 5.7米高，一層變兩層、 缺點： 復(fù)式結(jié)構(gòu)，老年人上下樓梯不方便 主人房離洗手間較遠(yuǎn),銷售狀況及競爭點,1、銷售狀況： 截至2013年5月，自2012年1月開盤以來，已銷售74套，銷售率為14% 2、競爭點： 專做老年人養(yǎng)老度假項目的樓盤 位于規(guī)劃中的瀾江新城，具有區(qū)位優(yōu)勢

36、3、缺點： 寫字樓式走廊設(shè)計，私密性較差 復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計，不適合老年人 4、對我們的啟示： 我們位于瀾江新城的主城區(qū)的中心位置，應(yīng)該更好利用好我們的區(qū)位優(yōu)勢？,未來市場競爭態(tài)勢,1、碧桂園、綠地、富力等大型品牌地產(chǎn)商紛紛登陸臨高 2、主要以養(yǎng)老、度假為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭將進一步加劇 3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)仍以小戶型洋房為主，別墅開發(fā)會進一步增多 4、島外市場宣傳競爭進一步加強,在售余貨,根據(jù)臨高縣房管局提供數(shù)據(jù)、現(xiàn)場考察及網(wǎng)上查詢數(shù)據(jù)，目前主要樓盤在售余貨大約5926套，主要以洋房為主。 臨高縣房地產(chǎn)整體銷售狀況較差，在售樓盤幾乎全部屬于消化階段，對本項目未來的銷售將造成較大的競爭壓力。,美好臨瀾灣,水

37、岸瀾庭,麗水灣,碧桂園金沙灣,琉金歲月,信基頤和灣,小城之春,福臨廣場,半島陽光,海港小鎮(zhèn),臨高房地產(chǎn)客戶分析,臨高房地產(chǎn)客戶分布區(qū)域主要以島外為主：以東北、西北、長三角、珠三角為主， 二三線城市、海南本土為輔,臨高保障房建設(shè),臨高保障房建設(shè)本地人住房有保障,保障性住房建設(shè)：2010年3728套、2011年3162套、2012年3050套。 2012年開工套數(shù)完成率102%，竣工套數(shù)完成率107%，分配入住率67%,臨高縣房地產(chǎn)特征,2、城市配套差，難以吸引養(yǎng)老度假客戶,4、產(chǎn)品單一，客群單一，同質(zhì)化嚴(yán)重,3、保障房眾多，公務(wù)員、國企職工有保障,6、中低檔為主，項目配套不完善，綠化差,5、供大

38、于求，競爭白熱、去庫存壓力大,1、整體價格低、處價值洼地,臨高房地產(chǎn)市場小結(jié),1、富力、綠地、碧桂園等地產(chǎn)巨頭進駐，競爭日趨白熱化,2、客戶島外養(yǎng)老、度假為主，核心為東北、環(huán)渤海灣,3、銷售不佳，除少數(shù)樓盤外，大部分開盤一年內(nèi)銷率不足40%,4、土地供應(yīng)天量增加，未來市場供應(yīng)壓力大,5、中低檔次為主，外立面、綠化、公共配套普遍較差,6、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，均為小戶型,第四篇：項目分析,本案位置圖,項目基本情況,區(qū)位：位于瀾江新城中心區(qū)，緊靠市政大道對面的是亞洲面積最大占地2000畝的濕地公園（建設(shè)中），距離老城區(qū)約1.5公里，距離海邊不到6公里。 占地：324畝 交通：臨高至廣州、深圳、龍崗等省際

39、線路班車，臨高至海口、三亞、那大、八所、金江等跨區(qū)線路班車以及臨高至加來、馬裊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)線路區(qū)間班車。臨高至海口97公里，距?？谑袇^(qū)和?？诿捞m機場僅40分鐘車程環(huán)島輕軌竣工后（?？谂R高，僅需20分鐘車程）；跨海大橋建成后，距離本項目地僅15分鐘車程。 主要物業(yè)類型：高層洋房、酒店式公寓 配套設(shè)施：會所、沿街商鋪、商超等 主要景觀資源：亞洲最大的濕地公園、體育廣場、園林景觀、海景等,項目優(yōu)勢,項目位置優(yōu)勢：項目位于瀾江新城的中心位置，緊鄰市政大道的中心地段，南面是亞洲第二大的濕地公園，位置地理環(huán)境得天獨厚。 未來周邊配套相對完善：附近有建設(shè)中的醫(yī)院、規(guī)劃待建的演藝館、體育廣場、歌劇院、圖書館、五星級

40、酒店、牌坊廣場、歷史長廊、歷史博物館、民俗文化園、風(fēng)情商業(yè)街等，將為項目地居民提供非常完善的生活、娛樂休閑服務(wù)。 交通便捷：項目地距離老城區(qū)約2公里，距離海邊約7公里，有公交車可直達(dá)臨高角、龍波灣、馬裊灣國際旅游區(qū)。,項目劣勢,當(dāng)?shù)厝狈β糜钨Y源。 經(jīng)濟落后無亮點，沒有產(chǎn)業(yè)集群。 居民收入水平低。 城市配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏。 城市宜居環(huán)境差 本地高收入人群多有住房保障,項目機會,價值洼地 臨高房價為海南最低，價格遠(yuǎn)低于其他城市。 土地成本低 瀾江新城建設(shè)，配套設(shè)施將完善 亞洲第2大濕地公園 2014年西線高鐵開通，交通大躍級 跨海大橋前景 養(yǎng)老地產(chǎn)方興未艾,項目威脅,巨頭混戰(zhàn)，群雄涿鹿，誰是英雄隨著

41、西海岸開發(fā)升溫，碧桂園、富力、綠地、信基等地產(chǎn)巨頭紛紛涌入，未來競爭會更加激烈。 銷售不佳，存量巨大，直面競爭，難言輕松。 存量尚巨，天量出讓，仍在繼續(xù)，壓力山大。 初涉旅游地產(chǎn)，經(jīng)驗還待積累。,優(yōu)勢,整合優(yōu)勢儲蓄能量,劣勢,機會,威脅,借勢而出樹立標(biāo)桿,避重就輕消除劣勢,化解威脅脫穎而出,核心思考問題1： 如何讓本項目迅速得到認(rèn)同，使項目價值達(dá)到最大化？,核心思考問題2： 項目的核心競爭力是什么，在此基礎(chǔ)上，如何形成項目富有穿透力的差異化傳播？,定位要素洞察 ,市場縱覽 經(jīng)濟持續(xù)增長；老年社會到來；海南得天獨厚的地理環(huán)境，養(yǎng)老度假地產(chǎn)前景非常闊 海南旅游市場方興未艾，資源性地產(chǎn)空間較大，但訴

42、求方向雷同，差異化不明顯。 定位缺乏高度，且差異化不強，相應(yīng)未來開發(fā)市場前景雖然樂觀但市場細(xì)化不夠，市場容量遠(yuǎn)未激發(fā)出來。,定位方向,1、借規(guī)劃定位，打造成為臨高中 央核心居住區(qū) 2、市場位位：大型養(yǎng) 老度假社區(qū) 3、以產(chǎn)品創(chuàng)新、高品 質(zhì)園林和生活配套打造 4、客戶定位：東北、西北、 項目核心競爭力。 環(huán)渤海灣及長三角中老年人,定位方向,項目定位要素洞察 ,品牌競爭市場現(xiàn)狀,信基,富力,綠地,碧桂園 方 圓,臨瀾灣,自然資源優(yōu)勢類似，需求同質(zhì)化 1、以低端為主，沒照顧到中端及中高端主體客層 2、簡單度假型供給,不能滿足中高端客戶的精神需求 消費上中高端選擇面小 區(qū)域市場細(xì)分不夠 整體營銷推廣力

43、度弱，服務(wù)水平有待提高,全國性品牌房企爭相涌入，市場競爭將白熱化。,目標(biāo)客戶群定位 ,主力客戶群 基本指數(shù),1、人群構(gòu)成：島外私營企業(yè)主、工商界人士、高級專業(yè)人士 A、城市上層階層，私營企業(yè)主、企業(yè)高管等 B、行業(yè)精英，如教授、醫(yī)生、律師、會計師等 2、年齡結(jié)構(gòu)：3560歲之間，以中青年為主。 3、客戶類型： A、投資型客戶，購房為了增值保值 B、度假型客戶，如節(jié)假日、冬季過來海南度假的候鳥型客戶 C、養(yǎng)老型客戶，購房為自己養(yǎng)老、或購房為父母養(yǎng)老 4、文化層次：有較高學(xué)歷，較高文化層次和品位追求 5、經(jīng)濟基礎(chǔ)：可使用儲蓄在30萬元以上，有持續(xù)穩(wěn)定收入來源 6、置業(yè)狀況：他們大多屬于二次或者多次

44、置業(yè)。,他們的 度假居住理想,優(yōu)越的 自然環(huán)境 或稀缺資源,交通暢達(dá),完善配套 與物業(yè)管理,優(yōu)秀的 建筑品質(zhì),高素質(zhì)的 居住氛圍,可接受的 合理價格,值得信賴的 發(fā)展商品牌,各區(qū)域客戶需求分析,第一類 主力客戶,第二類 外圍客戶,第三類 遠(yuǎn)距客戶,核心城市：上海、北京、深圳、廣州一線大城市，有效消費力充足，有意置業(yè)或投資海南；消費力分流明顯，由于爭奪這批客戶的對手太多，導(dǎo)致競爭異常激烈。 西北、東北：因東北天氣寒冷，秋冬季節(jié)來海南過冬的客戶量不少，合適的產(chǎn)品可滿足其過冬和度假的需求,二線城市：其對海南旅游地產(chǎn)市場較為關(guān)注，但選擇范圍較多，預(yù)計未來，本項目也會吸納不少本類客戶，將消費洋房為主 長

45、三角、珠三角、港澳：有一定比例傾向于置業(yè)海南，側(cè)重于度假及投資,?？?、三亞：城市中上班，周末渡假為輔（以5+2形式為主） 三四線城市：三四線城市也會有一些潛在客戶 其它：預(yù)計項目將吸納少部分與東海岸各項目有業(yè)務(wù)聯(lián)系的生意人來此置業(yè),各區(qū)域客戶推廣策略指引,主力客戶,外圍客戶,遠(yuǎn)距客戶,精耕細(xì)作,內(nèi)拉外推,資源借助,前期對一線城市、東北、西北進行重點促銷宣傳，為項目推廣搭建核心客戶平臺,依靠區(qū)域影響力和外圍推廣拉力帶動長三角、珠三角等地區(qū),對本土與其它各地客戶主要借助其它可利用銷售資源與品牌戰(zhàn)略以及區(qū)域影響力等進行綜合帶動,小結(jié),綜合項目的SWOT分析和地塊要素分析，本項目是一個多元豐富、系統(tǒng)復(fù)

46、合開發(fā)的地產(chǎn)項目。 針對競爭對手的分析，本項目關(guān)鍵在于如何取得競爭先發(fā)優(yōu)勢和建立核心競爭力。 本項目客戶群的選取應(yīng)有的放矢，循序漸進；重點市場精耕細(xì)作；次級市場推拉結(jié)合；其它市場以借助外力為主。 基于項目豐富的內(nèi)在價值，在推廣和銷售中，需要一個具延展性、包容性、科學(xué)性的概念來包裝。概念之下的綜合價值體系是項目推廣的基礎(chǔ)，如何提煉也是關(guān)鍵。,海南省限購政策對本項目的影響,2011年1月26日， 國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”)，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 2月23日，海南省就貫

47、徹國務(wù)院“新國八條”精神所采取的措施作出詳細(xì)說明，決定在海南落實國務(wù)院的八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，并隨之出臺了“瓊版國八條”，內(nèi)容涵蓋詳細(xì)，外地人員購房需提供1年納稅證明，居民可購買兩套房子，要求各市縣要嚴(yán)格執(zhí)行貫徹新“國八條”政策。,限購政策對本項目的影響,2011年1月26日， 國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(下稱“新國八條”)，要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。 2月23日，海南省就貫徹國務(wù)院“新國八條”精神所采取的措施作出詳細(xì)說明，決定在海南落實國務(wù)院的八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，并隨之出臺了“瓊版

48、國八條”，內(nèi)容涵蓋詳細(xì)，外地人員購房需提供1年納稅證明，居民可購買兩套房子，要求各市縣要嚴(yán)格執(zhí)行貫徹新“國八條”政策。 限購會導(dǎo)致一線城市（三亞、?？冢┏山挥忻黠@的回落，二三線城市（陵水、瓊海等）成交量并不必然回落，相反資金流向二三線城市，形成新的價值洼地。,臨高不限購 基本無影響,1、限貸的持續(xù)加緊，越來越多的投資客被擠出海南樓市。 2、 海南房地產(chǎn)市場基本屬于島外購買市場，限貸政策提高了購房者的資金門檻，遏制了部分投機投資需求；海南部分城市一次性付清比例提高至80%。 3、臨高縣對本地戶口可以辦理購房按揭貸款，對海南省以外的人口必須提供在海南省1年以上（含1年）的納稅證明社會保險繳納證明的

49、非海南戶籍的才可以辦理按揭貸款。達(dá)不到前述要求的，必須一次性付清或者在一年內(nèi)分期付清。這個政策對島外居民購房造成較大的經(jīng)濟壓力，給本項目銷售也帶來一定的壓力，導(dǎo)致銷售周期延長。,限貸政策對本項目的影響,若無海南1年社保， 需一次性或一年內(nèi)繳清購房款,城市問題、行業(yè)問題、區(qū)域問題,城市核心問題,市內(nèi)交通配套匱乏 生活配套設(shè)施檔次較低，不齊全,區(qū)域核心問題,行業(yè)核心問題,銷售狀況不佳 同質(zhì)化嚴(yán)重 滯銷嚴(yán)重 品牌角逐 大盤洪流,瀾江新城核心地段 未來主城區(qū) 配套現(xiàn)狀乏力,核心問題思考,發(fā)展戰(zhàn)略方向借力主城區(qū)中央核心位置，脫穎而出,強化城市及區(qū)域未來的發(fā)展變局，與城市和區(qū)域的發(fā)展戰(zhàn)略相結(jié)合，借政府規(guī)劃

50、之力，發(fā)揮區(qū)位價值與項目價值的優(yōu)勢。,發(fā)展戰(zhàn)略方向 搶占市場先機，適當(dāng)引領(lǐng)市場,與區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展匹配并躍升為引擎、與項目資源條件匹配并充分整合、與消費核心需要匹配并適當(dāng)引領(lǐng)、與競爭態(tài)勢匹配并形成超越。,本 案 思 考,在臨高房地產(chǎn)市場定位過于雷同，差異化不強，目前銷售相對疲軟的情況下，作為一個處在瀾江新城中心區(qū)域的大盤項目，如何在眾多大盤中脫穎而出？,我們要做什么樣的產(chǎn)品,在同質(zhì)化比較嚴(yán)重的局勢下，我們的產(chǎn)品該如何定位？ 1、臨高地產(chǎn)均以養(yǎng)老、度假為主，我們該做什么樣的產(chǎn)品？ 2、臨高大部分樓盤都屬于中低端產(chǎn)品，我們是跟隨大潮還是另辟新徑？如果我們跟隨大潮，該如何突出自己的亮點和優(yōu)勢？如果要另辟

51、新徑，我們該如何做？ 3、瀾江新城在公共生活配套設(shè)施空白的條情況下，我們小區(qū)的配套設(shè)施該如何定位，如何設(shè)計？,關(guān)于建筑風(fēng)格、園林綠化、公建配套的思考 ,1、臨高樓盤的建筑風(fēng)格主要以東南亞、西班牙、歐式風(fēng)格為主，我們應(yīng)該以什么樣建筑風(fēng)格來突出我們的產(chǎn)品亮點？ 2、臨高樓盤的園林綠化以熱帶海濱、東南亞風(fēng)情、歐洲風(fēng)情為主，我們又應(yīng)該如何做？ 3、目前，在臨高大部分樓盤公建配套匱乏、使用率低的情況下，我們該如何做好本項目的公建配套設(shè)施？,關(guān)于戶型結(jié)構(gòu)、面積、外立面等的思考,1、臨高現(xiàn)有樓盤主要以一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳為主要戶型，我們該如何設(shè)計我們戶型？ 2、臨高現(xiàn)有樓盤面積以50-80

52、平方米的小戶型為主，我們的戶型面積該如何定位？ 3、由于受到銷售價格和成本的影響，臨高現(xiàn)有大部分樓盤的外觀、小區(qū)綠化、公建配套品質(zhì)一般，缺乏亮點，我們該如何做？,關(guān)于開發(fā)周期的思考,1、我們項目占地324畝，總建筑面積約54萬平方米。面對現(xiàn)在的市場行情，我們應(yīng)該分幾期開發(fā)？ 2、總開發(fā)周期及銷售周期多長？ 第一期開發(fā)多少畝，開發(fā)周期多長？ 3、我們的資金投入及回款計劃該如何做？,關(guān)于營銷推廣的思考,1、面對目前臨高滯銷的現(xiàn)狀，我們該主動出擊還是守株待兔？如果主動出擊，我們應(yīng)該去哪里？ 2、我們應(yīng)該以什么方式宣傳推廣？電視廣告、路牌廣告、機場廣告、媒體廣告該如何投放，去在哪里投放？ 3、我們的營銷推廣策略能否有更好的創(chuàng)新和突破？,小結(jié),目前，臨高房地產(chǎn)正處于發(fā)展階段，地產(chǎn)巨頭爭相進駐，競爭將會進一步白熱化。我們對于海南和臨高房地產(chǎn)市場要有更高的視野，不能孤立地看待和分析，深受全國房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，是全國市場房地產(chǎn)市場不可分割的一部分。 我們既要清醒地看到目前房地產(chǎn)市場的嚴(yán)峻形勢及其潛在風(fēng)險，又要站在更高的角度和更寬廣的視野，去動態(tài)地看待海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景。 因此，在項目投資前，我們應(yīng)該有更深入地了解和更客觀的認(rèn)識，以便做出正確的決策。,謝 謝 聆 聽,