2010年上海市酒店式公寓專題研究

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1、上海酒店式公寓 專題研究 概念分類及發(fā)展趨勢(shì) 1 2 產(chǎn)品特點(diǎn) 3 區(qū)域分布特征 4 5 產(chǎn)品定位思考 附件：案例及區(qū)域市場(chǎng)分析 酒店式公寓概念最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其短期休憩居住的物業(yè)。由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的 “ 臨時(shí)住家 ” 。這就是酒店式公寓的雛形。 酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大是在紐約。許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這個(gè)城市，但由于買房負(fù)擔(dān)太重，酒店價(jià)格比較貴而且沒(méi)有家的感覺，所以很多人選擇住在酒店式公寓，并且成為一種潮流。在一些國(guó)際大都市，酒店式公寓成為大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。 起源 發(fā)展 定義： 意為 “ 酒店式的服務(wù)，公寓式的管理

2、 ” 。 是融合了星級(jí)酒店的設(shè)施與服務(wù)，專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營(yíng)，提供低于酒店的價(jià)格和注重家庭特色于一體的自住式單位， 其本質(zhì)仍然是公寓。 1993990998001起：一枝獨(dú)秀 初步發(fā)展 低谷調(diào)整 再發(fā)展 百花齊放 2004- 背景 主流產(chǎn)品 代表作 此一家） 3. 國(guó)際金融家 號(hào) 960項(xiàng)目 18 剛傳入上海，探索階段 外銷房銷售低迷，開發(fā)商轉(zhuǎn)售為租，開發(fā)空置房租賃業(yè)務(wù) 亞洲金融危機(jī)及開發(fā)過(guò)剩，市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，新產(chǎn)品初試水 上海金融中心地位確定、世博會(huì)申辦成功，大量外籍高端客戶及旅游人士的導(dǎo)入 市中心土地稀缺，開發(fā)區(qū)域外擴(kuò)；辦公用地增多，住宅用地日漸稀缺 酒店式公寓自 90年代初進(jìn)入上海市場(chǎng)后

3、，和上海本土房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)合，在傳統(tǒng)酒店式公寓原型的基礎(chǔ)上，產(chǎn)生了多種 酒店式公寓物業(yè)形態(tài)： 上述 3類酒店式公寓，構(gòu)成了上海酒店式公寓市場(chǎng)的主體。 大產(chǎn)權(quán)型 （開發(fā)商自己持有或整棟出售） 小產(chǎn)權(quán)型 產(chǎn)權(quán)式酒店 定義： 本質(zhì)是酒店 ，開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店經(jīng)營(yíng)管理，取得投資回報(bào)，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)和旅游業(yè)結(jié)合在一起的商業(yè)業(yè)態(tài)。 特征： 1. 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離，業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，但沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)。 2. 酒店式管理運(yùn)營(yíng)，管理費(fèi)用較高：產(chǎn)權(quán)式酒店也是酒店的一種，提供各種酒店服務(wù)，與傳統(tǒng)酒店并無(wú)兩樣

4、，管理費(fèi)也較高。 所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離、產(chǎn)權(quán)分割出售、售后委托專業(yè)公司按酒店方式經(jīng)營(yíng)管理 服務(wù)式公寓 定義： 本質(zhì)上仍是公寓，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務(wù)的住宅公寓。總之，服務(wù)式公寓 就是提供酒店式管理服務(wù)的公寓 。 依據(jù)產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)模式的不同，又可將其劃分為大產(chǎn)權(quán)型和小產(chǎn)權(quán)型兩類。 關(guān)鍵詞 ： 公寓、酒店式服務(wù) 特征 ： 小產(chǎn)權(quán)型 服務(wù)式公寓：對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)，由小業(yè)主自行使用或出租，同時(shí)提供一定的酒店式服務(wù) 上海酒店式公寓分類 2 服務(wù)式公寓 按照 產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營(yíng)模式 的不同，服務(wù)式公寓可分為以下兩類： 1. 大產(chǎn)權(quán)型 服務(wù)式公寓 ： 不分割出售產(chǎn)權(quán)。一般由水準(zhǔn)較高的跨國(guó)酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)

5、，是各類產(chǎn)品中綜合品質(zhì)及管理水準(zhǔn)最高的。 開發(fā)商或基金等持有整棟物業(yè)、產(chǎn)權(quán)不分割、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、高水準(zhǔn)酒店式服務(wù) 產(chǎn)權(quán)分割出售、小業(yè)主自行使用或出租、酒店式服務(wù) 小戶型產(chǎn)品 定義： 只提供基本物業(yè)服務(wù)，無(wú)酒店式服務(wù)管理的小戶型產(chǎn)品。一般為 40或50年產(chǎn)權(quán)，以“小戶型、低總價(jià)”作為其主要賣點(diǎn)。不像服務(wù)式公寓一樣要求必須精裝。 特征： 1. 只提供普通物業(yè)服務(wù)，無(wú)酒店式增值服務(wù)。 2. 一般為商業(yè)或辦公性質(zhì)。 3. 非必須精裝，可為毛坯形式。 4. 面積較小，通過(guò)控制總價(jià)獲得競(jìng)爭(zhēng)力。 5. 建筑形態(tài)多樣，可表現(xiàn)為 分割產(chǎn)權(quán)出售、小業(yè)主自行使用或出租、無(wú)酒店式服務(wù) 服務(wù) 產(chǎn)權(quán)是否分割 有酒店式服務(wù) 無(wú)

6、酒店式服務(wù) 大產(chǎn)權(quán) 小產(chǎn)權(quán) 大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓 （開發(fā)商自己持有或整棟出售給基金等） 小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓 產(chǎn)權(quán)式酒店 第四象限根據(jù)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的關(guān)系進(jìn)行了分類 小戶型產(chǎn)品 考慮綠地一貫操作均以快速銷售為目標(biāo)，所以本報(bào)告研究對(duì)象排除產(chǎn)權(quán)式酒店，以其他類型為研究對(duì)象 前幾年供應(yīng)集中在市中心 級(jí)商圈 傳統(tǒng)高端住宅區(qū)周圍，近年來(lái)呈現(xiàn) 外擴(kuò)趨勢(shì) ，目前供應(yīng)主要集中在嘉定、金橋等外圍區(qū)域。 產(chǎn)品類型： 小戶型產(chǎn)品成為市場(chǎng)的一大主力。 建筑形態(tài) ：越來(lái)越多的挑高贈(zèng)送等高性價(jià)比產(chǎn)品。 戶型設(shè)計(jì) ：更多考慮居家氛圍，創(chuàng)造長(zhǎng)期居住的可能。 服務(wù) ：物業(yè)服務(wù)個(gè)性化，創(chuàng)造品質(zhì)生活意向。 主要集中在三個(gè)方向：服務(wù)的提升與

7、增值；戶型的設(shè)計(jì)與創(chuàng)新；建筑新產(chǎn)品、新材料等環(huán)保技術(shù)的運(yùn)用。 品 特 點(diǎn) 分布區(qū)位：上海內(nèi)環(huán) 級(jí)商圈、傳統(tǒng)高尚居住區(qū)（古北虹橋由于地位特殊，也屬于該類產(chǎn)品集中分布區(qū)域） 上海市分布區(qū)域：徐匯的衡山路和徐家匯、靜安的華山路和南京西路、盧灣新天地、黃浦區(qū)人民廣場(chǎng)、小陸家嘴、古北虹橋 區(qū)位條件：交通便利、商業(yè)繁華、配套齊全、傳統(tǒng)高尚居住區(qū) 面積集中分布區(qū)間為 1房 492房 75有少量高端產(chǎn)品，戶型較大，集中在盧灣新天地區(qū)域 上海服務(wù)式公寓區(qū)域分布圖 古北 虹橋 新天地 小陸家嘴 人民廣場(chǎng) 產(chǎn)品特點(diǎn) 1 酒店式公寓分布 分布區(qū)位：集中在上海外圍區(qū)域 上海市分布區(qū)域：浦東金橋和外高橋、嘉定新城和安亭、

8、松江大學(xué)城等區(qū)域 區(qū)位條件：交通便利，一般都有軌道交通，能與市中心的商務(wù)、商業(yè)中心快速接駁 面積集中分布區(qū)間為 1房 49房為 80 產(chǎn)品建筑形態(tài)更多采用 高性價(jià)比的方式。 上海小戶型產(chǎn)品區(qū)域分布圖 嘉定新城 安亭 松江大學(xué)城 產(chǎn)品面積 盧灣產(chǎn)品檔次最高，出現(xiàn)了大面積服務(wù)式公寓產(chǎn)品；如新天地的翠湖天地，最大戶型面積達(dá)到 300多平米，其次靜安區(qū)也有少量大戶型產(chǎn)品，如 其余區(qū)域均為小面積產(chǎn)品，主力面積區(qū)間為： 1房： 352房： 75 嘉定、松江等區(qū)域缺乏高端客戶及強(qiáng)有力的外部配套，更容易出現(xiàn)小戶型產(chǎn)品，表現(xiàn)為 升項(xiàng)目自身價(jià)值。大量的高性價(jià)比挑高戶型獲得了市場(chǎng)好評(píng)。 市中心區(qū)域產(chǎn)品則更多的為服務(wù)

9、式公寓，通過(guò)服務(wù)提升品質(zhì)，除個(gè)別大面積項(xiàng)目外，一般都為小面積產(chǎn)品。 酒店式公寓產(chǎn)品特點(diǎn) 3 產(chǎn)品形態(tài) 4 精裝修 市場(chǎng)絕大部分酒店式公寓采取精裝修方案； 在商業(yè)繁華的市中心區(qū)域，人民廣場(chǎng)、陸家嘴、徐匯等地段，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店的存在，精裝修加全套家具樓盤的占比高于其他區(qū)域； 而外圍區(qū)域的小戶型產(chǎn)品，精裝修比相對(duì)低些，部分 普通檔次的服務(wù)式公寓及小戶型產(chǎn)品精裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在2000平；部分高端服務(wù)式公寓，如濟(jì)南路 8號(hào)，翠湖天地等，精裝修標(biāo)準(zhǔn)在 8000平 5 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)式公寓 提供與酒店管理類似的服務(wù)： 務(wù)中心、會(huì)議中心等商務(wù)設(shè)施 餐、咖啡廳等設(shè)施 拿等娛樂(lè)休閑設(shè)施 醒、洗衣、訂票等服務(wù) 小

10、戶型產(chǎn)品 身等配套設(shè)施，主要依靠外部環(huán)境 廚房等設(shè)施，但要求不高 外立面 外立面 服務(wù)式公寓 1. 主流做法：基部采用石材，主體采用面磚的方式，少量樓盤會(huì)運(yùn)用鋁板在細(xì)部進(jìn)行裝飾處理。 濟(jì)南路 8號(hào)。 小戶型產(chǎn)品 座采用石材，主體采用面磚的做法 服務(wù)式公寓 房在 492房在 75檔次的公寓，戶型面積相對(duì)走大，一房面積在 852房間面積在 160 生間、客廳、廚房等為基礎(chǔ)。提升功能空間有會(huì)客室、小酒吧等空間。 小戶型產(chǎn)品 2. 戶型面積 1房在 492房在 80分挑空戶型用 1房的面積，做出了 2房的功能空間。 生間、客廳、廚房等為基礎(chǔ)。 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 2 戶型 服務(wù)式公寓 有面積贈(zèng)送等

11、方式。 小戶型產(chǎn)品 求通過(guò)贈(zèng)送面積提高項(xiàng)目性價(jià)比 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 3 建筑形態(tài) 服務(wù)式公寓 精裝修標(biāo)準(zhǔn)在近年來(lái)大有提升，一般在 4000平左右，很多知名樓盤裝修標(biāo)準(zhǔn)號(hào)稱在 8000平的區(qū)間。 空設(shè)計(jì)、石材拼花地面，增設(shè)會(huì)客、餐飲等功能空間。 面、墻面：采用石材 用進(jìn)口電梯 用國(guó)際一、二線知名品牌，如 得寶等。 用國(guó)際一、二線知名品牌，如 小戶型產(chǎn)品 精裝修標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，大多對(duì)外報(bào)價(jià)在 1500 /平左右 空設(shè)計(jì)，石材地面，部分會(huì)有小型會(huì)客空間，但一般為開放形式。 面、石材：采用石材，也有樓盤運(yùn)用?；u的方式。 用知名品牌，如上海三菱等。 用知名品牌：西門子、三星、松下等。 用知名品牌，

12、櫻花、西門子、松下等。 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 4 精裝修 服務(wù)式公寓 及外籍客戶居多，所以在功能設(shè)置上也體現(xiàn)了客戶的需求，體現(xiàn)了更多的商務(wù)性質(zhì)，以及高端客戶的生活方式。一般都擁有高級(jí)商務(wù)服務(wù)的會(huì)客廳，餐廳、高級(jí)健身會(huì)所，部分項(xiàng)目還擁有桑拿、水力按摩等設(shè)施。 小戶型產(chǎn)品 以能夠享用整個(gè)樓盤的配套，如會(huì)所、健身場(chǎng)所等，整個(gè)配套更接近普通住宅項(xiàng)目。 酒店式公寓產(chǎn)品塑造內(nèi)容 5 配套 古北 虹橋 新天地 小陸家嘴 人民廣場(chǎng) 嘉定新城 安亭 松江大學(xué)城 區(qū)域特征 市級(jí)商圈區(qū)域 傳統(tǒng)高檔居住區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近 主要集中分布在以下區(qū)域 周邊配套完善 交通便利：中心區(qū)域出行便利，外圍區(qū)域能迅速與市中心繁華區(qū)域

13、對(duì)接 分布區(qū)域基礎(chǔ)特征 區(qū)域 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 代表項(xiàng)目 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 泛 商業(yè)繁華、交通便利 高尚居住區(qū) 、人文氛圍濃厚 國(guó)際麗都、世紀(jì)時(shí)空 徐匯 徐家匯附近、衡山路 商業(yè)繁華 （徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、 交通便利 傳統(tǒng)高檔居住區(qū) 兆峰帝景苑、徐匯苑 盧灣 新天地板塊 商業(yè)繁華 （淮海路商圈、新天地） 交通便利 翠湖天地、濟(jì)南路 8號(hào) 長(zhǎng)寧 虹橋、古北 新華路、華山路（與靜安交界） 有產(chǎn)業(yè)依托 （虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)）， 多外籍常駐人口 （區(qū)域內(nèi)多外國(guó)領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)） 商業(yè)繁華 （中山公園商圈等） 現(xiàn)代廣場(chǎng)、衡辰公寓 黃浦 人民廣場(chǎng) 城市核心 旅游商業(yè)氛圍濃

14、厚（人民廣場(chǎng)和豫園） 交通便利 天賜公寓、中福世福匯 浦東 小陸家嘴 陸家嘴金融中心 交通便利 東晶國(guó)際、萬(wàn)源晶典 金橋、高橋板塊 交通便利：軌交 6號(hào)線 有依托產(chǎn)業(yè) （金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)） 禹洲藍(lán)爵、樂(lè)非天地 嘉定 嘉定新城、安亭 軌交 11號(hào)線 產(chǎn)業(yè)園：汽車城 鉑悅 818、晶鼎 松江 松江大學(xué)城 軌道交通 9號(hào)線 大學(xué)城 市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店分布在靜安、盧灣、黃浦等區(qū)域，該類區(qū)域具備一定的旅游氛圍，產(chǎn)品打造成酒店形式，可供旅客短期落腳。 服務(wù)式公寓提供相對(duì)高端的服務(wù)，客戶群體也對(duì)應(yīng)高端，一般分布在區(qū)域內(nèi)多外籍客戶、企業(yè)高管的 心商圈 /傳統(tǒng)高端居住區(qū)等，如長(zhǎng)寧、靜安、徐匯、盧灣、黃

15、浦、陸家嘴金橋等。 小戶型產(chǎn)品檔次相對(duì)較低，一般分布在外圍區(qū)域，如嘉定、松江等。 產(chǎn)品供應(yīng)類型： 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 2 區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng) 主要分布地 產(chǎn)品特點(diǎn) 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 早期產(chǎn)品居多，近年供應(yīng)量少 多為服務(wù)式公寓，另有少量產(chǎn)權(quán)式酒店 面積小， 4490控制總價(jià) 裝修上大量項(xiàng)目精裝加全配 市場(chǎng)唯一一個(gè) 50年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品（御華山）銷售情況不佳 ，改售為租 徐匯 徐家匯附近、衡山路 早期產(chǎn)品居多，近年供應(yīng)較少 存在大量 70年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式公寓 面積小， 主力戶型集中在 58控制總價(jià) 全裝修產(chǎn)品為主 盧灣 新天地板塊 產(chǎn)品檔次高，戶型面積較大 多為 外資酒店管理服務(wù)的

16、服務(wù)式公寓，另外還有產(chǎn)權(quán)式酒店 長(zhǎng)寧 虹橋、古北 新華路、華山路 以 產(chǎn)權(quán)式酒店及服務(wù)式公寓為主 面積小、控制總價(jià) 部分產(chǎn)品實(shí)行包租 黃浦 人民廣場(chǎng) 多數(shù)為產(chǎn)權(quán)式酒店 小面積產(chǎn)品， 3880浦東 小陸家嘴 面積小，控制總價(jià) 35服務(wù)式公寓為主 精裝修 金橋、高橋板塊 大量小戶型產(chǎn)品和少量服務(wù)式公寓 30嘉定 嘉定新城、安亭 小戶型產(chǎn)品 精裝修為主 松江 松江大學(xué)城 小戶型產(chǎn)品為主 區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表 各區(qū)購(gòu)買客戶總結(jié) 除長(zhǎng)寧、盧灣外，絕大多數(shù)區(qū)域的購(gòu)買客戶以投資客為主。 長(zhǎng)寧購(gòu)買客戶以海外華僑、韓國(guó)日本人居多，多為自住。 盧灣除投資客外，擁有相當(dāng)一部分全國(guó)乃至外籍頂級(jí)高端客戶，該類客戶購(gòu)買物業(yè)

17、為自住。 購(gòu)買客戶總結(jié) 靜安、徐匯、盧灣、黃浦、小陸家嘴等區(qū)域更多以外籍客戶為主。 嘉定、松江、金橋等區(qū)域更多以區(qū)域產(chǎn)業(yè)園內(nèi)客戶及部分創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)工作者、市中心價(jià)格外溢的年輕白領(lǐng)為主。 租賃客戶總結(jié) 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 3 各區(qū)租賃客戶總結(jié) 服務(wù)型酒店式公寓客戶 外資公司、跨國(guó)公司或機(jī)構(gòu)駐滬的工作人員 國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)駐滬的高級(jí)管理人員 海歸創(chuàng)業(yè)派人士 小戶型酒店式公寓客戶 產(chǎn)業(yè)園區(qū)青年白領(lǐng) 創(chuàng)意工作者 單身青年 身份的需要和象征 需要高檔、方便的上午環(huán)境和細(xì)致入微的專業(yè)服務(wù) 對(duì)廚房設(shè)施和使用情況要求不高 居住功能相對(duì)較全，但要求不高 需要較為便利的環(huán)境和服務(wù) 對(duì)廚房設(shè)施和使用情況要求不高

18、產(chǎn)權(quán)式酒店式公寓客戶 外籍人士 國(guó)內(nèi)外企業(yè)高管 旅客 前兩類客戶與服務(wù)型酒店式公寓客戶雷同 后類客戶對(duì)便利環(huán)境和服務(wù)要求較高 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 3 各區(qū)租賃客戶需求總結(jié) 主要分布地 客戶特點(diǎn) 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 購(gòu)買：投資客占絕大多數(shù) 租賃：港臺(tái)人士、高級(jí)白領(lǐng) 徐匯 徐家匯附近、衡山路 購(gòu)買：投資客戶是主要客源 租賃：外籍人士 盧灣 新天地板塊 購(gòu)買： 租賃： 澳臺(tái)、歐美為主； 長(zhǎng)寧 虹橋、古北 新華路、華山路（與靜安交界） 傳統(tǒng)富人區(qū)，以海外華僑、韓國(guó)日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求 黃浦 人民廣場(chǎng) 購(gòu)買：投資客占絕對(duì)多數(shù) 租賃：外籍、大陸、港臺(tái)客戶三分天下 浦東

19、小陸家嘴 購(gòu)買：投資客占有絕對(duì)比例 租賃：陸家嘴金融區(qū)工作的外籍人士、高級(jí)白領(lǐng) 金橋、高橋板塊 購(gòu)買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng) 租賃：大量園區(qū)內(nèi)工作年輕白領(lǐng)、部分城市外溢年輕客戶群體 嘉定 嘉定新城、安亭 購(gòu)買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng) 租賃：大量區(qū)域內(nèi)工作年輕白領(lǐng)、部分城市外溢年輕客戶群體 松江 松江大學(xué)城 購(gòu)買：投資客為主，少量區(qū)域內(nèi)工作的年輕白領(lǐng) 租賃：區(qū)域內(nèi)工作的教師、學(xué)生等客戶群體 區(qū)域分布客戶特點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表 價(jià)格特征總結(jié) 盧灣、徐匯、靜安等區(qū)域近幾年鮮有供應(yīng)，多為早些年產(chǎn)品，所以二手房?jī)r(jià)格相對(duì)低廉，多在 2 近期供應(yīng)主要集中在嘉定、松江、金橋等外圍區(qū)域，該類區(qū)域

20、普通層高產(chǎn)品一般低于區(qū)域內(nèi)普通住宅價(jià)格 5而挑空類產(chǎn)品一般高于區(qū)域內(nèi)普通住宅價(jià)格 10 價(jià)格特征總結(jié)： 全市盧灣日租金價(jià)格最高，大多數(shù)樓盤在 4元 /平以上，其余市中心區(qū)域集中在 2平區(qū)間，外圍區(qū)域在 平。 租金回報(bào)率各區(qū)都處于低位，最高的黃浦區(qū)也只有 3%其他區(qū)域一般都集中在 間。 租金特征總結(jié)： 酒店式公寓區(qū)域分布特征總結(jié) 5 租金特征總結(jié) 主要分布地 產(chǎn)品價(jià)格及租金 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 價(jià)格：樓盤開發(fā)早，二手房?jī)r(jià)格低，在 2萬(wàn) 場(chǎng)新盤價(jià)格較高，可達(dá) 10萬(wàn) /平 租金：租金在在 平 /日區(qū)間，年租金回報(bào)率在 徐匯 徐家匯附近、衡山路 價(jià)格：樓盤開發(fā)早，二手房?jī)r(jià)格低，在 盤價(jià)格

21、較高，可達(dá) 平 租金：租金在 平 /日區(qū)間，租金回報(bào)率集中在 間 盧灣 新天地板塊 價(jià)格：檔次高，大量樓盤價(jià)格都在 60000以上， 租金：全市最高，一半以上樓盤都在 4元 /平 /日以上，投資回報(bào)率集中在 間 長(zhǎng)寧 虹橋、古北 新華路、華山路 價(jià)格：市場(chǎng)供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房?jī)r(jià)相對(duì)較低，集中在 2萬(wàn) 租金：在 平 /日區(qū)間，租金年回報(bào)率在 間 黃浦 人民廣場(chǎng) 價(jià)格：市場(chǎng)供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房?jī)r(jià)相對(duì)較低，集中在 4萬(wàn)之間 租金：在 平 /日區(qū)間，租金年回報(bào)率在 間，回報(bào)率相對(duì)全市較高 浦東 小陸家嘴 價(jià)格：市場(chǎng)供應(yīng)多為早年產(chǎn)品，二手房?jī)r(jià)相對(duì)較低，集中在 租金：租金在 平 /日區(qū)間，租金年回

22、報(bào)率在 間 金橋、高橋板塊 價(jià)格：普通層高小戶型產(chǎn)品價(jià)格低于周邊住房?jī)r(jià)格；但有特色的 格高于周邊住房?jī)r(jià)格。 租金：項(xiàng)目租金在 對(duì)處于全市低位，年投資回報(bào)率在 嘉定 嘉定新城、安亭 價(jià)格：普通層高小戶型產(chǎn)品價(jià)格略低于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，降幅區(qū)間在 5挑空產(chǎn)品價(jià)格略高于區(qū)域內(nèi)普通住宅產(chǎn)品，增幅在 10松江 松江大學(xué)城 價(jià)格：普通小戶型產(chǎn)品價(jià)格低于周邊住房?jī)r(jià)格；但有特色的 格高于周邊住房?jī)r(jià)格。 租金：項(xiàng)目租金在 對(duì)處于全市低位，年投資回報(bào)率在 分布區(qū)域價(jià)格及租金特點(diǎn)統(tǒng)計(jì)表 辦公用地增多，住宅用地減少 辦公住宅價(jià)格倒掛 辦公銷售速度較慢 不受日益趨緊的住宅物業(yè)政策限制 小面積 辦公住宅價(jià)格倒掛 成熟商

23、圈 適合做酒店式公寓？ 辦公與住宅售價(jià)倒掛 居住氛圍濃厚、成熟商圈 小面積分割 項(xiàng)目 酒店式公寓 ? 類住宅僅能提供企業(yè)注冊(cè)，不能遷入居民戶口，未來(lái)業(yè)主子女上學(xué)會(huì)有困難。 僅有 40 50年的產(chǎn)權(quán)年限，對(duì)自住客有一定的抗性。 一般都要求首付 5成，最長(zhǎng)貸款周期不超過(guò) 10年，利率標(biāo)準(zhǔn)較高。 按照公建用途規(guī)定，水電煤費(fèi)用比民用標(biāo)準(zhǔn)高 40%，寬帶上網(wǎng)費(fèi)用比名用標(biāo)準(zhǔn)高 1倍，物業(yè)管理費(fèi)比普通住宅高 50%且轉(zhuǎn)讓契稅、所得稅均無(wú)減免，且面臨今后被征物業(yè)稅的可能。 住氛圍較差 通常類住宅與寫字樓、商鋪等作為整體立項(xiàng)報(bào)建，導(dǎo)致社區(qū)環(huán)境缺失，社區(qū)生活類配套不足，品質(zhì)感下降。 如曬衣服的陽(yáng)臺(tái)，廚房的消防、通

24、風(fēng)，采光等，居住上存在抗性。 由于小戶型進(jìn)深不可太大， 失容積率，從而提高了單位成本，同時(shí)按照公建相關(guān)要求，人防和消防等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，對(duì)開發(fā)商而言單位成本提高。 設(shè)計(jì)導(dǎo)向不同，公建物業(yè)受朝向、采光、進(jìn)深等限制，帶來(lái)部分類住宅朝向通風(fēng)采光問(wèn)題存在。 一、布局優(yōu)化： 在平面布局上盡可能實(shí)現(xiàn)戶型朝向的均好性，盡量避免核心筒設(shè)計(jì)帶來(lái)的北向單元過(guò)多的問(wèn)題； 二、戶型優(yōu)化： 總價(jià)。 加附送空間。 升舒適度。 三、服務(wù)優(yōu)化： 提供特色服務(wù)，增加項(xiàng)目附加值 四：配套優(yōu)化： 氣入戶等。 2. 配套完善，提升生活方式 :商務(wù)會(huì)客中心、餐廳、桑拿房等 五、精裝修優(yōu)化： 客戶需求為導(dǎo)向，特色的精裝修方案 六、成本優(yōu)化

25、： 在建筑選材上以市場(chǎng)和客戶為導(dǎo)向，避免價(jià)高且接受度低的新技術(shù)新產(chǎn)品，選用性價(jià)比高，客戶感知明顯的產(chǎn)品 有消息稱，自 2011年 1月 1日起，政府將對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品出臺(tái)新的政策 酒店式公寓產(chǎn)品戶型面積必須大于 150平米。 政策 于投資類產(chǎn)品，較少自住 租金：辦公 酒店式公寓 住宅 價(jià)格：住宅 酒店式公寓 辦公 無(wú)面積限制情況下：雖然單價(jià)高于辦公，租金低于辦公，但由于總價(jià)較低，投資門檻相應(yīng)較低，適合投資者進(jìn)入 面積限制：總價(jià)提高，與部分辦公產(chǎn)品相比不具備總價(jià)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)租金沒(méi)有辦公高，所以在投資門檻提高，而投資收益相對(duì)較低的情況下，對(duì)于投資者而言并不劃算，產(chǎn)品也就失去了原本的競(jìng)爭(zhēng)力。 政策限制

26、下，一般情況的產(chǎn)品定位中將不再考慮設(shè)置該類產(chǎn)品。 150平的限制 對(duì)定位的影響 店式公寓案例 芝大廈（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓） 項(xiàng)目名稱：芝大廈 地址：衡山路 41號(hào) 物業(yè)： 套房數(shù)： 164間 套房設(shè)計(jì)：獨(dú)立客廳、臥房、廚房、衛(wèi)生間、家具電器等 餐飲設(shè)施：中餐廳、西餐廳、酒吧 娛樂(lè)設(shè)施：健身中心、按摩室、桑拿浴室、行政酒廊 服務(wù)設(shè)施：會(huì)議廳、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、洗衣服務(wù)、寬帶上網(wǎng) 房型 面積 價(jià)格 1房 95平 8000平 2房 165平 16000平 3房 202平 25000平 兆峰帝景苑（產(chǎn)權(quán)式酒店公寓） 位置：肇嘉浜路 999弄，徐家匯公園對(duì)面 產(chǎn)品： 1棟 25層高層建筑， 112套，56

27、經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 裝修：精裝、彩電、分體式空調(diào)、微波爐、滾筒式洗衣機(jī)、烘干機(jī)、電冰箱、網(wǎng)絡(luò)等 提供服務(wù)：商務(wù)服務(wù)、報(bào)刊訂閱、代購(gòu)物品、預(yù)定機(jī)票、叫車服務(wù)等 配套：中西餐廳、會(huì)議室、健身房、游泳池 房型 面積 價(jià)格 1房 74平 5000元 /平 2房 114平 7000平 3房 155平 11500平 翠湖天地（大產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓） 翠湖天地御苑 位于市中心黃金地段淮海路商圈，環(huán)境成熟交通便利，樓盤定位全市高端豪宅，客戶以港、臺(tái)、外籍人士為主 8號(hào)線 10號(hào)線 1號(hào)線 項(xiàng)目位于盧灣區(qū)黃金地塊，淮海路商圈，距離新天地咫尺之間，太平橋人工湖、企業(yè)天地盡在周圍 周圍環(huán)境繁華成熟，尤其是新天地是上海國(guó)

28、外人士消費(fèi)的首選之地 交通便利， 1號(hào)、 8號(hào)、10號(hào)地鐵環(huán)繞周圍 新天地 8號(hào)，改裝成頂級(jí)酒店式公寓租賃經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)已被韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)收購(gòu) 翠湖天地項(xiàng)目大都是超高端住宅，總建筑面積為 要圍繞太平湖環(huán)水而建，形成一個(gè)“都市型環(huán)湖住宅群落”。 緊鄰上海地標(biāo)新天地，企業(yè)天地，形成一個(gè)融合老上海建筑風(fēng)格與現(xiàn)代化配套于一體的“中心城商住辦綜合區(qū)” 2006 2007 2008 基匯資本 收購(gòu) 翠湖天地御苑 18號(hào)改裝成頂 級(jí)酒店式公寓 高檔服務(wù)式公寓 管理公司 團(tuán) 經(jīng)營(yíng)管理， 大摩，基匯控股 韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn) 收購(gòu) 18號(hào)樓，仍 由 8號(hào)物業(yè)是一幢高 31層的建筑，共有100套豪華公寓，其中 99套供出租。 高

29、端的酒店式服務(wù)帶來(lái)高的租金收入，租金比業(yè)主自主散租的高約 3倍 天地 月租金一室的 室的 中唯一一套面積達(dá) 385平方米的 4室復(fù)式公寓，月租金則為 11萬(wàn)元。 翠湖天地雅苑 105平米左右，豪華裝修 月租金 11000服務(wù)增值： 1. 服務(wù)人員高配置： 99套出租公寓的工作人員達(dá)到 55名。 2. 個(gè)性選擇： 多款不同面積和靈活布局的套房供住客選擇。 3. 豪華酒店服務(wù) ：每天打掃服務(wù)、每周更換 3次床單， 24小時(shí)保安、禮賓及門房服務(wù)的常駐管家服務(wù)、專車接送來(lái)往機(jī)場(chǎng)服務(wù)、專業(yè)洗燙及干洗服務(wù)，以及免費(fèi)自助洗衣設(shè)備。 位于新天地豪宅板塊，周圍繁華成熟便利，客戶以新加坡、香港及外籍人士為主 濟(jì)南

30、路 8號(hào)位于盧灣區(qū)核心位置的新天地板塊，北臨淮海公園，南眺太平橋人工湖，西面新天地，東為企業(yè)天地二期，為上海市中心豪宅的地標(biāo)性建筑。 軌道一號(hào)線黃陂南路站距離小區(qū)步行10分鐘，延安高架、南北高架距離小區(qū) 2000米左右，步行至淮海路僅需要幾分鐘，地理位置十分優(yōu)越。 上海酒店式公寓案例 4 濟(jì)南路 8號(hào)（小產(chǎn)權(quán)服務(wù)式公寓） 項(xiàng)目地址：黃陂南路 506號(hào) 物業(yè)形態(tài)： 2棟 31層高層 占地： 總建面： 容積率： 總戶數(shù)： 364戶 主力戶型： 82 項(xiàng)目均價(jià)： 80000 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 17000元 / 開發(fā)企業(yè)：印度三林（雅加達(dá)四季麗晶豪庭開發(fā)商） 物業(yè)服務(wù)公司：帕默斯頓酒店及度假村公司 管理費(fèi)：

31、 16元 /月 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 目規(guī)劃 巴卡拉 濟(jì)南路 8號(hào)由 2座 31層高層公寓組成，公寓房型由 83一房， 147二房組成，每棟塔樓僅有 7套頂層公寓，面積從 295。 目戶型規(guī)劃分為高中低三區(qū) 因本項(xiàng)目為酒店式公寓，以投資客為主，故主力標(biāo)準(zhǔn)層產(chǎn)品為控制總價(jià)的小戶型 在高區(qū)設(shè)計(jì)樓王產(chǎn)品，作為項(xiàng)目標(biāo)桿，拉升形象 廳 地 面 大理石 墻 面 石材裝飾、木飾面、涂料 吊 頂 石膏吊頂 進(jìn)戶門 門 扇 鋼木防火防盜門 電器 液晶體電視、 臥 室 地 面 進(jìn)口大理石 墻 面 木飾面、 制皮革、鏡面、涂料 吊 頂 石膏吊頂 家具 意大利家具設(shè)計(jì)巨頭 B&B 寢具 使用的品牌 電器 丹麥 廚 房 櫥 柜 國(guó)

32、） 地 面 品牌地磚 墻 面 品牌墻磚 頂 面 金屬扣板吊頂 龍 頭 漢斯格雅（德國(guó)） 電 器 冰 箱 德國(guó)） 微波爐 國(guó)） 爐圈、排風(fēng)罩 德國(guó)） 電磁爐 國(guó)） 烤 箱 國(guó)） 洗碗機(jī)、洗衣機(jī)、干洗機(jī) 國(guó)） 冷酒器 瑞士 生間 墻 面 進(jìn)口石材 地 面 進(jìn)口石材 臺(tái) 面 進(jìn)口大理石 吊 頂 金屬扣板吊頂 衛(wèi)浴設(shè)備 衛(wèi)浴 國(guó)） 潔具 國(guó)） 花灑 國(guó)） 龍頭 國(guó)） 項(xiàng)目精裝修明細(xì) 地址：嘉定葉城路 818號(hào)，靠近白銀路地鐵站 交通狀況： 軌交 11號(hào)線白銀路站，滬嘉高速公路、上海繞城高速公路、 生活配套：步行范圍內(nèi)有歐尚超市、樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)、永樂(lè)家電、東方商廈、麥當(dāng)勞、肯德基、交行、建行、招行、工商銀行

33、等生活業(yè)態(tài)?；局笜?biāo)：建面 24800平，占地 6943平，容積率 化率 22%，總戶數(shù) 348 建筑類型 :13層小高層， 1 均價(jià) 15500元 /平方米 戶型面積 45 產(chǎn)權(quán)年限 50年 層高： 物業(yè)費(fèi) 月 商業(yè)用水電煤 裝修標(biāo)準(zhǔn)； 3000元 /平米，拎包即可入住 上海酒店式公寓案例 5 鉑悅 818（小戶型產(chǎn)品） 18戶型采用挑空形式，高性價(jià)比： 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 層高 底層 上層 客戶多為投資客 另有部分工作地點(diǎn)在靜安、人民廣場(chǎng)、嘉定的年輕白領(lǐng)。 11月 28號(hào)開盤推出150套房源，開盤當(dāng)天去化 100多套。 域市場(chǎng)分析 區(qū)域特點(diǎn)及樓盤分布 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 徐家匯 衡山

34、路 商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利 高檔居住區(qū) 芝大廈 東亞公寓 兆峰帝景苑 尊園 永新城 嘉匯國(guó)際廣場(chǎng) 徐匯御苑 東方時(shí)空 名仕苑 電影華苑 嘉創(chuàng)華獅國(guó)際 徐匯苑 匯金廣場(chǎng) 河濱國(guó)際公寓 建造時(shí)間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務(wù) 裝修 經(jīng)營(yíng)模式 東方時(shí)空 2004 70年 37平 全裝修 出售 名仕苑 2004 70年 74平 出售 電影華苑 2008 70年 65平 全裝修 出售 嘉創(chuàng)華獅國(guó)際 2003 70年 58平 出售 徐匯苑 2009 70年 120平， 190平 普通服務(wù) 全裝修 出租 匯金廣場(chǎng) 1998 50 2房 130， 3房 220 酒店式服務(wù) 全裝修 芝大廈 2000

35、50 1房 87平， 2房 108平， 3房 180平 酒店式服務(wù) 出售后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 永新城 2006 50 67平 全裝修 出售 +出租 嘉匯國(guó)際廣場(chǎng) 2008 62全裝修 出售 河濱國(guó)際公寓 2007 70年 63售 兆峰帝景苑 2004 1房 60平， 2房 120平 裝修 徐匯 產(chǎn)品特點(diǎn) 供應(yīng)：近兩年市場(chǎng)供應(yīng)量少 產(chǎn)品： 0年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式酒店公寓 租加出售 價(jià)格及租金 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 租金 年租金回報(bào)率 % 東方時(shí)空 4萬(wàn) 仕苑 影華苑 4萬(wàn) 創(chuàng)華獅國(guó)際 匯苑 金廣場(chǎng) 33518 大廈 55000 新城 56000 亞公寓 35000 園 25000 匯御苑 38000 濱國(guó)際公寓

36、30000 峰帝景苑 45000 格：大量樓盤開發(fā)年代較早，目前二手成交價(jià)格較低，在 場(chǎng)最高價(jià)是徐匯苑，價(jià)格 平 租金： 元 /平 /日區(qū)間，租金回報(bào)率集中在 間，個(gè)別項(xiàng)目因自身素質(zhì)良好，獲得遠(yuǎn)高于市場(chǎng)的租金 投資客戶是主要的購(gòu)買客源 外籍人士成為區(qū)域最主要的租賃客源，并且非常穩(wěn)定 區(qū)域特點(diǎn)及樓盤分布 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 鎮(zhèn)寧路、 華山路、 南京西路 泛 商業(yè)繁華、交通便利 高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚 美麗園公寓 達(dá)安河畔花園 世紀(jì)時(shí)空 協(xié)和麗豪 山公寓 國(guó)際麗都 愛儷軒 御華山 建造時(shí)間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務(wù) 裝修 經(jīng)營(yíng)模式 華山公寓 2001 96平 2房， 110平 3房，236平 4房 家

37、居服務(wù)，含清潔，洗燙等 精裝修 出售 世紀(jì)時(shí)空 2002 50 層高 酒店式管理 全裝修 產(chǎn)權(quán)酒店公寓 協(xié)和麗豪 2003 50 53 精裝修 包租一年，國(guó)際麗都公館 2004 50 44售 愛儷軒 2000 50 54平 1房， 117平 2房 出售 達(dá)安河畔花園 2007 50 85平 2房 全裝修 分割產(chǎn)權(quán)出售 003 70 470 全裝修 出售 美麗園公寓 2000 1房 90 198 酒店式管理 精裝修 出售 御華山 2009 50 327店式管理 毛坯 改售為租 靜安 產(chǎn)品特點(diǎn) 供應(yīng)：多為 04年前產(chǎn)品，近幾年供應(yīng)少 產(chǎn)品： 供酒店式管理服務(wù)，精裝修，出售為主 0年產(chǎn)權(quán)的服務(wù)式公寓

38、，該類產(chǎn)品面積較大，出售為主 0年產(chǎn)權(quán)的大面積產(chǎn)品，因銷售不良，最終只能改為出租 價(jià)格及租金 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 租金 年租金回報(bào)率 % 華山公寓 28688 紀(jì)時(shí)空 18000 和麗豪 28266 際麗都公館 25000 儷軒 29100 安河畔花園 38200 5000 麗園公寓 37000 華山 95000 價(jià)格：大量樓盤開發(fā)年代較早，導(dǎo)致價(jià)格低下，在 2萬(wàn) 場(chǎng)新盤價(jià)格較高，可達(dá) 10萬(wàn) /平 租金： 元 /平 /日區(qū)間，年租金回報(bào)率在 金回報(bào)率與樓盤檔次未體現(xiàn)強(qiáng)烈的正相關(guān)性 客源 聚集了很大一部分港臺(tái)地區(qū)人士。 部分小面積酒店式公寓也吸納了一部分高級(jí)白領(lǐng)。 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 徐家匯 衡

39、山路 商業(yè)繁華（淮海路商圈、新天地） 交通便利 時(shí)代豪庭 濟(jì)南路 8號(hào) 香港廣場(chǎng) 翠湖天地 伊?xí)r代公寓 綠洲仕格維 城市一品苑 建造時(shí)間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務(wù) 裝修 經(jīng)營(yíng)模式 香港廣場(chǎng) 1998 50 2房 88平 專業(yè)酒店公寓管理 精裝修 出售 濟(jì)南路 8號(hào) 2007 82提供酒店式管理服務(wù) 精裝修 出售 綠洲仕格維 2005 精裝修 出售 城市一品苑 2009 50年 156提供酒店式管理服務(wù) 精裝修 出售 伊?xí)r代公寓 2005 50年 1房 45平 采取統(tǒng)一的酒店公寓管理 精裝修 出售，返租金 7%/年 翠湖天地 2009 70年 127提供酒店式管理服務(wù) 精裝 出租 盧灣 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品：

40、 型面積都較大 出售 價(jià)格及租金 項(xiàng)目名稱 價(jià)格 租金 租金年回報(bào)率 香港廣場(chǎng) 55000 南路 8號(hào) 90000 洲仕格維 78000 市一品苑 60000 時(shí)代公寓 35000 翠湖天地 160000 格： 格幾乎都在 60000以上， 半以上樓盤都在 4塊錢以上 主要的購(gòu)買客源： 主要的租賃客源： 澳臺(tái)、歐美為主 區(qū)域 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 代表項(xiàng)目 靜安 鎮(zhèn)寧路、華山路、南京西路 泛 商業(yè)繁華、交通便利 高尚居住區(qū)、人文氛圍濃厚 華山公寓、世紀(jì)時(shí)空 徐匯 徐家匯附近、衡山路 商業(yè)繁華（徐家匯商業(yè)中心、衡山路）、交通便利 高檔居住區(qū) 徐匯苑、兆峰帝景苑 盧灣 新天地板塊 商業(yè)繁華（淮海路

41、商圈、新天地） 交通便利： 翠湖天地、濟(jì)南路 8號(hào) 長(zhǎng)寧 虹橋、古北 新華路、華山路（與靜安交界） 依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動(dòng)頻繁 區(qū)域內(nèi)多外國(guó)領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早 黃浦 人民廣場(chǎng) 地處城市中心，依托黃浦江兩岸開發(fā)， 人民廣場(chǎng)和豫園有著濃厚的旅游商業(yè)氛圍 交通便利 浦東 小陸家嘴 陸家嘴金融中心 交通便利 金橋、高橋板塊 交通便利：軌交 6號(hào)線 金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū) 禹洲藍(lán)爵、樂(lè)非天地 嘉定 嘉定新城、安亭 軌道交通 11號(hào)線，與城市核心人民廣場(chǎng)等 周邊擁有產(chǎn)業(yè)園：安亭汽車城 鉑悅 818、晶鼎 松江

42、松江大學(xué)城 軌道交通 9號(hào)線 大學(xué)城 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 虹橋 古北 依托虹橋開發(fā)區(qū)、古北商務(wù)區(qū)、中山公園商圈等支撐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動(dòng)頻繁 區(qū)域內(nèi)多外國(guó)領(lǐng)事館、外資企業(yè)及機(jī)構(gòu)；所以外籍常住人口較多，區(qū)域內(nèi)酒店式公寓起步早 衡辰公寓 碧瑤行政公館 瑞庭酒店公寓 現(xiàn)代廣場(chǎng) 東方倫敦 古北爵士財(cái)富 兆豐園林天下 長(zhǎng)寧馥邦 虹橋國(guó)際大廈 御風(fēng)國(guó)際 古北領(lǐng)峰 番禺大廈 湘江大廈 建造時(shí)間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務(wù) 裝修 經(jīng)營(yíng)模式 衡辰公寓 2006 50 58裝修 出售 碧瑤行政公館 2006 50 87平 2房 精裝修 出售 瑞庭酒店公寓 2005 40 71房 實(shí)行統(tǒng)一物業(yè)管理 每套房包租五年，租金回報(bào)率在

43、以上。 現(xiàn)代廣場(chǎng) 2005 40 45 聘請(qǐng)知名酒店管理公司管理 精裝修全配 產(chǎn)權(quán)公寓酒店，售出后統(tǒng)一出租，也可自住， 實(shí)行 5年 固定回報(bào) 春天花園 3期 2004 40 57虹橋國(guó)際大廈 2005 50 90房 可提供日常酒店式服務(wù) 精裝修 出售 御風(fēng)國(guó)際 2003 50 140平 毛坯 出售 古北領(lǐng)峰 2004 50 出售 番禺大廈 2004 50 出售 湘江大廈 2002 50 2房 102平 出售 長(zhǎng)寧 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品： 2. 面積小、控制總價(jià) 3. 精裝為主，提供日常酒店式管理 4. 出售為主，部分實(shí)行包租 價(jià)格 租金 租金年回報(bào)率 衡辰公寓 36205 瑤行政公館 35640 庭

44、酒店公寓 20000 代廣場(chǎng) 33205 春天花園 3期 38000 橋國(guó)際大廈 35000 北領(lǐng)峰 25000 番禺大廈 22500 江大廈 15000 價(jià)格： 手房?jī)r(jià)相對(duì)較低， 元 /平 /日區(qū)間，租金年回報(bào)率在 間 長(zhǎng)寧 價(jià)格及租金 海外華僑、韓國(guó)日本人居多，多數(shù)客戶以自住為主要需求 長(zhǎng)寧區(qū) 客源 主要分布地 區(qū)域特點(diǎn) 小陸家嘴 陸家嘴金融中心 交通便利 環(huán)球廣場(chǎng) 亞龍國(guó)際大廈 萬(wàn)源晶典 東晶國(guó)際 金隆海悅 國(guó)際金融家 中遠(yuǎn)行家 2335 互欣商務(wù)酒店 建造時(shí)間 產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)品 服務(wù) 裝修 經(jīng)營(yíng)模式 環(huán)球廣場(chǎng) 1998 40 1房： 75， 2房： 89，3房： 117 酒店式服務(wù) 精裝修

45、出售 亞龍國(guó)際大廈 2005 50 45房 酒店式服務(wù) 精裝修 “ 包租”服務(wù)，為業(yè)主全面代理房屋出租、代收房費(fèi)、代繳水電座機(jī)費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi) 萬(wàn)源晶典 2000 40 34精裝修 出售 東晶國(guó)際 2005 不可分割 酒店式服務(wù) 精裝修 出租 金隆海悅 2004 50 56售 國(guó)際金融家 2001 50 精裝修全配 出售 中遠(yuǎn)行家 2004 50 1房： 60， 2房： 89 全裝修 出售 2335 2007 50 23配精裝修 出售 互欣商務(wù)酒店 2006 50 浦東小陸家嘴 產(chǎn)品特點(diǎn) 產(chǎn)品： 1. 面積小、控制總價(jià)的服務(wù)式公寓為主 2. 精裝為主，提供日常酒店式管理 3. 出售為主，部分實(shí)行包租 價(jià)格及租金 項(xiàng)目名稱 價(jià)格