中國(guó)鐵建國(guó)際城地塊商業(yè)策劃方案

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1、1中國(guó)鐵建國(guó)際城（1-1）地塊商業(yè)策劃方案2報(bào)告目錄Part1 項(xiàng)目分析Part2 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)選擇 Part3 項(xiàng)目規(guī)劃Part4 其它事項(xiàng) 3項(xiàng)目分析Part1 4中國(guó)鐵建 國(guó)際城項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)地塊，南側(cè)為地鐵十三號(hào)線北苑站，西臨北苑路，東鄰北苑東路，北接清河營(yíng)中路。項(xiàng)目占地195000平方米，總建筑面積610000平方米，住戶共計(jì)約2000戶。北 苑 東 路 清河營(yíng)中路北苑路地 鐵 十 三 號(hào) 線清 苑 路5中國(guó)鐵建 國(guó)際城區(qū)域關(guān)系天通苑片區(qū)亞奧板塊望京板塊中關(guān)村板塊北苑片區(qū)立水橋片區(qū)項(xiàng)目地塊北苑站立水橋站地鐵13號(hào)線地鐵5號(hào)線北五環(huán)北五環(huán) 項(xiàng)目周邊分布有天通苑片區(qū)、立

2、水橋片區(qū)、北苑片區(qū)等住宅生活區(qū)，緊鄰亞奧板塊、望京板塊、中關(guān)村板塊。區(qū)域發(fā)展較為成熟，商業(yè)配套相對(duì)齊全。6中國(guó)鐵建 國(guó)際城規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)北苑站地鐵13號(hào)線1-11-21-61-31-51-41-71-81-91-101-11 項(xiàng)目建設(shè)用地包含公共設(shè)施用地、住宅用地及商業(yè)用地三種用途土地。其中公建設(shè)施面積4.82萬(wàn)平米，住宅面積28.37萬(wàn)平米，商業(yè)面積33.03萬(wàn)平米。商業(yè)部分包括1-1、1-10兩地塊。7中國(guó)鐵建 國(guó)際城功能功能地塊地塊宗地面積宗地面積(萬(wàn)萬(wàn))總占地面積總占地面積（萬(wàn)（萬(wàn) ）所占比例所占比例容積率容積率規(guī)劃建面規(guī)劃建面（萬(wàn)（萬(wàn))公建設(shè)施公建設(shè)施用地用地1-31-30.650

3、.6522.2322.2353%53%0.80.80.520.521-41-42.372.370.50.51.191.191-51-50.990.990.60.60.590.591-71-71.401.401.81.82.522.521-81-84.484.481-91-91.371.371-111-113.983.98道路道路6.996.99住宅用地住宅用地1-21-24.154.1512.1612.1629%29%2.42.49.969.961-61-68.018.012.32.318.4118.41商業(yè)用地商業(yè)用地1-11-11.611.617.427.4218%18%4.34.36.9

4、26.921-101-105.815.814.54.526.1126.11合計(jì)合計(jì)41.8141.8141.8141.81100%100%66.2266.22地塊細(xì)分8中國(guó)鐵建 國(guó)際城1-10地塊該地塊未來(lái)將建成為26萬(wàn)平米大型商業(yè)綜合體地塊名稱占地面積建筑面積1-1o商業(yè)地塊5.81萬(wàn)平米26.11萬(wàn)平米9中國(guó)鐵建 國(guó)際城1-1地塊1111商業(yè)地塊商業(yè)地塊 地塊北臨清河營(yíng)中路，隔路為北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校。地塊西臨北苑路，隔路為天潤(rùn)福熙大道項(xiàng)目住宅社區(qū)。地塊名稱占地面積建筑面積1-1商業(yè)地塊1.61萬(wàn)平米6.92萬(wàn)平米10亞亞奧奧商商圈圈區(qū)域商業(yè)布局本本 案案11中國(guó)鐵建 國(guó)際城項(xiàng)目商圈示意 核

5、心商圈距離項(xiàng)目最近、消費(fèi)群密度最高，能吸引55%-70%的顧客 次級(jí)商圈核心商圈外圍，顧客相對(duì)分散，偶然消費(fèi)的概率比較大 異地商圈多為偶發(fā)性和流動(dòng)性消費(fèi)的顧客，在有促銷和表演時(shí)前來(lái)消費(fèi)潤(rùn)澤公園居住區(qū)世華泊郡北京華貿(mào)城天潤(rùn)福熙本 案北京對(duì)北京對(duì)外貿(mào)易外貿(mào)易學(xué)校學(xué)校核核心心商商圈圈次次級(jí)級(jí)商商圈圈異異地地商商圈圈12中國(guó)鐵建 國(guó)際城核心消費(fèi)群 在本地塊商業(yè)樓上部居住、辦公的人群；本住宅項(xiàng)目未來(lái)近2000戶業(yè)主；地塊北側(cè)北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校內(nèi)的教育群體；天潤(rùn)福熙大道住宅區(qū)內(nèi)靠近本地塊商業(yè)的部 分住戶。13中國(guó)鐵建 國(guó)際城周邊-對(duì)外貿(mào)易學(xué)校 北京市對(duì)外貿(mào)易學(xué)校是北京市商務(wù)委員會(huì)直屬的一所全日制中等職業(yè)學(xué)校

6、。北京地區(qū)唯一一所既培養(yǎng)內(nèi)貿(mào)從業(yè)人員，又培養(yǎng)對(duì)外經(jīng)貿(mào)初、中級(jí)從業(yè)人員的中專學(xué)校。目前在讀學(xué)生在1800人左右。14中國(guó)鐵建 國(guó)際城周邊-現(xiàn)狀15中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品北京華貿(mào)城開(kāi) 發(fā) 商：北京國(guó)華置業(yè)有限 公司物業(yè)管理：第一太平戴維斯物業(yè)物業(yè)地址：朝陽(yáng)北苑站北300米占地面積：占地面積：40萬(wàn)平方米建筑面積：55萬(wàn)平方米容容 積積 率率:2.72綠 化 率：30.03%產(chǎn)品產(chǎn)品類型：高板公寓和疊拼別墅均 價(jià)：26000元/平方米總總 戶戶 數(shù)：數(shù)：6000戶配套設(shè)施：自建7萬(wàn)平米商業(yè)街16中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品北京華貿(mào)城華貿(mào)城自建華貿(mào)城自建7 7萬(wàn)平萬(wàn)平米華貿(mào)新天地商米華貿(mào)新天地商街商業(yè)配套街商業(yè)

7、配套17中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品天潤(rùn)福熙大道開(kāi) 發(fā) 商：天潤(rùn)公司物業(yè)管理：均豪物業(yè)有限公司物業(yè)物業(yè)地址：朝陽(yáng)北五環(huán)紅軍營(yíng)東 路輕軌13號(hào)線北苑站北200米占地面積：占地面積：3 30萬(wàn)平方米建筑面積：67萬(wàn)平方米容容 積積 率率:2.63綠 化 率：50%產(chǎn)品產(chǎn)品類型：低密城市別墅和薄板高層景觀公寓總總 戶戶 數(shù)：數(shù)：3500戶配套設(shè)施：規(guī)劃有部分商業(yè)街18中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品天潤(rùn)福熙大道天潤(rùn)項(xiàng)目社區(qū)天潤(rùn)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套設(shè)內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施施天潤(rùn)項(xiàng)目社區(qū)天潤(rùn)項(xiàng)目社區(qū)會(huì)所及下沉廣會(huì)所及下沉廣場(chǎng)場(chǎng)19中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品潤(rùn)澤悅溪開(kāi) 發(fā) 商：北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)管理：北京潤(rùn)澤浩博物業(yè)管 理

8、有限公司物業(yè)物業(yè)地址：朝陽(yáng)北五環(huán),距城鐵13號(hào)線北苑站向北600米,顧家莊橋正北2600米占地面積：占地面積：1313萬(wàn)平方米建筑面積：37萬(wàn)平方米容容 積積 率率:1.60綠 化 率：30.20%產(chǎn)品產(chǎn)品類型：7-11層景觀公寓總總 戶戶 數(shù)：數(shù)：2094戶配套設(shè)施：內(nèi)部教育機(jī)構(gòu)、郵局銀行、商業(yè)、便利超市等配套設(shè)施齊全20中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品潤(rùn)澤悅溪項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套 潤(rùn)澤悅溪公寓內(nèi)部教育機(jī)構(gòu)、郵局、銀行、商業(yè)、便利超市等配套設(shè)施齊全。悅溪公寓由潤(rùn)澤莊園英式私人管家團(tuán)隊(duì)“潤(rùn)澤浩博”進(jìn)行管理，雖為公寓業(yè)主，在這里卻可獨(dú)享別墅級(jí)待遇，全天24小時(shí)隨時(shí)滿足業(yè)主的生活需求。21中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品潤(rùn)澤公館

9、開(kāi) 發(fā) 商：北京潤(rùn)澤莊苑房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)物業(yè)地址：朝陽(yáng)北五環(huán)顧家莊橋 正北2600米占地面積：占地面積：8.9萬(wàn)平方米建筑面積：25.7萬(wàn)平方米容容 積積 率率:2.88綠 化 率：32.50%產(chǎn)品產(chǎn)品類型：板式公寓總總 戶戶 數(shù)：數(shù)：1994戶配套設(shè)施：會(huì)所、學(xué)校、商業(yè)22中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品潤(rùn)澤公館 潤(rùn)澤公館定位于別墅級(jí)城市公園華宅，與潤(rùn)澤悅溪、潤(rùn)澤莊園共同組成潤(rùn)澤公園居住區(qū)，潤(rùn)澤公館位于潤(rùn)澤公園居住區(qū)東南地塊。在潤(rùn)澤公園居住區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)商潤(rùn)澤地產(chǎn)建造了40萬(wàn)平米的生態(tài)園林。居住區(qū)內(nèi)配有潤(rùn)澤會(huì)所，會(huì)所中擁有網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、瑜伽館、健身器械室、棋牌室、酒吧、法式餐廳等各種高檔完備配套。社

10、區(qū)內(nèi)有小學(xué)、幼兒園教育配套。開(kāi)發(fā)商與朝陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、知名雙語(yǔ)幼兒園簽約入駐。社區(qū)七萬(wàn)平米特色商街配套。潤(rùn)澤公園居住區(qū)坐擁七萬(wàn)平米高端商業(yè)配套，華潤(rùn)萬(wàn)家超市、福奈特洗衣等現(xiàn)已入駐，成熟商業(yè)氛圍初現(xiàn)端倪。23中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品北京城建世華泊郡開(kāi) 發(fā) 商：北京世紀(jì)鴻城置業(yè)有 限公司投 資 商：北京城建投資發(fā)展股 份有限公司物業(yè)管理：北京城承物業(yè)管理有 限責(zé)任公司物業(yè)物業(yè)地址：朝陽(yáng)清河?xùn)|岸，北苑 家園公園2008北側(cè)占地面積：占地面積：1212萬(wàn)平方米建筑面積：40萬(wàn)平方米容容 積積 率率:2.4綠 化 率：30.02%產(chǎn)品產(chǎn)品類型：板式高層公寓均 價(jià)：25000元/平方米總總 戶戶 數(shù)：數(shù)：2412

11、戶配套設(shè)施：會(huì)所、托幼、小學(xué)、商業(yè)配套24中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品北京城建世華泊郡 世華泊郡項(xiàng)目?jī)?nèi)建有會(huì)所、托幼、小學(xué)、商業(yè)等配套設(shè)施，定位于水岸宜居社區(qū)，其中商業(yè)金融面積占到47800平方米。幼兒園幼兒園會(huì)所會(huì)所25中國(guó)鐵建 國(guó)際城競(jìng)品分析項(xiàng)目規(guī)模（平米）戶數(shù)商業(yè)配套北京華貿(mào)城55萬(wàn)6000戶7萬(wàn)平米商業(yè)街天潤(rùn)福熙大道67萬(wàn)3500戶商業(yè)街潤(rùn)澤悅溪37萬(wàn)2094戶共享潤(rùn)澤公園居住區(qū)內(nèi)7萬(wàn)平米特色商街配套潤(rùn)澤公館25.7萬(wàn)1994戶世華泊郡40萬(wàn)2412戶近5萬(wàn)平米商業(yè)金融配套 來(lái)廣營(yíng)片區(qū)為國(guó)奧區(qū)域唯一集中大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)區(qū)，總建面達(dá)300萬(wàn)平米，住宅面積200萬(wàn)平米。本案周邊各項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)均配有一定

12、規(guī)模的商業(yè)配套設(shè)施，以滿足各小區(qū)內(nèi)住戶的日常需求。但近16000戶，48000人次的日消費(fèi)量仍舊擁有巨大商業(yè)市場(chǎng)，成為本案商業(yè)項(xiàng)目的潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。26中國(guó)鐵建 國(guó)際城項(xiàng)目屬性界定新建社區(qū)配建商業(yè)新建社區(qū)配建商業(yè)交通便利，昭示性較好交通便利，昭示性較好兼具社區(qū)會(huì)所功能兼具社區(qū)會(huì)所功能臨近區(qū)域商業(yè)中心臨近區(qū)域商業(yè)中心27中國(guó)鐵建 國(guó)際城SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)）T（威脅）u 所在區(qū)域?yàn)榇笠?guī)模住宅社區(qū)，市場(chǎng)覆蓋面廣；u 東側(cè)和北側(cè)緊鄰天潤(rùn)住宅社區(qū)和北京對(duì)外貿(mào)易學(xué)校，核心商圈輻射范圍大；u 項(xiàng)目大量業(yè)主對(duì)公司品牌具有強(qiáng)烈的親切感和忠誠(chéng)度u 項(xiàng)目體量相對(duì)較小；u 周邊社區(qū)內(nèi)均配有不同規(guī)模

13、的商業(yè)配套，存在競(jìng)爭(zhēng)；u 本案另建有26平米大型商業(yè)綜合體，將分流部分客流；u 區(qū)域人口總量的不斷增加和消費(fèi)水平不斷提高為商業(yè)發(fā)展提供的動(dòng)力，發(fā)展趨勢(shì)利好；u 區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中，總體規(guī)模大，是未來(lái)居住熱點(diǎn)區(qū)域；u 隨著建設(shè)不斷推進(jìn)，區(qū)域未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好，商業(yè)氛圍漸濃；u 周邊社區(qū)商業(yè)配建與本項(xiàng)目在客戶和商鋪?zhàn)鈶糍Y源上存在競(jìng)爭(zhēng)；u 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展快速，概念層出不窮，在建設(shè)期內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境存在變數(shù)，同類型商業(yè)入市等使項(xiàng)目面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力；28 項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)選擇Part2 29中國(guó)鐵建 國(guó)際城S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析我們應(yīng)該怎么辦情境情境（S Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突沖突（CCom

14、plication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)疑問(wèn)（QuestionQuestion）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情l存在某個(gè)問(wèn)題l存在某個(gè)問(wèn)題l采取了某項(xiàng)行 動(dòng)l知道解決的方法l有人提出一項(xiàng)解 決方案l行動(dòng)未能奏效l我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案l該方案是否正確l為什么沒(méi)能奏效30中國(guó)鐵建 國(guó)際城分析模型？R1R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=S=情境情境C=R1,R2C=R1,R2Q=Q=如何從如何從R1R1到到R2R231中國(guó)鐵建 國(guó)際城S：情境（situation）規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場(chǎng)現(xiàn)狀工程進(jìn)度

15、從屬于中鐵國(guó)際城26萬(wàn)平方米的大型綜合商業(yè)建筑；商業(yè)總建筑面積近2萬(wàn)平方米，規(guī)劃有地下廣場(chǎng)；項(xiàng)目緊鄰清河營(yíng)東路和清河營(yíng)中路，南側(cè)位地鐵十三號(hào)線北苑站，交通便利快捷；項(xiàng)目位于國(guó)際城西北地塊，相關(guān)政策的牽引性不強(qiáng)，也無(wú)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)；項(xiàng)目目前處于施工前期階段；周邊聚集總量近300萬(wàn)平方米在建及待建的住宅項(xiàng)目，為項(xiàng)目帶來(lái)大量的消費(fèi)群體；周邊住宅社區(qū)內(nèi)均不同程度配建商業(yè)設(shè)施；區(qū)域?yàn)榇笠?guī)模建設(shè)區(qū)，成熟度較低，商業(yè)氛圍不太成熟；片區(qū)周邊經(jīng)營(yíng)品種混雜，檔次不高，經(jīng)營(yíng)狀況一般；區(qū)域商業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，未來(lái)項(xiàng)目建成后將可能面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng);周邊板塊各區(qū)域發(fā)展相對(duì)成熟，商業(yè)配套完善，基本滿足各區(qū)域消費(fèi)需求

16、。32中國(guó)鐵建 國(guó)際城S：情境（situation）甲方關(guān)于本項(xiàng)目已明確的幾點(diǎn)事項(xiàng)：甲方關(guān)于本項(xiàng)目已明確的幾點(diǎn)事項(xiàng)：設(shè)計(jì)格局基本不變項(xiàng)目商業(yè)地上部分以銷售為主地下商業(yè)部分中短期考慮階段性自持主要是明確商業(yè)部分的適合業(yè)態(tài)33中國(guó)鐵建 國(guó)際城C：矛盾或沖突（complication）R1：非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果項(xiàng)目26萬(wàn)大綜合體成為地區(qū)購(gòu)物中心，分散大部份客流；周邊社區(qū)客群被其他商業(yè)截留；區(qū)域商業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重R2：期望結(jié)果我們的期望目標(biāo)依附26萬(wàn)大綜合體發(fā)展帶動(dòng)效應(yīng)，成為具備區(qū)域影響商業(yè)體；同周邊商業(yè)形成差異化；銷售及經(jīng)營(yíng)可操性強(qiáng)；C：矛盾或沖突（complication）VS34中

17、國(guó)鐵建 國(guó)際城Q：提出問(wèn)題（question）要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須面臨的核心問(wèn)題如何合理布局商業(yè)，使各部分業(yè)態(tài)達(dá)到最佳組合，最如何合理布局商業(yè)，使各部分業(yè)態(tài)達(dá)到最佳組合，最大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增強(qiáng)商業(yè)氛圍，吸引租戶與消費(fèi)群大提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，增強(qiáng)商業(yè)氛圍，吸引租戶與消費(fèi)群體體項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破投資者心項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他商業(yè)產(chǎn)品區(qū)別開(kāi)理界限，將本項(xiàng)目與其他商業(yè)產(chǎn)品區(qū)別開(kāi)35中國(guó)鐵建 國(guó)際城商業(yè)劃分商業(yè)商業(yè)級(jí)別級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)鄰里型商業(yè)規(guī)模規(guī)模（M2M2）3030萬(wàn)以上

18、萬(wàn)以上3.6-183.6-18萬(wàn)萬(wàn) 9000-9000-36000360001800-90001800-9000區(qū)位區(qū)位城市交通、人口城市交通、人口核心區(qū)，歷史形核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集聚地，公共交通集散地周邊集散地周邊居民聚居區(qū)，居民聚居區(qū)，人流集中交通人流集中交通便利便利住宅小區(qū)自發(fā)住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物形成，配套物業(yè)業(yè)客流客流量量日人流量日人流量5050萬(wàn)萬(wàn)以上以上日人流量日人流量1010萬(wàn)以上萬(wàn)以上5 5萬(wàn)以上萬(wàn)以上核心核心客戶客戶內(nèi)城區(qū)與中距離內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦程內(nèi)）居民與辦公

19、工作人員、旅公工作人員、旅游者游者區(qū)域區(qū)域1515分鐘車程內(nèi)分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消居民，以及外來(lái)消費(fèi)者費(fèi)者步行步行1515分鐘內(nèi)分鐘內(nèi)的居民的居民小區(qū)內(nèi)部及周小區(qū)內(nèi)部及周邊居民邊居民商業(yè)商業(yè)形態(tài)形態(tài)集中商業(yè)為主集中商業(yè)為主商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街集中商業(yè)商業(yè)街為主，商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪小型商業(yè)店鋪本項(xiàng)目本項(xiàng)目屬于社屬于社區(qū)型商區(qū)型商業(yè)業(yè)36中國(guó)鐵建 國(guó)際城商業(yè)定位輻射周邊的社區(qū)服務(wù)型商業(yè)37中國(guó)鐵建 國(guó)際城商業(yè)定位何謂社區(qū)商業(yè)何謂社區(qū)商業(yè)？社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的 住宅區(qū)；社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含

20、無(wú)店鋪的各種服務(wù)如上門維修服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)；它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)；38中國(guó)鐵建 國(guó)際城市場(chǎng)定位類型描述便利級(jí)商業(yè)面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-1

21、50000人。中 間 型 社 區(qū) 商 業(yè)39中國(guó)鐵建 國(guó)際城功能定位項(xiàng)目整體項(xiàng)目整體商業(yè)功能商業(yè)功能休閑功能休閑功能文化功能文化功能娛樂(lè)功能娛樂(lè)功能保健功能保健功能餐飲功能餐飲功能社區(qū)公共社區(qū)公共服務(wù)功能服務(wù)功能購(gòu)物功能購(gòu)物功能 作為綜合性的社區(qū)服務(wù)主題的商業(yè)區(qū)，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及周邊市民特定的消費(fèi)兩方面的需求，因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、健身、交流、公共服務(wù)、購(gòu)物等多種功能。40中國(guó)鐵建 國(guó)際城經(jīng)營(yíng)檔次定位項(xiàng)目各專業(yè)店、專賣店、便利店以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來(lái)帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的以中檔消費(fèi)為主，來(lái)滿足周邊住宅社區(qū)客戶更為龐大的主流需

22、求，通過(guò)不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來(lái)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。中檔 局部高檔41中國(guó)鐵建 國(guó)際城客戶定位目標(biāo)客戶群主力消費(fèi)群主力消費(fèi)群主要居住在項(xiàng)目所界定的核心商圈內(nèi)主要居住在項(xiàng)目所界定的核心商圈內(nèi)收入水平好、較強(qiáng)的消費(fèi)能力收入水平好、較強(qiáng)的消費(fèi)能力周邊企業(yè)白領(lǐng)，臨近社區(qū)住戶，臨街學(xué)校學(xué)生群體為主力周邊企業(yè)白領(lǐng)，臨近社區(qū)住戶，臨街學(xué)校學(xué)生群體為主力消費(fèi)群體之一消費(fèi)群體之一本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主次消費(fèi)群次消費(fèi)群居住在核心商圈之外的次級(jí)商圈和異地商圈的次輻射地帶居住在核心商圈之外的次級(jí)商圈和異地商圈的次輻射地帶消費(fèi)能力強(qiáng)消費(fèi)能力強(qiáng)

23、以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人，以公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人，同時(shí)可能吸引部分外來(lái)人口同時(shí)可能吸引部分外來(lái)人口非持續(xù)間斷性消費(fèi)，在有商業(yè)活動(dòng)或其他促銷時(shí)前來(lái)消費(fèi)非持續(xù)間斷性消費(fèi)，在有商業(yè)活動(dòng)或其他促銷時(shí)前來(lái)消費(fèi)42中國(guó)鐵建 國(guó)際城業(yè)態(tài)選擇餐飲、健身、娛樂(lè)、超市、兒童相關(guān)、教育、生活家居、便民配套八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)選取原則選取原則社區(qū)商業(yè)基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社 區(qū)商業(yè)三大基本業(yè)態(tài)；租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)；是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項(xiàng)目實(shí)際情況；能否在項(xiàng)目目前條件下

24、開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，培育商業(yè)氛圍；符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。43中國(guó)鐵建 國(guó)際城業(yè)態(tài)選擇租戶角色定位租戶特點(diǎn)租戶特點(diǎn)租金承受能力租金承受能力租金模式租金模式人流貢獻(xiàn)人流貢獻(xiàn)型租戶型租戶一般零售主力店、次主力店如一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場(chǎng)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影百貨、大賣場(chǎng)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能力相通常承受租金能力相對(duì)最低對(duì)最低以純租金方式居多，以純租金方式居多，也有可也有可控租戶采取扣率租金（有保底控租戶采取扣率租金（有保底營(yíng)業(yè)額）的方式營(yíng)業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)租金貢獻(xiàn)型租戶型租戶部分品牌店、一般專賣店、中部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶西快餐、花車租戶承

25、租能力相對(duì)最高承租能力相對(duì)最高零售類以扣率租金或兩者取高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金為主，而中西快餐則以純租金模式為主模式為主提升形象提升形象型租戶型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的NIKENIKE，快餐，快餐中的必勝客中的必勝客承租能力相對(duì)一般，承租能力相對(duì)一般，視地段、客流、交通視地段、客流、交通等情況等情況以扣率租金為主以扣率租金為主功能配套功能配套型租戶型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu)以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)物中心的一站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面積小除了個(gè)別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)或銀行、

26、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較外，一般承租能力較低低以純租金為主以純租金為主填空補(bǔ)漏填空補(bǔ)漏型租戶型租戶以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮積為考慮一般很低一般很低純租金為主純租金為主44中國(guó)鐵建 國(guó)際城美容養(yǎng)生健身電玩45中國(guó)鐵建 國(guó)際城兒童產(chǎn)品46中國(guó)鐵建 國(guó)際城音像制品餐飲服飾47中國(guó)鐵建 國(guó)際城業(yè)態(tài)選擇48中國(guó)鐵建 國(guó)際城業(yè)態(tài)選擇49中國(guó)鐵建 國(guó)際城業(yè)態(tài)選擇1111、小型餐飲、小型餐飲城鄉(xiāng)結(jié)合部城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通要道、交通要道目標(biāo)顧客以臨近目標(biāo)顧客以臨近經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積100100平方米平方米以下以下家常菜、普通常規(guī)菜家常菜、普通常規(guī)菜系系較差較差1212、中型餐飲

27、、中型餐飲城、區(qū)級(jí)商城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心業(yè)中心目標(biāo)顧客以中高檔目標(biāo)顧客以中高檔次消費(fèi)者次消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積100-300100-300平平方米方米特色菜、或高檔次特色菜、或高檔次每百平米每百平米5 5個(gè)車位個(gè)車位一般一般1313、大型餐飲、大型餐飲城、區(qū)級(jí)商城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心業(yè)中心目標(biāo)顧客以中高檔目標(biāo)顧客以中高檔次消費(fèi)者和追求飲次消費(fèi)者和追求飲食要求的中年人食要求的中年人經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積300300平方米平方米以上以上每百平米每百平米5 5個(gè)車位個(gè)車位較高較高1414、網(wǎng)吧、網(wǎng)吧城、區(qū)級(jí)商城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交業(yè)中心、交通要道通要道目標(biāo)顧客以青年人目標(biāo)顧客以青年人為主為主經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積200-1

28、000200-1000平方米平方米散區(qū)，包房，散區(qū)，包房，vipvip室室多為多為2424小時(shí)小時(shí)，電力要求，電力要求高，高，一般一般1515、臺(tái)球室、臺(tái)球室城、區(qū)級(jí)商城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交業(yè)中心、交通要道通要道目標(biāo)顧客以青年人目標(biāo)顧客以青年人為主為主經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積200-800200-800平平方米方米散區(qū)，散區(qū)，vipvip區(qū)區(qū)多為多為2424小時(shí)小時(shí)，人流量較，人流量較大，大，一般一般1616、影院、影院城、區(qū)級(jí)商城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交業(yè)中心、交通要道通要道目標(biāo)顧客以青年人目標(biāo)顧客以青年人為主，及對(duì)文化信為主，及對(duì)文化信息向往的人息向往的人經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積10001000平方平方米以上米以

29、上大廳、小廳、包廳大廳、小廳、包廳層高要求明層高要求明顯顯一般一般1616、KTVKTV城、區(qū)級(jí)商城、區(qū)級(jí)商業(yè)中心、交業(yè)中心、交通要道通要道目標(biāo)顧客以青年人目標(biāo)顧客以青年人為主為主經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)面積800800平方米平方米以上以上大廳、中廳、小廳大廳、中廳、小廳層高要求明層高要求明顯顯一般一般50項(xiàng)目規(guī)劃Part3 51中國(guó)鐵建 國(guó)際城C CA級(jí)區(qū)：27號(hào)樓西側(cè)、28號(hào)樓西側(cè)1、2鋪、B級(jí)區(qū)：28號(hào)輔樓C級(jí)區(qū):28號(hào)樓內(nèi)臨廣場(chǎng)D級(jí)區(qū):28號(hào)樓東側(cè)E級(jí)區(qū):28號(hào)樓北側(cè)內(nèi)街A AA AB BE EC C D D北北苑苑路路一.商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值分區(qū)52中國(guó)鐵建 國(guó)際城一層和地下商業(yè)業(yè)態(tài)布局F FF級(jí)區(qū):地

30、下負(fù)一層53中國(guó)鐵建 國(guó)際城開(kāi)發(fā)商方案（一）業(yè)態(tài)布局開(kāi)發(fā)商方案（一）業(yè)態(tài)布局 方案一商業(yè)面積15000平方米左右，包括地下負(fù)一層，地上一層27號(hào)樓28號(hào)樓和28號(hào)輔樓。規(guī)劃重點(diǎn)：考慮規(guī)劃業(yè)態(tài)的合理性。一層和負(fù)一層商業(yè)上下動(dòng)線的解決問(wèn)題。建議增加二層為商業(yè)，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。業(yè)態(tài)的組合和配比問(wèn)題二.業(yè)態(tài)分布54中國(guó)鐵建 國(guó)際城1）27號(hào)樓西側(cè)臨街部號(hào)樓西側(cè)臨街部分是最具價(jià)值的分是最具價(jià)值的A級(jí)區(qū)。級(jí)區(qū)。我們項(xiàng)目周邊分布的都是大型社區(qū)，項(xiàng)目本身還有一個(gè)大型商業(yè)，國(guó)有大型金融機(jī)構(gòu)有可能入駐大型商業(yè)體，中小型金融機(jī)構(gòu)則更多選擇臨近大型商業(yè)體的社區(qū)。27號(hào)樓西側(cè)臨街部分，從體量及其交通屬性來(lái)看，都極其適

31、合做中小型金融的進(jìn)駐。A A北北苑苑路路55中國(guó)鐵建 國(guó)際城圖片56中國(guó)鐵建 國(guó)際城 目前一層有600平方米左右的面積只滿足小型儲(chǔ)蓄所，我們認(rèn)為其商業(yè)面積應(yīng)該擴(kuò)大到二層。從而形成一二層聯(lián)動(dòng)，一層可以作為金融機(jī)構(gòu)辦理前臺(tái)業(yè)務(wù)及形象展示，二樓可以用于其行政辦公，VIP客戶專有接待區(qū)，后臺(tái)業(yè)務(wù)處理等等。銷售時(shí)，我們建議其目標(biāo)客戶明確為中小型金融機(jī)構(gòu)，帶產(chǎn)權(quán)一樓600平方米面積和二樓整體（或大部分）打包銷售，與其他商業(yè)區(qū)別對(duì)待。這樣既可為本既可為本社區(qū)服務(wù)，又可服務(wù)于整體區(qū)域，與社區(qū)服務(wù)，又可服務(wù)于整體區(qū)域，與1-10地塊業(yè)態(tài)也不沖突的同時(shí)地塊業(yè)態(tài)也不沖突的同時(shí)又使物業(yè)價(jià)值最大化，企業(yè)利潤(rùn)最大化。又使

32、物業(yè)價(jià)值最大化，企業(yè)利潤(rùn)最大化。二層一層最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域入駐最優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)，發(fā)揮其最優(yōu)質(zhì)的價(jià)值。最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域入駐最優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)，發(fā)揮其最優(yōu)質(zhì)的價(jià)值。57中國(guó)鐵建 國(guó)際城C CA A2）28號(hào)樓西側(cè)臨街部分也號(hào)樓西側(cè)臨街部分也是最具價(jià)值的是最具價(jià)值的A級(jí)區(qū)。它與級(jí)區(qū)。它與27號(hào)樓西側(cè)部分構(gòu)成了整個(gè)社號(hào)樓西側(cè)部分構(gòu)成了整個(gè)社區(qū)的區(qū)的“臉面臉面”是社區(qū)整體商是社區(qū)整體商業(yè)定位檔次的業(yè)定位檔次的“標(biāo)桿標(biāo)桿”。由于其位置的顯著性和交通的便捷性以及賦予它對(duì)整體社區(qū)商業(yè)的提升性，我們將其定位于洋快餐（如肯德基，麥當(dāng)勞等）或高檔西餐高檔咖啡館（如上島咖啡，星巴克咖啡等）。北北苑苑路路58中國(guó)鐵建 國(guó)際城圖片59中國(guó)鐵

33、建 國(guó)際城 由于28號(hào)樓西側(cè)臨街門面更小，就更需要采用以小托大的方式進(jìn)行商業(yè)實(shí)操，以規(guī)避底層面積過(guò)小和價(jià)格較高的問(wèn)題。在銷售的時(shí)候也可進(jìn)行一二層聯(lián)動(dòng)銷售。二層一層60中國(guó)鐵建 國(guó)際城C CA AB B北北苑苑路路 3）28號(hào)輔樓是僅次于A級(jí)區(qū)的高價(jià)值區(qū)，清河營(yíng)中路位居其前，能為其帶來(lái)大量客源，路對(duì)面是高等院校，是一個(gè)比較穩(wěn)定的消費(fèi)群體，“吃吃”和“玩玩”是這個(gè)穩(wěn)定消費(fèi)群體的主訴求。28號(hào)輔樓上下兩層近1000平方米，無(wú)論從其位置，體量的本體條件，還是客群，交通的外部條件來(lái)看，它都適合做一個(gè)中型餐飲或拆分成兩個(gè)小型餐飲。61中國(guó)鐵建 國(guó)際城62中國(guó)鐵建 國(guó)際城C C 4）28號(hào)樓內(nèi)側(cè)臨廣場(chǎng)我們認(rèn)

34、為其商業(yè)價(jià)值相對(duì)也比較高。由于廣場(chǎng)的存在，廣場(chǎng)本身就形成一個(gè)人流聚集區(qū)，而這些人流百分之八十都屬于長(zhǎng)時(shí)間停留客群，極大地增加了商業(yè)的成交幾率。針對(duì)這些長(zhǎng)時(shí)間停留的客群，以中檔精品百貨（如精品女裝）,茶室，咖啡廳，茶藝館，商務(wù)中心，票務(wù)中心為宜。C C北北苑苑路路63中國(guó)鐵建 國(guó)際城64中國(guó)鐵建 國(guó)際城C C 5）28號(hào)樓東側(cè)的D級(jí)區(qū)，也是臨街店鋪，而且是進(jìn)入小區(qū)的慢車道。但由于其路面較窄，展示面只能針對(duì)國(guó)際城內(nèi)居民，主要為步行消費(fèi)者。且東西兩地塊存在高差，極大影響了商鋪的商業(yè)價(jià)值。此區(qū)域考慮社區(qū)配套小型業(yè)態(tài)。原因是東側(cè)道路無(wú)法停車，業(yè)態(tài)包含（小型便利店、煙酒、干洗、鮮花禮品、中介公司、藥店、打

35、字復(fù)印、照片沖洗、食品日雜、美容美發(fā)等）D D北北苑苑路路65中國(guó)鐵建 國(guó)際城66中國(guó)鐵建 國(guó)際城C C 6）28號(hào)樓北側(cè)內(nèi)街我司認(rèn)為在地上一層中是價(jià)值最差區(qū)塊。北面門面全被28號(hào)輔樓遮擋，無(wú)商業(yè)形象展示面。西面入口被外置樓梯遮擋，由明街轉(zhuǎn)為暗街。入口動(dòng)線不能直達(dá)。E E北北苑苑路路67中國(guó)鐵建 國(guó)際城布局方法一純內(nèi)街設(shè)計(jì)，28號(hào)樓一層需設(shè)小型商鋪，“淘寶街”，強(qiáng)調(diào)精品特色的概念，業(yè)態(tài)包含（服裝、眼鏡、特色禮物、特色水吧、美容美發(fā)等。）68中國(guó)鐵建 國(guó)際城C CE EC C北北苑苑路路布局方法二E區(qū)域C區(qū)域北面作為一個(gè)整體，形成南北雙門面，形成南北互動(dòng)局面。業(yè)態(tài)與C區(qū)一致。691-2層商業(yè)解決

36、方案，規(guī)避傳統(tǒng)1：1雙層店鋪面積大、單價(jià)低、總價(jià)高的問(wèn)題，科學(xué)的提出1:3-1:5雙層商業(yè)店鋪，以小一層拖大二層，使二層首層化，最大限度發(fā)揮二層價(jià)值，同時(shí)增加首層黃金店鋪價(jià)值。傳統(tǒng)傳統(tǒng)1 1：1 1一拖二商業(yè)一拖二商業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)新1 1：3 3一拖二商業(yè)一拖二商業(yè)2層1層2層1層傳統(tǒng)一拖二商業(yè)的弊端：1.變現(xiàn)能力差變現(xiàn)能力差-單套面積較大，為滿足銷售要求，一般銷售價(jià)格較低，但總價(jià)較高，因此變現(xiàn)能力差；2.適應(yīng)業(yè)態(tài)有限適應(yīng)業(yè)態(tài)有限-傳統(tǒng)一拖二商業(yè)面積較大，適應(yīng)此面積業(yè)態(tài)有限，從而制約銷售；3.商業(yè)價(jià)值減低商業(yè)價(jià)值減低-以一層商業(yè)來(lái)解決二層商業(yè)銷售及使用問(wèn)題，但損失一層價(jià)值。創(chuàng)意一拖二商業(yè)的優(yōu)勢(shì)：1.

37、變現(xiàn)能力增強(qiáng)變現(xiàn)能力增強(qiáng)-單套面積較小，總價(jià)降低，變現(xiàn)能力增強(qiáng)；2.二層首層化二層首層化-商業(yè)價(jià)值增加；3.適用業(yè)態(tài)增加適用業(yè)態(tài)增加-二層使用費(fèi)用減低，適用業(yè)態(tài)增加；4.增加獨(dú)立商業(yè)增加獨(dú)立商業(yè)-開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)最大化。首層商業(yè)展示面獨(dú)立黃金商業(yè)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值二層商業(yè)首層化對(duì)于開(kāi)發(fā)商方案一，我司建議二層也做成商業(yè)，以小拖大，對(duì)于開(kāi)發(fā)商方案一，我司建議二層也做成商業(yè)，以小拖大，二層首層化，在解決二層商業(yè)的同時(shí)也使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。二層首層化，在解決二層商業(yè)的同時(shí)也使項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。70中國(guó)鐵建 國(guó)際城27號(hào)樓一二層商業(yè)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)示意圖一層內(nèi)部樓梯二層由一層金融內(nèi)部樓梯或公共樓梯進(jìn)入，進(jìn)行商業(yè)聯(lián)動(dòng)71中國(guó)鐵

38、建 國(guó)際城28號(hào)樓一二層商業(yè)業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)示意圖28號(hào)樓一層四種顏色的店面，可以拖樓上相同顏色的區(qū)域，上下動(dòng)線以室內(nèi)樓梯結(jié)合公共樓梯解決。存在問(wèn)題：首層面積過(guò)大，不利于安排安排小型業(yè)態(tài)（建議鋪位切割，由北向小鋪上樓）。北側(cè)增加2個(gè)門臉用于通達(dá)地下，形成負(fù)一層與首層的聯(lián)動(dòng)。銷售時(shí)根據(jù)擬進(jìn)駐業(yè)態(tài)進(jìn)行靈活調(diào)整銷售。72中國(guó)鐵建 國(guó)際城7）地下商業(yè)地下商業(yè)業(yè)態(tài)劃分三個(gè)區(qū)域：業(yè)態(tài)劃分三個(gè)區(qū)域：餐飲區(qū)餐飲區(qū)超市區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)餐飲區(qū)餐飲區(qū)超市區(qū)超市區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)73中國(guó)鐵建 國(guó)際城餐飲區(qū)：位于地下一層餐飲區(qū)：位于地下一層北側(cè)，可利用北側(cè)，可利用28號(hào)樓地號(hào)樓地上一層作前廳引導(dǎo)，雙上一層作前廳引導(dǎo)，

39、雙向出入。便于安排配套向出入。便于安排配套設(shè)施。以風(fēng)味美食廣場(chǎng)、設(shè)施。以風(fēng)味美食廣場(chǎng)、知名連鎖中型餐飲為主知名連鎖中型餐飲為主干，小型特色中西餐為干，小型特色中西餐為輔的餐飲城。面積為輔的餐飲城。面積為2500-4000平方米。平方米。餐飲區(qū)餐飲區(qū)74中國(guó)鐵建 國(guó)際城超市：位于地下一層?xùn)|側(cè)。方便國(guó)際城居民進(jìn)出。與地下車庫(kù)入口相鄰，便于卸貨。定位中高檔，配備主食廚房、精品蔬菜肉類、進(jìn)口食品、海鮮水產(chǎn)等區(qū)域。地下與餐飲區(qū)風(fēng)味美食廣場(chǎng)相連。面積為2500-3500平方米。超市區(qū)超市區(qū)75中國(guó)鐵建 國(guó)際城超市業(yè)態(tài)布局及其動(dòng)線組織圖76中國(guó)鐵建 國(guó)際城娛樂(lè)娛樂(lè)休閑區(qū)：位于地下區(qū)：位于地下一層南側(cè)一層南側(cè)

40、,業(yè)態(tài)包含網(wǎng)吧、業(yè)態(tài)包含網(wǎng)吧、臺(tái)球、電玩城、健身、臺(tái)球、電玩城、健身、KTV等。如開(kāi)發(fā)商考慮還等。如開(kāi)發(fā)商考慮還建，可壓縮該區(qū)域面積建，可壓縮該區(qū)域面積，面積為面積為2500-3200平方米。平方米。娛樂(lè)休閑區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)77中國(guó)鐵建 國(guó)際城下沉廣場(chǎng)規(guī)劃下沉廣場(chǎng)應(yīng)該發(fā)揮的作用是：下沉廣場(chǎng)應(yīng)該發(fā)揮的作用是：A.上下通道的動(dòng)線組織B.商業(yè)形象的立面展示C.定期型商業(yè)的活動(dòng)場(chǎng)所（如促銷，新品推廣）D.自然通風(fēng)采光E.社區(qū)的一大特色景觀78中國(guó)鐵建 國(guó)際城由于下沉廣場(chǎng)位于地塊中央，由于下沉廣場(chǎng)位于地塊中央，造成了下沉廣場(chǎng)的功能發(fā)揮造成了下沉廣場(chǎng)的功能發(fā)揮受到很大限制。現(xiàn)在下沉廣受到很大限制?，F(xiàn)在下沉廣場(chǎng)

41、的設(shè)計(jì)，不能完全發(fā)揮下場(chǎng)的設(shè)計(jì)，不能完全發(fā)揮下沉廣場(chǎng)的作用。沉廣場(chǎng)的作用。位置相對(duì)于西側(cè)主干道北苑路偏遠(yuǎn)，不能最佳展示項(xiàng)目商業(yè)形象的同時(shí)也人為拉長(zhǎng)了進(jìn)入地下商業(yè)的動(dòng)線，影響了購(gòu)物的便捷性。由于廣場(chǎng)處于中間位置，破壞了一層廣場(chǎng)的整體性和連貫性，極大地降低了一層廣場(chǎng)的品質(zhì)。極大影響了27號(hào)樓北向和28號(hào)樓商鋪的人流動(dòng)線和互相聯(lián)動(dòng)的作用。一層廣場(chǎng)的活動(dòng)組織力降低，不能組織大型主題活動(dòng)。79中國(guó)鐵建 國(guó)際城解決方法解決方法:下沉廣場(chǎng)西移至臨近北苑路下沉廣場(chǎng)西移至臨近北苑路下沉廣場(chǎng)處于中間位置時(shí)，理論上可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目負(fù)一層單面四向采光，實(shí)際由于西面要建進(jìn)入負(fù)一層的商業(yè)動(dòng)線（建議使用無(wú)障礙自動(dòng)扶梯），西面采

42、光并不是很理想。下沉廣場(chǎng)西移，不但利于負(fù)一層的動(dòng)線組織，也使一層地面廣場(chǎng)形成一個(gè)整體的，連貫的，互動(dòng)性強(qiáng)的真正意義上的廣場(chǎng)。從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目形象，價(jià)值，使用等多種綜合效益的提升。80中國(guó)鐵建 國(guó)際城在滿足下沉廣場(chǎng)使用功能的同時(shí)，因著重考慮其附加值a)強(qiáng)調(diào)景觀概念，打造景觀藝術(shù)通道。b)滿足主功能的同時(shí)，增加其附加功能。（如休憩，消夏）c)地下商業(yè)的布局指示功能d)地下商業(yè)小型活動(dòng)的舉辦功能（如車展，促銷）81中國(guó)鐵建 國(guó)際城地下負(fù)一層交通動(dòng)線的組織地下負(fù)一層由于都是大的業(yè)態(tài)，這里只描繪出主要的動(dòng)線，在后期實(shí)際操作中，要根據(jù)具體實(shí)體店組織輔助動(dòng)線。在平面動(dòng)線充分循環(huán)化的同時(shí)，要利用好立體動(dòng)線（及連接

43、一層與負(fù)一層的樓梯），使負(fù)一層商業(yè)也能首層化，形成一層和負(fù)一層的聯(lián)動(dòng)。從而達(dá)到效益最大。健身房臺(tái)球室電玩特色酒吧美食廣場(chǎng)特色餐廳連鎖餐飲82中國(guó)鐵建 國(guó)際城開(kāi)發(fā)商方案一規(guī)劃要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商方案一規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)價(jià)值分區(qū)，發(fā)揮每個(gè)區(qū)塊的最大價(jià)值建議二層也做成商業(yè)（多增加4000平方米左右的商業(yè)面積）充分利用一層的“門臉”作用，采用一拖二，一拖地下等分割方式，使二層和負(fù)一層商業(yè)一層化，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益下沉廣場(chǎng)西移下沉廣場(chǎng)和一層廣場(chǎng)景觀化83中國(guó)鐵建 國(guó)際城開(kāi)發(fā)商方案（二）業(yè)態(tài)布局開(kāi)發(fā)商方案（二）業(yè)態(tài)布局 方案二是開(kāi)放商在與政府部門溝通后，根據(jù)政府建議增加商業(yè)面積而相應(yīng)作出的調(diào)整。其規(guī)劃難度是，商業(yè)面積在

44、原方案一的基礎(chǔ)上增加了27，28號(hào)樓二到四層的面積，商業(yè)面積增加了近12000平方米。商業(yè)總面積達(dá)到近27000平方米。規(guī)劃重點(diǎn)：考慮規(guī)劃業(yè)態(tài)的合理性。三四層商業(yè)上下動(dòng)線的解決問(wèn)題。商業(yè)增加體量的消化問(wèn)題。業(yè)態(tài)的重新組合和配比問(wèn)題84中國(guó)鐵建 國(guó)際城 27號(hào)樓南面地塊是規(guī)劃中的學(xué)校，因此學(xué)生家長(zhǎng)的認(rèn)知性很強(qiáng)，樓層格局很方正，我司認(rèn)為很適合做教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)，三四兩層近4000平方米，即使二層有剩余加上1000平方米此業(yè)態(tài)也能消化。85中國(guó)鐵建 國(guó)際城 此地區(qū)人口密集度大，消費(fèi)質(zhì)量而高，人口構(gòu)成以中青年白領(lǐng)為主，根據(jù)其消費(fèi)習(xí)慣最大需求點(diǎn)在于餐飲 餐飲的商業(yè)拉動(dòng)作用也相對(duì)較大，對(duì)高樓層的抗性不大 三四

45、層位于地上，有可以展示商業(yè)形象的空間。地上建筑相對(duì)于地下建筑有天然的通風(fēng)采光，經(jīng)營(yíng)環(huán)境大大優(yōu)于地下。綜合以上因素，方案一中地下負(fù)一層餐飲應(yīng)該放置于環(huán)境相對(duì)較好的28號(hào)樓三四層。86本方案通過(guò)先解決三四層業(yè)態(tài)；再將先解決三四層業(yè)態(tài)；再將2層業(yè)層業(yè)態(tài)首層化。態(tài)首層化。技巧：27號(hào)樓和28號(hào)樓各增加兩部觀光電梯，盤活三四層，一層給出部分小鋪，帶活二層。觀光建議安裝在廣場(chǎng)一側(cè)。觀光電梯87觀光電梯的意義：觀光電梯的意義：1.交通流線動(dòng)態(tài)化-主要的功能之一，觀光電梯可由-1層、1層直達(dá)3.4層，降低三四層結(jié)構(gòu)帶來(lái)的交通閉塞問(wèn)題，解決三四層人流動(dòng)線，提升商業(yè)價(jià)值；2.業(yè)態(tài)選擇多元化-為三四層業(yè)態(tài)拓寬選擇面

46、，從無(wú)合適業(yè)態(tài)到多種業(yè)態(tài)均可進(jìn)駐。（如大型餐飲、娛樂(lè)健身、大型服裝專賣。）3.觀光電梯專屬化-僅為三四層提供專屬性服務(wù)。4.建筑立面豐富化-外凸造型觀光梯賦予項(xiàng)目立面多空間的變化，打破原有單一平面，整體提升項(xiàng)目品質(zhì)。5.以小博大經(jīng)濟(jì)化-兩部10-15萬(wàn)低成本觀光電梯，卻解決了近四千平米的3，4層商業(yè)的使用、租賃、銷售三重問(wèn)題。三四層加入觀光電梯88中國(guó)鐵建 國(guó)際城 由于28號(hào)樓樓上三四層調(diào)整為餐飲，餐飲的體量已經(jīng)足夠。我司認(rèn)為可以把地下負(fù)一層原餐飲區(qū)改成娛樂(lè)休閑區(qū)，原娛樂(lè)休閑區(qū)改成兒童用品區(qū)，兒童用品區(qū)可以與樓上三四樓教育業(yè)態(tài)形成良性互動(dòng)。娛樂(lè)休閑區(qū)娛樂(lè)休閑區(qū)兒童用品區(qū)兒童用品區(qū)89中國(guó)鐵建

47、國(guó)際城開(kāi)發(fā)商方案二規(guī)劃要點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商方案二規(guī)劃要點(diǎn)：根據(jù)價(jià)值分區(qū)，發(fā)揮每個(gè)區(qū)塊的最大價(jià)值相對(duì)方案一增加的商業(yè)面積的合理規(guī)劃也要充分利用一層的“門臉”作用，采用一拖二，一拖地下等分割方式，使二層和負(fù)一層商業(yè)一層化，提升項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益下沉廣場(chǎng)西移下沉廣場(chǎng)和一層廣場(chǎng)景觀化90中國(guó)鐵建 國(guó)際城兩種方案比對(duì)表兩種方案比對(duì)表方案一方案二體量體量原方案規(guī)劃15000平方米左右（我司建議增加4000平方米）規(guī)劃27000平方米左右業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)餐飲、健身、娛樂(lè)、超市、生活家居、便民配套餐飲、健身、娛樂(lè)、超市、兒童相關(guān)、教育、生活家居、便民配套（紅色為方案二增加業(yè)態(tài)）利弊利弊體量過(guò)小，不容易形成規(guī)模，我司已建議增加，并用

48、一層商業(yè)聯(lián)動(dòng)模式解決其經(jīng)營(yíng)體量過(guò)大，招商難度加大，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加小結(jié)小結(jié)經(jīng)過(guò)我司面積調(diào)整建議，基本趨于合理由于其體量風(fēng)險(xiǎn)，后期需要專業(yè)商業(yè)公司介入操作，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)91其它事項(xiàng) Part4 92中國(guó)鐵建 國(guó)際城地下一層層高要求:凈高不低于4米,層高5.5左右為宜車庫(kù)入口直達(dá)負(fù)二層時(shí),設(shè)計(jì)時(shí)要設(shè)計(jì)出負(fù)一層的停留平臺(tái),方便超市,餐飲貨物進(jìn)出一層近干道交通考慮預(yù)留到達(dá)地下負(fù)一層的上下通道,尤其是餐飲區(qū)地下負(fù)一層娛樂(lè)休閑區(qū)重點(diǎn)考慮用電荷載(強(qiáng)電),管線安裝(弱電)地下負(fù)一層餐飲區(qū)重點(diǎn)考慮燃?xì)鈱?dǎo)入,上下水,管道排污,污水處理最好通過(guò)技術(shù)手段達(dá)到雙向自然通風(fēng)采光(如廣場(chǎng)等位置預(yù)留通風(fēng)采光井)93中國(guó)鐵建 國(guó)

49、際城二層以上報(bào)規(guī)建議我們建議開(kāi)發(fā)商二層以上報(bào)規(guī)可以考慮以下幾種概念規(guī)劃：中小企業(yè)產(chǎn)品展示交流中心。淘寶商戶商品實(shí)體存放中心。中小外貿(mào)公司商貿(mào)洽談室。94中國(guó)鐵建 國(guó)際城后期管理 現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目，大家一般都認(rèn)識(shí)到前期規(guī)劃定位階段很重要，現(xiàn)在商業(yè)項(xiàng)目，大家一般都認(rèn)識(shí)到前期規(guī)劃定位階段很重要，而往往忽視了在后期執(zhí)行管理中的重要性。而往往忽視了在后期執(zhí)行管理中的重要性。定位準(zhǔn)確了，還要強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)讓定位加以實(shí)現(xiàn)，招商實(shí)現(xiàn)了定位準(zhǔn)確了，還要強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)讓定位加以實(shí)現(xiàn)，招商實(shí)現(xiàn)了還得要經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)使項(xiàng)目得以良性運(yùn)營(yíng)。還得要經(jīng)驗(yàn)豐富的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)使項(xiàng)目得以良性運(yùn)營(yíng)。由于在商業(yè)項(xiàng)目操作過(guò)程中，變數(shù)較多，專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)尤其由于在商業(yè)項(xiàng)目操作過(guò)程中，變數(shù)較多，專業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)尤其重要，是為項(xiàng)目保駕護(hù)航的必要充分條件。重要，是為項(xiàng)目保駕護(hù)航的必要充分條件。因此在項(xiàng)目后期招商運(yùn)營(yíng)中，可以與有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)因此在項(xiàng)目后期招商運(yùn)營(yíng)中，可以與有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)機(jī)構(gòu)合作，確保項(xiàng)目的良性運(yùn)營(yíng)。隊(duì)機(jī)構(gòu)合作，確保項(xiàng)目的良性運(yùn)營(yíng)。95