物業(yè)管理競賽題及答案

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1、 物業(yè)管理競賽題及答案 一、必答題 1、《物業(yè)管理條例》的立法目的是什么？ 答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。 2、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務合同》中主要有什么內(nèi)容？ 答：有物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。 4、前期物業(yè)管理指的

2、是什么？ 答：指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 5、住房專項維修資金主要指的是什么？ 答：指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。 6、什么是物業(yè)管理招標投標？ 答：指招標人以招標的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由投標人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動。 7、物業(yè)管理服務收費是指什么？ 答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、修繕、整治及提供其它相關服

3、務所收取的費用。 8、物業(yè)服務收費中的包干制指的是什么？ 答：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 9、物業(yè)服務收費中酬金制指的是什么？ 答：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 10、業(yè)主公約應主要對那些事項作出約定？ 答：主要有有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔責任等。 11、業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/

4、3以上通過的事項有哪些？ 答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。 12、什么是業(yè)主? 業(yè)主大會如何構成？ 答：房屋的所有權人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會 13、物業(yè)使用人的權利義務應如何約定？ 答：應由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人違反有關法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。 14、專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的？ 答：是住宅主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 1

5、5、專項維修資金管理辦法中共用設施設備指的是什么？ 答：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。 16、《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定： 答：召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。 17、對未取得資質證書從事物業(yè)管理的企業(yè)如何處理？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門沒收違

6、法所提，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 18、按《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，物業(yè)的共用部位、設施設備如果建設單位擅自處分了，應該怎么進行處罰？ 答：應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。 19、業(yè)主委員會的主要職責是什么？ 答：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。 2

7、0、為什么說一個三級資質的物業(yè)管理企業(yè)承接了一個30萬平方米住宅項目的行為是違規(guī)？根據(jù)是什么？ 答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定三級資質物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。因此屬于超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務。 二、搶 答 題 46、 新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么？ 答：⑴進一步明確交接雙方的責、權、利關系；⑵確保物業(yè)具備正常的使用功能；⑶為日后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 2、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應由誰配備？ 答：應由建設單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置。 3、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房所有權應屬于誰？ 答：屬于業(yè)主 4、

8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應該做什么？ 答：應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。 5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的召開形式有哪幾種？ 答：①采用集體討論的形式，②采用書面征求意見的形式。 6、物業(yè)管理活動中“業(yè)主公約”的效力范圍是如何界定的？ 答：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。 7、、物業(yè)出售前建設單位應向物業(yè)買受人明示什么，雙方的承諾方式是什么： 答：應該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。雙方應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。 8、業(yè)主大會議事規(guī)則的主要有什么內(nèi)容？ 答：議事方式、表決程序、業(yè)主投票

9、權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等。 9、《物業(yè)管理條例》規(guī)定對物業(yè)服務收費監(jiān)督的部門有哪些？ 答：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門。 10、在實施物業(yè)管理活動的中如何劃分住宅房屋本體維修責任？ 答：室內(nèi)維修由業(yè)主負責；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負責。 11、威海市物業(yè)管理主管部門是誰？ 答：威海市房地產(chǎn)管理局。 12、業(yè)主大會籌備小組成員有哪些？ 答：業(yè)主代表、建設單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門等。 13、業(yè)主大會的執(zhí)行機構是誰？ 答：業(yè)主委員會。 14、業(yè)主委員會對逾期不交物

10、業(yè)服務費的業(yè)主有什么義務？： 答：應當督促其限期交納。 15、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由誰承擔？ 答：由全體業(yè)主承擔。 16、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作經(jīng)費的的籌集、管理、使用具體由什么規(guī)定？ 答：由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定 17、某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會會議的，是否可以委托別人代替參加？ 答：可以，但應該書面委托代理人參加。 18、業(yè)主大會的職責是什么？ 答：業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。 19、住房專項維修資金的使用原則是什么？ 答：專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ?、統(tǒng)籌監(jiān)管的原則。 2

11、0、物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為哪幾級？ 答：分一級、二級、三級。 21、物業(yè)管理企業(yè)資質中對各級資質的注冊資本有什么要求？ 答：一級資質為500萬元以上人民幣，二級資質300萬元以上，三級資質50萬元以上。 22、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書由什么部門給與什么處罰？ 答：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。 23、物業(yè)管理企業(yè)不參加資質年檢的，按照《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的規(guī)定應怎樣處理？ 答：由資質審批部門責令其限期改正，可處1萬元以上3萬元以下的罰款。 24、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并后，應履行什么手續(xù)：

12、 答：應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。 26、政府投資建設項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè) 答：必須通過招標投標方式確定。 27、物業(yè)管理項目招標的方式有哪幾種？ 答：①公開招標 ②邀請招標 ③ 議標 28、《物業(yè)管理條例》從什么時間起開始施行？ 答：2003年9月1日起施行。 29、住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以

13、采用協(xié)議方式選聘。 30、根據(jù)《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等單位應承擔的責任是什么？ 答：應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。 31、物業(yè)服務收費的確立原則是什么？ 答：應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。 32、物業(yè)存在或出現(xiàn)安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時應如何處理？ 答：責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。 33、物業(yè)共用部位、

14、共用設施設備如果用來經(jīng)營，其受益如何處置？ 答：所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。 34、業(yè)主裝修房屋時，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務分別是什么？ 答：業(yè)主應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。 35、《物業(yè)管理條例》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)水電等有關費用的收取作了什么規(guī)定？ 答：供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 36、物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的某項業(yè)務承包給了專業(yè)公司，那么將來出現(xiàn)責任事故，應由

15、誰負責？ 答：應由物業(yè)管理企業(yè)負責。 37、我市對供水、供電等有關部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘道路及公共場地有什么規(guī)定？ 答：需按有關規(guī)定報批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；在樓頂或者墻面架設管線，需經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設。 38、負責全市物業(yè)管理收費的管理和監(jiān)督的是哪些部門？ 答：由市物價局會同市房地產(chǎn)管理部門。 39、物業(yè)管理服務收費區(qū)別不同對象，不同項目分哪幾種價格管理形式？ 答：分政府指導價和市場調節(jié)價兩種價格管理形式。 40、普通住宅物業(yè)服務收費實行什么價格管理？ 答：政府指導價。 41、實行政府指導價的物業(yè)服

16、務收費，具體收費標準是怎樣規(guī)定的？ 答：具體收費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照《威海市物業(yè)服務收費管理辦法》規(guī)定和市物價局會同市房管局制定的基準價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定，并將收費項目和收費標準報市物價局備案。 42、物業(yè)管理公共性服務的內(nèi)容包括哪些？ 答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設施設備的維護和管理。 43、業(yè)主如不按物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)應如何解決？ 答：可以依法追繳，并可加收每逾期一天3‰的滯納金。 44、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應如何解決？ 答：可由業(yè)主委員會調處，調處不成的可向市物價部門申請裁定，對裁定不服的，可

17、向人民法院起訴。 45、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應在什么情況下按照規(guī)定辦理有關手續(xù)？ 答：應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。 46、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用應由誰交？ 答：由開發(fā)建設單位全額交納。 三、風 險 題 20分題 1、 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務有哪些？。 ① 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則； ② 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； ③ 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

18、 ④ 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金； ⑤ 按時交納物業(yè)服務費用； ⑥ 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 2、由物價部門、房管部門依據(jù)相關法律法規(guī)查處的有關物業(yè)服務收費違規(guī)情形有哪些？ （1）超出政府指導價標準制定價格的。 （2）擅自設立強制性收費項目，亂收費用的。 （3）不實行明碼標價或不按規(guī)定實行明碼標價的。 （4）只收費不服務或不按照規(guī)定提供服務而收取費用的。 （5）其它違反有關法律法規(guī)的行為 3、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成包括哪幾部分？ 答：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。 （2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。 （3

19、）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 （4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。 （5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。 （6）辦公費用。 （7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 （8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 4、請說出申報二級企業(yè)資質需要的物業(yè)項目內(nèi)容是什么？ 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。 5、新設立的物業(yè)管理企業(yè)申請企業(yè)資質需要什么手續(xù)

20、？ （一）營業(yè)執(zhí)照；（二）企業(yè)章程；（三）驗資證明；（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同；（六）其它應提交的資料。 6、業(yè)主大會的目標和職責是什么： ①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；⑥法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。 30分題 1、住宅專項維修資金與物

21、業(yè)服務費有啥區(qū)別？ 答：物業(yè)服務費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務費用。內(nèi)容涉及綠地養(yǎng)護、公用設施設備正常運轉、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項維修資金是指專項用于住宅公用部位、公用設施設備在保修期滿后，進行中修、大修、更新和改造工程的費用。專項維修資金屬于個人，物業(yè)服務費顯然沒有這種特性。 2、推行ISO9000質量標準對物業(yè)管理活動有什么意義？ 答：①可幫助物業(yè)管理企業(yè)建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務程序和管理制度。 ②可以改善管理和服務，有效監(jiān)督員工的工作。 ③可提高員工的管理素質，增強服務質量意識和質量保證能力。 ④可改變服務質量的不穩(wěn)定，減少不

22、合格服務，由人治轉向法治，由被動轉向自動控制。 ⑤可優(yōu)化企業(yè)結構，簡明企業(yè)程序，降低不必要的管理成本，提高工作效率。 ⑥可成為物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)改善的推動力，促進物業(yè)管理水平的不斷提高。 ⑦可以提高物業(yè)管理企業(yè)形象，有利于物業(yè)管理企業(yè)拓展市場。 3、如何處理好業(yè)主投訴？ 答：①應耐心聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評，用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。 ②對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚，不要主觀推斷。 ③對用戶反映的問題要做好書面記錄。 ④對反映的問題要及時了解事情真相，向業(yè)主回復具體工作時間和具體解決辦法。 ⑤及時了解處理問題的程度，業(yè)主報告問題處理的過程，并征詢對處理結果的意見。

23、 ⑥及時向上一級主管匯報，以便更好更快的解決問題。 4、物業(yè)管理應抓好哪幾種形式的服務？ ①微笑服務。應以真誠笑容為業(yè)主提供服務，融洽關系。 ②真情服務。讓業(yè)主體會到親情，展示出員工服務時的美好心靈和高尚情操。 ③禮貌服務。要文明禮貌，服務時要耐心，做到問多不厭，事多不煩。 ④周到服務。對業(yè)主服務要做到有求必應、盡善盡美。 ⑤跟蹤服務。對業(yè)主的投訴要認真跟蹤并積極主動地妥善處理。 ⑥承諾服務。推行服務承諾制，提高辦事效率，提高服務水平。 5、高水平的物業(yè)服務體現(xiàn)在哪些方面？ ①服務態(tài)度--真誠熱情；②服務設備--完好適用； ③服務技能--標準嫻熟；④服務項目--齊全對應；

24、 ⑤服務方式--靈活創(chuàng)新；⑥服務程序--公開簡潔； ⑦服務收費--清晰合理；⑧服務制度--健全規(guī)范； ⑨服務效率--快速及時；⑩服務契約--公正嚴謹。 6、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質審批部門不予批準”，其中規(guī)定了13條禁止行為，請說出至少6條： ⑴聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；⑵將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；⑶挪用專項維修資金的；⑷擅自改變物業(yè)管理用房用途的；⑸擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；⑹擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、

25、場地，損害業(yè)主共同利益的；⑺擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的；⑻物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；⑼與物業(yè)管理招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；⑽不履行物業(yè)服務合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；⑾超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；⑿出租、出借、轉讓資質證書的；⒀發(fā)生重大責任事故的。 40分題 一、案情： 2001年8月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務費的業(yè)主告上法庭。原告稱，該大廈住宅物業(yè)服務費每月0.30元/平方米建筑面積，但被告自99年1月起一直拒絕交納物業(yè)服務費，為此，請求法院判令被告支付物業(yè)服務費及滯納金。

26、 被告辯稱：被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務合同，原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效，其收費屬于單方行為。同時又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務，服務質量差，管理混亂，不符合對等原則，甚至交納的物業(yè)服務費無正規(guī)發(fā)票。 如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。 判決結果：物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所在大廈進行物業(yè)服務符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定。收費標準有國家行政職能部門的批復，收費行為合法。被告入住小區(qū)后，享受了原告的物業(yè)服務，必須支付相應的費用。 理由：1、《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同?！币虼?，物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內(nèi)的

27、每一位業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。2、按時交納物業(yè)服務費是業(yè)主的法定義務。個別業(yè)主往往以物業(yè)服務不到位、清潔不好，公共秩序管理不到位、服務質量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務費用的法定義務，顯然是錯誤的，也是違法行為。3、如對物業(yè)管理企業(yè)的服務不到位等行為可依據(jù)物業(yè)服務合同約定，通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任，而不能以此為借口拒交物業(yè)服務費用。 二、案情： 1998年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于1998年10月，同年11月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務費用由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主按月收取。從1999年

28、6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。從99年10月份開始，黃女士認為物業(yè)服務費用由實際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務費時遭拒絕，萬某認為物業(yè)服務費用應由業(yè)主支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)服務費用的義務。你認為他們倆誰應該支付物業(yè)服務費用？說明理由。 處理結果：《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。因此，應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務費。 理由如下： 1、向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用，是業(yè)

29、主根據(jù)物業(yè)服務合同應盡的義務。2、物業(yè)服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用，但業(yè)主應當負連帶責任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務費后，享有依法向物業(yè)使用人追償?shù)臋嗬?。本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用，因此，應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。 三、案情： 某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位100余平方米出租給他人設攤經(jīng)營。住宅小區(qū)業(yè)主認為，在購房時，已將該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中，對此公共部位擁有使用權，物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權行為，業(yè)主委員

30、會一紙訴狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，有權將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人經(jīng)營。你作一個法官該如何判決并說出理由。 判決結果：某物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位出租經(jīng)他人經(jīng)營，侵害了業(yè)主的合法權益，應當承擔民事責任。判決被告停止侵權，返還非法所得，賠償損失。 理由：《物業(yè)管理條例》第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經(jīng)營權，屬于該共用部分有關的業(yè)主。如果與全體業(yè)主

31、有關，物業(yè)的經(jīng)營就應當由業(yè)主大會決定，如果只與一部分業(yè)主有關，則只需要征得相關性業(yè)主的同意。 四、案情 業(yè)主林某裝修完居住一個月發(fā)現(xiàn)墻面及樓板有多處明顯的裂痕，而且這些裂痕有逐漸擴大的跡象，于是找到開發(fā)公司要求進行檢測和維修?？蓭讉€月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也沒有給林某一個說法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，要求進行檢測和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱房子仍在保修期內(nèi)，質量問題應當由開發(fā)商來負責。業(yè)主林某沒辦法，就拒交物業(yè)服務費，前后主有半年多。物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無正當理由，故意不交物業(yè)服務費，請求判處林某補交拖欠的物業(yè)服務費，并按規(guī)定繳納相應的滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā)

32、公司交付的房子存在嚴重的質量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)多次提出檢查、維修的要求，但兩家企業(yè)均不給予答復。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關系，以拒交物業(yè)服務費的方式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。 判決結果：小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關系合法有效，林某應當依約交納物業(yè)服務費。林某與開公司之間的房屋質量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關系，可以另行起訴，與本案不是同一法律關系。 理由：《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定：“建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。”本案所提問題屬于房屋質量問題，與物業(yè)管理服務內(nèi)容無關，業(yè)主不交物業(yè)服務費用屬

33、違法行為。應判決補交物業(yè)服務費，并繳納相應的滯納金。 五、案情： 某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上的手袋，內(nèi)有現(xiàn)金、手機等價值價值六千多元。被搶后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔責任并悉數(shù)賠償。面對業(yè)主的要求，物業(yè)管理公司能賠償嗎？說明理由。 判決結果：某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。 理由：，因為，物業(yè)管理的公共秩序服務的性質是一種群防群治的安全防范服務，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關系。當然，如果在案發(fā)時，物業(yè)管理公司的員工（無論是公共秩序管理員，還是其他員工）裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏斗，那就應該受到輿論和道德的譴責，物業(yè)管理公

34、司也應給其以紀律處分和行政處罰。而這種處分和處罰的目的就是為了弘揚見義勇為、抵制邪惡的正氣，倡導敢于同違法犯罪分子作斗爭的價值取向，并非是有承擔民事賠償責任的義務。 六、案情： 1998年3月30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入3棟104房內(nèi)，伺機作案。1998年4月4日晚，業(yè)主明某在3棟104房內(nèi)被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法院判處死刑。2001年4月16日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公司合同違約，并索賠約百萬余元。 如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。 判決結果：駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。 理由：物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體

35、業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本案中的被害人的人身、財產(chǎn)安全，不負有法定、合同約定的義務，亦不負有附隨義務。《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”。所以，物業(yè)管理公司是否應對其管理區(qū)域內(nèi)人身、財產(chǎn)安全負責，應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所簽訂的《物業(yè)服務合同》確定。 四、幸 運 題 1、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》對各二級資質等級企業(yè)的專業(yè)管理和技術人員有什么要求？ 二級資質要求：物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人

36、員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 2、辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)服務合同結束時，物業(yè)管理企業(yè)、建設單位以及業(yè)主委員會之間應移交什么資料？ 移交資料有：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有那些權利。請說出其中5條： 　　（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就

37、物業(yè)管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。 4、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應該履行下列義務： 　?。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面

38、的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；（五）按時交納物業(yè)服務費用；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。 5、某住宅物業(yè)的建設單位通過雙方協(xié)議的方式自行選聘了物業(yè)管理企業(yè)，這種行為是否合法，請說出理由？ 不合法?！段飿I(yè)管理條例》二十四條第二款規(guī)定：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。 6、某業(yè)主私自在住宅樓梯走廊下空間砌墻，并上鎖據(jù)為己有，這種行為是否違

39、法，應如何處理： 這種行為違反了《物業(yè)管理條例》第五十一條規(guī)定：業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。按照條例第六十六條規(guī)定，應由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1000元以上1萬元以下的罰款，所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。 五、觀 眾 題 1、我國現(xiàn)代物業(yè)管理最早興起于（D） A、北京 B、上海 C、大連 D深圳 2、物業(yè)不僅有價值，而且具有使用或觀賞價值，這體現(xiàn)了物業(yè)的（D）特征。 A、固定性 B、耐久性 C、多樣性 D、高值性

40、 3、（C）不屬于特種物業(yè) A、古建筑 B、療養(yǎng)院 C、別墅 D、健身房 4、（B）不是物業(yè)的特點。 答：A、覆蓋面廣 B、管理對象復雜 C、業(yè)主處于主導地們D、與社區(qū)管理相結合 5、（B）是物業(yè)管理企業(yè)的主要職能。 答：A、維護業(yè)主和使用人的合法權益 B、使物業(yè)保值、增值 C、努力擴大公司的業(yè)務范圍 D、提高企業(yè)的資質等級 6、物業(yè)管理是圍繞創(chuàng)造（C）這一中心開展各項工作的企業(yè)行為。 答：A、經(jīng)濟效益 B、社會效益 C、安居樂業(yè) D、保值增值 7、按照國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)部門劃分的標準，物業(yè)管理屬于（C） 答：A、第一產(chǎn)業(yè) B、第二產(chǎn)業(yè) C、第三產(chǎn)業(yè) D、第四產(chǎn)業(yè) 8、物業(yè)管理企業(yè)的根本任務和基本屬性是（D） 答：A、維修 B、管理 C、經(jīng)營 D、服務 9、在物業(yè)管理中占主導地位的是（C） 答：A、物業(yè)管理公司 B、有關行政主管部門 C、業(yè)主和使用人 D、居民委員會 10、《物業(yè)管理條例》第四條規(guī)定，國家鼓勵物業(yè)管理采用（C）依靠科技進步提高管理和服務水平。 答：A、新知識 B、新創(chuàng)造 C、新方法 D、新成果