資產(chǎn)評(píng)估學(xué)（上冊(cè)課件166P）

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1、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,*,,*,,,,,,,,,,,

2、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,*,,*,2024/12/12,1,資產(chǎn)評(píng)估,,,,2024/12/12,2,對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的根本認(rèn)識(shí),一般地說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是指通過(guò)對(duì)資產(chǎn)某一時(shí)點(diǎn)價(jià)值的估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。,

3、,1．資產(chǎn)評(píng)估已經(jīng)開(kāi)展成為重要的經(jīng)濟(jì)鑒證類中介效勞行業(yè)。,,2．資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的學(xué)科，涉及資產(chǎn)的門類繁多，它要求執(zhí)業(yè)人員既有工程技術(shù)方面的知識(shí)，又有財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)方面的知識(shí)，同時(shí)還要有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。,2024/12/12,3,第一章 總論,第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與開(kāi)展,,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的概念及根本要素,,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象,,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型,,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè),,第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原那么,,第七節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估于會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,2024/12/12,4,第一章 總 論第一節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生與開(kāi)展,一、資產(chǎn)評(píng)估開(kāi)展歷程,

4、,資產(chǎn)評(píng)估是商品經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的必然產(chǎn)物，資產(chǎn)擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，資產(chǎn)評(píng)估為確定資產(chǎn)的交易價(jià)格做準(zhǔn)備。,,可以說(shuō)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的產(chǎn)生與人類社會(huì)的資產(chǎn)交易行為一樣久遠(yuǎn)，歷經(jīng)長(zhǎng)期的開(kāi)展與完善，已經(jīng)成為現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮根底性作用的專業(yè)效勞行業(yè)之一。,2024/12/12,5,資產(chǎn)評(píng)估大體經(jīng)歷了以下三個(gè)開(kāi)展階段,1,、原始評(píng)估階段,,,原始社會(huì)后期，隨著剩余財(cái)產(chǎn)及私有制的出現(xiàn)，產(chǎn)生了產(chǎn)品或資產(chǎn)的交易?；诋a(chǎn)品或資產(chǎn)的交易必須遵循等價(jià)交換規(guī)律的客觀要求，于是產(chǎn)生了,估計(jì)剩余財(cái)產(chǎn)價(jià)值,的最原始意義上的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。,2024/12/12,6,這一階段資產(chǎn)評(píng)估的主要特點(diǎn),〔1〕非專業(yè)性：資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)化尚未

5、形成，缺乏獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)與專業(yè)人士,,〔2〕直觀性：評(píng)估人員主要依賴其直觀感覺(jué)、主觀偏好進(jìn)行評(píng)估，缺乏專業(yè)測(cè)評(píng)手段,,〔3〕無(wú)償性：資產(chǎn)交易雙方無(wú)需支付評(píng)估人員報(bào)酬。這一特點(diǎn)是與早期資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的偶發(fā)性、方法的簡(jiǎn)單性及其評(píng)估過(guò)程的非專業(yè)性特點(diǎn)相適應(yīng)的。,2024/12/12,7,2,、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段,隨著商品經(jīng)濟(jì)的日益興旺，資產(chǎn)交易頻率也不斷提高，社會(huì)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的需要與日俱增，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)逐步走向?qū)I(yè)化。,,伴隨著資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)化進(jìn)程，社會(huì)上產(chǎn)生了一批具有實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員。這些評(píng)估人員利用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，依托自身長(zhǎng)期實(shí)踐所累積的評(píng)估知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)開(kāi)展工作，使得其對(duì)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定更加準(zhǔn)確，資產(chǎn)交易雙方

6、因此都愿意委托他們進(jìn)行評(píng)估，從而推動(dòng)了資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)一步繁榮。,2024/12/12,8,這一階段的主要特點(diǎn),〔1〕經(jīng)驗(yàn)性：頻繁發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，使得評(píng)估人員得以積累豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。,,〔2〕有償性：資產(chǎn)評(píng)估人員對(duì)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行有償效勞。,,〔3〕責(zé)任性：評(píng)估機(jī)構(gòu)或人員對(duì)評(píng)估結(jié)果特別是對(duì)欺詐行為和其他違法行為而產(chǎn)生的后果負(fù)有法律上的責(zé)任。,2024/12/12,9,3,、科學(xué)評(píng)估階段,產(chǎn)業(yè)革命促使資本主義經(jīng)濟(jì)飛躍開(kāi)展，生產(chǎn)要素市場(chǎng)日臻興旺，資產(chǎn)業(yè)務(wù)急劇擴(kuò)大，資產(chǎn)業(yè)務(wù)的社會(huì)化分工日益細(xì)密，從而推動(dòng)了資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)向職業(yè)化方向不斷開(kāi)展。,,公司化的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員開(kāi)始出現(xiàn)，評(píng)估理論和方

7、法日趨成熟，行業(yè)管理逐漸標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)評(píng)估的開(kāi)展已經(jīng)步入了科學(xué)評(píng)估階段。,2024/12/12,10,這一階段的主要特點(diǎn),〔1〕公司化的評(píng)估機(jī)構(gòu)：評(píng)估機(jī)構(gòu)通常是產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開(kāi)、管理科學(xué)的現(xiàn)代效勞型企業(yè)，經(jīng)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈專虧的企業(yè)法人形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。其客戶是參與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的交易雙方，其產(chǎn)品是以評(píng)估報(bào)告形式提交客戶的優(yōu)質(zhì)評(píng)估報(bào)告。,,〔2〕專業(yè)化的評(píng)估人員：評(píng)估機(jī)構(gòu)中的從業(yè)人員必須了解、掌握資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)理論與業(yè)務(wù)知識(shí)，評(píng)估報(bào)告只能由具備注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師或價(jià)值評(píng)估師等資格者簽發(fā)。,2024/12/12,11,這一階段的主要特點(diǎn),〔3〕多元化的評(píng)估業(yè)務(wù)：評(píng)估內(nèi)容十分豐富，不僅包括有形資產(chǎn)和

8、無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估，而且細(xì)化到專項(xiàng)資產(chǎn)、金融資產(chǎn)的評(píng)估，從整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)看，評(píng)估業(yè)務(wù)幾乎無(wú)所不包。,,〔4〕科學(xué)化的評(píng)估方法：現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和方法在資產(chǎn)評(píng)估中廣泛運(yùn)用，極大地提高了資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。,,〔5〕法律化的評(píng)估結(jié)果：評(píng)估人員必須在評(píng)估報(bào)告上簽章，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員對(duì)簽章的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告須負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。,2024/12/12,12,二、資產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)的開(kāi)展,中國(guó)現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評(píng)估是在改革開(kāi)放和建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中興起的，它首先是從維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)、加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理起步的。,,歷經(jīng)20多年的開(kāi)展，資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)及其行業(yè)已經(jīng)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師行業(yè)、律師業(yè)一樣，成為我國(guó)開(kāi)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、

9、推進(jìn)改革開(kāi)放來(lái)可缺少的的根底性中介效勞行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和社會(huì)進(jìn)步的歷史進(jìn)程中發(fā)揮著日益重要的作用。,2024/12/12,13,資產(chǎn)評(píng)估在我國(guó)的開(kāi)展，可大體分為四個(gè)階段：,1、1989—1992年，產(chǎn)生與初步奠定根底階段,,改革開(kāi)放以后，國(guó)有企業(yè)對(duì)外合資合作、承包租賃、兼并破產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)行為日益增多，為確定合理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，維護(hù)所有者的合法權(quán)益，防止國(guó)有資產(chǎn)流失，在20世紀(jì)80年代末期出現(xiàn)了國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)。,2024/12/12,14,奠定根底階段,1989年，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了?關(guān)于國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時(shí)必須進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)干規(guī)定?。,,1990年，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)

10、評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作。,,1991年11月，國(guó)務(wù)院發(fā)布?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理方法?，標(biāo)志著我國(guó)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估制度根本形成，有力地推動(dòng)了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展。,2024/12/12,15,奠定根底階段,這些行政法規(guī)確立了我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的根本依據(jù)、根本方針和根本政策，系統(tǒng)地規(guī)定了工作要求，形成了初步的法律根底。,2024/12/12,16,2,、,1993—1995,年，行業(yè)自律與初具規(guī)模階段,1993年12月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)正式成立，開(kāi)始了資產(chǎn)評(píng)估在政府監(jiān)督指導(dǎo)下的行業(yè)自律性管理體制，評(píng)估對(duì)象擴(kuò)展到除國(guó)有資產(chǎn)以外的其他各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。,,1995年3月，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估 協(xié)會(huì)

11、代表中國(guó)評(píng)估行業(yè)參加了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么委員會(huì)，標(biāo)志著我國(guó)評(píng)估業(yè)管理組織已經(jīng)與國(guó)際評(píng)估組織接軌。,2024/12/12,17,行業(yè)自律與初具規(guī)模階段,1995年5月，發(fā)布了?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定?和?注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施方法?，建立了我國(guó)的注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度，組織了全國(guó)統(tǒng)一考試，在公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制下，確認(rèn)了我國(guó)第一批注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師。,2024/12/12,18,3、1996—2000年，逐步邁科學(xué)化與標(biāo)準(zhǔn)化階段,1996年5月，我國(guó)發(fā)布了施行了?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)〔試行〕?，標(biāo)志著資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從此走向科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化操作的新階段。,,該法規(guī)的出臺(tái)，不僅有利于提高評(píng)估業(yè)務(wù)水平，

12、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估業(yè)務(wù)，同時(shí)也為以后制定行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)奠定了根底。,2024/12/12,19,科學(xué)化與標(biāo)準(zhǔn)化階段,1998年6月1日開(kāi)始實(shí)行注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師簽字制度，旨在強(qiáng)化注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。,,這一制度使評(píng)估師的責(zé)權(quán)利有機(jī)結(jié)合起來(lái)，進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)了評(píng)估師的行為。,,在1999年北京國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)那么委員會(huì)年會(huì)上， 中國(guó)成為國(guó)際評(píng)估 準(zhǔn)那么委員會(huì)常任理事國(guó)。,2024/12/12,20,4、2001年至今，執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)工程取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，初步建立了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么體系,2001年9月1日，?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——無(wú)形資產(chǎn)?公布并實(shí)施，這是我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估第一個(gè)執(zhí)業(yè)具體準(zhǔn)那么；,,2004年2月25

13、日財(cái)政部正式公布并實(shí)施?資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?和?資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)那么體系初步建立。,2024/12/12,21,第二節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的概念及根本要素,,一、資產(chǎn)評(píng)估的概念,資產(chǎn)評(píng)估：由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原那么，選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過(guò)程。,,2024/12/12,22,二、資產(chǎn)評(píng)估的根本要素,,1、評(píng)估主體：進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估公司〔法人〕或具備評(píng)估資格的個(gè)人，必須是符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定、具有從事資產(chǎn)評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)和人員，資產(chǎn)評(píng)估人員只有

14、取得相應(yīng)的評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，才能開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。,,2、評(píng)估客體：指被評(píng)估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評(píng)估的具體對(duì)象,也稱為評(píng)估對(duì)象，是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估內(nèi)容上的界定。,2024/12/12,23,二、資產(chǎn)評(píng)估的根本要素,3、評(píng)估依據(jù)：指資產(chǎn)評(píng)估工作所遵循的法律、法規(guī)等其他參考依據(jù)。,,一般情況下，資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)包括四方面內(nèi)容：,,〔1〕是與資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)。如?公司法?、?國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理方法?、?資產(chǎn)評(píng)估操作標(biāo)準(zhǔn)意見(jiàn)?等，這些法律、法規(guī)是開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估工作必須遵守的；,2024/12/12,24,3、評(píng)估依據(jù),,〔2〕是反映資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為的文件。如有關(guān)證券管理部門同意公司上市的有關(guān)批文、資產(chǎn)管理部門同意

15、公司與外方合作組建中外合資公司的有關(guān)批文等，這些反映經(jīng)濟(jì)行為的有關(guān)文件是開(kāi)展資產(chǎn)評(píng)估的根本前提；,,〔3〕是與被評(píng)估資產(chǎn)相關(guān)的重大合同協(xié)議。,2024/12/12,25,二、資產(chǎn)評(píng)估的根本要素,,4,、評(píng)估目的：,即資產(chǎn)業(yè)務(wù)引發(fā)的經(jīng)濟(jì)行為對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的要求或資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途。,,5,、評(píng)估程序：,資產(chǎn)評(píng)估必須按一定的程序進(jìn)行，評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估工作從開(kāi)始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。,,6,、評(píng)估價(jià)值類型,,7,、評(píng)估方法,2024/12/12,26,例：XX為取得銀行貸款，以成都XX花園1—5號(hào)樓及地下車庫(kù)在建工程房地產(chǎn)抵押，為此委托四川省同正房地產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。,,該評(píng)

16、估公司結(jié)合抵押貸款的估價(jià)目的，采用了假設(shè)開(kāi)發(fā)法和本錢法兩種方法計(jì)算，最終確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2001年11月22日的正常、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為16789萬(wàn)元，綜合單位價(jià)格為2357元/平米。,2024/12/12,27,現(xiàn)實(shí)性,,市場(chǎng)性,,預(yù)測(cè)性,,公正性,,咨詢性,,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),2024/12/12,28,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),現(xiàn)實(shí)性－－是指以,評(píng)估基準(zhǔn)期,為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。,,評(píng)估基準(zhǔn)期：指確定的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的基準(zhǔn)日前。,,,各種資產(chǎn)都處于不斷運(yùn)動(dòng)和變化之中，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價(jià)值也就不可能長(zhǎng)期不不變，因此，只能是評(píng)估某一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)，它不能完

17、全反映各個(gè)時(shí)期的資產(chǎn)狀況。,,,,,2024/12/12,29,表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：,,資產(chǎn)評(píng)估以評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)是否現(xiàn)實(shí)存在為依據(jù)，對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)進(jìn)行相應(yīng)的價(jià)值評(píng)估活動(dòng)，只需要說(shuō)明當(dāng)前資產(chǎn)狀況。,,資產(chǎn)評(píng)估是以資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀態(tài)為根底反映未來(lái)。,,現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)的是客觀存在。,2024/12/12,30,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),市場(chǎng)性－－是對(duì)被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的市場(chǎng)根底,,資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)來(lái)源于市場(chǎng),,資產(chǎn)評(píng)估的主要信息來(lái)源于市場(chǎng),,資產(chǎn)評(píng)估作價(jià)結(jié)果必須接受市場(chǎng)的檢驗(yàn),2024/12/12,31,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),預(yù)測(cè)性,,是指資產(chǎn)現(xiàn)實(shí)價(jià)值確實(shí)認(rèn)依賴于對(duì)資產(chǎn)未來(lái)繼續(xù)利用價(jià)值的預(yù)測(cè)，也就是說(shuō)沒(méi)有未來(lái)繼續(xù)利用價(jià)值

18、的資產(chǎn)，其現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。,,表現(xiàn)形式：,,1.用未來(lái)預(yù)期收益折算來(lái)反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值,,2.用預(yù)期使用年限和功能來(lái)評(píng)估某類資產(chǎn)的價(jià)值,2024/12/12,32,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),公正性－－評(píng)估結(jié)論對(duì)雙方當(dāng)事人來(lái)講是公正的,,評(píng)估作價(jià)的全過(guò)程按照公允及法定的準(zhǔn)那么和標(biāo)準(zhǔn)化程序進(jìn)行，有評(píng)估原那么，評(píng)估依據(jù)和評(píng)估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。,,評(píng)估作價(jià)的模擬交易過(guò)程和相關(guān)信息來(lái)源是市場(chǎng)化的，由此得出的評(píng)估結(jié)論必須接受市場(chǎng)的檢驗(yàn)。,,評(píng)估主體的身份是獨(dú)立于資產(chǎn)業(yè)務(wù)雙方之外的第三者。,,2024/12/12,33,咨詢性－－評(píng)估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價(jià)意見(jiàn),,是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論是為

19、資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行的效力，評(píng)估師只能對(duì)結(jié)論本身合符職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。事實(shí)上，資產(chǎn)評(píng)估為資產(chǎn)交易提供的估價(jià)往往由當(dāng)事人作為要價(jià)和出價(jià)的參考，最終的成交價(jià)取決于當(dāng)事人的決籌劃?rùn)C(jī)、談判地位和談判技巧等綜合因素。,,,三、資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn),2024/12/12,34,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象,資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象就是被評(píng)估的資產(chǎn),,2024/12/12,35,一、資產(chǎn)的含義,,〔一〕經(jīng)濟(jì)學(xué)中的定義,,資產(chǎn)是指未來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。,,〔二〕會(huì)計(jì)學(xué)中的定義,,資產(chǎn)是指企業(yè)的交易或事項(xiàng)形成的、 由企業(yè)擁有或控制的、預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資源。〔我

20、國(guó)2006年公布的?企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么——根本準(zhǔn)那么?〕,第三節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象,2024/12/12,36,〔三〕資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中的定義,,目前資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中還沒(méi)有權(quán)威的資產(chǎn)定義，但資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中的資產(chǎn)與會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)不是一個(gè)概念，這里對(duì)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)中的資產(chǎn)提出以下幾方面的理解：,,1、資產(chǎn)是一種權(quán)利〔同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)利是不同的。被評(píng)估的對(duì)象是資產(chǎn)的權(quán)利，而不是資產(chǎn)本身〕,,2、資產(chǎn)是一種獲利能力〔資產(chǎn)的價(jià)值是其獲利能力決定的，不是評(píng)估人員評(píng)出來(lái)的，獲利能力的大小決定其價(jià)值的大小〕,,3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配〔權(quán)屬問(wèn)題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容，權(quán)屬模糊不清，就無(wú)法界定資產(chǎn)范圍，也就無(wú)從估算其價(jià)

21、值〕例如：定理、公式,2024/12/12,37,二、資產(chǎn)的分類,,,1,、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類,,有形資產(chǎn),具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn),,無(wú)形資產(chǎn),沒(méi)有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利存 在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。商譽(yù)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán),,,2024/12/12,38,,2,、按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類,,單項(xiàng)資產(chǎn),單臺(tái)、單件的資產(chǎn),,整體資產(chǎn),一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的綜合體。,,整體資產(chǎn)的價(jià)值不等于各單項(xiàng)可確指資產(chǎn)價(jià)值的總額，企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估主要考慮的是它作為一個(gè)整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以其價(jià)值不只包括各單項(xiàng)可確指的資產(chǎn)價(jià)值，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽(yù)的價(jià)值。,2024/

22、12/12,39,二、資產(chǎn)的分類,,3,、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類,,可確指的資產(chǎn),是指能獨(dú)立存在的資產(chǎn)，所有的有形資產(chǎn)與除商譽(yù)外的無(wú)形資產(chǎn)均為可確指的資產(chǎn)。,,不可確指的資產(chǎn),是指不能獨(dú)立于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)，如商譽(yù)。,,,2024/12/12,40,可確指(識(shí)別〕資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn),商譽(yù)是指能在未來(lái)期間為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)超額利潤(rùn)的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過(guò)可識(shí)別資產(chǎn)正常獲利能力〔如社會(huì)平均投資回報(bào)率〕的資本化價(jià)值。,,商譽(yù)是企業(yè)整體價(jià)值的組成局部。在企業(yè)合并時(shí)，它是購(gòu)置企業(yè)投資本錢超過(guò)被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額。,2024/12/12,41,,4,、按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類,

23、,短期資產(chǎn),,長(zhǎng)期資產(chǎn),,2024/12/12,42,第四節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型,一、資產(chǎn)評(píng)估的目的,,被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。它直接或間接地決定和制約著資產(chǎn)評(píng)估的條件及價(jià)值類型的選擇。,2024/12/12,43,1,、資產(chǎn)評(píng)估目的對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的影響,〔1〕確定在什么條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟(jì)行為時(shí)應(yīng)該或可以評(píng)估〔是界定評(píng)估對(duì)象的根底〕；,,〔2〕不同的經(jīng)濟(jì)行為決定了評(píng)估價(jià)值類型的差異，從而引致資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的差異〔對(duì)于價(jià)值類型的選擇具有約束作用〕。,2024/12/12,44,2,、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,〔1〕資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,,資產(chǎn)擁有單位有償轉(zhuǎn)讓其擁有的資產(chǎn)，通常

24、是指轉(zhuǎn)讓非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為；,,〔2〕企業(yè)兼并,,指一個(gè)企業(yè)以承擔(dān)債務(wù)、購(gòu)置、股份化和控股等形式有償接收其他企業(yè)的產(chǎn)權(quán)，使被兼并方喪失法人資格或改變法人實(shí)體的經(jīng)濟(jì)行為,2024/12/12,45,,〔3〕企業(yè)出售,,指獨(dú)立核算的企業(yè)或企業(yè)內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售行為；,,〔4〕企業(yè)聯(lián)營(yíng),,國(guó)內(nèi)企業(yè)、單位之間以固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營(yíng)實(shí)體的行為；,2,、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,2024/12/12,46,〔5〕股份經(jīng)營(yíng),,資產(chǎn)占有單位實(shí)施股份制經(jīng)營(yíng)方式的行為，包括法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會(huì)發(fā)行不上市股票和上市股票；

25、,,〔6〕中外合資、合作；,,〔7〕企業(yè)清算〔包括破產(chǎn)清算、終止清算和結(jié)業(yè)清算〕；,,〔8〕抵押,,是指資產(chǎn)占有單位，以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟(jì)行為；,2,、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中存在的資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,2024/12/12,47,〔9〕擔(dān)保,,資產(chǎn)占有單位，以本企業(yè)的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為；,,〔10〕企業(yè)租賃,,資產(chǎn)占有單位在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)全部或局部資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為；,,〔11〕債務(wù)重組,,債權(quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng)。,2,、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中存在的

26、資產(chǎn)評(píng)估的特定目的,,2024/12/12,48,二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的含義,,1、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與馬克思?資本論?中所稱的價(jià)值不是同一概念。,,馬克思?資本論?中的價(jià)值是由勞動(dòng)消耗決定的，是確定的、內(nèi)在的；,,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是根據(jù)評(píng)估的特定目的、價(jià)值類型和具體方法確定的，是動(dòng)態(tài)的，是價(jià)值的一種表現(xiàn)形式，類似于價(jià)格。,,,2024/12/12,49,2,、資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由資產(chǎn)的使用價(jià)值決定。,,資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要依據(jù)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是指在某一特定時(shí)期為獲得該資產(chǎn)以取得未來(lái)收益或好處的權(quán)利所支付的貨幣總額。,二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,2024/12/12,50,區(qū)分：固定資

27、產(chǎn)的投資行為和變現(xiàn)行為對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響,,,投資行為：評(píng)估價(jià)值取決于該固定資產(chǎn)在投資企業(yè)中的獲利能力、是否有用及其有用的程度,,變現(xiàn)行為：變賣，其價(jià)值取決于市場(chǎng)的交換條件和需求者對(duì)使用價(jià)值的判斷。,,2024/12/12,51,二、資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型,資產(chǎn)評(píng)估中的價(jià)值類型：,是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，它是對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，制約著各類資產(chǎn)評(píng)估參數(shù)的選擇。,,,,,2024/12/12,52,分類：,,市場(chǎng)價(jià)值,自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。,,買賣雙

28、方地位平等,,有充分的時(shí)間收集信息,,有理智的經(jīng)濟(jì)人，交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟(jì)利益,,自愿成交,,買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人,,,,,2024/12/12,53,分類：,,清算價(jià)格,清算價(jià)值是在評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等,非正常市場(chǎng)條件,下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。,,只有在快速變現(xiàn)或強(qiáng)制出售的前提條件，評(píng)估結(jié)果的價(jià)值類型才可以選擇清算價(jià)值。,,,2024/12/12,54,市場(chǎng)供求狀況決定了清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格,,原因：1、因經(jīng)營(yíng)失利而導(dǎo)致破產(chǎn)的企業(yè)，急于將資產(chǎn)裝讓或拍賣,,2、交易活動(dòng)主要取決于買方，占有主動(dòng)權(quán)的買方必然竭力壓低成交價(jià)格,2024/12/12,55,資產(chǎn)評(píng)估中

29、的其他價(jià)值類型,,在用價(jià)值,,投資價(jià)值,,持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值,,保險(xiǎn)價(jià)值,,課稅價(jià)值,,2024/12/12,56,第五節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè),使用假設(shè)的原因：,,由于認(rèn)識(shí)的無(wú)限性和階段性，人們不得不依據(jù)已掌握的事實(shí)對(duì)某一事物做出符合邏輯的推斷，這種推斷以事實(shí)為依據(jù)，有其合理性，但畢竟不是全部事實(shí)，因此，假設(shè)就是指依據(jù)有限事實(shí)而做出合理推斷的狀態(tài)。,,假設(shè)對(duì)任何學(xué)科都是重要的，相應(yīng)的理論觀念和方法都是建立在一定假設(shè)的根底之上，如，會(huì)計(jì)的四大假設(shè)：會(huì)計(jì)主體、會(huì)計(jì)分期、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、貨幣計(jì)量,2024/12/12,57,,一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè),,由于同一資產(chǎn)在不同用途和不同經(jīng)營(yíng)環(huán)境下的經(jīng)濟(jì)效用與價(jià)值含量不同，因此

30、評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)就必須對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)用途和經(jīng)營(yíng)環(huán)境做出合符邏輯的假定與說(shuō)明，這就是資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)。,,2024/12/12,58,資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè),,注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理地使用評(píng)估假設(shè)，并在評(píng)估報(bào)告中披露評(píng)估假設(shè)及其對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。,,公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),,繼續(xù)使用假設(shè),,清算假設(shè),2024/12/12,59,,是對(duì)資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場(chǎng)條件及資產(chǎn)在市場(chǎng)條件下將受何種影響的一種假設(shè)與說(shuō)明。,〔一〕公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),2024/12/12,60,〔一〕公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),它是指資產(chǎn)可以在充分競(jìng)爭(zhēng)的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上自由買賣，其價(jià)格上下取決于一定市場(chǎng)供求狀況下獨(dú)立的買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的判斷。,,資產(chǎn)買賣

31、雙方地位平等，彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的時(shí)機(jī)和時(shí)間。,,但凡能在公開(kāi)市場(chǎng)上交易、用途較為廣泛或通用性較強(qiáng)的資產(chǎn)，都可以考慮按公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)前提進(jìn)行評(píng)估。,2024/12/12,61,〔一〕公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè),公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的內(nèi)在要求，是實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置的前提條件。在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，只有遵循公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)處理資產(chǎn)業(yè)務(wù)或做適當(dāng)調(diào)整，才能表達(dá)出資產(chǎn)的真正市場(chǎng)價(jià)值，使資產(chǎn)得到最正確利用。,2024/12/12,62,〔二〕繼續(xù)使用假設(shè),該假設(shè)首先設(shè)定待估資產(chǎn)處于使用狀態(tài)；其次根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。,,這一假設(shè)既說(shuō)明了待估資產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)條件或市場(chǎng)環(huán)境， 同

32、時(shí)著重說(shuō)明了資產(chǎn)的存續(xù)狀態(tài)。,,該假設(shè)要求：一般情況下不能按資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來(lái)估價(jià)，而應(yīng)將資產(chǎn)看成是一種獲利能力而不是物的堆積。,2024/12/12,63,〔三〕清算假設(shè),清算假設(shè)的使用是較為特殊的，它首先是基于待估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在被清算的現(xiàn)實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定待估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)狀態(tài)。,,因此清算假設(shè)下的資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)處于非公開(kāi)市場(chǎng)條件下被迫出售或快速變現(xiàn)的價(jià)值估算。在這一特殊條件下，資產(chǎn)交易雙方地位不平等，交易時(shí)間短，待估資產(chǎn)的評(píng)估值要低于同樣資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)或持續(xù)使用假設(shè)前提下的評(píng)估值。這一假設(shè)的特殊性說(shuō)明：在該假設(shè)前提下的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的適用范圍十分有

33、限。,2024/12/12,64,第六節(jié) 資產(chǎn)評(píng)估的原那么,即資產(chǎn)評(píng)估的行為標(biāo)準(zhǔn)，是調(diào)節(jié)評(píng)估當(dāng)事人各方關(guān)系、處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)那么。,,它是資產(chǎn)評(píng)估工作應(yīng)遵循的根本要求。,,分為工作原那么和經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么。,2024/12/12,65,一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原那么,〔一〕獨(dú)立性原那么,,,〔二〕客觀性原那么,,,〔三〕科學(xué)性原那么,,,〔四〕專業(yè)性原那么,2024/12/12,66,一、資產(chǎn)評(píng)估的工作原那么,一、工作原那么,,1、獨(dú)立性原那么：評(píng)估機(jī)構(gòu)自身應(yīng)是一個(gè)獨(dú)立的、不依附于他人的社會(huì)公正性中介組織，與資產(chǎn)業(yè)務(wù)各當(dāng)事人沒(méi)有任何利益和利害關(guān)系。評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員在執(zhí)業(yè)過(guò)程中應(yīng)始終保持獨(dú)立的立場(chǎng)

34、，不受任何干擾地開(kāi)展工作。,2024/12/12,67,一、工作原那么,,2、客觀性原那么：該原那么要求評(píng)估工作實(shí)事求是，尊重客觀實(shí)際；,,3、科學(xué)性原那么：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員必須遵循科學(xué)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，制定科學(xué)合理的評(píng)估方案，并根據(jù)評(píng)估目的選擇科學(xué)的評(píng)估方法。,2024/12/12,68,二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)原那么,,資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)過(guò)程中的一些技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么，它們?yōu)樵u(píng)估人員進(jìn)行專業(yè)判斷提供技術(shù)依據(jù)與保證。,,1、預(yù)期原那么：在資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過(guò)去的生產(chǎn)本錢或銷售價(jià)格確定，而是基于對(duì)未來(lái)收益的期望值決定的。按照這一原那么，資產(chǎn)價(jià)值的上下主要取決于它能為其所有者或控制者帶來(lái)的預(yù)期

35、收益量。,,該原那么要求在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)必須合理預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來(lái)的獲利能力及這一獲利能力持續(xù)的有效期限。,2024/12/12,69,,2、奉獻(xiàn)原那么：資產(chǎn)中某一局部或部件價(jià)值可以根據(jù)它對(duì)資產(chǎn)整體的奉獻(xiàn)來(lái)衡量，或者假設(shè)缺少它時(shí)整體價(jià)值的下降值來(lái)確定。,,這就要求在評(píng)估整體資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮考慮在整體資產(chǎn)中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。,2024/12/12,70,資產(chǎn)評(píng)估的原那么,3、替代原那么：任何理性投資者對(duì)具有相同效用的物品，必須選擇價(jià)格廉價(jià)的；而在價(jià)格相同時(shí)，必定選擇效用較大的。,,因此，在同一市場(chǎng)上，如果有兩種以上可相互替代的商品存在，其價(jià)格會(huì)相互牽引而趨于同一水平，這

36、就要求在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須考慮資產(chǎn)的可替代性，以正確評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。,2024/12/12,71,第七節(jié)、資產(chǎn)評(píng)估于會(huì)計(jì)和審計(jì)的關(guān)系,〔1)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的聯(lián)系,,(1)資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系主要表現(xiàn)在特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論,以及資產(chǎn)評(píng)估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料兩個(gè)方面。,2024/12/12,72,,(2)從我國(guó)的實(shí)際情況來(lái)看,資產(chǎn)評(píng)估與審計(jì)的聯(lián)系主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：,,①資產(chǎn)評(píng)估中的資產(chǎn)清查階段,就其工作方法而言,包括對(duì)委托方申報(bào)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行核實(shí)和界定,有相當(dāng)局部工作采用了審計(jì)的方法,具有“事實(shí)判斷〞的性質(zhì)。,2024/12/12,73,,②根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行資產(chǎn)

37、評(píng)估法規(guī)要求,流動(dòng)資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍之內(nèi),而流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估有相當(dāng)局部可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。,,③在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中,經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的根底數(shù)據(jù)。,2024/12/12,74,,2),資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)和審計(jì)的區(qū)別,,,資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)以及相互利用的情況只是在特定的條件下才能夠發(fā)生或成立,,,在大多數(shù)情況下,,,兩者的區(qū)別是明顯的。,,,,2024/12/12,75,第二章 資產(chǎn)評(píng)估的根本方法,第一節(jié) 市場(chǎng)法,,一、市場(chǎng)法及其適用的前提條件,,1、市場(chǎng)法的含義,,也稱現(xiàn)行市價(jià)法或市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過(guò)比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出〔交易〕的

38、類似資產(chǎn)的異同，將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。,2024/12/12,76,市場(chǎng)法,市場(chǎng)法是一種最簡(jiǎn)單、最直接、最具有說(shuō)服力的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。〔因?yàn)樵u(píng)估過(guò)程中和資料直接來(lái)源于市場(chǎng)，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)業(yè)務(wù)估價(jià)〕,,但市場(chǎng)法的應(yīng)用，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與開(kāi)展，資產(chǎn)的市場(chǎng)化程度密切相關(guān)。,2024/12/12,77,2,、市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件,1、需要有一個(gè)充分發(fā)育活潑的資產(chǎn)市場(chǎng)；,,在活潑公開(kāi)市場(chǎng)上，資產(chǎn)成交價(jià)格根本上可以反映市場(chǎng)行情；按市場(chǎng)行情估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果會(huì)更加貼近市場(chǎng)，更容易被資產(chǎn)交易各方所接受。,,2、公開(kāi)市場(chǎng)上存在可比的資產(chǎn)及

39、交易活動(dòng)〔參照物〕，且參照物與被評(píng)估資產(chǎn)可比的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以收集到的。,2024/12/12,78,市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件,資產(chǎn)及其交易的可比性：是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在近期公開(kāi)市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過(guò)，且與被評(píng)估資產(chǎn)及其資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。這些已經(jīng)完成交易的資產(chǎn)就可以作為被評(píng)估資產(chǎn)的參照物，其交易數(shù)據(jù)是進(jìn)行比較分析的主要依據(jù)。,,資產(chǎn)及其交易的可比性主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：,2024/12/12,79,市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件,〔1〕參照物與評(píng)估對(duì)象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；,,〔2〕參照物與被評(píng)估對(duì)象面臨的市場(chǎng)條件具有可比性，包括市場(chǎng)供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)和交易條

40、件等；,,〔3〕參照物成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)間間隔不能過(guò)長(zhǎng)，應(yīng)一個(gè)適度的時(shí)間范圍內(nèi)，同時(shí)時(shí)間對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響是可以調(diào)整的。,2024/12/12,80,二、市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,1、明確評(píng)估對(duì)象,,2、進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查，尋找、選擇參照物,,是市場(chǎng)法的根底，是整個(gè)評(píng)估過(guò)程的關(guān)鍵。,,不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)參照物的具體要求有所不同，但也存在有共同的地方：,,〔1〕參照物的根本數(shù)量要求：,,市場(chǎng)法是通過(guò)同類資產(chǎn)的市場(chǎng)行情來(lái)確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的，如果只能找到一兩個(gè)交易案例，是不能反映市場(chǎng)行情的。,2024/12/12,81,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,我國(guó)目前一般要求至少有3個(gè)或以上的交易案例， 國(guó)外在正常情況下

41、要求至少4—5個(gè)交易案例，才能有效運(yùn)用市場(chǎng)法。,,〔2〕參照物成產(chǎn)成交價(jià)格必須真實(shí)：,,參照物的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)格。報(bào)價(jià)、拍賣底價(jià)等均不能視為成交價(jià)，它們不是實(shí)際成交的結(jié)果。,,〔3〕參照物成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果,2024/12/12,82,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,關(guān)聯(lián)交易、特別交易不能反映市場(chǎng)行情，不能被選作參照物；,,但，如果能將非正常交易修正為正常交易，如能夠獲得關(guān)聯(lián)交易的成交價(jià)格高于或低于市價(jià)多少的信息，那么可選用。,,此外，還要求參照物的成交時(shí)間應(yīng)盡可能接近評(píng)估基準(zhǔn)日，以提高參照物成交價(jià)格的可參照程度。,2024/12/12,83,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,〔4〕參照物與被評(píng)估資

42、產(chǎn)之間大體可替代,,即要求參照物與被評(píng)估資產(chǎn)要盡可能相似。,,如：房地產(chǎn)評(píng)估中，要求參照物與被評(píng)估房地產(chǎn)應(yīng)在同一供需圈內(nèi)，處于同一區(qū)域或區(qū)段等；,,如：機(jī)器設(shè)備評(píng)估中，要求參照物與被評(píng)估機(jī)器設(shè)備功能相似，最好是規(guī)格型號(hào)相同、出產(chǎn)日期相近等；,2024/12/12,84,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,又如：在企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估中，要求參照物與被評(píng)估企業(yè)在行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、收益水平、市場(chǎng)定位、增長(zhǎng)速度、企業(yè)組織行式、資信程度等方面相似。,,3,、差異調(diào)整,,參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間具體存在哪些差異，需視具體資產(chǎn)業(yè)務(wù)采用定性或定量的方法分析確定。一般來(lái)說(shuō)，可能需要調(diào)整的差異因素主要有以下幾方面：,2024/12/1

43、2,85,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,〔1〕時(shí)間因素：參照物成交日期與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日不在同一時(shí)點(diǎn)，而在這段時(shí)間間隔內(nèi)參照物價(jià)格變動(dòng)對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生的影響。,,調(diào)整方法：可采用定基物價(jià)指數(shù)法或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。,,〔2〕地域因素：指參照物所處區(qū)域與被評(píng)估資產(chǎn)所處區(qū)域條件差異對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的影響。,,地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響尤其突出。,2024/12/12,86,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,〔3〕功能因素：指參照物與被評(píng)估資產(chǎn)的功能差異對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的影響。,,調(diào)整方法：可通過(guò)功能系數(shù)法，計(jì)算功能差異對(duì)評(píng)估值的影響?！采a(chǎn)能力比例法〕,,〔4〕成新率因素：指參照物與被評(píng)估資產(chǎn)有形損耗差異對(duì)被評(píng)估資

44、產(chǎn)價(jià)值的影響。,,成新率〔除土地外〕與有形損耗率之間反向關(guān)系,2024/12/12,87,市場(chǎng)法評(píng)估的根本程序,〔5〕交易情況調(diào)整：指由于參照物的成交價(jià)格高于或低于市場(chǎng)正常交易價(jià)格所需進(jìn)行的調(diào)整。,,如：融資條件差異所進(jìn)行的調(diào)整，即一次付款還是分期付款；,,如：銷售條件差異所進(jìn)行的調(diào)整，即單件購(gòu)置還是批量購(gòu)置對(duì)交易價(jià)格的影響。,,4、確定評(píng)估值,,在分別完成各差異因素調(diào)整后，即可獲得假設(shè)干調(diào)整值，將這些調(diào)整值進(jìn)行算術(shù)平均或另權(quán)平均，從而確定評(píng)估值。,2024/12/12,88,三、市場(chǎng)法的具體評(píng)估方法,有兩類：,,1、直接比較法：是指利用參照物交易價(jià)格及參照物某一根本特征，直接與評(píng)估對(duì)象同一根

45、本特征進(jìn)行比較，據(jù)此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法。其公式：,,資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×〔評(píng)估對(duì)象某根本特征/參照物某根本特征〕,,此法直觀簡(jiǎn)捷，便于操作，但通常對(duì)參照物與評(píng)估對(duì)象之間的可比性要求較高。,2024/12/12,89,直接比較法,參照物與評(píng)估對(duì)象要到達(dá)相同或根本相同的程度，參照物與評(píng)估對(duì)象的差異主要表達(dá)在某一明顯的因素上，如新舊程度或交易時(shí)間等。,,具體方法有：,,〔1〕現(xiàn)行市價(jià)法：當(dāng)評(píng)估對(duì)象本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或與評(píng)估對(duì)象根本相同的參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，可以直接利用評(píng)估對(duì)象或參照物在評(píng)估根本準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估對(duì)象評(píng)估值。,2024/12/12,90,直接比較法,如：

46、上市流動(dòng)的股票、債券，可按其在評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)作為評(píng)估價(jià)值；,,又如：批量生產(chǎn)的設(shè)備、汽車等可按同品種、同型號(hào)、同規(guī)格、同廠家、同批量的設(shè)備等現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為評(píng)估值。,,〔2〕市場(chǎng)折扣法：是以參照物成交價(jià)格為根底，考慮評(píng)估對(duì)象在銷售條件、銷售時(shí)限等方面的不利因素，憑借評(píng)估人員經(jīng)驗(yàn)或有關(guān)部門規(guī)定，設(shè)定一個(gè)折扣率來(lái)確定評(píng)估價(jià)值的方法。,2024/12/12,91,直接比較法,其公式：資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)格×〔1-價(jià)格折扣率〕,,此方法僅適用于評(píng)估對(duì)象與參照物僅存在交易條件差異的情況。,,例：甲企業(yè)與乙企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，甲企業(yè)投入專用設(shè)備一臺(tái)，預(yù)計(jì)使用年限為15年，已使用年限8年。以調(diào)查，目前同樣

47、設(shè)備的全新現(xiàn)行市價(jià)為120000元，預(yù)計(jì)凈殘值為12000元。那么專用設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)為：,,120000-〔120000-12000〕×8/15=62400〔元〕,2024/12/12,92,直接比較法,〔3〕功能價(jià)值類比法：指以參照物的成交價(jià)格為根底，考慮參照物與評(píng)估對(duì)象之間僅存在功能差異，通過(guò)調(diào)整兩者功能差異估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。,,A、如果資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間僅存在線性關(guān)系：,,可運(yùn)用生產(chǎn)能力比例法：,,資產(chǎn)的評(píng)估值=參照物成交價(jià)×〔評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力〕,2024/12/12,93,直接比較法,例：某被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為900噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為1200噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)

48、參照物資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元，由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值為：,,100×900/1200=75〔萬(wàn)元〕,,B：如果資產(chǎn)的功能與價(jià)值之間存在指數(shù)關(guān)系：,,可運(yùn)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：,,資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)×〔評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力〕,,X為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù),2024/12/12,94,直接比較法,例：某被評(píng)估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照物資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評(píng)估時(shí)點(diǎn)參照物資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為10萬(wàn)元，該類資產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6。由此確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值：10×〔90/120〕=8。41萬(wàn)元。,,〔4〕價(jià)格指數(shù)法：指以參照物成交價(jià)為根底，考慮參照物成交日期與被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)

49、日的時(shí)間間隔對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用物價(jià)變動(dòng)指數(shù)調(diào)整參照物成交價(jià)從而得到評(píng)估對(duì)象評(píng)估值的方法。,2024/12/12,95,直接比較法,此方法只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在交易時(shí)間差異且時(shí)間差異不能過(guò)長(zhǎng)的情況。,,〔5〕成新率價(jià)風(fēng)格整法：指以參照物成交價(jià)為根底，考慮到參照物與評(píng)估對(duì)象之間僅存在新舊程度上的差異，通過(guò)成新率調(diào)整估算被評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一種方法。,,資產(chǎn)評(píng)估值=參照物成交價(jià)×〔評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率〕,,成新率通常按使用年限計(jì)算。,,該法只適用于評(píng)估對(duì)象與參照物之間僅存在新舊程度差異的情況。,2024/12/12,96,2,、類比調(diào)整法,是市場(chǎng)法中最根本的評(píng)估方法。,,該方法不

50、同于直接比較法；它不要求參照物與評(píng)估對(duì)象之間必須一樣或根本一樣；只要求參照物與評(píng)估對(duì)象在大的方面根本相同或類似，通過(guò)比照分析參照物和成交價(jià)格之間的差異，就能夠在參照物成交價(jià)格的根底上確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值。,,常用的方法有：,2024/12/12,97,類比調(diào)整法,〔1〕市場(chǎng)售價(jià)類比法：指以參照物成交價(jià)格為根底，考慮評(píng)估對(duì)象與參照物在功能、市場(chǎng)條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過(guò)比照分析和量化差異，調(diào)整估算出評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。,,資產(chǎn)評(píng)估值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×?xí)r間差異修正系數(shù)等,,或資產(chǎn)評(píng)估值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值等。,2024/12/1

51、2,98,類比調(diào)整法,例：某商業(yè)用房，面積為800平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營(yíng)，需要進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估根本準(zhǔn)日為2021年10月31日。評(píng)估人員在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上找到了3個(gè)成交時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體數(shù)據(jù)如下表：,2024/12/12,99,類比調(diào)整法,,,,,,,,,參照物,A,B,C,交易單價(jià),5000,元,/㎡,5960,元,/㎡,5918,元,/㎡,成交日期,2009,年,6,月,2009,年,9,月,2009,年,10,月,區(qū)域條件,比被評(píng)估資產(chǎn)好,比被評(píng)估資產(chǎn)好,比被評(píng)估資產(chǎn)好,交易情況,正常,高于市價(jià),4%,正常,2024/12/12,100,類比調(diào)整法,被評(píng)估商業(yè)用房與

52、參照物商業(yè)用房結(jié)構(gòu)相似，新舊程度相似，故無(wú)需對(duì)功能因素和參照物因素進(jìn)行調(diào)整。被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評(píng)分為,100,，,3,個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評(píng)估商業(yè)用房所在區(qū)域條件好，綜合評(píng)分分別為,107,、,110,、,108,。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)月上漲率為,4%,。對(duì)參照物成交價(jià)格進(jìn)行差異因素的調(diào)整如下表：,,2024/12/12,101,類比調(diào)整法,參照物,A,B,C,交易單價(jià),5000,元,/㎡,5960,元,/㎡,5918,元,/㎡,時(shí)間因素修正,117/100,104/100,100/100,區(qū)域因素修正,100/107,100/110,100/108,交易情況修正,100/100,100/

53、104,100/100,修正后價(jià)格,5467,元,/㎡,5418,元,/㎡,5480,元,/㎡,2024/12/12,102,類比調(diào)整法,被評(píng)估資產(chǎn)單價(jià)=〔5467+5418+5480〕/3,,=5455〔元/㎡〕,,被評(píng)估資產(chǎn)總價(jià)=5455×800=4364000〔元〕,,〔2〕本錢市價(jià)法：是指以評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢為根底，利用參照物成交市價(jià)比率來(lái)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法。,,資產(chǎn)評(píng)估值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理本錢×〔參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理本錢〕,2024/12/12,103,類比調(diào)整法,〔3〕市盈率乘數(shù)法：指以參照物的市盈率作為參數(shù)，并以此乘數(shù)與評(píng)估對(duì)象的收益額相乘來(lái)估算評(píng)估對(duì)象價(jià)值的方法

54、。這種方法主要適用于企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估和長(zhǎng)期投權(quán)投資評(píng)估。,,資產(chǎn)評(píng)估值=評(píng)估對(duì)象收益額×參照物市盈率,,例：某被評(píng)估企業(yè)的年凈利潤(rùn)為1000萬(wàn)元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上同類企業(yè)平均市盈率為18，那么該企業(yè)的評(píng)估值=1000×18=18000〔萬(wàn)元〕,2024/12/12,104,四、市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn),1、優(yōu)點(diǎn),,〔1〕原理簡(jiǎn)單、易于理解和掌握。也是國(guó)際上公認(rèn)的三大根本評(píng)估方法之一；,,〔2〕能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)取得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格，更能反映市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)；,,〔3〕評(píng)估結(jié)果易于被各方面接受和理解。,2024/12/12,105,市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn),2

55、、缺點(diǎn),,〔1〕對(duì)市場(chǎng)環(huán)境要求較為嚴(yán)格，需要有公開(kāi)活潑的市場(chǎng)作為根底；,,〔2〕在進(jìn)行影響因素比較、差異調(diào)整時(shí)，往往受評(píng)估人員主觀因素的影響較大，這在一定程度上影響其評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性；,,〔3〕該法只適用于以資產(chǎn)價(jià)值為根底的資產(chǎn)，不適用于專業(yè)機(jī)器設(shè)備和大局部無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。,2024/12/12,106,第二節(jié) 本錢法,一、概念及其適用的前提條件,,1、概念：是指在被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)重置本錢的根底上，扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。,,2、本錢法適用的前提條件,,只有當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)能夠繼續(xù)使用并且在持續(xù)使用中為潛在所有者或控制者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，

56、資產(chǎn)的重置本錢才能為那些潛在投資者和市場(chǎng)接受。從這個(gè)意義上講，本錢法主要適用于繼續(xù)使用前提下的資產(chǎn)評(píng)估。,2024/12/12,107,本錢法適用的前提條件,采用本錢法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，應(yīng)具備以下4個(gè)前提條件：,,〔1〕被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性；,,〔2〕應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。本錢法的應(yīng)用是建立在歷史資料的根底上的，如復(fù)原重置本錢的計(jì)算、成新率的計(jì)算等，要求這些歷史資料可以收集。,,〔3〕形成資產(chǎn)價(jià)值的各種損耗是必要的；,2024/12/12,108,本錢法適用的前提條件,雖然本錢法是從本錢消耗的角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，但這些本錢消耗應(yīng)該是取得資產(chǎn)所

57、必須付出的代價(jià)，或者說(shuō)應(yīng)該表達(dá)整個(gè)社會(huì)或行業(yè)的平均本錢消耗水平，而不是勞動(dòng)模范面資產(chǎn)的個(gè)別本錢消耗水平，,,〔4〕被評(píng)估資產(chǎn)必須是可以再生的或者是可以復(fù)制的。不能再生的或不能復(fù)制的被評(píng)估資產(chǎn)，如土地、礦藏等，一般不適用本錢法。,2024/12/12,109,3、本錢法的根本要素,本錢法在應(yīng)用過(guò)程中主要涉及以下4個(gè)要素：,,〔1〕資產(chǎn)的重置本錢：,,按其確定的依據(jù)分為：,,A、復(fù)原重置本錢：指采用與評(píng)估對(duì)象相同的材料、相同的建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、相同的設(shè)計(jì)、相同的規(guī)格及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平重新購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。,2024/12/12,110,本錢法的根本要素,B、更新重置本錢

58、：指采用新型材料、并根據(jù)現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、新型設(shè)計(jì)、新型規(guī)格及技術(shù)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格水平購(gòu)建與評(píng)估對(duì)象具有同等功能的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用。,,兩者的相同點(diǎn)：均采用資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格,,不同點(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、規(guī)格及技術(shù)等不同。,2024/12/12,111,本錢法的根本要素,注意點(diǎn)：,,其一：在計(jì)算重置本錢時(shí)，如果同時(shí)擁有計(jì)算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢的信息資料時(shí)，應(yīng)該選擇計(jì)算更新重置本錢。,,理由：①更新重置本錢比復(fù)原重置本錢廉價(jià)，因?yàn)樾录夹g(shù)提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，使采用新技術(shù)生產(chǎn)相同功能資產(chǎn)所需的必要?jiǎng)趧?dòng)者時(shí)間減少，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的替代原那么應(yīng)選擇更新重置本錢；,2024/12/12,112,本錢

59、法的根本要素,②采用新型材料、設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從使用性能還是從本錢消耗方面，都會(huì)優(yōu)于舊資產(chǎn)。,,可見(jiàn)：更新重置本錢與復(fù)原重置本錢的差異主要表達(dá)在：超額投資本錢和超額運(yùn)營(yíng)本錢兩方面。,,其二：在資產(chǎn)評(píng)估中，一般不刻意計(jì)算超額投資本錢，只計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)本錢。,2024/12/12,113,本錢法的根本要素,因?yàn)樵谟?jì)算重置本錢時(shí)，如果采用重置核算法和功能系數(shù)法，所選用的價(jià)格均為現(xiàn)行價(jià)格，該價(jià)格既反映了在現(xiàn)行物價(jià)水平下被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格，也反映了在現(xiàn)有技術(shù)條件下生產(chǎn)該類資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，這說(shuō)明在重置本錢的計(jì)算中已將超額投資本錢剔除。而采用物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的重置本錢那么沒(méi)有考慮勞動(dòng)生產(chǎn)率提高而產(chǎn)

60、生的超額投資本錢問(wèn)題。,2024/12/12,114,本錢法的根本要素,〔2〕資產(chǎn)的實(shí)體性貶值：,,也稱有形損耗，是指資產(chǎn)由于使用磨損和自然力的作用而導(dǎo)致的物理性能損耗或作用下降而引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。通常采用實(shí)體性貶值率來(lái)表示：,,實(shí)體性貶值率=實(shí)體性貶值/資產(chǎn)重置本錢×100%,2024/12/12,115,本錢法的根本要素,〔3〕資產(chǎn)的功能性貶值：,,指由于新技術(shù)的攤廣和應(yīng)用，使得原有資產(chǎn)在技術(shù)上明顯落后，性能下降而造成的資產(chǎn)價(jià)值損失，包括超額投資本錢引起的功能性貶值和超額運(yùn)營(yíng)本錢引起的功能性貶值。,,〔4〕資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值：,,指由于資產(chǎn)外部環(huán)境因素的變化，引起資產(chǎn)閑置、收益下降造成的資

61、產(chǎn)價(jià)值損失。,2024/12/12,116,本錢法的根本要素,引起經(jīng)濟(jì)性貶值的原因主要有：,,①競(jìng)爭(zhēng)加劇、社會(huì)總需求減少，導(dǎo)致資產(chǎn)開(kāi)工缺乏；,,②原材料供給不暢，導(dǎo)致生產(chǎn)中斷；,,③原材料本錢增加，導(dǎo)致企業(yè)費(fèi)用直線上升；,,④在通貨膨脹情況下，國(guó)家實(shí)行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)負(fù)擔(dān)加重；,,⑤國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變動(dòng)；,,⑥環(huán)境保護(hù)；,,⑦其他原因。,2024/12/12,117,二、本錢法具體的評(píng)估方法,根據(jù)本錢法定義，其根本計(jì)算公式可以表述為：,,被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置本錢-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值,,1、重置本錢的估算方法,,估算重置本錢的方法有很多，常用的有重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能系

62、數(shù)法等，評(píng)估時(shí)可根據(jù)具體評(píng)估對(duì)象和可以獲得的資料進(jìn)行選擇。,2024/12/12,118,本錢法具體的評(píng)估方法,〔1〕重置核算法：它是利用本錢核算原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用支出工程，逐項(xiàng)計(jì)算并累加得到資產(chǎn)的重置本錢。,,在實(shí)際測(cè)算過(guò)程中又具體劃分為兩種類型：購(gòu)置型和自建型。,,購(gòu)置型：是以購(gòu)置資產(chǎn)的方式作為資產(chǎn)的重置過(guò)程；,,自建型：是把自建資產(chǎn)作為重置資產(chǎn)的方式。,2024/12/12,119,本錢法具體的評(píng)估方法,無(wú)論是購(gòu)置型還是自建型，其重置本錢的計(jì)算均可用以下公式表示：,,重置本錢=直接本錢+間接本錢,,直接本錢：指購(gòu)建全新資產(chǎn)時(shí)所花費(fèi)的直接計(jì)入購(gòu)建本錢中的那局部本錢，如買價(jià)、運(yùn)

63、輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、相關(guān)稅金等，通常按現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，逐項(xiàng)加總后得出。,2024/12/12,120,本錢法具體的評(píng)估方法,間接本錢：指購(gòu)建成過(guò)程中不能直接計(jì)入本錢，但又是與資產(chǎn)形成有關(guān)的本錢。如購(gòu)建資產(chǎn)發(fā)生的管理費(fèi)、折舊費(fèi)、前期準(zhǔn)備費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖費(fèi)等。,,間接費(fèi)用一般不能直接計(jì)入資產(chǎn)本錢，需按系統(tǒng)、合理的方法分配計(jì)入資產(chǎn)本錢，如直接人工比例法、工作比例法、直接材料比例法等。,2024/12/12,121,本錢法具體的評(píng)估方法,重置核算法即適合用于計(jì)量復(fù)原重置本錢，也適合用于計(jì)量更新重置本錢。但采用重置核算法的前提是能夠獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。,,〔2〕價(jià)格指數(shù)法：即根據(jù)被評(píng)

64、估資產(chǎn)的歷史本錢〔賬面價(jià)值〕，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)來(lái)調(diào)整、確定被評(píng)估資產(chǎn)的重置本錢。,,如果即無(wú)法獲得處于全新?tīng)顟B(tài)的被評(píng)估資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià)，也無(wú)法獲得與被評(píng)估資產(chǎn)相似類參照資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)時(shí)，宜采用該法,2024/12/12,122,本錢法具體的評(píng)估方法,其計(jì)算公式為：,,資產(chǎn)重置本錢=資產(chǎn)歷史本錢×價(jià)格指數(shù),,或=資產(chǎn)歷史本錢×〔1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)〕,,價(jià)格指數(shù)：可以是定基價(jià)格指數(shù)，也可是環(huán)比價(jià)格指數(shù)。,,所選用的價(jià)格應(yīng)是資產(chǎn)的類別或個(gè)別價(jià)格指數(shù),2024/12/12,123,本錢法具體的評(píng)估方法,兩種方法的比較：兩者都是估算重置本錢的常用方法，其區(qū)別：,,〔1〕價(jià)格指數(shù)法估算的重置本錢僅考慮了價(jià)格變動(dòng)

65、因素，因而確定的是復(fù)原重置本錢；,,重置核算法既考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置本錢和更新重置本錢。,2024/12/12,124,本錢法具體的評(píng)估方法,〔2〕價(jià)格指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某一類、甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；,,重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建本錢費(fèi)用核算的根底上。,,共同點(diǎn)：兩者都是建立在利用歷史本錢資料根底上,2024/12/12,125,本錢法具體的評(píng)估方法,明確兩者的區(qū)別，有助于重置本錢估算中方法的選擇與判斷。如一項(xiàng)科技進(jìn)步較快的資，采用價(jià)格指數(shù)法估算的重置本錢通常偏高。,,〔3〕功能系數(shù)法：,,根據(jù)資產(chǎn)的功能與

66、本錢或價(jià)值之間的函數(shù)關(guān)系，又分為：,,A：生產(chǎn)能力比例法,,B：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,2024/12/12,126,本錢法具體的評(píng)估方法,前者運(yùn)用的前提條件是：資產(chǎn)的重置本錢與其生產(chǎn)能力之間呈線性關(guān)系；,,后者運(yùn)用的前提條件是：資產(chǎn)的重置本錢與其生產(chǎn)能力之間呈指數(shù)關(guān)系。,,注意：由于功能系數(shù)法所選擇的參照物一般為新技術(shù)條件下生產(chǎn)的資產(chǎn)，因此通過(guò)調(diào)整被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間的功能差異所獲得的重置本錢，一般已考慮了功能性損耗的更新重置本錢，從而在計(jì)算評(píng)估值時(shí)無(wú)須再扣除功能性損耗。,2024/12/12,127,本錢法具體的評(píng)估方法,〔4〕統(tǒng)計(jì)分析法：當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)單位價(jià)值較低、數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估本錢，節(jié)約評(píng)估時(shí)間，可以采用統(tǒng)計(jì)分析法評(píng)估某資產(chǎn)的重置本錢?；襟E：,,A、在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的根底上，將全部資產(chǎn)按照適當(dāng)?shù)姆诸悩?biāo)準(zhǔn)劃分為假設(shè)干類別；,,B、在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用重置核算法、價(jià)格指數(shù)法、功能系數(shù)法等評(píng)估其重置本錢。需注意權(quán)衡樣本量和評(píng)估本錢。一般而言，樣本量越大，評(píng)估值越準(zhǔn)確，但工作量相應(yīng)也會(huì)增大；,2024/12/12,128,本錢法具體的評(píng)估方法,C、依據(jù)分類