[超市連鎖]速8連鎖店選址要求(doc 6頁)

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1、速8連鎖店選址要求 地點是經(jīng)濟型酒店經(jīng)營的首要因素，連鎖店的正確選址，不僅是其成功的先決條件，也是實現(xiàn)連鎖經(jīng)營標準化、專業(yè)化的前提條件和基礎(chǔ)。速8酒店連鎖客源主要是國內(nèi)差旅、商務(wù)、會務(wù)及旅游、休閑人員，選址不僅要以方便、舒適、經(jīng)濟、實惠為出發(fā)點，而且要綜合考慮該地區(qū)長遠發(fā)展。良好的位置可以幫助酒店降低經(jīng)營成本，提高營業(yè)收入，因此，選址非常重要，速8的選址按照如下原則進行： A、地區(qū)選擇（可以參考以下順序進行） 1. 首都、國家經(jīng)濟中心城市、直轄市。 2. 省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟特區(qū)或區(qū)域經(jīng)濟中心城市。 3. 經(jīng)濟發(fā)達的城市－國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）在400億，城鎮(zhèn)居民人均收入在90

2、00元/年，市區(qū)人口數(shù)在100萬，市區(qū)流動人口數(shù)在40萬以上的城市。 4. 沿海開放城市、經(jīng)濟帶中重要的輻射城市，交通樞紐城市。 5. 交通便利，有核心支柱產(chǎn)業(yè)，商業(yè)流動發(fā)達的城市、全國經(jīng)濟100強縣級市。 B、地理位置 ?。ㄒ韵挛恢米罴眩? 1. 位于A-1類城市的市級、區(qū)級或其他城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、交通中心、大型游樂中心、中高檔（大型）居民住宅區(qū)、成熟開發(fā)區(qū)。 2. 鄰近火車站、碼頭、長途汽車站、公路高速客運中心區(qū)域。 3. 鄰近地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心、市郊結(jié)合部、商業(yè)網(wǎng)點、汽車終點站、大型停車場附近區(qū)域。

3、 4. 鄰近城市知名的大學(xué)或在校學(xué)生數(shù)量在20000人以上的教育區(qū)。 5. 具有良好的可見性，最好是“金角銀邊”（十字路口），最好有一定的廣告位。 6. 最好鄰近城市某個標志建筑、知名建筑或歷史文化、旅游項目。 C．交通條件 1.交通條件是選址需要考慮的首要條件，一般以地鐵站附近為上佳條件，因為地鐵的覆蓋面廣、客流量大； 　 2.在沒有地鐵的地區(qū)或城市中，在選址點的300米方圓內(nèi)有5條以上能通達商業(yè)中心、機場、車站、碼頭的公交站線為好。 3、鄰近城市交通樞紐道路、大橋、隧道、高架、城市環(huán)線，車流大，具有可停留性。 4、交通流動性好，進出口便利寬敞，快速路無隔離帶路窄，最

4、好不是單行線、有良好的可視性和可進入性。 D．市場情況(周邊環(huán)境) 選址時必須考慮作好周邊市場的調(diào)研 1.該城市酒店業(yè)全年經(jīng)營情況（全年沒有明顯淡旺季，全年平均出租率在70％左右，客源情況穩(wěn)定，客源分類情況） 2、方圓3公里內(nèi)可能的競爭對手情況（飯店、旅館，他們的等級、客源結(jié)構(gòu)、出租率、平均房價、經(jīng)營情況等），選址時一定要考慮客流的主要動線會不會被競爭對手截住。 3.選址區(qū)域內(nèi)具有相當?shù)目土髁?，具有可停留性?公里范圍內(nèi)是否有相應(yīng)的配套（連鎖超市、藥店、銀行、餐廳、咖啡店、茶藝館、酒吧、學(xué)校、、郵局、洗衣店、沖印店、加油站、綜合休閑娛樂場所、購物中心或百貨商場等）或與公共場所相鄰。

5、 4.附近的企事業(yè)單位、學(xué)校的情況，如單位種類、單位數(shù)量、基本經(jīng)營情況，具有的流動性客源情況等. 5、經(jīng)營區(qū)域人口狀況、結(jié)構(gòu)層次、經(jīng)濟收入、流動人口數(shù)量、客源流量； 6、選址區(qū)域周邊市容環(huán)境整齊干凈（最好毗鄰公園或大型綠地）。 7、所在道路有一定知名度、有較大的市場潛力和良好的市場前景； E．市政規(guī)劃情況 因為投入較大，經(jīng)營時間很長，需要對所在區(qū)域的規(guī)劃有非常細致的了解： 1、在確定選址之前，必須咨詢潛在地點的區(qū)域建筑規(guī)劃，了解和掌握哪些地區(qū)被分別規(guī)劃分為商業(yè)區(qū)、文化區(qū)、旅游區(qū)、交通中心、居民區(qū)、工業(yè)區(qū)等資料。 2、選址所在位置一定要在紅線內(nèi)，在合同經(jīng)營期內(nèi)，無動遷可能。

6、3、選址所處的區(qū)域的規(guī)劃的情況，是否有對賓館經(jīng)營有利的市政規(guī)劃（如未來的商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)中心、行政中心、交通干線建設(shè)，未來是否成為臨街店等）。 F、建筑、改造條件 　　建筑物的建筑面積約3000－8000㎡為宜，但由于開發(fā)合作的方式不同，因此選址時需考慮到與建筑、改造的配合。 基本條件如下： 　1.利用舊廠房、舊旅館進行改造， （1）建筑物為長方體，建筑面積在3000～8000㎡（京、滬、穗、深以外的城市面積最好在5000平方米以內(nèi)）的范圍內(nèi)，寬度或進深以16米左右為最佳。 （2）建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，外觀整齊，允許進行改造。 （3）周邊有一定回旋余地，可以合理分布對

7、客區(qū)域與員工區(qū)域。 （4）周邊有一定的空地，出路通暢并可停車，車道一般為5.5-6m寬，要考慮通向停車場的流程，有回車路線，停車位在10個左右。 （5）基礎(chǔ)設(shè)施情況（最佳）：水－用水額度不低于3600噸/月，電－用電不低于400KVA，煤氣－有煤氣管道接入或可以接入，排污－納入市政排污管網(wǎng)，有化糞池，通訊－最好留有總機或一定的直線電話，有線電視，供暖（北方地區(qū)）等設(shè)施到位。 （6）房屋使用性質(zhì)最好是商業(yè)服務(wù)業(yè)或廠房使用性質(zhì)可以改變?yōu)樵撚猛尽? （7）該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，最好不是銀行抵押物業(yè)。 2.小塊空地建造或購買土地 （1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于紅線內(nèi)。 （2）

8、占地面積2000-3000㎡左右，具體面積視地理位置與價位而定。 （3）該區(qū)域已經(jīng)有有一定的商流，土地性質(zhì)最好不是劃撥土地。 （4）該地塊容積率符合改造后的需要－建筑面積能夠達到5000－6000㎡。 G．可能的合作方式 房屋或土地租賃：需符合以下基本要求： （1）房屋租賃價格合理，潛在的位置優(yōu)勢，租賃期不低于15年。 （2）房屋性質(zhì)為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地或可改變?yōu)樵撚猛尽? （3）產(chǎn)權(quán)清晰，出租人是房屋或土地的產(chǎn)權(quán)人； (4) 房屋結(jié)構(gòu)完好，布局合理，有較高的出房率。 我們從六個方面來綜合確定速8的選址要求：分別是地區(qū)選擇、地理位置、交通條件、市場情況、市政

9、規(guī)劃、建筑改造條件等。我們在每一個項目里，也細化了具體的要求，項目的選址是一個彈性很高的綜合性的工作，我們以上所列的只是確定選址的最佳條件，如果有很好的位置，很合理的租金或購買價格，而選址的項目在規(guī)模、配套設(shè)施上略有不足，那么也不失為一個好的投資項目?？傊陧椖窟x址過程中，即要嚴格細致，又要靈活運用，綜合考量，才能找到最適合的開店位置。 選點的方法： 1、 陌生拜訪，對城市有起碼的了解，這是選點最基礎(chǔ)的方法； 2、 報紙，新聞和媒體； 3、 拍賣行了解信息，多參加拍賣會，可以掌握更多不良資產(chǎn)的去向，而往往這部分有很多物業(yè)是適合我們要求的物業(yè)； 4、 與房地產(chǎn)界人士建立起良好的合作關(guān)系，通過這些業(yè)內(nèi)人士了解更多的信息； 5、 系統(tǒng)開發(fā)，與大型國營單位開展合作，把其下屬的招待所和賓館整體洽談租賃過來，這樣可以為開發(fā)工作帶來很大的機會； 6、 與房地產(chǎn)中介和一些房產(chǎn)投資顧問公司的合作； 7、 通過政府和地方街道的關(guān)系獲取信息。