注冊資產(chǎn)評估師考試復(fù)習(xí)-建筑工程評估基礎(chǔ)第九章建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價講義（13版）

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1、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 第九章　建設(shè)工程財務(wù)評價與功能評價 考題分析： 　 10年 11年 12年 單選題 利用容積率計算用地面積 現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出 總投資收益率 多選題 經(jīng)營成本 財務(wù)評價動態(tài)指標(biāo) 盈利能力評價指標(biāo) 綜合題 　 　 　 　　分?jǐn)?shù)分布： 　 10年 11年 12年 第一節(jié)　建設(shè)工程財務(wù)評價 2 3 3 第二節(jié)　房屋建筑工程功能評價 1 0 0　 　　本章第一部分的財務(wù)知識，對于廣大考生來講相對簡單；重點掌握各種財務(wù)評價指標(biāo)體系，盈利能力、清償能力指標(biāo)的計算和評價標(biāo)準(zhǔn)。 　　

2、第二部分建筑工程功能評價，并不涉及專業(yè)技術(shù)，注意方法，此處可能出計算類型的選擇題，也有出計算題的可能性。 第一節(jié)　建設(shè)工程財務(wù)評價 　　一、財務(wù)評價概述 　?。ㄒ唬┴攧?wù)效益和費用的識別和計算 　　 　　（二）財務(wù)評價指標(biāo)體系（掌握★★★） 　　1.根據(jù)是否考慮資金時間價值，財務(wù)評價指標(biāo)可分為靜態(tài)評價指標(biāo)和動態(tài)評價指標(biāo)。 　　 　　2.根據(jù)指標(biāo)評價的對象，可分為反映盈利能力的評價指標(biāo)、反映償債能力的評價指標(biāo)和反映財務(wù)生存能力的評價指標(biāo)。 　　 　　二、財務(wù)分析報表 （熟悉） 　　基本財務(wù)報表主要包括各類現(xiàn)金流量表、利潤與利潤分配表、財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負(fù)債表和

3、借款還本付息估算表等； 　　輔助報表，主要有建設(shè)投資估算表、建設(shè)期利息估算表、流動資金估算表、項目總投資使用計劃與資金籌措表、營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表、總成本費用估算表等。 　　（一）現(xiàn)金流量表 　　現(xiàn)金流出，記為CO（out）；現(xiàn)金流入，記為CI（in）；現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和（CI－CO）稱為凈現(xiàn)金流量，記為NCF。 　　按投資計算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為：項目投資現(xiàn)金流量表、項目資本金現(xiàn)金流量表和投資各方現(xiàn)金流量表。 　　1.項目投資現(xiàn)金流量表 　　該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資所得稅前及所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)

4、值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察項目全部投資的盈利能力。 　　現(xiàn)金流量表反映項目在計算期內(nèi)逐年發(fā)生的現(xiàn)金流入和流出?，F(xiàn)金收支何時發(fā)生，就在何時計算，不作分?jǐn)偂? 　　作為經(jīng)常性支出的經(jīng)營成本中不包括折舊費和攤銷費。 　　利息支出不作為現(xiàn)金流出，經(jīng)營成本中也不包括利息支出。 　　項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量為各年現(xiàn)金流入量減對應(yīng)年份的現(xiàn)金流出量，各年累計凈現(xiàn)金流量為本年及以前各年凈現(xiàn)金流量之和。 　　所得稅前凈現(xiàn)金流量為上述凈現(xiàn)金流量加所得稅之和，在現(xiàn)金流出中不計入所得稅時的凈現(xiàn)金流量。 　　2.項目資本金現(xiàn)金流量表 　　該表從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，將借款本金償

5、還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務(wù)內(nèi)部收益率等評價指標(biāo)，考察項目自有資金的盈利能力。 表中投資只計自有資金，將借款本金的償還及利息支付計入現(xiàn)金流出。 　　（二）利潤與利潤分配表 　　利潤與利潤分配表反映項目計算期內(nèi)各年的營業(yè)收入、總成本費用、利潤總額等情況，以及所得稅及稅后利潤的分配情況，用以計算總投資收益率、資本金凈利潤率等指標(biāo)。 　　（三）財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表 　　財務(wù)分析中，應(yīng)在財務(wù)分析輔助表和利潤分配表的基礎(chǔ)上編制財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，通過項目計算期內(nèi)的投資、融資和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運營

6、，以實現(xiàn)財務(wù)的可持續(xù)性。因此，財務(wù)生存能力分析亦可稱為資金平衡分析。 　?。ㄋ模┵Y產(chǎn)負(fù)債表 　　資產(chǎn)負(fù)債表綜合反映項目計算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的增減變化及對應(yīng)關(guān)系，以考察項目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)是否合理，用以計算資產(chǎn)負(fù)債率等，進(jìn)行償債能力分析。 　?。ㄎ澹┙杩钸€本付息計劃表 　　借款還本付息計劃表反映項目計算期內(nèi)各年借款本金償還和利息支付情況，用于計算償債備付率和利息備付率指標(biāo)。 　　項目評價中可以選擇等額還本付息或者等額還本利息照付方式來計算長期借款利息。 　　三、財務(wù)分析指標(biāo)（熟悉） 　?。ㄒ唬╉椖坑芰Ψ治鲋笜?biāo) 　　盈利能力分析是通過對“現(xiàn)金流量

7、表”“利潤及利潤分配表”的計算，考察項目計算期內(nèi)各年的盈利能力，盈利能力分析的主要指標(biāo)是項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率、投資財務(wù)凈現(xiàn)值和資本金財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、總投資收益率、項目資本金凈利潤率等，可根據(jù)項目的特點及財務(wù)分析的目的、要求等選用。 　　投資財務(wù)凈現(xiàn)值 　　 　　選用的折現(xiàn)率越大，凈現(xiàn)值就越??；折現(xiàn)率越小，凈現(xiàn)值就越大。隨著折現(xiàn)率的逐漸增大，凈現(xiàn)值將由大變小，由正變負(fù)。當(dāng)折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零。 　　投資財務(wù)內(nèi)部收益率 　　 　　凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系，如圖所示。 　　 　　選用的折現(xiàn)率越大，凈現(xiàn)值就越??；折現(xiàn)率越小，凈現(xiàn)值就越大。隨著折現(xiàn)率的逐漸增大

8、，凈現(xiàn)值將由大變小，由正變負(fù)。當(dāng)折現(xiàn)率等于內(nèi)部收益率時，財務(wù)凈現(xiàn)值為零。 　　投資回收期 　　 　　總投資收益率 　　 　　資本金凈利潤率 　　 　　（二）項目償債能力分析指標(biāo) 　　償債能力分析是通過對“借款還本付息計劃表”“資產(chǎn)負(fù)債表”的計算，考察項目計算期內(nèi)各年的償債能力，并計算利息備付率、償債備付率和資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)而實現(xiàn)的。 　　利息備付率 　　 　　償債備付率 　　 　　資產(chǎn)負(fù)債率 　　 　　4.借款償還期。借款償還期是指根據(jù)國家財政規(guī)定及投資項目的具體財務(wù)條件，以項目可作為償還貸款的項目收益（利潤、折舊及其他收益）來償還項目投資借款本金和利息所需要的時

9、間。對于籌措了債務(wù)資金的項目，通過計算利息備付率和償債備付率指標(biāo)，判斷項目的償債能力。 　　 第二節(jié)　房屋建筑工程功能評價 　　一、房屋建筑工程功能評價的內(nèi)容（了解） 　?。ㄒ唬┓课萁ㄖこ坦δ茉u價的主要內(nèi)容 　　1.社會性功能。 　　2.適用性功能——建筑物最基本的使用功能。 　　3.安全性功能。 　　4.藝術(shù)性功能。 　　5.經(jīng)濟(jì)消耗。 　?。ǘ┙ㄖこ坦δ茉u價指標(biāo) 　　1.建筑工程功能評價指標(biāo)設(shè)置的原則。略 　　2.建筑工程功能評價參考指標(biāo)。 　?。?）公共建筑略 　?。?）工業(yè)建筑略 　?。?）住宅建筑 　　住宅建筑功能評價的指標(biāo)體系由兩級構(gòu)成：

10、 　　一級為控制指標(biāo)：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能和耐久性能五個方面； 　　二級為表述指標(biāo)：據(jù)一級指標(biāo)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)內(nèi)容和特性設(shè)定，并直接反映住宅技術(shù)經(jīng)濟(jì)多方面的具體特征。 　?。?）住宅小區(qū)。住宅小區(qū)功能評價的指標(biāo)體系如下： 　　 　　這些指標(biāo)要掌握 　　二、建筑工程功能評價的方法 　　常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。 　　（一）專家評議法（了解） 　　這種方法實際上是一種定性的評價方法，其優(yōu)點是評價過程簡單、評價時間短，雖然能深入地聽取各方面的意見，但由于沒有進(jìn)行量化評定和比較，評價的科學(xué)性較差。 　　（二）綜合評分法（熟悉） 　　采用綜合評分法時，

11、首先對建筑工程功能評價的各指標(biāo)進(jìn)行評分，其中定性指標(biāo)采取專家打分的方法確定分值，定量指標(biāo)按照其實現(xiàn)功能的滿足程度轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評分，最后將各項指標(biāo)的得分累加，求出該建筑功能評價的綜合得分。即： 　　 　　式中：V--功能評價綜合得分；Vi--各評價指標(biāo)得分。 　　若評價指標(biāo)較多時，應(yīng)對各指標(biāo)的重要程度有所區(qū)分，首先應(yīng)結(jié)合各指標(biāo)對實現(xiàn)建筑工程功能貢獻(xiàn)大小的不同，由專家確定指標(biāo)權(quán)重；其次用這些指標(biāo)對建筑工程功能進(jìn)行衡量，視其符合程度確定指標(biāo)得分；最后將每項指標(biāo)權(quán)數(shù)與指標(biāo)分值相乘，累計求出綜合評價分。即： 　　 　　式中：Wi--各指標(biāo)權(quán)重系數(shù)。 　　綜合評分法步驟： 　　1.建立評價指

12、標(biāo)體系 　　2.確定權(quán)重 　　確定指標(biāo)權(quán)重的方法有：直接打分法、對比求和評分法、環(huán)比評分法、邏輯判斷評分法和功能系統(tǒng)評分法等。 　?。?）直接打分法。打分可采用百分制或十分制，最后使所有指標(biāo)權(quán)重之和為1。 　　適用評價對象功能重要程度差別不大的情況，若差別較大，或可比性較差，則這種方法的評分結(jié)果不夠準(zhǔn)確。 　?。?）對比求和評分法。對比求和評分法，是指把某個評價指標(biāo)同其他評價指標(biāo)逐個進(jìn)行對比，根據(jù)功能重要程度，按對比分值和一定限值評分，然后計算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時的評分之和，即得該評價指標(biāo)功能評分的方法。根據(jù)指標(biāo)比較時評分值規(guī)定的不同，對比求和法可分為01法、04法和多比例評分

13、法三種。 　?、?1法。將每個評價指標(biāo)同其他評價指標(biāo)逐個進(jìn)行比較，根據(jù)指標(biāo)重要程度，對比較重要的指標(biāo)評為l分，較次要的指標(biāo)評為0分，然后計算該指標(biāo)同其他指標(biāo)兩兩比較時的評分之和，為防止出現(xiàn)指標(biāo)得分為0的情況，對所有指標(biāo)總得分加1進(jìn)行修正，最后用各指標(biāo)修正得分除以所有指標(biāo)得分之和即為該指標(biāo)的權(quán)重值。這種方法準(zhǔn)確性較差，主要用于評價指標(biāo)重要程度排序。 　　01法指標(biāo)權(quán)重值的確定 指標(biāo) A B C D E 得分 修正得分 指標(biāo)權(quán)重 A B C D E - 1 1 0 0 0 - 0 0 0 0 1 - O O 1 1 1 - 1

14、 1 1 1 0 - 2 4 3 0 1 3 5 4 1 2 0.20 0.33 0.27 0.07 0.13 合計 10 15 1.00 　?、?4法。由于01法難以反映指標(biāo)重要程度量的差別，為了提高評分準(zhǔn)確度，可采用04法。04法評分中，對功能非常重要的指標(biāo)得4分，比較重要的得3分，兩個指標(biāo)同樣重要的得2分，不太重要的得1分。 　　04法指標(biāo)權(quán)重值的確定 指標(biāo) A B C D E 得分 指標(biāo)權(quán)重 A B C D E _ 1 3 1 0 3 _ 1 2 1 1 3 - 0 0 3

15、2 4 - 1 4 3 4 3 - 11 9 12 6 2 0.275 0.225 0.300 0.150 0.050 合計 40 1.000 　?、鄱啾壤u分法。僅用上兩種方法仍不能充分反映指標(biāo)重要性量的差別，因此，運用9：l，8：2，7：3，6：4，5：5和0：10等多種比例，拉開評分差距，提高比分伸縮性，使評分結(jié)果更客觀。這種方法規(guī)定，功能重要性相等記為5：5，一方比另一方略微重要就記為6：4，差距很大就記為10：0。 　　比例評分法指標(biāo)權(quán)重信確定 指標(biāo) A B C D E 得分 指標(biāo)權(quán)重 A B C D E -

16、 6 8 4 3 4 - 6 2 3 2 4 - 1 1 6 8 9 - 6 7 7 9 4 - 19 25 32 11 13 0.19 0.25 0.32 0.11 0.13 合計 100 1.00 　　（3）環(huán)比評分法。環(huán)比評分法先從上至下依次比較相鄰兩個指標(biāo)的重要程度，給出功能重要度值，然后令最后一個被比較的指標(biāo)的重要度值為1（作為基數(shù)），依次修正重要性比值，以排列在下面的指標(biāo)的修正重要度比值乘以與其相鄰的上一個指標(biāo)的重要度比值，得出上一指標(biāo)修正重要度比值。用各指標(biāo)修正重要度比值除以功能修正值總和，即得各指標(biāo)權(quán)重。

17、這種方法適用于各個評價對象之間有明顯的可比關(guān)系，能直接對比，并能準(zhǔn)確地評定功能重要度比值的情況。 　　環(huán)比評分法指標(biāo)權(quán)重值確定 　　 　?。?）邏輯判斷評分法。邏輯判斷評分法是根據(jù)各評價指標(biāo)之間功能重要程度的邏輯判斷而評定指標(biāo)權(quán)重的方法。先將評價指標(biāo)按功能重要性上大下小的順序排列在表中，然后選定基準(zhǔn)評價指標(biāo)，規(guī)定其評分值，最后根據(jù)邏輯判斷，自下而上地找出各評價指標(biāo)重要性之間的數(shù)量關(guān)系，推算出評價指標(biāo)的得分。該方法適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況，具體做法參見表9-12。 　　邏輯判斷評分法指標(biāo)權(quán)重值確定 指標(biāo) 邏輯關(guān)系 評分值 指標(biāo)權(quán)重 A B C D E A＞2B

18、 B＞C+D+E C＞D+E D＞E E 130 60 30 15 10 0.53 0.25 0.12 0.06 0.04 合計 245 1.00 　?。?）功能系統(tǒng)評分法。當(dāng)評價指標(biāo)體系構(gòu)成復(fù)雜、指標(biāo)之間有內(nèi)在聯(lián)系時，可將功能整理為等級層次，居于上層的具有目的性和控制性的指標(biāo)稱為上位指標(biāo)，居于下層的作為實現(xiàn)上一功能的手段和表述內(nèi)容的指標(biāo)稱為下位指標(biāo)。上位指標(biāo)與下位指標(biāo)具有直接依存關(guān)系，如適用性指標(biāo)為上位指標(biāo)，滿足適用性的平面指標(biāo)、空間布置、廚衛(wèi)布置、物理性能等為下位指標(biāo)。 　　功能系統(tǒng)評分法指標(biāo)權(quán)重值確定 上位指標(biāo)及權(quán)重（01法或04法） F1 0

19、.416 F2 0.416 F3 0.168 下位指標(biāo) F11 F12 F13 F21 F22 F23 F31 F32 F33 重要性 34% 33% 33% 34% 33% 33% 20% 40% 40% 指標(biāo)評價權(quán)重 0.142 0.137 0.137 0.142 0.137 0.137 0.034 0.067 0.067 　　3.確定指標(biāo)分值 　　4.計算綜合評價得分 　　指標(biāo)得分=指標(biāo)分值×該指標(biāo)權(quán)重 　　綜合得分=∑指標(biāo)得分 　　將綜合評價得分與事先確定的最低分?jǐn)?shù)比較或與其他建筑工程得分進(jìn)行比較，來判斷該建

20、筑物的功能滿足人們需要的程度，進(jìn)而作為評估作價的主要依據(jù)之一。 　　三、建筑工程功能評價示例 　　現(xiàn)對某住宅建筑的功能進(jìn)行評價。 　?。?）上位指標(biāo)權(quán)重值的確定。 指標(biāo) 適用 環(huán)境 安全 其他 得分 指標(biāo)權(quán)重 適用 環(huán)境 安全 其他 - 4 3 l 6 - 4 3 7 6 - 4 9 7 6 - 22 17 13 8 0.37 0.28 0.22 0.13 合計 60 1.00 　?。?）下位指標(biāo)權(quán)重值的確定。 上位指標(biāo)及權(quán)重 適用 0.37 環(huán)境 　　0.28 下位指標(biāo) 單元平面 住宅套型

21、 建筑裝修 設(shè)備設(shè)施 建筑造型 綠地與活動場地 重要性 30% 25% 25% 20% 30% 30% 指標(biāo)權(quán)重 0.111 0.0925 0.0925 0.074 0.084 0.084 　　續(xù)表 上位指標(biāo)及權(quán)重 安全 0.22 其他 0.13 下位指標(biāo) 公共設(shè)施和配套 室外環(huán)境 結(jié)構(gòu)安全 “三防”設(shè)施 經(jīng)濟(jì)性能 耐久性能 重要性 20% 20% 60% 40% 50% 50% 指標(biāo)權(quán)重 0.056 0.056 0.132 0.088 0.065 0.065 　　3.確定指標(biāo)分值。 上位指標(biāo) 下位

22、指標(biāo) 權(quán)重值 等級 指標(biāo) 好（10） 較好（8） 一般（6） 較差（4） 差（2） 得分 　 單元平面 0.1ll 　 √ 　 　 　 0.888 住宅套型 0.0925 √ 　 　 　 　 0.925 適用 建筑裝修 0.0925 √ 　 　 　 　 0.925 設(shè)備設(shè)施 0.074 　 　 √ 　 　 0.444 環(huán)境 建筑造型 0.084 　 　 √ 　 　 0.504 綠地與活動場地 0.084 　 √ 　 　 　 0.672 公共設(shè)施和配套 0.056 　 √ 　 　 　 0.448 室外環(huán)境 0.056 　 √ 　 　 　 0.336 安全 結(jié)構(gòu)安全 0.132 　 √ 　 　 　 1.056 其他 三防設(shè)施 0.088 　 　 　 √ 　 0.352 經(jīng)濟(jì)性能 0.065 　 　 √ 　 　 0.390 耐久性能 0.065 　 √ 　 　 　 0.520 合計 1.00 綜合評價總得分 7.46 　　通過綜合評價，該住宅建筑功能評價的綜合得分為7.46分，大于6分，表明該建筑基本滿足其功能要求，從而為評估工作提供參考依據(jù)。