13第十三章 物業(yè)管理前期介入及服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)和測算4

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1、第十三章 物業(yè)管理前期介入服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)及測算 概述： 為了日后物業(yè)管理工作的更好開展，提升君臨國際的品牌，為今后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)，招商局物業(yè)公司擬從君臨國際廣場的土建開始，前期介入到項(xiàng)目中，就工程、銷售、品牌推廣、配套設(shè)施建議等多方面進(jìn)行物業(yè)前期的介入服務(wù)。 一、 前期介入工作方式 前期介入階段采取顧問人員階段性駐現(xiàn)場，各專業(yè)相關(guān)人員根據(jù)工程進(jìn)度定期赴現(xiàn)場咨詢的方式，主要有如下三種形式： （一）根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況定期派相關(guān)專業(yè)人員到項(xiàng)目現(xiàn)場對工程施工、設(shè)備選型等從物業(yè)管理的角度提出建議； （二）在項(xiàng)目進(jìn)展中的特殊階段如開盤、房交會(huì)展示期間、樣板房籌備展示期前、會(huì)

2、所竣工等，我司將選派相關(guān)人員駐現(xiàn)場協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)工作的開展； （三）我司咨詢顧問人員將項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃圖紙帶回公司總部，由公司總部組織各相關(guān)專業(yè)專家組對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從物業(yè)管理的角度進(jìn)行全面細(xì)致的評估，針對發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中的問題向發(fā)展商提交咨詢報(bào)告。 二、 服務(wù)內(nèi)容 （一） 前期工程介入 1、顧問團(tuán)將針對工程項(xiàng)目進(jìn)度情況及實(shí)際情況，定期收集工程項(xiàng)目的有關(guān)信息，以便對相關(guān)問題做出決策或調(diào)整； 2、從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理：如考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商審議各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃等； 3、據(jù)招商局物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和該項(xiàng)目的具體情況，對工程設(shè)計(jì)、功

3、能規(guī)劃、設(shè)備選用和安裝等提出建設(shè)性意見： （1）建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； （2）設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； （3）根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置的建議； （4）從治安管理、員工生活需要等方面提出建議； 4、根據(jù)物業(yè)管理實(shí)際情況及業(yè)主的需求向發(fā)展商提出諸如綠化植被選擇、綠化用水供應(yīng)點(diǎn)、垃圾桶的擺放、設(shè)備設(shè)施標(biāo)識等建議，并全力配合發(fā)展商解決這一問題； 5、從智能化的角度，提出專業(yè)建議：如協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設(shè)備的選型提出建議等； 6、從環(huán)保的角度

4、，提出專業(yè)建議：如根據(jù)我司在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專業(yè)建議等； 7、從工程質(zhì)量、造價(jià)與維修管理和防火安全方面根據(jù)我司在以往眾多所管樓宇中所見建材的使用情況對項(xiàng)目的建筑材料的選用提出建議； 8、對于規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中容易忽視的問題如室內(nèi)各種管線與設(shè)施的布局、位置、高度、離墻距離等從日后使用和維修的角度提出建議； 9、從會(huì)所功能方面對會(huì)所及商務(wù)場所服務(wù)項(xiàng)目、功能以及布局的合理分配提供建議； 10、物業(yè)管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 11、從創(chuàng)建優(yōu)秀小區(qū)的角度，根據(jù)國家/省/市/區(qū)級優(yōu)秀物業(yè)管理大廈的考核評比標(biāo)準(zhǔn)，

5、提出專業(yè)改進(jìn)建議。 （二） 銷售配合 1、招商局物業(yè)管理品牌的特許使用； 2、配合發(fā)展商項(xiàng)目營銷宣傳、推廣工作之需要，提供招商局物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級證書等資料； 3、組織售樓人員、售樓處服務(wù)人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)基礎(chǔ)知識、君臨國際廣場物業(yè)管理優(yōu)勢、特色，服務(wù)范圍，服務(wù)內(nèi)容等方面的培訓(xùn)； 4、協(xié)助設(shè)立物業(yè)管理咨詢臺，現(xiàn)場解答準(zhǔn)業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理方面的問題。 （三） 售樓處及樣板房管理 1、 銷售期間售樓處現(xiàn)場人員配備： 工作區(qū)域 人員配備 入場時(shí)間 售樓處 形象保安2人 簽約之日起進(jìn)駐 保潔人員1人 簽約之日起進(jìn)駐 住宅、寫字樓樣板

6、間 形象保安1人 寫字樓樣板間開放前1日內(nèi) 保潔人員1人 住宅、寫字樓樣板間開放前2日內(nèi) 酒店式公寓樣板間 形象保安1人 （或門童一人） 酒店式公寓樣板間開放前1日內(nèi) 保潔人員1人 酒店式公寓樣板間開放前2日內(nèi) 2、 現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)： ? 售樓現(xiàn)場物業(yè)管理、服務(wù)形象展示； ? 售樓處及樣板間的清潔、安全服務(wù)。 3、 擬定售樓處和樣板間服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、工作程序： ? 售樓處及樣板間管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)； ? 售樓處服務(wù)生作業(yè)程序； ? 樣板房服務(wù)接待工作程序； ? 樓處及樣板房的清潔程序 ? 樓處及樣板房的清潔標(biāo)準(zhǔn)； ? 售樓現(xiàn)場停車場管理程序； （四）項(xiàng)目管理

7、公司籌備。 ? 公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程技術(shù)人員到位； ? 各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備； ? 人員進(jìn)場安排及培訓(xùn)工作； ? 入伙方案，并提出有針對性合理化建議； ? 實(shí)際管理方案的編制； ? 管理收支預(yù)算的審批或備案； ? 按啟動(dòng)費(fèi)測算列出采購計(jì)劃。 （五）施工現(xiàn)場、施工人員管理咨詢： ? 對施工現(xiàn)場的隔離方案提供建議; ? 對施工現(xiàn)場的管理,施工人員的管理提供建議。 （六）定期或不定期舉辦“君臨國際廣場”準(zhǔn)業(yè)主懇談會(huì)。 （七）公眾文件的編制。入伙文件包括《業(yè)主公約》、《業(yè)主手冊》、《裝修指南》及相關(guān)表格，是社區(qū)實(shí)施公共管理的依據(jù)： 《業(yè)主手冊》旨在向業(yè)主及租戶介紹物業(yè)內(nèi)

8、各種服務(wù)、設(shè)備、守則及安全設(shè)施等。務(wù)使業(yè)主及租戶能熟悉物業(yè)的管理及運(yùn)作。該手冊所涉及的內(nèi)容包括： u 管理公司名稱、管理控制、管理費(fèi)、投訴及查詢、管理處辦公時(shí)間及管理職員 u 樓宇交接 u 裝修摘要 u 物業(yè)管理與守則、保安事項(xiàng)、防火安全、清潔服務(wù)、停車場管理服務(wù) u 遷入及搬運(yùn)須知 u 緊急程序 其它管理文件包括《裝修指南》、《承諾書》、《業(yè)主/租戶委派裝修承辦商登記表》及《各類服務(wù)簡介》、操作規(guī)程等。 （八）物業(yè)及其配套的驗(yàn)收協(xié)助。參與政府對房屋主體、土建、水電、消防、智能化、電梯、照明、空調(diào)、綠化、停車場的分項(xiàng)驗(yàn)收。 （九）物業(yè)交接驗(yàn)收。入伙前半個(gè)月，顧問組協(xié)助組織人員

9、對社區(qū)房屋及設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收，對驗(yàn)收不合格工程向發(fā)展商反饋、咨詢，配合其盡快解決問題，準(zhǔn)備交接手續(xù)。 （十）物業(yè)的全面接管。入伙前五天，驗(yàn)收程序完成后進(jìn)入大廈全面接管的階段，所有人員進(jìn)出大廈開始接受登記。 （十一）入伙儀式的準(zhǔn)備。入伙前五天，管理公司各類入住資料宣傳單準(zhǔn)備完畢，協(xié)助發(fā)展商準(zhǔn)備入伙儀式。 合格 合格 入住前返修 入住后返修 工程技術(shù)人員對大廈的樓房、設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收 將發(fā)現(xiàn)問題交責(zé)任單位處理 責(zé)任單位整改問題 工程技術(shù)人員再對整改問題進(jìn)行驗(yàn)收 與施工單位順利交接 不合格 業(yè)主入伙，驗(yàn)收樓房，填寫《房屋驗(yàn)收表》 管理處將問題分類處理 請業(yè)主再驗(yàn)收

10、樓房 驗(yàn)收 不合格 與業(yè)主順利交接 （十二）返修管理 - 287 - 三、前期跟進(jìn)計(jì)劃 階段 工作內(nèi)容 工程進(jìn)度 物業(yè)管理定標(biāo)后 審核施工圖紙階段 設(shè)備選型、定廠家階段 基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工 階段 設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收 物業(yè)接管入伙階段 一前期介入 1 研讀項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案就物業(yè)管理角度初步提出合理建議： 1.1 考查建筑設(shè)計(jì)是否滿足物業(yè)管理需求。 1.2 考查設(shè)備機(jī)房設(shè)計(jì)中的環(huán)境、

11、通風(fēng)要求 1.3 考查空調(diào)工程是否從節(jié)能和便于管理角度考慮完善 1.4 對電梯的安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提合理化建議 1.5 對消防設(shè)施的設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提合理建議

12、 1.6 為項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的選型提合理建議 1.7 考查項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)圖紙 1.8 管理用房位置、設(shè)計(jì)、裝修提合理建議 1.9 考查項(xiàng)目公共部位建筑材料的選用

13、 1.10 項(xiàng)目智能化協(xié)助進(jìn)行方案優(yōu)選 1.11 其它考查時(shí)所考慮到的合理建議 階段 工作內(nèi)容 物管進(jìn)度 項(xiàng)目簽約 項(xiàng)目開盤 營銷階段 設(shè)備安裝調(diào)試、驗(yàn)收階段 竣工驗(yàn)收 物管公司籌備期 物業(yè)接管入伙 二前期介入 2 根據(jù)項(xiàng)目推廣計(jì)劃，提供相應(yīng)配合 2.1 配合開發(fā)商樓宇營銷推廣工作，配合物

14、管相關(guān)服務(wù),如提供文字及圖片資料 2.2 協(xié)助審批公約提供物管相關(guān)資料 2.3 對項(xiàng)目營銷人員進(jìn)行物業(yè)知識培訓(xùn) 2.4 購房業(yè)主的物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢

15、 3 籌建項(xiàng)目管理公司 3.1 公司機(jī)構(gòu)、崗位設(shè)置工程技術(shù)人員到位 3.2 各項(xiàng)物管文件、資料的準(zhǔn)備 3.3 人員進(jìn)場安排及培訓(xùn)工作 3.4 入伙方案，并提出有針對性合理化建議

16、 3.5 實(shí)際管理方案 3.6 管理收支預(yù)算的審批或備案 3.7 按啟動(dòng)費(fèi)測算列出采購計(jì)劃 4 樓宇交接、驗(yàn)收方面 4.1 參與各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收、測試工作，對不合格處提整改建議

17、交開發(fā)商，并整改后再行復(fù)驗(yàn) 4.2 參與工程竣工后的政府相關(guān)驗(yàn)收 4.3 入伙前細(xì)致、全面的驗(yàn)收 4.4 工程資料收集、整理、歸檔 四

18、、前期介入服務(wù)費(fèi)用及報(bào)價(jià) （一） 前期介入服務(wù)費(fèi)測算 1、人員費(fèi)用測算 崗位 人數(shù) 月工資（元） 介入時(shí)間 費(fèi)用 備注 經(jīng)理（深圳） 1 3000 03-7-1~04-9-1(14個(gè)月) 8400 經(jīng)理、副經(jīng)理定期赴現(xiàn)場，按每人每月6天計(jì)算 經(jīng)理助理 1 2200 03-7-1~04-9-1(14個(gè)月) 6160 安保 2 750 03-7-1~04-10-1(15個(gè)月) 11250 保潔 1 500 03-7-1~04-10-1(15個(gè)月) 7500 安保 1 750 04-8-1~04-10-1(2個(gè)月) 1500 保潔

19、 1 500 04-8-1~04-10-1(2個(gè)月) 1000 安保 1 750 05-1-1~05-4-1(3個(gè)月) 2250 保潔 1 500 05-1-1~05-4-1(3個(gè)月) 1500 合計(jì) 39560 福利及保險(xiǎn)：（按工資總額40﹪計(jì)算） 15824 人員費(fèi)用總計(jì) 55384 2、其它費(fèi)用測算 項(xiàng)目 每月費(fèi)用 介入期（月） 合計(jì) 交通費(fèi) 經(jīng)理（深圳） 2500 14 35000 經(jīng)理助理 150 14 2100 通訊費(fèi) 經(jīng)理 400 14 5600 經(jīng)理助理 150 14

20、 2100 其它辦公費(fèi)用 200 14 2800 總計(jì) 47600 3、（1）、（2）兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)為：102984元 注：以上測算不含定期前往現(xiàn)場專業(yè)人員費(fèi)用 以上費(fèi)用未計(jì)入品牌使用費(fèi) （二）前期介入服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià) 根據(jù)以上測算，本著合作的誠意，我們的前期服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)為： 人民幣壹拾萬元整（100，000元） 其中：經(jīng)理為深圳總公司派駐，經(jīng)理助理為南京公司派駐，經(jīng)理及經(jīng)理助理每月定期去項(xiàng)目現(xiàn)場。 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容整合多層、高層、別墅、公寓、豪宅、千畝大盤等多種住宅業(yè)態(tài)，涉及項(xiàng)目定位、競標(biāo)提案

21、、全程策劃、定價(jià)、營銷策略、推廣方案、前期策劃、策劃報(bào)告等… 房地產(chǎn)企業(yè)管理內(nèi)容包括標(biāo)桿房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理表格/制度/崗位說明/績效薪酬/考核制度/財(cái)務(wù)控制/管控模式/房地產(chǎn)企業(yè)行政管理資料和企業(yè)管理/企業(yè)戰(zhàn)略咨詢報(bào)告等… 北京龍熙順景三位一體高爾夫休旅別墅項(xiàng)目資料答客問補(bǔ)充知識.doc 北大綜合-北京公交房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)績合同管理辦法.doc 華星時(shí)代廣場（商業(yè)物業(yè)部分）整合營銷企劃方案（DOC 17）.doc 華源地產(chǎn)2007年莆田市莆田學(xué)園北路項(xiàng)目華源上品行銷策劃提案.doc 廈門海滄行政服務(wù)中心工程人工挖孔樁施工

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28、須知.doc 沈陽農(nóng)業(yè)高新區(qū)輝山畜牧場二洼社區(qū)土地使用權(quán)資產(chǎn)抵押價(jià)值評估.doc 沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)工作流程圖.doc 浙江新東房產(chǎn)臺州市飛霞港灣居住小區(qū)景觀設(shè)計(jì)招標(biāo)文件.doc 海南博鰲高爾夫產(chǎn)權(quán)式酒店?duì)I銷策劃案--市場篇doc32.doc 深圳市某公司清泉路中段（三聯(lián)路至和平路0+500~1+020）市政工程施工組織設(shè)計(jì).doc 深圳白沙物流多層倉庫工程施工現(xiàn)場人身傷害事故應(yīng)急預(yù)案.doc 溫州市南塘街D地塊Ⅱ標(biāo)段7#、11#、15#、16#樓工程地下室混凝土施工方案.doc 珠海市香洲唐家鎮(zhèn)

29、中山大學(xué)珠海校區(qū)內(nèi)污水處理施工組織設(shè)計(jì).doc 鹽城市城東污水處理廠污水管道工程施工組織設(shè)計(jì).doc 鹽城至南通高速公路海安一標(biāo)段的道路施工組織設(shè)計(jì).doc 磚混和外磚內(nèi)模結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)砌磚工程砌磚基礎(chǔ)工藝標(biāo)準(zhǔn)(doc 14).doc 綜合性河道園林景觀綠化工程施工組織設(shè)計(jì)(doc 45).doc 肇慶市進(jìn)南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售管理傭金提成制度.doc 融匯（長沙）置業(yè)有限公司工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)簽證管理辦法（試行）.doc 表2.6-3 平面閘門側(cè)止水座板、反軌安裝質(zhì)量評定表填表說明.doc 表2.6-3 平面閘門側(cè)止水座

30、板、反軌安裝質(zhì)量評定表填表說明_secret.doc 表2.8-1 弧形閘門底檻、門楣安裝質(zhì)量評定表填表說明.doc 表2.8-1 弧形閘門底檻、門楣安裝質(zhì)量評定表填表說明_secret.doc 西安市陽光工程之西安城市運(yùn)動(dòng)公園、經(jīng)發(fā)國際學(xué)校開工儀式活動(dòng)策劃案.doc 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)COSUN青年社區(qū)A地塊規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)委托任務(wù)書.doc 貴州省XX招堤風(fēng)景名勝區(qū)水上四季花園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（代項(xiàng)目建議書）.doc 貴陽扎佐高爾夫松濤山莊公寓初步預(yù)算及工作推進(jìn)計(jì)劃.doc 邯鄲有所為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2004年績效

31、管理辦法.doc 鄭州市BOHO天明商務(wù)花園項(xiàng)目整合營銷及推廣戰(zhàn)略提案.doc 金地上海市格林世界項(xiàng)目別墅區(qū)（單棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼）施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書.doc 金石地產(chǎn)2005年1月23日～3月23日合肥市場調(diào)查報(bào)告.doc 長沙天能房地產(chǎn)開發(fā)有限公司客戶關(guān)系部組建及運(yùn)行方案.doc 長沙某房地產(chǎn)公司客戶關(guān)系部（CRM）組建及運(yùn)行方案（草案）.doc 閩清教師進(jìn)修學(xué)校第二附屬小學(xué)綜合樓施工組織設(shè)計(jì).doc 《博思堂2010年7月12日－2010年7月18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》--78頁 《博思堂2010年5月10日－2010年5月

32、17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》--60頁 《博思堂2010年5月3日－2010年5月9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》--56頁 《2010年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》--125頁 《2010年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心III-2-5地塊項(xiàng)目市場分析報(bào)告》--103頁 《銀海世邦2010年8月23日-8月29日青島房地產(chǎn)市場周度市場總結(jié)》--23頁 《前線機(jī)構(gòu)2009年福建·南平延平區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入可行研判》--54頁 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心2010年8月9日（第32期）房地產(chǎn)業(yè)要參》--29頁 《世聯(lián)2010年8月26日未來一段時(shí)間房地產(chǎn)市場走勢與調(diào)控方向分

33、析》--39頁 《東北證券2010年8月24日房地產(chǎn)行業(yè)近期政策回顧及展望》--6頁 《成全機(jī)構(gòu)2010年8月16日-8月22日中國房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)》--28頁 《博思堂2010年7月19日－2010年7月25日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》--75頁 《2010年上半年鄭州房地產(chǎn)市場運(yùn)行分析及下半年展望》--9頁 《2010年7月內(nèi)蒙古錫盟市太仆寺旗縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告》--57頁 《2009年12月10日蚌埠綠地·花都房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》--61頁 《世聯(lián)2010年第34周（8.23-8.29）無錫房地產(chǎn)市場周報(bào)》--4頁 《世聯(lián)2010年第34周（8.23-8

34、.29）上海房地產(chǎn)市場周報(bào)》--7頁 《世聯(lián)2010年第34周（8.23-8.29）南京房地產(chǎn)市場周報(bào)》--5頁 《世聯(lián)2010年第34周（8.23-8.29）合肥房地產(chǎn)市場周報(bào)》--4頁 《世聯(lián)2010年7月上海房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測報(bào)告》--20頁 《經(jīng)緯行2010年廣州房地產(chǎn)市場上半年總結(jié)與下半年預(yù)測》--14頁 《CREIS中指情報(bào)2010年7月城市風(fēng)險(xiǎn)測評月報(bào)》--96頁 《2010年5月21日-5月28日21世紀(jì)標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察：日本站》--121頁 《鑒略咨詢2010年8月23日新政視角下的長沙小戶型投資分析》--3頁 《2010年6月20日玉溪市德安·湖濱碧海園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》--49頁