房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描術(shù)與分析doc 112頁(yè)

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1、 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議目錄 市場(chǎng)篇 一、 城市概況…………………………………………………………………………………………………………………… 二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述…………………………………………………………………………………………………… 1、 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)…………………………………………………………………………………………………………‥…… 2、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)……………………………………………………………………………………………‥………………… 3、

2、 淄博市土地市場(chǎng)分析……… …………………………………………………………… 三、 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述（狀況、特征和競(jìng)爭(zhēng)）………………………………………………………………… 1、 歷史回顧…………………………………………………………………………………‥……………………… 2、 總體評(píng)價(jià)……………………………………………………………………………………………………………… 3、 發(fā)展情況……………………………………………………………………………………………………………… 4、 存在問(wèn)題…………………………………………………………………………………………………………… 5、 發(fā)展趨

3、勢(shì)…………………………………………………………………………………………………………… 四、 淄博房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)狀況描述…………………………………‥……………………………………………‥…… 1、 張店區(qū)在建樓盤(pán)分布圖……………………………………………………………………………………… 2、 多層住宅市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 3、 高層住宅市場(chǎng)分析………………………………………………………………………………………………… 4、 小戶(hù)型住宅市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 5、 別墅住宅市場(chǎng)分析

4、……………………………………………………………………………………… 6、 寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析……………………………………………………………………………………… 7、 商業(yè)地產(chǎn)分析……………………………………………………………………………………… 8、 替他 項(xiàng)目篇 一、 項(xiàng)目狀況…………………………………………………………………………………………………………………… 二、 新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）……………………………………………………………………………… 三、 區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析……………………………………………………………………………………………… 四、

5、政府機(jī)能狀況……………………………………………………………………………………………………………… 五、 文化教育氛圍……………………………………………………………………………………………………………… 六、 商業(yè)氛圍…………………………………………………………………………………………………………………… 七、 人口及小區(qū)狀況…………………………………………………………………………………………………………… 八、 交通組織狀況……………………………………………………………………………………………………………… 九、 公共設(shè)施情況…………………………………………………………………

6、…………………………………………… 十、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)………………………………………………………………………………………………………………… 項(xiàng)目概念篇----概念設(shè)計(jì) 一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí)………………………………………………………………………………………………………… 二、 總體策略和總概念設(shè)計(jì)…………………………………………………………………………………………………… 三、 產(chǎn)品梳理…………………………………………………………………………………………………………………… 四、 概念設(shè)計(jì)及構(gòu)想……………………………………………………………………………………………………………

7、 項(xiàng)目定位篇 一、 市場(chǎng)定位………………………………………………………………………………………………………………… 1、 市場(chǎng)定位……………………………………………………………………………………………………………… 2、 經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題………………………………………………………………………………………………………… 3、 配套主題……………………………………………………………………………………………………………… 二、 價(jià)格定位…………………………………………………………………………………………………………………… 三、 客戶(hù)定位……………………………………………………………

8、……………………………………………………… 1、 目標(biāo)客層狀況………………………………………………………………………………………………………… 2、 目標(biāo)客層的區(qū)域分布………………………………………………………………………………………………… 3、 影響到目標(biāo)客層的渠道……………………………………………………………………………………………… 四、商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)…………………………………………………………………………………………… 策略篇 一、 入市策略與時(shí)機(jī)…………………………………………………………………………………………………………… 二、 項(xiàng)目的形象策略………

9、…………………………………………………………………………………………………… 三、 價(jià)格及付款方式策略……………………………………………………………………………………………………… 四、 項(xiàng)目包裝策略……………………………………………………………………………………………………………… 五、 公關(guān)促銷(xiāo)策略……………………………………………………………………………………………………………… 六、 媒體宣傳廣告策略………………………………………………………………………………………………………… 銷(xiāo)售推廣篇 一、 階段銷(xiāo)售工作安排……………………………………………………………………

10、…………………………………… 二、 控盤(pán)策略及銷(xiāo)售控制……………………………………………………………………………………………………… 附件 1、 項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議…………………………………………………………………………………………………… 2、 銷(xiāo)售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排……………………………………………………………………………………… 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議書(shū) 市場(chǎng)篇 一、 城市概況 （一） 淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪

11、市接壤。淄博是山東半島對(duì)外開(kāi)放較早的城市之一。全市國(guó)土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里。 （二） 歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱(chēng)為齊魯古都。 （三） 行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)---張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣----桓臺(tái)、高青、沂源 （四） 全市人口412.03萬(wàn)人，其中，城市人口265萬(wàn)人，張店人口67萬(wàn)人。 二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述 1. 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)： 2003年,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成1003.38億元,同比增長(zhǎng)16.6%,為十年來(lái)增速最高的年份。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值49.3億元,增長(zhǎng)6.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值611.92億元,增長(zhǎng)

12、19.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值342.16億元,增長(zhǎng)13.2%。三次產(chǎn)業(yè)比例由2002年的6.2:58.1:35.7調(diào)整為4.91:60.99:34.10。 經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出“速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是: 　　1、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2003年,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值1413.29億元,同比增長(zhǎng)30.68%;實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值441.09億元,同比增長(zhǎng)25.16%。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好。全年全市規(guī)模以上地方工業(yè)完成總產(chǎn)值974.56億元,同比增長(zhǎng)36.85%,高出全市平均水平6.17個(gè)百分點(diǎn),高出中央省屬工業(yè)增速29.18個(gè)百分點(diǎn)。地

13、方工業(yè)中,市屬工業(yè)完成總產(chǎn)值93.82億元,增長(zhǎng)21.15%;區(qū)縣及以下工業(yè)完成總產(chǎn)值880.73億元,增長(zhǎng)39.75%。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前3位的依次是淄川區(qū)(159.96億元)、張店區(qū)(156.30億元)、桓臺(tái)縣(138.53億元),產(chǎn)值增速居前3位的依次為臨淄區(qū)(63.9%)、博山區(qū)(48.21%)、周村區(qū)(44.43%)。 　　2、工業(yè)整體效益水平大幅提高,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。2003年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)142.81%,同比提高19.67個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅138.71億元,其中利潤(rùn)65.82億元,同比分別增長(zhǎng)54.11%和84.21%。效益水平大幅提高的主要原因是中央

14、省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。2003年中央省屬企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)8.89億元,較上年同期增效11.52億元,極大地支持了全市工業(yè)整體效益的高速增長(zhǎng)。2003年中央省屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅39.29億元,同比增長(zhǎng)84.28%。2003年地方工業(yè)效益綜合指數(shù)為147.62%,同比提高12.61個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅99.42億元,其中利潤(rùn)56.93億元,同比分別增長(zhǎng)44.74%和48.40%。地方企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長(zhǎng)。2003年市屬企業(yè)利潤(rùn)同比下降14.99%,區(qū)縣及以下工業(yè)增長(zhǎng)54.48%。從區(qū)縣利潤(rùn)指標(biāo)完成情況看,利潤(rùn)總額排前3位的依次為:淄川區(qū)(113193萬(wàn)元)、桓臺(tái)縣(100250萬(wàn)元)

15、、臨淄區(qū)(100112萬(wàn)元);增速居前3位的依次為:臨淄區(qū)(118.63%)、高青縣(69.53%)、博山區(qū)(56.44%)。 　　3、固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。2003年全市50萬(wàn)元以上項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資365.91億元,其中國(guó)有基建、國(guó)有更改、國(guó)有其他和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共完成196.20億元,同比增長(zhǎng)66.5%。分隸屬關(guān)系看,市區(qū)縣屬固定資產(chǎn)投資完成301.61億元;中央省屬單位完成投資64.29億元。 住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入，2002年全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅投資達(dá)40.04億元；竣工住宅面積179.51萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額13.94億元，其中銷(xiāo)售給個(gè)人12.39億元。（

16、2001年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元；竣工住宅面積139.46萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額9.35億元，其中銷(xiāo)售給個(gè)人8.59億元，增長(zhǎng)79.71％）。 　　4、消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中有旺。2003年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)254.86億元,同比增長(zhǎng)15.1%。其中,城市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)14.8%,區(qū)縣及以下增長(zhǎng)18.4%。分經(jīng)濟(jì)類(lèi)型看,國(guó)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.7%,個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)13.7%,私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)25.7%。從區(qū)縣完成情況看,各區(qū)縣均呈不同程度的增長(zhǎng),社會(huì)消費(fèi)品零售總額居前3位的依次為張店區(qū)(71.36億元)、淄川區(qū)(42.48億元)、博山區(qū)(35.32億元)。 　　5、物

17、價(jià)穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng),生活水平穩(wěn)步提高。2003年全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.1%,同比回升0.1個(gè)百分點(diǎn)。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8720元,同比增長(zhǎng)11%,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6126元,增長(zhǎng)7.7%。 　　6、財(cái)政收支保持穩(wěn)定。2003年全市實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政收入40.25億元,同比增長(zhǎng)25.08%;地方財(cái)政支出47.92億元,增長(zhǎng)20.16%。分區(qū)縣看,財(cái)政收入居前3位的依次為臨淄區(qū)(56051萬(wàn)元)、張店區(qū)(46545萬(wàn)元)、淄川區(qū)(39086萬(wàn)元);各區(qū)縣增速呈不同幅度增長(zhǎng),居前3位的依次為桓臺(tái)縣(40.18%)、高青縣(34.61%)、臨淄區(qū)(32.71%)。

18、　　7、稅收完成情況較好。2003年全市稅務(wù)部門(mén)共完成各項(xiàng)稅收84.09億元,增長(zhǎng)13.01%;其中國(guó)稅完成收入57.81億元,增長(zhǎng)13.68%;地稅完成26.28億元,增長(zhǎng)11.54%。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬(wàn)元)、張店區(qū)(187567萬(wàn)元)、淄川區(qū)(92100萬(wàn)元),增速最高的是高青縣(27.47%)、其次是桓臺(tái)縣(24.69%)、第三位是博山區(qū)(19.22%)。 　　8、金融形勢(shì)穩(wěn)定。年末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)824.26億元,比年初增長(zhǎng)22.31%。其中城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額479.32億元,增長(zhǎng)15.74%;企業(yè)存款222.99億元,增長(zhǎng)23.09%

19、。全市貸款余額達(dá)605.11億元,比年初增長(zhǎng)21.51%。在短期貸款中工業(yè)貸款和農(nóng)業(yè)貸款分別增長(zhǎng)7.21%和24.46%。2003年全市金融機(jī)構(gòu)完成現(xiàn)金收入2591.03億元,現(xiàn)金支出2580.05億元,累計(jì)完成貨幣凈回籠10.98億元。 　　9、利用外資形勢(shì)良好。2003年全市累計(jì)批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目169個(gè),合同外資金額61607萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)133.61%;實(shí)際外資到位35058萬(wàn)美元,增長(zhǎng)72.48%。 2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)： 三、 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述 （1） 淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧 1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實(shí)事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)完

20、成增加值13.6億元，比上年增長(zhǎng)19.3％；城鎮(zhèn)居民人均居住面積10.2平方米，比上年增長(zhǎng)3％；房地產(chǎn)交易面積381萬(wàn)平方米，交易額23.5億元，分別比上年增長(zhǎng)13％和14％；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年內(nèi)爭(zhēng)取計(jì)劃138.7萬(wàn)平方米，開(kāi)工120萬(wàn)平方米，竣工75.5萬(wàn)平方米；完成房屋評(píng)估業(yè)務(wù)106萬(wàn)平方米，房屋安全鑒定25萬(wàn)平方米，房屋監(jiān)理8.5萬(wàn)平方米，房屋設(shè)計(jì)11.5萬(wàn)平方米；10月底完成已購(gòu)公房上市的啟動(dòng)工作，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)全面開(kāi)放；房改售房工作進(jìn)入收尾階段。 2000年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成15億元，比上年增長(zhǎng)10%；新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用住房122萬(wàn)平方米，竣工74萬(wàn)平方米，提供住宅1036

21、0套；完成房地產(chǎn)交易420.97萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.13%，房地產(chǎn)交易額達(dá)28.59億元，比上年增長(zhǎng)7.11%；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實(shí)現(xiàn)“一門(mén)式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進(jìn)，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過(guò)渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開(kāi)展優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動(dòng)，年內(nèi)有4個(gè)小區(qū)獲省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)；全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積10.39平方米，高于全省平均水平。 2001年，淄博市住房制度改革全面進(jìn)入住房貨幣化分配實(shí)施階段，沿街開(kāi)發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬(wàn)平方米，交

22、易額38.23億元。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計(jì)為800余戶(hù)居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬(wàn)元，刺激了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。 2001年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)增加值完成15.9億元，比上年增長(zhǎng)6%；城鎮(zhèn)人均居住面積11.1平方米，比上年增加0.71平方米；房地產(chǎn)交易面積497萬(wàn)平方米，交易額38.23億元，分別比上年增長(zhǎng)16.71%和17.66%，全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在房屋拆遷、置業(yè)擔(dān)保、評(píng)估改制、測(cè)繪改制、房產(chǎn)宣傳等方面取得重大突破。 2001年，淄博市房改各項(xiàng)指標(biāo)均高于全省平均水平，公房出售17.5萬(wàn)戶(hù)、

23、1291萬(wàn)平方米，出售率95%以上；公積金歸集累計(jì)總額12.64億元，歸集率86%；住房貸款余額9300萬(wàn)元。 2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積430萬(wàn)平方米，交易額45億元，城鎮(zhèn)人均居住面積11.8平方米，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。2002年，全市空置商品房31.91萬(wàn)平方米，其中住宅27.07萬(wàn)平方米，其他4.85萬(wàn)平方米。空置率15.1%。2002年，全市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售總額26.34億元，其中：住宅22.06億元，其他4.28億元。 1.全年出售公

24、房2262戶(hù)、建筑面積20.2萬(wàn)平方米，全市累計(jì)出售公房17.73萬(wàn)戶(hù)、建筑面積1311.3萬(wàn)平方米，占全市公有住房總量的95%以上；住房公積金累計(jì)總額11.36億元，歸集率達(dá)86%。 2.完成24個(gè)單位，2438戶(hù)產(chǎn)權(quán)過(guò)渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過(guò)渡工作基本完成。 3.選定在張店中心路以西、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),可為1370戶(hù)城鎮(zhèn)中低收入家庭提供11.9萬(wàn)平方米的住宅。 4.出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購(gòu)條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。 5.落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金管理工作的通知》及全國(guó)、省住房公

25、積金管理工作會(huì)議精神，著手準(zhǔn)備成立住房公積金管理委員會(huì)。 2003年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)135家，總注冊(cè)資本金10.29億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從業(yè)人員3750人。其中：省屬開(kāi)發(fā)企業(yè)1家，外地進(jìn)淄開(kāi)發(fā)企業(yè)3家，市屬開(kāi)發(fā)企業(yè)131家。具有開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)2家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)6家，三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，四級(jí)(含四級(jí))以下資質(zhì)的企業(yè)109家。135家開(kāi)發(fā)企業(yè)中：國(guó)有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營(yíng)企業(yè)35家。 　 （2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)價(jià)：　 　從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)

26、業(yè)。幾年來(lái)，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體上表現(xiàn)為供銷(xiāo)兩旺，投資、銷(xiāo)售均保持了較快的增長(zhǎng)速度。全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)速度平穩(wěn)，年增長(zhǎng)在50－80元／m2之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，住宅市場(chǎng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。 （3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況 1. 目前，淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在1700元/平方米左右。 2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。 3.

27、淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶(hù)型主要以三房為主，面積以110—200平方米為主力戶(hù)型。因地域性和消費(fèi)習(xí)慣原因，樓層以4—6層為主，客戶(hù)對(duì)高層建筑接受程度低；建筑風(fēng)格仍以簡(jiǎn)單模仿歐陸風(fēng)格為主。樓盤(pán)綠化上仍屬起步階段。 （4）淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題 　　　由于淄博組群式城市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、差異較大。從統(tǒng)計(jì)資料分析和市場(chǎng)調(diào)查情況看，其存在的主要問(wèn)題及原因是： 部分區(qū)縣政府和部門(mén)指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大。有的區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際號(hào)脈不透，“形象工程”、“政績(jī)工程”意積仍在作怪。 　　土地供應(yīng)計(jì)劃不夠、建

28、房主體行為不合法，直接影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的正常發(fā)展。 　　1、個(gè)別城區(qū)土地供應(yīng)過(guò)量，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪的過(guò)大，存在潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)2002年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工面積比上年增長(zhǎng)61.2%，全市房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到558萬(wàn)平方米。一方面說(shuō)明房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過(guò)量，新開(kāi)工面積增加。其主要原因是：無(wú)計(jì)劃確立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地。建設(shè)單位和開(kāi)發(fā)商所用地塊和項(xiàng)目開(kāi)工后，才到有關(guān)部門(mén)補(bǔ)辦開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年比上年增加開(kāi)發(fā)面積31.2%，土地比上年增加230%。缺少年度開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃的控制。 　　2、個(gè)別區(qū)縣和個(gè)別

29、領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問(wèn)題。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。2002年新開(kāi)工的項(xiàng)目，有近50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、說(shuō)情和區(qū)縣政府以文件、會(huì)議紀(jì)要形式減免上級(jí)規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象占90%以上，造成上億元的資金流失。致使市場(chǎng)形成不平等競(jìng)爭(zhēng)，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障。也挫傷了部分開(kāi)發(fā)商的積極性。 　　3、機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問(wèn)題沒(méi)有得到有效控制，個(gè)別有錢(qián)的單位還在建房，沖擊了開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。 　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理職權(quán)不清，部門(mén)職能交叉，辦事程序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范。 　　1、房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、拆遷、商品房銷(xiāo)(預(yù))售等過(guò)程

30、都屬于房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，均屬于開(kāi)發(fā)建設(shè)行為。目前，淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和拆遷、房屋銷(xiāo)(預(yù))售管理在兩個(gè)部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可與房屋銷(xiāo)(預(yù))售許可管理脫節(jié)。 　　2、審批程序顛倒，導(dǎo)致部分開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目違法建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門(mén)依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，按照年度建設(shè)計(jì)劃組織實(shí)施。而多年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的性質(zhì)還沒(méi)有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使很多企業(yè)在不具備開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況下，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上

31、搞開(kāi)發(fā)的主要原因之一。 　　房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)管理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)的發(fā)展。淄博市開(kāi)發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制11人，正科級(jí)單位，與發(fā)展中的房地產(chǎn)業(yè)極不適應(yīng)。區(qū)縣級(jí)開(kāi)發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個(gè)專(zhuān)門(mén)管理人員，個(gè)別區(qū)縣只設(shè)一個(gè)兼職管理人員。管理人員的不到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、集體土地上搞開(kāi)發(fā)、未取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可搞開(kāi)發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門(mén)利用職權(quán)以舊城改造的名義開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營(yíng)者的積極性。 淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍屬粗放型經(jīng)營(yíng)；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產(chǎn)品差異化區(qū)別不明顯，市場(chǎng)

32、產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。 住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費(fèi)者購(gòu)房心理不成熟及自我保護(hù)意識(shí)仍弱。 （5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 　　1）住宅需求繼續(xù)擴(kuò)大。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實(shí)施，居民的住房要通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅的需求量將繼續(xù)擴(kuò)大。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)別企業(yè)。有60%的居民戶(hù)有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過(guò)籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購(gòu)房改善居住條件。另有10%左右的無(wú)房戶(hù)租住或借住房屋，期待購(gòu)房。二是住房二級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放和規(guī)范使得房改房放開(kāi)上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開(kāi)，市場(chǎng)交易活躍，規(guī)模逐

33、步擴(kuò)大。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求。目前淄博市的城市化水平達(dá)到41%，比全省平均高出5個(gè)百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹啵鲜兰o(jì)八十年代，美國(guó)的城市化率就達(dá)到了87%、日本達(dá)到了65%。為此，住宅的需求量在未來(lái)一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)繼續(xù)擴(kuò)大。 　　2）住宅開(kāi)發(fā)向“全優(yōu)化”發(fā)展。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展方向，對(duì)于戶(hù)型、環(huán)境、會(huì)所、教育、配套等方面的要求進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)大量出

34、現(xiàn)。 　　3）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每戶(hù)3人計(jì)算，年戶(hù)均可支配收入23550元。根據(jù)聯(lián)合國(guó)公布的住宅消費(fèi)收入價(jià)格比3—6年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷(xiāo)售價(jià)格在20萬(wàn)元以下比較適宜廣大居民的消費(fèi)心理。經(jīng)濟(jì)適用住房將是我市面向大眾的消費(fèi)熱點(diǎn)。 　　4）房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元方向發(fā)展。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場(chǎng)體系的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由目前的重營(yíng)銷(xiāo)發(fā)展成為生產(chǎn)、銷(xiāo)售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)管理并舉的市場(chǎng)體系，土地將由過(guò)去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)鸩綄?shí)現(xiàn)招標(biāo)、拍賣(mài)取得土地，土地交易

35、向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。二手房將成為銷(xiāo)售市場(chǎng)的交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃、抵押、評(píng)估將加快發(fā)育。物業(yè)管理也將從過(guò)去開(kāi)發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來(lái)，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。 　　5）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)?；?、集團(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期生存和發(fā)展，必須具備強(qiáng)大的資金實(shí)力。世界各國(guó)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，就是企業(yè)的規(guī)?；?、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)。淄博市135家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，總注冊(cè)資本金只有10.2

36、9億元，而且135家公司中，國(guó)有和集體企業(yè)還有41家。資金的分散、體制的問(wèn)題已經(jīng)制約了進(jìn)行大規(guī)模開(kāi)發(fā)的需要，加之國(guó)家2003年6月份頒布的“121文件”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對(duì)市場(chǎng)有主導(dǎo)能力的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步發(fā)展；而實(shí)力弱小、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。 　　6）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹(shù)立品牌意識(shí)，保持企

37、業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。 　　7）誠(chéng)信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。古人云：“人無(wú)信不立”，離開(kāi)誠(chéng)信，整個(gè)社會(huì)都將失去發(fā)展的基石，并陷于無(wú)序的狀態(tài)。從某種意義上講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，開(kāi)發(fā)商要把誠(chéng)信當(dāng)作經(jīng)營(yíng)原則和長(zhǎng)期生存和發(fā)展的命脈。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，廣大消費(fèi)者的消費(fèi)理念趨于成熟等，誠(chéng)信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。 　　8）淄博市的住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。目前，淄博市的住宅價(jià)格與開(kāi)發(fā)成本基本相等，其利潤(rùn)空間幾乎為零。有社會(huì)背景的開(kāi)發(fā)商目前取得的利潤(rùn)一般有以下幾個(gè)方面的來(lái)源：一是通過(guò)減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤(rùn)；二是通過(guò)減

38、、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤(rùn)；三是減免部分稅金作為利潤(rùn)。沒(méi)有背景的開(kāi)發(fā)商只有通過(guò)加強(qiáng)管理和降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤(rùn)。即便這樣，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高。同時(shí)，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向著健康有序的方向發(fā)展。 四、 淄博房地產(chǎn)微觀(guān)市場(chǎng)狀況描述 1、張店區(qū)在建樓盤(pán)分布圖 2、多層住宅市場(chǎng)分析 多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開(kāi)分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。 1） 樓盤(pán)信息明細(xì)表 圖表一 市場(chǎng)

39、抽樣戶(hù)型統(tǒng)計(jì)比例 圖表二 問(wèn)卷調(diào)研中居民對(duì)戶(hù)型需求比例 從表中戶(hù)型數(shù)量統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對(duì)過(guò)大，處供過(guò)于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博當(dāng)?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問(wèn)題，對(duì)復(fù)式樓有一定抗性。二房，四房總體開(kāi)發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)有需求。三房供求基本平衡。從以上幾個(gè)圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路，市場(chǎng)的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。 張店區(qū)多層住宅市場(chǎng)特點(diǎn) （1） 絕大多數(shù)樓盤(pán)以三房為主力戶(hù)型 一般是以三房為主，二房為補(bǔ)充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復(fù)式戶(hù)型，或者是以三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶(hù)型，如

40、：翡翠園等，也有部分樓盤(pán)以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。三房占了很大部分的市場(chǎng)份額，且面積集中在105---140m2之間，戶(hù)型面積適中，比較合理。三房占主導(dǎo)地位，說(shuō)明了淄博住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。 （2） 戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理 還有許多戶(hù)型不能滿(mǎn)足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。還有表現(xiàn)在有些戶(hù)型的陽(yáng)臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在淄博很多戶(hù)型均為陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶(hù)采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷有關(guān)； （3） 底層，頂層設(shè)計(jì) 淄博大部分樓盤(pán)的臨街，臨路底

41、層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲(chǔ)藏間和車(chē)庫(kù)，底層車(chē)庫(kù)出售為主，車(chē)位以出租為主，一般車(chē)庫(kù)和儲(chǔ)藏間數(shù)量總和與戶(hù)數(shù)比為1：1進(jìn)行配比規(guī)劃，儲(chǔ)藏間的層高一般都在2.2米以下,這樣開(kāi)發(fā)商對(duì)于這部分面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi), 儲(chǔ)藏間的價(jià)格水平在300—500元/m2之間.車(chē)庫(kù)價(jià)格水平在2000元/m2左右;頂層多為六樓或五樓送閣樓,閣樓屋頂設(shè)計(jì)幾乎都有沒(méi)有頂層花園.一般閣樓在銷(xiāo)售時(shí)采用不計(jì)入銷(xiāo)售面積進(jìn)行贈(zèng)送的方式,相對(duì)單價(jià)比五層低,但單價(jià)并不是最高價(jià),一般樓層最高單價(jià)出現(xiàn)在三層. (4)創(chuàng)新戶(hù)型少,開(kāi)始出現(xiàn)創(chuàng)新戶(hù)型并贏(yíng)得市場(chǎng) 錯(cuò)層,躍層戶(hù)型市場(chǎng)份額較少

42、,但錯(cuò)層,躍式戶(hù)型已經(jīng)出現(xiàn),并取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反映.如翡翠園除多層住宅一個(gè)單元外其余都為錯(cuò)層戶(hù)型,相對(duì)錯(cuò)層戶(hù)型成本比平層高,一般來(lái)說(shuō)它的售價(jià)是比要同樓層價(jià)位高出約50元/m2,但是購(gòu)買(mǎi)者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開(kāi)始銷(xiāo)售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì),據(jù)說(shuō)是在銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷(xiāo)售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷(xiāo)售還不錯(cuò). (5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣(mài)點(diǎn) 如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設(shè)施,新推樓盤(pán)不注重了提高小區(qū)的綠化率,均在35%左右;容積率低,多在1.1左右,樓間距寬,基本達(dá)到1:1.1;在智能化硬件配套上采用了

43、高頻網(wǎng)絡(luò),對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng),并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理,在優(yōu)惠促銷(xiāo)方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右. 多層住宅價(jià)格分析 多層住宅的名義價(jià)格圖表 多層住宅均價(jià)1500元以下示意圖 多層住宅均價(jià)1500元以上樓盤(pán)示意圖 不在考慮住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模,地理位置,戶(hù)型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時(shí)間等因素,對(duì)以上29個(gè)抽樣多層住宅樓盤(pán)的名義均價(jià)作統(tǒng)計(jì)計(jì)算,以算術(shù)平均法計(jì)算得出近期多層住宅的名義均價(jià)格是1062.29元/m2.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m2,而低于此價(jià)格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個(gè),正是目前這類(lèi)低價(jià)位樓盤(pán)還在建,在售,

44、和大量的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)建設(shè)一定程度影響著整個(gè)住宅市場(chǎng)的提升,影響著整個(gè)樓市價(jià)格上漲幅度不大,我們認(rèn)為這也是淄博房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買(mǎi)力相差不多的沿海周邊地市青島,威海,煙臺(tái)的一具重要原因.象此類(lèi)樓盤(pán)一般是以前本地開(kāi)發(fā)商通過(guò) 各種關(guān)系,不正當(dāng)手段而取得的一些價(jià)低廉的土地,而隨著此類(lèi)樓盤(pán)銷(xiāo)售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來(lái)越規(guī)范，獲取土地越來(lái)越困難，地價(jià)也將越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)低價(jià)位，低檔樓盤(pán)利潤(rùn)空間將越來(lái)越小，因此預(yù)測(cè)張店區(qū)低價(jià)位樓盤(pán)將在兩年后越來(lái)越少，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不是很大，可考慮介入?？傊筒┰谑蹣潜P(pán)的價(jià)格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)厥忻竦馁?gòu)買(mǎi)力，與周邊沿海城市相比有

45、較大上升空間，當(dāng)然這種增長(zhǎng)是與市場(chǎng)的成熟度有關(guān)，也與開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。 高層住宅市場(chǎng)具體分析 高層住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況 圖：高層住宅樓盤(pán)分布圖 從圖2的樓盤(pán)分布圖中可看出，高層住宅市場(chǎng)主要集中在柳泉路人民公園一帶，在張店區(qū)城市總體規(guī)劃圖中可以看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，基本構(gòu)造出大城市發(fā)展的輪廓線(xiàn)。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣勢(shì)展示張店區(qū)大城市的繁榮興旺。 插入 商業(yè)地產(chǎn)分析 部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開(kāi)發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積：5萬(wàn)m2；

46、 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專(zhuān)業(yè)商鋪。攤位； 出售形式：三層聯(lián)體出售，商場(chǎng)內(nèi)單層出售； 促銷(xiāo)手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還； 均價(jià)：6000元/ m2（一，二層聯(lián)體） 中國(guó)財(cái)富陶瓷城 位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠(chǎng)對(duì)面； 開(kāi)發(fā)商；香港恒興公司； 均價(jià)：2100元/ m2（一，二，三層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專(zhuān)業(yè)商鋪。攤位； 區(qū)間面積：99，130 m2； 物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/ m2.月; 促銷(xiāo)手段:購(gòu)買(mǎi)三套以上五年內(nèi)返還總額50%; 天鴻化工商城

47、位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司 均價(jià)：5200元/ m2（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專(zhuān)業(yè)商鋪。攤位； 區(qū)間面積：57,80,117 m2； 物業(yè)管理費(fèi)：0.6元/ m2.月; 促銷(xiāo)手段:12月1日前優(yōu)惠100元/ m2; 目前優(yōu)惠90元/ m2 義烏小商品城 位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 發(fā)展商；浙江華川實(shí)業(yè) 規(guī)模:8800個(gè)商鋪,占地面積700畝,總建筑面積48.6萬(wàn)平方米,商業(yè)區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方米,商業(yè)配套面積達(dá)18萬(wàn)平方米,二期將有寫(xiě)字樓,住宅樓出售. 開(kāi)工時(shí)間:2003年11月28日; 交付時(shí)間:2004年秋 均價(jià)：348

48、0元/ m2內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間:2003年12月28日 認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金:10萬(wàn)元; 物業(yè)管理:新加坡某物業(yè)管理公司; 金泰營(yíng)業(yè)房 位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開(kāi)發(fā)商；金泰房產(chǎn)； 均價(jià)：4100元/ m2（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費(fèi)：0.15元/ m2.月; 優(yōu)惠:60元/ m2 三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣,以服裝,鞋類(lèi),電器,餐飲為主,以中高檔次為主; 餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求; 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色,缺少主題商場(chǎng); 本商圈購(gòu)物客戶(hù)以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主; 美食街人流量較大

49、,商場(chǎng)東路人流量銳減; 共青團(tuán)路商業(yè)圈 經(jīng)過(guò)金帝購(gòu)物廣場(chǎng),富麗商城與王府井廣場(chǎng)和銀座的落成構(gòu)成了共青團(tuán)路商業(yè)圈; 處于城市空間交匯點(diǎn),輻射半徑較大; 購(gòu)物空間和環(huán)境較為休閑; 隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng),銀座廣場(chǎng)相繼開(kāi)始動(dòng)作,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的急增加; 隨著本商圈內(nèi)的生勢(shì)將越來(lái)越壯大; 新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街,步行街人流量大; 集中經(jīng)營(yíng),品牌服務(wù); 目前已形成了集中經(jīng)營(yíng).品牌服務(wù)的新型經(jīng)營(yíng)方式,同時(shí)豐富了商品種類(lèi),樹(shù)立了良好

50、的口碑; 隨著城市中心西移,城市人口將逐漸向西移,新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力. 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析 1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡,專(zhuān)業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象,未來(lái)一,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈’ 2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷(xiāo)售,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大,一定程度造成銷(xiāo)售面積偏大,總價(jià)過(guò)高,影響銷(xiāo)售,二層,二層以上的樓層銷(xiāo)售不理想,一層的銷(xiāo)售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進(jìn)深長(zhǎng),不臨街, 不臨路商業(yè)房售價(jià),租價(jià)相差較大, 3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長(zhǎng)年的商業(yè)沉淀,將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位

51、,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對(duì)其沖擊影響,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置, 淄博市民,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著城市中心西移,城市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心; 4,專(zhuān)業(yè),專(zhuān)類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞,銷(xiāo)售狀況不錯(cuò),日后此類(lèi)商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多; 5,目前購(gòu)物環(huán)境好的購(gòu)物廣場(chǎng)------王府井廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影響投資者的購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的熱情; 6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問(wèn)題,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理,上下樓不方便影響出租經(jīng)營(yíng),同樣商業(yè)步行街也有類(lèi)似情況; 7,大型項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實(shí)力的公司,集團(tuán)與內(nèi)部財(cái)團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā); 8,相對(duì)住宅樓盤(pán)

52、項(xiàng)目來(lái)說(shuō),專(zhuān)業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營(yíng)銷(xiāo)力較強(qiáng),商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高; 9,專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)“返租” “代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷(xiāo)手段較多, 10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn). 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 項(xiàng)目篇 一、 項(xiàng)目狀況 1. 位置描述 本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街----新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。 3. 周邊道路狀況

53、 項(xiàng)目北臨的共青團(tuán)西路為車(chē)行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車(chē)道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車(chē)道和人行道，屬淄博東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀(guān)裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。 二、新世界步行商業(yè)街情況描述 （一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義 新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對(duì)淄博城市進(jìn)行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游城市的風(fēng)貌，于1998年開(kāi)始規(guī)劃建 設(shè)的?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開(kāi)通。其建設(shè)的意義在于： 1、 體現(xiàn)組群式城市的特點(diǎn)； 2、 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮； 3、

54、體現(xiàn)以人為本的思想； 4、 提高城市的文化品位 5、 增強(qiáng)城市的輻射力和凝聚力 6、 更好地塑造城市形象 （一） 新世界步行商業(yè)街概況 地理位置：項(xiàng)目位于淄博市中心城區(qū)----張店區(qū)四路北段。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)主要交通干線(xiàn)共青團(tuán)西路和人民西路，全長(zhǎng)1800M，路寬14M。兩側(cè)建筑2-6層，新建建筑近23萬(wàn)平方米，總占地7萬(wàn)平方米。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格 項(xiàng)目功能：集購(gòu)物、旅游、娛樂(lè)、休閑、觀(guān)賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類(lèi)、地方特色類(lèi)、專(zhuān)賣(mài)類(lèi)、自選類(lèi)為主。服務(wù)內(nèi)容包括商品類(lèi)、飲食類(lèi)、娛樂(lè)類(lèi)、文 化類(lèi)。功

55、能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀(guān)賞空間及其它共享空間等。 （二） 步行商業(yè)街周邊狀況 區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為城市的次干路。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。 （三） 政策優(yōu)惠：（詳見(jiàn)政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定） （四） 項(xiàng)目租售情況 1、 新世界步行街項(xiàng)目在開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)情況良好，但在今年以來(lái)總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體

56、市場(chǎng)銷(xiāo)售情況不樂(lè)觀(guān)。 2、 步行街中段已開(kāi)業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價(jià)格普遍較低的情況下，市場(chǎng)仍然是有價(jià)無(wú)市。 三、區(qū)域規(guī)劃分析 政府對(duì)城市規(guī)劃的整體調(diào)整，對(duì)以下三方面產(chǎn)生了影響： 行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但城市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個(gè)過(guò)程，如核心商圈的變化即是此過(guò)程的代表表現(xiàn)，在此過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)新舊商圈的疊加過(guò)程，本項(xiàng)目即處于新舊商圈的疊加地段。 四、政府機(jī)能狀況 沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門(mén)市屬、區(qū)

57、屬政府部門(mén)分布。 五、文化教育氛圍 周?chē)?公里范圍內(nèi)大中專(zhuān)院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專(zhuān)等大中專(zhuān)院校。 六、商業(yè)氛圍 本區(qū)域周?chē)纬闪硕鄠€(gè)主題商業(yè)組團(tuán)。位于共青團(tuán)西路電信局周?chē)纬闪艘噪娦判袠I(yè)為主的手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。步行 街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。共青團(tuán)西路以金地為代表的百貨商場(chǎng)組團(tuán)及齊賽、太陽(yáng)為代表的電腦市場(chǎng)組團(tuán)。 七、人口及小區(qū)狀況 本區(qū)域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住

58、宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素質(zhì)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。 八、交通組織情況 7路大巴為此路段主要工交車(chē)輛，其起點(diǎn)自火車(chē)站沿淄博主要交通干道運(yùn)行，并穿過(guò)淄博主要的核心商圈和人流聚居地。 九、設(shè)施情況 本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在1公里輻射半徑 內(nèi)。 項(xiàng)目總體狀況歸納： 本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樽筒埖旰诵纳虡I(yè)黃金走廊； 本區(qū)域?qū)僬谖磥?lái)幾年內(nèi)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域； 是官商往來(lái)頻繁地區(qū)，同時(shí)未來(lái)自然流動(dòng)人口旺盛； 區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；

59、 五大核心商圈集中地段； 周邊潛在客戶(hù)多，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力和投資能力； 針對(duì)本主題類(lèi)商場(chǎng)，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境； 九、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì) （一） 本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1、 具有政策優(yōu)勢(shì)----產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠； 2、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景； 3、 政府對(duì)此區(qū)域的發(fā)展給予了相當(dāng)?shù)牧Χ龋? 4、 品牌加掛，增強(qiáng)投資者信心； 5、 絕佳地段，新舊商圈疊加地帶； 6、 區(qū)域未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機(jī)能西移對(duì)本項(xiàng)目是重大利好； 7、 本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，人潮互動(dòng)； 8、 本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專(zhuān)院校林立，產(chǎn)業(yè)

60、環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同時(shí)，潛在的目標(biāo)客戶(hù)群較多； 9、 區(qū)域投資渠道少，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項(xiàng)目可拓寬新投資渠道； 10、 區(qū)域客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮； 11、 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢(shì)； 12、 未來(lái)高素質(zhì)管理人才的引進(jìn)，使整體商城發(fā)展起步高。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 2、 步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這樣的形式，部分市民對(duì)此類(lèi)政策型市場(chǎng)存有逆反心理； 3、 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡

61、靜； 4、 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜； 5、 步行街南段仍未開(kāi)通，阻礙人流的自然流動(dòng)； 6、 本步行街仍未形成專(zhuān)業(yè)電子市場(chǎng)氛圍； 7、 步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性； 8、 齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)； 9、 濟(jì)南電子專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流； 10、 人們購(gòu)買(mǎi)電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費(fèi)行為的延續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期； 11、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 12、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，具有一定的品牌知名度； 13、 項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒(méi)有，整體形象不鮮

62、明； 14、 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標(biāo)性形象； 15、 市場(chǎng)容量狀況不明朗； 16、 原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門(mén)檻高； 17、 本商城小分割，實(shí)用率低，可能導(dǎo)致客戶(hù)心理抗性大； 18、 項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿(mǎn)足進(jìn)出貨的需求； 19、 原推廣中斷一段時(shí)間，客戶(hù)心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀(guān)望； 20、 原三年不滿(mǎn)意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響； 21、 原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)部分客戶(hù)形成心理抗性（如步行街早期銷(xiāo)售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營(yíng)情況不良等）

63、 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 項(xiàng)目概念篇------概念設(shè)計(jì) 一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí) （一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 1、 電子產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類(lèi)型 ； 2、 淄博需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營(yíng)品種齊全的上檔次的IT綜合性市場(chǎng)； 3、 投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境； （二） 項(xiàng)目成功的要素組合 項(xiàng)目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位……）+軟件（嶄新理念/專(zhuān)業(yè)操盤(pán)手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭(zhēng)力，具備了成功的必要資源配置。 二、 總體策略和概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可接受性和可操

64、作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。 因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì)/政策優(yōu)勢(shì)/區(qū)位優(yōu)勢(shì)/設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即： 1、 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念） 2、 表現(xiàn)：以人為本，以用戶(hù)為本，以經(jīng)營(yíng)為本的專(zhuān)業(yè)服務(wù)形象 3、 表現(xiàn)：價(jià)值>價(jià)格的投資和經(jīng)營(yíng)模式 三、 產(chǎn)品梳理 （一）包裝推廣的核心要求是營(yíng)造差異化產(chǎn)品。 對(duì)于本項(xiàng)目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。 因此，包裝推廣的差異策略就是“如何體現(xiàn)超越？”“如何營(yíng)造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境？” （二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印

65、象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場(chǎng)。 本項(xiàng)目不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)； 也是數(shù)碼淄博、科技未來(lái)的窗口； 也是數(shù)字生活的展示場(chǎng)； 也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)的集中場(chǎng)； 也是時(shí)尚潮流的領(lǐng)引地； 是具有超強(qiáng)投資價(jià)值的投資工具； 為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”的專(zhuān)業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)； （三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化 專(zhuān)業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)熱土 （四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是 行業(yè)的領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具 ——分析 本項(xiàng)目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營(yíng)造全新的產(chǎn)品形象

66、；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項(xiàng)目前景；加強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營(yíng)或創(chuàng)業(yè)。 四、 概念設(shè)計(jì) （一）投資工具概念 1、 投資金額小，投資門(mén)檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)廣大； 2、 收益穩(wěn)定性原則及比照因素； （1） 銀行利息因素 （2） 股市風(fēng)險(xiǎn)因素 （3） 其它投資類(lèi)型 3、 投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值原因）； （1） 社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)； （2） 市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)； （3） 區(qū)域行業(yè)政策的利好----無(wú)紙化辦公的推廣； （4） 區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移----人群的變化； （5） 政策支持-----本步行街政策支持和行業(yè)政策； （6） 政府支持----政府背景的充分利用； （7） 品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）； （8） 同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)； （9） 史無(wú)前例小投資、大回報(bào)的全新投資概念； （二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念 1、 營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì) （1） 經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本+各類(lèi)稅、費(fèi)+運(yùn)營(yíng)成本 （2） 產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)