物業(yè)經(jīng)理地方法規(guī)
蘭州市地方法規(guī)
第一篇 物業(yè)管理法律法規(guī)
十七、甘肅省物業(yè)管理暫行辦法
甘肅省人民政府令(第26號(hào))
20XX-3-29
《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)20XX年3月22日省人民政府第79次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20XX年5月1日起施行。
省長(zhǎng)陸浩
二○○六年三月二十九日
甘肅省物業(yè)管理暫行辦法
第一條 根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)，由所在城市人民政府有關(guān)部門(mén)和公有住房出售單位籌措資金，組織整治，創(chuàng)造條件，逐步實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 省建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
其他有關(guān)行政主管部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好相關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第四條 縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。
第五條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)，向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)證書(shū)，并按資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理活動(dòng)。
第六條 物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第七條 劃分物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建設(shè)和管理、降低管理成本、提高服務(wù)水平的原則。
第八條 有以下情形之一的，物業(yè)所在地市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以將其確定為1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，并由1個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理：
?。ㄒ唬儆讵?dú)立封閉式小區(qū)的；
?。ǘ┨幱谕唤謪^(qū)或者位置相鄰的；
?。ㄈ┡涮自O(shè)施設(shè)備可以共享的；
?。ㄋ模┥藤Q(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉(cāng)儲(chǔ)等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨(dú)立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的；
?。ㄎ澹┢渌梢哉纬梢粋€(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
根據(jù)前款第（二）、（三）、（五）項(xiàng)確定的物業(yè)管理區(qū)域，建筑物規(guī)模一般不小于3萬(wàn)平方米。
物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第九條 物業(yè)所在地縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。檔案資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項(xiàng)：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積；
（二）共用設(shè)施設(shè)備情況；
?。ㄈ┙ㄔO(shè)單位、產(chǎn)權(quán)單位；
（四）業(yè)主總戶(hù)數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例；
?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)名稱(chēng)、管理時(shí)間。物業(yè)管理企業(yè)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)所在地縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定開(kāi)展活動(dòng)。
業(yè)主人數(shù)在50人以上（含本數(shù)）100人以下的，由全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主人數(shù)在100人以上（含本數(shù)）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)，業(yè)主代表一般不得少于30人。
第十一條 1個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達(dá)到50%以上，或者達(dá)到30%以上不足50%，但首個(gè)房屋單元出售并實(shí)際交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。
符合前款規(guī)定的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位未及時(shí)書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
第十二條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成。
縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在首次業(yè)主大會(huì)籌備組成立15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十三條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按套計(jì)算，每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積100平方米為1個(gè)投票權(quán)數(shù)；不足100平方米但有單獨(dú)房屋產(chǎn)權(quán)證的，以100平方米計(jì)；100平方米以上的，以100平方米為1個(gè)單位四舍五入計(jì)算。單個(gè)業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)最高不能超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30%.業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)的投票權(quán)數(shù)為其代表的業(yè)主所擁有的投票權(quán)數(shù)之和。
第十四條 業(yè)主大會(huì)召開(kāi)時(shí)間按規(guī)定公布后，業(yè)主因故不能參加的，可書(shū)面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的，其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書(shū)面委托他人和另外推選業(yè)主代表參加的，視為棄權(quán)，但必須服從業(yè)主大會(huì)的決定。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員的組成一般為5人以上的單數(shù)，具體人數(shù)由業(yè)主大會(huì)確定。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)作出的決定，對(duì)業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)企業(yè)中任職。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等向物業(yè)所在地的縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì)任期由業(yè)主大會(huì)決定。
第十七條 首次業(yè)主大會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位或原產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況每年以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。
第十八條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，未按照規(guī)定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的不得開(kāi)展房屋銷(xiāo)（預(yù)）售活動(dòng)。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者房屋建筑面積少于3萬(wàn)平方米（包括同一建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第十九條 建設(shè)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織項(xiàng)目綜合驗(yàn)收。分期建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施滿足使用功能要求的，經(jīng)分期驗(yàn)收合格后，方可交付使用。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得交付使用，產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告報(bào)市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第二十條 建設(shè)單位或前期物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)后，在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，辦理資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)管事項(xiàng)的物業(yè)管理移交驗(yàn)收手續(xù)。
第二十一條 商品房銷(xiāo)（預(yù)）售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家建設(shè)部制作的示范文本，制定前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)公約，作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十二條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的2—3‰確定物業(yè)管理用房，但最低不能低于40平方米。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上，具備使用功能。
第二十三條 建設(shè)單位不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部分的所有權(quán)和使用權(quán)。
任何單位和個(gè)人不得侵占物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分。
利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)），應(yīng)當(dāng)有償提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人；停車(chē)位有空余的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。
第二十五條 普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和級(jí)別管理，物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，由省物價(jià)、建設(shè)行政主管部門(mén)制定。
普通商品住宅小區(qū)以外的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)管理費(fèi)按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第二十六條 建設(shè)單位未售出的及業(yè)主購(gòu)房未入住的空置物業(yè)，應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。繳納比例應(yīng)當(dāng)不低于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%，但不得因此而增加其他業(yè)主的負(fù)擔(dān)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要用于以下事項(xiàng)：
（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用；
（二）物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
?。┺k公費(fèi)用；
?。ㄆ撸┪飿I(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
?。ò耍┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等單位?yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶(hù)。
物業(yè)管理企業(yè)受上述有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)簽訂合同，合同中應(yīng)當(dāng)訂立代辦服務(wù)費(fèi)條款。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人另收代辦服務(wù)費(fèi)。
未收費(fèi)到戶(hù)產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。
第二十九條 專(zhuān)有物業(yè)部分有危害或可能有危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，所有人應(yīng)當(dāng)及時(shí)修繕。業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)管理企業(yè)通知后，仍未進(jìn)行修繕的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由所有人承擔(dān)。
共用物業(yè)部分危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法權(quán)益的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意由物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行修繕。
物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護(hù)的情形，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)未進(jìn)行維護(hù)的，縣級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促實(shí)施。
第三十條 房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計(jì)功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的，應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和結(jié)構(gòu)安全標(biāo)準(zhǔn)，并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面同意。
業(yè)主或者使用人不得有以下行為：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
（二）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行違章鑿、拆、搭占等；
（三）存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性危險(xiǎn)物品和超過(guò)荷載的物品；
?。ㄋ模├梅课輳氖挛：怖婧颓趾λ苏?dāng)權(quán)益的活動(dòng)。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前兩個(gè)月告知業(yè)主委員會(huì)，按規(guī)定做好各項(xiàng)移交工作，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提前30天通知物業(yè)管理企業(yè)。
第三十二條 業(yè)主、使用人或者其他單位和個(gè)人違反本辦法第三十條 規(guī)定的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，按情節(jié)輕重，可以并處200元以上3萬(wàn)元以下罰款。造成他人損失的，應(yīng)賠償損失。
第三十三條 物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、使用人違反本辦法的，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。
第三十四條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)、嚴(yán)重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十五條 本辦法中以下用語(yǔ)的含義：
共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、?hù)外墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃?xì)饩€路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第三十六條 本辦法自20XX年5月1日起施行。
十八、省物價(jià)局、省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知
甘價(jià)服務(wù)[20XX]383號(hào)
省物價(jià)局、建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布《甘肅省物業(yè)
服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的通知
各市、州物價(jià)局、房管局（建委）、建設(shè)局：
為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《甘肅省價(jià)格管理?xiàng)l例》，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》，我們制定了《甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。
二○○六年十二月二十二日
主題詞：物業(yè)管理 收費(fèi) 通知
抄送：省政府辦公廳、國(guó)家發(fā)改委價(jià)格司、建設(shè)部房產(chǎn)司、省級(jí)有關(guān)部門(mén)
甘肅省物價(jià)局辦公室 20XX年12月22日印發(fā)
共印190份
甘肅省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《甘肅省價(jià)格管理?xiàng)l例》，國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《甘肅省物業(yè)管理暫行辦法》，結(jié)合我省實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè),業(yè)主和物業(yè)使用人以及對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施管理的各級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén),均應(yīng)遵守本實(shí)施辦法。
第三條 本實(shí)施辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐等不正當(dāng)價(jià)格行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分級(jí)管理。
省政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作,并具體負(fù)責(zé)對(duì)持有一、二級(jí)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
市(州)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市(州)各區(qū)(市)持有三級(jí)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，并接受省政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
縣級(jí)（不含縣級(jí)市、區(qū)）政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)所在地持有三級(jí)資質(zhì)證書(shū)的物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，并接受市(州) 政府價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他商業(yè)、工業(yè)、辦公寫(xiě)字樓、別墅等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)給予規(guī)范指導(dǎo)。
第八條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由省政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度等，并定期公布。
成立了業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行備案制。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)按照物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和基準(zhǔn)價(jià)，結(jié)合小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，在政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定，同時(shí)，自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起30個(gè)工作日內(nèi)按管理權(quán)限到政府價(jià)格主管部門(mén)備案。確因特殊情況雙方協(xié)商不一致的，可由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)價(jià)格主管部門(mén)協(xié)調(diào)仲裁。
未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)小區(qū)和物業(yè)管理企業(yè)提供的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按管理權(quán)限向政府價(jià)格主管部門(mén)申請(qǐng)核定指導(dǎo)價(jià)。
申請(qǐng)核定時(shí)應(yīng)提交物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的申請(qǐng)報(bào)告、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、物業(yè)服務(wù)合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實(shí)施方案、服務(wù)內(nèi)容及成本核算等資料。
第九條 實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)費(fèi),按月收取。經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第十一條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，按照政府價(jià)格主管部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定的公示格式，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行公示。各物業(yè)管理企業(yè)的公示內(nèi)容應(yīng)按管理權(quán)限報(bào)經(jīng)政府價(jià)格主管部門(mén)審查監(jiān)制。
第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按本實(shí)施辦法相關(guān)規(guī)定約定物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、辦公費(fèi)用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。在國(guó)家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的大修、中修和設(shè)備更換，應(yīng)由原開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)，不得動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修資金或由業(yè)主承擔(dān)。
第十五條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
第十七條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十九條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
已交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用自物業(yè)交付次月起計(jì)收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用期連續(xù)超過(guò)三個(gè)月的房屋，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)登記確認(rèn)后，從第四個(gè)月開(kāi)始，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，可向委托單位收取代辦手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。未收費(fèi)到戶(hù)產(chǎn)生的損耗由供應(yīng)單位承擔(dān)。
第二十一條 物業(yè)小區(qū)二次供電管理費(fèi)、二次供水設(shè)施運(yùn)行費(fèi)等按省價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定加價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核定。
第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十四條 對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過(guò)程中涉及的裝修裝飾垃圾清運(yùn)、代辦服務(wù)和其他特約服務(wù)等收費(fèi),按政府價(jià)格主管部門(mén)規(guī)定執(zhí)行，政府價(jià)格主管部門(mén)未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定，并在委托協(xié)議中約定。
第二十五條 各級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由政府價(jià)格主管部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《甘肅省價(jià)格管理?xiàng)l例》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。
第二十六條 本辦法由省物價(jià)局會(huì)同省建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。
第二十七條 本實(shí)施辦法自20XX年1月1日起執(zhí)行。
第二十八條 原甘肅省物價(jià)局、甘肅省建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于印發(fā)〈城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（甘價(jià)房地[1996]200號(hào)）自本實(shí)施辦法執(zhí)行之日起廢止。
二十一、蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法
（20XX年9月28日甘肅省第九屆
人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議批準(zhǔn)）
第一章 總則
第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)建文明、安全、整潔、方便的居住環(huán)境，根據(jù)本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱(chēng)住宅小區(qū)，是指本市城區(qū)內(nèi)以住宅為主，并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類(lèi)房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
本辦法所稱(chēng)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主自治管理組織委托，根據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進(jìn)行有償服務(wù)的行為。
第四條 蘭州市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：
(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；
(二)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；
(三)審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)；
(四)審查批準(zhǔn)物業(yè)管理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的使用。
規(guī)劃、建設(shè)、工商、公安、環(huán)保、物價(jià)等部門(mén)，以及市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等單位按其職責(zé)分工，做好物業(yè)管理和服務(wù)工作。
第五條 住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)相結(jié)合的體制，積極推行物業(yè)管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化。
第二章 業(yè)主自治管理組織與物業(yè)管理企業(yè)
第六條 住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之五十以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)在物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。
第七條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)一般每年召開(kāi)一次，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時(shí)召開(kāi)。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)住宅小區(qū)所在地居委會(huì)代表列席。
第八條 業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)的主要職權(quán)是：
(一)選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì))，增補(bǔ)、罷免管委會(huì)組成人員；
(二)審議批準(zhǔn)管委會(huì)章程和業(yè)主公約；
(三)決定關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)管理有關(guān)的重大事項(xiàng)；
(四)監(jiān)督管委會(huì)的工作，聽(tīng)取管委會(huì)的工作報(bào)告，改變或撤銷(xiāo)管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；
(五)其他需由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定的事項(xiàng)。
第九條 管委會(huì)設(shè)主任一名，副主任一至二名，委員若干名。
管委會(huì)每屆任期三年，組成人員可以連選連任。
管委會(huì)選舉結(jié)果或變更情況，應(yīng)在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第十條 管委會(huì)是住宅小區(qū)業(yè)主自治管理物業(yè)的群眾組織，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
管委會(huì)的權(quán)利：
(一)起草、修改管委會(huì)章程和業(yè)主公約；
(二)決定選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；
(三)審議物業(yè)管理企業(yè)的年度計(jì)劃和住宅小區(qū)管理服務(wù)的重大事項(xiàng)；
(四)監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)各項(xiàng)管理制度的實(shí)施和物業(yè)管理委托合同的執(zhí)行，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
管委會(huì)的義務(wù)：
(一)支持和幫助物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)管理工作；
(二)接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督；
(三)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、各有關(guān)行政管理部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
第十一條 物業(yè)管理企業(yè)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)：
(一)根據(jù)物業(yè)管理委托合同，制定管理、服務(wù)方案，對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理，提供服務(wù)；
(二)制止違反住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定和業(yè)主公約的行為；
(三)依照物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取管理費(fèi)用；
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)授予的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
(一)依法經(jīng)營(yíng)，履行物業(yè)管理委托合同；
(二)接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、管委會(huì)、業(yè)主和使用人的監(jiān)督；
(三)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，亮證收取，并定期公布收支情況；
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)認(rèn)證和年檢制度。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)及資質(zhì)管理按國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)持《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》，方可接受物業(yè)管理委托。
第十四條 從事物業(yè)管理的工作人員，須取得物業(yè)管理行政主管部門(mén)核發(fā)的《物業(yè)管理人員上崗證》，方可上崗。
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)管理委托，必須與管委會(huì)簽訂書(shū)面物業(yè)管理委托合同。
物業(yè)管理委托合同使用建設(shè)部的示范文本，可根據(jù)實(shí)際增減有關(guān)內(nèi)容。
物業(yè)管理委托合同自訂立之日起，三十日內(nèi)由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第三章 物業(yè)管理權(quán)的移交與物業(yè)維護(hù)管理
第十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位應(yīng)自管委會(huì)選舉產(chǎn)生之日起，三十日內(nèi)向管委會(huì)移交物業(yè)管理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無(wú)償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地和維修基金，以及住宅小區(qū)地下管網(wǎng)、單體建筑、附屬設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。
第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位在移交物業(yè)管理權(quán)的同時(shí)，必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例(最低不少于二十平方米)無(wú)償提供物業(yè)管理用房。
未留有物業(yè)管理用房的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位，提供相應(yīng)的物業(yè)管理用房資金。
第十八條 住宅小區(qū)物業(yè)管理移交前，其物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和其委托的物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；公有房屋售房比例達(dá)不到物業(yè)管理移交條件的，由原產(chǎn)權(quán)單位管理。
第十九條 住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理。
本條所稱(chēng)房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，是指整幢房屋或整個(gè)單元業(yè)主共同使用的屋頂、基礎(chǔ)、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱、供電、供氣、排污、消防設(shè)施，道路、綠地等。
第二十條 住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主管理，也可以由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理。
業(yè)主對(duì)房屋自用部位和自用設(shè)備的管理和使用，不得危害物業(yè)或公共安全，不得損害他人利益。
第二十一條 住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修期限內(nèi)的維修，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)和故障排除，由有關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)按其職責(zé)范圍負(fù)責(zé)。屬于有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)聯(lián)系解決。
第二十二條 住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)管理企業(yè)均應(yīng)遵守下列規(guī)定：
(一)不得擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)和破壞房屋外貌；
(二)不得占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備；
(三)不得在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(四)不得從事污染環(huán)境的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為。
第四章 物業(yè)管理費(fèi)用的籌集、管理與使用
第二十三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)包括：
(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；
(二)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
(三)特約服務(wù)費(fèi)；
(四)其他合法收入。
第二十四條 凡商品住房和公有住房出售都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。
商品住房的維修基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照省物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定的比例繳納；公有住房出售后的維修基金由售房單位按多層住宅不低于售房款的百分之二十，高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提??；購(gòu)房個(gè)人按購(gòu)房款百分之一的比例繳納。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有；售房單位提取的維修基金屬售房單位所有；購(gòu)房個(gè)人繳納的維修基金屬全體業(yè)主所有。
第二十五條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)，以住宅小區(qū)為單位設(shè)立專(zhuān)戶(hù)管理，專(zhuān)款專(zhuān)用，管委會(huì)申請(qǐng)使用，并接受財(cái)政部門(mén)的監(jiān)督。
第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)；房屋建筑由于拆除等原因滅失的，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金余額退還原售房單位和產(chǎn)權(quán)人。
第二十七條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理行政主管部門(mén)核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、管理內(nèi)容、服務(wù)水平以及房屋類(lèi)別，由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)物價(jià)部門(mén)審批。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的特約服務(wù)費(fèi)，由當(dāng)事人雙方商定。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)由物業(yè)管理企業(yè)管理，自主使用。
第五章 法律責(zé)任
第二十八條 開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位違反本辦法的規(guī)定，不按期移交物業(yè)管理權(quán)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令其限期移交，移交前發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)、售房單位全額承擔(dān)。
第二十九條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)給予處罰：
(一)未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)，擅自接受物業(yè)管理委托的，責(zé)令其停止業(yè)務(wù)活動(dòng)，給予警告，沒(méi)收全部非法所得，并處20XX元至10000元的罰款。
(二)年檢不合格的，責(zé)令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年檢的，按管理權(quán)限吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
物業(yè)管理企業(yè)因違反合同，造成業(yè)主損失的，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
第三十條 業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)或者其他單位、個(gè)人違反本辦法第二十二條，按下列規(guī)定處罰：
(一)擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，在共用部位、場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由物業(yè)管理行政部門(mén)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀或者賠償損失，可以并處500元以上5000元以下的罰款；
(二)從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止的其他行為，由有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。
第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)不遵守國(guó)家規(guī)定或合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由物價(jià)管理部門(mén)依法予以處罰。
第三十二條 業(yè)主不按期繳納或拒繳物業(yè)管理費(fèi)的，由物業(yè)管理企業(yè)督促限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向仲裁機(jī)關(guān)申請(qǐng)仲裁或向人民法院訴訟。
第三十三條 業(yè)主或使用人對(duì)房屋自用部分和自用設(shè)備管理使用不當(dāng)，危害物業(yè)或公共安全、損害他人利益的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。
第三十四條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其管理機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第三十五條 當(dāng)事人對(duì)行政處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)復(fù)議，或者提起訴訟。
第六章 附則
第三十六條 紅古區(qū)、永登縣、榆中縣、皋蘭縣的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，可參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條 本辦法實(shí)施中的具體應(yīng)用問(wèn)題，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第三十八條 本辦法自公布之日起施行。發(fā)布部門(mén)：蘭州市人大（含常委會(huì)） 發(fā)布日期：20XX年09月28日 實(shí)施日期：20XX年09月28日 (地方法規(guī))
二十二、蘭州市對(duì)有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范的實(shí)施
窗口規(guī)范：（指居住小區(qū)管理處、業(yè)務(wù)受理中心、維修應(yīng)急中心、維修服務(wù)站等）
1、周一至周日全天業(yè)務(wù)接待； 2、24小時(shí)受理居民房屋報(bào)修，365天有維修服務(wù)； 3、公開(kāi)辦事制度、公開(kāi)辦理紀(jì)律、公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；
4、辦公場(chǎng)所整潔、有序。 行為規(guī)范：（即規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的共同標(biāo)準(zhǔn)） 1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶(hù)服務(wù)時(shí)要態(tài)度和藹，用語(yǔ)規(guī)范，耐心熱情。
2、掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時(shí)要掛胸卡、胸牌，儀表整潔，管理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗，嚴(yán)禁“吃、拿、卡、要”行為。
3、公開(kāi)制度講規(guī)范。要公開(kāi)辦事制度，即各種手續(xù)的辦理程序、辦理要求、辦理時(shí)限在現(xiàn)場(chǎng)有告示；公開(kāi)辦事紀(jì)律，公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即嚴(yán)格按照物價(jià)管理部門(mén)制定和審核或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并在服務(wù)窗口明碼標(biāo)價(jià)、告示，不得多收費(fèi)、亂收費(fèi)。
4、遵章辦事不違規(guī)。維修要及時(shí)，急修項(xiàng)目2小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時(shí)間完成，須對(duì)居民做出限時(shí)修復(fù)的承諾。小修項(xiàng)目三天內(nèi)修復(fù)，不能因雙休日或節(jié)假日順延（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制）。需安排工程修理的，應(yīng)及時(shí)告知報(bào)修人。樓內(nèi)有電梯的，必須保證一臺(tái)電梯正常運(yùn)行。
5、做好回訪重信譽(yù)。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被服務(wù)過(guò)的對(duì)象，加強(qiáng)與業(yè)主委員會(huì)的溝通，不斷改進(jìn)服務(wù)方式，提高服務(wù)水平。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進(jìn)行回訪。
崗位規(guī)范：
管理員：敬業(yè)愛(ài)崗，熟悉業(yè)務(wù)，善于協(xié)調(diào)，管理有序。接 待 員：熱情主動(dòng)，登記準(zhǔn)確，處置及時(shí)，件件落實(shí)。
維修員：約時(shí)不誤，便民利民，工完料清，住戶(hù)簽收。電 梯 工：堅(jiān)守崗位，操作規(guī)范，轎廂整潔，報(bào)修及時(shí)。
保安員：舉止文明，熟悉環(huán)境，維護(hù)秩序，防范到位。
保潔員：按時(shí)保潔，日清垃圾，定期滅害，環(huán)境整潔。
二十三、關(guān)于印發(fā)組建業(yè)主大會(huì)工作中有關(guān)問(wèn)題的通知 ( 20XX-01-23 )
各業(yè)主大會(huì)籌備組、各物業(yè)管理企業(yè)、各開(kāi)發(fā)建設(shè)單位：
為進(jìn)一步加快業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)行為，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)過(guò)程中有關(guān)問(wèn)題通知如下：
一、成立業(yè)主大會(huì)及選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)
1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，籌備成立業(yè)主大會(huì)時(shí)，應(yīng)在物業(yè)所在地的街道辦事處（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、市房地產(chǎn)管理局指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會(huì)、具有產(chǎn)權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位（公有住房出售單位）、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組）?；I備組成員3-5人組成。
2、籌備組成員，可以邀請(qǐng)轄區(qū)公安派出所代表參加。
非住宅物業(yè)籌備成立業(yè)主大會(huì)的，籌備組由建設(shè)單位、業(yè)主代表組成。
3、籌備組成員單位應(yīng)在充分聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)的基礎(chǔ)上確定籌備組業(yè)主代表，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組自公告之日起成立。
4、籌備組按照有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)，應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
5、本通知發(fā)布之日起，組建、換屆改選業(yè)主委員會(huì)的，其組成人員一般為5至9人單數(shù)。
6、首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主投票權(quán)，暫按住宅物業(yè)一套一票；非住宅物業(yè)100平方米一票，不足100平方米計(jì)一票；住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防、停車(chē)庫(kù)等地下空間不計(jì)算投票權(quán)。此后召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式按首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》執(zhí)行。
7、業(yè)主委員會(huì)委員候選人的確定，應(yīng)以“業(yè)主自薦、民主推選”的原則，按照棟、單元和業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所擁有業(yè)權(quán)比例分配。
8、成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)程序：
①籌備人員申請(qǐng)（市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處、蘭州物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)www．Lzpmi．org）成立×××小區(qū)業(yè)主大會(huì)；
②成立籌備組；
③制訂《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主分級(jí)》（討論稿）；
④推選業(yè)主委員會(huì)候選人；
⑤確定業(yè)主身份及首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán)的計(jì)算方式；
⑥確定首次業(yè)主大會(huì)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式及邀請(qǐng)參加人員；
⑦上報(bào)首次業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定及其他相關(guān)材料，業(yè)主委員會(huì)備案；
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)之前，應(yīng)按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的規(guī)定，對(duì)以上①②③④⑤⑥項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。
二、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定并完成相應(yīng)工作：
1、應(yīng)當(dāng)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，制定并通過(guò)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。
2、業(yè)主因故不能參加會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加，但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。
3、業(yè)主委員會(huì)委員條件。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，模范履行業(yè)主義務(wù)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力和一定組織能力。
4、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人為業(yè)主。因此，“業(yè)主”應(yīng)指房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員，未持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方，不具備成為業(yè)主委員會(huì)委員的資格。其中，夫妻關(guān)系中，未持有房屋權(quán)屬證書(shū)的一方，若出具結(jié)婚證明，房屋屬雙方共有財(cái)產(chǎn)證明，并有持有房屋權(quán)屬證書(shū)一方書(shū)面授權(quán)委托，可視為“業(yè)主”身份。
三、業(yè)主委員會(huì)備案及印章的刻制
1、業(yè)主委員會(huì)備案。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)管理局備案。備案時(shí)，須提交以下材料：
①業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
②業(yè)主公約；
③業(yè)主大會(huì)決議；
④法律法規(guī)規(guī)定的其它材料。
2、刻制印章。業(yè)主委員會(huì)憑市房地產(chǎn)管理局的備案證明到有部門(mén)申請(qǐng)刻制印章。
附：1、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）
2、《業(yè)主公約》（示范文本）
3、首次業(yè)主大會(huì)決議（是梵文泵）
4、業(yè)主及投票權(quán)數(shù)
附件1：×××小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（示范文本）
依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》及相關(guān)規(guī)定，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主表決通過(guò)，制定本規(guī)則，專(zhuān)為本區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議目的使用。
第一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)應(yīng)當(dāng)遵循以下基本原則：
（1）遵守法律和有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定；
（2）堅(jiān)持權(quán)利與義務(wù)相一致；
（3）堅(jiān)持公開(kāi)、公正、公平；
（4）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督。
第二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。定期會(huì)議每年召開(kāi)一次，于每年 月召開(kāi)。
遇有下列情況時(shí)，本區(qū)域召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議：
（1）20℅以上業(yè)主提議；
（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的，
（3）涉及本區(qū)域物業(yè)管理公共利益，物業(yè)管理企業(yè)提議。
第三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織召開(kāi)。
第四條 采用集體討論方式，按照以下程序進(jìn)行：
（1）業(yè)主委員會(huì)主任委員就業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)目的、會(huì)議召集情況及業(yè)主到會(huì)情況等進(jìn)行說(shuō)明；
（2）業(yè)主委員會(huì)主任委員就本次會(huì)議需要決議事項(xiàng)進(jìn)行必須說(shuō)明；
（3）參加會(huì)議業(yè)主就需要決議事項(xiàng)逐一進(jìn)行投票表決；會(huì)議召集人計(jì)收有效票；
（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人公布投票結(jié)果，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)投票結(jié)果的合法性、有效性做出必須說(shuō)明，確定并宣布決議事項(xiàng)是否通過(guò)或有效；
（5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)的執(zhí)行和處理做出說(shuō)明。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式，按照以下程序進(jìn)行：
（1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)向本區(qū)域全體業(yè)主送達(dá)書(shū)面征求意見(jiàn)函，并書(shū)面告知業(yè)主反饋意見(jiàn)投放的截止時(shí)間和地點(diǎn)；
（2）在書(shū)面征求意見(jiàn)函規(guī)定的截止時(shí)間，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人收集指定投放地點(diǎn)的業(yè)主反饋意見(jiàn)；
（3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人計(jì)收有效反饋意見(jiàn)；
（4）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人公布書(shū)面征求意見(jiàn)收集的結(jié)果，說(shuō)明其合法性、有效性，明確決議的事項(xiàng)是否通過(guò)或有效；
（5）業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人就決議事項(xiàng)的執(zhí)行和處理做出說(shuō)明。
第五條 采用集體討論方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)參加會(huì)議。業(yè)主因故不能參加會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式，業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照征求意見(jiàn)函中要求的內(nèi)容和形式反饋意見(jiàn)。不符合要求內(nèi)容或形式的，不計(jì)為有效反饋意見(jiàn)。
第六條 業(yè)主人數(shù)較多，按幢/單元/樓層為單位推行業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第七條 為公正、公平目的，采用集體討論或采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有效票或有效反饋意見(jiàn)的計(jì)收、結(jié)果的公布等，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召集人都應(yīng)邀請(qǐng)和接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)、公證機(jī)構(gòu)代表現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。
第八條 無(wú)論采用何種方式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主投票權(quán)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)為一票，不足一平方米部分不予計(jì)算。
第九條 采用集體討論方式，本區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效；采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式，反饋意見(jiàn)代表的投票權(quán)超過(guò)全部投票權(quán)的1/2方為有效。
第十條 采用集體討論方式，業(yè)主大會(huì)決議經(jīng)參加會(huì)議業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)，方為有效；采用書(shū)面征求意見(jiàn)方式，業(yè)主大會(huì)決議經(jīng)反饋意見(jiàn)代表的投票權(quán)1/2以上通過(guò)，方為有效。
以下事項(xiàng)，經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上投票權(quán)表決通過(guò)，方為有效：
（1）制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主會(huì)議事規(guī)則；
（2）解聘物業(yè)管理企業(yè)；
（3）選聘物業(yè)管理企業(yè)及相關(guān)事項(xiàng)；
（4）專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案；
（5）業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)籌集、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、使用范圍和財(cái)務(wù)管理等。
第十一條 依照本規(guī)則通過(guò)的決議，須書(shū)面告知物業(yè)管理行政主管部門(mén)、社區(qū)居委會(huì)，對(duì)全體業(yè)主具有約束力，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行決議。
第十二條 為組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議目的，業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由本區(qū)域全體業(yè)主承擔(dān)。按 方式籌集。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)至少每年一次將經(jīng)費(fèi)的使用情況在本區(qū)域顯著位置公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第十三條 其它條款。
第十四條 此后本規(guī)則的修改，須按本規(guī)則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并根據(jù)本規(guī)則第十條決議通過(guò)。
附件2：ⅹⅹ小區(qū)《業(yè)主公約》（示范文本）
為加強(qiáng)物業(yè)的管理，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件制定本公約。本公約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。
第一條 遵守物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)、政策和本公約規(guī)定，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決議、決定。配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作，遵守物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)管理制度和管理細(xì)則。同時(shí)業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本公約和相關(guān)規(guī)定，合理使用物業(yè)。
第二條 按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)，合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備，自覺(jué)維護(hù)物業(yè)整潔、美觀，遵守政府對(duì)市容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。
第三條 愛(ài)護(hù)公共環(huán)境，不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫(huà)和隨便張貼；垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)堆放，避免遺撒。
第四條 自覺(jué)維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序，不在共用部位或違反規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、放射性物品和其它有害物質(zhì)；不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。
第五條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物，應(yīng)遵守有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)逗留時(shí)，應(yīng)即時(shí)清理寵物糞便；乘坐電梯的，應(yīng)當(dāng)避開(kāi)乘梯的高峰時(shí)間。
第六條 機(jī)動(dòng)車(chē)在住宅區(qū)內(nèi)行駛時(shí)車(chē)速應(yīng)低于5公里；車(chē)輛出入應(yīng)按要求出示證件。
第七條 業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修；業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)管理企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴(kuò)大。
第八條 對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成物業(yè)及他人人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的，阻撓人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九條 如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞，造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。
第十條 業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。
第十一條 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。并按時(shí)交納水、電、暖等費(fèi)用。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)可采取相應(yīng)催繳措施。
第十二條 業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和自用設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和進(jìn)行其他特約性服務(wù)，應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用。
第十三條 房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金。業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，維修資金不敷使用時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定續(xù)籌。
第十四條 業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人遵守公約，并于買(mǎi)賣(mài)合同或租賃合同簽署之日起一個(gè)月內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知物業(yè)管理企業(yè)。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第十五條 業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定，違反本公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。
對(duì)業(yè)主的違約行為，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、其他業(yè)主可督促其改正，也可委托物業(yè)管理企業(yè)督促其改正。
第十六條 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)和建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，也可向業(yè)主委員會(huì)提出，遇有涉及公共利益的爭(zhēng)議應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決或提交業(yè)主大會(huì)表決。
第十七條 本公約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款，該條款無(wú)效，但不影響其他條款的有效性。
第十八條 其他條款。
第十九條 本業(yè)主公約，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)，自 年 月
日起生效。
附件3：ⅹⅹⅹ小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)決議（示范文本）
根據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)籌備組于 年 月 日成立，通過(guò)籌備組的辛勤工作，依法籌備，于 年 月 日召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)參加會(huì)議業(yè)主 人，實(shí)參加會(huì)議業(yè)主 人，代表投票權(quán)數(shù)占 ℅，超過(guò)全體業(yè)主所持投票權(quán)的1/2，會(huì)議有效。與會(huì)業(yè)主對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了表決，贊同票為 ％，通過(guò)下決
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