資產(chǎn)評(píng)估第四章房地產(chǎn)評(píng)估

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級(jí),,第三級(jí),,第四級(jí),,第五級(jí),,,*,第四章 房地產(chǎn)評(píng)估,,學(xué)習(xí)目的和要求：,,1. 了解房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn),,2. 熟悉房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,,3. 掌握收益法、市場(chǎng)法、本錢(qián)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用,,房地產(chǎn)評(píng)估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,,第二節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的收益法,,第三節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的市場(chǎng)法,,第四節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估的本錢(qián)法,,第一節(jié) 房地產(chǎn)評(píng)估概述,一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn),,二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,,三、房地產(chǎn)評(píng)估的原那么,,四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序,,1．房地產(chǎn)的概念：,一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn),房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn),房地產(chǎn)的存在形態(tài),單純的土地,,單純的建筑物,,房地合一的房地產(chǎn),,〔1〕土地,中國(guó)和歐美國(guó)家土地所有制的區(qū)別,廣義的土地概念、狹義的土地概念,土地使用權(quán)的取得方式,土地使用權(quán)出讓,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使用權(quán)劃撥,〔2〕建筑物,房屋,+,構(gòu)筑物,結(jié)構(gòu)包括,5,種：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu),,2,．房地產(chǎn)的特點(diǎn)：,〔1〕位置固定性,〔2〕供求區(qū)域性,〔3〕長(zhǎng)期使用性,〔4〕大量投資性,〔6〕保值增值性,〔5〕投資風(fēng)險(xiǎn)性,〔7〕政策限制性,,二、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,〔一〕房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi),按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可分為土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格,按房地產(chǎn)價(jià)格表示單位可分為總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià),,樓面地價(jià)，又稱單位建筑面積地價(jià)，指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格,例 投資者面對(duì)甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價(jià)為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價(jià)為800元/平方米。假設(shè)兩幅土地的其他條件相同，問(wèn)投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)？,,〔二〕房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素,1. 一般因素,,經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素,3. 個(gè)別因素,,土地的個(gè)別因素,,建筑物個(gè)別因素,2. 區(qū)域因素,,商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素、環(huán)境狀況因素,,三、房地產(chǎn)評(píng)估的原那么,建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1999年公布了?房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?：四原那么,1. 合法原那么,符合國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán),估價(jià)對(duì)象的用途合法,估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式合法,,2. 最高最正確使用原那么,由于房地產(chǎn)的稀缺性，尤其是土地不可位移和再生的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中，要按照最高、最正確、最優(yōu)利用的途徑來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)價(jià)格。,受?chē)?guó)家法律、政策、規(guī)劃和社會(huì)目標(biāo)的制約,根本要求：,,1〕按最優(yōu)配合的要求選擇地用性質(zhì),,2〕按最高收益方案評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格,,3. 替代原那么,同一市場(chǎng)上效用相似的房地產(chǎn)，價(jià)格趨于一致,市場(chǎng)法的理論依據(jù),4. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原那么,強(qiáng)調(diào)估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性,估價(jià)結(jié)論是以某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為根底而得出的,估價(jià)結(jié)論只是在法規(guī)規(guī)定的時(shí)段內(nèi)才有效,,四、 房地產(chǎn)評(píng)估的程序,1. 明確評(píng)估根本領(lǐng)項(xiàng),2. 擬定評(píng)估作業(yè)方案,明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估基準(zhǔn)日，簽訂評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū),初選擬采用的評(píng)估途徑和評(píng)估方法,確定評(píng)估投入的人員,確定評(píng)估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排,確定評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算,,3. 實(shí)地勘查評(píng)估對(duì)象,4. 搜集評(píng)估所需資料,勘查房地產(chǎn)的位置及周?chē)h(huán)境,對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有普遍影響因素的資料,對(duì)評(píng)估對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料,反映評(píng)估對(duì)象狀況的資料,類(lèi)似房地產(chǎn)的交易、本錢(qián)和收益實(shí)例資料,勘查房地產(chǎn)使用狀況,5.評(píng)定估算，給出評(píng)估結(jié)果并撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告,,第二節(jié) 收益法,一、根本原理,二、根本公式,〔一〕未來(lái)各年收益額不相等,〔二〕未來(lái)各年收益額相等,1、有限期,2、無(wú)限期,,三、適用范圍,有收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,四、主要參數(shù)確實(shí)定,〔一〕預(yù)期收益：客觀純收益,1. 客觀純收益=客觀總收益－客觀總費(fèi)用,2. 客觀總收益和實(shí)際總收益的區(qū)別,3.客觀總費(fèi)用是指取得客觀總收益所必需的各項(xiàng)支出，通常包含管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。,,〔二〕資本化率,綜合資本化率: r,建筑物資本化率: r,B,土地資本化率: r,L,土地價(jià)值: L,建筑物價(jià)值: B,例 某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為1000萬(wàn)元，經(jīng)估測(cè)建筑物局部的價(jià)值為600萬(wàn)元，假定綜合資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，求土地的資本化率。,,〔三〕收益期限,單獨(dú)的土地和單獨(dú)的建筑物,,房地合一,,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命≧土地使用年限,建筑物經(jīng)濟(jì)壽命,﹤,土地使用年限,,[例] 某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類(lèi)型建筑的重置價(jià)格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)型寫(xiě)字樓的租金一般為每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的3.5%，維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該寫(xiě)字樓在2004年5月的價(jià)格。,五、房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估〔房地合一〕,,1、估算年有效毛收入,,年有效毛收入＝2.5×365×12,000×〔1－10%〕,,＝9,855,000元,,2、估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用,,〔1〕管理費(fèi)：,,年管理費(fèi)＝9,855,000×3.5%＝344,925元,,〔2〕維修費(fèi)：,,年維修費(fèi)＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元,,〔3〕保險(xiǎn)費(fèi)：,,年保險(xiǎn)費(fèi)＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元,,〔4〕稅金：,,年稅金＝9,855,000×〔12%＋6%〕＝1,773,900元,,〔5〕年?duì)I運(yùn)費(fèi)用：,,年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900＝3,098,025元,,3、估算凈收益,,年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用,,＝9,855,000－3,098,025,,＝6,756,975元,,4、計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格,,房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，那么：,,房地產(chǎn)價(jià)格＝6,756,975÷6%×[1－1/〔1＋6%〕45],,＝104,434,671元,,房地產(chǎn)單價(jià)＝104,434,671÷12,000,,＝8,703元,,5、評(píng)估結(jié)果,,經(jīng)評(píng)估，該寫(xiě)字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價(jià)格為104,434,671元，單價(jià)為每平方米8,703元。,,六、土地,價(jià)值的評(píng)估,〔一〕 由土地收益評(píng)估土地價(jià)值,,由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計(jì)算土地凈收益時(shí)，應(yīng)扣除建筑物折舊。,房地純收益,折舊率,〔二〕 由房地產(chǎn)收益評(píng)估土地價(jià)值,,例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)本錢(qián)法，建筑物的現(xiàn)行價(jià)格為2000×1200＝240〔萬(wàn)元〕，該建筑物尚可使用20年，復(fù)原利率12％，土地的復(fù)原利率為10％。,,假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為72萬(wàn)元。試評(píng)估土地的價(jià)格。,〔1〕計(jì)算房地合一純收益,,100×2000×60％×12－720000＝720000〔元〕,,〔2〕計(jì)算建筑物的純收益,,240×〔12％+1/20〕＝40.80〔萬(wàn)元〕,,〔3〕計(jì)算屬于土地的純收益,,72－40.80＝31.20〔萬(wàn)元〕,,〔4〕土地的價(jià)格為：31.2÷10％＝312〔萬(wàn)元〕,,單方土地價(jià)格為：312÷3000＝1040〔元/m2〕,,上述公式是以土地和建筑物使用年限為無(wú)限期為假定前提條件的，在實(shí)際評(píng)估工作中，還要考慮土地以及建筑物的有限年期特征，以對(duì)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行修正。,,例題:,,某房地產(chǎn)公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫(xiě)字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類(lèi)建筑重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10％，每年需支付的管理費(fèi)為年租金的3.5％，維修費(fèi)為重置價(jià)的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。假設(shè)土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國(guó)家無(wú)償收回。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地2021年3月的土地使用權(quán)價(jià)格。,,0,1,2,… …,50,57,02年3月,房子建成使用,08年3月,3,4,評(píng)估基準(zhǔn)日,土地國(guó)家無(wú)償收回,建筑物壽命,,1、選定評(píng)估方法,,該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。,,2、計(jì)算總收益,,總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。,,年總收益＝50×12×900×〔1－10％〕＝486000〔元〕,,3、計(jì)算總費(fèi)用,,〔1〕年管理費(fèi)＝486000×3.5％＝17010〔元〕,,〔2〕年維修費(fèi)＝2500×900×1.5％＝33750〔元〕,,〔3〕年稅金＝20×900＝18000〔元〕,,〔4〕年保險(xiǎn)費(fèi)＝2500×900×0.2％＝4500〔元〕,,年總費(fèi)用＝〔1〕+〔2〕+〔3〕+〔4〕,,＝17010+33750+18000+4500＝73260〔元〕,,4、計(jì)算房地產(chǎn)純收益,,年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費(fèi)用,,＝486000－73260＝412740〔元〕,,5、計(jì)算房屋純收益,,〔1〕計(jì)算年折舊費(fèi)。,,,,,〔2〕計(jì)算房屋現(xiàn)值〔假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期〕：,,房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)－年折舊費(fèi)×已使用年數(shù),,＝2500×900－46875×4＝2062500〔元〕,,〔3〕計(jì)算房屋純收益：,,房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率,,＝2062500×8％＝165000〔元〕,,6、計(jì)算土地純收益,,土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益,,＝412740－165000＝247740〔元〕,,7、計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格,,土地使用權(quán)在2021年3月的剩余使用年期為50－6＝44〔年〕。,,,,單價(jià)＝3358836.15/500＝6717.67〔元〕,,8、評(píng)估結(jié)果,,本宗土地使用權(quán)在2021年3月的土地使用權(quán)價(jià)格為3358836.15元，單價(jià)為每平方米6717.67元。,,七、建筑物價(jià)值的評(píng)估,〔一〕 由建筑物收益評(píng)估建筑物價(jià)值,年收益額不等,,收益期限為有限期,,例 一棟房屋預(yù)計(jì)在今后5年每年各收取凈租金為100萬(wàn)元、100萬(wàn)元、110萬(wàn)元、120萬(wàn)元和130萬(wàn)元，從第六年起，租金為168萬(wàn)元，本金化率為10%，試評(píng)估該房屋的價(jià)值。,,假設(shè)純收益a不含折舊，那么,〔二〕 由土地收益評(píng)估建筑物價(jià)值,,例題,,某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地復(fù)原利率為8％，建筑物復(fù)原利率為10％，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余使用年限為25年。運(yùn)用市場(chǎng)比較法求得土地價(jià)格為每平方米1200元。試評(píng)估該住宅建筑物價(jià)格。,,年房租總收入＝4800×12＝57600〔元〕,,年總費(fèi)用：,,房租損失準(zhǔn)備費(fèi)〔以半月租金計(jì)〕＝2400〔元〕,,房產(chǎn)稅〔按年租金的12％計(jì)〕＝57600×12％＝6912〔元〕,,土地使用稅〔每年按每平方米2元計(jì)〕＝200×2＝400〔元〕,,管理費(fèi)〔按年租金3％計(jì)〕＝57600×3％＝1728〔元〕,,修繕費(fèi)〔按年租金4％計(jì)〕＝57600×4％＝2304〔元〕,,保險(xiǎn)費(fèi)每年＝576〔元〕,,年總費(fèi)用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320〔元〕,,年總純收益＝57600－14320＝43280〔元〕,,土地總價(jià)為：1200×200＝240000〔元〕,,歸屬于土地的年純收益為：240000×8％＝19200〔元〕,,故歸屬于建筑物的年純收益為：43280－19200＝24080 元,,建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％,,,,建筑物每平方米價(jià)格為：165498.4÷240＝689.58〔元〕,,第三節(jié) 市場(chǎng)法,一、根本思路及計(jì)算公式,,以類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例為根底估算被估房地產(chǎn)價(jià)值。,,被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià)×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×時(shí)間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積,,,二、適用對(duì)象及條件,,〔一〕市場(chǎng)條件：充分發(fā)育活潑的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠找到至少3個(gè)交易案例,,〔二〕被評(píng)估對(duì)象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn),,三、市場(chǎng)法操作步驟及因素修正,,〔一〕查勘被估房地產(chǎn),,,〔二〕收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例,,交易實(shí)例應(yīng)符合的條件：,,與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價(jià)值類(lèi)型相同籌資條件相似，接近評(píng)估基準(zhǔn)日，正常交易〔或可修正〕。,,,〔三〕建立價(jià)格可比根底,,〔四〕確定比準(zhǔn)價(jià)格〔調(diào)整值〕,,將交易實(shí)例的價(jià)格與各調(diào)整系數(shù)連乘。,,〔五〕確定被估房地產(chǎn)價(jià)格,,將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評(píng)估值。,,,例題,,待評(píng)估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評(píng)估其2003年12月的市場(chǎng)價(jià)格。評(píng)估人員通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。,,交易實(shí)例,,比較交易,,A,,B,,C,,D,坐落,,略,略,略,略,所處地區(qū),,繁華區(qū),,繁華區(qū),,繁華區(qū),,繁華區(qū),,用途,,商業(yè),,商業(yè),,商業(yè),,商業(yè),,土地類(lèi)型,,熟地,,熟地,,熟地,,熟地,,價(jià)格（元/ M,2,）,,1,550,,1,200,,1,400,,,交易時(shí)間,,2002年10月,,2002年12月,,2002年12月,,2003年12月,,面積（ M,2,）,,1,800,,2,000,,2,200,,3,000,,形狀,,規(guī)則,,規(guī)則,,規(guī)則,,規(guī)則,,地勢(shì),,平坦,,平坦,,平坦,,平坦,,地質(zhì),,普通,,普通,,普通,,普通,,基礎(chǔ)設(shè)施,,完備,,完備,,完備,,完備,,交通狀況,,很好,,較好,,較好,,很好,,剩余使用年限,35,30,35,30,容積率,,5,4.5,4.5,5,,生地是指可能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)?；顒?dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地和荒地。 熟地指經(jīng)過(guò)“幾通一平〞的開(kāi)發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。 毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。 飛地，又稱“插花地〞 ，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地局部或全部處于他人土地范圍內(nèi)。,,1、進(jìn)行交易情況修正,,評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無(wú)需修正。,,2、進(jìn)行交易時(shí)間修正,,根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，那么：,,交易實(shí)例A交易時(shí)間修正系數(shù)＝114/100＝1.14,,交易實(shí)例B交易時(shí)間修正系數(shù)＝112/100＝1.12,,交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)＝107/100＝1.07,,3、進(jìn)行區(qū)域因素修正,,交易實(shí)例A與待估對(duì)象處于同一區(qū)域，無(wú)需作區(qū)域因素修正。交易實(shí)例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，那么：,,交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163,,交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.075,,第四節(jié) 本錢(qián)法,根本思路：重置本錢(qián)－各種貶值,,理論依據(jù)： 賣(mài)方——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,,買(mǎi)方——替代原理,,適用范圍：新開(kāi)發(fā)的或非收益性房地產(chǎn)、很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)等,,1. 房地產(chǎn)重置本錢(qián)的估測(cè),(1)土地取得本錢(qián),取得開(kāi)發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。,征用農(nóng)地：包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。,城市房屋拆遷：包括房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金。,市場(chǎng)交易：包括土地價(jià)款和買(mǎi)地繳納的稅費(fèi)。,,(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢(qián),分為土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)和房屋建造本錢(qián)兩局部，是在取得土地后進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等。,勘查設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi),根底及配套設(shè)施建設(shè)費(fèi),公共事業(yè)配套費(fèi),建筑安裝工程費(fèi),,(3)管理費(fèi)用,包括開(kāi)發(fā)商管理人員的工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可按土地取得本錢(qián)與開(kāi)發(fā)本錢(qián)之和乘以一定的比率計(jì)算。,(4)投資利息,以土地取得本錢(qián)與開(kāi)發(fā)本錢(qián)和管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算投資利息，利息率應(yīng)選擇評(píng)估基準(zhǔn)日建設(shè)銀行根本建設(shè)貸款的利率。,土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期。,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息：以整個(gè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)〔或資金投入〕為基數(shù),,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用投入的方式,1. 期初一次投入：全期計(jì)息,2. 均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半,3. 分段均勻投入：,計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間。,,例：100萬(wàn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，3年建設(shè)，年利率為10%,期初一次投入：全期計(jì)息,0,1,2,3,計(jì)息期,投入,均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半,0,1,2,3,計(jì)息期,投入,,例：100萬(wàn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，3年建設(shè)，年利率為10%,0,1,2,3,投入30％,,〔1〕,分段均勻投入，第1年投30%，第2年和第3年分別投35%：,計(jì)息期為投入當(dāng)年時(shí)間按照一半計(jì)算，附加剩余占用期間。,投入35％,,〔2〕,投入35％,,〔3〕,,(6)銷(xiāo)售稅費(fèi),銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開(kāi)發(fā)商繳納的稅費(fèi),銷(xiāo)售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷(xiāo)售代理費(fèi)等，按房地產(chǎn)售價(jià)的一定比例計(jì)算。,銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，按稅法的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。,其他銷(xiāo)售稅費(fèi)，包括由賣(mài)方承擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，按稅法及政府的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。,(5)開(kāi)發(fā)利潤(rùn),正常情況下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，通常以土地取得本錢(qián)與開(kāi)發(fā)本錢(qián)和管理費(fèi)用之和為基數(shù)按房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)同類(lèi)房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率水平計(jì)算。,,2. 房地產(chǎn)實(shí)體貶值的估測(cè),土地不存在有形損耗，指建筑物的實(shí)體貶值,使用年限法,,打分法,把建筑物分為結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三局部，評(píng)估人員依據(jù)建筑物不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)每個(gè)局部的得分分別給出不同的權(quán)重〔或稱修正系數(shù)〕，最后根據(jù)加權(quán)平均值確定建筑物的成新率。,G：結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù),S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù),B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù),,3. 房地產(chǎn)功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的估測(cè),功能貶值,〔1〕修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要，如改變?cè)性O(shè)計(jì)布局、更新裝修或設(shè)備，那么所花費(fèi)的修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能貶值額?！迯?fù)費(fèi)用法,〔2〕將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造本錢(qián)、新舊程度和外部環(huán)境等因素根本相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，功能貶值即為兩者交易價(jià)格之間的差額。,,經(jīng)濟(jì)貶值,〔1〕與外部條件沒(méi)有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，兩者交易價(jià)格之間的差額即為經(jīng)濟(jì)貶值。,〔2〕對(duì)于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來(lái)收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測(cè)經(jīng)濟(jì)貶值。,,例 評(píng)估對(duì)象土地為征用農(nóng)地，面積為500平方米。土地取得本錢(qián)為230元/平方米，土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)〔包括管理費(fèi)〕為246元/平方米。土地開(kāi)發(fā)期為2年，第一年投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的3/4，第二年投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)占總開(kāi)發(fā)費(fèi)的1/4；銀行根本建設(shè)貸款年利率為8%，土地開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)率為10%，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%、銷(xiāo)售費(fèi)用為開(kāi)發(fā)后土地售價(jià)的3%。試評(píng)估土地開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值。,,〔1〕土地取得本錢(qián)=500×230=115 000元,,〔2〕土地開(kāi)發(fā)本錢(qián)=500×246=123 000元,,〔3〕投資利息,,土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，那么有：,,投資利息=115 000×[(1+8%)2-1]=19 136元,,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息=123 000×3/4+[(1+8%) 1.5-1] + 123 000×1/4+[(1+8%) 0.5-1],,=11 289+1 206=31 631元,,〔4〕開(kāi)發(fā)利潤(rùn),,開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(115 000+123 000)×10%=23 800元,,〔5〕營(yíng)業(yè)稅及附加,,,城市維護(hù)建設(shè)稅=15 444×7%=1 081元,,教育費(fèi)附加=15 444×3%=463元,,營(yíng)業(yè)稅及附加=15 444+1 081+463=16 988元,,〔6〕銷(xiāo)售費(fèi)用=(115 000+123 000+31 631+23 800+,,16 988) ×3%=9 313元,,〔7〕 土地價(jià)值=115 000+123 000+31 631+23 800+,,16 988+9 313=319 732元,,土地單價(jià)=319 732/500=639元/平方米,,,,一、根本思路和計(jì)算公式,,,地價(jià)＝賣(mài)樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn),第五節(jié) 剩余法,二、適用范圍及本卷須知,,該方法主要適用于：待開(kāi)發(fā)、待拆遷的土地、未完工的房地產(chǎn)工程。,,運(yùn)用該方法時(shí)需要注意：,,〔1〕正確選擇最正確開(kāi)發(fā)形式,,〔2〕正確預(yù)期賣(mài)樓價(jià),,〔3〕正確預(yù)期各項(xiàng)本錢(qián)以及注意本錢(qián)、費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間，必要時(shí)需折現(xiàn)。,,三、評(píng)估步驟,調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的根本情況,,選擇最正確的開(kāi)發(fā)利用方式,,估計(jì)建設(shè)期,,預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值,,估測(cè)開(kāi)發(fā)本錢(qián),,估測(cè)管理費(fèi)用,,估測(cè)投資利息,,估測(cè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn),,銷(xiāo)售稅費(fèi),,計(jì)算并確定待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值,,[例] 待估土地為一塊已完成“七通一平〞的待開(kāi)發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)那么，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年?？偨ㄖ娣e為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。預(yù)計(jì)正常情況下該工程的建設(shè)周期為2年。經(jīng)分析預(yù)測(cè)，該開(kāi)發(fā)工程完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅局部即可售出，住宅局部的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預(yù)計(jì)商業(yè)用房的平均售價(jià)為每平方米8,500元，住宅的平均售價(jià)為每平方米6,500元。 預(yù)計(jì)總建筑費(fèi)為4,000萬(wàn)元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的6%，本錢(qián)利潤(rùn)率為20%，貸款的年利息率為6%，銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi)合計(jì)為售樓價(jià)的4%。在未來(lái)2年的建設(shè)周期中，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的投入情況預(yù)計(jì)如下：第一年需投入60%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用，第二年需投入40%的建筑費(fèi)及相應(yīng)的專業(yè)費(fèi)用。試估算該宗地目前的價(jià)格。,,1. 容積率和覆蓋率的意義,2. 利息計(jì)算,土地面積為5000平方米，容積率為4，覆蓋率≦50％,建筑總面積為20000平方米〔5000×4〕，建筑占地面積為2500平方米〔5000×50％，取覆蓋率最大值〕，層數(shù)為8層〔20000÷2500〕,土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開(kāi)發(fā)期和銷(xiāo)售期。,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)利息：以整個(gè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)〔或資金投入〕為基數(shù)，分期初一次投入、均勻投入和分段均勻投入三種情況,,1. 計(jì)算樓價(jià),,樓價(jià)＝5000,×8500+6500×15000＝14000萬(wàn)元,2. 計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi),,建筑費(fèi)＝4000萬(wàn)元,,專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×6％＝4000×6％＝240萬(wàn)元,3. 計(jì)算稅費(fèi),,稅費(fèi)＝14000×4％＝560萬(wàn)元,4. 計(jì)算利潤(rùn),,利潤(rùn)＝〔地價(jià)＋4000＋240〕×20％＝0.2地價(jià)＋848萬(wàn)元,5. 計(jì)算利息,,利息＝地價(jià)× [ (1+6%),2,-1]+4240 × 60% × [ (1+6%),1.5,-1]+ 4240 × 40%× [ (1+6%),0.5,-1]＝0.12地價(jià)+282.5萬(wàn)元,,6. 求取地價(jià),,地價(jià)＝14000－4240 －560 － 0.2地價(jià)－ 848－ 0.12地價(jià)－ 282.5,,地價(jià)＝〔14000 －4240 －560 － 848 － 282.5〕÷1.32＝6113.26萬(wàn)元,,單位地價(jià)＝ 6113.26 ÷5000 ＝1.22萬(wàn)元,,樓面地價(jià)＝ 1.22 ÷ 4＝0.305萬(wàn)元,,