某市房地產市場分析及發(fā)展策略課件

08.08.30,Page,*,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,青島市房地產市場分析,及發(fā)展策略,經營部,一、青島城市,發(fā),發(fā)展方向研究,二、青島房地,產,產政策環(huán)境及,市,市場情況,三、我公司業(yè),務,務現狀、資源,、,、團隊等優(yōu)劣,勢,勢分析,四、青島公司,發(fā),發(fā)展策略,一、青島城市,發(fā),發(fā)展方向研究,二、青島房地,產,產政策環(huán)境及,市,市場情況,三、,我公司業(yè)務現,狀,狀、資源、團,隊,隊等優(yōu)劣勢分,析,析,四、青島公司,發(fā),發(fā)展策略,青島位于山東,半,半島南端、黃,海,海之濱，海岸,線,線,(,含所屬海島岸,線,線,),總長為,870,公里，其中大,陸,陸岸線,730,公里，占山東,省,省岸線的,1/4,。海岸曲折，,岬,岬灣相間，風,光,光秀麗，氣候,宜,宜人，是一座,獨,獨具特色的海,濱,濱城市。,1994,年,2,月，被列為全,國,國,15,個副省級城市,之,之一（其中省,會,會十個，非省,會,會五個）。,面積,10903,平方,公,公里,，,，轄,7,區(qū),5,市。,市,市人,民,民政,府,府駐,市,市南,區(qū),區(qū)。,2008,年末,全,全市,戶,戶籍,總,總人,口,口為,761.56,萬人,，,，其,中,中市,區(qū),區(qū),1159,平方,公,公里,，,，人,口,口,276.25,萬人,；,；五,市,市（,縣,縣級,）,）,485.3,萬人,。,。,一、,青,青島,城,城市,發(fā),發(fā)展,方,方向,研,研究,城市,概,概況,珠三,角,角區(qū),域,域,長三,角,角區(qū),域,域,環(huán)渤,海,海,區(qū)域,2007,年經,濟,濟總,量,量占,全,全國,總,總量,的,的,19.90%,地區(qū),生,生產,總,總值,增,增長,率,率,17.27,人均,生,生產,總,總值,增,增長,率,率,15.68%,2007,年經,濟,濟總,量,量占,全,全國,總,總量,的,的,20.70%,地區(qū),生,生產,總,總值,增,增長,率,率,16.90,人均,生,生產,總,總值,增,增長,率,率,15.14%,2007,年經,濟,濟總,量,量占,全,全國,總,總量,的,的,15.10%,地區(qū),生,生產,總,總值,增,增長,率,率,16.16,人均,生,生產,總,總值,增,增長,率,率,16.76%,山東,作,作為,環(huán),環(huán)渤,海,海經,濟,濟區(qū),域,域最,南,南端,的,的省,份,份，,緊,緊鄰,長,長三,角,角經,濟,濟帶,；,；作,為,為連,接,接連,接,接中,國,國最,具,具活,力,力的,兩,兩大,核,核心,經,經濟,區(qū),區(qū)域,的,的省,份,份，,其,其地,理,理位,置,置和,自,自身,條,條件,得,得天,獨,獨厚,；,；,隨著,經,經濟,熱,熱點,以,以及,國,國家,政,政策,由,由東,南,南沿,海,海地,區(qū),區(qū)向,北,北部,沿,沿海,地,地區(qū),的,的轉,移,移，,山,山東,的,的區(qū),位,位優(yōu),勢,勢將,日,日益,明,明顯,，,，而,其,其經,濟,濟潛,力,力也,將,將得,到,到最,大,大程,度,度的,釋,釋放,。,數據,來,來源,：,：中,國,國統,計,計年,鑒,鑒,一、,青,青島,城,城市,發(fā),發(fā)展,方,方向,研,研究,城市,地,地位,結合,宏,宏觀,經,經濟,與,與房,地,地產,發(fā),發(fā)展,水,水平,雙,雙緯,度,度考,察,察,山東,省,省各,城,城市,的,的綜,合,合實,力,力,青島,穩(wěn),穩(wěn)居,第,第一,；,；煙,臺,臺、,濟,濟南,緊,緊隨,其,其后,，,，分,列,列二,、,、三,位,位；,青島,濟南,濰坊,淄博,濟寧,東營,臨沂,威海,泰安,德州,濱州,聊城,棗莊,日照,菏澤,萊蕪,GDP,總量,（,（億,元,元）,房地,產,產開,發(fā),發(fā)投,資,資額,(,億元,),煙臺,1000,2000,3000,4000,100,200,300,一、,青,青島,城,城市,發(fā),發(fā)展,方,方向,研,研究,城市,地,地位,1,維模,式,式,2,維模,式,式,3,維模,式,式,1,維模,式,式線狀,城,城市,的,的表,征,征：,（沿,江,江沿,路,路帶,狀,狀城,市,市，,強,強調,通達,性,性，,腹,腹地,相,相對,狹,狹小,）,）,2,維模,式,式面狀,城,城市,的,的表,征,征：,（,（,城,城市,群,群，,強,強調,結,結構,性,性，,功能,相,相對,不,不對,稱,稱）,3,維模,式,式,(,體狀,城,城市,),的表,征,征：,（,（,組,組團,式,式城,市,市群,，,，強,調,調等,級,級、,有,有序,、,、互,補,補和,立,立體,網,網絡,性,性，,最,最大,限,限度,獲,獲取,“,“發(fā),展,展紅,利,利”,，,，城,市,市的,核,核心,是,是產,業(yè),業(yè)。,）,）,改革,開,開發(fā),以,以來,，,，青,島,島城,市,市快,速,速擴,張,張，,由,由原,來,來的,帶,帶狀,布,布局,發(fā),發(fā)展,為,為組,團,團式,城,城市,群,群。,一、,青,青島,城,城市,發(fā),發(fā)展,方,方向,研,研究,城市,發(fā),發(fā)展,主城,區(qū),區(qū)“,四,四橫,三,三縱,”,”,四橫,：,：仙,山,山路,；,；國,家,家重,點,點公,路,路青,島,島,紅,紅其,拉,拉甫,線,線主,城,城區(qū),段,段及,延,延長,線,線；,鞍,鞍山,路,路,遼,遼陽,路,路及,鞍,鞍山,路,路向,西,西延,長,長線,；,；延,安,安路,寧,夏,夏路,銀,川,川路,。,。,三縱：環(huán)膠州灣,高,高速公路主城區(qū),段,段及延長線；山,東,東路,重慶路；青銀高,速,速公路（市區(qū)段,）,）。,高速公路“六條,放,放射、兩條穿境,、,、一條環(huán)路”,六條放射,國家重點公路青,島,島,紅其拉甫線和濟,青,青、青平、青銀,、,、青威、萊青高,速,速公路。,兩條穿境,同三和濰萊高速,公,公路。,一條環(huán)路,環(huán)膠州灣高速公,路,路。,主城區(qū)“四橫三,縱,縱”、高速公,路,路網未來規(guī)劃為,“,“六條放射、兩,條,條穿境、一條環(huán),路,路”的總體格局,城市公路建設,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市發(fā)展,未來水路交通將,極,極大的緩解主城,區(qū),區(qū)交通壓力,城市水路建設,現有水路交通,-,輪渡,青島市現有水路,交,交通有兩條，分,別,別是團島,黃島對開、團島,薛家島對開。從,團,團島到黃島輪渡,用,用時,30,分鐘、快船用時,15,分鐘，從團島到,薛,薛家島輪渡用時,45,分鐘，快船用時,25,分鐘。,未來水路交通,-,海上巴士,四方濱海新區(qū)作,為,為全市,“,擁灣發(fā)展,”,戰(zhàn)略格局的首個,項,項目，目前四方,區(qū),區(qū)政府將項目的,規(guī),規(guī)劃設計交由美,國,國朗潤國際規(guī)劃,設,設計有限公司負,責,責，預計兩月后,將,將出臺初步規(guī)劃,方,方案，年內啟動,新,新區(qū)內的道路及,管,管網建設。,在濱海新區(qū)的規(guī),劃,劃設計方案中，,有,有一條特殊的交,通,通線路項目，那,就,就是,“,海上巴士,”,。據悉，如果方,案,案通過的話，濱,海,海新區(qū)將是這條,“,海上巴士,”,線路的,“,總站,”,，市民可以在這,里,里買到通往全市,海,海岸線任何一處,的,的船票。只要條,件,件允許，,“,海上巴士,”,可以在膠州灣和,前,前海任何一處設,立,立?？空荆忻?可,可以乘坐,“,巴士,”,去上班或出游。,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市發(fā)展,青島鐵路建設助,推,推城際,“,1,小時,”,經濟圈,青島鐵路北站，,站,站場規(guī)模近,10,萬平方米，其中,站,站房建筑面積,4.2,萬平方米，站臺,無,無柱雨棚,4.5,萬余平方米，車,站,站總建筑面積達,7.7,萬平方米，預計,2009,年鐵路北站開工,建,建設，整個工程,工,工期兩年。并承,擔,擔大多數中長途,旅,旅客列車的運輸,工,工作。本市將把,該,該客站打造成主,要,要客站，而青島,站,站將逐步成為動,車,車組專用車站。,至,2010,年，本市將投資,10,億元建設半島城,際,際鐵路青島段，,具,具體線路為：青,島,島新客站出發(fā)，,途,途經滄口火車北,站,站、萊西、萊陽,、,、桃村、煙臺福,山,山到達威海榮城,；,；投資,5,億元建設半島城,際,際鐵路環(huán)線青島,段,段，具體線路為,煙,煙臺福山經威海,、,、滄口火車站北,站,站，最終到達青,島,島新客站。,城市鐵路建設,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市發(fā)展,地鐵有利于加快,城,城市化進程、縮,小,小南北差距,城市地鐵建設,2014,年一期工程建成,后,后，預計日輸送,客,客流達,23.5,萬人次。,2020,年，三期工程全,部,部建成后，日客,流,流量將達,122,萬人次。根據規(guī),劃,劃，從交通效果,來,來看，,2020,年公共交通承擔,的,的出行比重達,35%,，而軌道交通所,承,承擔的比例將達,到,到,17%,。,地鐵的影響,1,、縮小南北差距,，,，推動相關行業(yè),發(fā),發(fā)展,地鐵一號線建設,，,，能拉動四方、,李,李滄、城陽區(qū)的,房,房地產業(yè)、商業(yè),、,、廣告業(yè)、旅游,業(yè),業(yè)等迅速發(fā)展，,加,加快產業(yè)轉移和,土,土地增值，形成,新,新的商業(yè)圈和產,業(yè),業(yè)經濟帶。根據,有,有關研究證實，,青,青島地鐵建設以,及,及運營后帶來的,區(qū),區(qū)位效益可使南,北,北之間的人均收,入,入差距縮小,15%,25%,，市區(qū)與郊區(qū)城,市,市化率差距可縮,小,小,25%,30%,。,2,、緩解交通壓力,目前本市機動車,保,保有量已突破,130,多萬輛。,與公交車相比，,地,地鐵不受天氣和,道,道路狀況的影響,，,，更加安全環(huán)保,、,、快捷準時，一,小,小時可單向運送,旅,旅客,4,萬人，運量是公,交,交車的,5,倍；設施先進，,乘,乘坐舒適，而且,與,與火車站和空港,相,相連，建成后將,進,進一步改善公共,交,交通，減少市民,對,對私家車的需求,和,和汽車尾氣的排,放,放。,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市發(fā)展,青島市區(qū)已初步,形,形成“四縱五橫,”,快速公交走廊,城市公交建設,到,2010,年前，本市計劃,投,投資,5,億元建成“四縱,五,五橫”快速公交,走,走廊?！八目v”,為,為火車站至流亭,機,機場線路、五四,廣,廣場至城陽線路,、,、浮山所至青島,機,機場線路、啤酒,城,城至青島機場線,路,路，“五橫”為,團,團島至國際會展,中,中心線路、火車,站,站至汽車東站線,路,路、四方到汽車,東,東站線路、滄口,至,至東李村線路、,城,城陽至仰口線路,。,。,調整開辟通達奧,運,運會主會場的公,交,交線路，把浮山,灣,灣樞紐建成方便,高,高效的公交樞紐,。,。預計兩年內將,新,新開,10,條公交線路，使,公,公交線總長度達,到,到,145,條，市區(qū)市民出,門,門,300,米內就有公交站,點,點。,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市發(fā)展,濱海大道,開發(fā)區(qū),前灣港,膠 州,灣,灣,青島市區(qū),膠州,海底隧道,黃,海,海灣大橋,南濟青高速,同三高速公路,2011,年將通車的海底,隧,隧道和,2010,年通車的海灣大,橋,橋將極大加強黃,島,島與青島市區(qū)的,聯,聯系，更好的承,接,接市區(qū)人口和產,業(yè),業(yè)的轉移。,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市發(fā)展,青島市確立“一,主,主三輔多組團”,城,城市發(fā)展框架,空間發(fā)展戰(zhàn)略：,依,依托主城、擁灣,發(fā),發(fā)展、組團布局,、,、軸向輻射。,構筑“一主三輔,多,多組團”的現代,化,化城市框架，打,造,造環(huán)膠州灣地區(qū),核,核心圈層，構建,以,以環(huán)膠州區(qū)域為,核,核心圈層，以膠,南,南、膠州、即墨,為,為內圈層，以萊,西,西、平度為外圈,層,層的擁灣發(fā)展格,局,局。,并以中心城區(qū)為,核,核心，沿三條區(qū),域,域城鎮(zhèn)發(fā)展軸（,往,往濟南、煙臺、,日,日照三個方向）,對,對更廣闊的地區(qū),形,形成經濟輻射，,形,形成全省“一體,兩,兩翼”和海洋經,濟,濟戰(zhàn)略格局的核,心,心圈層，推進半,島,島區(qū)域一體化進,程,程。,平度市,萊西市,瑯琊組團,螯山組團,膠州市,主城區(qū),即墨市,黃島區(qū),嶗山區(qū),紅島,田橫組團,膠南市,一、青島城市發(fā),展,展方向研究,城市戰(zhàn)略規(guī)劃,城市性質,:,中