山莊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告ppt課件

單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,*,同里湖山莊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告,同里湖山莊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告,1,一、區(qū)域市場(chǎng)分析,一、區(qū)域市場(chǎng)分析,2,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目分布,小川東路,環(huán),湖,東,路,松北公路,環(huán),湖,西,路,同周公路,中糧,本源,同里御花園,同里湖,山莊,云水謠,迎,燕,路,同里湖,同里湖,嘉苑,同里花園,包括本項(xiàng)目，目前同里共有,6個(gè),項(xiàng)目有別墅在售,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目分布小川東路松北公路同周公路中,3,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目一,備注：一期獨(dú)棟別墅（在售）,總規(guī)圖,中糧本源,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目一備注：一期獨(dú)棟別,4,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目一,基本數(shù)據(jù),中糧本源,位 置,同里湖九里湖中間段,產(chǎn) 品,雙拼、獨(dú)棟,開(kāi) 發(fā) 商,中糧地產(chǎn),代 理 商,易居,中國(guó),占地面積,63.2萬(wàn),建造面積,28.6萬(wàn),容 積 率,0.45,綠 化 率,40,總 棟 數(shù),總規(guī)：未定,總 戶 數(shù),總規(guī)：819戶,在售棟數(shù),一期：77棟,在售戶數(shù),一期,：,77戶,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,一期：2009年07月,交房時(shí)間,一期,：,2010年04月,物業(yè)公司,暫未定,物業(yè)費(fèi)用,暫未定,價(jià)格區(qū)間,聯(lián)排8500，獨(dú)棟13000-14000元,銷(xiāo)售均價(jià),一期：成交均價(jià)11300元/,別墅面積,220,340,460,合計(jì),別墅戶型,別墅總價(jià),209萬(wàn)元,323萬(wàn)元,437萬(wàn)元,209-437萬(wàn)元,銷(xiāo)售狀況,該案一期77棟已售42棟，月均銷(xiāo)售約11套,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目一基本數(shù)據(jù)中糧本源位,5,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目二,總規(guī)圖,云水謠,路,備注：一期在售別墅 二期新推（在售）,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目二總規(guī)圖云水謠路備注：一,6,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目二,基本數(shù)據(jù)云水謠,位 置,吳江市同里鎮(zhèn)東松厙公路南,產(chǎn) 品,雙拼、聯(lián)排,開(kāi) 發(fā) 商,蘇州新澳房產(chǎn),代 理 商,開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo),占地面積,16.2萬(wàn),建造面積,14萬(wàn),容 積 率,0.9,綠 化 率,45,總 棟 數(shù),總規(guī)：122棟,總 戶 數(shù),總規(guī)：約300戶,在售棟數(shù),已推出289套,在售戶數(shù),109套,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,二期：2009年5月26日,交房時(shí)間,二期：2010年底,物業(yè)公司,新澳物業(yè),物業(yè)費(fèi)用,二期：2.0元/月.,價(jià)格區(qū)間,聯(lián)排7000，雙拼8000,銷(xiāo)售均價(jià),已售均價(jià)5400元/,面 積,215,合計(jì),戶 型,4-3-5,總價(jià)范圍,130-160萬(wàn)元,130-160萬(wàn)元,銷(xiāo)售狀況,銷(xiāo)售情況良好，目前銷(xiāo)售率約63%，月均銷(xiāo)售約16套,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目二基本數(shù)據(jù)云水謠位 置,7,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目三,總規(guī)圖同里花園,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目三總規(guī)圖同里花園,8,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目三,數(shù)據(jù)表同里花園,位 置,同里鎮(zhèn)迎燕西路北側(cè)原中心小學(xué),產(chǎn) 品,獨(dú)棟,開(kāi) 發(fā) 商,蘇州金閶商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,代 理 商,自行銷(xiāo)售,占地面積,8.8979,建造面積,42570,容 積 率,0.64,綠 化 率,總 棟 數(shù),148,總 戶 數(shù),174,在售棟數(shù),148,在售戶數(shù),174,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,2008-01,交房時(shí)間,暫無(wú),物業(yè)公司,暫無(wú),物業(yè)費(fèi)用,暫無(wú),價(jià)格區(qū)間,7000-8000,銷(xiāo)售均價(jià),成交均價(jià)6300云/平米,面 積,280-350,合計(jì),戶 型,4-3-4,總價(jià)范圍,200-300萬(wàn),200-300萬(wàn),銷(xiāo)售狀況,目前整體銷(xiāo)售25%，銷(xiāo)售速度一般,備注：,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目三數(shù)據(jù)表同里花園位 置,9,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目四,總規(guī)圖同里湖花園（嘉苑）,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目四總規(guī)圖同里湖花園（嘉苑）,10,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目四,數(shù)據(jù)表同里湖花園（嘉苑）,位 置,九里湖西側(cè),產(chǎn) 品,雙拼,開(kāi) 發(fā) 商,吳江市蘇源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,代 理 商,自銷(xiāo),占地面積,9.9922,建造面積,4.9971,容 積 率,0.5,綠 化 率,暫無(wú),總 棟 數(shù),155,總 戶 數(shù),155,在售棟數(shù),87,在售戶數(shù),87,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,2008-10,交房時(shí)間,暫未定,物業(yè)公司,暫未定,物業(yè)費(fèi)用,暫未定,價(jià)格區(qū)間,3000-5000,銷(xiāo)售均價(jià),已售產(chǎn)品均價(jià)3450元/平米,面 積,300-350,合計(jì),戶 型,4-2-5,總價(jià)范圍,100-180萬(wàn),100-180萬(wàn),銷(xiāo)售狀況,已售68套，銷(xiāo)售率43.8%，月均6套,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目四數(shù)據(jù)表同里湖花園（嘉苑）位,11,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目五,總規(guī)圖,同里御花園,備注：多層在售 別墅（未售）,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目五總規(guī)圖同里御花園備注：多,12,區(qū)域市場(chǎng)分析,同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目五,基本數(shù)據(jù),同里御花園,位 置,吳江市同里鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府對(duì)面,產(chǎn) 品,多層、聯(lián)排、雙拼,開(kāi) 發(fā) 商,吳江恒宇房產(chǎn),代 理 商,開(kāi)發(fā)商自銷(xiāo),占地面積,2.2萬(wàn),建造面積,2.9萬(wàn),容 積 率,1.3,綠 化 率,36,總 棟 數(shù),總規(guī)：16棟,其中：多層8棟、雙拼及聯(lián)排共8棟,總 戶 數(shù),總規(guī)：203戶,其中：多層178戶、雙拼及聯(lián)排25戶,在售棟數(shù),二期,：,雙拼及聯(lián)排共7棟,在售戶數(shù),二期,：,雙拼及聯(lián)排57戶,開(kāi)盤(pán)時(shí)間,二期：暫未定,交房時(shí)間,二期,：,2010年年底,物業(yè)公司,暫未定,物業(yè)費(fèi)用,暫未定,價(jià)格區(qū)間,二期：雙拼及聯(lián)排4000-4500元/,銷(xiāo)售均價(jià),二期：雙拼及聯(lián)排4300元/（預(yù)計(jì)）,別墅面積,269,275,286,合計(jì),別墅戶型,6-3-4,6-3-4,6-3-4,別墅總價(jià),116萬(wàn)元,118萬(wàn)元,123萬(wàn)元,116-123萬(wàn)元,銷(xiāo)售狀況,該案二期7棟共57戶別墅、尚未正式銷(xiāo)售,區(qū)域市場(chǎng)分析同里鎮(zhèn)別墅項(xiàng)目五基本數(shù)據(jù)同里御花園位,13,區(qū)域市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目客戶分析,案名,來(lái)人區(qū)域,購(gòu)買(mǎi)目的,云水謠,本地（吳江及同里）：50%、蘇州：30%,上海：15%、其他：5%,主要以自住為主,占總比例的75%,其次以投資和度假為主,共占總比例的25%,同里湖山莊,本地（吳江及同里）：50%、蘇州：35%,上海：15%、其他：5%,主要以自住為主,占總比例的70%,其次以投資和度假為主,共占總比例的30%,區(qū)域市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目客戶分析案名來(lái)人區(qū)域購(gòu)買(mǎi)目的云水謠本,14,區(qū)域市場(chǎng)分析,結(jié) 論,中高檔產(chǎn)品去化緩慢，150萬(wàn)價(jià)格線下的低價(jià)產(chǎn)品去化相對(duì)較快。,價(jià)格分界線明顯，但項(xiàng)目固有價(jià)值和附加值都對(duì),銷(xiāo)售價(jià)格支撐不足,。,近期產(chǎn)品以聯(lián)排雙片為主,，獨(dú)棟為輔。老項(xiàng)目以江南民居風(fēng)格為主，近期項(xiàng)目以西式、現(xiàn)代風(fēng)格為主。大部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平落后，與上海、蘇州別墅產(chǎn)品水平差距較大。度假項(xiàng)目在區(qū)域旅游度假資源方面亦整合、建設(shè)不足，以單一客房功能存在。區(qū)域別墅市場(chǎng)整體滯后，缺少人氣。,同里鎮(zhèn)在吳江房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊緣角色、同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅市場(chǎng)過(guò)低的供銷(xiāo)量，除中糧項(xiàng)目外，同里鎮(zhèn)現(xiàn)有別墅項(xiàng)目產(chǎn)品力水平均較落后，在本案充分整合土地景觀、人文、旅游資源的背景下，如果本案以國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)品品質(zhì)和營(yíng)銷(xiāo)手法、推廣力度進(jìn)行運(yùn)作的條件下，,同里鎮(zhèn)大部分別墅項(xiàng)目的供規(guī)律，不足以做為本案的判斷依據(jù)。,同里鎮(zhèn)在售別墅項(xiàng)目的客戶構(gòu)成，說(shuō)明江南古鎮(zhèn)的文脈屬性對(duì)上海、蘇州是有吸引力。本案的湖景資源和古鎮(zhèn)文脈，僅對(duì)90分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)缺少湖景資源和古鎮(zhèn)文脈的城市購(gòu)房客,或在90分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城市內(nèi)工作、安居的外地外籍人有吸引力，則具體聚焦，這些,屬于本案的目標(biāo)客戶是上海人、新上海人、新蘇州人、新吳江人中的高端客群。,區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié) 論中高檔產(chǎn)品去化緩慢，150萬(wàn)價(jià)格,15,二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,二、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,16,1,2,3,4,5,6,7,8,1、同里湖,2、淀山湖,3、澄湖,4、獨(dú)墅湖,5、太湖,6、陽(yáng)澄湖東,7、陽(yáng)澄湖西,8、大小石湖/東太湖,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析蘇州八大湖景別墅區(qū),123456781、同里湖2、淀山湖3、澄湖4、獨(dú)墅湖5、,17,版塊,湖區(qū)定性,交通狀況,資源,同里湖,旅游度假型,便利,湖景/人文歷史/旅游,淀山湖,度假型,便利,湖景/人文歷史/大觀園/旅游/高爾夫,澄湖,度假型,不便利,湖景/人文歷史/旅游/高爾夫,獨(dú)墅湖,居住型,非常便利,湖景/政府規(guī)劃/高爾夫/近城市,太湖,旅游度假型,便利,山水/旅游/人文歷史/高爾夫/游艇會(huì)/政府規(guī)劃/多種季節(jié)水果食品,陽(yáng)澄湖東,度假居住型,便利,湖景/大閘蟹/高爾夫,陽(yáng)澄湖西,居住型,非常便利,湖景/近城市/高爾夫/政府規(guī)劃,石湖東太湖,居住型,非常便利,山水/人文歷史/政府規(guī)劃/近城市,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析特征、產(chǎn)品與價(jià)格,版塊湖區(qū)定性交通狀況資源同里湖旅游度假型便利湖景/人文歷史/,18,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析產(chǎn)品與價(jià)格,蘇州環(huán)太湖別墅區(qū)典型項(xiàng)目,項(xiàng)目,占地面積（萬(wàn)）,容積率,風(fēng)格,產(chǎn)品類型,戶型面積區(qū)間（）,單價(jià)（元）,總價(jià)（萬(wàn)元）,湖濱山莊,4,0.25,北美,獨(dú)棟,330-490,15000,500-800,太湖高爾夫,28,0.22,新亞洲,占地2000獨(dú)棟,550-920,主力面積550-770,20000,1000-2000,能看到湖景價(jià)格最高約在2000萬(wàn),太湖之星,90,0.17,中式園林,獨(dú)棟,247-363,25000,1000左右,太湖緣,4.7,0.75,雙拼、獨(dú)棟,261-318,5500,140-180左右,太湖帕提歐,6.5,1.09,多層、聯(lián)排、疊加,疊加155-195,聯(lián)排300,疊加5500,聯(lián)排6800,疊加85-110,聯(lián)排210,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析產(chǎn)品與價(jià)格蘇州環(huán)太湖別墅區(qū)典型項(xiàng)目 項(xiàng)目,19,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析產(chǎn)品與價(jià)格,淀山湖別墅區(qū),典型項(xiàng)目,項(xiàng)目,占地面積（萬(wàn)）,容積率,風(fēng)格,產(chǎn)品類型,戶型面積區(qū)間（）,單價(jià),（元）,總價(jià),（萬(wàn)元）,備注,清水.依瓦諾小鎮(zhèn),26.6,0.32,歐式小鎮(zhèn),聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟,聯(lián)排220-250,雙拼240-260,獨(dú)棟260-340,聯(lián)排6000；,雙拼8000；,獨(dú)棟14000-19000,聯(lián)排100,雙拼200,獨(dú)棟400-800,09年6月30交房；上海投資客為主，其中一線湖景別墅為1.9萬(wàn)/平方，總價(jià)在800萬(wàn),富力灣,100,0.35,東南亞,獨(dú)棟,335-700,中等410-430,不靠河335,全部獨(dú)棟9800-15000（毛坯）,部分精裝修,400-600,樓王700，2000萬(wàn),中等500-600萬(wàn),6000平米豪華會(huì)所；10月中旬開(kāi)盤(pán)。不靠河價(jià)格相差不大。Vip卡 5萬(wàn)，折扣9.8。,淀湖桃園,1100畝,0.3,現(xiàn)代中式,獨(dú)棟、雙拼,雙拼135-230；,獨(dú)棟250-500,雙拼6000-9000；,獨(dú)棟13000-15000,期房雙拼最低80萬(wàn)左右，,現(xiàn)房雙拼最低115左右；,獨(dú)棟250-400,8000平米豪華會(huì)所；跌落式花園、半地下室；上海投資客90%，目前入住率10%左右,納帕爾灣,14.6,0.5,意大利,六聯(lián)排，剛結(jié)構(gòu),206-209,12000,250,無(wú)地下室，度假別墅，上?？腿簽橹?。預(yù)計(jì)10月20日開(kāi)盤(pán)。,凌湖隨園,3,0.76,現(xiàn)代中式,聯(lián)排,240-308,6000-8000,130-240,80%是上海投資客，一線湖景在240萬(wàn)，二線景觀在210萬(wàn)，最后一排在120-170，十月15日之前訂購(gòu)9.4折。,朱家角新城,65,0.7,現(xiàn)代中式,公寓、疊加、雙拼,公寓85-90,疊加和聯(lián)排185-230,公寓8500,聯(lián)排13000,雙拼15000,公寓70左右,別墅260左右,上?？蛻魹橹?東方庭院,30,0.76,現(xiàn)代中式,疊加、雙拼、獨(dú)棟,疊加185-216,雙拼205-222,獨(dú)棟230-290,疊加9500-13000,雙拼13000-18000,獨(dú)棟17000-19000,最貴的6套臨水獨(dú)棟28000,疊加250,雙拼380,獨(dú)棟450-600,上?？蛻魹橹?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析產(chǎn)品與價(jià)格淀山湖別墅區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目 占地,20,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析產(chǎn)品與價(jià)格,項(xiàng)目,占地面積（