物業(yè)經(jīng)理地方法規(guī)1

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1、 蘭州地規(guī) 第一篇 物業(yè)理法律法規(guī) 十七、甘肅物業(yè)理暫行 甘肅人民(第26) 2006-3-29 　　甘肅物業(yè)理暫行已經(jīng)2006年3月22日人民第79次常務(wù)會議討通過現(xiàn)予公布自2006年5月1日起施行。 　　長陸浩 二○○六年三月二十 　　甘肅物業(yè)理暫行 　　第一條　根據(jù)物業(yè)理和有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定結(jié)合我實際制定本。 　　第二條　本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)理活動適用本。 　　新建住宅區(qū)和配套設(shè)施比擬齊全的原有住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)理。 　　配套設(shè)施不全的原有住宅區(qū)由所在城人民有關(guān)部門和公有住房籌措資金組織整治創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)理。 　　配套設(shè)施比擬齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)推

2、行物業(yè)理。 　　第三條　建立行政主部門負責(zé)全物業(yè)理活動的統(tǒng)一監(jiān)視理級以上房地產(chǎn)行政主部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)理活動的監(jiān)視理。 　　其他有關(guān)行政主部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)做好相關(guān)的監(jiān)視理工作。 　　第四條　級以上人民應(yīng)當(dāng)扶持物業(yè)理行業(yè)開展物業(yè)理企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。 　　第五條　物業(yè)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有的法人資格在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后30日內(nèi)向物業(yè)企業(yè)資質(zhì)理部門申請資質(zhì)證書并按資質(zhì)等級從事物業(yè)理活動。 　　第六條　物業(yè)理從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定獲得職業(yè)書。 　　第七條　劃分物業(yè)理區(qū)域應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建立等因素遵循方便生活和工作、有利于社區(qū)建立和理、降低理本錢、進步

3、效勞程度的原那么。 　　第八條　有以下情形之一的物業(yè)所在地、區(qū)、房地產(chǎn)行政主部門可以將其確定為1個物業(yè)理區(qū)域并由1個物業(yè)理企業(yè)施行物業(yè)理： 　　一〕屬于封閉式小區(qū)的； 　　二〕處于同一街區(qū)或者位置相鄰的； 　　三〕配套設(shè)施設(shè)備可以共享的； 　　四〕商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有共用設(shè)施設(shè)備并可以封閉理的； 　　五〕其他可以整治成一個物業(yè)理區(qū)域的。 　　根據(jù)前款第二〕、三〕、五〕項確定的物業(yè)理區(qū)域建筑物規(guī)模一般不小于3萬平方米。 　　物業(yè)理區(qū)域劃分后級房地產(chǎn)行政主部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)。 　　第九條　物業(yè)所在地級房地產(chǎn)行政主部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)理區(qū)

4、域。資料應(yīng)當(dāng)載明以下事項： 　　一〕物業(yè)理區(qū)域的范圍、占地面積和建筑面積； 　　二〕共用設(shè)施設(shè)備情況； 　　三〕建立、產(chǎn)權(quán)； 　　四〕業(yè)主總戶數(shù)、居住人口、產(chǎn)權(quán)構(gòu)成比例； 　　五〕物業(yè)理企業(yè)名稱、理時間。物業(yè)理企業(yè)變更的業(yè)主會應(yīng)當(dāng)及時向物業(yè)所在地級房地產(chǎn)行政主部門備案。 　　第十條　物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會按照有關(guān)規(guī)定開展活動。 　　業(yè)主人數(shù)在50人以上含本數(shù)〕100人以下的由全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意不成立業(yè)主大會的由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主會職責(zé)。 　　業(yè)主人數(shù)在100人以上含本數(shù)〕的可按幢、單元、樓層等為推舉業(yè)主代表

5、參加業(yè)主大會業(yè)主代表一般不得少于30人。 　　第十一條　1個物業(yè)理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積到達50以上或者到達30以上缺乏50但房屋單元并實際交付使用已滿兩年的應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會。 　　符合前款規(guī)定的建立應(yīng)當(dāng)書面級房地產(chǎn)行政主部門并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)并交付使用時間等資料；建立未及時書面的業(yè)主可以向級房地產(chǎn)行政主部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。 　　第十二條　首次業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的級房地產(chǎn)行政主部門和街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民〕的指導(dǎo)下由業(yè)主代表、建立包括公有住房〕組成。 　　級房地產(chǎn)行政主部門在首次業(yè)主大會籌備組成立15日內(nèi)應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)。

6、 　　第十三條　住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)按套計算每套1票。非住宅物業(yè)業(yè)主的投票權(quán)按物業(yè)建筑面積100平方米為1個投票權(quán)數(shù)；缺乏100平方米但有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的以100平方米計；100平方米以上的以100平方米為1個四舍五入計算。單個業(yè)主所持的投票權(quán)數(shù)不能超過全部投票權(quán)數(shù)的30.業(yè)主代表參加業(yè)主大會的投票權(quán)數(shù)為其代表的業(yè)主所擁有的投票權(quán)數(shù)之和。 　　第十四條　業(yè)主大會召開時間按規(guī)定公布后業(yè)主因故不能參加的可書面委托代理人參加；業(yè)主代表因故不能參加的其所代表的業(yè)主可以重新選舉1名業(yè)主代表參加；未書面委托別人和另外推選業(yè)主代表參加的視為棄權(quán)但必須服從業(yè)主大會的。 　　第十五條　

7、業(yè)主會的組成一般為5人以上的單數(shù)詳細人數(shù)由業(yè)主大會確定。業(yè)主會根據(jù)業(yè)主大會賦予的職責(zé)作出的對業(yè)主和使用人具有約束力。 　　業(yè)主會不得從事經(jīng)營活動其成員不得在為本物業(yè)理區(qū)域提供理效勞的物業(yè)企業(yè)中任職。 　　第十六條　業(yè)主會應(yīng)當(dāng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)將業(yè)主大會會議、業(yè)主大會議事規(guī)那么、業(yè)主公約及業(yè)主會等向物業(yè)所在地的級房地產(chǎn)行政主部門備案。 　　業(yè)主會任由業(yè)主大會。 　　第十七條　首次業(yè)主大會工作經(jīng)費由建立或原產(chǎn)權(quán)承當(dāng)。 　　業(yè)主大會和業(yè)主會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承當(dāng)；經(jīng)費的籌集、理、使用詳細由業(yè)主大會議事規(guī)那么規(guī)定。 　　業(yè)主大會和業(yè)主會工作經(jīng)費使用情況每年以書面形式在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)承受

8、業(yè)主監(jiān)視和質(zhì)詢。 　　第十八條　住宅物業(yè)理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)理企業(yè)前建立應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定通過方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)理企業(yè)進展前物業(yè)理未按照規(guī)定進展物業(yè)理的不得開展房屋銷預(yù)〕售活動。 　　人少于3個或者房屋建筑面積少于3萬平方米包括同一建立工程內(nèi)非住宅的房屋建筑面積〕經(jīng)物業(yè)所在地級房地產(chǎn)行政主部門批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)理企業(yè)。 　　第十九條　建立工程開工后建立應(yīng)當(dāng)按規(guī)定組織工程綜合驗收。分建立的工程其配套設(shè)施滿足使用功能要求的經(jīng)分驗收合格后方可交付使用。未經(jīng)歷收或驗收不合格的建立不得交付使用產(chǎn)權(quán)理部門不得產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 　　建立應(yīng)當(dāng)自驗收合格之日起15日

9、內(nèi)將建立工程綜合驗收報、房地產(chǎn)行政主部門備案。 　　第二十條　建立或前物業(yè)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會選聘物業(yè)理企業(yè)后在業(yè)主會的監(jiān)視下資料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)共用部位及其他應(yīng)事項的物業(yè)理移交驗收手續(xù)。 　　第二十一條　商品房銷預(yù)〕售前建立應(yīng)當(dāng)參照建立部制作的示范文本制定前物業(yè)效勞合同、業(yè)主臨時公約作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應(yīng)包括前物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容。 　　第二十二條　規(guī)劃、設(shè)計新建住宅小區(qū)時應(yīng)當(dāng)按照不低于開發(fā)建立住宅總建筑面積的2—3‰確定物業(yè)理用房但最低不能低于40平方米。物業(yè)理用房應(yīng)為地面以上具備使用功能。 　　第二十三條　建立不得單獨轉(zhuǎn)讓物業(yè)共用部的所有權(quán)和使用權(quán)。 　　任何

10、和個人不得侵占物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的共用部。 　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營性活動的應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)理企業(yè)的同意后按照規(guī)定有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金也可以按照業(yè)主大會的使用。 　　第二十四條　物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場庫〕應(yīng)當(dāng)有償提供給本物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)理區(qū)域外的、個人；停車位有空余的經(jīng)業(yè)主會同意后可以臨時出租給物業(yè)理區(qū)域外的、個人。所得收益應(yīng)按前條規(guī)定使用。 　　第二十五條　普通商品住宅小區(qū)物業(yè)理效勞收費實行指導(dǎo)價和級別理物業(yè)效勞等級、基準(zhǔn)價及浮動幅度由物價、建立行政主部門制定。 　　普通商品住宅小區(qū)以外的

11、物業(yè)理效勞收費實行調(diào)節(jié)價。 　　物業(yè)理費按月收取經(jīng)業(yè)主同意也可按季收取。 　　第二十六條　建立未售出的及業(yè)主購房未入住的空置物業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)理費用。繳納比例應(yīng)當(dāng)不低于收費的70但不得因此而增加其他業(yè)主的負擔(dān)。 　　第二十七條　物業(yè)效勞費主要用于以下事項： 　　一〕理效勞人員的工資、社會費和按規(guī)定提取的福利費用； 　　二〕物業(yè)共用部、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 　　三〕物業(yè)理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 　　四〕物業(yè)理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 　　五〕物業(yè)理區(qū)域秩序維護費用； 　　六〕辦公費用； 　　七〕物業(yè)理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 　　八〕物業(yè)效勞合同約定的其他事項。 　　第二十八

12、條　物業(yè)理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供暖、燃氣、等應(yīng)當(dāng)收費到戶。 　　物業(yè)理企業(yè)受上述有關(guān)委托代收費用的應(yīng)當(dāng)簽訂合同合同中應(yīng)當(dāng)訂立效勞費條款。物業(yè)理企業(yè)不得向業(yè)主或者使用人另收效勞費。 　　未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供給承當(dāng)。 　　第二十九條　專有物業(yè)部有危害或可能有危害公共平安、公共利益及別人合法權(quán)益的所有人應(yīng)當(dāng)及時修繕。業(yè)主會或物業(yè)理企業(yè)后仍未進展修繕的經(jīng)業(yè)主會同意由物業(yè)理企業(yè)進展修繕費用由所有人承當(dāng)。 　　共用物業(yè)部危害或可能危害公共平安、公共利益及別人合法權(quán)益的經(jīng)業(yè)主會同意由物業(yè)理企業(yè)進展修繕。 　　物業(yè)出現(xiàn)必須維修養(yǎng)護的情形業(yè)主或者物業(yè)理企業(yè)未進展維護的級房地產(chǎn)行政主部門應(yīng)當(dāng)催促施行。

13、 　　第三十條　房屋業(yè)主或使用人不得隨意改變房屋的總體設(shè)計功能和公共設(shè)施使用功能。確需改變的應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計要求和構(gòu)造平安并征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主會的書面同意。 　　業(yè)主或者使用人不得有以下行為： 　　一〕損壞房屋承重構(gòu)造破壞房屋外貌擅自改變房屋用處； 　　二〕對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、臺、天臺、屋面等進展違章鑿、拆、搭占等； 　　三〕存放不符合平安的易燃、易爆、劇、放射性危險物品和超過荷載的物品； 　　四〕利用房屋從事危害公共利益和損害別人正當(dāng)權(quán)益的活動。 　　第三十一條　物業(yè)理企業(yè)要求提早解除物業(yè)合同應(yīng)提早兩個月告知業(yè)主會按規(guī)定做好各項移交工作并承當(dāng)相應(yīng)責(zé)任。

14、　　業(yè)主大會解聘物業(yè)理企業(yè)業(yè)主會應(yīng)當(dāng)提早30天物業(yè)理企業(yè)。 　　第三十二條　業(yè)主、使用人或者其他和個人違背本第三十條　規(guī)定的由級以上房地產(chǎn)行政主部門責(zé)限改正恢復(fù)原狀按情節(jié)輕重可以并處200元以上3萬元以下罰款。造成別人損失的應(yīng)賠償損失。 　　第三十三條　物業(yè)理企業(yè)、業(yè)主、使用人違背本的按照物業(yè)理和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處分。 　　第三十四條　房地產(chǎn)行政主部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責(zé)、嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)理的依法追究直接負責(zé)的主人員和有關(guān)責(zé)任人員的責(zé)任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。 　　第三十五條　本中以下用語的含義： 　　共用部位是指住宅主體承重構(gòu)

15、造部位包括根底、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)取?、戶外墻面、門、樓梯間、走廊通道等。 　　共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)共用的上下水道、落水、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 第三十六條　本自2006年5月1日起施行。 十八、、建立發(fā)布甘肅物業(yè)效勞收費理施行的 甘價效勞[202X]383 、建立發(fā)布甘肅物業(yè) 效勞收費理施行的 各、州、房建委〕、建立： 為物業(yè)理效勞收費行為保障業(yè)主和物業(yè)理企業(yè)的合法權(quán)益根據(jù)價格法、甘肅價

16、格理開展改革委、建立部的物業(yè)效勞收費理和甘肅物業(yè)理暫行我們制定了甘肅物業(yè)效勞收費理施行現(xiàn)給你們請貫徹執(zhí)行。 二○○六年十二月二十 主題詞：物業(yè)理　收費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　抄送：、發(fā)改委價格司、建立部房產(chǎn)司、級有關(guān)部門 　甘肅　　　　　2006年12月22日 共印190份 甘肅物業(yè)效勞收費理施行 第一條 為物業(yè)效勞收費行為保障物業(yè)理企業(yè)和業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益促進我物業(yè)理行業(yè)的安康開展根據(jù)價格法、甘肅價格理開展改革委、建立部的物業(yè)效勞收費理和甘肅物業(yè)理暫行結(jié)合我實際制定本施行。 第二條 凡在我行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)效勞并收費的物業(yè)理企業(yè),業(yè)主

17、和物業(yè)使用人以及對物業(yè)效勞收費施行理的各級價格主部門和房地產(chǎn)行政主部門,均應(yīng)遵守本施行。 第三條 本施行所稱物業(yè)效勞收費,是指物業(yè)理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進展維修、養(yǎng)護、理維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。 第四條 提倡業(yè)主或業(yè)主會通過公開、公平、公正的競爭機制選擇物業(yè)理企業(yè)；鼓勵物業(yè)理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭制止價格欺詐等不正當(dāng)價格行為促進物業(yè)效勞收費通過競爭形成。 第五條 物業(yè)效勞收費實行分級理。 價格主部門會同房地產(chǎn)行政主部門負責(zé)全物業(yè)效勞收費的監(jiān)視理工作,并詳細負責(zé)對持有一、二級資質(zhì)證書的物業(yè)理企業(yè)物業(yè)效勞

18、收費的監(jiān)視理工作。 (州)價格主部門會同房地產(chǎn)行政主部門負責(zé)本(州)各區(qū)()持有三級資質(zhì)證書的物業(yè)理企業(yè)物業(yè)效勞收費的監(jiān)視理工作并承受價格主部門和房地產(chǎn)行政主部門的指導(dǎo)和監(jiān)視。 級不含級、區(qū)〕價格主部門會同房地產(chǎn)行政主部門負責(zé)所在地持有三級資質(zhì)證書的物業(yè)理企業(yè)物業(yè)效勞收費的監(jiān)視理工作并承受(州) 價格主部門和房地產(chǎn)行政主部門的指導(dǎo)和監(jiān)視。 第六條 物業(yè)效勞收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與效勞程度相適應(yīng)的原那么。 第七條 物業(yè)效勞收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行指導(dǎo)價和調(diào)節(jié)價。普通住宅及同一物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的非住宅物業(yè)效勞收費實行指導(dǎo)價；其他商業(yè)、工業(yè)、辦公寫字樓、別墅等物業(yè)效勞收費

19、實行調(diào)節(jié)價價格主部門應(yīng)給予指導(dǎo)。 第八條 實行指導(dǎo)價的物業(yè)效勞收費由價格主部門會同房地產(chǎn)行政主部門制定物業(yè)效勞等級、基準(zhǔn)價和浮動幅度等并定公布。 成立了業(yè)主會的物業(yè)小區(qū)物業(yè)效勞收費實行備案制。物業(yè)理企業(yè)與業(yè)主會按照物業(yè)效勞等級和基準(zhǔn)價結(jié)合小區(qū)的物業(yè)效勞實際情況在價格主部門會同房地產(chǎn)行政主部門規(guī)定的幅度內(nèi)協(xié)商確定收費并在物業(yè)效勞合同中約定同時自簽訂物業(yè)效勞合同之日起30個工作日內(nèi)按理權(quán)限到價格主部門備案。確因特殊情況雙方協(xié)商不一致的可由物業(yè)理企業(yè)或業(yè)主會提請價格主部門協(xié)調(diào)仲裁。 未成立業(yè)主會的物業(yè)小區(qū)和物業(yè)理企業(yè)提供的

20、前物業(yè)效勞收費物業(yè)理企業(yè)應(yīng)按理權(quán)限向價格主部門申請核定指導(dǎo)價。 申請核定時應(yīng)提交物業(yè)效勞收費的申請、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)效勞合同、小區(qū)物業(yè)理的詳細施行方案、效勞內(nèi)容及本錢核算等資料。 第九條 實行調(diào)節(jié)價的物業(yè)效勞收費由業(yè)主與物業(yè)理企業(yè)在物業(yè)效勞合同中約定。 第十條 物業(yè)效勞收費按房屋建筑面積計費,按月收取。經(jīng)業(yè)主同意也可按季收取。 第十一條 物業(yè)效勞收費實行明碼標(biāo)價在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)的顯著位置按照價格主部門統(tǒng)一規(guī)定的格式將收費工程、收費、收費根據(jù)、效勞內(nèi)容等進展。各物業(yè)理企業(yè)的內(nèi)容應(yīng)按理權(quán)限報經(jīng)價格主部門審查監(jiān)制。 第十二條 業(yè)主與物業(yè)理企業(yè)

21、可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)效勞費用。 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用盈余或者虧損均由物業(yè)理企業(yè)享有或者承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計費方式。 酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)理企業(yè)其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承當(dāng)?shù)奈飿I(yè)效勞計費方式。 第十三條 建立與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)按本施行相關(guān)規(guī)定約定物業(yè)理的效勞內(nèi)容、效勞、收費、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。 第十四條 實行物業(yè)效勞費用包干制的物業(yè)效勞費用的構(gòu)成包括物業(yè)效勞本錢、法定稅費和物業(yè)理企業(yè)的利潤。

22、 實行物業(yè)效勞費用酬金制的預(yù)收的物業(yè)效勞資金包括物業(yè)效勞支出和物業(yè)理企業(yè)的酬金。 物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出構(gòu)成一般包括以下部： 1、理效勞人員的工資、社會和按規(guī)定提取的福利費等； 2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用； 3、物業(yè)理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用； 4、物業(yè)理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5、物業(yè)理區(qū)域秩序維護費用； 6、辦公費用； 7、物業(yè)理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任費用； 9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支不得計入物業(yè)效勞支出或者物業(yè)效勞本錢。在規(guī)定

23、的質(zhì)量保修范圍和保修限內(nèi)的大修、中修和設(shè)備更換應(yīng)由原開發(fā)建立負責(zé)不得動用專項維修資金或由業(yè)主承當(dāng)。 第十五條 實行物業(yè)效勞費用酬金制的預(yù)收的物業(yè)效勞支出屬于代性質(zhì)為所交納的業(yè)主所有物業(yè)理企業(yè)不得將其用于物業(yè)效勞合同約定以外的支出。 物業(yè)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)效勞資金年度預(yù)并每年不少于一次公布物業(yè)效勞資金的收支情況。 業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)效勞資金年度和物業(yè)效勞資金的收支情況提出質(zhì)詢時物業(yè)理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。 第十六條 物業(yè)效勞收費采取酬金制方式的物業(yè)理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)效勞合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)效勞資金年度預(yù)和物業(yè)效勞資金的收支情況進展審計。

24、 第十七條 物業(yè)理企業(yè)在物業(yè)效勞中應(yīng)當(dāng)遵守的價格法律法規(guī)嚴格履行物業(yè)效勞合同為業(yè)主提供質(zhì)價相符的效勞。 第十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)效勞合同的約定按時足額交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金。業(yè)主違背物業(yè)效勞合同約定逾不交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金業(yè)主會應(yīng)當(dāng)催促其限交納；逾仍不交納的物業(yè)理企業(yè)可以依法追繳。 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的從其約定業(yè)主負連帶交納責(zé)任。 物業(yè)發(fā)消費權(quán)轉(zhuǎn)移時業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金。 第十九條 納入物業(yè)理范圍的已開工但尚未或者因開發(fā)建立原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞

25、資金由開發(fā)建立全額交納。 已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)物業(yè)效勞費用自物業(yè)交付次月起計收。業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住的或入住后不使用連續(xù)超過三個月的房屋經(jīng)物業(yè)理企業(yè)登記確認后從第四個月開場其物業(yè)效勞費用按收費的70交納。 第二十條 物業(yè)理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、、有線電視等應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)理企業(yè)承受上述委托代收費用的雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議可向委托收取手續(xù)費不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供給承當(dāng)。 第二十一條 ?物業(yè)小區(qū)二次供電理費、二次供水設(shè)施運行費等按價格主部門規(guī)定加價核定。 第二十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進展經(jīng)營的應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)

26、業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)理企業(yè)的同意后按照規(guī)定有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金也可以按照業(yè)主大會的使用。 第二十三條 物業(yè)理企業(yè)已承受委托施行物業(yè)效勞并相應(yīng)收取效勞費用的其他部門和不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容一樣的費用。 第二十四條 對住宅小區(qū)施行物業(yè)理過程中涉及的裝修裝飾垃圾清運、效勞和其他特約效勞等收費,按價格主部門規(guī)定執(zhí)行價格主部門未作規(guī)定的由委托雙方協(xié)商確定并在委托協(xié)議中約定。 第二十五條 各級價格主部門會同房地產(chǎn)行政主部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)理企業(yè)的收費工程、收費和效勞內(nèi)容、效勞的監(jiān)視。物業(yè)理企業(yè)違背價格法律、法規(guī)和規(guī)定的由價格主部門根據(jù)價格法、甘肅價格理和價格行為行政

27、處分規(guī)定等予以處分。 第二十六條 本由會同建立負責(zé)解釋。 第二十七條 本施行自2007年1月1日起執(zhí)行。 第二十八條 原甘肅、甘肅建立會〈城住宅小區(qū)物業(yè)理效勞收費施行〕〉的甘價房地[1996]200〕自本施行執(zhí)行之日起廢止。 二十一、蘭州城住宅小區(qū)物業(yè)理 　2001年9月28日甘肅第九屆 　人民常務(wù)會第二十四次會議批準(zhǔn)〕 第一章　總那么 　　第一條　為城住宅小區(qū)物業(yè)理保障住宅小區(qū)房屋及公共配套設(shè)施的正常使用維護業(yè)主、使用人和物業(yè)理企業(yè)的合法權(quán)益創(chuàng)立文明、平安、整潔、方便的居住環(huán)境根據(jù)本實際制定本。 　　第二條　本城區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)理適用本。 　　第三條　本

28、所稱住宅小區(qū)是指本城區(qū)內(nèi)以住宅為主并有相應(yīng)配套共用設(shè)施設(shè)備的居住區(qū)。 　　本所稱物業(yè)是指已建成投入使用的住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋、建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。 　　本所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。 　　本所稱使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其別人。 　　本所稱物業(yè)理是指物業(yè)理企業(yè)承受業(yè)主或業(yè)主自治理組織委托根據(jù)物業(yè)理委托合同對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、治安和環(huán)境衛(wèi)生等進展有償效勞的行為。 　　第四條　蘭州房地產(chǎn)行政主部門負責(zé)本城住宅小區(qū)物業(yè)理工作其主要職責(zé)是： 　　(一)貫徹執(zhí)行有關(guān)物業(yè)理的法律、法規(guī)和規(guī)章； 　　(二)檢查、指導(dǎo)和監(jiān)視全物業(yè)理工作； 　　(三)審

29、查物業(yè)理企業(yè)的資質(zhì)； 　　(四)審查批準(zhǔn)物業(yè)理中房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的使用。 　　規(guī)劃、建立、工商、、環(huán)保、物價等部門以及政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、供水、供電、供氣、供熱等按其職責(zé)分工做好物業(yè)理和效勞工作。 　　第五條　住宅小區(qū)物業(yè)理實行業(yè)主自治理與物業(yè)理企業(yè)專業(yè)效勞相結(jié)合的體制積極推行物業(yè)理的社會化、專業(yè)化、化。 第二章　業(yè)主自治理組織與物業(yè)理企業(yè) 　　第六條　住宅小區(qū)入住率到達百分之五十以上時開發(fā)建立、售房應(yīng)在物業(yè)理行政主部門的指導(dǎo)下及時組織召開業(yè)主大會或業(yè)主。 　　業(yè)主大會由住宅小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主或其委托的使用人組成。業(yè)主較多的可按一定比例推選代表組成業(yè)主。 　　第七

30、條　業(yè)主大會或業(yè)主一般每年召開一次經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議也可以臨時召開。 　　業(yè)主大會或業(yè)主應(yīng)當(dāng)邀請住宅小區(qū)所在地居委會代表列席。 　　第八條　業(yè)主大會或業(yè)主的主要職權(quán)是： 　　(一)選舉產(chǎn)生住宅小區(qū)理會(以下簡稱委會)增補、罷免委會組員； 　　(二)審議批準(zhǔn)委會章程和業(yè)主公約； 　　(三)關(guān)系業(yè)主利益或與物業(yè)理有關(guān)的重大事項； 　　(四)監(jiān)視委會的工作聽取委會的工作改變或撤銷委會不適當(dāng)?shù)模? 　　(五)其他需由業(yè)主大會或業(yè)主的事項。 　　第九條　委會設(shè)主任一名副主任一至二名假設(shè)干名。 　　委會每屆任三年組員可以連選連任。 　　委會選舉結(jié)果或變更情況應(yīng)在三內(nèi)報物業(yè)理行政主部

31、門備案。 　　第十條　委會是住宅小區(qū)業(yè)主自治理物業(yè)的組織向業(yè)主大會或業(yè)主負責(zé)并工作。 　　委會的權(quán)利： 　　(一)起草、修改委會章程和業(yè)主公約； 　　(二)選聘、續(xù)聘或解聘物業(yè)理企業(yè)； 　　(三)審議物業(yè)理企業(yè)的年度方案和住宅小區(qū)理效勞的重大事項； 　　(四)監(jiān)視、檢查物業(yè)理企業(yè)各項理制度的施行和物業(yè)理委托合同的執(zhí)行協(xié)調(diào)處理物業(yè)理糾紛。 　　委會的義務(wù)： 　　(一)支持和幫助物業(yè)理企業(yè)施行各項理工作； 　　(二)承受業(yè)主和使用人的監(jiān)視； 　　(三)承受物業(yè)理行政主部門、各有關(guān)行政理部門及住宅小區(qū)所在地人民的監(jiān)視指導(dǎo)。 　　第十一條　物業(yè)理企業(yè)是具有法人資格的經(jīng)濟實體。

32、　　物業(yè)理企業(yè)的職責(zé)： 　　(一)根據(jù)物業(yè)理委托合同制定理、效勞方案對住宅小區(qū)施行理提供效勞； 　　(二)制止違背住宅小區(qū)物業(yè)理規(guī)定和業(yè)主公約的行為； 　　(三)按照物價理部門批準(zhǔn)的收費收取理費用； 　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定及業(yè)主大會或業(yè)主授予的其他權(quán)利。 　　物業(yè)理企業(yè)的義務(wù)： 　　(一)依法經(jīng)營履行物業(yè)理委托合同； 　　(二)承受物業(yè)理行政主部門、委會、業(yè)主和使用人的監(jiān)視； 　　(三)效勞收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價亮證收取并定公布收支情況； 　　(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 　　第十二條　物業(yè)理企業(yè)實行資質(zhì)認證和年檢制度。 　　物業(yè)理企業(yè)資質(zhì)及資質(zhì)理按和有關(guān)規(guī)定

33、執(zhí)行。 　　第十三條　物業(yè)理企業(yè)持營業(yè)執(zhí)照和物業(yè)理企業(yè)資質(zhì)證書方可承受物業(yè)理委托。 　　第十四條　從事物業(yè)理的工作人員須獲得物業(yè)理行政主部門核發(fā)的物業(yè)理人員上崗證方可上崗。 　　第十五條　物業(yè)理企業(yè)承受物業(yè)理委托必須與委會簽訂書面物業(yè)理委托合同。 　　物業(yè)理委托合同使用建立部的示范文本可根據(jù)實際增減有關(guān)內(nèi)容。 　　物業(yè)理委托合同自訂立之日起三內(nèi)由物業(yè)理物業(yè)理行政主部門備案。 第三章　物業(yè)理權(quán)的移交與物業(yè)維護理 　　第十六條　開發(fā)建立、售房應(yīng)自委會選舉產(chǎn)生之日起三內(nèi)向委會移交物業(yè)理權(quán)。應(yīng)當(dāng)無償、完好地移交住宅小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地和維修以及住宅小區(qū)地下網(wǎng)、單體建筑、附屬

34、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料。 　　第十七條　開發(fā)建立、售房在移交物業(yè)理權(quán)的同時必須按住宅小區(qū)房屋總建筑面積千分之一的比例(最低不少于二十平方米)無償提供物業(yè)理用房。 　　未留有物業(yè)理用房的由開發(fā)建立、售房提供相應(yīng)的物業(yè)理用房資金。 　　第十八條　住宅小區(qū)物業(yè)理移交前其物業(yè)理由開發(fā)建立和其委托的物業(yè)理企業(yè)負責(zé)；公有房屋售房比例達不到物業(yè)理移交條件的由原產(chǎn)權(quán)理。 　　第十九條　住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護由委會委托物業(yè)理企業(yè)統(tǒng)一施行專業(yè)理。 　　本條所稱房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是指整幢房屋或整個單元業(yè)主共同使用的屋頂、根底、承重構(gòu)件和墻壁、走道、樓梯、電梯、垃圾道以及供水、供熱

35、、供電、供氣、排污、消防設(shè)施道路、綠地等。 　　第二十條　住宅小區(qū)內(nèi)房屋自用部位和自用設(shè)備由業(yè)主理也可以由業(yè)主委托物業(yè)理企業(yè)理。 　　業(yè)主對房屋自用部位和自用設(shè)備的理和使用不得危害物業(yè)或公共平安不得損害別人利益。 　　第二十一條　住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)在保修限內(nèi)的維修按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 　　住宅小區(qū)內(nèi)供水、排污、供電、供熱、供氣、、有線電視等設(shè)施的維修養(yǎng)護和故障排除由有關(guān)部門和物業(yè)理企業(yè)按其職責(zé)范圍負責(zé)。屬于有關(guān)部門負責(zé)的物業(yè)理企業(yè)應(yīng)及時聯(lián)絡(luò)解決。 　　第二十二條　住宅小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人、物業(yè)理企業(yè)均應(yīng)遵守以下規(guī)定： 　　(一)不得擅自改變房屋承重構(gòu)造和破壞房屋外貌； 　　(二)不得占

36、用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或者移裝共用設(shè)施設(shè)備； 　　(三)不得在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物； 　　(四)不得從事污染環(huán)境的消費、經(jīng)營活動和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定制止的其他行為。 第四章　物業(yè)理費用的籌集、理與使用 　　第二十三條　住宅小區(qū)物業(yè)理經(jīng)費包括： 　　(一)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修； 　　(二)物業(yè)理效勞費； 　　(三)特約效勞費； 　　(四)其他合法收入。 　　第二十四條　凡商品住房和公有住房都應(yīng)當(dāng)建立房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修滿后的大修、更新、改造。 　　商品住房的維修由開發(fā)建立按照物業(yè)理行政主部

37、門確定的比例繳納；公有住房后的維修由售房按多層住宅不低于售房款的百分之二十高層住宅不低于售房款的百分之三十比例提??；購房個人按購房款百分之一的比例繳納。 　　開發(fā)建立繳納的維修屬全體業(yè)主所有；售房提取的維修屬售房所有；購房個人繳納的維修屬全體業(yè)主所有。 　　第二十五條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修由物業(yè)理行政主部門以住宅小區(qū)為設(shè)立專戶理專款專用委會申請使用并承受門的監(jiān)視。 　　第二十六條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時其房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修不予退還隨房屋所有權(quán)同時過戶；房屋建筑由于撤除等原因滅失的其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修余額退復(fù)原售房和產(chǎn)權(quán)人。 　　第二十七條　住宅小區(qū)物業(yè)理效勞費的收

38、費根據(jù)物業(yè)理行政主部門核定的住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次、理內(nèi)容、效勞程度以及房屋類別由物業(yè)理物價部門審批。收費以外的特約效勞費由當(dāng)事人雙方商定。 　　物業(yè)理效勞費和特約效勞費由物業(yè)理企業(yè)理自主使用。 第五章　法律責(zé)任 　　第二十八條　開發(fā)建立、售房違背本的規(guī)定不按移交物業(yè)理權(quán)的由物業(yè)理行政主部門責(zé)其限移交移交前發(fā)生的物業(yè)理費用由開發(fā)建立、售房全額承當(dāng)。 　　第二十九條　物業(yè)理企業(yè)有以下行為之一的由物業(yè)理行政主部門給予處分： 　　(一)未獲得物業(yè)理資質(zhì)證書擅自承受物業(yè)理委托的責(zé)其停頓業(yè)務(wù)活動給予警告沒收全部所得并處202X元至10000元的罰款。 　　(二)年檢不合格的責(zé)其限整改整改后

39、仍不合格或拒不承受年檢的按理權(quán)限撤消資質(zhì)證書。 　　物業(yè)理企業(yè)因違背合同造成業(yè)主損失的應(yīng)負賠償責(zé)任。 　　第三十條　業(yè)主、使用人、物業(yè)理企業(yè)或者其他、個人違背本第二十二條按以下規(guī)定處分： 　　(一)擅自改變房屋承重構(gòu)造、破壞房屋外貌占用、移裝、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在共用部位、場地搭建建筑物、構(gòu)筑物的由物業(yè)理行政部門責(zé)限改正恢復(fù)原狀或者賠償損失可以并處500元以上5000元以下的罰款； 　　(二)從事消費、經(jīng)營活動污染環(huán)境和法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定制止的其他行為由有關(guān)行政理部門按照各自職責(zé)和相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處分。 　　第三十一條　物業(yè)理企業(yè)不遵守規(guī)定或合同約定擅自擴大收費范

40、圍、進步收費的由物價理部門依法予以處分。 　　第三十二條　業(yè)主不按繳納或拒繳物業(yè)理費的由物業(yè)理企業(yè)催促限繳納；逾仍不繳納的物業(yè)理企業(yè)可向仲裁申請仲裁或向人民訴訟。 　　第三十三條　業(yè)主或使用人對房屋自用部和自用設(shè)備理使用不當(dāng)危害物業(yè)或公共平安、損害別人利益的物業(yè)理企業(yè)應(yīng)予制止；造成物業(yè)損壞的由責(zé)任人負責(zé)修復(fù)；造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償。 　　第三十四條　物業(yè)理行政主部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的由其理給予行政處分；構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。 　　第三十五條　當(dāng)事人對行政處分不服的可以依法申請復(fù)議或者提起訴訟。 第六章　附那么 　　第三十六條　紅古區(qū)、永登、榆中、皋蘭的城鎮(zhèn)

41、住宅小區(qū)可參照本執(zhí)行。 　　第三十七條　本施行中的詳細應(yīng)用問題由房地產(chǎn)行政主部門負責(zé)解釋。 第三十八條　本自公布之日起施行。發(fā)布部門：蘭州含常委會〕　發(fā)布日：2001年09月28日　施行日：2001年09月28日　(地規(guī)) 二十二、蘭州對有關(guān)物業(yè)理行業(yè)的施行 窗口：指居住小區(qū)理處、業(yè)務(wù)受理中心、維修應(yīng)急中心、維修效勞站等〕 ????? 1、周一至周日全天業(yè)務(wù)接待； 2、24小時受理居民房屋報修365天有維修效勞； 3、公創(chuàng)辦事制度、公創(chuàng)紀(jì)律、公開收費工程和； ????? 4、辦公場所整潔、有序。 行為：即效勞達標(biāo)的共同〕 1、態(tài)度和藹講文明。在為住戶效勞時要態(tài)度和藹用語耐心熱情。

42、 ????? 2、掛牌上崗守紀(jì)律。員工在崗時要掛胸卡、胸牌儀表整潔理員、保安人員和電梯駕駛員持證上崗嚴禁“吃、拿、卡、要〞行為。 ????? 3、公開制度講。要公創(chuàng)辦事制度即各種手續(xù)的程序、要求、時限在現(xiàn)場有告示；公創(chuàng)辦事紀(jì)律公開收費工程、收費即嚴格按照物價理部門制定和審核或物業(yè)理效勞合同約定的收費工程、收費收費并在效勞窗口明碼標(biāo)價、告示不得多收費、亂收費。 ????? 4、遵章辦事不違規(guī)。維修要及時急修工程2小時內(nèi)到現(xiàn)場24小時內(nèi)修復(fù)；如不能在規(guī)定時間完成須對居民做出限時修復(fù)的承諾。小修工程三天內(nèi)修復(fù)不能因雙休日或節(jié)假日順延居民預(yù)約、雨天筑漏可不受三天限制〕。需安排工程修理的應(yīng)及時告

43、知報修人。樓內(nèi)有電梯的必須保證一臺電梯正常運行。 ????? 5、做好回訪重信譽。要經(jīng)常走訪業(yè)主、走訪被效勞過的對象加強與業(yè)主會的溝通不斷改良效勞方式進步效勞程度。涉及到房屋平安、筑漏修繕的必須進展回訪。 ????? 崗位： ????? 理員：敬業(yè)愛崗熟悉業(yè)務(wù)擅長協(xié)調(diào)理有序。接 待 員：熱情主動登記準(zhǔn)確處置及時件件落實。 ????? 維修員：約時不誤便民利民工完料清住戶簽收。電 梯 工：堅守崗位操作轎廂整潔報修及時。 ????? 保安員：舉止文明熟悉環(huán)境維護秩序防范到位。 ????? 保潔員：按時保潔日清垃圾定滅害環(huán)境整潔。 二十三、組建業(yè)主大會工作中有關(guān)問題的 ( 2009-0

44、1-23 ) 各業(yè)主大會籌備組、各物業(yè)理企業(yè)、各開發(fā)建立： ??? 為進一步加快業(yè)主大會、業(yè)主會組織建立業(yè)主大會、業(yè)主會組織建立行為根據(jù)物業(yè)理、建立部業(yè)主大會規(guī)程相關(guān)規(guī)定現(xiàn)將業(yè)主大會、業(yè)主會建立過程中有關(guān)問題如下： ??? 一、成立業(yè)主大會及選舉產(chǎn)生業(yè)主會 ??? 1、一個物業(yè)理區(qū)域成立一個業(yè)主大會籌備成立業(yè)主大會時應(yīng)在物業(yè)所在地的街道辦事處包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民〕、房地產(chǎn)理指導(dǎo)監(jiān)視下由社區(qū)居委會、具有產(chǎn)權(quán)的開發(fā)建立公有住房〕、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組以下簡稱籌備組〕。籌備組成員3-5人組成。 ??? 2、籌備組成員可以邀請轄區(qū)代表參加。 非住宅物業(yè)籌備成立業(yè)主大會的籌備組由建立、業(yè)主代表

45、組成。 ??? 3、籌備組成員應(yīng)在充分聽取業(yè)主的根底上確定籌備組業(yè)主代表并在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)?；I備組自之日起成立。 ??? 4、籌備組按照有關(guān)規(guī)定履行職責(zé)應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作并選舉產(chǎn)生業(yè)主會。 ??? 5、本發(fā)布之日起組建、換屆改選業(yè)主會的其組員一般為5至9人單數(shù)。 ??? 6、首次業(yè)主大會業(yè)主投票權(quán)暫按住宅物業(yè)一套一票；非住宅物業(yè)100平方米一票缺乏100平方米計一票；住宅物業(yè)理區(qū)域內(nèi)人防、停車庫等地下空間不計算投票權(quán)。此后召開業(yè)主大會會議業(yè)主投票權(quán)的計算方式按首次業(yè)主大會會議制定的業(yè)主大會議事規(guī)那么執(zhí)行。 ??? 7、業(yè)主會候選人確實定應(yīng)以“業(yè)主自薦、推選〞的

46、原那么按照棟、單元和業(yè)主在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)所擁有業(yè)權(quán)比例分配。 ??? 8、成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主會程序： ??? ①籌備人員申請房地產(chǎn)理物業(yè)理處、蘭州物業(yè)理協(xié)會網(wǎng)Http：//．Lzpmi．org〕成立×××小區(qū)業(yè)主大會； ??? ②成立籌備組； ??? ③制訂業(yè)主大會議事規(guī)那么、業(yè)主分級討稿〕； ??? ④推選業(yè)主會候選人； ??? ⑤確定業(yè)主身份及首次業(yè)主大會投票權(quán)的計算方式； ??? ⑥確定首次業(yè)主大會的時間、地點、內(nèi)容、方式及邀請參加人員； ??? ⑦上報首次業(yè)主大會、業(yè)主會會議及其他相關(guān)材料業(yè)主會備案； 召開首次業(yè)主大會之前應(yīng)按物業(yè)理、業(yè)主大會規(guī)程的規(guī)定對以上①②

47、③④⑤⑥項內(nèi)容在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)15日。 ??? 二、首次業(yè)主大會會議應(yīng)執(zhí)行以下規(guī)定并完成相應(yīng)工作： ??? 1、應(yīng)中選舉產(chǎn)生業(yè)主會制定并通過業(yè)主大會議事規(guī)那么和業(yè)主公約。 ??? 2、業(yè)主因故不能參加會議的可以書面委托代理人參加但一個代理人不得承受同一物業(yè)理區(qū)域內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。 ??? 3、業(yè)主會條件。業(yè)主會應(yīng)當(dāng)是物業(yè)理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為才能的業(yè)主遵守有關(guān)法律、法規(guī)模范履行業(yè)務(wù)熱心公益事業(yè)責(zé)任心強公正廉潔具有社會公信力和一定組織才能。 ??? 4、物業(yè)理第六條規(guī)定房屋所有權(quán)人為業(yè)主。因此“業(yè)主〞應(yīng)指房屋權(quán)屬證書上記載的權(quán)利人。購置預(yù)售商品房尚未獲得房屋權(quán)屬證書的商品房買

48、賣合同記載的“購房人〞可以視為“業(yè)主〞。夫妻、父母〕子等關(guān)系中持有房屋權(quán)屬證書一方具有業(yè)主身份可以被選舉為業(yè)主會未持有房屋權(quán)屬證書一方不具備成為業(yè)主會的資格。其中夫妻關(guān)系中未持有房屋權(quán)屬證書的一方假設(shè)出具結(jié)婚證明房屋屬雙方共有財產(chǎn)證明并有持有房屋權(quán)屬證書一方書面受權(quán)委托可視為“業(yè)主〞身份。 ??? 三、業(yè)主會備案及的刻制 ??? 1、業(yè)主會備案。業(yè)主會應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)到房地產(chǎn)理備案。備案時須提交以下材料： ??? ①業(yè)主大會議事規(guī)那么； ??? ②業(yè)主公約； ??? ③業(yè)主大會； ??? ④法律法規(guī)規(guī)定的其它材料。 ??? 2、刻制。業(yè)主會憑房地產(chǎn)理的備案

49、證明到有部門申請刻制。 ??? 附：1、業(yè)主大會議事規(guī)那么示范文本〕 ??????? 2、業(yè)主公約示范文本〕 ??????? 3、首次業(yè)主大會是梵文泵〕 ??????? 4、業(yè)主及投票權(quán)數(shù) ? 附件1：×××小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)那么示范文本〕 根據(jù)物業(yè)理、業(yè)主大會規(guī)程及相關(guān)規(guī)定經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主表決通過制定本規(guī)那么專為本區(qū)域召開業(yè)主大會會議目的使用。 第一條 業(yè)主大會會議的召開應(yīng)當(dāng)遵循以下根本原那么： 1〕遵守法律和有關(guān)物業(yè)理規(guī)定； 2〕堅持權(quán)利與義務(wù)相一致； 3〕堅持公開、公正、公平； 4〕承受物業(yè)理行政主部門、社區(qū)居委會的指導(dǎo)監(jiān)視。 第二條 業(yè)主大會會議分定會議

50、和臨時會議。定會議每年召開一次于每年 月召開。 遇有以下情況時本區(qū)域召開臨時會議： 1〕20℅以上業(yè)主提議； 2〕發(fā)生或者緊急需要及時處理的 3〕涉及本區(qū)域物業(yè)理公共利益物業(yè)理企業(yè)提議。 第三條 業(yè)主大會會議由業(yè)主會負責(zé)組織召開。 第四條 采用集體討方式按照以下程序進展： 1〕業(yè)主會主任就業(yè)主大會會議召開目的、會議召集情況及業(yè)主到會情況等進展說明； 2〕業(yè)主會主任就本次會議需要事項進展必須說明； 3〕參加會議業(yè)主就需要事項逐一進展投票表決；會議召集人計收有效票； 4〕業(yè)主大會會議召集人公布投票結(jié)果并根據(jù)有關(guān)規(guī)定對投票結(jié)果的合法性、有效性做出必須說明確定并宣布事項是

51、否通過或有效； 5〕業(yè)主大會會議召集人就事項的執(zhí)行和處理做出說明。 采用書面征求方式按照以下程序進展： 1〕業(yè)主大會會議召集人就事項向本區(qū)域全體業(yè)主送達書面征求并書面告知業(yè)主反應(yīng)投放的截止時間和地點； 2〕在書面征求規(guī)定的截止時間業(yè)主大會會議召集人搜集指定投放地點的業(yè)主反應(yīng)； 3〕業(yè)主大會會議召集人計收有效反應(yīng)； 4〕業(yè)主大會會議召集人公布書面征求搜集的結(jié)果說明其合法性、有效性明確的事項是否通過或有效； 5〕業(yè)主大會會議召集人就事項的執(zhí)行和處理做出說明。 第五條 采用集體討方式業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)參加會議。業(yè)主因故不能參加會議的可以書面委托代理人參加。但一個代理人不得承受同一物業(yè)理區(qū)

52、域內(nèi)兩個或兩個以上業(yè)主的委托。 采用書面征求方式業(yè)主本人應(yīng)當(dāng)按照征求中要求的內(nèi)容和形式反應(yīng)。不符合要求內(nèi)容或形式的不計為有效反應(yīng)。 第六條 業(yè)主人數(shù)較多按幢/單元/樓層為推行業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 需投票表決的業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的詳細票數(shù)經(jīng)本人簽字后由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。 第七條 為公正、公平目的采用集體討或采用書面征求方式召開業(yè)主大會會議有效票或有效反應(yīng)的計收、結(jié)果的公布等業(yè)主大會會議召集人都應(yīng)邀請和承受物業(yè)理行政主部門、社區(qū)居委會、機構(gòu)代表現(xiàn)場監(jiān)視。 第八條 無采用何種方式召開業(yè)主大會會議業(yè)主投票權(quán)按業(yè)主所擁有的物業(yè)建筑面積計算每一平方米

53、計為一票缺乏一平方米部不予計算。 第九條 采用集體討方式本區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方為有效；采用書面征求方式反應(yīng)代表的投票權(quán)超過全部投票權(quán)的1/2方為有效。 第十條 采用集體討方式業(yè)主大會經(jīng)參加會議業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過方為有效；采用書面征求方式業(yè)主大會經(jīng)反應(yīng)代表的投票權(quán)1/2以上通過方為有效。 以下事項經(jīng)本區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上投票權(quán)表決通過方為有效： 1〕制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主會議事規(guī)那么； 2〕解聘物業(yè)理企業(yè)； 3〕選聘物業(yè)理企業(yè)及相關(guān)事項； 4〕專項維修資金使用、續(xù)籌方案； 5〕業(yè)主大會和業(yè)主會開展工作的經(jīng)費籌集、費用、使用范圍和財務(wù)理

54、等。 第十一條 按照本規(guī)那么通過的須書面告知物業(yè)理行政主部門、社區(qū)居委會對全體業(yè)主具有約束力全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守和執(zhí)行。 第十二條 為組織召開業(yè)主大會會議目的業(yè)主會開展工作的經(jīng)費由本區(qū)域全體業(yè)主承當(dāng)。按 方式籌集。 業(yè)主會應(yīng)當(dāng)至少每年一次將經(jīng)費的使用情況在本區(qū)域顯著位置承受業(yè)主的質(zhì)詢。 第十三條 其它條款。 第十四條 此后本規(guī)那么的修改須按本規(guī)那么組織召開業(yè)主大會會議并根據(jù)本規(guī)那么第十條通過。 附件2：ⅹⅹ小區(qū)業(yè)主公約示范文本〕 為加強物業(yè)的理維護全體業(yè)主的合法權(quán)益維護物業(yè)理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境和秩序根據(jù)物業(yè)理有關(guān)法規(guī)、規(guī)章、性制定本公約。本公約對物業(yè)理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)

55、主及物業(yè)使用人具有約束力。 第一條 遵守物業(yè)理有關(guān)法規(guī)、政策和本公約規(guī)定執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會受權(quán)業(yè)主會做出的、。配合物業(yè)理企業(yè)的各項理工作遵守物業(yè)理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定及業(yè)主大會、業(yè)主會委托制定的各項理制度和理細那么。同時業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本公約和相關(guān)規(guī)定合理使用物業(yè)。 第二條 按規(guī)劃設(shè)計用處使用物業(yè)合理使用共用部位共用設(shè)施設(shè)備自覺維護物業(yè)整潔、美觀遵守對容環(huán)境要求的相關(guān)規(guī)定。不擅自變更房屋構(gòu)造、外貌和用處；占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備；利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等。 第三條 保護公共環(huán)境不侵占公共綠地和損壞物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠地、園林、小品和其他共用設(shè)施設(shè)備；不隨意堆

56、放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨意張貼；垃圾應(yīng)按指定時間和地點堆放防止遺撒。 第四條 自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共生活秩序不在共用部位或違背規(guī)定在房屋內(nèi)堆放易燃、易爆、放射性物品和其它有害物質(zhì)；不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪聲；不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動以及進展法律法規(guī)及規(guī)定制止的其他行為。 第五條 業(yè)主飼養(yǎng)寵物應(yīng)遵守有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定在物業(yè)理區(qū)域內(nèi)逗留時應(yīng)即時清理寵物糞便；乘坐電梯的應(yīng)當(dāng)避開乘梯的頂峰時間。 第六條 機動車在住宅區(qū)內(nèi)行駛時車速應(yīng)低于5公里；車輛出入應(yīng)按要求出示證件。 第七條 業(yè)主應(yīng)及時對屋內(nèi)影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進展維修；業(yè)

57、主發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)屬公共維修責(zé)任的共用部位和設(shè)施損壞時應(yīng)及時物業(yè)理企業(yè)并采取合理措施防止損失擴大。 第八條 對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持配合不得人為阻撓維修。因阻撓維修造成物業(yè)及別人人身傷害和財產(chǎn)損失的阻撓人應(yīng)承當(dāng)賠償責(zé)任。 第九條 如因人為原因造成共用部位共用設(shè)施設(shè)備損壞造成損壞的責(zé)任人應(yīng)負責(zé)修復(fù)或賠償損失。 第十條 業(yè)主需要進展室內(nèi)裝飾裝修的應(yīng)與物業(yè)理企業(yè)簽訂裝飾裝修理效勞協(xié)議并遵守有關(guān)規(guī)定和制度。 第十一條 按照物業(yè)效勞合同的約定向物業(yè)理企業(yè)交納物業(yè)效勞費。并按時交納水、電、暖等費用。對欠繳物業(yè)效勞費用的業(yè)主業(yè)主會可采取相應(yīng)催繳措施。 第十二條 業(yè)主如委托物業(yè)理企

58、業(yè)對其自用部位和自用設(shè)備進展維修、養(yǎng)護和進展其他特約性效勞應(yīng)支付相關(guān)費用。 第十三條 房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金。業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項維修資金維修資金不敷使用時應(yīng)按有關(guān)規(guī)定續(xù)籌。 第十四條 業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人遵守公約并于買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或出租情況告知物業(yè)理企業(yè)。 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)與物業(yè)理企業(yè)結(jié)清物業(yè)效勞費用；出租物業(yè)約定由承租人交納物業(yè)效勞費用的從其約定業(yè)主負連帶交納責(zé)任。 第十五條 業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項規(guī)定違背本公約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應(yīng)負賠償責(zé)任。 對業(yè)主

59、的違約行為業(yè)主大會、業(yè)主會、其他業(yè)主可催促其改正也可委托物業(yè)理企業(yè)催促其改正。 第十六條 業(yè)主對物業(yè)理效勞工作的和建議可直接向物業(yè)理企業(yè)提出也可向業(yè)主會提出遇有涉及公共利益的爭議應(yīng)通過業(yè)主會協(xié)調(diào)解決或提交業(yè)主大會表決。 第十七條 本公約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和性相抵觸的條款該條款無效但不影響其他條款的有效性。 第十八條 其他條款。 第十九條 本業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會審議通過自 年 月 日起生效。 附件3：ⅹⅹⅹ小區(qū)首次業(yè)主大會示范文本〕 根據(jù)物業(yè)理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定本物業(yè)理區(qū)域業(yè)主大會籌備組于 年 月 日成立通過籌備組的辛勤工作依法籌備

60、于 年 月 日召開首次業(yè)主大會會議應(yīng)參加會議業(yè)主 人實參加會議業(yè)主 人代表投票權(quán)數(shù)占 ℅超過全體業(yè)主所持投票權(quán)的1/2會議有效。與會業(yè)主對有關(guān)事項進展了表決贊同票為 ％通過下：1、選舉產(chǎn)生業(yè)主會 人其中主任為 人副主任委同為 人為 人。 、如下： 2、通過ⅹⅹⅹ小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)那么 3、通過ⅹⅹⅹ小區(qū)業(yè)主公約 ⅹⅹⅹ小區(qū)業(yè)主大會籌備組 年 月 日 附：籌備組全體成員簽字： 業(yè)主會全體簽字： 街道、社區(qū)代表簽字： 房地產(chǎn)行政主部門代表簽字： 附件4

61、：ⅹⅹⅹ小區(qū)業(yè)主及投票權(quán)數(shù)清冊示范文本〕 贊同票非贊同票〕： 序 業(yè)主簽字 住宅套數(shù) 非住宅面積 投票權(quán)數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合計 負責(zé)人： 填表人： 收票人： 唱票人： 監(jiān)票人： 統(tǒng)計人： 第二篇 物業(yè)理相關(guān)法律法規(guī) 十、蘭州城房屋拆遷理 　199

62、6年12月6日甘肅第八屆人民常務(wù)會第二十四次會議批準(zhǔn)　1997年12月10日甘肅第八屆人民常務(wù)會第三十一次會議批準(zhǔn)修改〕 第一章　總那么 　　第一條　為加強城房屋拆遷理保障城建立順利進展保護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益根據(jù)城房屋拆遷理等法律、法規(guī)結(jié)合本實際制定本。 　　第二條　凡在本城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上因城建立需要拆遷房屋及其附屬物的適用本。 　　第三條　本所稱拆遷人是指獲得房屋拆遷答應(yīng)證的或個人。 　　本所稱被拆遷人是指被撤除房屋及其附屬物的所有人包括代人、受權(quán)的國有房屋及其附屬物的理人〕和被撤除房屋及其附屬物的使用人。 　　第四條　城房屋拆遷必須符合城規(guī)劃和有利于城舊區(qū)改建。任何或個人

63、需要拆遷房屋必須遵守城規(guī)劃和本服從城房屋拆遷理。任何和個人都有權(quán)對城房屋拆遷工作提出和建議對違背本規(guī)定的行為進展檢舉和控告。 　　第五條　拆遷人必須按照本規(guī)定對被拆遷人給予補償和安置；被拆遷人必須服從城建立需要在規(guī)定的搬遷限內(nèi)完成搬遷。 　　第六條　蘭州房地產(chǎn)行政理部門主全的房屋拆遷工作。、區(qū)城建立拆遷安置理分級負責(zé)房屋拆遷理的日常工作。 　　房屋拆遷主部門的主要職責(zé)是： 　　一〕執(zhí)行房屋拆遷理的法律、法規(guī)和規(guī)章起草和制定有關(guān)性； 　　二〕指導(dǎo)區(qū)、城房屋拆遷工作理房屋動遷和回遷安置工作； 　　三〕審核房屋拆遷方案和拆遷安置方案核發(fā)房屋拆遷答應(yīng)證發(fā)布房屋拆遷； 　　四〕組織有關(guān)機構(gòu)

64、對被拆遷房屋進展評估； 　　五〕負責(zé)房屋拆遷施行的資質(zhì)審查和拆遷工作人員的崗位培訓(xùn)與考核核發(fā)城房屋拆遷工作人員上崗證； 　　六〕組織完成人民交辦的統(tǒng)一拆遷任務(wù)； 　　七〕裁決房屋拆遷補償、安置爭議； 　　八〕對房屋拆遷活動進展監(jiān)視檢查核發(fā)房屋拆遷完畢書。 　　第七條　、區(qū)城規(guī)劃、土地、、城建、城、工商行政理等有關(guān)部門和拆遷當(dāng)事人的主部門、所在、街道辦事處應(yīng)配合房屋拆遷主部門做好工作。 　　第八條　、區(qū)人民及其主部門對在城房屋拆遷安置工作中有突出奉獻的和個人可給予表彰獎勵。 第二章　拆遷理 　　第九條　城房屋實行統(tǒng)一拆遷也可以由拆遷人委托拆遷。拆遷人委托拆遷的被委托人應(yīng)當(dāng)是獲

65、得房屋拆遷書的。 　　房屋拆遷主部門不得承受拆遷委托。 　　第十條　因城建立需要拆遷房屋的和個人須持建立工程、建立用地、建立資金批準(zhǔn)及拆遷安置方案向房屋拆遷主部門提出房屋拆遷申請經(jīng)審核批準(zhǔn)并發(fā)給房屋拆遷答應(yīng)證后方可拆遷。 　　施行房屋拆遷不得擴大或縮小批準(zhǔn)的拆遷范圍。 　　第十一條　拆遷人應(yīng)當(dāng)向房屋拆遷主部門繳納拆遷理費。 　　拆遷人應(yīng)當(dāng)向施行拆遷的支付拆遷施行委托費。 　　第十二條　房屋拆遷答應(yīng)證一經(jīng)發(fā)放房屋拆遷主部門應(yīng)當(dāng)將拆遷人、拆遷范圍、搬遷限等予以。房屋拆遷主部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。 　　第十三條　在房屋拆遷規(guī)定的拆遷限內(nèi)拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人按照

66、本的規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。 　　補償、安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)規(guī)定補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡限、違約責(zé)任和當(dāng)事人認為需要訂立的其他條款。 　　補償、安置協(xié)議訂立后可以向并向房屋拆遷主部門備案。 　　第十四條　拆遷范圍確定后３月內(nèi)由房屋拆遷主部門書面有關(guān)部門暫停房屋買賣、互換、析產(chǎn)、分割、贈與、分戶、出租、調(diào)配、改變使用性質(zhì)等手續(xù)；部門暫停居民常住戶口的遷入和分戶手續(xù)結(jié)婚、出生、轉(zhuǎn)業(yè)復(fù)退、大中專學(xué)生畢業(yè)、職工離退休、刑滿釋放者除外〕；工商行政理部門暫停核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。 　　第十五條　法律、法規(guī)對拆遷設(shè)施、教學(xué)、寺廟、文物古跡等另有規(guī)定的按照有關(guān)的法律、法規(guī)執(zhí)行。 　　第十六條　被撤除房屋的所有人下落不明的由拆遷人登報逾無人申告的視同代房屋由房地產(chǎn)理部門按照本第二十八條處理。 　　第十七條　拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、過渡方式和過渡限經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的由房屋拆遷主部門裁決。被拆遷人是房屋拆遷主部門的由人民裁決。 　　當(dāng)事人對裁決不服的可在接到裁決書之日起１５日內(nèi)向人民起訴。 　　在訴訟間如拆遷人已給被拆遷