20122012年自考《資產(chǎn)評估》講座

《20122012年自考《資產(chǎn)評估》講座》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《20122012年自考《資產(chǎn)評估》講座（27頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,*,2012,年自考資產(chǎn)評估講座,于成永 博士,南京財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院,第一章總論,本章是資產(chǎn)評估的理論性、方法性、基本概念的章節(jié)，在歷年考試中，本章的比重較大。,1,一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算,2,資產(chǎn)評估的特點：現(xiàn)實性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性,3,資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別：發(fā)生的前提條件不同、目的不同、執(zhí)行操作者不同。當(dāng)然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的，二者相輔相成。,4,資產(chǎn)的價值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的。,5,按資產(chǎn)存在的形態(tài)可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。,有形資

2、產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。,6,按資產(chǎn)能否獨立存在可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。,7,不可確指的資產(chǎn)是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。目前不可確指的資產(chǎn)只有商譽。,8,價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。,主要價值類型有：,市場價值。,在用價值：在用價值是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值。,投資價值：投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價值。,9,資產(chǎn)評估的假設(shè)：,繼續(xù)使用假設(shè),公開市場假設(shè)：公開市場是指發(fā)達(dá)與完善的市場條件。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣，不

3、論資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。,清算（清償）假設(shè),10,資產(chǎn)評估的原則,包括兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。,資產(chǎn)評估的工作原則：、獨立性原則、客觀性原則、科學(xué)性原則、專業(yè)性原則,資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則：貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則,11,資產(chǎn)評估基礎(chǔ)日一般的基準(zhǔn)時點是日。,第二章資產(chǎn)評估的基本方法,要求掌握資產(chǎn)評估的基本方法、評估基本方法的運用及方法中各個指標(biāo)的確定。,第一節(jié)市場法,市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。,市場法應(yīng)用的前提條件：,需要有一個充分發(fā)育的活躍

4、的公平的資產(chǎn)交易市場；,被評估資產(chǎn)的市場參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的。,運用市場法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點,市場法的優(yōu)缺點：,市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。,市場法的缺點表現(xiàn)在：需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用；不適用于專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。通常適應(yīng)于商業(yè)用房、通用設(shè)備等資產(chǎn)的評估。,第二節(jié)成本法,成本法及其適用的前提條件,成本法是

5、指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。,成本法運用的形式及其各項指標(biāo)的估算：,1,、基本公式可表述為：,被評估資產(chǎn)評估值,=,重置成本,-,實體性貶值,-,功能性貶值,-,經(jīng)濟(jì)性貶值,2,、運用成本法評估資產(chǎn)的步驟：,確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；,確定被評估資產(chǎn)的使用年限；,估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；,計算確定被評估資產(chǎn)的價值。,（一）重置成本的估算,復(fù)原重置成本與更新重置成本的異同。,1,、重置核算法,2,、物價指數(shù)法,3,、功能價值法,4,、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,（,1,）重置核算法,是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計算的全部購建支出按

6、其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。,重置成本,=,直接成本,+,間接成本,（,2,）物價指數(shù)法,物價指數(shù)法是在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。計算公式為：,資產(chǎn)重置成本,=,資產(chǎn)歷史成本,資產(chǎn)評估時物價指數(shù),/,資產(chǎn)購建時物價指數(shù),或者為：,資產(chǎn)重置成本,=,資產(chǎn)歷史成本,（,1,物價變動指數(shù)）,（,3,）功能價值法,也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為：,被評估資產(chǎn)重置成本,=,參照物重置成

7、本,被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量,/,參照物年產(chǎn)量,（二）實體性貶值及其估算,是指資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值率估算的三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法,（三）功能性貶值及估算,功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值。,（四）經(jīng)濟(jì)性貶值及其估算,是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。,（五）成新率及其估算,三種方法：觀察法、使用年限法、修復(fù)費用法。實體性貶值率也可以采用就三種法。,第三節(jié)收益法,一、收益法及其適用的前提條件,收益法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。,二,、,收益法應(yīng)用的前提,P47,三

8、、收益法中各項指標(biāo)的確定,（一）收益額,收益額是未來預(yù)期收益。,（二）折現(xiàn)率和資本化率,1,、無風(fēng)險報酬率,2,、風(fēng)險報酬率（財務(wù)風(fēng)險、市場風(fēng)險、管理風(fēng)險）,無風(fēng)險報酬率是以國庫券、銀行存款利率來確定的，而風(fēng)險報酬率是根據(jù)社會行業(yè)平均收益水平確定。,（三）收益期限,四、運用收益法評估資產(chǎn)優(yōu)缺點,（二）收益法的優(yōu)缺點,1,、收益法的優(yōu)點,（,1,）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；,（,2,）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。,2,、收益法的缺點,（,1,）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；,（,2,）在評估中適用范圍較小，一般適用企

9、業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。,第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,資產(chǎn)評估方法選擇應(yīng)考慮的因素：,1,、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。,2,、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。,3,、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,第三章,機(jī)器設(shè)備評估,歷年考題中，每年都考計算題。,第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法,機(jī)器設(shè)備評估的成本法是指通過估算機(jī)器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機(jī)器設(shè)備評估值的方法。成本法可以用公式表示為：即重置成本扣除三大貶值,機(jī)器設(shè)備評估值,=,重置成本,-,實體性貶值,-,功能性貶值,-,經(jīng)濟(jì)性貶值,一,、機(jī)器設(shè)備重置成本的估算,四種

10、方法,P68-80,二、機(jī)器設(shè)備的實體性貶值及其估算,（一）實體性貶值與成新率的估算,1,、運用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備成新率,2,、運用觀測分析法估算機(jī)器設(shè)備成新率,3,、運用修復(fù)費用法估算機(jī)器設(shè)備的成新率,第四章房地產(chǎn)評估,第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述,房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。,房地產(chǎn)的特征：（,1,）位置固定性；（,2,）耐用性；（,3,）影響因素多樣性；（,4,）投資大量性；（,5,）保值增值趨勢。,第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點,土地資產(chǎn)的特性：,1,、自然特性：（,1,）土地面積的有限性。（,2,）土地空間位置的固定性。（,3,）土地使用價值的永續(xù)性和增值性。（,4,）土地的不可

11、替代性。,2,、經(jīng)濟(jì)特性：（,1,）用途多樣性。（,2,）經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。（,3,）可壟斷性。,土地資產(chǎn)價格體系：,土地資產(chǎn)的價格類型：,1,、基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。,從定義中可以看到：（,1,）它是政府行為，是政府制定出來的；（,2,）它是區(qū)域內(nèi)的平均價格；（,3,）它的價格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的；（,4,）它表示的是單位土地面積的地價。,2,、標(biāo)定地價：是在市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理條件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。,土地資產(chǎn)價格特點：,1,、土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定,2,、土地價格主要由土地的

12、需求決定,3,、土地價格具有明顯的區(qū)域性,4,、土地價格的上漲性,影響地產(chǎn)價格的因素：,（一）,一般因素：,1,、行政因素,2,、社會因素,3,、經(jīng)濟(jì)因素,4,、其他一般因素：如人口因素、心理因素、國際因素等也都對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。,（二）區(qū)域因素：,3,、影響工業(yè)用地價格的區(qū)域因素：（,1,）交通便捷度。（,2,）基礎(chǔ)設(shè)施完善度。（,3,）產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。（,4,）環(huán)境質(zhì)量。（,5,）規(guī)劃限制。（,6,）其他因素。,土地使用權(quán)評估的原則：（一）,替代原則（二）最有效使用原則（三）變動原則：一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而變化的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相

13、互作用的結(jié)果。土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。（四）供需原則（五）貢獻(xiàn)原則,第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法,市場法也稱市場比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價格，修正得出待估土地價格的一種評估方法。其公式為：,一般地，采用市場法至少應(yīng)選用三個或三個以上的比較案例，經(jīng)過上述評定估算過程，至少應(yīng)得到三個或三個以上的初步評估結(jié)果。經(jīng)過處理得出一個評估結(jié)果。,建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。,建筑物評估的原則：（一）替代原則（二）最有效使用原則（三）供需原則（四）房地合一原則,第五章無形資產(chǎn)評估,無形

14、資產(chǎn)指沒有事物形態(tài)的資產(chǎn)，但是為特定的主體所擁有，并能夠長期發(fā)揮效用的一種資源。,無形資產(chǎn)的特點：,1,、無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長。,2,、無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大,3,、無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。,無形資產(chǎn)的分類：,無形資產(chǎn)種類很多，可以按不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類。,1,、按企業(yè)取得無形資產(chǎn)的渠道，可分為企業(yè)自創(chuàng)（或自身擁有）的無形資產(chǎn)和外購的無形資產(chǎn)。,2,、按有無法律保護(hù)，可以分為法定無形資產(chǎn)和收益性無形資產(chǎn)。專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等均受到國家有關(guān)法律的保護(hù)，稱為法定無形資產(chǎn)；無法律保護(hù)的無形資產(chǎn)，如專有技術(shù)等稱為收益性無形資產(chǎn)。,3,、按可辨識程度，可以分

15、為可確指無形資產(chǎn)和不可確指無形資產(chǎn)。凡是那些具有專門名稱，可單獨地取得、轉(zhuǎn)讓或出售的無形資產(chǎn)，稱為可確指的無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)包括商標(biāo)權(quán)、版權(quán)、計算機(jī)軟件等。不可確指主要指商譽。,每一項無形資產(chǎn)，一般都有一定的使用期限。使用期限的長短，主要取決于損耗程度。無形資產(chǎn)有效期限是其存在的前提。無形資產(chǎn)具有超額收益能力的時間是真正的無形資產(chǎn)有效期限。,無形資產(chǎn)功能特性：,1,、附著性。,2,、共益性。,3,、積累性。,4,、替代性。,專利權(quán)是國家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。,商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊商標(biāo)不

16、受法律保護(hù)。,商譽通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。特征：,1,、商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。,2,、商譽是多項因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。,3,、商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。,4,、商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。,第六章流動資產(chǎn)評估,第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點,一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點,流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貸、應(yīng)收及預(yù)付款項、短期投資等。,流動資產(chǎn)的特點主要表現(xiàn)在以下幾個方面：,第一，周轉(zhuǎn)速度快。,第二，變現(xiàn)能力強(qiáng)。,各種形態(tài)的流動資產(chǎn)都可以在較短的時間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對外支付和償還債務(wù)的重要保證。,第三，形態(tài)多樣化。二、流動資產(chǎn)評估的特點,1,、流動資產(chǎn)評估是單項評估。,2,、必須選取準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間。一般在會計期末,3,、即要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。,4,、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。