第6章資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法課件

《第6章資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《第6章資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法課件（32頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),第,6,章 資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法,第6章 資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法,1,6.1,資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法概述,6.2,市,場(chǎng)途徑,6.3,收,益途徑,6.4,成,本途徑,6.5,評(píng)估途徑及其方法的選擇,6.1 資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法概述,2,6.1,資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法概述,6.1.1,資產(chǎn)評(píng)估途徑內(nèi)涵,概括地講，資產(chǎn)評(píng)估途徑是判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的集合。目前，最具代表性的資產(chǎn)評(píng)估途徑主要有市場(chǎng)途徑、收益途徑和成本途徑。,6.1.2,資產(chǎn)評(píng)估途徑與市場(chǎng)的關(guān)系,資產(chǎn)評(píng)估途徑實(shí)際上是人

2、們模擬市場(chǎng)定價(jià)機(jī)理和規(guī)則所設(shè)計(jì)出來(lái)的若干資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估基本模型,6.1資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法概述6.1.1 資產(chǎn)評(píng)估途徑內(nèi)涵6,3,6.2,市,場(chǎng)途徑,6.2.1,市場(chǎng)途徑的基本含義,市場(chǎng)途徑是指利用市場(chǎng)上同樣或類(lèi)似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類(lèi)比分析來(lái)估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評(píng)估技術(shù)思路的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱(chēng)。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中市場(chǎng)途徑亦被稱(chēng)為市場(chǎng)法。,6.2.2,市場(chǎng)途徑的基本前提,其一是要有一個(gè)活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；,其二是公開(kāi)市場(chǎng)上要有足夠多的可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。,6.2 市場(chǎng)途徑6.2.1 市場(chǎng)途徑的基本含義6.2.2,4,6.2.3,市場(chǎng)途徑的基本程序,1,）選擇參照物,2

3、,）在評(píng)估對(duì)象與參照物之間選擇比較因素,3,）指標(biāo)對(duì)比、量化差異,4,）在各參照物成交價(jià)格的基礎(chǔ)上調(diào)整已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)差異,5,）綜合分析確定評(píng)估結(jié)果,6.2.3 市場(chǎng)途徑的基本程序,5,6.2.5,市場(chǎng)途徑中的具體方法,1,）直接比較法,評(píng)估對(duì)象價(jià)值,=,參照物成交價(jià)格,修正系數(shù),1,修正系數(shù),2.,修正系數(shù),n,（,61,）,或,=,參照物成交價(jià)格,基本特征差額,1,基本特征差額,2,基本特征差額,n,（,62,）,6.2.5 市場(chǎng)途徑中的具體方法或 =參,6,(1,）現(xiàn)行市價(jià)法:同類(lèi)資產(chǎn),（,2,）市價(jià)折扣法：適用清算前提條件,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物交易價(jià)格,（1-價(jià)格折扣率）,（,3,

4、）功能價(jià)值類(lèi)比法,價(jià)值與功能呈線性關(guān)系（生產(chǎn)能力比例法）,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力）,價(jià)值與功能呈指數(shù)關(guān)系（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法）,(1）現(xiàn)行市價(jià)法:同類(lèi)資產(chǎn)（3）功能價(jià)值類(lèi)比法,7,（,4,）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（亦稱(chēng)物價(jià)指數(shù)法）,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）,或，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格價(jià)格指數(shù),（,5,）成新率價(jià)格調(diào)整法,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率）,資產(chǎn)成新率=資產(chǎn)尚可使用年限/（資產(chǎn)已使用年限+資產(chǎn)尚可使用年限）,（4）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法（亦稱(chēng)物價(jià)指數(shù)法）（5）成新率價(jià)格調(diào)整法,8,（,6,）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)

5、比法,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情況差異值,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=參照物售價(jià)功能差異修正系數(shù) 時(shí)間差異修正系數(shù),P85,例,（,7,）價(jià)值比率法,成本市價(jià)法,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本,市盈率倍數(shù)法,資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=評(píng)估對(duì)象（企業(yè)）收益額參照物（企業(yè)）市盈率,（6）市場(chǎng)售價(jià)類(lèi)比法（7）價(jià)值比率法,9,2,）間接比較法,間接比較法也是市場(chǎng)法中最基本的評(píng)估方法。該法是利用資產(chǎn)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)可以是綜合標(biāo)準(zhǔn)，也可以是分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）作為基準(zhǔn)，分別將評(píng)估對(duì)象與參照物整體或分項(xiàng)與其對(duì)比打分從而得到評(píng)估對(duì)象和參照物各自的分值，再利用

6、參照物的市場(chǎng)交易價(jià)格，以及評(píng)估對(duì)象的分值與參照物的分值的比值（系數(shù)）求得評(píng)估對(duì)象價(jià)值的一類(lèi)評(píng)估方法。,2）間接比較法,10,市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn)：,（1）能直接反映市場(chǎng)資產(chǎn)行情，評(píng)估值直接反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格。,（2）評(píng)估結(jié)果是在公開(kāi)市場(chǎng)條件下公允現(xiàn)行市價(jià)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，公正公平，易于被各方接受。,（3）相對(duì)而言較為簡(jiǎn)單。,缺點(diǎn)：,（1）受供求關(guān)系影響，價(jià)格不一定反映真實(shí)的價(jià)值。,（2）即使在典型的發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，信息不流暢，市場(chǎng)失靈的情況也是經(jīng)常發(fā)生的。（信息不對(duì)稱(chēng)）,（3）一般不適用于專(zhuān)用機(jī)器、設(shè)備、大部分無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評(píng)估。,市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn),11,6.

7、3,收益途徑,6.3.1,收益途徑的基本含義,收益途徑是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中收益途徑亦被稱(chēng)為收益法。,6.3.2,收益途徑的基本前提,（,1,）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；,（,2,）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；,（,3,）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。,6.3 收益途徑6.3.1 收益途徑的基本含義6.3.2,12,6.3.3,收益途徑的基本程序,（,1,）收集并驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)，以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；,（,2,）

8、分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；,（,3,）確定折現(xiàn)率或資本化率；,（,4,）用折現(xiàn)率或資本化率將評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；,（,5,）分析確定評(píng)估結(jié)果。,6.3.4,收益途徑的基本參數(shù),運(yùn)用收益途徑進(jìn)行評(píng)估涉及許多經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，其中最主要的參數(shù)有收益額、折現(xiàn)率（資本化率）和收益期限三個(gè)。,6.3.3 收益途徑的基本程序6.3.4 收益途徑的基本,13,6.3.5,收益途徑中的具體方法,未來(lái)預(yù)期收益有無(wú)限期劃分：有限期和無(wú)限期；,預(yù)期收益額劃分：等額收益和非等額收益。,1,）純收益不變,P,A/r,其成立條件是：純收益每年不變；資本化率固定且大于零；收益年期無(wú)限。,(2),在收益年期有限

9、，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：,6.3.5 收益途徑中的具體方法1）純收益不變PA/r,14,（,614,）,2,）純收益在若干年后保持不變,(1),無(wú)限年期收益。其基本公式為：,（,616,）,(2),有限年期收益。其計(jì)算公式為：,（,617,）,（614）2）純收益在若干年后保持不變(1)無(wú)限年期收,15,3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化（年變化額,B,）：,A、,純收益按等差級(jí)數(shù)遞增（收益期無(wú)限）：,B、,純收益按等差級(jí)數(shù)遞增（收益期有限）：,3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化（年變化額B）：A、純收益按等差級(jí),16,C、,純收益按等差級(jí)數(shù)遞減（收益期無(wú)限）：,D、,純收益按等差級(jí)數(shù)遞減（收益期

10、有限）：,C、純收益按等差級(jí)數(shù)遞減（收益期無(wú)限）：D、純收益按等差級(jí)數(shù),17,4,）純收益按等比級(jí)數(shù)變化,（,1,）在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下，有以下計(jì)算式,（,6,22,）,（2）純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益期有限,4）純收益按等比級(jí)數(shù)變化（622）（2）純收益按等比級(jí)數(shù)遞,18,5,）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格,已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：,（,6,26,）,（3）純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益期無(wú)限,（4）純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益期有限,5）已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格已知未來(lái)若干年后資產(chǎn)價(jià)格的條件下,19,6.4,成本途徑,6.4.1,成本途徑的基本含義,成

11、本途徑具體是指首先估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。在資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中成本途徑亦被稱(chēng)為成本法。,資產(chǎn)的評(píng)估值資產(chǎn)的重置成本資產(chǎn)實(shí)體有形損耗資產(chǎn)功能性陳舊貶值-資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值,6.4 成本途徑6.4.1 成本途徑的基本含義資產(chǎn)的評(píng)估值,20,6.4.2,成本途徑的基本前提,只有當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下，再取得被評(píng)估資產(chǎn)的全部費(fèi)用才能構(gòu)成其交換價(jià)值的內(nèi)容。資產(chǎn)的繼續(xù)使用不僅僅是一個(gè)物理上的概念，資產(chǎn)的繼續(xù)使用包含著其使用的有效性的經(jīng)濟(jì)意義。,6.4.3,成本途徑的基本要素,1,）資產(chǎn)的重置成

12、本,2,）資產(chǎn)的有形損耗,3,）資產(chǎn)的功能性陳舊貶值,4,）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值,6.4.2 成本途徑的基本前提6.4.3 成本途徑的基本,21,6.4.4,成本途徑中的具體方法,1,）重置成本的估算方法,（,1,）重置核算法：購(gòu)買(mǎi)、自建,（,2,）價(jià)格指數(shù)法：賬面,價(jià)格指數(shù),（,3,）功能價(jià)值類(lèi)比法：生產(chǎn)能力比例法、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法,2,）實(shí)體性貶值的估算方法,（,1,）觀測(cè)法。觀測(cè)法，也稱(chēng)成新率法,實(shí)體性貶值=重置成本,（1-實(shí)體性成新率）,6.4.4 成本途徑中的具體方法2）實(shí)體性貶值的估算方法,22,（,2,）使用年限法,（,3,）修復(fù)金額法：修復(fù)資產(chǎn)的花費(fèi),總使用年限=實(shí)際已使用年

13、限,+尚可使用年限,實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限,總使用年限,實(shí)際已使用年限=名義已使用年限,資產(chǎn)利用率,（2）使用年限法（3）修復(fù)金額法：修復(fù)資產(chǎn)的花費(fèi)總使用年限=,23,例：,某資產(chǎn)1995年2月購(gòu)進(jìn)，總使用年限為20年，2005年2月評(píng)估時(shí)，根據(jù)資本指標(biāo)，正常使用條件下，每天工作8小時(shí)，重置成本20萬(wàn)，預(yù)計(jì)殘值不計(jì)，實(shí)際只有4小時(shí)，求,（1）資產(chǎn)利用率,（2）名義已使用年限,（3）尚可使用年限,（4）實(shí)體性貶值,例：某資產(chǎn)1995年2月購(gòu)進(jìn)，總使用年限為20年，2005年,24,解：,（1）資產(chǎn)利用率=*100%=50%,（2）名義使用年限為10年,（3）尚可使用年限=20年-實(shí)際使用年

14、限=20-10*50%=15年,（4）實(shí)體性貶值=*實(shí)際使用年限,=20/20*（10*50%）,=5萬(wàn)元,第6章資產(chǎn)評(píng)估途徑與方法課件,25,3,）功能性貶值的估算方法,方法一、通常情況下，功能性貶值的估算可以按下列步驟進(jìn)行：,第一，將被評(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同且廣泛使用的主流資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較。,第二，計(jì)算二者的差異，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除其抵減的所得稅以后的余額。,第三，估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。,第四，以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)：,被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本,折現(xiàn)系數(shù)）（,6,43,）,

15、3）功能性貶值的估算方法,26,方法2,功能性貶值,=,復(fù)原重置成本,-,更新重置成本,復(fù)原重置成本,即按,原來(lái),的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、工藝進(jìn)行“克隆”，按現(xiàn)行的價(jià)格復(fù)原這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。,更新重置成本,即按,現(xiàn)在,的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)改進(jìn)后的設(shè)計(jì)新型原材料和較先進(jìn)的工藝所生產(chǎn)的具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本（現(xiàn)行價(jià)格）。,方法2復(fù)原重置成本即按原來(lái)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、工藝進(jìn)行“,27,例：,被評(píng)估設(shè)備,A,的日運(yùn)營(yíng)成本820元，參照物為改進(jìn)后的,B,型設(shè)備，其生產(chǎn)能力處與,A,型相同，,B,日營(yíng)運(yùn)成本670元，全年法定工作日為254天，尚可使用6年，若按33%的所得稅率和10%的折現(xiàn)率

16、計(jì)算，該設(shè)備的功能性貶值為多少？,解：按步驟,（,1,）計(jì)算年超額營(yíng)運(yùn)成本,年超額營(yíng)運(yùn)成本,=,（,820-670,）,*254=38100,元,（,2,）計(jì)算年凈超額成本,年凈超額營(yíng)運(yùn)成本,=38100*,（,1-33%,）,=25527,元,（,3,）計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額,A,的功能性貶值額,=25527*4.3553=111177.74,元,例：被評(píng)估設(shè)備A的日運(yùn)營(yíng)成本820元，參照物為改進(jìn)后的B型設(shè),28,4,）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法,（,1,）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)的功能與其價(jià)值呈指數(shù)關(guān)系時(shí)：,（,2,）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)的功能與其價(jià)值呈線性關(guān)系時(shí)：,（,3,）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)持續(xù)存在收益損失時(shí)：,經(jīng)濟(jì)性貶值額,資產(chǎn)年收益損失額,(1,所得稅稅率,)(P/A,，,),經(jīng)濟(jì)性貶值額=資產(chǎn)的重置成本,經(jīng)濟(jì)性貶值率,4）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法（2）當(dāng)確信被評(píng)估資產(chǎn)的功能與其價(jià)值,29,例：,一臺(tái)多功能鏍帽加工機(jī)床年生產(chǎn)能力為,7.5,萬(wàn)件六角鏍帽，現(xiàn)供大于求，生產(chǎn)能力過(guò)剩，實(shí)際年產(chǎn),6,萬(wàn)個(gè)，該機(jī)床的重置全價(jià)為,9,萬(wàn)元，實(shí)體性貶值,2.7,萬(wàn)元，功能性貶值,0.9,萬(wàn)元，設(shè),X,為,0.