資產(chǎn)評估基本方法

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1、,單擊此處編輯母版標題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,*,河南財經(jīng)政法大學,*,第,二,章 資產(chǎn)評估基本方法,,本章基本要求,掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內容和各項參數(shù)指標的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。,2024/11/27,2,,河南財經(jīng)政法大學,本章重點,對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關鍵。,2024/11/27,3,,河南財經(jīng)政法大學,本章難點,對收益法評估基本原

2、理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標在實踐中的取得方法和途徑。,2024/11/27,4,,河南財經(jīng)政法大學,資產(chǎn)評估方法,如何做,資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術手段。是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系。,2024/11/27,5,,河南財經(jīng)政法大學,資產(chǎn)評估過程結構圖,,評估環(huán)境,—社會,—經(jīng)濟,—技術,—法律,形成問題,評價指標,綜 合,分 析,選 擇,實 施,意 見,1 2 3 4 5 6 7,

3、目的與動機 1,資料收集 2,鑒定與評價 3,假設前提 4,定量估算 5,結果分析 6,提出結論 7,活動過程,思維過程,2024/11/27,6,,河南財經(jīng)政法大學,資產(chǎn)評估基本途徑和方法,,市場途徑,成本途徑,收益途徑,評估基準日,過去,未來,成本法,市場法,收益法,2024/11/27,7,,河南財經(jīng)政法大學,,市場法,成本法,收益法,直接法,,類比法,,重置成本,,成新率,,重置核算法,,物價指數(shù)法,,功能重置成本法,,統(tǒng)計分析法,,觀察法,,使用年限法,,直接價值法,,收益額,,折現(xiàn)率,,收益期,,資產(chǎn)評估方法體系,2024/11/27,8,,河南財經(jīng)政法大學,第一節(jié)

4、市場法,一、基本思路,,市場,法,是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。,市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的,,評估途徑之一,2024/11/27,9,,河南財經(jīng)政法大學,,四、基本前提：,,1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場,,2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術參數(shù)指標等資料是可以收集到的。,二、理論依據(jù)：替代原則、供求原則,三、,基本原理：投資者愿意支付價格,五、基本公式：資產(chǎn)評估值,=,可比資產(chǎn)售價,±,調整數(shù),2024/11/27,10,,河南財經(jīng)政法大學,,六、,操作程序,確定被評估資產(chǎn),選擇參照物,比較差異

5、因素,調整差異指標,綜合分析,得出結果,1.參照物的可比性：功能、市場,,條件、資產(chǎn)實體特征和質量、成交時間等。,,2.參照物數(shù)量：三個以上。,1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。,,2.指標對比、量化差異。,以參照物成交價格為基礎，將,,各項差異指標進行調整，得出初,,評結果。,,,對初評結果進行分析，用統(tǒng)計分析,,或其他方法判斷結果的合理性。,,2024/11/27,11,,河南財經(jīng)政法大學,七、,常見的評估方法,市,,場,,法,直接,,比較,,法,類比,,調整,,法,現(xiàn)行市價法,市價折扣法,價格指數(shù)法,市場售價類比法,市盈率倍數(shù)法,功能價值類比法,成新率價格調,

6、,整法,成本市價法,2024/11/27,12,,河南財經(jīng)政法大學,,七、,常見的評估方法,,是指利用參照物的交易價格，以評估對象的某一或若干基本特征與參照物的同一及若干基本特征直接進行比較，得到兩者的基本特征,修正系數(shù),或,基本特征差額,，在參照物交易價格的基礎上進行修正從而得到評估對象價值的一類方法。,1、直接比較法,評估對象與參照物必須,一樣或基本一樣,2024/11/27,13,,河南財經(jīng)政法大學,1、直接比較法：基本公式,評估對象價值,=,參照物合理成交價格,評估對象價值,=,參照物成交價格,×,（評估對象,,特征,÷,參照物特征）,2024/11/27,14,,河南財經(jīng)政法大學,1

7、、直接比較法：具體方法,,具體方法,基本計算公式,直接比較法,現(xiàn)行市價法,評估對象價值,=,參照物合理成交價格,,市價折扣法,評估值,=,參照物成交價格,×,（,1-,價格折扣率）,,功能價值類比法,評估值,=,參照物成交價格,×,（評估對象生產(chǎn)能力,÷,參照物生產(chǎn)能力）,,價格指數(shù)法,評估值,=,參照物成交價格,×,價格指數(shù),,成新率價格調整法,評估值,=,參照物成交價格,×,（評估對象成新率,÷,參照物成新率）,2024/11/27,15,,河南財經(jīng)政法大學,,,適用性強、應用廣泛,,對信息資料的數(shù)量和質量要求較高,,要求評估人員要有比較豐富的評估經(jīng)驗、市場閱歷和評估技巧,1,、直接比較法

8、,：優(yōu)缺點,2024/11/27,16,,河南財經(jīng)政法大學,,,是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇,若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物,，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。,2,、,類比調整法法,不要求參照物與評估對象必須一樣或基本一樣，只,,要在大的方面基本相同或相似,2024/11/27,17,,河南財經(jīng)政法大學,類比調整法的基本計算公式為：,,被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調整系數(shù),,被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1,＋,調整率）,2024/11/27,18,,河南財經(jīng)政法大學,類比

9、調整法的具體評估方法,,具體方法,基本計算公式,類比調整法,市場售價類比法,評估值,=,參照物成交價格,×,功能差異系數(shù),×,時間差異系數(shù),×……×,交易差異系數(shù),,成本市價法,評估值,=,評估對象現(xiàn)行合理成本,×,（參照物成交價格,÷,參照物現(xiàn)行合理成本）,,市盈率倍數(shù)法,企業(yè)評估值,=,被評估企業(yè)相同口徑收益額,×,參照企業(yè)市盈率,2024/11/27,19,,河南財經(jīng)政法大學,類比調整法,特點：,可比性要求一般（只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似）；,,由于需要利用國家、行業(yè)或市場標準，應用有較多局限，應用并不廣泛。,2024/11/27,20,,河南財經(jīng)政法大學,,1.,時間

10、因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導致的差異。,,,,,評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù),八、參照物的主要差異因素有：,2024/11/27,21,,河南財經(jīng)政法大學,,區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。,,地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。,,當評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：,,,2.區(qū)域因素,評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù),2024/11/27,22,,河南財經(jīng)政法大學,,功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。,,當評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估

11、資產(chǎn)的價值可用下式表示為：,,3.功能因素,,評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù),,2024/11/27,23,,河南財經(jīng)政法大學,,交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。,,市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。,,交易條件主要包括交易批量、動機、時間等,。,,當評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：,,,4．交易情況,評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù),2024/11/27,24,,河南財經(jīng)政法大學,,個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質量。,,資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結構、規(guī)

12、格型號等。,,資產(chǎn)的質量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。,,調整公式：,,,5．個別因素,評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù),2024/11/27,25,,河南財經(jīng)政法大學,,如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：,,,評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù),,參照物的主要差異因素有：,2024/11/27,26,,河南財經(jīng)政法大學,注意：系數(shù)的選擇在于比較因素之間的線性關系判斷,如：完全線性關系,2024/11/27,27,,河南財經(jīng)政法大學,注意：系數(shù)的選擇在于比較因素之

13、間的線性關系判斷,如：指數(shù)關系,2024/11/27,28,,河南財經(jīng)政法大學,市場法的具體評估方法,類別,具體方法,基本計算公式,直接比較法,現(xiàn)行市價法,評估對象價值,=,參照物合理成交價格,,市價折扣法,評估值,=,參照物成交價格,×,（,1-,價格折扣率）,,功能價值類比法,評估值,=,參照物成交價格,×,（評估對象生產(chǎn)能力,÷,參照物生產(chǎn)能力）,,價格指數(shù)法,評估值,=,參照物成交價格,×,價格指數(shù),,成新率價格調整法,評估值,=,參照物成交價格,×,（評估對象成新率,÷,參照物成新率）,類比調整法,市場售價類比法,評估值,=,參照物成交價格,×,功能差異系數(shù),×,時間差異系數(shù),×,…

14、…,×,交易差異系數(shù),,成本市價法,評估值,=,評估對象現(xiàn)行合理成本,×,（參照物成交價格,÷,參照物現(xiàn)行合理成本）,,市盈率倍數(shù)法,企業(yè)評估值,=,被評估企業(yè)相同口徑收益額,×,參照企業(yè)市盈率,2024/11/27,29,,河南財經(jīng)政法大學,,優(yōu)點,：,,（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；,,（2）評估結果易于被各方面理解和接受。,八、,市場途徑的優(yōu)缺點,2024/11/27,30,,河南財經(jīng)政法大學,缺點,：,,（1）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用；,,（2）不適用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)

15、，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。,2024/11/27,31,,河南財經(jīng)政法大學,案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為20,11,年2月1日。,,評估人員收集的信息：,,（1）從市場上收集到一個該類設備近期交易的案例，該設備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。,,（2）將待估設備與收集的參照設備進行對比并尋找差異。,,（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標存在差異外，從參照設備成交到評估基準日之間，該類設備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。,2024/11/27,32,,河南財經(jīng)政法大學,分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場

16、法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標上，即可通過調整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。,,評估值=160×150/210=114.29(萬元),2024/11/27,33,,河南財經(jīng)政法大學,案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為,2007,年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為20,11,年5月1日。,,在待估房屋附近，于200,9,年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000,0,元。經(jīng)調查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。,2024/11/27,34,,河南財經(jīng)政法大學,分析：

17、由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標上，所以只對時間差異進行調整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。,,經(jīng)調查，20,11,年居住用房價格與200,9,年相比上升了9.3%，則：,,資產(chǎn)評估值=58000,0×(1+9.3,％)=63394,0(,元),2024/11/27,35,,河南財經(jīng)政法大學,案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為20,11,年6月，成交價格為365.2萬元。評估基

18、準日為20,11,年8月。,2024/11/27,36,,河南財經(jīng)政法大學,分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標上，可通過調整交易條件來估算該套待估設備的市場價值。,,經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：,,資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）,2024/11/27,37,,河南財經(jīng)政法大學,案例4：待估資產(chǎn)為某機器設備，其生產(chǎn)時間為199,9,年，評估基準日為20,11,年1月。搜集到一交易案例，該機器設備和待估設備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為20,10,年12月，交易價格為124000元，該

19、機器設備的生產(chǎn)時間為,2002,年。,,2024/11/27,38,,河南財經(jīng)政法大學,分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標上，可通過對成新率指標的調整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。,,經(jīng)調查了解，待估設備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：,,待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%,2024/11/27,39,,河南財經(jīng)政法大學,參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率,,參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+1

20、5) ×100%=65%,,則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：,,資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）,,該待估設備的評估值為：,,評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元),2024/11/27,40,,河南財經(jīng)政法大學,案例,5:,五糧液,IPO,定價采用市盈率法,,1998,年,3,月,27,日，宜賓五糧液股份有限公司采取上網(wǎng)定價發(fā)行方式在深圳證券交易所向社會公眾首次公開發(fā)行,80000000,股,A,股,,,每股面值人民幣,1,元。,,,按照市盈率法確定發(fā)行價格為每股,14.77,元,，按,1995,年、,1996,年、,1997,年三年

21、平均每股稅后利潤,1.14,元,計算，發(fā)行市盈率為,13.00,倍,。其具體計算方法如下：,,,,,2024/11/27,41,,河南財經(jīng)政法大學,1995,、,1996,、,1997,三年平均每股稅后利潤,=,（,1997,年稅后利潤,34129.84,萬元,+1996,年稅后利潤,25993.93,萬元,+1995,年稅后利潤,21692.75,萬元）,÷24000,萬股,÷3=1.14,元,,發(fā)行價格,=,平均每股稅后利潤,1.14,元,×,發(fā)行市盈率,13.00,倍,=14.77,元,,2024/11/27,42,,河南財經(jīng)政法大學,案例,6,：,,股價,,(,元,),每股收益,,,市

22、盈率,,,2007,年,6,月,2006,年,12,月,2005,年,12,月,,工商銀行,6.4,0.12,0.15,0.15,53.33,民生銀行,16,0.23,0.38,0.37,69.57,浦發(fā)銀行,50,0.58,0.77,0.65,86.21,寧波銀行,25,0.19,0.33,0.26,131.58,交通銀行,13,0.18,0.28,0.21,72.22,華夏銀行,22,0.24,0.35,0.3,91.67,南京銀行,21,0.29,0.49,0.3,72.41,招商銀行,35,0.42,0.48,,83.33,平均市盈,,率,,,,,82.54,2024/11/27,43

23、,,河南財經(jīng)政法大學,目標公司：北京銀行 近三年收益平均數(shù)為,0.11,,新股發(fā)行價,=,每股收益,(,每股稅后利潤,) ×,預計市盈率,,=0.11 ×82.54 ≈9.1,元,,實際公司股票發(fā)行價為,12.8,元,,2024/11/27,44,,河南財經(jīng)政法大學,練習（判斷）,,市場法是根據(jù)替代原則，采用比較和類比的思路及其方法來估測資產(chǎn)價值的評估技術。任何一個理性的投資者在購置某項資產(chǎn)時，他所支付的價格不會高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價。（ ）,,√,2024/11/27,45,,河南財經(jīng)政法大學,,運用市場法時，為了減少評估人員的工作量，選擇的參照物最好不要超過三個

24、 。（ ）,,×,,直接比較法是市場法中最基本的評估方法，該法對參照物和評估對象的可比性方面要求并不高。（ ）,,×,2024/11/27,46,,河南財經(jīng)政法大學,單選題,,1.,運用市場法時選擇,3,個及,3,個以上參照物的目的是（　?。?。,A.,為了符合資產(chǎn)評估的政策,B.,為了體現(xiàn)可比性的要求,C.,排除參照物個別交易的特殊性和偶然性,D.,便于計算,,,C,,2024/11/27,47,,河南財經(jīng)政法大學,,2.,被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為,100,噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為,160,噸，評估基準日參照物資產(chǎn)的市場價格為,20,萬元，由此確定的被評估資產(chǎn)的價值為（　　）萬元。,A.

25、40,,B.5,,C.8,,D.12.5,,D,2024/11/27,48,,河南財經(jīng)政法大學,,,資產(chǎn)×資產(chǎn)收益率＝收益,第二節(jié) 收益法,收益,,資產(chǎn),資產(chǎn)＝,資產(chǎn)收益率,收益,2024/11/27,49,,河南財經(jīng)政法大學,,,,通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估思路。,,收益法是基于“現(xiàn)值”規(guī)律，即任何資產(chǎn)的價值等于其預期未來收益的現(xiàn)值之和,一、,基本思路,2024/11/27,50,,河南財經(jīng)政法大學,,,,一個理智的投資者在購置或投資于某一資產(chǎn)時，他所愿意支付或投資的貨幣數(shù)額不會高于他所購置或投資的資產(chǎn)在未來能給他帶來的回報。,二、,基本,

26、原理,2024/11/27,51,,河南財經(jīng)政法大學,,,三、理論依據(jù),資產(chǎn)的收益通常表現(xiàn)為一定時期內的收益流，而收益有,時間價值,，因此為了估算資產(chǎn)的現(xiàn)時價值，需要把未來一定時期內的收益折算為現(xiàn)值，這就是資產(chǎn)的評估值。,效用價值論,：收益決定資產(chǎn)的價值,,收益越高，資產(chǎn)的價值越大,2024/11/27,52,,河南財經(jīng)政法大學,,四、基本方法,年預期,,收益,收益期,折現(xiàn)率,2024/11/27,53,,河南財經(jīng)政法大學,,1、未來各年收益額不相等,各年收益額,現(xiàn)值系數(shù),2024/11/27,54,,河南財經(jīng)政法大學,,評估值＝,A×,2、未來各年收益額相等且有限期,,年 金,,(各年相等

27、的收益額),年金現(xiàn),,值系數(shù),2024/11/27,55,,河南財經(jīng)政法大學,評估值＝,3、未來各年收益額相等且無限期,,年 金,,（各年相等的收益額）,本金,,化率,2024/11/27,56,,河南財經(jīng)政法大學,,評估值＝,4、未來收益額在若干年后保持不變,,,--無限期,前期收益額,,(各年不等),后期收益額,,(各年相等,,無限年期),2024/11/27,57,,河南財經(jīng)政法大學,,評估值＝,,,,5、未來收益額在若干年后保持不變,,,--有限期,前期收益額,,(各年不等),后期收益額,,(各年相等,,有限年期),2024/11/27,58,,河南財經(jīng)政法大學,,五、基本前提,（1

28、）被評估資產(chǎn)未來預期收益可預測并可以用貨幣衡量。,,（2）資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可預測并可以用貨幣衡量。,,（3）被評估資產(chǎn)預期獲利年限可以預測。,2024/11/27,59,,河南財經(jīng)政法大學,六、操作程序,,計算和對比分析有關指標及其變化趨勢,收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況信息資料,預測資產(chǎn)未來預期收益、折現(xiàn)率、收益期,計算資產(chǎn)的收益現(xiàn)值，確定被評估資產(chǎn)價值,2024/11/27,60,,河南財經(jīng)政法大學,,七、參數(shù)確定,1、預期收益額,,2、折現(xiàn)率,,3、收益期,2024/11/27,61,,河南財經(jīng)政法大學,,（1）基本含義,,是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價值

29、的溢余額。,,（2）主要特點,,①收益額是資產(chǎn)未來預期收益額，而不,,是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實收益額；,,②收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資,,產(chǎn)的實際收益；,,③收益額是資產(chǎn)超出自身價值的溢余額。,1、預期收益額,2024/11/27,62,,河南財經(jīng)政法大學,,（3）有關收益額內容的主要觀點,,①稅后凈利潤,,②現(xiàn)金凈流量,,③利潤總額,稅后凈收益，普遍采用,稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同,,凈現(xiàn)金流＝稅后凈利潤,+,折舊－追加投資,,從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預期收益,2024/11/27,63,,河南財經(jīng)政法大學,,綜合調整法：,,,預期年收益額=當前正常年收益額

30、,,－預期有利因素增加的收益額,,－預期不利素減少的收益額,（4）收益額預測方法,2024/11/27,64,,河南財經(jīng)政法大學,,產(chǎn)品壽命周期法：,成長期,成熟期,萎縮期,產(chǎn)品的壽命周期,增長量模型法,,幾何平均法,簡單平均法加權平均法移動平均法指數(shù)平滑法灰色預測法,2024/11/27,65,,河南財經(jīng)政法大學,,因果分析法：,一元線性回歸,,多元線性回歸,,曲線模型預測方法,,2024/11/27,66,,河南財經(jīng)政法大學,,（1）折現(xiàn)率的基本含義,,從本質上講，是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。,2、折現(xiàn)率,2024/11/27,67,,河南財

31、經(jīng)政法大學,,（2）折現(xiàn)率的形式,,折現(xiàn)率：未來,有限期,收益折算成現(xiàn)值,,的比例,,本金化率：未來,無限期,收益折算成現(xiàn),,值的比例,2024/11/27,68,,河南財經(jīng)政法大學,,基本方法：,,無風險報酬率＋風險報酬率,同期國庫券利率,綜合考慮各種風險因素進行判斷,（3）折現(xiàn)率的估算方法,行業(yè)風險、經(jīng)營風險、財務風險、其他風險,2024/11/27,69,,河南財經(jīng)政法大學,,系數(shù)法,市場平均風險報酬率,CAPM,：,(,資本資產(chǎn)定價模型,),2024/11/27,70,,河南財經(jīng)政法大學,3、收益期,（1）,基本含義,,是資產(chǎn)具有獲利能力持續(xù)的時間。,2024/11/27,71,,河南

32、財經(jīng)政法大學,（2）,收益期估測方法,,以法律、法規(guī)的規(guī)定時間為基礎進行估測,,以合同規(guī)定的時間為基礎估測,,根據(jù)產(chǎn)品壽命周期進行估測,,2024/11/27,72,,河南財經(jīng)政法大學,八、對收益法的評價,,,1.,該方法最適宜：,,資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；,,成本費用無法或難以計算的資產(chǎn)。,,,2.,該方法的局限性：,,需具備一定的前提條件；,,含有較大成分的主觀性,。,2024/11/27,73,,河南財經(jīng)政法大學,例1： 假設某企業(yè)將持續(xù)經(jīng)營下去，現(xiàn)擬轉讓，聘請評估師估算其價值。經(jīng)預測，該企業(yè)每年的預期收益為1200萬元，折現(xiàn)率為4%。請估算該企業(yè)的價值。,,評估值=12

33、00/4%=30000（萬元）,,收益法應用案例：,2024/11/27,74,,河南財經(jīng)政法大學,例2： 某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營6年，營業(yè)終止后用于抵沖債務，現(xiàn)擬轉讓。經(jīng)預測得出6年預期收益軍為900萬元，折現(xiàn)率為8%，請估算該企業(yè)的評估值。,,P=（900/8%）[1-1/（1+8%）,6,],,=900×4.6229=4160.59（,萬元）,,收益法應用案例：,2024/11/27,75,,河南財經(jīng)政法大學,例3：某收益性資產(chǎn)預計未來五年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。分別確定該收益性

34、資產(chǎn)在永續(xù)經(jīng)營條件下和經(jīng)營50年條件下的評估值。,,收益法應用案例：,2024/11/27,76,,河南財經(jīng)政法大學,（1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程：,,確定未來五年收益額的現(xiàn)值。,,,,將第六年以后的收益進行本金化處理，即：14/（10%）=140（萬元）,,確定該企業(yè)評估值：,,企業(yè)評估價值=49.2,8+140×0.6209,,=136.,21,（萬元）,2024/11/27,77,,河南財經(jīng)政法大學,（2）經(jīng)營50年條件下的評估過程：,,前,5,年的現(xiàn)值,后,45,年的現(xiàn)值,P=14×9.6442×0.2394+14×6.1446×0.6209,,=85.73,（萬元）,總現(xiàn)值,=49

35、.28+85.73=134.01,（萬元）,2024/11/27,78,,河南財經(jīng)政法大學,單選題,,某收益性資產(chǎn)，效益一直良好，經(jīng)專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為,100,萬元，以后每年遞增,10,萬元，假設折現(xiàn)率為,10,％，收益期為,20,年，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（　?。┤f元。,A.1 400,,B.1 700 C.1 800,,D.1 970,,A,2024/11/27,79,,河南財經(jīng)政法大學,本題中,A,應該是評估基準日后的第一期收益,100,萬元，,,B,應該是等差級數(shù)遞增額,10,萬元，,r,＝,10,％，,n,＝,20P,＝（,100/10,％＋,10/

36、10,％,2,）,×[1,－（,1,＋,10,％）,-20],,－,10/10,％,×20/,（,1,＋,10,％）,20,＝,1 405.43,（萬元,本題應該使用收益法下，純收益按等差級數(shù)遞,,增，收益年期有限的條件下的計算公式：,2024/11/27,80,,河南財經(jīng)政法大學,2.,某收益性資產(chǎn)，收益期為,20,年，經(jīng)專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為,100,萬元，以后每年遞減,l0,萬元，假設折現(xiàn)率為,5%,，該資產(chǎn)的評估價值最接近于（　）萬元。,,A.710,,B.386,,C.517,,D.446,,D,2024/11/27,81,,河南財經(jīng)政法大學,本題應該使用收益

37、法下，純收益按等差級數(shù)遞減，,,收益年期應該是,10,年（特別注意這種題目，收益,,年限需要自己計算，即使題目告訴了你收益年限，,,也要自己計算，檢查題目給出的收益年限是否超,,過了真正的收益年限，比如本題中收益年限最大,,只能夠是,10,年，如果題目告訴收益年限是,8,年，則,,計算應該使用,8,年，如果題目告訴收益年限超過,10,年，,,則計算應該使用,10,年，），使用的計算公式：,,2024/11/27,82,,河南財經(jīng)政法大學,3.,被評估對象為某企業(yè)的無形資產(chǎn)，預計該無形資產(chǎn)在評估基準日后未來,5,年每年的收益維持在,120,萬元的水平，并在第五年末出售該無形資產(chǎn)，經(jīng)專家分析認為，

38、該無形資產(chǎn)在第五年末的預期出售價格約為,200,萬元，假設折現(xiàn)率為,10,％，該無形資產(chǎn)的評估價值最接近于（　?。┤f元。,A.455,,B.580 C.655,,D.1324,,B,2024/11/27,83,,河南財經(jīng)政法大學,第三節(jié)、,成本法,以被評估資產(chǎn)的,重置價值,，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內的,損耗（貶值）,得到資產(chǎn)的評估價值。,,它是從成本取得和成本構成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。,,一、基本思路,2024/11/27,84,,河南財經(jīng)政法大學,二、,基本,方法,資產(chǎn)評估值＝,被評估,,資產(chǎn)重,,置成本,被評估,,資產(chǎn)重,,置成本,—,,資

39、產(chǎn)實體,,性貶值,資產(chǎn)功能,,性貶值,資產(chǎn)經(jīng)濟,,性貶值,＝,×,成新率,或,2024/11/27,85,,河南財經(jīng)政法大學,三、基本原理,即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。,,資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本,2024/11/27,86,,河南財經(jīng)政法大學,四、,理論依據(jù),1.,資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。,,資產(chǎn)的取得成本越高，相應的資產(chǎn),,的價值越大。,,2.資產(chǎn)的價值是一個變量。,,資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他,,因素的變化而相應變化。,,2024/11/27,87,,河南財經(jīng)政法大學,,1、被評估資產(chǎn)處

40、于繼續(xù)使用狀態(tài),,2、應當具備可利用的歷史成本資料,,3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的（社會,必要,勞動時間，社會或行業(yè),平均,水平）,五、基本前提,2024/11/27,88,,河南財經(jīng)政法大學,搜集歷史資料，確定成本構成,六、操作程序,確定各種貶值因素，判斷成新率,綜合分析，確定評估值,確定評估對象,確定被評估資產(chǎn)的重置成本,2024/11/27,89,,河南財經(jīng)政法大學,重置成本評估方法,七、常見的評估方法,重置核算法,物價指數(shù)法,功能價值法,,統(tǒng)計分析法,功能成本,,線性函數(shù)法,,功能成本,,指數(shù)法,各種貶值評估方法,實體性貶值,,功能性貶值,,經(jīng)濟性貶值,觀察法,,使用年限法,,修復費

41、用法,復原重置成本,,更新重置成本,2024/11/27,90,,河南財經(jīng)政法大學,,（一）重置成本及其估算方法,1.,重置成本的含義,,重置成本就是資產(chǎn)的,現(xiàn)行,再取得成本，,包括取得資產(chǎn)所耗費的合理必要費用及合理必要的資金成本和利潤,。,,重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。,,,2024/11/27,91,,河南財經(jīng)政法大學,*復原,重置成本,復原,重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的,全新資產(chǎn),所發(fā)生的費用。,,原有,技術、現(xiàn)行市價,2024/11/27,92,,河南財經(jīng)政法大學,*,更新,重置成本,是指

42、采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的,全新資產(chǎn),所需要的費用。,,現(xiàn)有,技術、現(xiàn)行市價,2024/11/27,93,,河南財經(jīng)政法大學,,,更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標準，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術、設計、標準等方面的差異。,,隨著科學技術的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工,,藝、新設計總會被社會所普遍接受，新型設計、,,工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本,,耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復原重置,,成本往往會高于更新重置成本。,,2024/11/27,94,,河南財

43、經(jīng)政法大學,,（1）重置核算法,是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。,,自建型：,重置成本包括重新建造資產(chǎn)所需的料、工、費及必要的,資金成本,和開發(fā)者的,合理利潤,等,。,,購買型,：,重置成本包括買價、運雜費、安裝調試費以及其他必要的費用,。,2、重置成本的估算方法,2024/11/27,95,,河南財經(jīng)政法大學,,計算公式,重置成本＝直接成本＋間接成本,,建造成本構成：,,,材料成本,,人工成本,,制造費用,,,資金成本,,合理利潤,取得成本構成：,,,購買價格,,安裝調試費,,運雜費,,人工費,間接成本構成：,,,取得和建造資

44、產(chǎn)的管理費用、設計制圖等費用,2024/11/27,96,,河南財經(jīng)政法大學,例1：,待估資產(chǎn)為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。,,2024/11/27,97,,河南財經(jīng)政法大學,評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為：,,重置成本=購買價格+運費+安裝成本,

45、,=180000+5000+20000=205000（元）,2024/11/27,98,,河南財經(jīng)政法大學,例2：被評估資產(chǎn)為一臺,2,年前購置的機器設備。據(jù)調查，該機器設備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設備賬面原值為,10.2,萬元，其中，購買價為,8,萬元，運雜費,1.6,萬元，安裝費中直接成本,0.4,萬元，間接成本為,0.2,萬元。根據(jù)對同類型設備的調查，現(xiàn)在購買價格比,2,年前上漲,20%,，運雜費上漲,80%,，安裝費中直接成本上漲,40%,，間接成本占直接成本百分率不變。該設備的重置成本是多少？,2024/11/27,99,,河南財經(jīng)政法大學,（,1,）計算直接成本,,購買價

46、,=8,×（,1+20%,）,=9.6,（萬元）,,運雜費,=1.6,×（,1+80%,）,=2.88,（萬元）,,安裝費中的直接成本,=0.4,×（,1+40%,）,=0.56,（萬元）,,直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本,,＝,9.6+2.88+0.56=13.04,（萬元）,,（,2,）計算間接成本,,間接成本占直接成本的百分率,,＝,0.2,÷（,8,＋,1.6,＋,0.4,）＝,2%,,間接成本＝,13.04,×,2%,＝,0.26,（萬元）,,（,3,）計算重置成本,,重置成本,=,直接成本,+,間接成本,=13.04+0.26=13.30,（萬元）,2024/11/2

47、7,100,,河南財經(jīng)政法大學,是,在,資產(chǎn)歷史成本,的基礎上，通過,價格變動指數(shù)，,將其調整為評估基準日時的,重置成本。,（,2,）,物價指數(shù)法,基本原理,資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù),計算公式,分類,,物價,,指數(shù),,個別,,物價,,指數(shù),,綜合,,物價,,指數(shù),,2024/11/27,101,,河南財經(jīng)政法大學,物價變動指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),評估基準日物價指數(shù),,資產(chǎn)購建時物價指數(shù),＝,,＝,（1＋,a,1,）×（1＋a,2,）×,,（1＋a,3,）……（1＋a,n,）,（,其中,a,n,表示第,n,年環(huán)比價格指數(shù),）,2024/11/27,102,,河南財經(jīng)政法大學,某

48、機床于,2006,年購置安裝，賬面原值為16萬元。,2008,年進行一次改造，改造費用為4萬元；,2010,年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù),2006,年為1.05，,2008,年為1.28，,2010,年為1.35，,2011,年為1.60。,,要求：計算該機床1999年的重置成本,例,1,2024/11/27,103,,河南財經(jīng)政法大學,重置成本計算表,時間,,投資,,費用,,(萬元),物價,,指數(shù),,（%）,物價變,,動指數(shù),,（%）,重置,,成本,,（萬元）,2006,16,1.05,1.60/1.05=1.52,16,×,1.52,,=24.32,2008,4,1.

49、28,1.60/1.28=1.25,4,×,1.25=5,2010,2,1.35,1.60/1.35=1.19,2,×,1.19,,=2.38,2011,,,1.60,1.60/1.60=1,,合計,,,,,,,31.7,2024/11/27,104,,河南財經(jīng)政法大學,被估資產(chǎn)賬面價值為,200000,元，,2007,年建成，,2011,年進行評估，經(jīng)調查已知同類資產(chǎn)環(huán)比價格（變動）指數(shù)分別為,2007,年為,11.7%,，,2008,年為,17%,，,2009,年為,30.5%,，,2010,年為,6.9%,，,2011,年為,4.8%,，則：,,被估資產(chǎn)重置成本＝,200000×,（,1

50、,＋,11.7%,）,×,（,1,＋,17%,）,×,（,1,＋,30.5%,）（,1,＋,6.9%,）,×,（,1,＋,4.8%,）,×100%,＝,200000×191%,＝,382000,（元）,,例,2,2024/11/27,105,,河南財經(jīng)政法大學,物價指數(shù)法的特點,物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本 ；,,物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上 （物價指數(shù)越具體越好）；,,對于科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高 。,2024/11/27,106,,河南財經(jīng)政法大學,（3）功能價值法,,

51、參照物,,功能價值,被評資產(chǎn),,重置成本,（單位生產(chǎn)能力）,是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn),功能與成本,之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法,。,2024/11/27,107,,河南財經(jīng)政法大學,資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能,，,,功能相同,，,購建成本也應,相同,。,理論假設,2024/11/27,108,,河南財經(jīng)政法大學,計算方法,A,功能成本線性函數(shù)法,,,,,,,,,P=a＋b×F,能力,F,價格,P,2024/11/27,109,,河南財經(jīng)政法大學,例：,被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設備。該設備由50噸壓力機改裝而成，,生產(chǎn),能力為7

52、0噸。經(jīng)調查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示,：,能力,噸,3,5,10,30,50,80,100,150,價格,萬元,33,35,40,60,85,115,130,175,2024/11/27,110,,河南財經(jīng)政法大學,用最小二乘法求得,：,,a =31.67 b =0.98,,則直線方程為：,P=31.67+0.98F,,被評估設備能力為,F=70,噸，可得,：,,重置成本,P=31.67+0.98×70,,=100.27（,萬元）,,2024/11/27,111,,河南財經(jīng)政法大學,B,功能成本指數(shù)法,,重置,,成本,參照資產(chǎn),,重置成本,被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能

53、力,,參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力,＝,,x,×,,指數(shù)的選擇（統(tǒng)計分析取得）,,國外，通過大量數(shù)據(jù)測算：,,一般在,0.4-1.2,之間（美國）；,,加工工業(yè),0.6-0.7,；,,房地產(chǎn),0.9,。,,國內：找參照物，計算規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù),2024/11/27,112,,河南財經(jīng)政法大學,4、統(tǒng)計分析法,基本原理,某類抽樣資產(chǎn),,的重置成本,被評估資產(chǎn),,的重置成本,2024/11/27,113,,河南財經(jīng)政法大學,計算公式,∑,某類資產(chǎn)的,,歷史成本,被評估資產(chǎn),,的重置成本,＝,,某類抽樣資產(chǎn)的重置成本,,某類抽樣資產(chǎn)的重置成本,×,,2024/11/27,114,,河南財經(jīng)政法大學,該類通用設

54、備的重置成本為：,,該類通用設備的重置成本=1200,×,80/50,,=1920（萬元）,例：被評估資產(chǎn)為某類通用設備，經(jīng)評估人員調查,,了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，,,使用狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本,,之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具,,有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，,,經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。,,2024/11/27,115,,河南財經(jīng)政法大學,（二）各種貶值及其估算方法,1、實體性貶值及其估算方法,,2、功能性貶值及其估算方法,,3、經(jīng)濟性貶值及其估算方法,,2024/11/27,116,,河南財經(jīng)政法大學,1、實

55、體性貶值及其估算方法,決定實體性貶值的因素有：,,①使用時間,,②使用率，也叫利用率,,③資產(chǎn)本身的質量,,④維修保養(yǎng)程度,是資產(chǎn)由于,使用,和,自然力,作用形成的貶值,2024/11/27,117,,河南財經(jīng)政法大學,（,1,）,觀察法,計算公式為：,,資產(chǎn)實體性貶值=重置成本,×,（1—成新率,）,通過觀察確定新舊程度,主要觀察被評估資產(chǎn)的,外表,：,,光潔度,,腐蝕程度,,形體物理變化程度,有形損耗率,2024/11/27,118,,河南財經(jīng)政法大學,形體物理變化程度,機器設備評估主要包括：,,機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度,,硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等,。,,,房屋建

56、筑物評估主要包括,：,,墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、,,裂縫的性質、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方,,向位移等,2024/11/27,119,,河南財經(jīng)政法大學,（2）公式法（使用年限法）,資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預計殘值）,,×實際已使用年限,÷,總使用年限,,（實際已使用年限+尚可使用年限）,名義已使用年限×資產(chǎn)利用率,,截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間,,截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時,間,×100％,2024/11/27,120,,河南財經(jīng)政法大學,例1：,被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設備，評估人員收集到的有關資料有：該設備,2006,年1月購進，20,11,年1月評估；該設備的重

57、置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設備技術指標，正常使用情況下，每天應工作8小時，該設備實際每天工作5小時。求該設備的實體性貶值。,,2024/11/27,121,,河南財經(jīng)政法大學,設備的實體性貶值為：,資產(chǎn)利用率=,(5×360×5)/(5×360×8)=62.5%,,實際已使用年限=5×62.5%=3.125（年）,,總使用年限=3.125+5=8.125（年）,,資產(chǎn)的實體性貶值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46,,2024/11/27,122,,河南財經(jīng)政法大學,*公式法（更新改造過的資產(chǎn)）,對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，

58、需計算加權平均已使用年限,2024/11/27,123,,河南財經(jīng)政法大學,例2：被評估設備購建于,2001,年，原始價值30000元，,2006,年和20,09,年進行兩次更新改造，主要是添置一些自動化控制裝置，投資分別為3000元和2000元。20,11,年對該資產(chǎn)進行評估，假設從2,001,年至20,11,年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為6年，估算該設備的實體性貶值率。,,2024/11/27,124,,河南財經(jīng)政法大學,①估算設備復原重置成本,,,投資日期 原始投資額 價格變動系數(shù) 復原重置成本,,2001,年,30000

59、 2.60 [(1+10,％,),10,] 78000,,2006,年,3000 1.61 [(1+10,％,)5] 4830,,20,09,年,2000 1.21 [(1+10,％,)2] 2420,,合計,85250,,,2024/11/27,125,,河南財經(jīng)政法大學,②計算∑（復原重置成本×投資年數(shù)）,,,投資日期 復原重置成本 投資年限 復原重置成本,,×投資年數(shù),,2,001,年,78000

60、 10 780000,,2006,年,4830 5 24150,,200,9,年,2420 2 4840,,合計,85250 808990,,,,,2024/11/27,126,,河南財經(jīng)政法大學,③計算加權投資年限,,加權投資年限,=808990,÷85250,,=9.5（年）,,④計算實體性貶值率,,實體性貶值率=9

61、.5÷（9.5+6）×,100%,,=61%,,,,,2024/11/27,127,,河南財經(jīng)政法大學,2、功能性貶值及其估算方法,,,資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。,功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:,,（1）超額投資成本,,（2）超額運營成本,2024/11/27,128,,河南財經(jīng)政法大學,,,（1）,超額投資成本,：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。,注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用

62、的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。,超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本,2024/11/27,129,,河南財經(jīng)政法大學,,,（2）,超額運營成本,：由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設備。,分析設備的 超額運營成本，應考慮下列因素：,,?,生產(chǎn)效率是否提高,,?,維護保養(yǎng)費用是否降低,,?,材料消耗是否降低,,?,能源消耗是否降低,,?,操作工人數(shù)量是否降低,超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù),2024/11/27,130,,河南財經(jīng)

63、政法大學,,,例：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他項目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為,25%,，適用的折現(xiàn)率為,l0%。,,根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。,2024/11/27,131,,河南財經(jīng)政法大學,,,（1）計算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本：(6-3)×6000=18000(元),,（2）估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運營成本凈額：18000×(1-,25%)=13500(,元),,（

64、3）將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內的每年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額:,,,13500×(P/A，10%，3),,=13500×2.4869=33573.15（,元）,2024/11/27,132,,河南財經(jīng)政法大學,3、經(jīng)濟性貶值的估算,,,經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起,資產(chǎn)閑置、收益下降,等而造成的資產(chǎn)價值的損失。,,產(chǎn)生的原因有,：,,（,1,）,竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；,,（,2,）,材料供應不暢，導致開工不足；,,2024/11/27,133,,河南財經(jīng)政法大學,,,（3）,材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；,,,（,4,）通,貨膨脹的情況

65、下，國家實行高利率政策，導致企業(yè),運營成本,加,大,；,,（,5,）,產(chǎn)業(yè)政策的變動,，縮短使用壽命,；,,,,一般情況下，,當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。,,,2024/11/27,134,,河南財經(jīng)政法大學,,,估算方法：,,A,經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內可預見,,的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù),,,B,經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力,,/額定生產(chǎn)能力）,X,]×100%,,經(jīng)濟性貶值=重置成本×經(jīng)濟性貶值率,2024/11/27,135,,河南財經(jīng)政法大學,,,例1：某電視機生產(chǎn)廠家，其電視機生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)

66、不得不將電視機生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時間內難以改變。請估算該電視機生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值率。,,評估師根據(jù)經(jīng)驗判斷，電視機行業(yè)的,生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù),為0.6，,2024/11/27,136,,河南財經(jīng)政法大學,,,設備的經(jīng)濟性貶值率為：,,經(jīng)濟性貶值率,,=[1-（70000/100000）,0.6,]×100%=19%,2024/11/27,137,,河南財經(jīng)政法大學,,,例2：如果該電視機生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價銷售電視機。假定原電視機銷售價格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟性貶值。,2024/11/27,138,,河南財經(jīng)政法大學,,,計算過程如下：,,經(jīng)濟性貶值,,=(100×100000)×（1-,25%,）×（,P/A，r，n）,,=18651750(,元),2024/11/27,139,,河南財經(jīng)政法大學,,,例3：某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個/月,已使用三