資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估基本方法課件

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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,,,?#?,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,,,?#?,課程名稱：資產(chǎn)評估,,第,2,,章 資產(chǎn),評估基本方法,29 十一月 2024,理解市場法、收益法、成本法的基本思路和適用范圍,,理解市場法、收益法、成本法的具體評估技術(shù),,理解評估方法之間的區(qū)別與聯(lián)系,,理解評估方法選擇的原則,,學習目標,第一,節(jié),市場法,你家,離單位很遠,，準備,買一輛汽車作為代步工具。正好朋友有一輛車想出售，你應該花多少錢買呢？,你,的,車已開很,久了，最近,準備換,一輛新車。,

2、你的舊車應該,賣多少,錢呢,？,,二手車市場,引出問題,1,：,選擇一個或多個,可比交易,作為比較對象，分析評估對象與可比交易在交易情況、交易時間、資產(chǎn)狀況、權(quán)利狀況、所在區(qū)域等方面的,差異,，,調(diào)整,可比交易的市場價格，估算評估對象價值的評估方法。,,一、市場法的含義,可比交易：近期完成或有公開市場報價、與評估對象在交易權(quán)利、資產(chǎn)特征、功能、交易市場條件（例如市場供求關(guān)系、競爭狀況和交易條款等）、區(qū)域條件等方面相同或相似的交易。,比準價格,=,可比交易的成交價格,×,差異調(diào)整系數(shù),評估結(jié)果：比準價格的平均值（剔除異常比準價格）,,二、市場法的步驟,,,三、市場法的適用條件,【,想一想,】,哪

3、些資產(chǎn)適用市場法評估？你能夠列舉一些嗎？,,有活躍市場的二手商品住宅、商鋪等,,有活躍市場的二手汽車,,能找到可比公司的企業(yè)股權(quán),在下列情況下，市場法應當成為首選的方法：,評估對象最近被交易過，有可供參考的交易價格；,評估對象有活躍市場；,可比,交易,有活躍市場，或近期有可觀察的交易。,如果出現(xiàn)以下情形，市場法不應成為唯一的評估方法，需要使用其他方法校驗：,可比交易不是發(fā)生在近期，而市場價格波動又較大；,,可比交易并不活躍；,評估對象與可比交易之間的差異較大，需要較多人為調(diào)整；,可比交易的信息可靠性不足。,,三、市場法的適用條件,（一）可比交易案例法（,Comparable Transacti

4、ons Method,）,尋找近期成交的可比交易案例，利用可比交易的價格信息和其他相關(guān)信息，識別關(guān)鍵差異因素并進行差異調(diào)整，得到評估結(jié)論。,,四、市場法的具體技術(shù)方法,【,例,2-1】,利亞公司擬增資擴股，需要對其股東權(quán)益價值進行評估。評估人員尋找了近期成交的三家非公開可比交易及其相關(guān)信息，并選擇市盈率作為被調(diào)整因素。評估人員分析了利亞公司與三家可比公司在成長性、盈利能力以及財務風險等方面的差異，確定了市盈率調(diào)整系數(shù)。,如果利亞公司在評估基準日的凈利潤為,800,萬元，請估算利亞公司的股東權(quán)益價值。,,,四、市場法的具體技術(shù)方法,,市盈率（股票價格,/,每股凈利潤）,市盈率修正系數(shù),可比公司,

5、1,20,1.2,可比公司,2,18,1.4,可比公司,3,25,1.1,【,解答,】,利亞公司的市盈率,=,（,Σ,可比公司市盈率,×,市盈率調(diào)整系數(shù)）,/ 3,=,（,20×1.2+18×1.4+25×1.1,）,/ 3 = 25.6,利亞公司股東權(quán)益價值,=,利亞公司凈利潤,×,利亞公司市盈率,= 8.0×25.6,= 204.8,（百萬）,,四、市場法的具體技術(shù)方法,（二）公開交易比較法（,Publicly-Trade Comparable Method,）,尋找與評估對象相似的公開交易案例，利用公開交易價格信息和其他相關(guān)信息，識別關(guān)鍵差異因素并進行差異調(diào)整，得到評估結(jié)論。,,四、市場

6、法的具體技術(shù)方法,,尋找可比的交易案例,（通常,3,個以上,）。,,找出影響價值的關(guān)鍵因素,（,1,個或多個,）。,,針對這些關(guān)鍵因素，對比目標資產(chǎn)和可比案例，定量分析修正系數(shù)。,,五、市場法的應用關(guān)鍵點,優(yōu)點：,（,1,）以公開市場可比交易的市場價格為基礎(chǔ)，可靠性較強，評估結(jié)果易被理解和接受。,（,2,）評估參數(shù)、指標等直接從市場獲得，是評估市場價值最適宜的工具。,局限性：,（,1,）一些資產(chǎn)缺乏活躍市場，或評估人員難以獲得相關(guān)資料，限制了市場法的使用。,（,2,）依據(jù)可比交易的價格修正獲得評估值，沒有揭示資產(chǎn)價值的決定因素。,,六、市場法的優(yōu)點和局限性,有時,，,被,評估資產(chǎn)沒有,活躍,的

7、,交易市場,……,專用的機器設(shè)備,某些專利技術(shù),廠房建筑,因此，需要從其他的角度評估資產(chǎn)的價值。,學校教學樓,導入問題,2,：,,資產(chǎn)的價值由什么因素決定？,,,,為什么豪華汽車,的價格,高于普通汽車,？,,為什么,繁華商業(yè)區(qū)的商,鋪,租金,高于,偏僻地區(qū)的商鋪,？,,為什么,先進,技術(shù)許可使用費高于,普通技術(shù)？,,具體來說：,收益,價值的決定因素,成本,資產(chǎn),的營利能力,越大，價值越大,（從,投資獲益的角度）,資產(chǎn),的重置成本越高，,價值越大,（,從資產(chǎn)購建的角度）,,,,,第二節(jié) 收益法,一、收益法的含義,,將資產(chǎn)未來收益轉(zhuǎn)化為當前價值的方法稱為收益法。,收益法從“效用”角度分析資產(chǎn)或商

8、品價值。,資產(chǎn)或商品帶來的“效用”越大，其價值越大。,消費者對商品“效用”表現(xiàn)為主觀感受；資產(chǎn)的“效用”表現(xiàn)為經(jīng)濟利益，一般用現(xiàn)金流量表示。,二、收益法的適用條件,當滿足以下條件時，收益法應作為評估資產(chǎn)價值的主要方法：,（,1,）資產(chǎn)的收益能力是影響資產(chǎn)價值的主要因素；,（,2,）資產(chǎn)的未來收益以及獲得收益的時間可以合理預期。,如果預期收益存在較大不確定性，或預測未來收益所需要的信息資料不充分，應當采用其他方法進行校驗。,三、收益法的具體技術(shù)方法,（一）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法（,Discounted Cash Flow, DCF,）,預測資產(chǎn)未來壽命周期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量，采用合適的折現(xiàn)率（反映投資人

9、要求的必要收益率），將資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)為當前價值。用公式表示為：,,式中，,V,—,評估值；,,NCF,t,—,評估對象在未來第,t,年的凈現(xiàn)金流量；,r,—,投資人要求的必要收益率；,,n,—,資產(chǎn)的剩余壽命周期。,三、收益法的具體技術(shù)方法,【,例,2-2】,新大地公司擬向四環(huán)公司轉(zhuǎn)讓自行研發(fā)的一項專利技術(shù)的所有權(quán)。經(jīng)分析，該技術(shù)的剩余經(jīng)濟壽命為,4,年，未來,4,年該技術(shù)能夠為四環(huán)公司帶來的預期凈現(xiàn)金流量如表所示。假設(shè)折現(xiàn)率為,15%,，請評估該專利技術(shù)的價值。,,,第,1,年,第,2,年,第,3,年,第,4,年,預期現(xiàn)金流量,40,53,64,71,【,解答,】,,三、收益法的具體技

10、術(shù)方法,（二）直接資本化法（,Direct capitalization,）,運用適當?shù)馁Y本化率將未來第一年的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)換成價值估計值。用公式表示為：,,式中，,V,—,評估值；,NCF,1,—,評估對象在評估基準日未來第,1,年的凈現(xiàn)金流量；,,r,c,—,資本化率。,,三、收益法的具體技術(shù)方法,【,例,2-3】,金龍公司擬轉(zhuǎn)讓其所持有的一棟寫字樓的所有權(quán)。評估人員根據(jù)對同類物業(yè)的市場調(diào)查分析，預測該寫字樓未來第,1,年的凈租金現(xiàn)金流為,900,萬元，資本化率為,15%,。請對該寫字樓的所有權(quán)進行估值。,,,【,解答,】,評估值,=900/15%=6,000,（萬元）,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（

11、一）凈現(xiàn)金流量,凈現(xiàn)金流量與會計利潤的區(qū)別,（,1,）會計利潤計量遵循權(quán)責發(fā)生制，現(xiàn)金流量計量遵循收付實現(xiàn)制。,營業(yè)收入,vs.,應收項目，營業(yè)成本,vs.,應付項目,（,2,）會計計量遵循配比原則，現(xiàn)金流量計量遵循實際流動原則。,折舊,vs.,資本性支出,,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（一）凈現(xiàn)金流量,2.,現(xiàn)金流量口徑,資產(chǎn)現(xiàn)金流,vs.,股權(quán)現(xiàn)金流,,稅前現(xiàn)金流,vs.,稅后現(xiàn)金流,,名義現(xiàn)金流,vs.,實際現(xiàn)金流,,現(xiàn)金流口徑,@,折現(xiàn)率口徑,資產(chǎn)現(xiàn)金流,@,加權(quán)平均資本成本,股權(quán)現(xiàn)金流,@,股權(quán)資本成本,稅前現(xiàn)金流,@,稅前資本成本,名義現(xiàn)金流,@,包含通貨膨脹率的資本成本,四、收益法的關(guān)

12、鍵參數(shù),（二）折現(xiàn)率和資本化率,1.,折現(xiàn)率,——,概念,折現(xiàn)率本質(zhì)上反映了投資者對所投資資產(chǎn)要求的必要投資收益率，即資本成本。投資人可從以下兩個方面獲得投資收益：,投入資本本金所能賺取的報酬；,投入資本本金的增值，也稱資本利得。,,折現(xiàn)率,=,投資人要求的收益率,=,投資報酬率,+,資本利得收益率,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（二）折現(xiàn)率和資本化率,1,.,折現(xiàn)率,——,計算方法,：,倒算法,假定資產(chǎn)的公開市場價格反映了資產(chǎn)的內(nèi)在價值，則可根據(jù)公開市場價格倒算投資人要求的必要收益率。,,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（二）折現(xiàn)率和資本化率,【,例,2-4】,假設(shè)某公司股票當前價格為,10.5,元,/,股，

13、該公司剛剛支付了,1,元,/,股的現(xiàn)金股利，且現(xiàn)金股利的永續(xù)增長率為,5%,。請計算投資人要求的必要投資收益率、投資報酬率和資本利得收益率。,【,解答,】,,,,資本利得收益率,= 15%-10%=5%,必要投資收益率：,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（二）折現(xiàn)率和資本化率,【,例,2-5】,某公司發(fā)行的面值為,100,元的公司債券，票面利率為,10%,，每年付息一次。評估基準日距債券到期日尚有,20,年，該債券當前的市場價格為,119.63,元，請計算債權(quán)人要求的必要投資收益率、投資報酬率和資本利得收益率。,【,解答,】,,,,,,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),,,,,,運用試誤法求得,債券的到期收益率,：

14、,R,=8%,。本質(zhì)是：,債權(quán)人要求的,投資,收益率,。,資本利得收益率,=,（）,/119.63 = -0.359%,投資收益率,=,投資報酬率,+,資本利得收益率,= 8.359%+,（,-0.359%,）,= 8%,其中，投資報酬率,=10/119.63=8.359%,資本化率,折現(xiàn),率,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（二）折現(xiàn)率和資本化率,1.,折現(xiàn)率,——,計算方法：資本資產(chǎn)定價模型,R,=,R,f,+,β,,(,R,m,-,R,f,),其中,，,R,：,投資人要求的必要收益率,；,R,f,：,無風險利率，通常使用國債到期收益率,；,β,：,資產(chǎn)的系統(tǒng)風險指數(shù)，表示與市場組合相比的系統(tǒng)風險

15、程度。,,1.,折現(xiàn)率,——,計算方法：風險累加法,分析評估對象的投資風險因素，根據(jù)經(jīng)驗主觀估計各類風險所要求的必要收益率，并將其與無風險利率累加，得到評估對象的折現(xiàn)率。,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（二）折現(xiàn)率和資本化率,2.,資本化率,也稱為直接資本化率（,direct capitalization rate,），是將未來第一年的收益轉(zhuǎn)化為當前價值的比率。資本化率的經(jīng)濟涵義是：投資人要求的必要投資報酬率。,通過公式估算：資本化率,=,折現(xiàn)率,-,資本利得收益率,通過市場數(shù)據(jù)推算：資本化率,=,可比交易的年凈現(xiàn)金流量,/,交易價格,,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（三）詳細預測期,對資產(chǎn)的現(xiàn)金流量進行詳細

16、分析的時間長度。需要考慮如下因素：,如果資產(chǎn)剩余壽命無限，原則上應該持續(xù)到資產(chǎn)的現(xiàn)金流趨于穩(wěn)定。如果資產(chǎn)的收益具有周期性，詳細預測期至少應覆蓋一個完整周期。,如果資產(chǎn)的剩余壽命有限（例如專利技術(shù)、債券等），詳細預測期應當包括整個剩余壽命期。,,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（四）終值,終值是指評估對象在詳細預測期之后的價值。,戈登增長模型,,退出價值法,,殘余價值法,,,四、收益法的關(guān)鍵參數(shù),（四）終值,【,例,2-6】,（退出價值法）,投資人擁有一棟投資性房地產(chǎn)物業(yè)，打算持有,3,年后將其出售。預計該物業(yè)未來三年的租金收入分別為,100,萬，,120,萬，,140,萬，第三年末出售的價格為,1500

17、,萬。假設(shè)折現(xiàn)率為,10%,，請評估該投資性房地產(chǎn)的市場價值。,【,解答,】,,,,優(yōu)點：,（,1,）是資產(chǎn)價值最嚴格而系統(tǒng)的分析工具，考慮了資產(chǎn)的盈利性、風險、收益年限等資產(chǎn)價值的決定因素；,（,2,）高度模擬了投資方的決策分析邏輯過程，從投資方視角揭示了資產(chǎn)價值的本質(zhì)。,局限性：,（,1,）需要預測的參數(shù)較多，使得評估結(jié)果的不確定性較大；,（,2,）評估結(jié)果容易受到人為操縱；,（,3,）現(xiàn)金流難以單獨計量或難以可靠預測的資產(chǎn)，收益法難以適用。,,五、收益法的優(yōu)點和局限性,第三節(jié) 成本法,一、成本法的含義,首先估算資產(chǎn)的重置成本，在此基礎(chǔ)上扣減資產(chǎn)的各類貶值，得到資產(chǎn)的評估值。,資產(chǎn)價值取

18、決于購建資產(chǎn)所花費的代價,貶值將降低資產(chǎn)價值,,,二、成本法的具體技術(shù)方法,（一）更新重置成本法,更新重置成本是指評估基準日采用當下普遍使用的新工藝、新方法、新材料購建與評估對象效用相同的資產(chǎn)所需要花費的成本。,,更新重置強調(diào)資產(chǎn)的功效重置。資產(chǎn)外觀、所用的工藝方法和材料等可與過去不同。,,評估值,=,更新重置成本,-,貶值,,二、成本法的具體技術(shù)方法,（二）復原重置成本法,復原重置成本是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設(shè)計、規(guī)格及技術(shù)等，以評估基準日價格水平重新購建與評估對象完全相同的全新狀態(tài)資產(chǎn)所花費的成本。,,,“復原”的涵義是“原樣復制”。,,,評估值,=,復原重置成本,-

19、,貶值,,二、成本法的具體技術(shù)方法,（三）加和法,首先采用適當?shù)姆椒ü浪銌雾椯Y產(chǎn)的價值，然后將單項資產(chǎn)價值加總得到整體資產(chǎn)價值。,加和法適用于擁有諸多金融投資產(chǎn)品的投資公司的價值，也可作為評估非金融企業(yè)整體價值的方法之一（詳見第,5,章）。,,評估值,=,單項資產(chǎn)價值之和,三、成本法的關(guān)鍵參數(shù),（一）重置成本,理解重置成本的要點：,,經(jīng)濟成本,,客觀成本,三、成本法的關(guān)鍵參數(shù),（二）貶值,實體性貶值：由于使用或自然力作用導致資產(chǎn)性能、效用下降所引起的資產(chǎn)價值損失，分為可修復貶值和不可修復貶值。,功能性貶值：與功能相同的同類資產(chǎn)相比，評估對象由于設(shè)計不合理、技術(shù)過時而導致的價值損失，表現(xiàn)為超額投

20、資成本和超額運營成本。,經(jīng)濟性貶值：由于外部因素導致的資產(chǎn)價值損失。,四、成本法的適用范圍,適用條件,,重置成本能夠可靠計量；,重置成本與價值的正相關(guān)性較強；,資產(chǎn)價值隨使用時間增加而降低。,四、成本法的適用范圍,適用情形,可大規(guī)模復制的單項資產(chǎn),,以有形資產(chǎn)為主要資產(chǎn)的企業(yè)（加和法思路）,,作為收益法和市場法的校驗方法,不適用情形,不能復制的稀缺性資產(chǎn),無形資產(chǎn)占比較大的企業(yè),優(yōu)點：,（,1,）可以對收益難以識別、又缺乏活躍市場的單項資產(chǎn)進行評估；,（,2,）適合于對全新資產(chǎn)的評估；,（,3,）揭示了資產(chǎn)價值貶值的原因；,（,4,）適合于特殊目的業(yè)務的評估，如保險價值評估等；,（,5,）成本

21、加和法評估結(jié)論可作為整體資產(chǎn)價值的底線。,局限性：,（,1,）功能性貶值和經(jīng)濟性貶值屬于無形貶值，有時難以可靠估計；,（,2,）容易低估整體資產(chǎn)的價值；,（,3,）不能合理評估具有稀缺性特征資產(chǎn)的價值。,（,4,）無法體現(xiàn)評估對象的權(quán)益狀況，不能區(qū)分同一資產(chǎn)在不同權(quán)益狀態(tài)下的價值。,,五、成本法的優(yōu)點和局限性,第四節(jié) 評估方法的關(guān)聯(lián)與選擇,一、評估方法之間的關(guān)聯(lián),,原理、思路,,適用情形,,優(yōu)點與局限性,（一）方法區(qū)別,一、評估方法之間的關(guān)聯(lián),,相近的思路：市場法與成本法,,方法的融合：功能性貶值的估算、假設(shè)開發(fā)法、資產(chǎn)基礎(chǔ)法等,,（二）方法聯(lián)系,一、評估方法之間的關(guān)聯(lián),,可大規(guī)模復制的資產(chǎn)

22、：市場法、收益法、成本法評估結(jié)論具有內(nèi)在一致性。,,不可大規(guī)模復制的資產(chǎn)：收益法和市場法的評估結(jié)論趨于一致。,（三）評估結(jié)論的內(nèi)在一致性,二、評估方法的選擇,,評估對象的市場條件。,評估對象自身的特征。,資料的可獲得性。,,評估方法之間的校驗。,（一）,評估方法選擇應考慮的因素,二、評估方法的選擇,對同一評估對象，在條件具備的情況下，應盡量選用一種以上方法進行評估。,,有條件選用市場法的，應以市場法為首選方法。在此基礎(chǔ)上：,,預期收益能夠獨立計量的，應選用收益法作為其中的一種評估方法。,可大規(guī)模復制的資產(chǎn)，可以采用成本法進行評估。,,在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分的情況下，采用收益法或成本法作為

23、主要評估方法。,（二）評估方法與參數(shù)選擇的原則,評估情形,市場法,收益法,成本法,備注,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,企業(yè)并購，評估目標企業(yè),的市場價值,有多個與目標企業(yè)可比的上市公司,辨析與討論：,選擇何種評估方法？,因調(diào)整會計報表需要，,評估企業(yè)廠房的,市場,價值,出于交易需要，評估某出租型寫字樓（連同土地）的市場價值,出于交易需要，,評估某設(shè)備的市場,價值（存在發(fā)達的市場）,單,臺、自用設(shè)備,收益可單獨計量,√,√,√,√,√,√,√,√,√,√,該類物業(yè)存在活躍交易市場,廠房交易不存在活躍市場,可替代性強的資產(chǎn),,收益能夠被單獨計量,,,,是,否,存在發(fā)達的交易市場

24、,是,,,,否,,,1 ——,市場,法；,2 ——,收益法；,3 ——,成本法,可替代性弱的資產(chǎn),,收益能夠被單獨計量,,,,是,否,存在發(fā)達的交易市場,是,,,,否,,,1,，,2,，,3,2,，,3,1,，,3,3,1,，,2,2,1,—,【,綜合練習,】,判斷某設(shè)備的市場價值,已知條件,,備注,歷史成本（元）,32,000,,價格上漲幅度,106%,,相同功能設(shè)備的現(xiàn)行市價（元）,31 500,全新狀態(tài),實體性貶值率,55%,,參照物的正常二手市場價格（元）,10 000,假設(shè)與被評估設(shè)備完全相同,參照物在破產(chǎn)拍賣市場成交價格（元）,3 150~4 600,強制快速變現(xiàn),問題,計算結(jié)果,

25、計算過程,復原重置成本（元）,,,更新重置成本（元）,,,成本法評估結(jié)論（元）,,,二手設(shè)備市場價格（元）,,,市場價值（元）,,,強制清算價值（元）,,,33 920,32 000 ×1.06,31 500,14 175,31 500 ×,（,1-55%,）,10 000,10 000,3 150 ~ 4 600,【,綜合案例,】,判斷太陽能屋頂光伏電站的價值,10MW,太陽能屋頂光伏電站,萬元,賬面價值,7249,成本法評估結(jié)果,7391,收益法評估結(jié)果,3374,說明：目前工業(yè)電價為,0.72,元,/,度。光伏電站的特點是投入大，產(chǎn)出小，經(jīng)濟效益為負，但具有巨大的社會效益，因此政府對光伏發(fā)電給予了大力補貼，補貼額為,5.5-7,元,/,瓦。巨力新能源公司已獲得該補貼。,問題：應該取哪一個評估結(jié)果？,,THE END,