資產(chǎn)評估的概論與市場價值

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1、,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,Company Logo,*,單擊此處編輯母版標題樣式,LOGO,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,*,資產(chǎn)評估,中央財經(jīng)大學(xué),財政學(xué)院,張靜靜,內(nèi),容,容,流,動,動,資,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,無,形,形,資,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),價,價,格,格,評,評,估,估,機,器,器,設(shè),設(shè),備,備,評,評,估,估,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,的,的,基,基,本,本,方,方,法,法,長,期,期,投,投,資,資,和,和,其,其,他,他,資,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,

2、估,導(dǎo),論,論,企,業(yè),業(yè),價,價,值,值,評,評,估,估,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,報,報,告,告,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,行,行,業(yè),業(yè),管,管,理,理,推,薦,薦,書,書,目,目,和,和,網(wǎng),網(wǎng),站,站,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,行,行,業(yè),業(yè),背,背,景,景,介,介,紹,紹,資,產(chǎn),產(chǎn),評,評,估,估,的,的,產(chǎn),產(chǎn),生,生,價,值,值,變,變,動,動,、,、,市,市,場,場,經(jīng),經(jīng),濟,濟,、,、,社,社,會,會,專,專,業(yè),業(yè),分,分,工,工,、,、,經(jīng),經(jīng),濟,濟,體,體,制,制,變,變,化,化,（,（,原,原,因,因,）,）,、,、,知,知,識,識,經(jīng),經(jīng),濟,濟,、,

3、、,資,資,本,本,市,市,場,場,發(fā),發(fā),展,展,、,、,稅,稅,收,收,金,金,融,融,改,改,革,革,、,、,財,財,務(wù),務(wù),會,會,計,計,管,管,理,理,需,需,要,要,、,、,法,法,律,律,需,需,要,要,等,等,國外的資,產(chǎn),產(chǎn)評估發(fā),展,展開始于,不,不動產(chǎn)評,估,估，如英,國,國皇家特,許,許測量師,學(xué),學(xué)會（,RICS,：,Royal institution ofChartedSurveyor,）,專業(yè)領(lǐng)域,涵,涵蓋了土,地,地、物業(yè),、,、建造及,環(huán),環(huán)境等,17,個不同的,行,行業(yè),我國資產(chǎn),評,評估產(chǎn)生,的,的原因,我國的資,產(chǎn),產(chǎn)評估發(fā),展,展開始于,國,國有資產(chǎn)

4、,評,評估：朝陽行業(yè),、,、朝陽學(xué),科,科,中外合資,企,企業(yè)、土,地,地使用制,度,度改革、,國,國有企業(yè),改,改制、物,價,價上漲幅,度,度較大、,計,計劃經(jīng)濟,開,開始轉(zhuǎn)型,、,、資本市,場,場的恢復(fù),與,與發(fā)展等,我國,1993,年以后開,始,始，房地,產(chǎn),產(chǎn)估價、,土,土地估價,1988,年以后開,始,始，資產(chǎn),評,評估,資產(chǎn)評估,行,行業(yè)背景,介,介紹,資產(chǎn)評估,行,行業(yè)背景,介,介紹,資產(chǎn)評估,行,行業(yè)政出,多,多門,1999,年資產(chǎn)評,估,估行業(yè)的,管,管理部門,曾,曾多達,19,個,經(jīng)國務(wù)院,多,多次清理,整,整頓，目,前,前保留了,六,六大類,：,資產(chǎn)評估,財政部,房地產(chǎn)評

5、,估,估,住,住房與,城,城市建設(shè),部,部,土地估價,分,分別,由,由,國,國,土,土資源部,管,管理,礦業(yè)權(quán)評,估,估,國,國土資,源,源部,舊機動車,鑒,鑒定,商務(wù)部,保險公估,保,保監(jiān),會,會,第一章,導(dǎo),導(dǎo)論,第一節(jié),資,資產(chǎn)概述,一、資產(chǎn),定,定義,企業(yè)會計,準,準則,基本準則,（,（,2006,）,資產(chǎn)是指,企,企業(yè)過去,的,的交易或,事,事項形成,的,的、由企,業(yè),業(yè)擁有或,控,控制的、,預(yù),預(yù)期會給,企,企業(yè)帶來,經(jīng),經(jīng)濟利益,的,的資源。,戴維,.W.,皮爾斯：,資產(chǎn)是具,有,有市場價,值,值或交換,價,價值的一,種,種實體，,是,是,所有者的,財,財富或財,產(chǎn),產(chǎn)的構(gòu)成,部

6、,部分之一,。,。,資產(chǎn)是經(jīng),濟,濟主體擁,有,有或者控,制,制的，能,夠,夠以貨幣,計,計量并給,經(jīng),經(jīng)濟主體,帶,帶來經(jīng)濟,效,效益的經(jīng),濟,濟財物。,評估中：,資,資產(chǎn)所有,權(quán),權(quán)或“所,有,有者的權(quán),利,利”才是,評,評估的對,象,象,長城,=2000,萬？,經(jīng)營權(quán)的,價,價值,第一章,導(dǎo),導(dǎo)論,國際評估,委,委員會,（,IVSC,）,：國際評,估,估準則（,IVS2011,）：,Intangible asset,Anon-monetaryasset thatmanifests itselfbyitseconomicproperties.Itdoes not have physical

7、substance but grantsrights and economicbenefitsto its owner.,美國資產(chǎn),評,評估協(xié)會,，,，機器設(shè),備,備評估專,業(yè),業(yè)委員會,，,，約翰,阿利柯主,編,編,機器設(shè)備,價,價值評估,“資產(chǎn)是,被,被擁有的,物,物件，擁,有,有資產(chǎn)的,所,所有者可,以,以是一個,人,人，也可,以,以是兩個,或,或更多人,（,（共同擁,有,有），或,者,者是股份,公,公司、其,他,他單位、,組,組織及政,府,府（為了,公,公共利益,而,而擁有資,產(chǎn),產(chǎn)）。被,擁,擁有的資,產(chǎn),產(chǎn)不一定,是,是有形的,，,，因為價,值,值是主觀,的,的，他反,映,映所有者

8、,的,的看法。,”,”,“機器設(shè),備,備是不是,資,資產(chǎn)，占,用,用資產(chǎn)的,權(quán),權(quán)利才構(gòu),成,成資產(chǎn)。,”,”,第一章,導(dǎo),導(dǎo)論,財產(chǎn)，資,產(chǎn),產(chǎn)，資本,財產(chǎn),(propert,y),：,指某主體,擁,擁有的金,錢,錢、物質(zhì),、,、房屋和,土,土地等物,質(zhì),質(zhì)財富，,具,具有金錢,價,價值，并,受,受到法律,保,保護，包,括,括動產(chǎn)、,不,不動產(chǎn)和,知,知識財產(chǎn),。,。,資本,(capital),：,經(jīng)濟學(xué)意,義,義上：生,產(chǎn),產(chǎn)的基本,要,要素，即,資,資金、廠,房,房、設(shè)備,、,、材料等,物,物質(zhì)資源,金融和會,計,計學(xué)上：,金,金融財富,廣義上，資本,可,可以作為人類,創(chuàng),創(chuàng)造物質(zhì)和財,

9、富,富的各種社會,資,資源的總稱。,資產(chǎn),(asset),：,資產(chǎn)是一種權(quán),利,利、資產(chǎn)是一,種,種獲利能力，,資,資產(chǎn)必須為某,主,主體擁有和支,配,配。,資產(chǎn)強調(diào)所有,，,，強調(diào)權(quán)利,財產(chǎn)強調(diào)占有,，,，強調(diào)法律保,護,護,資本強調(diào)投入,，,，強調(diào)保值增,值,值,第一章 導(dǎo)論,二、資產(chǎn)類型,按資產(chǎn)存在形,態(tài),態(tài)劃分：,有形資產(chǎn)和無,形,形資產(chǎn),(,見圖,1-1),按資產(chǎn)是否具,有,有獨立獲利能,力,力劃分：,可辨認資產(chǎn)和,不,不可辨認資產(chǎn),又稱：可確指,的,的資產(chǎn)和不可,確,確指的資產(chǎn),商譽（,goodwill,）：,是指企業(yè)由于,種,種種原因，在,用,用戶中享有較,高,高信譽、經(jīng)營,情,

10、情況特別良好,而,而形成的高于,同,同行業(yè)一般水,平,平的獲利能力,。,。,Any future economic benefit arisingfrom abusiness,an interest in a business,an interest in abusiness offromthe use of agroupof assets which is notseparable.,按是否具有綜,合,合獲利能力劃,分,分,單項資產(chǎn)和整,體,體資產(chǎn),第一章 導(dǎo),論,論,有關(guān)價值,幾個問題需要,探,探討：,資產(chǎn)評估：價,值,值、價格,價值的分類和,理,理解，資產(chǎn)評,估,估中價值的定,位,位,三

11、大價值理論：,價值理論,對,對價值的理,解,解 評估中,對,對應(yīng)方法,勞動價值論,客觀價值,成本途徑,效用價值論,主觀價值,收益途徑,均衡價格論,均衡價值,市場途徑,有形資產(chǎn),資產(chǎn),無形資產(chǎn),第一章 導(dǎo)論,固定資產(chǎn),流動資產(chǎn),長期投資,自然資源性資,產(chǎn),產(chǎn),可辨認無形資,產(chǎn),產(chǎn),不可辨認無形,資,資產(chǎn),圖,1-1,資產(chǎn)分類及關(guān),系,系圖,第一章 導(dǎo)論,第二節(jié) 資產(chǎn),評,評估的對象,一、資產(chǎn)評估,的,的概念,（一）資產(chǎn)評估的定,義,義,資產(chǎn)評估是對,資,資產(chǎn)在某一時點的價,值,值進行估計的行,為,為或過程。具,體,體地講，是指,符,符合國家規(guī)定,的,的專門機構(gòu)和,人,人員，依據(jù)相,關(guān),關(guān)法律法規(guī)

12、和,資,資產(chǎn)評估準則,，,，遵循適用的,評,評估原則，選,擇,擇適當(dāng)?shù)膬r值,類,類型，按照法,定,定的評估程序,，,，運用科學(xué)的,評,評估方法，對,評,評估對象在特定目的下的評估基準,日,日價值進行分,析,析、估算并發(fā),表,表專業(yè)意見的行為和過程,。,。,評估目的,價值類型,評估結(jié)果,第一章 導(dǎo),論,論,注意：,“特定目的,”,”,同一資產(chǎn)、,同,同一時點,不同用途,不同的價值,企業(yè)資金：,支,支付員工,工,工資,再投資,版權(quán)：交,易,易，不交易,房地產(chǎn)：居,住,住，投資,草場：高爾,夫,夫球場,公園草坪,機器設(shè)備：,使,使用，擱置,企業(yè)：持續(xù),經(jīng),經(jīng)營，破產(chǎn),清,清算，收購,第一章 導(dǎo),論,

13、論,評估,主體,評估,程序,評估,對象,價值,類型,資產(chǎn)評估,評估,目的,評估,方法,（二）資產(chǎn),評,評估的構(gòu)成,要,要素,圖,1-2,資產(chǎn)評估構(gòu),成,成要素,第一章 導(dǎo),論,論,評估要素,評估主體：,評估的行為,主,主體，即誰,來,來評估,內(nèi)部評估，,外,外部評估，,政,政府評估,比較：會計,主,主體，稅收,主,主體,評估對象（,評,評估客體）,：,：,指包括會計,核,核算范圍資,產(chǎn),產(chǎn)在內(nèi)和各,種,種交易和具,有,有經(jīng)濟價值,的,的事項,評估目的：,資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、,企,企業(yè)兼并、,企,企業(yè)出售、,企,企業(yè)聯(lián)營、,股,股份經(jīng)營；,中,中外合資、,合,合作；企業(yè),清,清算，抵押,擔(dān),擔(dān)保、企業(yè),租

14、,租賃等,價值類型：,對評估對象,價,價值質(zhì)的規(guī),定,定（詳見第,三,三節(jié)）,評估方法（,途,途徑）：,傳統(tǒng)評估方,法,法，批量評,估,估方法,評估程序：,評估工作的,步,步驟和工作,順,順序,委托，受托,，,，洽談，抽,取,取、分析資,料,料，評估價,值,值，評估報,告,告,第一章 導(dǎo),論,論,資產(chǎn)評估,作用,評估,評估復(fù)核,評估咨詢,咨詢,管理,種類,圖,1-3,資產(chǎn)評估的,種,種類和作用,（三）資產(chǎn),評,評估的種類,和,和作用,第一章 導(dǎo),論,論,1.,按評估工作,內(nèi),內(nèi)容劃分：,評估、評估,復(fù),復(fù)核、評估,咨,咨詢,2.,按與評估準,則,則的關(guān)系劃,分,分：,完全評估（,完,完全按照評

15、,估,估準則規(guī)定,）,）、,限制性評估,（,（評估報告,的,的使用者不,包,包括評估客,戶,戶以外的其,他,他方時，則,報,報告類型可,以,以選擇限制,性,性評估報告,。,。）,3.,按評估對象,劃,劃分：,整體資產(chǎn)評,估,估、單項資,產(chǎn),產(chǎn)評估,不動產(chǎn)、動,產(chǎn),產(chǎn)、有形資,產(chǎn),產(chǎn)、無形資,產(chǎn),產(chǎn)、企業(yè)價,值,值、資源性,資,資產(chǎn)、具有,經(jīng),經(jīng)濟價值事,物,物的評估,4.,根據(jù)評估行,為,為主體劃分,：,：,外部評估、,內(nèi),內(nèi)部評估、,政,政府評估,5.,根據(jù)評估的,時,時點劃分：,過去評估、,現(xiàn),現(xiàn)在評估和,將,將來評估（,多,多見于在建,工,工程，實際,中,中較少）,第三節(jié) 資,產(chǎn),產(chǎn)評估

16、的價,值,值類型,一、資產(chǎn)評,估,估的價值類,型,型,市場價值：,自,自愿雙方、,信,信息對稱、,合,合理交易時,間,間,劉玉平（,2003,）：,典型市場價,值,值（最佳使,用,用條件）,+,非典型市場,價,價值,市場價值以,外,外的價值,在用價值：資產(chǎn)對于,企,企業(yè)的專用,性,性,劉玉平（,2009,）：資產(chǎn)的,在,在用價值不,是,是價值類型,，,，而是技術(shù),標,標準,投資價值：依據(jù)其投資,需,需求條件，,針,針對特定投,資,資者評估某,項,項投資的投,資,資價值具有,條,條件限定性,，,，不一定是,投,投資行為。,另外，還有持續(xù)經(jīng)營價,值,值，保險價值等,第一章 導(dǎo),論,論,第一章 導(dǎo),論,論,持續(xù)使用價,值,值,“瓦良格”,號,號航空母艦,“瓦良格”,號,號航空母艦,，,，是中國人,民,民解放軍海,軍,軍的第一艘,可,可搭載固定,翼,翼飛機的航,空,空母艦。瓦,良,良格號航空,母,母艦原為蘇,聯(lián),聯(lián)海軍的庫,茲,茲涅佐夫元,帥,帥級航空母,艦,艦。,1985,年,12,月,4,日開工，,1988,年,11,月下水，由,于,于蘇聯(lián)解體,，,，其后期建,造,造工程被迫,中,中斷，并