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1、,*,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,第,5,章,資產(chǎn)評估價值類型及其基礎(chǔ),5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,5.2,價值定義分類,,5.3,資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ),,5.4,明確劃分資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,,通過本章的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)當(dāng)了解和熟悉資產(chǎn)評估,價值定義,、價值定義的,分類,，掌握價值定義分類的,依據(jù),、,市場價值,和,市場價值以外價值,的主要表現(xiàn)形式及其使用范圍，價值定義及其類型在資產(chǎn)評估中的作用，以及如何恰當(dāng)?shù)剡x擇和定義評估價值。,,資產(chǎn)評估中的價值類型理論是由資產(chǎn)評估結(jié)論的價值定義理論
2、、價值定義內(nèi)涵與其相對應(yīng)的條件的關(guān)系理論，或稱價值基礎(chǔ)理論，以及價值定義分類理論共同組成。,【,學(xué)習(xí)目標(biāo),】,,,5.1.1,定義評估價值的基本依據(jù),,資產(chǎn)評估中的價值定義指對資產(chǎn)評估,價值內(nèi)涵、屬性及其合理性指向,的概括和規(guī)范說明。,,資產(chǎn)評估,價值內(nèi)涵,是資產(chǎn)評估價值定義中最重要的組成部分，是決定一種評估價值區(qū)別于其他評估價值的基本標(biāo)志。,,資產(chǎn)評估價值屬性,指的是對資產(chǎn)評估價值內(nèi)涵所蘊(yùn)涵的,主要特性、特質(zhì)和特點(diǎn),的彰顯與概括。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,資產(chǎn)評估價值,合理性,指向是資產(chǎn)評估價值定義中較為特殊的組成部分。它的作用是表明評估結(jié)論合理性的具體指向，即,評估結(jié)果對誰
3、合理，以及評估結(jié)果的具體用途。,,要保證評估結(jié)論涵義明確、指向清楚、表述規(guī)范，就需要恰當(dāng)?shù)剡x擇定義資產(chǎn)評估價值的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，從滿足評估披露和滿足評估結(jié)論使用人的角度定義資產(chǎn)評估價值。,,反映評估價值合理性的基礎(chǔ)及其指向是定義資產(chǎn)評估結(jié)論，或進(jìn)行資產(chǎn)評估價值定義的基本依據(jù)。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,,,5.1.2,關(guān)于資產(chǎn)評估實(shí)踐中定義評估價值的具體依據(jù),,1.,劃分資產(chǎn)（評估）價值類型的目的,,（,1,）為評估人員科學(xué)合理的進(jìn)行資產(chǎn)評估提供指引。,,（,2,）使資產(chǎn)評估使用者能正確理解和恰當(dāng)使用評估結(jié)果（評估結(jié)果適用范圍）。,,,2,、分類,,,,,（,1,）按資產(chǎn)評估的估價標(biāo)
4、準(zhǔn),,形式表述的價值類型,,,重置成本,,,現(xiàn)行市價（變現(xiàn)價值）,,收益現(xiàn)值,,清算價值,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,,,①,重置成本,,重置成本概念：是指現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。,,,,,,說明：重置成本與歷史成本的費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目是相同的，只不過是按現(xiàn)有技術(shù)條件和價格計(jì)算的。,,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,,,,,②,現(xiàn)行市價,,現(xiàn)行市價概念：指資產(chǎn)在公開市場上的售賣價格。,,,,,,現(xiàn)行市價的決定因素,,第一，基礎(chǔ)價格：即資產(chǎn)的生產(chǎn)成本價格。,,第二，供求關(guān)系：需求大于供給時資產(chǎn)價格會上升，反之則會下降。,,第三，質(zhì)量因素,5.1,
5、資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,,,,③,收益現(xiàn)值,,概念：根據(jù)資產(chǎn),未來預(yù)期獲利能力,的大小，按照“將本求利”的逆向思維,——“,以利求本”，以適當(dāng)?shù)?折現(xiàn)率或資本化率將未來收益折成現(xiàn)值,?？梢娛找娆F(xiàn)值是指為獲得資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。,,說明：收益現(xiàn)值適用的前提條件是資產(chǎn)投入使用并能給投資者帶來預(yù)期收益。,,收益現(xiàn)值的決定因素：,收益額；折現(xiàn)率或本金化率；收益期限。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,,,,④,清算價格,,,概念：,指在非正常市場上限制拍賣的價格。,,,說明：,,第一，與公允市場區(qū)別：一是買賣雙方地位不平等；二是沒有充足的時間詢價。,,第二，清算價格
6、屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價。,,,清算價格的決定因素：,,一是資產(chǎn)的通用性：專用設(shè)備的價格一般會低于其市場價格。,,二是清算時間的限制：一般而言，清算時間越長，清算價格會越高。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,,（,2,）從資產(chǎn)評估,,假設(shè)的角度,,,繼續(xù)使用價值,,公開市場價值,,清算價值,,市場價值,,,市場價值以外的價值,（,3,）以評估時依據(jù)的,,市場條件及被估,,資產(chǎn)的使用狀態(tài),隨著我國的資產(chǎn)評估實(shí)踐的深入，很多評估人員嘗試從資產(chǎn)評估依據(jù)的假設(shè)前提的角度來表述和定義資產(chǎn)的評估價值。例如，繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價值。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,
7、,當(dāng)然，也有一些評估人員愿意從引起資產(chǎn)評估的,資產(chǎn)業(yè)務(wù),，即資產(chǎn)評估的,特定目的,，或資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途來表述資產(chǎn)的評估價值。具體包括：,抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值、補(bǔ)償價值,等。,,到了,20,世紀(jì),90,年代后期，評估行業(yè)又出現(xiàn)了以資產(chǎn)評估所依據(jù)的條件，以及從資產(chǎn)評估結(jié)論合理性指向的角度來表述和定義資產(chǎn)的評估價值的情況。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,5.1.3,不同價值定義依據(jù)的特點(diǎn)與評價,,“資產(chǎn)評估的四大估價標(biāo)準(zhǔn)”基本上承襲了現(xiàn)代會計(jì)理論中關(guān)于資產(chǎn)計(jì)量屬性的劃分方法和標(biāo)準(zhǔn)。,,以資產(chǎn)評估假
8、設(shè)前提為依據(jù)定義評估價值有利于人們了解資產(chǎn)評估結(jié)果的假設(shè)前提條件和使用條件，同時也能強(qiáng)化評估人員對評估假設(shè)前提條件的運(yùn)用。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,依據(jù)資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途來表述資產(chǎn)的評估價值強(qiáng)調(diào)了與引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的對應(yīng)性，評估結(jié)論使用的指向性非常明確。,,以資產(chǎn)評估所依據(jù)的條件，以及資產(chǎn)評估結(jié)論合理性指向?yàn)橐罁?jù)定義評估價值注重資產(chǎn)評估結(jié)果適用范圍與資產(chǎn)評估所依據(jù)條件的匹配，資產(chǎn)評估結(jié)論合理性指向相對明確。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,5.1.4,資產(chǎn)評估中的價值定義推介,,1,）市場價值,,市場價值是,自愿買方,與,自愿賣方,在,評估基準(zhǔn)日,進(jìn)行正常的,
9、市場營銷,之后所達(dá)成的,公平交易,中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價值,估計(jì)數(shù)額,，當(dāng)事人雙方應(yīng),各自理性、謹(jǐn)慎行事,，不受任何強(qiáng)迫壓制。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,2,）在用價值,,在用價值是指作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價值量。,,在用價值是特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，是以該特定資產(chǎn)未來預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流量，以及處置該資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的變現(xiàn)值的折現(xiàn)值表示的。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,3,）投資價值,,投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)和特定投資偏好的特定投資者或某一類投資者所具有的價值，
10、如企業(yè)并購中的被評估企業(yè)對于特定收購方的收購價值。,,資產(chǎn)的投資價值可能正好等于資產(chǎn)的市場價值，也可能高于或低于資產(chǎn)的市場價值。,,資產(chǎn)的投資價值與投資性資產(chǎn)價值是兩個不同的概念，投資性資產(chǎn)價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實(shí)現(xiàn)的市場價值。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,4,）持續(xù)經(jīng)營價值,,持續(xù)經(jīng)營價值是指被評估企業(yè)按照評估基準(zhǔn)日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實(shí)現(xiàn)的預(yù)期收益（現(xiàn)金流量）的折現(xiàn)值。,,企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營價值是一個整體的價值概念，是相對于被評估企業(yè)自身既定的經(jīng)營方向、經(jīng)營方式、管理模式等所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和獲利能力的整體價值
11、。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,5,）殘余價值,,殘余價值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價值。,,6,）剩余價值,,剩余價值是指假設(shè)在未進(jìn)行特別修理或改進(jìn)的情況下，將資產(chǎn)中所包含的各組成部分進(jìn)行變賣處置的價值。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,7,）清算價值（或強(qiáng)制變賣價值）,,清算價值（或強(qiáng)制變賣價值）是指在銷售時間過短，達(dá)不到市場價值定義所要求的市場營銷時間要求的情況下，變賣資產(chǎn)所能合理收到的價值數(shù)額。,,8,）特殊價值,,特殊價值是指按評估對象相對于特定所有者或使用者（或潛在所有者，使用者）具有特殊作用和功效的情況為依
12、據(jù)判斷的資產(chǎn)價值估計(jì)數(shù)額。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,9,）合并價值,,合并價值由兩種或者兩種以上資產(chǎn)相結(jié)合而產(chǎn)生的價值增值，即合并后的資產(chǎn)價值要大于原有各項(xiàng)資產(chǎn)價值的簡單加和。,5.1,資產(chǎn)評估的價值定義及其依據(jù),,,資產(chǎn)評估中的價值類型是指資產(chǎn),評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式,，是資產(chǎn)評估價值的,質(zhì),的規(guī)定性，即,價值內(nèi)涵,。也可以理解為對,資產(chǎn)作價的標(biāo)準(zhǔn),。,,,不同的價值類型從不同的角度反映資產(chǎn)評估價值的屬性和特征。 不同屬性的價值類型所代表的資產(chǎn)評估價值不僅在性質(zhì)上是不同的，而且在數(shù)量上往往也存在較大差異。,,5.2,價值定義分類,,,,問題：資產(chǎn)評估值是否是一個,
13、,,客觀存在的量？,,,,說明：,被評估資產(chǎn)的價值，是客觀存在的一個量，人們對其評估的也是一個量，資產(chǎn)評估就是要通過資產(chǎn)的全面認(rèn)識來反映其客觀價值，要使資產(chǎn)評估值與其客觀存在的價值相吻合，基本上是不可能的，但資產(chǎn)評估人員應(yīng)能做到采用各種方法縮小這種差距。,,,,,5.2.1,市場價值（,market value,）,,我們把資產(chǎn)評估中的市場價值定義整理概括如下：資產(chǎn)評估中的,市場價值,是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日公開市場上正常使用（最佳使用或最優(yōu)可使用條件下）所能實(shí)現(xiàn)的交換價值的估計(jì)值。,,由于市場價值是一種面對市場參與者的公允價值，具有較為廣泛的合理性指向區(qū)間，雖然它僅僅是一種價值定義，但它同時也代
14、表了一種價值類型，即市場整體認(rèn)同的資產(chǎn)價值（市場參與者整體認(rèn)同的價值）。,5.2,價值定義分類,,,市場價值作為評估結(jié)果的價值定義，以及表明價值合理性指向的價值類型應(yīng)當(dāng)滿足以下基本要求：,,①市場價值所表達(dá)的，或承載市場價值的評估對象及其權(quán)益是明確的。,,②評估師在整個評估過程中以公開市場（假設(shè)）來設(shè)定資產(chǎn)評估所依據(jù)的市場條件。,,③評估師是以評估對象被正常使用，并能達(dá)到正常使用水平和效益水平作為評估對象在評估時的使用狀態(tài)。,,④評估師在資產(chǎn)評估過程中所使用的數(shù)據(jù)均來自于市場。,5.2,價值定義分類,,,5.2.2,市場價值的特點(diǎn),,1,）市場價值是一種經(jīng)過嚴(yán)格定義的價值,,2,）市場價值是一
15、種相對理想狀態(tài)下的價值,,3,）市場價值是評估業(yè)務(wù)中使用頻率最高的一種價值定義和類型,,4,）市場價值是整體市場認(rèn)同的價值，而不是個性化的價值,5.2,價值定義分類,,,5.2.3,市場價值以外的價值（,the value otherthan market value,）,,市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值。它是一個與狹義及資產(chǎn)評估專有的市場價值概念相對的專有名詞。它并無獨(dú)立的定義，而是泛指所有不符合市場價值定義條件的其他價值定義的統(tǒng)稱。,5.2,價值定義分類,,,第八版,《,國際評估準(zhǔn)則,》,在論及市場價值以外的價值存在的必要性時，認(rèn)為市場價值以外的價值的存在是基于以下三種情況，同
16、時也可以分為以下三類：,,第一類指評估主體從資產(chǎn)所有權(quán)中獲得的收益。,,第二類指為交換某項(xiàng)資產(chǎn)，特定雙方達(dá)成合理的協(xié)議價格。,,第三類指法律法規(guī)或合同協(xié)議中規(guī)定的價值。,5.2,價值定義分類,,,資產(chǎn)評估所依據(jù)的具體條件的不同排列組合就構(gòu)成了資產(chǎn)評估的價值基礎(chǔ)。,,與資產(chǎn)評估價值類型相對應(yīng)，資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ)主要有兩大類，即市場價值基礎(chǔ)和非市場價值基礎(chǔ)。,5.3,資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ),,,,影響資產(chǎn)評估值的因素（或者說資產(chǎn)評估價值類型的確定需要考慮的因素）： ?。?1,）資產(chǎn)評估特定目的 （,2,）影響資產(chǎn)評估價值的內(nèi)因：評估對象自身功能、使用方式和利用狀態(tài) ?。?3,）影響資產(chǎn)評估價值的外因：市
17、場條件 以上三大因素的不同排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成基礎(chǔ),,5.3,資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ),5.3.1,資產(chǎn)評估的市場價值基礎(chǔ),,,,5.3.2,資產(chǎn)評估中的市場價值以外的價值基礎(chǔ),,凡是不同時具備或滿足資產(chǎn)評估市場價值基礎(chǔ)條件的其他條件組合，都構(gòu)成資產(chǎn)評估市場價值以外的價值基礎(chǔ)。,需要強(qiáng)調(diào),,,資產(chǎn)的非市場價值絕對不是資產(chǎn)的黑市價值、非法交易價值,,,或其他什么價值的估計(jì)值,,,它也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值的估計(jì)值。,,5.3,資產(chǎn)評估價值基礎(chǔ),,,評估對象性質(zhì)的特殊性通常表現(xiàn)在以下幾類資產(chǎn)上：,,,(1),非經(jīng)營性資產(chǎn)；,,,(2),非競爭性經(jīng)濟(jì)資源；,,,(3),特殊
18、空間位置資產(chǎn),,,,(4),不可辨認(rèn)的無形資產(chǎn)等。,,,5.4.1,價值定義及其類型對資產(chǎn)評估人員的技術(shù)指引和約束,,價值定義及其類型對資產(chǎn)評估人員的技術(shù)指引和約束表現(xiàn)在價值定義及其類型不僅是對評估結(jié)果價值屬性與評估條件相互關(guān)系規(guī)律的總結(jié)和歸納，同時它也要求評估人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估條件正確選擇價值定義及其類型。,,5.4,明確劃分資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,5.4.2,價值類型對客戶及委托方正確使用資產(chǎn)評估報告的指引作用,,從大的方面講，資產(chǎn)評估的市場價值和市場價值以外的價值都是資產(chǎn)公允價值的表現(xiàn)形式，但是兩者公允的市場范圍是有明顯差異的。,,如果評估人員及其評估報告使用人明確了資產(chǎn)評估中市場價值和市場價值以外的價值公平合理的市場范圍，那么，他們也就能很容易地把握評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。,5.4,明確劃分資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,5.4.3,價值定義及其類型的合理選擇是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估目的的重要手段,,資產(chǎn)評估目的有一般目的和特定目的之分，資產(chǎn)評估的一般目的是要對各種條件下“交易”中的資產(chǎn)的公允價值做出判斷，以及給出這些資產(chǎn)在各種條件下的公允價值。,,而特定目的是一般目的的具體化，資產(chǎn)評估特定目的的實(shí)質(zhì)是判斷特定條件下或具體條件下資產(chǎn)的公允價值。,5.4,明確劃分資產(chǎn)評估中的市場價值與市場價值以外價值的意義和作用,,,
資產(chǎn)評估價值類型及其基礎(chǔ)
