資產(chǎn)評估(全部課件)

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1、,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,《,資產(chǎn)評估,》,課程講義,,,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,,單擊此處編輯母版文本樣式,,第二級,,第三級,,第四級,,第五級,,,,*,《,資產(chǎn)評估,》,課程講義,主講人：黃曉祥,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象,,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè),,第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則,,第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,第一章 總論,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,,資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范

2、疇，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動等方面發(fā)揮了重要作用。,（一）資產(chǎn)評估的概念,,,,資產(chǎn)評估：是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。,,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,（二）資產(chǎn)評估的特點,,,,1,、現(xiàn)實性；,,,2,、市場性；,,,3,、預(yù)測性；,,,4,、公正性；,,,5,、咨詢性。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,（三）資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別,,,（,1,）發(fā)生的前提條件不同；,,（,2,）目的不同；,,（,3,）執(zhí)行操作者不同。,第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義,第一章 總論,（一）資產(chǎn)的含義,,資產(chǎn)評估的資產(chǎn)既可以是單個資產(chǎn)也可以是資產(chǎn)的整體

3、，甚至是整個企業(yè)，由于評估和計價的目的不同，對資產(chǎn)的質(zhì)和量的界定都有很大的差異。,,,,對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，應(yīng)從以下幾個方面理解：,,,1,、資產(chǎn)是一種權(quán)利；,,,2,、資產(chǎn)是一種獲利能力；,,,3,、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象,第一章 總論,（二）資產(chǎn)的分類,,,1,、按存在形態(tài)分為：,有形資產(chǎn),和,無形資產(chǎn),。,,2,、按是否具有綜合獲利能力分為：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。,,3,、按資產(chǎn)能否獨立存在分為：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。,,4,、按資產(chǎn)的流動性分為：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。,第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象,第一章 總論,（一）資產(chǎn)評估的特定目的：

4、是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。包括：,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,,1,、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。,,,2,、企業(yè)兼并。,,,3,、企業(yè)出售。,,,4,、企業(yè)聯(lián)營。,,,5,、股份經(jīng)營。,,,6,、中外合資、合作。,,,7,、企業(yè)清算。,,,8,、抵押。,,,9,、擔(dān)保。,,10,、企業(yè)租賃。,,11,、債務(wù)重組。,,現(xiàn)時的產(chǎn)權(quán)變動,,（發(fā)生時必須進行資產(chǎn)評估）,,,潛在的產(chǎn)權(quán)變動,,（發(fā)生時自行決定評估與否）,第一章 總論,（二）資產(chǎn)評估的價值類型,,,,,1,、價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。其作用表現(xiàn)在：,,,（,1,）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素；,,（,2,）

5、價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇；,,（,3,）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,第一章 總論,2,、價值類型的類別（根據(jù),《,國際評估準(zhǔn)則,》,劃分）,,（,1,）市場價值,,（,2,）非市場價值,,,① 在用價值；,,② 投資價值；,,③ 持續(xù)經(jīng)營價值；,,④ 清算價格；,,⑤ 保險價值；,,⑥ 課稅價值。,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型,第一章 總論,,,3,、價值類型的決定因素。主要包括：,,（,1,）評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；,,（,2,）市場條件；,,（,3,）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。,第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類

6、型,第一章 總論,,1,、繼續(xù)使用假設(shè),,,,2,、公開市場假設(shè),,,,3,、清算（清償）假設(shè),第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè),第一章 總論,第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則,,資產(chǎn)評估原則：是資產(chǎn)評估人員進行資產(chǎn)評估時的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)準(zhǔn)則。,,（一）資產(chǎn)評估的工作原則,,,1,、獨立性原則。,,,2,、客觀性原則。,,,3,、科學(xué)性原則。,,,4,、專業(yè)性原則。,第一章 總論,第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則,（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則,,,1,、貢獻原則。,,,2,、替代原則。,,,3,、預(yù)期原則。,第一章 總論,第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,（一）資產(chǎn)評估程序的定義,,資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)

7、行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。,,,（二）資產(chǎn)評估程序的重要性,第一章 總論,（三）資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容,,,,,1,、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項,,,2,、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書,,,3,、編制資產(chǎn)評估計劃,,,4,、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查,,,5,、收集資產(chǎn)評估資料,,,6,、評定估算,,,7,、編制和提交資產(chǎn)評估報告,,,8,、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔,,,（四）履行資產(chǎn)評估程序的基本要求,第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序,第一章 總論,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第一節(jié) 市場法,,第二節(jié) 成本法,,第三節(jié) 收益法,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,第一節(jié) 市場法

8、,（一）市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出的類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。,,（二）市場法應(yīng)用的前提條件：,,,1,、要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。,,,2,、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。,,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,（三）運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點,,,1,、明確評估對象。,,,2,、進行公開市場調(diào)查、收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。,,,3,、分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物。,,,4,、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。,,,5,

9、、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。,第一節(jié) 市場法,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（一）成本法：是指在資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。,,,1,、重置成本,,,2,、復(fù)原重置成本,,,3,、更新重置成本,,,4,、實體性貶值,,,5,、功能性貶值,,,6,、經(jīng)濟性貶值,,,7,、成新率,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（二）成本法運用的程序,,1,、運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行：,,（,1,）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。,,（,2,）確定被評估資產(chǎn)的使用年限。,,（,3,）估算評估資產(chǎn)的損耗或貶值。,,（

10、,4,）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,2,、成本法計算的基本公式,被評估資產(chǎn)評估值,＝,重置成本,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,－,－,－,被評估資產(chǎn)評估值,＝,重置成本,成新率,×,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,3,、重置成本的估算可采用下列方法,,（,1,）重置核算法,,（,2,）物價指數(shù)法,,（,3,）功能價值法,,（,4,）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第二節(jié) 成本法,（三）實體性貶值的估算,,1,、觀察法也稱成新率法。,資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本,×,（,1,－實體性成新率）,2,、公式計算法

11、。,資產(chǎn)的實體性貶值＝,重置成本－預(yù)計殘值,總使用年限,×,實際已使用年限,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,（四）功能性貶值的估算,,1,、功能性貶值的計算步驟,,（,1,）比較計算每年的超額運營成本；,,（,2,）確定凈超額運營成本；,,（,3,）估算資產(chǎn)尚可使用年限；,,（,4,）折現(xiàn)。,,2,、計算公式,第二節(jié) 成本法,被評估資產(chǎn),,功能性貶值額,＝,∑,（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本,×,,折現(xiàn)系數(shù)）,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,（五）成新率的估算,,1,、觀察法。,,2,、使用年限法。,,3,、修復(fù)費用法。,第二節(jié) 成本法,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第三節(jié) 收益法,（一）收益

12、法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。,,1,、資產(chǎn)未來收益期有限的情況,評估值,＝∑,R,i,/,（,1+r,）,i,i=1,n,2,、資產(chǎn)未來收益無限期的情況,,（,1,）未來收益年金化的情景,,（,2,）未來收益不等額的情景,,（二）收益法的程序及優(yōu)缺點,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,,1,、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系：,,資產(chǎn)評估方法之間既有區(qū)別又相互聯(lián)系，研究資產(chǎn)評估方法的特點，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重要意義。,,,（,1,）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系,,（,2,）市場

13、法與成本法的區(qū)別,,2,、資產(chǎn)評估方法的選擇,,,（,1,）必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。,,（,2,）必須與評估對象相適應(yīng)。,,（,3,）還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。,,,第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇,第二章 資產(chǎn)評估的基本方法,第三章 機器設(shè)備評估,第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點,,第二節(jié) 機器設(shè)備的核查與鑒定,,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,,第四節(jié) 機器設(shè)備評估的市場法,第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點,（一）機器設(shè)備及其分類,,,1,、機器設(shè)備的主要特點,,,2,、機器設(shè)備的分類,,,對機器設(shè)備按不同的標(biāo)準(zhǔn)進行恰當(dāng)?shù)姆诸?，對選擇資產(chǎn)評估方法，考慮哪些因素，以及如何提供

14、評估報告和附表都有重要意義。,,（,1,）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類；,,（,2,）按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類；,,（,3,）按機器設(shè)備的組合程度分類；,,（,4,）按機器設(shè)備的來源分類。,第三章 機器設(shè)備的評估,第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點,第三章 機器設(shè)備的評估,（二）機器設(shè)備評估的特點,,（三）機器設(shè)備評估的程序,,,1,、明確評估目的；,,,2,、清查機器設(shè)備，明確評估對象；,,,3,、對機器設(shè)備進行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)；,,,4,、研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料；,,,5,、評定估算、撰寫評估報告。,第二節(jié) 機器設(shè)備的核查與鑒定,第三章 機器

15、設(shè)備的評估,（一）機器設(shè)備的核查,,,1,、逐項清查,,,2,、抽樣核查,,（二）機器設(shè)備的鑒定,,按工作階段可分為,“,統(tǒng)計性鑒定,”,和,“,判斷性鑒定,”,，其中統(tǒng)計性鑒定又分為,“,宏觀鑒定,”,和,“,微觀鑒定,”,。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,,機器設(shè)備評估的成本法是通過估算機器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設(shè)備評估值的方法。,,公式為：,機器設(shè)備評估值,＝,重置成本,實體性貶值,功能性貶值,經(jīng)濟性貶值,－,－,－,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（一）機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成,,重置成本包括構(gòu)建全新資產(chǎn)所需合理

16、的直接費用和間接費用。,,,1,、對于單臺機器設(shè)備，不需安裝的，重置成本僅包括購置成本、運雜費；,,,2,、需要安裝的，則還要包括安裝費、基礎(chǔ)費、資金成本和稅金；,,,3,、對于原地繼續(xù)使用的機器設(shè)備，還包括一些間接費用；,,,4,、對于進口設(shè)備，還應(yīng)包括進口從屬費用，如海外運費、海外保險費、進口關(guān)稅、公司代理手續(xù)費、商檢費等。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（二）機器設(shè)備重置成本的估算,,1,、重置核算法，即分別估算機器設(shè)備各構(gòu)成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法。,,,◆,對于外購設(shè)備：,,（,1,）外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備,,,重置成本＝全新設(shè)備基準(zhǔn)日的

17、公開市場交易價格＋運雜費,,,（,2,）外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備,,,重置成本＝全新設(shè)備基準(zhǔn)日的公開市場交易價格＋運雜費＋安裝調(diào)試費,（,3,）外購單臺不需要安裝進口設(shè)備,,,重置成本＝（,FOB,價格＋途中保險費＋國外運雜費）,×,基準(zhǔn)日外匯匯率＋,,進口關(guān)稅＋增值稅＋銀行及其他手續(xù)費＋國內(nèi)運雜費,,其中：,,,FOB,價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格；,,,CIF,為到岸價，指離岸價加上途中保險費和國外運雜費。,,,（,4,）外購單臺需要安裝設(shè)備,,,重置成本＝單臺未安裝進口設(shè)備重置成本＋安裝調(diào)試費＋人員培訓(xùn)費＋其他,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（,5,）外

18、購成套需要安裝設(shè)備,,,重置成本＝單臺未安裝進口設(shè)備重置成本＋單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本,,總和＋工器具重置成本＋安裝工程費＋工程監(jiān)理費＋軟件重置,,成本＋設(shè)計費＋貸款利息,,（,6,）車輛重置成本,,,國內(nèi)購置車輛重置成本＝車輛價格＋購置附加稅＋證照費及其他費用,,進口車輛重置成本＝車輛價格（,CIF,）＋進口關(guān)稅＋消費稅＋增值稅＋證照,,費及其他費用,,其中：,進口關(guān)稅＝車輛價格（,CIF,）,×,進口稅率,,消費稅＝［車輛價格（,CIF,）＋進口關(guān)稅］,÷,（,1,－消費稅率）,×,消費稅率,,進口增值稅＝［車輛價格（,CIF,）＋進口關(guān)稅＋消費稅］,×,增值稅率,第三節(jié) 機器設(shè)備評估

19、的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,◆,進口設(shè)備從屬費用的確定方法,,（,1,）國外運費,,（,2,）國外運輸保險費,,（,3,）關(guān)稅,,（,4,）消費稅,,（,5,）增值稅,,（,6,）銀行財務(wù)費,,（,7,）外貿(mào)手續(xù)費,,（,8,）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費,,（,9,）車輛購置附加費,2,、物價指數(shù)法，即在被評估機器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。其計算公式為：,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,設(shè)備重置成本,＝,設(shè)備歷史成本,×,評估基準(zhǔn)日定基物價指數(shù),設(shè)備構(gòu)建時定基物價指數(shù),,物價指數(shù)可分為：,

20、,,（,1,）定基物價指數(shù),,（,2,）環(huán)比物價指數(shù),,,◆ 對于購置年代較長、型號陳舊（或已淘汰型號）的設(shè)備，不宜采用物價指數(shù)法估算重置成本，因為影響這些設(shè)備成本大小的原因不僅僅是物價變動因素。,3,、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。公式為：,被評估設(shè)備的重置成本,＝,×,（ ）,參照物設(shè)備的重置成本,被評估設(shè)備的產(chǎn)量,參照物設(shè)備的產(chǎn)量,x,,規(guī)模效益發(fā)使用的范圍比較小，僅適用于某些特定的加工設(shè)備，并且適用的前提是：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格存在一定的比例關(guān)系。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（三）機

21、器設(shè)備的實體性貶值及其估算,,1,、使用年限法。使用年限的長短可以用來反映其實體性貶值的程度。公式為：,成新率＝,設(shè)備尚可使用年限,設(shè)備已使用年限＋設(shè)備尚可使用年限,×,100%,＝,設(shè)備總使用年限,設(shè)備總使用年限－設(shè)備已使用年限,×,100%,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,2,、觀測分析法，是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。,,,估測設(shè)備成新率用主要觀察分析九個指標(biāo)。,,,3,、修復(fù)費用法，前提是設(shè)備的實體性損耗是可補償?shù)模敲从糜谛迯?fù)實體性損耗的費用就是設(shè)備的

22、實體性貶值。,,,對于大多數(shù)情況，設(shè)備的可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗是并存的，應(yīng)靈活運用各種方法估算它們的貶值。,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,（四）機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算,,1,、因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：,1,－,（ ）,實際使用生產(chǎn)能力,額定生產(chǎn)能力,x,經(jīng)濟性貶值率 ＝,［ ］,×,100%,2,、因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：,經(jīng)濟性貶值 ＝ 設(shè)備年收益損失額,×,（,1,－所得稅稅率）,×,（,P/A,，,r,，,n,）,3,、因環(huán)境保護限制而造成的經(jīng)濟性貶值的估

23、算,第三節(jié) 機器設(shè)備評估的成本法,第三章 機器設(shè)備的評估,第四節(jié) 機器設(shè)備評估的市場法,第三章 機器設(shè)備的評估,,機器設(shè)備的比較因素包括：個別因素、地域因素、交易因素、和時間因素四大類。,第四章 房地產(chǎn)評估,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,,第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,,第五節(jié) 建筑物評估的特點,,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）房地產(chǎn)的概念,,,1,、概念,,,2,、存在形態(tài),,①單純的土地,,②單純的建筑物,,③土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn),,,3,、房地產(chǎn)是實物、權(quán)

24、益和區(qū)位三者的結(jié)合。,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）房地產(chǎn)的特征,,,1,、位置固定性,,,2,、耐用性,,,3,、影響因素多樣性,,,4,、投資大量性,,,5,、保值增值趨勢,第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）房地產(chǎn)的評估程序,,,1,、明確評估基本事項,,,2,、擬定評估工作方案,,,3,、實地勘察搜集資料,,,4,、選用評估方法評定估算,,,5,、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）土地使用權(quán)及其實質(zhì),,（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性,,,1,、土地資產(chǎn)的分類,,（,1,）按社會經(jīng)濟用途分

25、,,（,2,）按經(jīng)濟地理位置分,,（,3,）按所有權(quán)歸屬分,,（,4,）按利用程度分,,（,5,）按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢分,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性,,,2,、土地資產(chǎn)的特性,,,（,1,）自然特性 ①土地空間位置的固定性,,②土地使用價值的永續(xù)性和增值性,,③土地的不可替代性,,④土地面積的有限性,,,,（,2,）經(jīng)濟特性 ①用途多樣性,,②經(jīng)濟地理位置的可變性,,③可壟斷性,,,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）土地資源價格體系,,,1,、土地資產(chǎn)價格類型,,（,1,）基準(zhǔn)地價,,（,2,）標(biāo)

26、定地價,,（,3,）土地使用權(quán)出讓底價,,（,4,）轉(zhuǎn)讓價格,,（,5,）出租價格,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）土地資源價格體系,,,2,、土地資產(chǎn)價格的特點,,（,1,）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定；,,（,2,）土地價格主要由土地的需求決定；,,（,3,）土地價格具有明顯的區(qū)域性；,,（,4,）土地價格的上漲性。,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）影響地產(chǎn)價格的因素,,,1,、一般因素,,,2,、區(qū)域因素,,,3,、個別因素,第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（五）土地使用權(quán)評估的原則,

27、,,1,、替代原則,,,2,、最有效使用原則,,,3,、變動原則,,,4,、供需原則,,,5,、貢獻原則,第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）土地權(quán)屬的類型,,,1,、土地所有權(quán),,,2,、劃撥土地使用權(quán),,,3,、出讓土地使用權(quán),,土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：,,（,1,）居住用地,70,年；,,（,2,）工業(yè)用地,50,年；,,（,3,）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地,50,年；,,（,4,）商業(yè)、旅游、娛樂用地,40,年；,,（,5,）綜合或者其他用地,50,年。,,,4,、集體土地所有權(quán),第三節(jié) 土地權(quán)屬及其處置,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）土地權(quán)屬的處

28、置,,,1,、制度規(guī)定,,,2,、處置方式,,（,1,）出讓方式；,,（,2,）直接投資入股方式；,,（,3,）租賃方式。,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）市場法,,,1,、概念及其適用條件,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,（,3,）適用條件,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）市場法,,,2,、應(yīng)用的步驟與過程,,（,1,）廣泛搜集交易資料，確定比較案例；,,（,2,）進行交易情況的修正；,,（,3,）進行交易時間的修正；,,（,4,）進行區(qū)域因素的修正；,,（,5,）進行個別因素的修正；,,①土地使用年限修正系數(shù),,②容積率修正系數(shù)

29、,,（,6,）確定待估土地評估值。,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）市場法,,,3,、市場法案例,,,4,、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,（,3,）注意的問題,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）收益法,,,1,、應(yīng)用形式,,（,1,）概念,,（,2,）基本公式,,,2,、土地收益額及其估算,,（,1,）土地收益,,實際收益、客觀收益,,有形收益、無形收益,,（,2,）求取土地純收益的程序,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）收益法,,,3,、土地還原利率及其估算,,（,1,）利用收益還原法

30、公式，通過搜集市場上相同或相似土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。,,（,2,）通過安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值得方法求取還原利率。,,（,3,）各種投資及其風(fēng)險、收益率排序插入法。,,,,4,、土地收益年限及其測算,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）成本法,,,1,、概念及其適用范圍,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,,評估值（土地價格）＝土地取得費＋土地開發(fā)費,＋,稅費,＋,利息,,,＋,利潤,＋,土地增值收益,,（,3,）適用：新開發(fā)土地的評估,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）成本法,,,2,、評估的步驟,,（,1,）估算土地取得

31、費。,,（,2,）估算土地開發(fā)費。,,（,3,）估算稅費。,,（,4,）估算利息。,,（,5,）估算利潤。,,（,6,）估算土地增值收益。,,（,7,）估算土地使用權(quán)評估值。,,,3,、成本法案例,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）假設(shè)開發(fā)法,,,1,、概念及其適用條件,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,地價,=,樓價,-,建筑費,-,專業(yè)費用,-,利息,-,利潤,-,稅費,-,租售費用,,（,3,）適用條件：社會經(jīng)濟環(huán)境保證,第四節(jié) 土地使用權(quán)評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）假設(shè)開發(fā)法,,,2,、步驟,,（,1,）調(diào)查待評估土地的基本情況；,,（,2,

32、）選擇最佳開發(fā)方式；,,（,3,）估計建設(shè)期；,,（,4,）預(yù)測土地開發(fā)價值（樓價）；,,（,5,）估測開發(fā)建設(shè)總成本（建筑費）；,,（,6,）租售費用、稅金的估測；,,（,7,）計算地價。,,,3,、案例,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）建筑物及其分類,,,1,、按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類,,（,1,）鋼結(jié)構(gòu),,（,2,）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),,（,3,）混合結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)）,,（,4,）其他結(jié)構(gòu),,,2,、按建筑物使用功能分類,,（,1,）工業(yè)用建筑物,,（,2,）民用建筑 民用住宅,,公共建筑 營業(yè)用建筑,,行政事業(yè)用建筑,,,第五節(jié) 建筑物評估的特點

33、,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）建筑物評估的特征,,,1,、建筑物價值的內(nèi)涵復(fù)雜性的特點,,,2,、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約,,,3,、建筑物功能、用途及評估方法,,（,1,）生產(chǎn)用建筑物：按單項生產(chǎn)要素用成本法評估；,,（,2,）商業(yè)用房或商品住宅：用收益法或市場法評估。,,,（三）建筑物評估時需要考慮的因素,第五節(jié) 建筑物評估的特點,第四章 房地產(chǎn)評估,（四）建筑物評估的原則,,,1,、替代原則,,,2,、最有效使用原則,,,3,、供需原則,,,4,、房地合一原則,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,（,1,）概念,,（,2,）公式,,建筑物評估值

34、＝建筑物重置成本－實體性貶值－功能性貶值,,－經(jīng)濟性貶值,,（,3,）適用：,,不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨評估其價值。,,（,4,）涉及到四個基本要素,,即：建筑物重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,1,、建筑物成本構(gòu)成,,（,1,）建筑安裝工程費,,①建筑工程費；②建安工程費；,,（,2,）前期費用,,（,3,）其他費用,,（,4,）間接費用,,（,5,）合理利潤,,（,6,）資金成本,,（,7,）稅金,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,2,、建筑物重置成本的估算方法,,（,1

35、,）預(yù)決算調(diào)整法,,①調(diào)整的內(nèi)容和要點；,,②適用前提和范圍；,,（,2,）重編預(yù)算法,,①概念,,②公式,,③重置成本與歷史成本差異的原因,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,（,3,）價格指數(shù)調(diào)整法,,,①,概念,,,②,適用,,,③,公式：計算綜合價格指數(shù)時,,,A.,對于定基價格指數(shù)，公式為：,綜合價格指數(shù),＝,評估時點價格指數(shù),建筑物購建時價格指數(shù),×,100%,B.,對于環(huán)比價格指數(shù)，公式為：,綜合價格指數(shù)＝,(1+a,1,)( 1+a,2,),…,( 1+a,n,),×,100%,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,

36、（,3,）價格指數(shù)調(diào)整法,,,,④,價格指數(shù)調(diào)整法計算公式,,,待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值,×,綜合價格指數(shù),,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,3,、建筑物實體性貶值率及成新率的估算,,（,1,）使用年限法,,① 概念；② 公式：,建筑物實體性貶值率,＝,建筑物實際已使用年限,建筑物實際已使用年限＋尚可使用年限,×,100%,建筑物成新率,＝,建筑物尚可使用年限,建筑物實際已使用年限＋尚可使用年限,×,100%,（,2,）打分法,,①概念；②公式。,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（一）成本法,,,4,、建筑物功能性貶值的估算,

37、,建筑物功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。,,,5,、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算,,（,1,）建筑物經(jīng)濟性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導(dǎo)致其價值貶損。,,（,2,）公式：,,,經(jīng)濟性貶值＝建筑物年收益凈損失額,÷,正常資產(chǎn)收益率,或 經(jīng)濟性貶值,＝∑,R,i,/,（,1+r,）,i,i=1,n,6,、成本法案例,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）市場法,,,1,、市場法的原理及其適用范圍,,（,1,）概念,,（,2,）適用：有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)；,,房地產(chǎn)出售、

38、購置、投資覺得等經(jīng)濟行為。,,（,3,）市場法評估應(yīng)具備的條件,,,2,、市場法應(yīng)用,,（,1,）交易實例比較法（直接法）,,（,2,）基準(zhǔn)價格對照法（間接法）,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（二）市場法,,,3,、應(yīng)用市場法的程序,,（,1,）資料收集,,（,2,）選擇作比較的交易實例,,（,3,）交易行為的補正,,（,4,）交易日期的修正,,（,5,）區(qū)域因素的修正,,（,6,）個別因素的修正,,,4,、市場法公式,,,5,、市場法案例分析,第六節(jié) 建筑物評估的方法,第四章 房地產(chǎn)評估,（三）殘余估價法,,,1,、概念,,,2,、適用：其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑

39、物價格的情況,,,3,、公式：,B,＝,a,－,Lr,1,r,2,＋,d,a,2,r,2,＋,d,＝,4,、案例,第五章 無形資產(chǎn)評估,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,,第四節(jié) 專有技術(shù)的評估,,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評估,,第六節(jié) 計算機軟件的評估,,第七節(jié) 商譽的評估,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、無形資產(chǎn)及其分類,,,1,、無形資產(chǎn)：是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營能長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。,,,,,2,、特點：,,,①無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長；,,②無形

40、資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大；,,③無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、無形資產(chǎn)及其分類,,,3,、分類,,（,1,）按企業(yè)取得的渠道分,,,（,2,）按有無法律保護分,,,（,3,）按可辨識程度分,,,,4,、無形資產(chǎn)包括的內(nèi)容,①,企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn),,②外購的無形資產(chǎn),①,法定無形資產(chǎn),,②收益性無形資產(chǎn),①,可確指無形資產(chǎn),,②不可確指無形資產(chǎn),,,,第一節(jié) 無形資產(chǎn)評估的特點,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素,,,1,、無形資產(chǎn)的成本；,,,2,、機會成本；,,,3,、效益因素；,,,

41、4,、使用期限；,,,5,、技術(shù)成熟程度；,,,6,、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；,,,7,、國外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度；,,,8,、市場供需狀況；,,,9,、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、無形資產(chǎn)評估的程序,,,,1,、明確評估目的,,,2,、鑒定無形資產(chǎn),,,3,、確定評估方法，搜集相關(guān)資料,,,4,、整理和報告，做出評估結(jié)論,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法,,,,（一）無形資產(chǎn)功能的特性,,,1,、附著性,,,2,、共益性,,,3,、積累性,,,4,、替代性,第二

42、節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法,,,（二）收益法的應(yīng)用,,,1,、收益法的公式,（,1,）無形資產(chǎn)評估值＝,（,2,）無形資產(chǎn)評估值＝最低收費額＋,∑,i=1,n,K,·,R,·,（,1,－,T,）,（,1,＋,r,）,i,∑,i=1,n,K,·,R,·,（,1,－,T,）,（,1,＋,r,）,i,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,,2,、最低收費額的概念及決定因素,,,①,概念,,②決定因素,,③公式：,重置成本,,機會成本,,,無形資產(chǎn) 最低收費額,＝,×,＋,重置成本凈值,轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本

43、,其中：,轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?＝,購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力,運用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本,＝,＋,無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益,無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、無形資產(chǎn)評估的收益法,,,（三）無形資產(chǎn)收益額的確定,,,1,、公式,,,,,2,、利潤分成率的確定方法,,（,1,）邊際分析法,,①概念 ②步驟 ③公式,,（,2,）約當(dāng)投資分成法,,,①方法 ②公式,無形資產(chǎn)收益額,＝,×,×,銷售收入（利潤）,,銷售收入 （利潤）分成率,（,1,－所得稅率）,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,二

44、、無形資產(chǎn)評估的收益法,,（四）折現(xiàn)率的確定,,,折現(xiàn)率,＝,無風(fēng)險利率,＋,風(fēng)險報酬率,＋,通貨膨脹率,,,（五）無形資產(chǎn)收益期限的確定,,,1,、無形資產(chǎn)價值降低的三種情況；,,,2,、無形資產(chǎn)有效期限確定的方法；,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、無形資產(chǎn)評估的成本法,,（一）無形資產(chǎn)的成本特性,,,1,、不完整性；,,,2,、弱對應(yīng)性；,,,3,、虛擬性；,,,,（二）成本法的應(yīng)用,,,1,、成本法的公式：,無形資產(chǎn)評估值,＝,無形資產(chǎn)重置成本,×,成新率,第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,2,、無形資產(chǎn)重置成本的估算,,（,1,

45、）自創(chuàng)無形資產(chǎn),,,① 財務(wù)核算法,,公式：,,,,②市場調(diào)整法,,公式：,無形資產(chǎn)重置成本,＝,×,×,物質(zhì)資料 實際耗費量,現(xiàn)行價格,＋,∑,實耗工時,現(xiàn)行費用標(biāo)準(zhǔn),∑,,,,,無形資產(chǎn)重置成本,＝,無形資產(chǎn)市價,×,成本市價系數(shù),第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,2,、無形資產(chǎn)重置成本的估算,,（,2,）外購無形資產(chǎn),,,① 市價類比法,,② 物價指數(shù)法,,公式：,,,,③ 案例,無形資產(chǎn)重置成本,＝,×,無形資產(chǎn)賬面成本,評估時物價指數(shù),購置時物價指數(shù),第二節(jié) 無形資產(chǎn)評估的程序與方法,第五章 無形資產(chǎn)評估,3,、無形資產(chǎn)成新率的估算,,,,① 專家鑒定

46、法,,② 剩余經(jīng)濟壽命預(yù)測法,,公式：,成新率,＝,×,100%,剩余使用年限,已使用年限,＋,剩余使用年限,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、專利權(quán)的特點及評估目的,,,1,、專利權(quán)：是國家專利機關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。,,,2,、專利權(quán)的特點：,,① 獨占性，即 排他性；,,② 地域性；,,③ 時間性；,,④ 可轉(zhuǎn)讓性。,,,3,、專利權(quán)評估的目的,,,全權(quán)轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)轉(zhuǎn)讓）,,使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（通過技術(shù)許可貿(mào)易形式）,,專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、專利權(quán)評估程序,,,,1,、證明和

47、鑒定專利權(quán)的存在；,,,2,、確定評估方法，搜集相關(guān)資料；,,,3,、完成評估報告，并加以詳盡說明。,第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、專利權(quán)的評估方法,,（一）收益法,,,1,、直接測算專利技術(shù)超額收益,,,,① 收入增長型,,,,② 費用節(jié)約型,——,,,,2,、采用利潤分成率測算專利技術(shù)超額收益,,（價格上升）,R,＝［,(P,2,-P,1,)Q,］,(1-T),,（銷量增加）,R,＝,［,(Q,2,-Q,1,)(P-C),］,(1-T),（成本費用降低）,R,＝,［,(C,1,-C,2,)Q,］,(1-T),第三節(jié) 專利權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、專利權(quán)的

48、評估方法,,（二）成本法,,,,1,、研制成本,,,,2,、交易成本,,（,1,）直接成本,,（,2,）間接成本,第四節(jié) 專有技術(shù)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、專有技術(shù)的特點,,,1,、專有技術(shù)：又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。（是一種自然的權(quán)利，是收益性的無形資產(chǎn)）,,,,2,、特點：,,① 實用性；,,② 新穎性；,,③ 價值性；,,④ 保密性。,第四節(jié) 專有技術(shù)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、影響專有技術(shù)評估值的因素,,,1,、專有技術(shù)的使用期限；,,,2,、專有技術(shù)的預(yù)期獲利能力；,,,3,、專有技術(shù)的市場情況；,,,4,、專有技術(shù)的開發(fā)成

49、本。,,,三、專有技術(shù)的評估方法,,,1,、成本法,,,2,、收益法,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、商標(biāo)評估對象的確認(rèn),,,1,、商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。,,,2,、商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障。包括：,,（,1,）排他專用權(quán)（獨占權(quán)）；,,（,2,）轉(zhuǎn)讓權(quán)；,,（,3,）許可使用權(quán)；,,（,4,）繼承權(quán)。,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、商標(biāo)權(quán)評估的程序,,,,1,、明確評估目的；,,,2,、向委托方收集有關(guān)資料；,,,3,、市場調(diào)

50、研和分析；,,,4,、確定評估方法，搜集確定有關(guān)指標(biāo)；,,,5,、計算、分析，得出結(jié)論，完成評估報告。,第五節(jié) 商標(biāo)權(quán)的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,三、商標(biāo)權(quán)評估方法,,,1,、商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估（收益法）,,,2,、商標(biāo)權(quán)許可價值評估（商標(biāo)使用權(quán)評估）,,,四、商標(biāo)權(quán)評估案例分析,第六節(jié) 計算機軟件的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、計算機軟件的特點,,,1,、特點：,,,,,,,2,、分類：,,（,1,）按軟件功能分,,,（,2,）按軟件規(guī)模分,,（,3,）按軟件的總體復(fù)雜程度分,,（,4,）按軟件的可靠性分,①,獨創(chuàng)性（原始性）,,② 無形性,,③ 復(fù)制性,,④ 復(fù)雜性,,①,系統(tǒng)軟

51、件,,② 支撐軟件,,③ 應(yīng)用軟件,,第六節(jié) 計算機軟件的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、計算機軟件價值評估的特殊性,,,三、機關(guān)及軟件價值評估的方法,,,1,、自行開發(fā)自用的,——,成本法,,,2,、購進的,——,購進價估價法,,,3,、銷售的,——,收益法,,（一）收益法評估計算機軟件的步驟,,（二）計算機軟件價值評估舉例,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,一、商譽及其特點,,,1,、商譽：是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。（是指企業(yè)所有無形資產(chǎn)扣除各單項可確指無形資產(chǎn)以后的剩余部分）,,,2,、特性：,,（,1,）商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能

52、與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。,,（,2,）商譽是多項因素形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。,,（,3,）商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。,,（,4,）商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,二、商譽評估的方法,,（一）割差法,,,1,、割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)三評估值之和進行比較確定商譽評估價值的方法。,,,2,、公式：,商譽的評估值,＝,－,企業(yè)整體 資產(chǎn)評估值,企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)

53、評估,二、商譽評估的方法,,（二）超額收益法,,,1,、超額收益資本化價格法,,① 概念,,② 公式：,,,,2,、超額收益折現(xiàn)法,,① 概念,,② 公式：,,商譽的價值,＝,－,企業(yè)預(yù)期年收益額,行業(yè)平均收益率,×,該企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和,適用資本化率,商譽的價值,＝,∑,i=1,n,S,i,（,1,＋,r,）,i,第七節(jié) 商譽的評估,第五章 無形資產(chǎn)評估,,三、商譽評估需要委托者提供的資料,,,四、商譽評估需要注意的幾個問題,第六章 流動資產(chǎn)評估,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,,,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,,,第三節(jié) 債券類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點

54、,第六章 流動資產(chǎn)評估,一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點,,,1,、流動資產(chǎn)：是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。,,,2,、內(nèi)容：,,（,1,）現(xiàn)金,,（,2,）各項存款,,（,3,）應(yīng)收賬款,,（,4,）預(yù)付款,,（,5,）存貨,,（,6,）短期投資,,（,7,）其他,貨幣類流動資產(chǎn),債權(quán)類流動資產(chǎn),實物類流動資產(chǎn),其他流動資產(chǎn),,,,,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點,,,,3,、流動資產(chǎn)的特點：,,① 周轉(zhuǎn)速度快；,,② 變現(xiàn)能力強；,,③ 形態(tài)多樣化。,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,二、流

55、動資產(chǎn)評估的特點,,,,1,、流動資產(chǎn)評估是單項評估。,,,2,、必須選準(zhǔn)流動資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)時間。,,,3,、既要認(rèn)真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。,,,4,、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。（特定情況下，可采用歷史成本作為評估值）,第一節(jié) 流動資產(chǎn)評估的特點,第六章 流動資產(chǎn)評估,三、流動資產(chǎn)評估的程序,,,,1,、確定評估對象和評估范圍；,,,2,、對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定；,,,3,、對企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析；,,,4,、合理選擇評估方法；,,,5,、評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結(jié)論。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章

56、 流動資產(chǎn)評估,一、材料評估,,（一）材料評估的內(nèi)容與步驟,,,,1,、庫存材料：包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、低值易耗品等。,,,2,、庫存材料的特點：,,品種多，金額大，而且性質(zhì)各異，計量單位、計價和購進時間、自然損耗各不相同。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,（一）材料評估的內(nèi)容與步驟,,,,3,、評估的步驟,,（,1,）核實賬、表與實物數(shù)量是否相符，并查明有無霉?fàn)€、變質(zhì)、毀損的材料，有無超儲呆滯的材料等。,,（,2,）根據(jù)不同評估目的和待評估資產(chǎn)的特點，選擇適應(yīng)的評估價值類型和方法。（評估方法多采用成本法、市場法）,,（,3,）運用企業(yè)庫存

57、管理的,ABC,分類管理法，按照一定的目的和要求，對材料排隊，分清重點，著重對重點材料進行評估。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,（二）材料評估的方法,,,1,、近期購進庫存材料：可采用歷史成本法，也可采用市場法。,,,2,、購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料：以市場價格作為其評估值。,,,3,、購置時間早，市場已脫銷，沒有準(zhǔn)確市場現(xiàn)價的庫存材料：,,① 尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格；,,② 通過市場同類商品的平均物價指數(shù)進行評估。,,,4,、超儲積壓物資：,,① 對其數(shù)量和質(zhì)量進行核實和鑒定；,,② 對失效、變質(zhì)、殘損、報廢的，應(yīng)通過分析計算，扣除相應(yīng)貶

58、值額后，確定評估值。,,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,（三）低值易耗品的評估,,,1,、低值易耗品：是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用年限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。,,,2,、分類,,（,1,）按用途分類：,,（,2,）按使用情況分類：,,① 在庫低值易耗品（評估方法同庫存材料）,,② 在用低值易耗品（成本法）,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,（三）低值易耗品的評估,,,3,、在用低值易耗品評估,,公式：,（,1,） 在用低值易耗品評估值,＝,全新成本價值,×,成新率,（,2,） 全新成本價值,＝,原賬面價值,×,,物價變動指數(shù),原賬面價值（

59、價格變動不大）,現(xiàn)行市場價格,,（,3,） 成新率,＝,1,－,低值易耗品實際已使用月數(shù),低值易耗品可使用月數(shù),×,100%,,第六章 流動資產(chǎn)評估,二、在產(chǎn)品評估,,,,在產(chǎn)品包括：,,① 制作過程中的在制品；,,② 已加工完成入庫但不能單獨對外銷售的半成品。,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,（一）成本法,,① 概念；,,② 適用。,,1,、按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本,,① 評估的過程；,,② 計算公式。,,2,、按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值,,① 所需資料；,,② 計算公式。,,3,、按在制品的完工程度計算評估值,,,（二）市場法,,① 概念；② 適用；③ 公式。,第六章 流動

60、資產(chǎn)評估,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,第六章 流動資產(chǎn)評估,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估,,（一）成本法,,,1,、評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間較接近，成本升降變化不大時：,產(chǎn)成品評估值,＝,產(chǎn)成品數(shù)量,×,單位產(chǎn)成品賬面成本,2,、評估基準(zhǔn)日與產(chǎn)成品完工時間相距較遠，成本費用變化較大時：,（,1,）,（,2,）,×,＝,產(chǎn)成品評估值,＋,產(chǎn)成品 實際數(shù)量,合理材料工藝定額,材料單位現(xiàn)行價格,合理工時定額,單位小時合理工時工資、費用,×,×,,×,＝,產(chǎn)成品評估值,＋,產(chǎn)成品 實際成本,材料成本比例,材料綜合調(diào)整系數(shù),工資、費用成本比例,工資、費用綜合調(diào)整系數(shù),×

61、,×,,第六章 流動資產(chǎn)評估,第二節(jié) 實物類流動資產(chǎn)評估,三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估,,,（二）市場法,,,1,、市場法：是指按不含價外稅的可接受市場價格，扣除相關(guān)費用后計算被評估產(chǎn)成品評估值的方法。,,,2,、應(yīng)用時考慮四項因素。,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評估,,,1,、概念,,,2,、對應(yīng)收賬款的評估程序,,（,1,）確定應(yīng)收賬款賬面價值；,,（,2,）確認(rèn)已確定的壞賬損失；,,（,3,）確定預(yù)計壞賬損失。,,,3,、公式：,－,＝,應(yīng)收賬款評估值,應(yīng)收賬款賬面價值,已確認(rèn) 壞賬損失,,預(yù)計 壞賬損失,－,第六章 流動

62、資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,一、應(yīng)收賬款及預(yù)付款的評估,,,4,、對預(yù)計壞賬損失定量分析的方法：,,（,1,）壞賬估計法,,公式：,,,,（,2,）賬齡分析法,,即按應(yīng)收賬款拖欠時間的長短，分析判斷可收回的金額和壞賬。,＝,壞賬比例,評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額,評估前若干年應(yīng)收賬款余額,×,100%,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,二、應(yīng)收票據(jù)的評估,,,1,、有關(guān)概念,,① 票據(jù)； ② 票據(jù)轉(zhuǎn)讓； ③ 票據(jù)貼現(xiàn)。,,,2,、評估的方法,,（,1,）按本金加利息確定,,公式：,應(yīng)收票據(jù)評估值,＝,本金,×,（,1,＋,利息率,×,時間）,,（,

63、2,）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算（單利）,,公式： ①,應(yīng)收票據(jù)評估值,＝,票據(jù)到期價值,－,貼現(xiàn)息,,②,貼現(xiàn)息,＝,票據(jù)到期價值,×,貼現(xiàn)率,×,貼現(xiàn)期,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估,三、待攤費用、預(yù)付費用和短期投資的評估,,,1,、待攤費用的評估,,原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價值來確定。,,,2,、預(yù)付費用的評估,,主要依據(jù)其未來可產(chǎn)生效益的時間。,,,3,、短期投資的評估,,（,1,）對公開掛牌交易的有價證券：按評估基準(zhǔn)日的收盤價計算確定；,,（,2,）對不能公開交易的有價證券：按其本金家持有期利息計算確定。,第六章 流動資產(chǎn)評估,第三節(jié) 債權(quán)類及貨幣類

64、流動資產(chǎn)評估,四、現(xiàn)金和各項存款的評估,,,,1,、通過清查盤點及與銀行對賬，核實現(xiàn)金和各項存款的實有數(shù)額；,,,2,、以核實后的實有額作為評估值,。,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,,第二節(jié) 有價證券投資的評估,,第三節(jié) 股權(quán)投資的評估,,第四節(jié) 其他資產(chǎn)的評估,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,1,、長期投資：是指不準(zhǔn)備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括：股票投資、債券投資和其他投資。,,,2,、分類,,,,,,3,、長期投資評估的特點：,,① 長期投資評估是對資本的評估。,,② 長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評

65、估。,（,1,）實物資產(chǎn)的長期投資,,（,2,）無形資產(chǎn)的長期投資,,（,3,）證券資產(chǎn)的長期投資,,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第一節(jié) 長期投資評估及其特點,4,、長期投資評估的程序,,① 明確長期投資項目的有關(guān)詳細(xì)內(nèi)容。,,② 判斷長期投資投出和收回金額計算的正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的準(zhǔn)確性。,,③ 根據(jù)長期投資的特點選擇合適的評估方法。,,④ 評定測算長期投資，得出評估結(jié)論。,第二節(jié) 有價證券投資的評估,一、債權(quán)投資的評估,,,1,、債券定義,,,2,、分類：,,,,,3,、特點：,,① 收益穩(wěn)定性；,,② 投資風(fēng)險小。,,,4,、上市債券的評估,,以評估基準(zhǔn)日的

66、收盤價作為評估值。,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,①,政府債券,,② 公司債券,,③ 金融債券,,第二節(jié) 有價證券投資的評估,5,、非上市債券的評估（收益法）,,（,1,）分期付息、到期還本的債券評估,,公式：,,,（,2,）到期一次還本付息的債券評估,,公式：,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,P,＝,∑,i=1,n,E,i,（,1,＋,r,）,i,P,o,（,1,＋,r,）,n,＋,P,＝,F,（,1,＋,r,）,n,①,單利時，,F,＝,P,o,（,1,＋,m·r,）,,② 復(fù)利時，,F,＝,P,o,（,1,＋,r,）,m,第二節(jié) 有價證券投資的評估,二、股票投資的評估,,,1,、股票定義,,,2,、分類,,,3,、價格,,,（內(nèi)在價格、清算價格和市場價格與評估有關(guān)）,,,4,、上市股票的評估,,公式：,上市股票評估值,＝,股票股數(shù),×,評估基準(zhǔn)日該股票收盤價,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,第二節(jié) 有價證券投資的評估,5,、非上市股票的評估,,（,1,）優(yōu)先股的評估,,公式：,,,（,2,）普通股的評估,,公式：,第七章 長期投資及其他資產(chǎn)評估,P,＝,∑,i=1,∞,R