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1、我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險及其對策分析
摘 要:近年來,我國的住房抵押貸款獲得了極大的社會認可,它不僅改善了居民的住房環(huán)境,而且還很大程度上促進了地方投資,擴大了社會內(nèi)需,拉動了國家的經(jīng)濟增長。然而,在發(fā)展的同時,我們也應(yīng)該看到住房抵押貸款出現(xiàn)的一些問題,以及其存在的風險,應(yīng)對這些風險需要我們從多個方面進行有效控制,本文從筆者的學習經(jīng)驗以及心得入手,簡要談一下我國商業(yè)銀行住房抵押貸款風險及其對策分析。
關(guān)鍵詞:商業(yè)銀行; 住房抵押貸款; 風險; 對策; 分析
一、我國商業(yè)銀行住
2、房抵押貸款風險分析1、信用風險。住房抵押貸款期限較長,一般都在20年左右,在這期間銀行對借款人的各種情況度難以預料,潛在的信用風險隨時可能觸發(fā)。雖然當貸款人違反合同時,銀行可出售其抵押品,但是抵押品拍賣所得的額度也可能低于貸款余額,這樣就會使銀行遭受資產(chǎn)減值,與此同時,銀行也需要面對急劇變化的流動資金,需要重新安排資金使用計劃,而市場可能發(fā)生利率變化等因素,對銀行也會產(chǎn)生不良影響。2、流動性風險。流動性風險是指基金管理流動資金的風險,主要體現(xiàn)在2個方面:第一,目前我國的住房貸款主要由公積金和定期存款兩方面,定期存款屬于銀行短期存款,而住房抵押貸款是長期貸款。這種長期貸款短期存款的行為,會降低銀
3、行資產(chǎn)的流動性,即可流動資產(chǎn)的總量,進而影響銀行的支付能力。而銀行將主要精力致力于進行住房抵押貸款也會有一些不良后果:首先就是會失去在金融市場上更具有良好前景的投資機會,增加因為機會成本損失而帶來損失,其次就是當儲戶集體存款,或債權(quán)人要求借款人支付債務(wù)時,就會出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難等情況,這就會直接會導致銀行的無法正常運營甚至導致破產(chǎn)。3、抵押物風險。抵押風險主要表現(xiàn)為抵押物處置風險預計抵押物的價格波動風險。抵押品管理風險主要表現(xiàn)在:借款人欺詐行為,這包括借款人的虛擬物抵押或借款人進行重復抵押,以及舊合同抵押等,同時由于借款人的欺詐行為,導致借款人違約的時候,在處理抵押物的時候,往往會產(chǎn)生高昂的處理
4、費用,給貸款人造成很大的損失,進而會誘發(fā)抵押貸款的無法正常完成;再者就是房地產(chǎn)交易市場自身的風險,目前,在我國通過拍賣房產(chǎn)貸款的收益來償還貸款,在實踐中還有很多阻力與困難,因為抵押物本來就有一定的市場價格風險,同時也有一定的人為風險。4、利率風險。利率風險是指不確定的利率水平的變化對銀行資產(chǎn)價值產(chǎn)生的風險,這是由于由其業(yè)務(wù)的短存長貸的資本結(jié)構(gòu)決定的,例如:如果利率上升,借款人的貸款金額就會增多,進而導致借款期限增長,其影響也相對會增大,因為金額的增多會引起每月還款金額的增加,從而直接增加借款人的還款壓力,當借款人無力還貸的時候,隨之也就會使銀行的風險增加。二、我國的商業(yè)銀行按揭貸款的對策研究1
5、、信貸風險控制。首先是加強抵對押貸款項目的資格審查,這就需要包括開發(fā)商審資格信息的審查和對項目樓盤的審查;再者就是要提高對借款人資格和償付能力的審查門檻,即抵押人應(yīng)當具有完全的民事行為能力,同時也要有對抵押房地產(chǎn)的所有權(quán),公司應(yīng)該有的獨立核算、自負盈虧的能力,并具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)力。同時,銀行應(yīng)該也要求企業(yè)提供資產(chǎn)證明、財務(wù)報告以及其他的相關(guān)信息,比如審查抵押信用狀況等;三是要完善貸款手續(xù),“完善程序”與“簡化程序”并不是矛盾的,即應(yīng)該要完善必要的個人住房抵押貸款、抵押登記等保險手續(xù),同時也要加強貸款合同及檔案管理;四是建立完善我國居民的信用度體系的建立。2、流動性風險控制。住房公積金制度是我國
6、為保證居民住房而采取的一項重要的金融制度。但目前仍尚存在覆蓋率低、基金建設(shè)不全等現(xiàn)象。想要解決這些問題,就需要國家進一步完善住房公積金制度,有效地滿足消費者的實現(xiàn)住房融資需求,降低銀行的流動性風險,確保能對風險進行有效的控制。3、 抵押物風險的控制。針對上面講到的抵押物風險,筆者認為,我們應(yīng)該從以下幾方面做起:第一,積極培育和發(fā)展資產(chǎn)拍賣市場,第二,要規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)行為,這就需要政府行政部門要加強評估機構(gòu)的管理,同時銀行加強對房地產(chǎn)評估人員的培訓,保證抵押估價真實有效的,三是加強抵押品的審查。金融機構(gòu)應(yīng)嚴格做好抵押管理,并要求借款人提供的抵押財產(chǎn)所有權(quán)證書或證明的財產(chǎn)權(quán)利的法律文件。從而達到
7、規(guī)范抵押貸款活動,對那些未經(jīng)批準的抵押貸款和重復抵押等非法行為無法藏身。4、利率風險的控制。利率的變化是人為無法控制的,但是我們可以采取創(chuàng)新性措施,例如開發(fā)一個可調(diào)整的利率抵押貸款,即利率可以根據(jù)市場利率的變化而變化,同時也可以做周期性的調(diào)整。二是發(fā)展一個固定利率抵押貸款,它是指在抵押貸款合同還貸期限,貸款利率抵押貸款固定。在現(xiàn)有的模式,銀行承擔了大部分的利率風險,如果銀行能夠通過一個固定利率貸款的資金來源和匹配(如發(fā)行固定利率債券),可以避免相應(yīng)利率錯配和流動性風險。此外,還應(yīng)加強以下幾個方面:例如建立完善的住房抵押貸款相關(guān)的法律和規(guī)定,隨著房地產(chǎn)事業(yè)的繼續(xù)發(fā)展,相關(guān)的貸款、交易會越來越多,所以我國現(xiàn)在迫切需要一個健全和嚴格的法律體系,來保證住房抵押貸款的健康運作和有序發(fā)展。參考文獻:[1]劉照鑫 商業(yè)銀行住房抵押貸款提前還敖的風險與防范《中國房地產(chǎn)》 2006 第2期[2]劉波 廖勤翔 銀行住房抵押貸款的風險防范《銀行與經(jīng)濟》 2003 第6期 [3]薛瑜 試論商業(yè)銀行住房抵押貸款現(xiàn)狀及風險防范《商場現(xiàn)代化》 2009 第18期