繼善投資含浦項(xiàng)目前期產(chǎn)品策劃研究報(bào)告.ppt

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Worken D WellIntegratedMarketingGroup 華坤道威整合營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 繼善投資 含浦項(xiàng)目項(xiàng)目前期產(chǎn)品策劃研究報(bào)告 二OO五年八月 目錄 第一部分宏觀環(huán)境研究 3第一章長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)概況 4第二章長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 28第三章含浦組團(tuán)研究 40第二部分購(gòu)房者需求研究 48第一章長(zhǎng)沙總體購(gòu)房者研究 49第二章整體目標(biāo)人群特征及產(chǎn)品需求研究 61第三章核心核心購(gòu)買(mǎi)人群需求研究 87第四章教師人群專題研究 92第五章價(jià)格專題研究 105第六章生活理念測(cè)試 116第七章廣告效果研究 119第八章消費(fèi)者需求深入訪談 129第三部分供應(yīng)研究 137第四部分商鋪專題研究 170第一章中醫(yī)學(xué)院師生研究 171第二章浙江商鋪投資者需求研究 208第五部分前期策劃結(jié)論與建議 218 第一部分宏觀環(huán)境研究 4 第一章長(zhǎng)沙總體經(jīng)濟(jì)概況 5 一 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市規(guī)劃 6 長(zhǎng)沙是湖南的省會(huì) 是具有深厚湖湘文化底蘊(yùn)的國(guó)家歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市 也是長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的核心城市 轄長(zhǎng)沙 望城 寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽(yáng)市 城區(qū)芙蓉 天心 岳麓 開(kāi)福和雨花五區(qū) 總面積11819平方公里 其中市區(qū)面積556 33平方公里 市區(qū)建成區(qū)面積186平方千米 2004年年末總?cè)丝?10 38萬(wàn)人 其中市區(qū)人口202 47萬(wàn)人 GDP總量為1108 85億元 長(zhǎng)沙概況 7 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 長(zhǎng)沙GDP總量已超過(guò)湖南全省的四分之一 2004年 突破 億元大關(guān) 達(dá)到了1108 85億元 經(jīng)濟(jì)增速為14 3 創(chuàng)近 年來(lái)新高 第一產(chǎn)業(yè)增加值為103 33億元 突破了 億元 工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元大關(guān) 達(dá)到 億元 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入突破 億元 達(dá)到 億元 占全省轄區(qū)內(nèi)財(cái)政總收入的 2004年城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元大關(guān) 達(dá) 元 在全國(guó)省會(huì)城市中排第 位 比上年增長(zhǎng) 農(nóng)村居民人均可支配收入 元 增速高于城市居民 個(gè)百分點(diǎn) 在全國(guó) 個(gè)省會(huì)城市中居第 位 城市居民可支配收入上萬(wàn)元臺(tái)階 農(nóng)村居民可支配收入突破 元 長(zhǎng)沙城鄉(xiāng)居民收入進(jìn)入了快速增長(zhǎng)的上升階段 8 工業(yè)發(fā)展起步 目前長(zhǎng)沙擁有長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)和長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 正在規(guī)劃建設(shè)國(guó)家級(jí)岳麓山大學(xué)城 初步形成了電子信息 機(jī)械制造 煙草食品 新材料 生物醫(yī)藥等支柱產(chǎn)業(yè) 但就目前而言 長(zhǎng)沙的工業(yè)整體上科技含量不高 發(fā)展后勁不足 工業(yè)一直是這個(gè)城市的短腿 影響了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的提速 也使得長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)缺乏強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支撐 農(nóng)業(yè)較有特色 長(zhǎng)沙是中國(guó)重要的商品糧 商品豬生產(chǎn)基地 水產(chǎn)品 蔬菜 水果 花木 煙草 香蓮 茶葉 食用菌等農(nóng)副產(chǎn)品品種豐富 與湖南農(nóng)業(yè)大省的地位比較吻合 商業(yè)相對(duì)繁榮 長(zhǎng)沙的集散物商品量 交易額 商業(yè)活動(dòng)的輻射面在湖南省具有重要地位 電視傳媒 餐飲 文化 旅游等產(chǎn)業(yè)獨(dú)具特色 在全國(guó)享有盛譽(yù) 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 一 9 教育科技實(shí)力雄厚 長(zhǎng)沙現(xiàn)有普通高等院校37所 在校學(xué)生27萬(wàn)人 科研開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)97個(gè) 各類科技人員27萬(wàn)多人 雜交水稻 銀河巨型計(jì)算機(jī) 試管嬰兒 遺傳工程 磁懸浮列車等技術(shù)已達(dá)國(guó)際領(lǐng)先水平 交通通訊便利 已基本形成了水陸空立體交通體系 黃花機(jī)場(chǎng)是國(guó)際空港 以長(zhǎng)沙為中心的全省高速公路網(wǎng)已經(jīng)形成 107國(guó)道 319國(guó)道 京珠高速等公路匯于市區(qū) 京廣復(fù)線貫穿南北 湘黔 浙贛 石長(zhǎng)線連接?xùn)|西 武廣鐵路客運(yùn)專線已于2005年6月24日全面動(dòng)工 建成后長(zhǎng)沙至廣州僅需2小時(shí) 有可能形成 武廣沿線都市圈 長(zhǎng)沙港口主樞紐霞凝港區(qū)一期工程已建成投入使用 具備千噸級(jí)生產(chǎn)能力 長(zhǎng)沙綜合通訊能力居全國(guó)第3位 長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征 二 10 長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃 從左圖可以看出 長(zhǎng)沙 株洲 湘潭三市相距甚遠(yuǎn) 要真正實(shí)現(xiàn)一體化融城 還比較遙遠(yuǎn) 但隨著省政府南遷 長(zhǎng)沙城市重心向南的趨勢(shì)已日漸明顯 從右圖可以看出 長(zhǎng)沙的城市發(fā)展框架已初見(jiàn)雛形 一主兩次 的規(guī)劃使得長(zhǎng)沙呈 兩翼發(fā)展 之勢(shì) 但這與長(zhǎng)沙向南的趨勢(shì)存在一定矛盾 城南規(guī)劃定位的弱化將導(dǎo)致未來(lái)該區(qū)域在資源配置上存在問(wèn)題 同時(shí)也反映出城市發(fā)展用地比較充足 11 長(zhǎng)沙市規(guī)劃目標(biāo) 長(zhǎng)沙在將來(lái)將加快發(fā)展服務(wù)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 以長(zhǎng)株潭一體化為核心 以商貿(mào) 房地產(chǎn) 金融 會(huì)展 旅游業(yè) 物流 文化 教育 體育 社區(qū)服務(wù)為重點(diǎn) 增強(qiáng)全省金融中心 教育中心的地位 努力把長(zhǎng)沙建成為全國(guó)著名 國(guó)際上有影響的大城市 12 長(zhǎng)沙市城市空間結(jié)構(gòu)與功能布局 一 城市用地發(fā)展方向與空間結(jié)構(gòu)為 沿湘江 319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線 向周邊拓展城市發(fā)展空間 構(gòu)筑 一主 兩次 四組團(tuán) 的城市空間結(jié)構(gòu) 一主 為河?xùn)|主城區(qū) 北 東至瀏陽(yáng)河 西至湘江 南至繞城線 規(guī)劃將強(qiáng)化綜合服務(wù)功能 退二進(jìn)三 提高環(huán)境質(zhì)量 兩次 為河西新城和星馬新城 河西新城東至湘江 西至都市區(qū)邊界 北至谷山 南至靳江河 規(guī)劃在保護(hù)好岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)和其他自然山水體系的前提下 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)岳麓山大學(xué)城 大力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 擴(kuò)大望城坡高科技產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)模 建設(shè)環(huán)境一流 水平一流的文化科教產(chǎn)業(yè)中心 星馬新城位于主城區(qū)東面 以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) 馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心 世界之窗為依托 利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì) 大力發(fā)展新型工業(yè) 高科技農(nóng)業(yè) 航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè) 13 長(zhǎng)沙市城市空間結(jié)構(gòu)與功能布局 二 四組團(tuán) 為暮云 撈霞 高星 含浦組團(tuán) 暮云組團(tuán)布局面向長(zhǎng)株潭的旅游 高貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施 撈霞組團(tuán)布局霞凝新港和撈霞貨運(yùn)站 編組站 建成為水運(yùn) 公路 鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運(yùn)中心 并規(guī)劃倉(cāng)儲(chǔ)用地 物流中心 大運(yùn)量工業(yè)基地 高星組團(tuán)規(guī)劃為綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)及置換外遷工業(yè)基地 以機(jī)械 食品工業(yè)為主 含浦組團(tuán)為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地 以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地 對(duì)坪塘現(xiàn)有小水泥廠逐步實(shí)行關(guān)停并轉(zhuǎn) 14 長(zhǎng)沙市市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 城鎮(zhèn)體系布局結(jié)構(gòu)為 中心城市1個(gè) 長(zhǎng)沙市 特大市 人口350萬(wàn) 一般城市2個(gè) 瀏陽(yáng)市 寧鄉(xiāng)市 中等城市 瀏陽(yáng)市2020年城市人口40萬(wàn) 用地40平方公里 工業(yè)以煙花生產(chǎn)及其輔助工業(yè)為主 相應(yīng)發(fā)展輕工業(yè) 農(nóng)副產(chǎn)品加工及特色手工業(yè) 寧鄉(xiāng)市2020年城市人口32萬(wàn) 用地約32平方公里 工業(yè)以食品 輕工 機(jī)械 化工 建材為主 都市區(qū)外建制鎮(zhèn)82個(gè) 按其職能分為4類 工礦型6個(gè) 夏鐸鋪 煤炭壩 道林 銅官 永和 七寶山 交通型2個(gè) 大瑤 青山鋪 旅游紀(jì)念型8個(gè) 灰湯 花明樓 橋驛 黃興 開(kāi)慧 文家市 大圍山 黃材 集貿(mào)型66個(gè) 15 長(zhǎng)沙市綠地系統(tǒng)規(guī)劃 環(huán)城林帶 規(guī)劃在繞城線兩側(cè)各控制100米進(jìn)行環(huán)城林帶建設(shè) 規(guī)劃面積約2000公頃 綠色通道 規(guī)劃在319國(guó)道 城區(qū)段 京珠 長(zhǎng)沙段 長(zhǎng)永 長(zhǎng)益高等級(jí)公路以及京廣鐵路 長(zhǎng)石鐵路兩側(cè)100米以內(nèi)形成綠色通道 防護(hù)林總面積550公頃 森林公園 規(guī)劃黑糜峰 麻潭山 谷山 洪山廟 石燕湖 同升湖 青竹湖 蓮花山 泉水沖 象鼻窩 團(tuán)頭湖 烏山等12個(gè)森林公園 總面積7000公頃 另在繞城線以南規(guī)劃野生動(dòng)物園一處 面積300 500公頃 河道風(fēng)光帶 規(guī)劃建設(shè)湘江 瀏陽(yáng)河 靳江河 撈刀河 溈水 龍王港河等6條江河風(fēng)光帶 組團(tuán)生態(tài)隔離帶 在繞城線內(nèi)側(cè) 城市中心區(qū)與城市組團(tuán)間規(guī)劃圭塘河 園藝場(chǎng) 岳麓風(fēng)景區(qū) 洋湖垸 谷山 東方紅農(nóng)場(chǎng) 金霞 洪山廟 鴨嘴鋪 東岸鄉(xiāng)等5個(gè)組團(tuán)生態(tài)隔離帶 16 長(zhǎng)沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃 一 行政辦公用地市中心行政辦公用地原則上不再增加 在長(zhǎng)沙大道兩廂 結(jié)合省政府新址規(guī)劃省級(jí)行政中心 在金星大道東側(cè) 市府大道以北地段 結(jié)合市委 市政府規(guī)劃市級(jí)行政中心 文化娛樂(lè)用地規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采用 二區(qū)二園多點(diǎn) 模式 二區(qū) 即集影視 傳媒 會(huì)展展覽 旅游休閑于一體的新世紀(jì)影視博覽區(qū)和集體育 娛樂(lè) 休閑于一體的圭塘體育文化區(qū) 二園 即集文物展示 新聞出版 文化娛樂(lè)于一體的岳麓山西湖文化園和面向長(zhǎng)株潭集文化 藝術(shù) 娛樂(lè)為一體的綜合性現(xiàn)代文化園 多點(diǎn) 即結(jié)合省博物館 省婦兒活動(dòng)中心規(guī)劃的市級(jí)文化活動(dòng)中心 古漢城出版中心 在暮云 撈霞 星馬 高星設(shè)置區(qū)級(jí)中心 17 商貿(mào)用地商業(yè)中心 規(guī)劃形成以五一廣場(chǎng)為核心的市級(jí)商業(yè)中心 河西 星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)體系 物流配送及物資集散中心 規(guī)劃暮云 撈霞 星馬 望城坡等4個(gè)大型物流配送中心 商務(wù)中心 以芙蓉廣場(chǎng)為核心 東起韶山路 西到蔡鍔路 北至展覽館路 南到人民路 總面積約為3平方公里 集金融 商務(wù) 辦公于一體 體育用地規(guī)劃布局以承辦全運(yùn)會(huì)為目標(biāo) 確定體育設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模 重點(diǎn)改擴(kuò)建賀龍?bào)w育文化中心 規(guī)劃圭塘體育新城 各區(qū)和有條件的鎮(zhèn) 教育科研用地規(guī)劃布局五大文教科研區(qū) 岳麓山文教科研區(qū) 含浦文教科研區(qū) 金盆嶺文教科研區(qū) 井灣子文教科研區(qū) 馬泉文教科研區(qū) 長(zhǎng)沙市公用設(shè)施用地規(guī)劃 二 18 長(zhǎng)沙已經(jīng)成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中的戰(zhàn)略要地 應(yīng)成為中部崛起戰(zhàn)略的首發(fā)城市 從 十五 時(shí)期以來(lái)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌跡來(lái)看 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入了新轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵階段 長(zhǎng)沙有希望成為中部崛起中的首發(fā)城市 長(zhǎng)沙加速崛起的幾大有利條件 規(guī)劃中的重慶 上海高速公路將使長(zhǎng)沙處于這兩個(gè)中心城市 小時(shí)物流圈的交匯點(diǎn) 規(guī)劃中的武廣高速鐵路將使長(zhǎng)沙融入武漢 廣州兩個(gè)中心城市 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 有利的地理位置將使長(zhǎng)沙未來(lái)的開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)力得到極大提高 城市資本競(jìng)爭(zhēng)力得到空前提升 近三年來(lái)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)總量連超昆明 西安兩市 在全國(guó) 個(gè)中心城市中的排位由第 位上升到第 位 對(duì)比中部六市 目前長(zhǎng)沙的 位居武漢 鄭州之后列第三 但經(jīng)濟(jì)引擎的拉動(dòng)力強(qiáng)勁 年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到 億元 增速為 社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元 增長(zhǎng) 規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值突破 億元大關(guān) 增速達(dá)到 長(zhǎng)沙的投資 消費(fèi)和規(guī)模工業(yè)三大經(jīng)濟(jì)引擎都已進(jìn)入穩(wěn)定較快增長(zhǎng)期 具備強(qiáng)勁的 趕超 能力 而據(jù)國(guó)家發(fā)改委新近公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果表明 以長(zhǎng)沙為代表的長(zhǎng)株潭地區(qū)是湘鄂贛三省區(qū)域內(nèi)最具有發(fā)展爆發(fā)力的城市群 這種爆發(fā)力體現(xiàn)在三市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯 且呈互補(bǔ)性發(fā)展 中部崛起及長(zhǎng)沙市地位 19 二 長(zhǎng)沙近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展回顧 20 地區(qū)生產(chǎn)總值 固定資產(chǎn)投資總額 21 自2000年以來(lái) 長(zhǎng)沙市地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁 2004年突破1000億元大關(guān) 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1998年的9307元 上升到2004年的17638元 平均增長(zhǎng)速度為11 3 并且2003年增幅加大 2002年GDP增長(zhǎng)速度達(dá)12 7 在省會(huì)城市中排名第18位 2003年增速為14 排名第12位 比全國(guó)省會(huì)城市發(fā)展平均速度高0 1個(gè)百分點(diǎn) 2004年增速達(dá)到14 8 排名第14位 連續(xù)三年GDP總量及增長(zhǎng)總體上保持了中等發(fā)展水平 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)目前進(jìn)入了高速發(fā)展期 長(zhǎng)沙市固定資產(chǎn)投資從1998年的107 3億元 大幅上升到2004年的589億元 2000年后平均增長(zhǎng)率為43 3 成為推動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力 長(zhǎng)沙市加大固定資產(chǎn)投資力度 交通 市政 電力 郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 城市功能明顯增強(qiáng) 隨著長(zhǎng)沙城市交通 基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)和完善 將對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用 數(shù)據(jù)分析 22 城市居民人均可支配收入 人均消費(fèi)支出 23 長(zhǎng)沙市城市居民生活水平持續(xù)提高 年均增幅10 左右 2004年長(zhǎng)沙市城市居民人均可支配收入達(dá)到11000元 已處于中西部同類城市前列 收入的大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)了全市城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平的高速增長(zhǎng) 使長(zhǎng)沙的消費(fèi)水平保持了較高水平 2004年長(zhǎng)沙市城市居民人均消費(fèi)性支出預(yù)計(jì)達(dá)到9000元 在全國(guó)35個(gè)大中城市中排第9位 同比增長(zhǎng)8 平均增長(zhǎng)率為7 5 人均消費(fèi)性支出增幅同比人均支配收入平均增幅 低了2 5個(gè)百分點(diǎn) 這說(shuō)明了長(zhǎng)沙城市居民人均消費(fèi)支出的比重在下降 逐步加大的儲(chǔ)蓄比重 反映未來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)能力在逐年增強(qiáng) 但是 長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)型城市的特點(diǎn)仍十分突出 數(shù)據(jù)分析 24 2004年長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及分析 25 數(shù)據(jù)分析 2004年長(zhǎng)沙市GDP首次超過(guò)1000億元 達(dá)到1108 85億元 增速為14 8 創(chuàng)近 年來(lái)新高 第一產(chǎn)業(yè)增加值突破100億元 工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元大關(guān) 達(dá)到1006 06億元 長(zhǎng)沙市居民生活水平正由總體小康進(jìn)入比較殷實(shí)的小康生活新階段 長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)葉愷欽語(yǔ) 2004年共完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資668 09億元 占到全省總量的1 3 投資總量居省會(huì)城市第八名 其中房地產(chǎn)投資額175 54億元 增速為43 2 2004年地區(qū)財(cái)政收入突破100億元 為104 36 增長(zhǎng)了31 6 2004年全市非農(nóng)業(yè)人口突破200萬(wàn)人 達(dá)到212 57萬(wàn) 長(zhǎng)沙已步入城市化中級(jí)階段的高速發(fā)展期 城市化率突破了50 2004年城市居民人均可支配收入突破萬(wàn)元 達(dá)到了11021元 同比增幅為11 26 2005年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo) 27 投資需求拉動(dòng)強(qiáng)勁 上半年長(zhǎng)沙市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資381 6億元 同比增長(zhǎng)38 3 投資仍是長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資183 01億元 同比增長(zhǎng)49 10 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步上升 第三產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)12 1 增幅同比提升1 3個(gè)百分點(diǎn) 拉動(dòng)GDP6 0個(gè)百分點(diǎn) 消費(fèi)需求平穩(wěn)較快增長(zhǎng) 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額294 6億元 同比增長(zhǎng)16 5 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 上半年實(shí)現(xiàn)全部工業(yè)總產(chǎn)值577 9億元 同比增長(zhǎng)22 3 規(guī)模工業(yè)完成總產(chǎn)值和增加值分別為432 2億元和147 8億元 分別增長(zhǎng)27 1 和19 5 完成工業(yè)技改和基建投入86 5億元 同比增長(zhǎng)46 8 城市居民人均可支配收入呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 上半年增速為16 4 比上年提高了5 4個(gè)百分點(diǎn) 達(dá)到了6656元 2005年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn) 28 第二章長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 29 一 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體統(tǒng)計(jì)分析 30 數(shù)據(jù)分析 自2002年以來(lái) 房地產(chǎn)投資總量呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì) 其中2003年增副有些微弱的下降 2004年又有所回升 今年上半年受國(guó)家宏觀調(diào)空的影響 投資量增速有較大幅度的下降 比同期增長(zhǎng)了19 69 預(yù)計(jì)今后投資總量仍會(huì)有增長(zhǎng)的趨勢(shì) 但是增副會(huì)比上年要小 但不會(huì)低于15 商品房交易面積在最近三年內(nèi)整體也是呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì) 其中2004年增副最大 超過(guò)了50 預(yù)計(jì)2005年也會(huì)呈較快增長(zhǎng) 但增速會(huì)明顯小于2004年的水平 2002年長(zhǎng)沙的二手房交易量為60多萬(wàn)平方米 2003年約為120萬(wàn)平方米 2004年達(dá)到了182萬(wàn)平方米 三年間以50 左右的速度增長(zhǎng) 而今年前6個(gè)月 長(zhǎng)沙的二手房交易量只有87萬(wàn)平方米 和去年同期相比下降了1 7 與年初預(yù)期的全年可達(dá)220萬(wàn)平方米相差甚遠(yuǎn) 這些數(shù)據(jù)表明二手房的交易還沒(méi)有完全形成 同時(shí)也說(shuō)明二手房可以挖掘的空間非常大 2003年長(zhǎng)沙市的房?jī)r(jià)為2376元 平方米 比上年有所回落 之后房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì) 到2004年 均價(jià)為2738元 平方米 長(zhǎng)沙2004年的人均可支配收入為11021元 購(gòu)買(mǎi)力比較強(qiáng) 因此 盡管受到了新政的一定影響 但長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)并沒(méi)有泡沫 經(jīng)過(guò)短時(shí)間的盤(pán)整后還有很大的上漲空間 31 歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)圖示 一 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額自1999年以來(lái) 以平均增長(zhǎng)率為43 的速度持續(xù)增長(zhǎng) 其中2001年的增速達(dá)到了91 為歷年最高水平 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的強(qiáng)勁增長(zhǎng) 尤其是住宅市場(chǎng)的增長(zhǎng) 表明各大房產(chǎn)企業(yè)看好長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 對(duì)進(jìn)入長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)抱有較強(qiáng)的信心 另一方面 從圖中可以看到 近年來(lái)增幅有減緩的趨勢(shì) 特別是今年上半年 受宏觀調(diào)控影響 增速進(jìn)一步減少 投資總量增速為19 32 歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)圖示 二 33 房地產(chǎn)施工面積和竣工面積在近三年都呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì) 施工面積在2001年后呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì) 2004年施工面積總量達(dá)到1572 9萬(wàn)平方米 近三年長(zhǎng)沙市施工面積持續(xù)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)顯示出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱潮 同時(shí)預(yù)示著未來(lái)幾年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)總量將持續(xù)增長(zhǎng) 竣工面積近兩年增幅較大 1998年后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)竣工面積平均增長(zhǎng)率為48 2 2004年竣工面積達(dá)到1130萬(wàn)平方米 同比增長(zhǎng)87 8 這表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供應(yīng)量逐年大幅增加 尤其是住宅市場(chǎng) 未來(lái)面臨較大的銷售壓力 2001年施工面積的增速為歷年最高 達(dá)到了65 由此造成的一個(gè)結(jié)果是2003年和2004年的竣工面積增長(zhǎng)率分別達(dá)到了81 1 和87 8 從前2002 2003年的施工面積可以預(yù)測(cè) 2005年全年竣工面積的增幅較大 但不會(huì)超過(guò)2004年的87 7 2005年上半年竣工面積與上年同期相比呈負(fù)增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)分析 34 歷年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要指標(biāo)圖示 三 35 從圖形上看 這是一個(gè)非常明顯的剛剛啟動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng) 其商品房銷售面積從1998年的40萬(wàn)方左右上升到2004年的近600萬(wàn)方 長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)增長(zhǎng)率波動(dòng)較大 呈波峰波谷交替的現(xiàn)象 從2001年以來(lái) 增幅持續(xù)下降 其中2003年增幅較大 2004年增幅低于竣工面積增幅 表明市場(chǎng)的承接力度弱于市場(chǎng)供應(yīng)的增幅 這也印證了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加大 市場(chǎng)容量有限 另一方面 從空置率上看 也表明長(zhǎng)沙購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求越來(lái)越高 要求他們不僅僅開(kāi)發(fā)出房子 而是要開(kāi)發(fā)出適合他們房子 長(zhǎng)沙市商品房銷售均價(jià)在2001年與2002年之間 出現(xiàn)停滯不增 在2002年后 市場(chǎng)供求矛盾發(fā)生變化 導(dǎo)致2003年前商品房銷售均價(jià)增長(zhǎng)幅度較大 增長(zhǎng)率達(dá)到25 擺脫了2002年以前的弱勢(shì)形態(tài) 2004年 商品房交易依然保持了強(qiáng)勁上升的勢(shì)頭 市場(chǎng)需求旺盛 長(zhǎng)沙商品房的銷售均價(jià)為2738元 平方米 比2003年上揚(yáng)15 預(yù)計(jì)在2005 2006兩年年 長(zhǎng)沙市商品房的銷售均價(jià)將會(huì)平緩增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)分析 36 為了控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)的快速提升 從2004年8月31日起至今我國(guó)政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施 此次房地產(chǎn)調(diào)控至今仍重在微觀的行政調(diào)控上面 尚未大手筆的動(dòng)用宏觀調(diào)控中常用的貨幣政策和財(cái)政政策 主要措施有 2004年8月31日 國(guó)務(wù)院出臺(tái)了 國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 號(hào)文件 3月17日央行上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 3月26日國(guó)務(wù)院下發(fā) 關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知 首次以行政問(wèn)責(zé)制的形式對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)行調(diào)控 4月中旬央行提高商業(yè)房貸逾期罰息利率 4月28日國(guó)務(wù)院新八條下發(fā) 4月30日七部門(mén) 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn) 5月 日建設(shè)部向社會(huì)公布 個(gè)工作時(shí)間表 6月初 28個(gè)城市的國(guó)土資源管理部門(mén)采取四大措施加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控 控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 5月25日長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局發(fā)布了 關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù) 銷售行為的通知 6月2日 長(zhǎng)沙市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn) 公布 二 宏觀調(diào)控的措施 目的與影響概述 37 此次對(duì)固定資產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控包括房地產(chǎn)投資在內(nèi) 但因房地產(chǎn)業(yè)是需要持續(xù)發(fā)展的行業(yè) 而且各地發(fā)展不平衡 要求各城市從實(shí)際出發(fā)進(jìn)行有針對(duì)性的 點(diǎn)剎 性的調(diào)控 因此 認(rèn)為這次全國(guó)性的宏觀調(diào)控主要是房地產(chǎn)引起 調(diào)控的主要目的是降低房產(chǎn)價(jià)格的觀點(diǎn)是不確切的 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè) 在發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮著重要的作用 從總體上來(lái)說(shuō) 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重點(diǎn)不是 壓 政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落 房地產(chǎn)司司長(zhǎng)謝家瑾語(yǔ) 而是有區(qū)別 有針對(duì)地解決各地不同的問(wèn)題 以促其健康發(fā)展 使它成為發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷地做出更多更大的貢獻(xiàn) 深入分析政府自3月17日加息以來(lái)采取的種種調(diào)控措施 我們認(rèn)為此次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的有以下幾點(diǎn) 穩(wěn)定房?jī)r(jià) 保持房?jī)r(jià)的上漲在一定的幅度之內(nèi) 抑制房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離價(jià)值的不合理上漲 防止出現(xiàn)價(jià)格暴漲的 泡沫 禁止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作 整頓市場(chǎng)行為 加強(qiáng)信貸管理 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn) 調(diào)整住房建設(shè)的結(jié)構(gòu) 滿足不同層次居民的住房要求 為中低收入者供應(yīng)更多的低價(jià)位住房 通過(guò)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化 穩(wěn)定房?jī)r(jià)來(lái)促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 調(diào)控目的 38 調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 一 總體來(lái)說(shuō) 這次宏觀調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響 但是不大 新政之后 房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不大 交易呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì) 從我公司在春季房交會(huì)上對(duì)購(gòu)房者的需求調(diào)查中發(fā)現(xiàn) 長(zhǎng)沙目前購(gòu)房者的主要購(gòu)買(mǎi)目的還是解決自己居住的需求 并不存在大量的投機(jī)行為 所以宏觀調(diào)控措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響不大 長(zhǎng)沙市目前整體房地產(chǎn)的銷售價(jià)格水平在全國(guó)省會(huì)城市處于倒數(shù)第三名 與周邊城市還相差較大距離 存在較大的上升空間 正因?yàn)槿绱?在國(guó)內(nèi)樓市一片風(fēng)聲鶴唳當(dāng)中長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不降反升 呈現(xiàn)出空前的剛性與活力 據(jù)國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前對(duì)國(guó)內(nèi) 個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研的結(jié)論 2005年二季度 長(zhǎng)沙房屋銷售價(jià)格突破每平方米 元大關(guān) 達(dá)到 元 同比增長(zhǎng) 比上季度上漲 從開(kāi)發(fā)商品牌角度來(lái)看 新政對(duì)長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)有一定的促進(jìn)作用 宏觀調(diào)控目的之一是通過(guò)增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化以促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展 市場(chǎng)的成熟對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌提出更高的要求 39 調(diào)控對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 二 市場(chǎng)需求旺盛 房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高 將導(dǎo)致購(gòu)房需求旺盛 受國(guó)家宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)整頓的影響 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高 這將也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一 大項(xiàng)目 大盤(pán)增多 受國(guó)家宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)整頓的影響 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高 這將也是房?jī)r(jià)上漲的重要原因之一 另一方面 限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金 有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中 商品房市場(chǎng)的大項(xiàng)目 大盤(pán)將會(huì)增多 小項(xiàng)目 小盤(pán)相對(duì)減少 開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 按照國(guó)家新的金融政策 從2004年開(kāi)始 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款門(mén)檻大幅度提高 其監(jiān)管措施也愈發(fā)嚴(yán)格 一些資金實(shí)力薄弱的本土企業(yè)將面臨被市場(chǎng)淘汰或被兼并的局面 而這也必將導(dǎo)致長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的新一輪演變 另一方面 隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善 購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量風(fēng)格 小區(qū)品位開(kāi)發(fā)商品牌等方面提出更高的要求 樓盤(pán)郊區(qū)化 從長(zhǎng)沙市現(xiàn)階段的城市發(fā)展來(lái)看 隨著市政府的西遷和各開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè) 河西成為其中的新興開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域 使得長(zhǎng)沙城市空間多中心化擴(kuò)張 從我國(guó)一線城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看 周邊樓盤(pán)發(fā)展極為迅速 價(jià)格偏低和自然環(huán)境優(yōu)美是兩大主要原因 40 第三章含浦組團(tuán)研究 41 含浦組團(tuán)概況 含浦組團(tuán)位于湘江以西的南部 東臨湘江 北臨大學(xué)城 西至長(zhǎng)潭高速西線 南至火星大道延長(zhǎng)線 用地范圍包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn) 總規(guī)劃面積為76 61平方公里 境內(nèi)群山環(huán)抱 風(fēng)景怡人 區(qū)位優(yōu)越 資源豐富 根據(jù) 長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃 2001 2020 含浦組團(tuán)將定位為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地 以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地 其中 含浦鎮(zhèn)重點(diǎn)發(fā)展高教園區(qū) 坪塘鎮(zhèn)作為配套生活居住用地 該鎮(zhèn)現(xiàn)有的小水泥廠 石灰廠等將逐步實(shí)現(xiàn)關(guān)停并轉(zhuǎn) 42 含浦組團(tuán)規(guī)劃方案的主要內(nèi)容 一園 一心 二區(qū) 四軸 二帶 在含浦組團(tuán)規(guī)劃的結(jié)構(gòu)模式中 一園 即含浦科教產(chǎn)業(yè)園 一心 即行政商貿(mào)中心 二區(qū) 即傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展區(qū) 四軸 即四條交通軸線 含浦大道 三環(huán)線 坪塘大道和蓮坪大道 二帶 即湘江風(fēng)光帶和靳江河風(fēng)光帶 2001年 在 科教興湘 戰(zhàn)略的指引下 含浦科教產(chǎn)業(yè)園正式成立 其性質(zhì)為以教育產(chǎn)業(yè)為主 其它科技產(chǎn)業(yè)為輔的產(chǎn)業(yè)化綜合性園區(qū) 明確其發(fā)展方向?yàn)檎辖逃Y源 引導(dǎo)高校健康發(fā)展 培植高校教育與科研產(chǎn)業(yè)化 規(guī)劃用地總面積為78平方公里 目前 入園項(xiàng)目達(dá)20個(gè) 入園項(xiàng)目資金達(dá)50億元 出讓土地達(dá)7000余畝 形成了以南方大學(xué) 湖南工業(yè)職院 湖南中醫(yī)學(xué)院為主的高等學(xué)府群 以繼善科技園 業(yè)翔科技園 華廈中藥園為主的科技產(chǎn)業(yè)園 含浦高教園作為長(zhǎng)沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園的園中園 規(guī)劃用地面積為15平方公里 位于繞城高速公路以西 靳江河風(fēng)光帶西南 為中南大學(xué) 湖南師范大學(xué) 長(zhǎng)沙理工大學(xué) 湖南大學(xué) 民辦湖南經(jīng)濟(jì)學(xué)院 中南林業(yè)大學(xué) 湖南機(jī)電學(xué)院 湖南交通職院 湖南考試院等高等學(xué)府的發(fā)展用地 43 含浦組團(tuán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 便利的交通 含浦交通便捷 左粟線貫穿南北 蓮坪線橫跨東西 長(zhǎng)沙市國(guó)道繞城線穿鎮(zhèn)而過(guò) 以含浦鎮(zhèn)政府為中心 中南地區(qū)最大的公路互通 學(xué)士互通將蓮坪 左粟 坪津等公路與跨鎮(zhèn)的長(zhǎng)沙市繞國(guó)道城高速公路及長(zhǎng)沙市二環(huán) 三環(huán)中的連接線連于一體 交通網(wǎng)線四通八達(dá) 豐富的資源 含浦資源豐富 農(nóng)業(yè) 礦產(chǎn) 人文 旅游 人才資源構(gòu)成其資源優(yōu)勢(shì) 區(qū)域內(nèi)企業(yè)興旺 長(zhǎng)沙新星電碳集團(tuán)公司 湖南長(zhǎng)沙中順實(shí)業(yè) 集團(tuán) 有限公司 長(zhǎng)沙九江建筑工程公司 集化工 建材 超硬材料 建筑施工于一體 形成含浦的支柱產(chǎn)業(yè) 快捷的通訊和充足的電力 含浦有四個(gè)電訊塔 實(shí)現(xiàn)了境內(nèi)通訊無(wú)盲區(qū) 移動(dòng)通信 寬帶輸送 程控電話 數(shù)字傳輸?shù)痊F(xiàn)代通訊系統(tǒng)健全 完備 境內(nèi)現(xiàn)有的220千伏變電站 高低壓線路凌空穿越 多點(diǎn)變壓設(shè)備遍及 為小區(qū)建設(shè)及可居住性提供了充足的電能 人才資源優(yōu)勢(shì)突出 含浦背靠岳麓山大學(xué)城 建設(shè)中的含浦科教產(chǎn)業(yè)園緊鄰岳麓山大學(xué)城 屬岳麓山大學(xué)城遠(yuǎn)期規(guī)劃用地 已吸引了三家大學(xué)及五家科教產(chǎn)業(yè)企業(yè)入園落戶 44 含浦組團(tuán)的發(fā)展前景 一 通過(guò)研究 可以發(fā)現(xiàn)幾個(gè)很明顯的板塊運(yùn)動(dòng) 第一塊因省政府新址的南遷和長(zhǎng)株潭融城而大幅南擴(kuò) 第二塊向西北大幅漂移 呼聯(lián)湘江 漸成燎原之勢(shì) 明顯因應(yīng)市政府新址的西遷和科技園區(qū)麓谷的逐漸成形 本項(xiàng)目地處麓南板塊 而麓南板塊屬長(zhǎng)沙市 2001年 2020年 總體規(guī)劃中 一主二次四組團(tuán) 的含浦組團(tuán) 隨著省政府的南移和湘江四橋相繼開(kāi)通 城市發(fā)展重心必將南移 直接帶動(dòng)了一江之隔的含浦組團(tuán)的發(fā)展 也必將對(duì)本項(xiàng)目的今后發(fā)展產(chǎn)生重要影響 45 含浦組團(tuán)的發(fā)展前景 二 未來(lái)四年內(nèi) 坐擁山水靈氣 交通便利的岳麓區(qū)將擴(kuò)展到50平方公里 常住人口達(dá)50萬(wàn)人 至2010年 含浦區(qū)域內(nèi)將達(dá)到20萬(wàn)人口 根據(jù)有意向入駐含浦高教園的8所高校發(fā)展規(guī)劃 預(yù)測(cè)園區(qū)人口總規(guī)模超過(guò)17萬(wàn)人 省委省政府的湘府閱 2002 108號(hào) 2003 9號(hào) 會(huì)議紀(jì)要 明確含浦高教園為省重點(diǎn)項(xiàng)目 享受省重點(diǎn)工程和岳麓山大學(xué)科技城的各項(xiàng)優(yōu)惠政策 2003年6月6日 周伯華省長(zhǎng) 許云昭副省長(zhǎng)率省直相關(guān)廳局和長(zhǎng)沙市政府領(lǐng)導(dǎo)在含浦召開(kāi)了現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì) 將含浦高教園區(qū)的水 電 路建設(shè)納入市政配套工程 46 從經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)層面來(lái)看 長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)較好 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)也不錯(cuò) 在吸引外資方面增長(zhǎng)明顯 工業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭雖然良好 但還是無(wú)法形成強(qiáng)有力的支柱型產(chǎn)業(yè) 這是長(zhǎng)沙未來(lái)發(fā)展的一大隱憂所在 城市居民人均可支配收入在全國(guó)省會(huì)城市中位居前列 且呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 具備較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力 但消費(fèi)性支出過(guò)高 這就導(dǎo)致了整體房?jī)r(jià)水平明顯與其城市地位不對(duì)稱 綜合以上情況可以認(rèn)為 目前長(zhǎng)沙是一個(gè)極具投資潛力的發(fā)展中城市 從城市發(fā)展規(guī)劃層面來(lái)看 一主 兩次 四組團(tuán) 的城市發(fā)展框架已經(jīng)確立 城市發(fā)展出現(xiàn)大幅南擴(kuò)和向河西擴(kuò)張的趨勢(shì) 從市政府的規(guī)劃及民間的預(yù)期來(lái)看 本項(xiàng)目所處的位置 含浦組團(tuán)由于風(fēng)景優(yōu)美 文化積淀深厚 交通路網(wǎng)發(fā)達(dá) 規(guī)劃起點(diǎn)較高 發(fā)展前景看好 含浦科技產(chǎn)業(yè)園的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)使本項(xiàng)目所在地區(qū)未來(lái)的配套得到保障 升值潛力較大 本項(xiàng)目宏觀環(huán)境研究小結(jié) 一 47 本項(xiàng)目宏觀環(huán)境研究小結(jié) 二 從基礎(chǔ)配套設(shè)施層面來(lái)看 長(zhǎng)沙近三年固定資產(chǎn)投資增幅強(qiáng)勁 交通 市政 電力 郵電通訊等城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展迅速 六橋三環(huán) 八縱八橫 的交通格局基本形成 各種基礎(chǔ)配套設(shè)施日漸成熟 為住宅郊區(qū)化的實(shí)現(xiàn)提供了可能 從房地產(chǎn)投資層面來(lái)看 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速 尤其是住宅市場(chǎng) 表明各大房產(chǎn)企業(yè)紛紛看好長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng) 對(duì)其抱有較強(qiáng)的信心 目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上外來(lái)開(kāi)發(fā)商眾多 所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有品牌化 品質(zhì)化 大盤(pán)化 郊區(qū)化的趨勢(shì) 而目前市場(chǎng)上較多大盤(pán)推出 對(duì)本項(xiàng)目而言 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境趨向惡劣 從土地供應(yīng)層面來(lái)看 由于長(zhǎng)沙前一階段的土地供應(yīng)市場(chǎng)缺乏規(guī)范 造成目前市場(chǎng)上土地存量過(guò)多 給未來(lái)的價(jià)格上漲幅度帶來(lái)不確定性 土地面積的大幅放量將導(dǎo)致今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 需要密切關(guān)注供應(yīng)與需求之間的平衡關(guān)系 第二部分購(gòu)房者需求研究 49 第一章長(zhǎng)沙總體購(gòu)房者需求分析 50 居住現(xiàn)狀 在購(gòu)房者中 主要是以租房為主 占了39 房改房和單位分房是 有產(chǎn)者 持有住房的主要形式 占了四成多 而購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品房的購(gòu)房者比較少 只有12 這就表明 目前長(zhǎng)沙購(gòu)房者現(xiàn)有的住房形態(tài)都比較差 剛剛開(kāi)始進(jìn)入住房升級(jí)的階段 這就不難理解 他們對(duì)現(xiàn)有住房的滿意度不是很高 有近一半的人對(duì)居住現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)是一般 不太滿意的人群比比較滿意的人群要高七個(gè)百分點(diǎn)左右 其中有5 的人表示一點(diǎn)也不滿意 51 超過(guò)一半的購(gòu)房者購(gòu)房目的是首次購(gòu)房 而二次購(gòu)房的購(gòu)房者比例僅占29 所以 長(zhǎng)沙市場(chǎng)目前還處在初級(jí)階段 其中為了投資收益而購(gòu)房的人群僅占4 購(gòu)房的主要目的 52 首選地段 長(zhǎng)沙購(gòu)房者最偏好的首選地段依次是城南板塊 市中心板塊 河西板塊和城北板塊 其中選擇河西板塊的人占了四分之一左右 位居第三位 53 長(zhǎng)沙購(gòu)房者的總價(jià)妥協(xié)系數(shù)比單價(jià)妥協(xié)系數(shù)要稍大 這表明 長(zhǎng)沙的購(gòu)房者不乏總價(jià)的支付能力 但對(duì)單價(jià)則相對(duì)敏感 盲目拉抬房?jī)r(jià)在目前的長(zhǎng)沙市場(chǎng)而言是不明智的 價(jià)格 54 長(zhǎng)沙購(gòu)房者選擇最多的兩種面積是100和120平米 選擇人群均約為25 另外 80和150平米屬于受歡迎的面積大小之列 首選面積的平均數(shù)是110 3平米 中位數(shù)和眾數(shù)為100 面積 55 選擇一次性付清的購(gòu)房者比例為22 近80 的人群選擇按揭 按揭的首付款平均值在9萬(wàn)左右 每月按揭平均1300元左右 其中以1000元居多 也就是說(shuō) 大概買(mǎi)30萬(wàn)左右的房子是主流 付款方式 56 總體來(lái)說(shuō)長(zhǎng)沙人對(duì)本地塊的前景并不太看好 不看好者的比例比看好者的比例多了近二成 但被問(wèn)及是否對(duì)這里感興趣時(shí) 人群態(tài)度則截然轉(zhuǎn)變 感興趣者超過(guò)不感興趣者 事實(shí)上 人群對(duì)于本地塊在價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)有比較大的預(yù)期 對(duì)很多人來(lái)說(shuō) 在這里買(mǎi)房子成為一種很現(xiàn)實(shí)的選擇 對(duì)本地塊的看法 對(duì)本地塊所在地發(fā)展前景的看法 對(duì)本地塊感興趣程度 57 長(zhǎng)沙購(gòu)房者對(duì)這三個(gè)語(yǔ)句都持認(rèn)同態(tài)度 長(zhǎng)沙人對(duì) 岳麓山南麓環(huán)境比較好 是居住的好地方 的認(rèn)同度很高 對(duì) 與大學(xué)相鄰的樓盤(pán)值得購(gòu)買(mǎi) 這個(gè)概念也傾向于認(rèn)同 但對(duì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)則預(yù)期保守 結(jié)合座談會(huì)的情況看 購(gòu)房者認(rèn)同長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還有上漲空間 但不認(rèn)為長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)會(huì)升的很快 態(tài)度測(cè)試 5分表示非常認(rèn)同3分表示態(tài)度中立1分表示極不認(rèn)同 58 本地塊對(duì)購(gòu)房者最大的吸引力在于自然環(huán)境和人文環(huán)境好 這是本項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn) 另外 價(jià)格偏低也是本項(xiàng)目所在區(qū)域的優(yōu)勢(shì)之一 自然環(huán)境好和價(jià)格優(yōu)勢(shì)是郊區(qū)盤(pán)的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目因?yàn)樘幵诤指呓虉@ 人文環(huán)境是其特有的優(yōu)勢(shì)之一 本地塊的吸引力 59 該地塊的最大抗性是交通和地理位置 另外 配套設(shè)施不齊全和價(jià)格也成為項(xiàng)目的抗性 本地塊抗性 60 人群定位的依據(jù) 核心購(gòu)買(mǎi)人群 基礎(chǔ)目標(biāo)人群 非目標(biāo)客戶 對(duì)本地塊的感興趣度在一般之上的購(gòu)房者 在人群定位中將成為本地塊的基礎(chǔ)目標(biāo)人群 比例為73 核心人群的定位將集中在對(duì)本地塊比較感興趣和非常感興趣的人群上 比例占31 研究目標(biāo)人群對(duì)產(chǎn)品特性的深入需求對(duì)該項(xiàng)目的規(guī)劃和定位具有很大的借鑒意義 61 第二章整體目標(biāo)人群特征及產(chǎn)品需求研究 62 目標(biāo)人群特征 年齡 婚姻狀況 從目標(biāo)人群的年齡和婚姻狀況看 他們中有很多人是在25 29歲之間 剛剛結(jié)婚或準(zhǔn)備結(jié)婚 部分有孩子者孩子也尚年幼 另外 30多歲 尤其是30 34歲 的人也是一個(gè)重要的群體 他們的孩子也年齡比較小 63 目標(biāo)人群特征 學(xué)歷 行業(yè) 目標(biāo)人群的學(xué)歷主要是大專和本科 高中 中專所占的比例也較大 占了35 總體來(lái)說(shuō) 目標(biāo)人群還是以高學(xué)歷者為主 目標(biāo)人群的行業(yè)分布比較分散 比例偏高的幾個(gè)行業(yè)是商業(yè)貿(mào)易 建筑 設(shè)計(jì) 裝潢和公務(wù)員 64 目標(biāo)人群特征 收入和家庭特征 目標(biāo)人群的家庭年收入以2 4萬(wàn)和5 8萬(wàn)為主 另外 中高收入者 9 12萬(wàn) 的比例也不小 有近一成 他們現(xiàn)在主要是兩代 三口人居住在一起 三口之家 的特征明顯 65 樓盤(pán)類型與室內(nèi)結(jié)構(gòu) 目標(biāo)人群對(duì)小高層和高層的偏好度偏高 達(dá)到51 他們對(duì)室內(nèi)結(jié)構(gòu)的需求還是以平面 平層為主 如果他們有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買(mǎi)200平米的房子 選擇兩套平層的人比一套躍層要稍多一點(diǎn) 不過(guò)差別不大 從中可以看出他們對(duì)平層 躍層 錯(cuò)層的認(rèn)識(shí)不是很清楚 只要在后期廣告上面下工夫 什么樣的室內(nèi)結(jié)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)目影響不大 66 邊套 中間套偏好 目標(biāo)人群對(duì)邊套和中間套的偏好程度相差不大 另外對(duì)此持無(wú)所謂態(tài)度的人占了17 這一結(jié)果有兩種可能的解釋 第一是他們對(duì)中間套和邊套的概念不是很清楚 第二是他們確實(shí)對(duì)這一問(wèn)題不是很關(guān)心 67 戶型 樓層偏好 目標(biāo)人群最偏好的戶型是三室兩廳 有超過(guò)一半的人選擇這種戶型 其次是兩室兩廳和四室二廳 對(duì)于選擇多層的購(gòu)房者來(lái)說(shuō) 他們最偏好的樓層是第三層 從定價(jià)上看 3樓無(wú)疑價(jià)格可以最高 且可以和其他樓層拉開(kāi)差距 4樓和5樓的價(jià)格也可以略高 其次是2樓 選擇小高層的購(gòu)房者最偏好的樓層是8層 10層和12層 68 建筑面積 目標(biāo)人群對(duì)面積的需求和總體人群沒(méi)有什么差別 選擇100和120平米的人最多 另外 80和150平米的需求量也不小 69 客廳面積 總體來(lái)說(shuō) 長(zhǎng)沙購(gòu)房者對(duì)客廳的面積需求相對(duì)偏大 30和40平米成為他們的需求主力 選擇這兩種面積的人達(dá)到了60 這反映出目標(biāo)人群對(duì)客廳盲目追大的心態(tài) 25 32方的面積段比較有參考意義 客廳面積需求的平均數(shù)是32 中位數(shù)和眾數(shù)均為30平米 70 主臥面積 對(duì)主臥的面積需求以20和15為主 其中選擇20的人群最多 為31 總體來(lái)說(shuō) 主臥的面積需求在20平米左右 其平均數(shù)為19 5 中位數(shù)和眾數(shù)均為20平米 71 廚房面積 目標(biāo)人群的廚房面積需求大體在10平米左右 有四成人選擇了10平米 選擇8和15平米的人也不少 各占了15 左右 部分人對(duì)廚房面積需求偏大 表明有些人對(duì)廚房和餐廳的功能配套還比較模糊 廚房面積的需求平均數(shù)為10 8平米 中位數(shù)和眾數(shù)均為10平米 72 保姆房需求 大多數(shù)目標(biāo)購(gòu)房者不需要保姆房 另外也有16 的人表示需要 表示需要的購(gòu)房者對(duì)保姆房的面積需求集中在10平米左右 73 雜物間需求 有53 的購(gòu)房者表示需要雜物間 雜物間面積需求比較分散 從3平米到20平米均有人選擇 其中以10平米為主力 雜物間面積需求的平均數(shù)為9 5平米 74 偏好的窗戶類型及對(duì)挑窗的需求 目標(biāo)人群對(duì)三種窗戶類型的偏好程度相差不大 其中最容易接受的還是平窗 凸窗的偏好度稍微小一點(diǎn) 這可能和購(gòu)房者對(duì)三種窗戶類型的認(rèn)識(shí)不清晰有關(guān) 有59 的購(gòu)房者認(rèn)為挑窗有必要 明確表示不需要的人占了26 目標(biāo)人群是否需要挑窗 目標(biāo)人群對(duì)窗戶類型的偏好程度 75 陽(yáng)臺(tái)需求 七成的人表示需要兩個(gè)陽(yáng)臺(tái) 他們需要陽(yáng)臺(tái)的主要功能是曬衣服 養(yǎng)花等生活功能 另外有34 的購(gòu)房者表示用于休閑功能 那么 本項(xiàng)目要多少房子配備雙陽(yáng)臺(tái)呢 建議在34 70 之間取一個(gè)折中的值 約50 左右比較合適 76 房間朝陽(yáng) 規(guī)劃中 優(yōu)先需要保證朝南的房間是主臥和客廳 其后按重要性順序分別是書(shū)房和次臥 77 車位 車庫(kù)需求 需要車庫(kù)和車位的人群占42 其中有28 的購(gòu)房者需要車庫(kù) 考慮到本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展 建議車位配比率適當(dāng)拔高 那些需要車庫(kù)和車位的人群偏向于購(gòu)買(mǎi) 只有不到20 的人表示租用 78 精裝房需求和裝修價(jià)格 選擇精裝修房的目標(biāo)人群不是很多 僅占了24 選擇毛坯房的人打算用來(lái)裝修的價(jià)格主要集中在4 10萬(wàn)之間 其中5萬(wàn)和10萬(wàn)所占比例最高 79 看重要素 目標(biāo)人群在購(gòu)房時(shí)看重要素依此是交通的便利性 工程質(zhì)量 物業(yè)管理和教育 醫(yī)療配套等 最看重要素的前三位分別是工程質(zhì)量 交通的便利性和房產(chǎn)價(jià)格 值得注意的是 物業(yè)管理雖然是他們看重的要素 但是卻沒(méi)有在最看重之列 對(duì)工程質(zhì)量如此看重 表明長(zhǎng)沙市場(chǎng)目前還處在一個(gè)比較初級(jí)的階段 80 智能化設(shè)施 目標(biāo)人群在購(gòu)房時(shí)看重的智能化設(shè)施主要是寬帶上網(wǎng) 自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 公共部位24小時(shí)監(jiān)控和防煤氣泄露裝置 最看重的方面與以上也比較接近 寬帶上網(wǎng)是一種惠而不費(fèi)的設(shè)施 身處高教園區(qū) 設(shè)置寬帶上網(wǎng)并沒(méi)有難度 81 康樂(lè)設(shè)施 目標(biāo)人群在購(gòu)房時(shí)看重的康樂(lè)設(shè)施主要是健身房 圖書(shū)館 閱覽室 室外林蔭跑道和兒童游樂(lè)場(chǎng) 最看重的康樂(lè)設(shè)施為健身房 室外林蔭跑道 圖書(shū)館 閱覽室 從他們感興趣的設(shè)施來(lái)看 目標(biāo)人群對(duì)他們的健康的生活和充實(shí)的心理很在意 82 購(gòu)房者信息渠道 目標(biāo)人群在獲取房產(chǎn)信息時(shí)信任的渠道有報(bào)紙 電視 房交會(huì)和親友介紹等 他們最信任的渠道分別是房交會(huì) 樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)和親友介紹 可以看出 報(bào)紙 電視雖然是他們獲取房產(chǎn)信息的主要渠道 但是卻沒(méi)有成為他們最信任的渠道 83 關(guān)注信息點(diǎn) 目標(biāo)人群在獲取房產(chǎn)信息時(shí)主要關(guān)注的信息點(diǎn)有價(jià)格 工程質(zhì)量 地段 交通狀況和物業(yè)管理 其中他們最關(guān)注的信息點(diǎn)占比例最高的前三位分別是價(jià)格 工程質(zhì)量和交通狀況 另外 小區(qū)內(nèi)環(huán)境和升值潛力也是他們最關(guān)注的信息 84 本地報(bào)紙 目標(biāo)人群讀的最多的一種本地報(bào)紙是瀟湘晨報(bào) 其次是長(zhǎng)沙晚報(bào) 85 對(duì)該地塊的動(dòng)心之處 當(dāng)問(wèn)及該地塊有什么動(dòng)心之處時(shí) 目標(biāo)人群表示主要有自然環(huán)境好 人文環(huán)境好 周邊高校多 其中最令他們動(dòng)心是自然環(huán)境優(yōu)美 污染少 這個(gè)結(jié)論對(duì)該項(xiàng)目的推廣方向有一定的借鑒意義 86 對(duì)該地塊的顧慮之處 他們對(duì)該地塊的顧慮之處主要集中在交通不方便 地理位置偏和配套設(shè)施上面 配套設(shè)施不全的問(wèn)題 在本項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)作成功后可自然解決 宣傳中可強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目與中醫(yī)學(xué)院毗鄰 將有完善的商業(yè)及其他配套 地理位置偏的心理障礙不是現(xiàn)實(shí)能解決的 隨著住宅郊區(qū)化日益深入人心 以及含浦園區(qū)日益成熟 這一障礙將自然化解 建議推廣時(shí)要多宣傳含浦園區(qū)未來(lái)的規(guī)劃 至于最重要的交通不方便的問(wèn)題 開(kāi)發(fā)商宜與公交部門(mén)協(xié)商 將公交線路延伸到本項(xiàng)目 更重要的是 要把末班車的時(shí)間延的越遲越好 87 第三章核心購(gòu)買(mǎi)人群產(chǎn)品需求研究 88 樓盤(pán)類型與室內(nèi)結(jié)構(gòu) 相對(duì)于整體目標(biāo)人群而言 核心購(gòu)買(mǎi)人群更傾向于購(gòu)買(mǎi)多層 也就是說(shuō) 本項(xiàng)目可以考慮把多層作為先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域 89 面積和戶型 100和120平米同樣是核心人群選擇最多的面積 但與整體目標(biāo)人群相比 核心購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)面積的需求偏大 他們偏好的戶型是三室兩廳 90 內(nèi)部景觀及看重的景觀要素 核心人群對(duì)于中心圍合式的大面積景觀廣場(chǎng)和小組團(tuán)景觀的偏好度大致旗鼓相當(dāng) 后者比例略高 建議將兩者相結(jié)合 他們看重的內(nèi)部景觀要素主要有大片的草地 水池 湖泊或其他水系 清幽的竹林和曲折的小路 91 外墻材料 核心人群偏好的外墻材料是面磚 對(duì)涂料的接受度最低 鑒于一部分人喜歡大面積的玻璃 建議可考慮部分頂層房屋設(shè)置成玻璃陽(yáng)光房 92 第四章教師人群專題研究 93 對(duì)于大學(xué)教師來(lái)說(shuō) 城南和河西都是他們向往的地方 對(duì)于本次訪問(wèn)到的很多中醫(yī)學(xué)院的老師來(lái)說(shuō) 雖然他們的學(xué)校要搬往含浦 他們還是更愿意在城南買(mǎi)房子 教師人群的購(gòu)房首選地段 94 教師人群對(duì)面積的平均需求達(dá)到119平方米 明顯大于整體目標(biāo)人群 109 7 其中 對(duì)150平方米面積的需求明顯比較大 教師人群的購(gòu)房面積 95 與整體目標(biāo)人群相比 教師人群對(duì)單價(jià)的承受能力要更高一些 教師人群的單價(jià)承受能力 96 與整體目標(biāo)人群相比 教師人群對(duì)總價(jià)的承受能力要更高一些 教師人群的總價(jià)承受能力 97 在單價(jià)方面 與整體目標(biāo)人群相比 教師人群對(duì)單價(jià)的正常妥協(xié)能力也要更高一些 極限妥協(xié)能力則大致相當(dāng) 在總價(jià)方面 教師人群的妥協(xié)能力則不如整體目標(biāo)人群 教師人群的價(jià)格妥協(xié)系數(shù) 98 教師人群的首付款及按揭額度 數(shù)據(jù)顯示出 教師人群不論在能夠支付的首付款 還是每月能承受的按揭金額 都略低于整體目標(biāo)人群 但幅度并不算太大 99 購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)最看重的因素 與整體人群相比 教師們顯得更看重房產(chǎn)的價(jià)格 但同時(shí)他們也更看重周邊的人文環(huán)境 也就是說(shuō) 他們一方面希望房子很有品位 但又同時(shí)希望房子很便宜 所以 業(yè)界會(huì)流傳說(shuō)教師是購(gòu)房者中 很難伺候的人群 100 出人意料的是 沒(méi)有一個(gè)教師看好含浦科技園區(qū)的發(fā)展前景 尤其是此次訪問(wèn)的中醫(yī)學(xué)院的老師 對(duì)于他們而言 搬到含浦來(lái) 更多的是一種無(wú)奈 對(duì)本區(qū)域前景的看法 101 對(duì)本地塊的感興趣程度 數(shù)據(jù)表明 本來(lái)應(yīng)該對(duì)本地塊感興趣的教師群體 實(shí)際對(duì)本地塊感興趣的程度非常低 102 含浦園科技產(chǎn)業(yè)園一帶樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì) 103 對(duì)含浦科技產(chǎn)業(yè)園一帶樓盤(pán)的顧慮 104 教師人群研究小結(jié) 研究結(jié)果表明 教師人群是一個(gè)充滿矛盾 難以把握的群體 他們體現(xiàn)出較好的單價(jià)和總價(jià)支付能力 但在首付款和按揭承受能力上卻體現(xiàn)不出相應(yīng)的特點(diǎn) 他們一方面希望房子很有品位 一方面又極其看重價(jià)格因素 他們大多與麓南板塊 包括本地塊 有著比較大的瓜葛 但在購(gòu)房選擇上卻更多的體現(xiàn)出對(duì)城南板塊的親近 而且對(duì)本地塊的排斥度異乎尋常 尤其是工業(yè)職院和中醫(yī)學(xué)院的老師 實(shí)際上并不喜歡這個(gè)地方 從座談會(huì)中反映出來(lái)情況看 教師群體一方面比較好面子 喜歡住在市區(qū) 對(duì)房子要求也比較高 比較能 夸夸其談 另一方面 對(duì)于價(jià)格的實(shí)際心理承受能力較弱 綜合以上情況 可以得出這樣的結(jié)論 由于地緣上天然的聯(lián)系 高校教師群體可以作為本項(xiàng)目拓展的客戶群體之一 但不宜作為主要 或核心 的目標(biāo)群體對(duì)待 105 第五章價(jià)格專題研究 106 三種人群總價(jià)預(yù)算比較 核心人群顯示出最強(qiáng)的總價(jià)承能力 而整體目標(biāo)人群總價(jià)承受能較弱 也就是說(shuō) 本項(xiàng)目在針對(duì)中端購(gòu)房者的時(shí)候 首先吸引到購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的一部分人 然后再延展到其中購(gòu)買(mǎi)力較弱的一部分人 107 三種人群?jiǎn)蝺r(jià)預(yù)算比較 數(shù)據(jù)顯示 本項(xiàng)目的核心購(gòu)買(mǎi)人群和整體目標(biāo)人群在單價(jià)上的承受能力都較弱 但是 核心購(gòu)買(mǎi)人群的極限妥協(xié)能力比較強(qiáng) 108 妥協(xié)系數(shù) 三種人群的妥協(xié)系數(shù)差別不大 但核心購(gòu)買(mǎi)人群的單價(jià)極限妥協(xié)系數(shù)明顯偏高 和其他城市的購(gòu)房者類似 長(zhǎng)沙購(gòu)房者的總價(jià)妥協(xié)系數(shù)比單價(jià)妥協(xié)系數(shù)略高 他們對(duì)單價(jià)的敏感度比對(duì)總價(jià)的要高的多 109 目標(biāo)人群比例隨總價(jià)升高而減少 從核心人群人群流失的曲線圖看 25 26萬(wàn) 30 31萬(wàn)重要總價(jià)關(guān) 人群流失速度都在一成左右 110 總價(jià)參考定價(jià)區(qū)間 核心人群比較容易接受 同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商最有利的總價(jià)定價(jià)區(qū)間在25 27萬(wàn)左右 111 目標(biāo)人群比例隨單價(jià)升高而減少 從1900到2100之間的價(jià)格段是目標(biāo)人群中很大一部分人比較敏感的價(jià)格段 證明本項(xiàng)目在目標(biāo)人群的定價(jià)上不宜過(guò)高 112 付款方式與付款額 有80 的核心人群選擇按揭付款 他們的首付款集中在5 6萬(wàn)及8 10萬(wàn) 每月按揭集中在1000 1500元之間 113 本地塊出價(jià) 整體目標(biāo)人群對(duì)本地塊的平均出價(jià)1890元 核心購(gòu)買(mǎi)人群對(duì)本地塊的平均出價(jià)1987元 正常妥協(xié)系數(shù)0 12 正常妥協(xié)系數(shù)0 12 推算正常接受價(jià)格2117 推算正常接受價(jià)格2225 極限妥協(xié)系數(shù)0 24 推算極限放棄價(jià)格2344 極限妥協(xié)系數(shù)0 26 推算極限放棄價(jià)格2504 1987元 2117元 2225元 2344元 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格段 風(fēng)險(xiǎn)較小價(jià)格段 有一定風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格段 2504元 高風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格段 114 第六章生活理念測(cè)試 115 目標(biāo)人群的生活理念 目標(biāo)人群喜歡的生活理念主要有安全的 健康的 自然的 寧?kù)o的和有升值潛力的 小橋流水的自然 寧?kù)o的生活是他們所追求的 同時(shí)受外來(lái)因素影響 他們逐漸意識(shí)到投資房產(chǎn)也不失為一種很好的增值手段 116 目標(biāo)人群心目中的天堂 長(zhǎng)沙人心目中的天堂主要是風(fēng)光貽人的夏威夷和優(yōu)雅的巴黎 這一點(diǎn)反映了他們對(duì)自然風(fēng)光的熱愛(ài)和生活品位的追求 體現(xiàn)出美麗的自然風(fēng)景和高品位生活的廣告所將會(huì)喚起他們內(nèi)心最深處的需求 從而打動(dòng)他們 117 喜歡居住的國(guó)內(nèi)城市 長(zhǎng)沙人喜歡居住的國(guó)內(nèi)城市排在前三位的是昆明 杭州和上海 一種四季花開(kāi)的陽(yáng)光生活 一種煙雨朦朧的美麗景色 又不缺乏現(xiàn)代都市的動(dòng)感 這就是目標(biāo)人群向往的意境 118 欣賞的地域風(fēng)光 長(zhǎng)沙人所欣賞的地域風(fēng)光主要有煙雨江南 海南風(fēng)情和北國(guó)風(fēng)光 長(zhǎng)沙地處中部 天氣悶熱 所以長(zhǎng)沙人所欣賞的地域風(fēng)光集中在中國(guó)的南北部 表現(xiàn)出典型江南風(fēng)格或北國(guó)風(fēng)情的樓盤(pán)將會(huì)是他們所選擇的 119 第七章廣告效果研究 120 第一提及率 第一提及率最高的上海城 比其他樓盤(pán)的提示率普遍高出了10 左右 其次是左岸春天和陽(yáng)光100 121 提示前提及率 提示前提及率最高的前六個(gè)樓盤(pán)是左岸春天 陽(yáng)光100 上海城 美林景園 圣爵菲斯和書(shū)香名邸 相對(duì)來(lái)說(shuō) 至今還沒(méi)有一個(gè)在提示前提及率方面有明顯優(yōu)勢(shì) 122 提示后提及率 提示后提及率方面 各樓盤(pán)之間比例相差不明顯 較高的幾個(gè)樓盤(pán)是書(shū)香名邸 左岸春天 圣爵菲斯 美林景園 和景秀江山 123 回歸模型 維一星城國(guó)際 左岸春天 美林水郡 書(shū)香名邸 提示前提及 提示后提及 美林景園 金鷹 圣爵菲斯 景秀江山 檸檬麗都 陽(yáng)光100 星城世家 香堤雅境 奧林匹克花園 西街花園 Y 10 961 0 694X 提示后提及率和提示前提及率都有優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)是書(shū)香名邸 從廣告角度來(lái)說(shuō) 它是比較成功的一個(gè)樓盤(pán) 另外 在知名度方面顯得有些不足的樓盤(pán)有唯一星城國(guó)際和美林水郡 上海城 124 傳播模型解析 領(lǐng)導(dǎo)品牌 位于回歸直線右上方 且提示前知名度超過(guò)50 的品牌 其回憶率很高 消費(fèi)者對(duì)其忠誠(chéng)度較高 顯然 在長(zhǎng)沙中是沒(méi)有這種品牌的 強(qiáng)勢(shì)品牌 位于回歸直線右上方的品牌 其提示前后知名度均很高 消費(fèi)者對(duì)其忠誠(chéng)度甚高 大多是市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌 從回歸模型上來(lái)看 按照嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn) 以上樓盤(pán)中沒(méi)有 相對(duì)來(lái)說(shuō) 左岸春天可以被認(rèn)為是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)品牌 利基品牌 位于回歸直線左上方 且提示前知名度低于50 的品牌 其提示前知名度相對(duì)于提示后知名度較高 這類品牌其品牌認(rèn)知率雖然相對(duì)不高 但回憶率很高 消費(fèi)者對(duì)其忠誠(chéng)度較高 長(zhǎng)沙市場(chǎng)上的這種品牌表現(xiàn)為上海城 正常品牌 位于回歸直線周圍 提示前后知名度的關(guān)系與市場(chǎng)上的平均水平比較一致 長(zhǎng)沙較多樓盤(pán)屬于這一類 如金鷹 圣爵菲斯 美林景園 檸檬麗都 書(shū)香名邸 衰退品牌 位于回歸直線右下方的品牌 其提示前知名度相對(duì)于提示后知名度太低 呈現(xiàn)出被消費(fèi)者遺忘的趨勢(shì) 長(zhǎng)沙樓盤(pán)中的此類品牌有美林水郡 125 美譽(yù)度 數(shù)據(jù)表明 圣爵菲斯是長(zhǎng)沙房產(chǎn)市場(chǎng)中最具美譽(yù)度的樓盤(pán) 另外 美譽(yù)度較好的樓盤(pán)有左岸春天 陽(yáng)光100和美林景園等 126 優(yōu)選率 在優(yōu)選率方面 市場(chǎng)上現(xiàn)有樓盤(pán)的沒(méi)有幾個(gè)具有明顯優(yōu)勢(shì) 其中稍稍領(lǐng)先的兩個(gè)樓盤(pán)是左岸春天和書(shū)香名邸 127 推薦率 同樣的 現(xiàn)有樓盤(pán)在推薦率上也沒(méi)有表現(xiàn)出差異 其中書(shū)香名邸 圣爵菲斯和上海城的推薦率稍高于其他樓盤(pán) 128 樓盤(pán)綜合分析 傳播健康 傳播缺乏型 徒有虛名型 129 第七章消費(fèi)者需求深入訪談 130 現(xiàn)有住房狀況及滿意度 住房類型 自己租 單位分房 父母房子 自己購(gòu)買(mǎi) 單位租 滿意之處 滿意度 交通方便 環(huán)境較好 工作方便 不要交水電費(fèi) 滿意度 不滿意之處 小 綠化 車庫(kù)不理想 當(dāng)西曬 工作方便 小孩上學(xué)方便物業(yè)管理費(fèi)低 產(chǎn)權(quán)不屬于自己 面積小 地理位置 樓層 地段 價(jià)格 戶型結(jié)構(gòu) 客廳更大點(diǎn) 無(wú)車庫(kù) 綠化 物業(yè)管理只管收錢(qián)不做事 滿意之處 不滿意之處 當(dāng)西曬 噪音大 灰塵多 小 滿意之處 不滿意之處 不滿意之處 面積小 打掃衛(wèi)生簡(jiǎn)單 不滿意度 131 兩種聲音 整體呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 大多數(shù)人認(rèn)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)今后會(huì)平穩(wěn)增長(zhǎng) 根據(jù)長(zhǎng)沙的收入水平 目前房?jī)r(jià)還是偏高了 但是如果是跟外地相比 這個(gè)差距基本上還是有 對(duì)于增長(zhǎng)的快慢 他們表示 上漲是總的趨勢(shì) 至于是否會(huì)快速上漲嘛 我認(rèn)為是慢 是平穩(wěn)慢慢上漲 維持現(xiàn)狀 我覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)肯定是偏高了 然后人們的生活水平還是相對(duì)低 那這樣的話 可能是維持現(xiàn)狀 對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀的看法 競(jìng)爭(zhēng)激烈 上海 北京那邊 有幾個(gè)大的房產(chǎn)商 現(xiàn)在這個(gè)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)可以說(shuō)是熱火朝天吧 價(jià)格偏高 相對(duì)收入來(lái)說(shuō) 長(zhǎng)沙房子價(jià)格肯定高了一點(diǎn) 存在的主要問(wèn)題 房子本身的質(zhì)量 主要還有戶型結(jié)構(gòu) 針對(duì)年輕人過(guò)渡層次的房子太少 物業(yè)管理不太好 房子硬件 軟件方面跟不上去 像物業(yè)管理啊 周圍小區(qū)的景觀等 認(rèn)同之處 外觀比以前漂亮了 綠化也都比較完善 布局比以前合理多了 從昨天那個(gè)粗放型的到精密型的 更注重實(shí)用的 更注重環(huán)境那方面發(fā)展 對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的整體看法 132 印象最深的樓盤(pán) 物管好 保安還是24小時(shí)坐在那里 小區(qū)環(huán)境非常好 小橋流水 很靜 是歐陸經(jīng)典風(fēng)格 戶型 外部景觀還可以 臥室不占很大 主要面積放在客廳和那個(gè) 和廚房 容積率大 居住環(huán)境啊 設(shè)計(jì)好 有水 湘江邊上 喜歡那個(gè)旁邊小高層 運(yùn)動(dòng)休閑的場(chǎng)所 交通很 購(gòu)物很方便 挺氣派 看到滾滾的湘江水 房子的布局比較滿意里面公共設(shè)施 采光好 通風(fēng) 家潤(rùn)新城 科大家園 陽(yáng)光100 沁園春 左岸春天 咸嘉新村 江岸景苑 原因 133 他們心目中的好房子 購(gòu)房者心中的好房子是 物業(yè)管理 安全性 普遍觀點(diǎn) 大房子 比較舒暢 不要有壓