中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程課件.ppt

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1 易居中國 華中區(qū)武漢公司市場(chǎng)部總監(jiān)李進(jìn)2010 10 中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程 房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程 2 回首改革開放30年中國老百姓的住房變遷 就會(huì)發(fā)現(xiàn) 房地產(chǎn)記載的既是一部中國30年的建設(shè)史 又是一部濃縮了我國社會(huì)主義建設(shè)的改革開放史 3 目錄 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn) 中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào) 4 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式 發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式 5 1980年4月 鄧小平同志提出了 出售公房 調(diào)整租金 提倡個(gè)人建房買房 的設(shè)想 拉開了住房制度改革的序幕 6 當(dāng)中國房地產(chǎn)起步之時(shí) 其他國家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟 是借鑒成功模式還是摸索新的模式 中國房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展 借鑒 創(chuàng)新 7 成功不能復(fù)制但可以借鑒 中國房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港 起源于深圳 傳播于大陸內(nèi)地 8 香港模式 在過去20多年中 影響中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是 香港模式本質(zhì)特征 是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營導(dǎo)向 這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺 土地高度壟斷 商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求 9 近幾年 中國房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國模式 并以美國房企為標(biāo)桿 借鑒與學(xué)習(xí) 美國模式興起 美國模式本質(zhì)特征 是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購買力及需求細(xì)分為經(jīng)營導(dǎo)向 其原因是美國的土地資源幾乎無限供應(yīng) 10 長江實(shí)業(yè) PulteHomes 萬科 中國政府對(duì)土地用途的規(guī)定 超過閑置年限強(qiáng)制回收政策 以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控 都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用 美國模式 VS 兼容 11 發(fā)展模式的根源 土地 12 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式 發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式 13 開發(fā)流程 14 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用 五證 的取得來貫穿 一 二 三 四 五 15 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式 發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式 16 房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式 具體而言 根據(jù)房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目全生命周期 項(xiàng)目論證 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 工程建造 營銷策劃 客戶服務(wù) 物業(yè)管理 七大環(huán)節(jié) 專業(yè)化房企的贏利模式大致可以分為六大類 17 盈利模式之一 投資運(yùn)作 投資經(jīng)營模式 資本溢價(jià)能力 地產(chǎn)經(jīng)營模式 政府公關(guān)能力 盈利模式之三 開發(fā)經(jīng)營模式 項(xiàng)目運(yùn)作能力 盈利模式之二 土地開發(fā) 房產(chǎn)開發(fā) 18 盈利模式之四 物業(yè)持有 物業(yè)持有模式 資產(chǎn)管理能力 盈利模式之五 營銷策劃 整合營銷模式 策劃銷售能力 盈利模式之六 綜合開發(fā) 綜合開發(fā)能力 資源整合能力 19 中國房地產(chǎn)行業(yè)仍然在學(xué)習(xí) 如何有自己獨(dú)特的發(fā)展模式 首先 看看中國房地產(chǎn)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 無論是發(fā)展模式 開發(fā)模式還是盈利模式 20 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展 所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn) 21 1978 1991 1999 2007 2010 第一階段 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段 22 重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè) 還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng) 新中國成立戰(zhàn)爭摧殘一窮二白 1979 1980 1986 1988 1958 從1958年開始 房地產(chǎn)收歸國有 中國房地產(chǎn)從此消失 1991 23 1979年開始經(jīng)濟(jì)體制改革 1980年4月鄧小平提出 出售公房 調(diào)整租金 提倡個(gè)人建房買房 的設(shè)想 拉開了住房制度改革的序幕 1991 24 1986年1月 國務(wù)院召開城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會(huì) 住房制度改革正式啟動(dòng) 1988年4月 中華人民共和國憲法 規(guī)定 土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 25 新中國土地拍賣 第一槌 1988年4月 26 創(chuàng)下三天一層樓的 深圳速度 的深圳國貿(mào)大廈 最早一批被改革開放之風(fēng)洗禮的城市 南國土壤 八十年代中期的廣州 深圳等 27 1979 1980 1986 1988 1958 1991 真正意義上走上了市場(chǎng)化的發(fā)展之路 供求關(guān)系不合理虛假繁榮 可以說 海南房地產(chǎn)泡沫破裂之后 中國的房地產(chǎn)才在陣痛中 1989年以 海南 房地產(chǎn)泡沫破裂為標(biāo)志的中國房地產(chǎn)嚴(yán)冬如期而至 28 海南 地產(chǎn)泡沫 王石 潘石屹 馮侖 29 探索階段 炒作與調(diào)整 1978 1991 1999 2007 2010 第二階段 30 1992年鄧小平同志的南巡講話房地產(chǎn)開始迅速發(fā)展起來掀起了房地產(chǎn)開發(fā)的高潮 炒作最嚴(yán)重區(qū)域 北海 大亞灣 海南等地 31 炒作期 繁榮 調(diào)整期 蕭條 負(fù)增長 亞洲金融危機(jī) 32 1993 1994 1997 1998 1991 1999 炒作期 繁榮 調(diào)整期 蕭條 1998年中國的福利分房制度終止 貨幣化分房方案正式啟動(dòng) 暴風(fēng)雨來臨前的沉寂期 33 房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 1978 1991 1999 2007 2010 第三階段 34 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 市場(chǎng)回暖 宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)泡沫已得到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期 35 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2001年 投資投機(jī)狂潮開始出現(xiàn) 關(guān)鍵詞 北京申奧成功溫州炒房團(tuán)9 11事件正式成為WTO成員 漲幅迅速 36 溫州炒房團(tuán) 從2000年開始溫州人開始在上海 杭州 蘇州 廈門 北京 寧波 金華等地置業(yè) 溫州的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量 而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn) 在炒透本地樓市后 溫州人開始大規(guī)模向外擴(kuò)張 這就有了 溫州購房團(tuán) 火車炒房團(tuán) 飛機(jī)炒房團(tuán) 37 2001年 福布斯中國富豪榜中 開發(fā)商占28人 38 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 全面恢復(fù) 2002年 土地市場(chǎng)規(guī)范化政策出臺(tái)招拍掛 2003年關(guān)鍵詞 地王別墅供地SARS 39 2003年 地王現(xiàn)象出現(xiàn) 40 2003年3月 SARS爆發(fā) 短暫 寒冬 出現(xiàn) 2003年2月 國土資源部叫停別墅供地 低密度住宅成 搶手貨 41 2004年 房價(jià)大漲 2004年關(guān)鍵詞 土地拍賣加息 9年來第一次加息 個(gè)人集資建房 房地產(chǎn)熱潮從北京上海一線城市向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移 42 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁榮景象 2005年 走低回落短暫低迷期 2005年關(guān)鍵詞 調(diào)控一季度房價(jià)上漲19 1 3 26國八條4 27新八條 調(diào)控文件密度加大 但房價(jià)一直堅(jiān)挺 43 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 繁榮景象 2006年 一個(gè)字 漲 2006年關(guān)鍵詞 加息國六條金融業(yè)開放 44 2006年4月27日 深圳市民鄒濤發(fā)起 不買房 運(yùn)動(dòng) 45 2006年4月28日 再次加息抑制需求 2006年5月17日 國六條 46 2006年12月 中國金融業(yè)全面開放 外資 熱錢涌入 47 2006年 房地產(chǎn)行業(yè) 多事之秋 密集的調(diào)控政策難以撼動(dòng)房價(jià)高攀 48 2000 2001 2002 2003 1999 2007 2005 2004 2006 2007年 瘋狂地暴漲 2007年關(guān)鍵詞 地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控 49 2007年 地王頻現(xiàn)面粉比面包貴 50 2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱潮推動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆 珠三角區(qū)域土地價(jià)格上漲迅猛 頻頻出現(xiàn)地價(jià)標(biāo)王和搶地現(xiàn)象 土地價(jià)格在房地產(chǎn)商品價(jià)格中的結(jié)構(gòu)比重越來越大 并呈現(xiàn)加速提升趨勢(shì) 但到年末 受到國家政策和樓市成交量萎縮等原因影響 土地流標(biāo)現(xiàn)在屢次上演 51 2007年4月20日 碧桂園在港上市締造了中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在港最大籌資額25歲的楊惠妍因此躍升為內(nèi)地女首富 52 2007年上海湯臣天價(jià)11萬 平米 2007年北京商品房預(yù)售均價(jià)首次突破萬元 達(dá)12436 2元 平米 53 2007年是瘋狂的一年 房價(jià)完成了在這一輪中國經(jīng)濟(jì)景氣周期中的沖頂表演 各大房地產(chǎn)商競相圈地和上市籌資 但到下半年 此前屢屢收獲甚微的宏觀調(diào)控終于讓這只停步下來的舞鞋放慢了節(jié)奏 市場(chǎng)觀望情緒濃厚 房價(jià)企穩(wěn) 給予房地產(chǎn)開發(fā)商更沉重打擊的是 資本市場(chǎng)的機(jī)會(huì)窗基本關(guān)閉 被大量的土地儲(chǔ)備吸干了現(xiàn)金的一些開發(fā)商面臨資金鏈斷裂的局面 54 房地產(chǎn)行業(yè)全面調(diào)整階段 1978 1991 1999 2007 2010 第四階段 55 2008 2010 2009 2008年 寒流下跌低谷 2008年關(guān)鍵詞 土地市場(chǎng)降溫中介倒閉上市 流產(chǎn) 銷量萎縮降價(jià)促銷持幣待購 56 2008年1月房市轉(zhuǎn)淡 中天置業(yè) 長河地產(chǎn) 創(chuàng)輝租售等一批房地產(chǎn)中介倒閉 57 2008年3月因認(rèn)購不足恒大地產(chǎn)被迫放棄在港IPO計(jì)劃是中國房地產(chǎn)業(yè)面臨命運(yùn)轉(zhuǎn)折的具標(biāo)志性事件 58 2008 2010 2009 2009年 需求重新釋放樓市火爆 2009年關(guān)鍵詞 救市效果初顯成交量回升全面回暖房價(jià)普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客 59 2009年6月27日6時(shí)左右 上海閔行區(qū)蓮花南路羅陽路口一幢13層在建商品樓發(fā)生倒塌事故 造成一名工人死亡 60 第一個(gè)樓歪歪指的是2009年7月中旬的一場(chǎng)大雨后 四川成都 校園春天 小區(qū)原來距離就很近的兩棟樓房居然微微傾斜 靠在了一起 人們形象的稱它為 樓歪歪 最令樓內(nèi)居民郁悶的莫過于鑒定機(jī)構(gòu)出具的一紙報(bào)告 此樓安全 61 樓堅(jiān)強(qiáng) 樓危危 樓斷斷 樓停停 62 2009年 樓市 火 劇 蝸居 63 中國房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào) 64 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)從安居時(shí)代到投機(jī)時(shí)代 65 投資 開發(fā)投資增速逐月回升但仍低于近年來平均水平 66 供應(yīng) 09年施工和新開工面積低位增長市場(chǎng)略顯供給不足 67 需求 銷售面積和銷售額的規(guī)模與增速均創(chuàng)歷史新高 68 成交 主要城市住宅成交套數(shù)創(chuàng)歷史新高 69 房地產(chǎn)城市價(jià)格排名 70 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) 71 規(guī)范低碳智能化城市化 200000元 2000元 72 何去何從 73 橋梁 價(jià)值 BRIDGE VALUE Theend thanks