城市房地產(chǎn)市場價格修正體系.doc

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螄肅薃袁肅肄芃蚃聿肅 5城市房地產(chǎn)市場價格修正體系 城市房地產(chǎn)價格的高低是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素綜合作用形成的。如何掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，建立合理的影響因素修正表是運用城市房地產(chǎn)市場價格去確定現(xiàn)實房地產(chǎn)價格的關鍵。 5.1城市房地產(chǎn)市場價格修正的主要內(nèi)容 城市房地產(chǎn)市場價格修正可分為區(qū)域因素修正、個別因素修正、權益因素修正。區(qū)域因素修正是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)區(qū)域因素進行修正，區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容包括地段位置、繁華程度、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施等。個別因素修正是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)個別因素進行修正，個別因素修正的主要內(nèi)容包括新舊程度、建筑結構、臨街狀況、朝向、樓層、層高、寬深比率、通風采光、房型功能、建筑裝修等。權益因素修正是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)權益因素進行修正，權益因素修正的主要內(nèi)容包括年限修正、產(chǎn)權狀況修正等。 5.2房地產(chǎn)市場價格修正系數(shù)表的編制 房地產(chǎn)市場價格修正系數(shù)表是建立房地產(chǎn)市場價格、房地產(chǎn)實際價格及其影響因素之間的相關關系，編制出房地產(chǎn)市場價格在不同因素條件下修正為物業(yè)價格的系數(shù)體系，以便能在房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎上，按對應的修正系數(shù)，快速、高效、及時地評估出房地產(chǎn)價格。 編制房地產(chǎn)市場價格修正系數(shù)表的同時，要編制與各種修正系數(shù)對應的因素指標說明表。 5.2.1城市房地產(chǎn)價格影響因素的選擇 5.2.1.1居住房地產(chǎn)的影響因素 --區(qū)域因素。主要指地段位置、環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施。 --個別因素。主要指成新率、朝向、樓層、通風采光、房型功能。 --權益因素。年限修正、產(chǎn)權狀況修正。 5.2.1.2商業(yè)房地產(chǎn)的影響因素 --區(qū)域因素。主要指地段位置、繁華成度、交通狀況、配套設施。 --個別因素。主要指臨街狀況、建筑結構、層高、寬深比率、建筑裝修。 --權益因素。年限修正、產(chǎn)權狀況修正。 5.2.1.3工業(yè)房地產(chǎn)的影響因素 --區(qū)域因素。主要指環(huán)境狀況、交通狀況、配套設施。 --個別因素。主要指成新率、層高、土地個別因素。 --權益因素。年限修正、產(chǎn)權狀況修正。 5.2.2城市房地產(chǎn)市場價格影響因素的影響程度的確定 權重Wi反映城市房地產(chǎn)市場價格影響因素的影響程度。權重確定原則： 5.2.2.1權重值與因素對房地產(chǎn)市場價格影響的大小呈正比，數(shù)值在 0～1 之間，各選定因素的權重值之和＝1 ； 5.2.2.2權重值可單獨選用特爾斐測定法、因素成對比較法或?qū)哟畏治龇ù_定,也可用特爾斐測定法結合其它兩種方法來確定； 5.2.2.3不同類型房地產(chǎn)市場價格的影響程度不同，分析時不同類型房地產(chǎn)市場價格應選定相應的因素權重。 5.2.3城市房地產(chǎn)市場價格影響因素的修正幅度的計算 5.2.3.1修正幅度值的計算 以級別或區(qū)域為單位，調(diào)查各級別或區(qū)域中正常房地產(chǎn)價格的上限、下限值等,分別以房地產(chǎn)價格同城市房地產(chǎn)市場價格相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。 上調(diào)幅度的計算公式見式 Fl＝[(Vmax-Vc)/Vc]*100％ ……………………(1) 下調(diào)幅度的計算公式見式(55)： F2＝[(Vc-Vmin) /Vc]*100％ ……………………(2) 式中：F1--房地產(chǎn)市場價格上調(diào)最大幅度； F2--房地產(chǎn)市場價格下調(diào)最大幅度； Vc—城市房地產(chǎn)市場價格； Vmax--級別或區(qū)域正常房地產(chǎn)價格的最高值； Vmin--級別或區(qū)域正常房地產(chǎn)價格的最低值。 在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值．將物業(yè)價格修正幅度劃分成五個檔次。 5.2.3.2影響城市房地產(chǎn)市場價格各因素修正幅度的確定 根據(jù)不同因素對城市房地產(chǎn)市場價格的影響程度權重值，按式(3)和式(4)計算各因素的修正幅度。 F1i=Fl*Wi ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(3) F2i=F2*Wi ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．(4) 式中：F1i--某一因素的上調(diào)幅度； F2i--某一因素的下調(diào)幅度； Wi--某一因素對城市房地產(chǎn)市場價格的影響權重。 以城市房地產(chǎn)市場價格為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價格之間．內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／2，同時確定較優(yōu)條件下的房地產(chǎn)價格標準。在一般水平與下限價格之間。內(nèi)插條件較劣的修正系數(shù)，一般為F2i／2，同時確定較劣條件下的房地產(chǎn)價格標準。 5.2.4城市房地產(chǎn)市場價格修正系數(shù)表的編制 按“優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣”確定各種房地產(chǎn)價格標準下的因素修正系數(shù)，在此基礎上，要量化所有影響因素的標準。影響因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。按此編制修正系數(shù)表，并通過已有房地產(chǎn)價格點的檢驗、核校,編制出一個類型區(qū)域和城鎮(zhèn)級別的房地產(chǎn)市場價格修正系數(shù)表。 5.3住宅房地產(chǎn)市場價格主要影響因素的選擇及修正 5.3.1住宅房地產(chǎn)市場價格主要影響因素 5.3.1.1區(qū)域因素 --地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級別、人口密度。 --環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質(zhì)量、景觀環(huán)境、治安狀況。 --交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達度、對外交通距離、路網(wǎng)密度。 --配套設施。主要指市政配套、公共設施配套、小區(qū)配套。 --其他因素。 5.3.1.2個別因素 --成新率。主要指房屋的新舊程度。 --朝向。主要指房屋主臥室的朝向。 --樓層。主要指房屋所在的自然層。 --通風采光。主要指房屋的間距、通風采光情況。 --房型功能。主要指房屋的房型是否成套、是否是時尚房型。 5.3.1.3權益因素 --年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標準年限的修正。 --產(chǎn)權狀況修正。主要指房該房、經(jīng)濟實用住房、劃撥土地上的房產(chǎn)與標準產(chǎn)權房屋的修正。 5.3.2住宅房地產(chǎn)市場價格影響因素修正 5.3.2.1區(qū)域因素修正 區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。 住宅房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 < M M— M M— M M— M > M 離片區(qū)中心距離 < M M— M M— M M— M > M 土地級別 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 人口密度 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 配套設施 市政配套 供水 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 排水 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供電 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 供氣 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供熱 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 通訊設施 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 公用設施配套 中 學 < M M— M M— M M— M > M 小 學 < M M— M M— M M— M > M 醫(yī) 院 < M M— M M— M M— M > M 體育場館 < M M— M M— M M— M > M 公 園 < M M— M M— M M— M > M 商場 < M M— M M— M M— M > M 菜 場 < M M— M M— M M— M > M 小區(qū)配套 會所 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 健身房 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 游泳館 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 車庫 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 網(wǎng)球場 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 　 　 　 　 　 　 交通狀況 道路通達度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站點距離 < M M— M M— M M— M > M 公交車次 　 　 　 　 　 對外交通距離 距火車站距離 < M M— M M— M M— M > M 距飛機場距離 < M M— M M— M M— M > M 距碼頭距離 < M M— M M— M M— M > M 路網(wǎng)密度 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 水環(huán)境 80--100 60---80 40--60 20---40 0--20 氣環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 聲環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 景觀環(huán)境 自然景觀 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 小區(qū)景觀 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 綠化率 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 治安環(huán)境 治安狀況 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 交通管制 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 住宅房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 因素 權重 因子 權重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 離片區(qū)中心距離 土地級別 人口密度 配套設施 市政配套 供水 排水 供電 供氣 供熱 通訊設施 公用設施配套 中 學 小 學 醫(yī) 院 體育場館 公 園 商場 菜 場 小區(qū)配套 會所 健身房 游泳館 車庫 網(wǎng)球場 交通狀況 道路通達度 公交便捷度 距公交站點距離 公交車次 對外交通距離 距火車站距離 距飛機場距離 距碼頭距離 路網(wǎng)密度 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 水環(huán)境 氣環(huán)境 聲環(huán)境 景觀環(huán)境 自然景觀 小區(qū)景觀 綠化率 治安環(huán)境 治安狀況 交通管制 合計 5.3.2.2個別因素修正 1） 成新率 根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及相關法律、法規(guī)：各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限一般為： （1）鋼筋混凝土結構：生產(chǎn)用房50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房35年，非生產(chǎn)用房60年； （2）磚混結構一等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； （3）磚混結構二等：生產(chǎn)用房40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房30年，非生產(chǎn)用房50年； （4）磚木結構：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年； （5）簡易結構10年。 計算公式為： 年折舊額=建筑物重置價（1-殘值率）耐用年限 成新率=1-房屋已使用年數(shù)（1-殘值率）耐用年限 房屋如果不是危房，成新率一般不低于30%。 按建設部房屋完損等級確定成新率 分類 成新 條件 分部 完全好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 危 險 房 全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 1 0.9—1 0.8—0.9 0.7—0.8 0.6—0.7 0.5—0.6 0.4—0.5 0.4以下 結 構 和 樓 地 面 地基 基礎 有足夠承載能力，無不均勻沉降 有承載能力，有少量不均勻沉降 承載能力不足，有較大不均勻沉降，對上部結構已產(chǎn)生一定影響 有明顯不均勻下降且有繼續(xù)發(fā)展，嚴重影響上部結構安全和正常使用 承載能力嚴重不足，有嚴重不均勻沉降，已引起結構傾斜、位移、開裂、扭曲，房屋隨時有倒塌可能 承重 構件 完好堅固，屋架、墻體完好 承重構件、木屋架各部件節(jié)點連接基本完好 承重墻體產(chǎn)生下垂變動，有輕微裂縫，木屋架有局部腐朽 承重墻體嚴重損壞，有明顯下垂變形，木架端節(jié)點腐朽，有明顯下垂變形或傾斜 構件嚴重腐朽，開裂變形，已超過極限，喪失穩(wěn)定性 非承 重墻 墻體完好牢固，無破損 磚墻體輕微裂縫，面層破損 部分墻體裂縫，間隔墻面層局部損壞，失修嚴重 墻體裂縫、傾斜 墻體嚴重開裂、傾斜，部分倒塌 屋面 不滲漏，排水設施暢通 局部滲漏，排水設施基本暢通 局部漏雨，局部高低不平 嚴重漏雨，木屋架嚴重腐朽，排水設施嚴重銹料、斷裂不全 墻體嚴重開裂、傾斜，部分倒塌 樓 地 面 整體面層完好、平整 整體面層基本完好 整體面層局部空鼓、裂縫 整體面層嚴重空鼓、裂縫 破爛不堪 分類 成新 條件 分部 完全好房 基本完好房 一般損壞房 嚴重損壞房 全新 全部符合 大部符合 全部符合 大部符合 稍好于 全部符合 稍好于 全部符合 1 0.9—1 0.8—0.9 0.7—0.8 0.6—0.7 0.5—0.6 0.4—0.5 0.4以下 裝 飾 門窗 完好無損，開關靈活，油漆完好 少量開關不靈，油漆尚完好 部分開關不靈，油漆老化剝落 大部分開關不靈，翹曲變形，部件殘缺腐朽，油漆完好 門外墻抹灰 完整牢固，無空鼓、裂縫 稍有空鼓、裂縫風化 局部裂縫、空鼓、剝落，勒腳嚴重侵蝕風化 普遍空鼓、裂縫、風化脫落，勾縫砂漿嚴重酥松、脫落、墻面滲水 頂棚 完整牢固，無破損和下垂脫落 少量面層翹裂、缺損 局部破損，頂棚下垂變形，面層破爛脫落 面層破料不堪，嚴重下垂變形，吊筋松動、彎曲、斷裂、腐朽、蛀蝕 細木裝修 完整牢固，油漆完好 稍有松動，殘缺油漆尚完好 木材部分腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆老化 木材部分嚴重腐朽、蛀蝕、殘缺，油漆脫落 設 施 水衛(wèi) 上下水管暢通無阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件整齊 上下水管基本暢通無阻，各種衛(wèi)生器具基本完好，個別零件缺損 上下水管不夠暢通，衛(wèi)生器具部分損壞 上下水管嚴重堵塞、銹蝕、漏水，衛(wèi)生器具零件大部分損壞、殘缺 電 線路及各種照明裝置完好，絕緣良好 線路及各種照明裝置基本完好，個別零件缺損 設備陳舊，電線部分老化，少量照明裝置有損壞、殘缺 設備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不合要求 2） 房屋朝向修正（%） 以主臥朝南為基礎，根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)的調(diào)查值確定北、西、東、三個方向的朝向修正系數(shù)。 主臥朝向 北 西 東 南 修正系數(shù) 0 3） 樓層修正（%） 以二層為基礎，根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)的調(diào)查值確定不同樓層價格相對二層價格的樓層修正系數(shù)。 總層數(shù) 層次 高層 樓房 七層 樓房 六層 樓房 五層 樓房 四層 樓房 三層 樓房 二層 樓房 一層 樓房 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 3 4 5 6 7 8-11 12-(頂層-1) 頂層 樓層修正以自然層為標準。 4） 通風采光修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)的通風、采光、房屋間距等因素調(diào)查值，綜合確定通風采光修正的五級分值及修正系數(shù)值。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 5） 房型功能修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)的房型功能等因素調(diào)查值，綜合確定房型是否成套及各種常見房型的五級分值和修正系數(shù)值。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 5.3.2.3權益因素 1)年限修正 住宅房地產(chǎn)年限修正主要是對城市住宅房地產(chǎn)市場價格中所分攤的土地價格進行年限修正。 年限修正E=Kn/K70=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）70] n為剩余土地使用年限 r為土地報酬率 2)產(chǎn)權狀況修正 主要是對特殊產(chǎn)權狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格進行正常的修正，目前常見的有房改房、經(jīng)濟實用住房、劃撥土地上的房地產(chǎn)等。產(chǎn)權狀況修正可依據(jù)各地市政府文件對房地產(chǎn)中屬于國家和其他單位及個人的部分進行扣減。 5.4商業(yè)房地產(chǎn)市場價格主要影響因素的選擇及修正 5.4.1商業(yè)房地產(chǎn)市場價格主要影響因素 5.4.1.1區(qū)域因素 --地段位置。主要指離市商服中心距離、離片區(qū)商服中心距離、土地級別、人口密度。 --繁華程度。主要指人流量、商業(yè)職能總數(shù)、消費環(huán)境、治安狀況。 --交通狀況。主要指停車狀況、道路通達度、對外交通距離、路網(wǎng)密度。 --配套設施。主要指市政配套、商業(yè)區(qū)配套、物流配送。 --其他因素。 5.4.1.2個別因素 --臨街狀況。主要指商業(yè)房產(chǎn)臨街狀況、臨什么街、是否多面臨街。 --建筑結構。主要指商業(yè)房產(chǎn)的建筑結構。 --樓層。主要指商業(yè)房產(chǎn)所在的自然層。 --層高。主要指商業(yè)房產(chǎn)的房屋高度。 --寬深比率。主要指商業(yè)房產(chǎn)的臨街寬度與進深的比率。 --建筑裝修。主要指商業(yè)房產(chǎn)的裝修程度。 5.4.1.3權益因素 --年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標準年限的修正。 --產(chǎn)權狀況修正。主要指劃撥土地上及其他特殊產(chǎn)權的商業(yè)房產(chǎn)與標準產(chǎn)權商業(yè)房產(chǎn)的修正。 5.4.2商業(yè)房地產(chǎn)市場價格影響因素修正 5.4.2.1區(qū)域因素 區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。 商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地 段 位 置 離市商服中心距離 < M M— M M— M M— M > M 離片區(qū)商服中心距離 < M M— M M— M M— M > M 土地級別 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 人口密度 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 配 套 設 施 市政配套 供水 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 排水 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供電 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 供氣 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供熱 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 通訊設施 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 商業(yè)區(qū)配套設施 銀行 < M M— M M— M M— M > M 餐飲店 < M M— M M— M M— M > M 停車場 < M M— M M— M M— M > M 停車位 自動扶梯 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 　 　 　 　 　 　 物流配送 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 交 通 狀 況 道路通達度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 停車狀況 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 對外交通距離 距火車站距離 < M M— M M— M M— M > M 距飛機場距離 < M M— M M— M M— M > M 距碼頭距離 < M M— M M— M M— M > M 路網(wǎng)密度 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 繁 華 程 度 人流量 80--100 60---80 40--60 20---40 0--20 商服職能總數(shù) 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 消費環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 治安環(huán)境 治安狀況 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 交通管制 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正表 因素 權重 因子 權重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市商服中心距離 離片區(qū)商服中心距離 土地級別 人口密度 配套設施 市政配套 供水 排水 供電 供氣 供熱 通訊設施 商業(yè)區(qū)設施配套 銀行 餐飲 停車場 停車位 自動扶梯 物流配送 交通狀況 道路通達度 停車狀況 對外交通距離 距火車站距離 距飛機場距離 距碼頭距離 路網(wǎng)密度 繁華程度 人流量 商服職能總數(shù) 消費環(huán)境 治安環(huán)境 治安狀況 交通管制 合計 5.4.2.2個別因素 1） 臨街狀況 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)的臨街狀況等因素調(diào)查值，綜合確定一面臨街、路角臨街、二面前后臨街等商業(yè)用房的臨街五級分值和修正系數(shù)值。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 2） 建筑結構修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)的調(diào)查值，綜合城市房屋重置價格確定商業(yè)用房的建筑結構修正系數(shù)。 建筑結構 框架結構 磚混結構 磚木結構 簡易結構 修正系數(shù) 3)樓層修正（%） 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)中商業(yè)樓層的租金、售價調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的樓層修正系數(shù)。 樓層 一層 二層 三層 四層 四層以上 修正系數(shù) 樓層修正以自然層為標準。 4)寬深比修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)中商業(yè)房的進深、開間、租金、售價調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的寬深比修正五級分值及修正系數(shù)。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 5)層高修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)中商業(yè)房的層高、租金、售價調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的層高修正五級分值及修正系數(shù)。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 6） 裝修修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)中商業(yè)房的裝修、租金、售價調(diào)查值，綜合確定城市商業(yè)用房的裝修修正五級分值及修正系數(shù)。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 5.4.2.3權益因素 1）年限修正 商業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對商業(yè)房地產(chǎn)尚可收益年限相對于標準年限進行年限修正。 年限修正E=Kn/K40=[1-1/（1+R）n]/ [1-1/（1+R）40] 年限修正E=〔1-1 /[S（1-M）（1-k）12]n〕 n為房地產(chǎn)尚可收益年限 R為不同種類的商業(yè)房地產(chǎn)報酬率 S為定級區(qū)域不同商業(yè)類別的租售比 M為不同商業(yè)類別的正常經(jīng)營空置率 K為不同商業(yè)類別的正常經(jīng)營費率 不同種類的商業(yè)房地產(chǎn)報酬率可根據(jù)租售比、正常經(jīng)營費率和正常經(jīng)營空置率求取。 經(jīng)營類別 商業(yè)店鋪 餐飲店 賓館 寫字樓 … 正常經(jīng)營費率（占租金比率） 稅金 管理費 維修費 保險金 不可預見費 … 合計 正常經(jīng)營空置率 租售比 報酬率 2）產(chǎn)權狀況修正 主要是對特殊產(chǎn)權狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格進行正常的修正，目前常見的有劃撥土地上的商業(yè)房地產(chǎn)等。產(chǎn)權狀況修正可跟據(jù)各地市政府文件對房地產(chǎn)中屬于國家和其他單位及個人的部分進行扣減。 5.5工業(yè)(和倉儲)房地產(chǎn)市場價格主要影響因素的選擇及修正 5.5.1工業(yè)房地產(chǎn)市場價格主要影響因素 5.5.1.1區(qū)域因素 --地段位置。主要指離市中心距離、離片區(qū)中心距離、土地級別。 --環(huán)境狀況。主要指環(huán)境質(zhì)量、三廢處理環(huán)境。 --交通狀況。主要指公交便捷度、道路通達度、對外交通距離、路網(wǎng)密度。 --配套設施。主要指市政配套。 --其他因素。 5.5.1.2個別因素 --成新率。主要指房屋的新舊程度。 --跨度。主要指廠房的橫跨距離。 --層高。主要指廠房自然層的高度。 5.5.1.3權益因素 --年限修正。主要指房屋或土地尚可使用年限與標準年限的修正。 --產(chǎn)權狀況修正。主要指劃撥土地或其他產(chǎn)權上的廠房與標準產(chǎn)權廠房的修正。 5.5.2工業(yè)房地產(chǎn)市場價格影響因素修正 5.5.2.1區(qū)域因素修正 區(qū)域因素中能用單因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)確定五級分值，影響因素用多因素值確定的依據(jù)樣點調(diào)查數(shù)據(jù)按百分制確定五級分值，80-100分優(yōu)、60-80分較優(yōu)、40-60分一般、20-40分較劣、0-20分劣。 工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 < M M— M M— M M— M > M 離片區(qū)中心距離 < M M— M M— M M— M > M 土地級別 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 配套設施 市政配套 供水 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 排水 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供電 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 供氣 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 供熱 80---100 60---80 40--60 20---40 0---20 通訊設施 80---100 60--80 40--60 20--40 0--20 交通狀況 道路通達度 混合型主干道 生活型主干道 交通型主干道 交通型次干道 支路 公交便捷度 距公交站點距離 < M M— M M— M M— M > M 公交車次 　 　 　 　 　 對外交通距離 距火車站距離 < M M— M M— M M— M > M 距飛機場距離 < M M— M M— M M— M > M 距碼頭距離 < M M— M M— M M— M > M 路網(wǎng)密度 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 水環(huán)境 80--100 60---80 40--60 20---40 0--20 氣環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 聲環(huán)境 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 三廢環(huán)境處理 廢水處理 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 廢氣處理 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 廢渣處理 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 　 80--100 60--80 40---60 20---40 0--20 工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域因素修正系數(shù)表 因素 權重 因子 權重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 地段位置 離市中心距離 離片區(qū)中心距離 土地級別 配套設施 市政配套 供水 排水 供電 供氣 供熱 通訊設施 交通狀況 道路通達度 公交便捷度 距公交站點距離 公交車次 對外交通距離 距火車站距離 距飛機場距離 距碼頭距離 路網(wǎng)密度 環(huán)境狀況 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 水環(huán)境 氣環(huán)境 聲環(huán)境 三廢環(huán)境處理 廢水處理 廢氣處理 廢渣處理 合計 5.5.2.2個別因素 1)成新率 建筑物成新率可參考5.3.2.2住宅房地產(chǎn)市場價格成新率確定辦法確定。 2)跨度修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)中工業(yè)廠房的跨度調(diào)查值，綜合確定城市工業(yè)廠房的跨度修正五級分值及修正系數(shù)。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 3)層高修正 根據(jù)城市樣點數(shù)據(jù)中工業(yè)廠房的層高調(diào)查值，綜合確定城市工業(yè)廠房的層高修正五級分值及修正系數(shù)。 指標標準 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 指標標準說明 修正系數(shù) 5.5.2.3權益因素 1)年限修正 工業(yè)房地產(chǎn)年限修正主要是對城市工業(yè)房地產(chǎn)市場價格中所分攤的土地價格進行年限修正。 年限修正E=Kn/K70=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）50] n為剩余土地使用年限 r為土地報酬率 2)產(chǎn)權狀況修正 主要是對特殊產(chǎn)權狀態(tài)下的工業(yè)房地產(chǎn)價格進行修正，目前常見的有劃撥土地上的工業(yè)房地產(chǎn)等。產(chǎn)權狀況修正可依據(jù)各地市政府文件對房地產(chǎn)中屬于國家和其他單位及個人的部分進行扣減。 6.城市房地產(chǎn)市場價格體系的應用 城市房地產(chǎn)市場價格系數(shù)修正法，是利用城市房地產(chǎn)市場價格和城市房地產(chǎn)市場價格修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估房地產(chǎn)的區(qū)域條件和個別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表，選取相應的修正系數(shù)對城市房地產(chǎn)市場價格進行修正，從而求取待估房地產(chǎn)在估價期日價格的方法。 6.1城市房地產(chǎn)市場價格系數(shù)修正法的計算公式 6.1.1城市住宅房地產(chǎn)市場價格系數(shù)修正法的計算公式 房地產(chǎn)價格={[城市住宅房地產(chǎn)市場價格（1+∑區(qū)位修正系數(shù)）（1+朝向修正系數(shù)）（1+樓層修正系數(shù)）通風采光修正系數(shù)房型功能修正系數(shù)- 磚混房屋重置價格 ] 年限修正系數(shù)+房屋評估重置價格成新率}建筑面積（1-產(chǎn)權狀況修正）。 6.1.2商業(yè)房地產(chǎn)市場價格及租售比系數(shù)修正法的計算公式 Vc=A/S V=Vc(1+∑Fi) b1b2b3b4b5b6〔1-1 /[S（1-M）（1-k）12]n〕 V--為待估房地產(chǎn)價格 Vc—為定級區(qū)域不同商業(yè)類別的城市商業(yè)房地產(chǎn)市場價格 A--為定級區(qū)域不同商業(yè)類別的標準租金 S--為定級區(qū)域不同商業(yè)類別的租售比 Fi--為區(qū)域修正系數(shù) Bi--為個別修正系數(shù) M--為不同商業(yè)類別的正常經(jīng)營空置率 K--為不同商業(yè)類別的正常經(jīng)營費率 N--為房地產(chǎn)尚可收益年限 6.1.3城市工業(yè)（倉儲）房地產(chǎn)市場價格系數(shù)修正法的計算公式 房地產(chǎn)價格={[城市工業(yè)房地產(chǎn)市場價格（1+∑區(qū)位修正系數(shù)）（1+跨度修正系數(shù)）（1+樓層修正系數(shù)）- 框架房屋重置價格 ] 年限修正系數(shù)+房屋評估重置價格成新率}建筑面積（1-產(chǎn)權狀況修正）。 蒀羄肀膇蚃袇羆膆螅蠆