中國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)與趨勢(shì).ppt

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房地產(chǎn)的形勢(shì)與趨勢(shì) 一 2010年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策述評(píng) 一 房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧 二 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 三 房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的爭(zhēng)議 四 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要性二 當(dāng)前房地產(chǎn)的基本形勢(shì) 一 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到遏止 二 拐點(diǎn)論為時(shí)尚早三 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 一 短期趨勢(shì) 二 長(zhǎng)期趨勢(shì) 一 2010年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策述評(píng) 一 房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧1 2010年1月7日 國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái) 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 國(guó)十一條 二次房貸款比例不得低于40 2 2010年4月15日 推出 新國(guó)四條 規(guī)定 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭 首付款比例不得低于50 貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1 1倍 對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的 大幅度提高首付款比例和利率水平 3 2010年4月17日 國(guó)務(wù)院下發(fā) 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 新國(guó)十條 對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高 價(jià)格上漲過(guò)快 供應(yīng)緊張的地區(qū) 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況 暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況 采取臨時(shí)性措施 在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù) 4 2010年6月4日 住建部 央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)出通知 就商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確的規(guī)范 既認(rèn)房也認(rèn)貸 5 2010年9月29日 央行 銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布 關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知 9 29新政 全面停止發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 6 2011年1月27日 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的有關(guān)問(wèn)題的通知 新國(guó)八條 要求將第二套房的房貸首付從原來(lái)的不低于50 改為不低于60 同時(shí)要求各直轄市 計(jì)劃單列市 省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高 上漲過(guò)快的城市 在一定時(shí)期內(nèi) 要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施 首次明確要求各地 要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo) 人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力 合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo) 并于一季度向社會(huì)公布 7 2011年1月28日 上海和重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn) 8 2011年7月14日 國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議部署房地產(chǎn)調(diào)控 稱(chēng)部分城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然較大 要求繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策 上漲過(guò)快的二 三線(xiàn)城市也要采取限購(gòu) 9 2011年8月17日 住建部公布對(duì)各地列入新增限購(gòu)城市名單的5項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn) 6月份新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高 排名靠前的 6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的 1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的 位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊 外地購(gòu)房比例較高的 存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快 調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題 社會(huì)反映強(qiáng)烈的 二 房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 政策基調(diào) 雙向調(diào)控市場(chǎng)供需政策目標(biāo) 擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)中的投資投機(jī)遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 將房?jī)r(jià)控制在合理水平具體措施 限購(gòu) 限貸 限價(jià) 限售稅收政策調(diào)整和房產(chǎn)稅試點(diǎn)更加強(qiáng)調(diào)政策的落實(shí) 三 房地產(chǎn)調(diào)控政策引發(fā)的爭(zhēng)議 以往的爭(zhēng)議是對(duì)政策著力點(diǎn)和效力的爭(zhēng)論 而此次反對(duì)者則是對(duì)調(diào)控手段的合理性 合法性提出了質(zhì)疑 許小年認(rèn)為 近年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策有 三不合理 特別是 限購(gòu)令 一不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倫理 二不符合法治國(guó)家的法理 三不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的倫理是尊崇法律框架內(nèi)的交易自由 地方政府頒布的 限購(gòu)令 和開(kāi)征的 房產(chǎn)稅 無(wú)法律依據(jù) 調(diào)控政策不符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理 由此決定了政策作用的有限 而且是弊大于利 四 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要性 房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲將會(huì)帶來(lái)諸多的負(fù)面社會(huì)效果 第一個(gè)是貧富分化現(xiàn)象進(jìn)一步加劇 社會(huì)不公平現(xiàn)象進(jìn)一步突出 房?jī)r(jià)的高企使房地產(chǎn)實(shí)際上是以合法的名義 將國(guó)民的財(cái)富實(shí)現(xiàn)了一次悄無(wú)聲息的大轉(zhuǎn)移 也就是將普通老百姓的錢(qián)進(jìn)一步向地方政府和以特殊利益群體為主的少數(shù)富人身上轉(zhuǎn)移 第二是使得中國(guó)的社會(huì)結(jié)構(gòu)變得更加不穩(wěn)定 房?jī)r(jià)的高企和由此可能導(dǎo)致的泡沫破滅 將會(huì)使得剛剛產(chǎn)生的中國(guó)中產(chǎn)階層 向社會(huì)底層沉降 第三是絕大多數(shù)人買(mǎi)不起房的現(xiàn)象 將會(huì)使得社會(huì)自然分成有房階層和無(wú)房階層兩個(gè)階級(jí) 使得無(wú)房階層被拋棄和挫敗感更加強(qiáng)烈 這會(huì)影響社會(huì)的和諧 第四是房地產(chǎn)耗盡了老百姓的錢(qián) 讓買(mǎi)房的人變成房奴后 將會(huì)降低他們的生活品質(zhì) 還有就是特殊利益集團(tuán)通過(guò)炒房 形成了以錢(qián)生錢(qián)的獲利模式之后 將會(huì)誘導(dǎo)更多的人以投機(jī)為榮 以投機(jī)為能事 影響中國(guó)實(shí)業(yè)的發(fā)展 誤導(dǎo)一代人的發(fā)展觀(guān)念 二 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本形勢(shì) 根據(jù)統(tǒng)計(jì) 全國(guó)住宅銷(xiāo)售均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月下降 同時(shí)累計(jì)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均出現(xiàn)放緩 1 11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資55 483億元人民幣 同比增長(zhǎng)29 9 較前10月下降1 2個(gè)百分點(diǎn) 為8月以來(lái)連續(xù)第四個(gè)月增速放緩 同期房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)20 5 較此前下降1 2個(gè)百分點(diǎn) 全國(guó)商品房和住宅銷(xiāo)售均價(jià)分別為5474元 平方米和5096元 平方米 較1 10月銷(xiāo)售均價(jià)分別下降0 5 和0 7 比去年同期分別上漲6 8 和5 8 增速繼續(xù)放緩 銷(xiāo)售面積方面 截止11月末 全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為9 0億平方米 同比增長(zhǎng)8 5 增速與1 10月相比下降了1 5個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅銷(xiāo)售面積為8 0億平方米 同比增長(zhǎng)7 5 增速也比1 10月下降1 5個(gè)百分點(diǎn) 同時(shí) 前11個(gè)月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額為4 9萬(wàn)億元 同比增長(zhǎng)16 0 增速比1 10月下降2 5個(gè)百分點(diǎn) 其中 住宅銷(xiāo)售額為4 1萬(wàn)億元 同比增長(zhǎng)13 7 增速比1 10月下降2 6個(gè)百分點(diǎn) 二 拐點(diǎn)論為時(shí)尚早投資 今年1 11月5 5萬(wàn)億 去年4 8萬(wàn)億銷(xiāo)售面積 今年1 11月9億平米 去年10億 今年突破10億應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題 房?jī)r(jià) 今年到11月份是5500 去年是5000 拐點(diǎn)標(biāo)志 同比下降明年上半年趨勢(shì)可能會(huì)明朗 三 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 一 短期看調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)影響進(jìn)一步深化 房地產(chǎn)預(yù)期繼續(xù)調(diào)整 1 調(diào)控政策不會(huì)放松 一是部分城市房?jī)r(jià)過(guò)高的局面還沒(méi)有根本改變 雖然目前一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市商品住房?jī)r(jià)格有所回落 但回落幅度十分有限 70個(gè)大中城市中 今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè) 環(huán)比價(jià)格下降的城市中 多數(shù)城市的降幅不足1 商品住房?jī)r(jià)格水平總體上仍處于高位 向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間 二是房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大 目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過(guò)限購(gòu) 限貸 限價(jià)和行政問(wèn)責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的 而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果 在這種情況下 調(diào)控力度一旦放松 就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈 三是抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨 目前 國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限 房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑 在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下 投資投機(jī)的套利空間仍然較大 調(diào)控力度一旦放松 被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放 引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲 四是政府換屆將保持政策的連續(xù)性 本屆政府在房地產(chǎn)調(diào)控 房?jī)r(jià)管理方面廣受詬病 在明年所余下的任期內(nèi) 如果在調(diào)控沒(méi)有達(dá)到目標(biāo) 松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控的可能性幾乎沒(méi)有 明年政府換屆后的新一屆政府 在是否松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控或即便將來(lái)可能要松動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控 也會(huì)謹(jǐn)慎選擇什么時(shí)間及采取什么辦法 以什么方式等進(jìn)行 2 房地產(chǎn)走勢(shì)先低后穩(wěn)2012年會(huì)延續(xù)去年低迷回落走勢(shì) 剛性需求的觀(guān)望氣氛進(jìn)一步彌漫 但從整體上看 由于通脹高企及開(kāi)發(fā)成本抬高 以及避免對(duì)經(jīng)濟(jì)造成較大沖擊的考慮 2012年房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅度下跌 一線(xiàn)城市可能出現(xiàn)20 30 降幅 部分曾經(jīng)出現(xiàn)非理性快速飆漲的城市樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)回落到30 50 上下 二 三線(xiàn)城市10 20 調(diào)整 其它城市走勢(shì)平穩(wěn)或回落不超過(guò)10 二 長(zhǎng)期看房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位客觀(guān)存在 房?jī)r(jià)呈螺旋式 波動(dòng)式上漲 宏觀(guān)調(diào)控不是要遏制房地產(chǎn)發(fā)展 而是通過(guò)商品房限購(gòu)限貸等政策 遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 保持房?jī)r(jià)基本平穩(wěn) 引導(dǎo)市場(chǎng)健康發(fā)展 決非否定其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要作用 房地產(chǎn)業(yè)仍將保持客觀(guān)事實(shí)上的支柱產(chǎn)業(yè)地位 十二五 期間及未來(lái)十年房地產(chǎn)的剛性需求將導(dǎo)致房?jī)r(jià) 穩(wěn)中有升 之所以有這樣的判斷 是基于以下因素 一是來(lái)自城市化加速的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 中國(guó)城市化現(xiàn)在正處于加速期 每年有幾百萬(wàn)城市人口應(yīng)運(yùn)而生 這其中至少有100萬(wàn)以上的人口會(huì)涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng) 二是改善型住房需求 現(xiàn)在不少城市居民的住房是福利制的房改房轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)的 還有一些是后來(lái)的集資建房 安居房等 這些住房有一個(gè)最大的問(wèn)題 就是不能夠解決現(xiàn)代人所期望的 居住隱私 問(wèn)題 改善型住房需求 到目前只滿(mǎn)足了20 三是舊城改造的被動(dòng)性住房需求 隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 舊城改造 危房拆遷 城市房屋拆遷量將保持較大規(guī)模 從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求 四是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 十二五 規(guī)劃已經(jīng)提出要轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 轉(zhuǎn)變發(fā)展方式首先要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式 由投資拉動(dòng)向消費(fèi)拉動(dòng)轉(zhuǎn)變 消費(fèi)正由吃穿向住行轉(zhuǎn)變 五是家庭小型化趨勢(shì)所煥發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 家庭加速分裂 小家庭的戶(hù)數(shù)會(huì)大幅增加 而大家庭的戶(hù)數(shù)會(huì)大幅減少 這樣對(duì)住房需求就會(huì)急劇增長(zhǎng) 六是人民幣升值與通脹預(yù)期所產(chǎn)生的需求 人民幣升值是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì) 加上現(xiàn)在又進(jìn)入新一輪通貨膨脹周期 房地產(chǎn)作為一種具有保值性的資本自然會(huì)受到投資者的青睞 七是我國(guó)高人口規(guī)模所導(dǎo)致的成長(zhǎng)性就業(yè)人口的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 我國(guó)每年有2至3千萬(wàn)人口形成勞動(dòng)生產(chǎn)力 產(chǎn)生 結(jié)婚生子 安居樂(lè)業(yè) 的需求