業(yè)主大會決議不合法業(yè)主可申請法院撤銷
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. 業(yè)主大會決議不合法,業(yè)主可申請法院撤銷 小區(qū)業(yè)主大會決議選聘物業(yè)服務企業(yè),并授權業(yè)委會聘請招標機構、確定中標單位、簽訂物業(yè)服務合同。小區(qū)業(yè)主認為該授權侵犯了業(yè)主決定權,程序違法,訴至法院。海淀法院經(jīng)審理,判決撤銷了相關決議。 業(yè)主鄧先生、何先生所在的甲小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會決議授權業(yè)委會選聘物業(yè)公司,鄧先生、何先生認為業(yè)委會謀求業(yè)主大會會議授權,侵犯了業(yè)主的共同決定權且程序違法,故訴至法院要求法院判令撤銷業(yè)主大會相關決議。近日,海淀法院審結了此案,判決撤銷業(yè)主大會相關決議。鄧先生、何先生訴稱,其是海淀甲小區(qū)業(yè)主。2010年5月21日,第二屆業(yè)主委員會在街道完成備案。2012年9月28日至10月15日,甲小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會會議,要求業(yè)主大會“授權業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標代理機構組織公開招標”,“授權業(yè)主委員會確定中標單位,并與中標單位簽訂新的物業(yè)服務合同”。鑒于該業(yè)主大會會議議題違反物業(yè)權法規(guī)定,侵犯業(yè)主利益,部分業(yè)主提出異議。但業(yè)主委員會部分委員一意孤行,組織業(yè)主投票,但并沒有組織業(yè)主唱票、計票并公告業(yè)主大會會議決定。2013年2月3日,通過甲小區(qū)業(yè)委會在小區(qū)內張貼公告,其才得知業(yè)委會制造業(yè)主大會決定,授權業(yè)主委員會招投標并直接確定物業(yè)服務企業(yè)。根據(jù)物權法、物業(yè)管理條例規(guī)定,選聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主共同決定,甲小區(qū)業(yè)委會謀求業(yè)主大會會議授權,侵犯了業(yè)主的共同決定權且程序違法。故現(xiàn)其要求撤銷甲小區(qū)業(yè)主大會關于“授權業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標代理機構組織公開招標”及“授權業(yè)主委員會確定中標單位,并與中標單位簽訂新的物業(yè)服務合同”的決定。 甲小區(qū)業(yè)委會辯稱,其已解除了與乙物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同,故其于2013年年初通過公開招標形式確定的中標單位及其簽訂的物業(yè)服務合同并沒有實際實施。業(yè)委會的行為對小區(qū)業(yè)主的權益沒有造成任何侵害及損失,對方的起訴已經(jīng)沒有意義。 法院經(jīng)審理查明,鄧先生與何先生系本市海淀區(qū)甲小區(qū)業(yè)主。甲小區(qū)業(yè)委會系由該小區(qū)業(yè)主大會產(chǎn)生,并經(jīng)街道辦事處(以下簡稱街道)備案。其中,第二屆業(yè)主委員會有效期自2010年5月21日至2013年5月21日。2014年3月17日,新一屆小區(qū)業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生并經(jīng)街道備案。2014年10月10日,該小區(qū)業(yè)主委員會變更李某為主任、柯某為正式委員亦經(jīng)街道備案。由于該小區(qū)長期未簽訂物業(yè)服務合同,2012年9月13日,甲小區(qū)業(yè)委會發(fā)布《公告》,擬啟動選聘小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)招投標程序。2013年2月18日,甲小區(qū)業(yè)委會公布《甲業(yè)主大會決議》(以下簡稱決議),內容為:甲業(yè)主大會于2012年9月28日至2012年11月30日期間以書面形式召開并表決,表決議題為:重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。甲小區(qū)共胡業(yè)主652戶,有效投票面積120 000平方米。本次回收表決票業(yè)主335戶,有效投票面積55 437.39平方米,總投票全數(shù)均超過全體業(yè)主所持投票權的1/2。經(jīng)全體業(yè)主所持投票的1/2以上通過,授權業(yè)主委員會:1、甲業(yè)主大會授權甲業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標代理機構組織公開招標;2、甲業(yè)主大會授權甲業(yè)主委員會確定中標單位,并與中標單位簽訂新的物業(yè)服務合同。依據(jù)法律規(guī)定,經(jīng)全體業(yè)主所持投票權的1/2以上通過決議有效,決議如下:選聘“乙物業(yè)公司”為甲小區(qū)物業(yè)服務公司。2013年2月20日,甲小區(qū)業(yè)委會與乙物業(yè)公司簽訂《北京市物業(yè)服務合同》,約定委托該公司為甲小區(qū)提供物業(yè)服務,期限自2013年3月20日至2016年3月19日。 后因部分小區(qū)業(yè)主對上述決議提出異議并向街道反映,街道對相關事項進行了指導。2013年4月19日,街道分別向甲小區(qū)業(yè)委會及甲廣大業(yè)主發(fā)出《關于對甲業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)、確定中標單位相關事項的指導意見》(以下簡稱指導意見)及《通告》。其中《指導意見》內容為:鑒于2012年9月28日至2012年11月30日甲小區(qū)以書面形成召開業(yè)主大會,就選聘物業(yè)服務企業(yè)、確定中標單位進行表決,其過程缺乏嚴謹和規(guī)范2013年2月18日決議的第二條“甲業(yè)主大會授權甲業(yè)主委員會確定中標單位,并與中標單位簽訂新的物業(yè)服務合同”,其表決事項違反了《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的相關規(guī)定;且我街道對2013年3月25日業(yè)主委員會提交的投票單進行核實,在335張投票單中,發(fā)現(xiàn)與決議投票日期不符的票有61張(投票日期為2012年9月28日至2012年11月30日,簽字日期為2012年12月1日至30日),只有房號無簽名和居住面積的廢票有2張,總票數(shù)減去63張無效票,有效票為272張,除以總戶數(shù)652戶,百分比為41.72%,335張投票單的總住宅面積為65 437.39平方米,減去63張無效票的住宅面積12 101.53平方米,剩余53 335.86平方米,除以總面積12萬平方米(建筑面積135 208.1平方米),其百分比為44.5%,未達至雙過半。依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》的相關規(guī)定,請甲業(yè)主委員會重新召開業(yè)主大會,就選聘物業(yè)服務企業(yè)、確定中標單位等相關事項進行表決,并接受社區(qū)居委會、屬地街道辦事處及待業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導?!锻ǜ妗穬热輨t將上述指導意見通知甲廣大業(yè)主。但于此后,甲小區(qū)業(yè)委會未能重新召開業(yè)主大會就選聘物業(yè)服務企業(yè)、確定中標單位等相關事項進行表決。而乙物業(yè)公司亦未能實際進駐甲小區(qū)提供物業(yè)服務,其與甲小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務合同已解除。甲小區(qū)業(yè)委會與乙物業(yè)公司就“甲物業(yè)服務合同(2013.3.20一2016.3.20)及補充協(xié)議”簽訂了解除協(xié)議。 該案庭審中,鄧先生、何先生以上述業(yè)主大會表決事項及程序違反法律規(guī)定主張撤銷決議,其主張向法院提供上述決議、指導意見、《通告》及于2010年4月17日經(jīng)甲小區(qū)物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會表決通過的《甲小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》(以下簡稱議事規(guī)則)為據(jù),其中議事規(guī)則第六條規(guī)定:“業(yè)主大會會議應當對以下事項進行表決:(四)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務機構;(七)有關業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項。其中第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意;其他事項,應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。” 法院經(jīng)審理認為,選聘物業(yè)服務企業(yè)應當由業(yè)主共同決定,該事項應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定不得侵害業(yè)主的合法權益。該案中,就選聘物業(yè)服務企業(yè),甲小區(qū)業(yè)委會發(fā)布小區(qū)業(yè)主大會決議,授權甲小區(qū)業(yè)委會聘請專業(yè)招標代理機構組織公開招標,并授權甲小區(qū)業(yè)委會確定中標單位及與中標單位簽訂物業(yè)服務合同,但未得到小區(qū)部分業(yè)主的認可,街道也對此事進行了監(jiān)督指導,但雙方的矛盾未得到根本解決。庭審中,小區(qū)業(yè)主鄧先生、何先生以決議事項及程序違法為由主張撤銷該決議,其向法院提供了相應依據(jù)。其中,根據(jù)法律及議事規(guī)則規(guī)定,決定選聘物業(yè)服務企業(yè)及有關業(yè)主共有和共同管理權利的其他重大事項應當由業(yè)主大會會議進行表決,該案爭議的事項符合上述法律及議事規(guī)則所規(guī)定的應共同表決事項,將該相關事項授權甲小區(qū)業(yè)委會決定與法律及議事規(guī)則規(guī)定不符。同樣根據(jù)上述規(guī)定的程序,上述事項應當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,但經(jīng)街道核實,甲業(yè)主大會的表決并未達到雙過半。雖然甲小區(qū)業(yè)委會依據(jù)該決議與乙物業(yè)公司所簽訂的物業(yè)服務合同已解除,上述決議尚未實際損害業(yè)主權益,但甲小區(qū)業(yè)委會已發(fā)布的業(yè)主大會決議事項及程序均不合法,仍在客觀上侵犯了部分業(yè)主的合法權益,該決議應當撤銷。據(jù)此,依據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十六條、第七十八條第二款之規(guī)定,判決如下:撤銷北京市海淀區(qū)甲小區(qū)物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會于二○一三年二月十八日作出的“授權業(yè)主委員會聘請專業(yè)招標代理機構組織公開招標”及“授權業(yè)主委員會確定中標單位,并與中標單位簽訂新的物業(yè)服務合同”的決議。 宣判后,雙方均未上訴。 歡迎您下載我們的文檔,后面內容直接刪除就行 資料可以編輯修改使用 資料可以編輯修改使用 致力于合同簡歷、論文寫作、PPT設計、計劃書、策劃案、學習課件、各類模板等方方面面, 打造全網(wǎng)一站式需求 Ppt課件制作設計,word文檔制作、圖文設計制作、發(fā)布廣告等, 秉著以優(yōu)質的服務對待每一位客戶,做到讓客戶滿意! 感謝您下載我們文檔 精選資料- 配套講稿:
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