淺談中國房地產(chǎn)法律制度及其完善

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論文部落------------論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng) 淺談中國房地產(chǎn)法律制度及其完善 顧明 　　摘 要 本文解釋了房地產(chǎn)法律制度的內(nèi)涵及外延，研究了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中法律制度的作用和發(fā)展進程。通過分析現(xiàn)有中國房地產(chǎn)法律制度的不足，有針對性地提出完善措施。 　　關鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 基礎性產(chǎn)業(yè) 法律制度 　　一、房地產(chǎn)法律制度 　　房地產(chǎn)業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務活動的產(chǎn)業(yè)，它不但是經(jīng)濟發(fā)展的基礎性產(chǎn)業(yè)，而且是國家財富的重要組成部分。房地產(chǎn)關系是指獲取、開發(fā)、經(jīng)營和管理房地產(chǎn)所構(gòu)成的關系。房地產(chǎn)法律就是用來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)關系的法律的總稱，是規(guī)范房地產(chǎn)關系的一整套法律。它是中國法律體系中的重要組成部分，和千千萬萬群眾的切身利益息息相關，因此受到人們的廣泛關注和研究。 　　房地產(chǎn)法律的基本原則有如下四條： 　　第一，促進房地產(chǎn)商品化。比如國有土地使用是有償、有期的。 　　第二，合理使用土地和保護耕地。 　　第三，國家扶持發(fā)展居民住宅。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第4條，“國家根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件?！? 　　第四，保護房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益。 　　一項調(diào)查顯示，住房在城市住戶的財產(chǎn)中占了百分之七十七之多，說明住房對于人們的生活有著重要意義，同時說明房地產(chǎn)法律制度在民法中有重要位置。房地產(chǎn)法律的確立和完善，對于協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)濟關系、加強房地產(chǎn)市場的管理、促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有重要意義。 　　二、中國房地產(chǎn)業(yè)的法律制度 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律制度的發(fā)展目標 　　1994年，李昌麒學者就對房地產(chǎn)業(yè)的前景有了清醒認識。作為一個新興的產(chǎn)業(yè)，中國的房地產(chǎn)業(yè)先是在東部沿海城市而后在內(nèi)陸地區(qū)得到了迅猛發(fā)展。但要使得房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，就要求在今后很長的時期內(nèi)，國家必須對房地產(chǎn)業(yè)扶持發(fā)展，進行宏觀調(diào)控。其中，重點要從長遠的角度出發(fā)，確定市場宏觀目標，并制定相應的法律措施。針對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，他提出了5大宏觀控制的目標。 　　一是控制耕地占有面積；二是在城市規(guī)范的許可內(nèi)，控制房地產(chǎn)開發(fā)；三是確定合適的地價與房價基準；四是控制貸款總量；五是保護生態(tài)環(huán)境的。在二十多年后，從相關法律的制定和應用來講，圍繞這些發(fā)展目標，中國房地產(chǎn)業(yè)有了長足的進步。 　　對于控制耕地占有面積，中國在1998年8月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第四次會議全面修訂了《中華人民共和國土地管理法》，明確規(guī)定：國家依法實行國有土地有償使用制度。在2004年通過了《憲法修正案》，并于同年8月對《土地管理法》作了第三次修訂，確定了對土地征用的補償原則。 　　為了控制房地產(chǎn)開發(fā)在城市規(guī)范許可范圍內(nèi)，于1989年頒布了《城市規(guī)劃法》在2007年10月28日通過了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，在一定程度上促進了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范。 　　至于第三點，是研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題的學者們夢寐以求解決之道的核心問題。關系到土地管理、稅收制度、控制外資流入、土地出讓制度的落實等一系列問題。其中重點是制定相關的法律，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的暴利行為。現(xiàn)實卻是，盡管制定了很多的相關政策，法律卻沒有形成整體的體系，而是松散地分布在地方法律與相關規(guī)定中間。至于第四、第五，在法律的制定和實施方面還有很大的改進和完善的空間。 　?。ǘ┓康禺a(chǎn)法律制度的現(xiàn)狀 　　當下，中國已形成了以基本法《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地法》為骨干，以單行法規(guī)和相關法規(guī)為骨架，結(jié)合憲法、民法、行政法等構(gòu)成的法律體系。 　　除了2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》）外，還頒布了大量的法律法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文字，對相關管理辦法作出了具體規(guī)定，現(xiàn)行的有：《土地管理法》（1998年8月29日修訂）、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990年5月19日國務院令第55號）、《城市住宅小區(qū)竣工驗收管理辦法》（建法1993年814號）、《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》（2001年3月）、《中華人民共和國外資企業(yè)法》（2000年10月）、《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日）、《房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)管理規(guī)定》（2000年3月23日）、《城市房屋拆遷管理條例》（2001年11月1日）、《中華人民共和國擔保法》（1995年6月30日）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（2001年8月15日）、《城鎮(zhèn)住宅合作社管理暫行辦法》（1992年2月）、《最高人民法院關于試用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（2000年9月29日）、國務院下發(fā)的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（1998年第23號文件）、國務院住房制度改革領導小組下發(fā)的《關于加強住房公積金管理的意見》（1996年7月3日）、國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（1994年7月）、國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)住宅合作化管理暫行法》（1992年2月14日）等。 　　三、現(xiàn)行房地產(chǎn)法律制度的不足 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)法律規(guī)范缺失 　　第一，沒有處理好住宅建筑物與住宅區(qū)的關系，協(xié)調(diào)住宅區(qū)權(quán)屬關系的法律缺失。作為住宅的城市房地產(chǎn)可以分為兩種主要的類型——住宅建筑物和住宅區(qū)。住宅建筑物的存在依附于住宅區(qū)，離開了住宅區(qū)，建筑物的功能就不復存在。因此，建筑物雖然是住宅區(qū)的主體，但住戶的權(quán)利并不僅僅只局限于建筑物的使用，而應該涉及到住宅區(qū)的每個角落。在其他一些國家和地區(qū)，比如日本，作為住宅的城市房地產(chǎn)也分為建筑物和住宅區(qū)這兩種。雖然稱謂是不一樣的，但是他們把這兩種都作為住戶的共同共有財產(chǎn)，納入法律的統(tǒng)一協(xié)調(diào)范圍。在中國現(xiàn)有的法律中，只有建筑物的概念，沒有任何住宅區(qū)的概念，而物權(quán)法采用的概念缺乏確定性和規(guī)范力，無法代替住宅區(qū)，以至于住宅區(qū)的權(quán)屬關系模糊不清。 　　第二，沒有處理好房屋和土地的關系，協(xié)調(diào)土地權(quán)屬關系的法律規(guī)范缺失。中國城市房地產(chǎn)的基本法律特征是，房地產(chǎn)的物權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分構(gòu)成。在《城市房地產(chǎn)管理法》中明確表示，房屋的所有權(quán)和土地的使用權(quán)這兩項權(quán)利相互依存，不能單獨存在，只能歸屬于同一主體，只能被同時處分，這是已經(jīng)確立的基本原則。但物權(quán)法只確認了住戶的房屋所有權(quán)，而土地使用權(quán)沒有被明確地認定。因此，住宅區(qū)的包括建筑物地基在內(nèi)的土地使用權(quán)屬關系模糊不清。 　　第三，沒有處理好專有部分與共有部分的關系，協(xié)調(diào)共有部分權(quán)屬關系的法律規(guī)范缺失。物權(quán)法雖然對建筑物的專有部分和共有部分的分界作了原則性規(guī)定，但是對外墻、房頂?shù)鹊胤降姆秶瓦吔缍紱]有作出明確的規(guī)則。至于建筑物之外的共有部分，也僅僅就大項作出了原則性的規(guī)定，沒有作出完整的覆蓋全面的概括性規(guī)定。而對于道路和綠地部分，可以劃分為住戶的專有部分，也可以作為市政設施，這一規(guī)定不僅缺乏合理性，而且容易引起糾紛。共有部分的權(quán)屬關系處于范圍不清、界限模糊的狀態(tài)，使得一部分住宅區(qū)的共有部分出現(xiàn)沒有物主的情況，往往成為易被蠶食和侵犯的地帶。 　　（二）住宅預售制度的缺陷 　　所謂住宅預售，就是房地產(chǎn)開發(fā)商把正在籌建或建設中的住宅預先售賣給住戶，由住戶預先支付定金或房價款的行為。住宅預售制度對于促進中國房地產(chǎn)市場的成長、推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了重要的歷史性作用。然而，在實施這項制度的過程中，面臨著復雜多變的市場風險，也產(chǎn)生了大量的道德風險和逆向選擇。 　　第一，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的市場準入以及退出機制已經(jīng)不符合時代的要求。房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)具有高復雜性、高成本性、高風險性的特征，所以應該制定要求全面的嚴格的高于一般市場準入的標準。但是在中國《城市房地產(chǎn)管理法》第30條中僅僅規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商進入市場的模糊標準。雖然在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第5條中對此給予了細化和闡述，但是僅僅有兩項規(guī)定。這樣寬松的法律規(guī)定還遠遠不足以保證房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量，也不足以保障住戶的利益。在退出機制方面，現(xiàn)有的可以遵循的法律法規(guī)僅僅是《破產(chǎn)法》的一般規(guī)定，很顯然，也無法保證商品房退出市場的合理性和合法性，導致了現(xiàn)實中存在數(shù)量眾多的“爛尾樓”。 　　第二，房地產(chǎn)開發(fā)商的信息披露制度還存在缺陷，不夠完善的制度導致了開發(fā)商、購房者以及銀行三者之間的利益失衡。如果房價下跌，那么期房轉(zhuǎn)變成現(xiàn)房時就會增加銀行的壞賬，購房者在購買預售住宅的同時也承擔著房價波動、資產(chǎn)減值的風險。同時，也存在一部分誠信缺失的企業(yè)，利用住宅預售制度中的缺陷和不足，人為地操縱期房的供求關系來控制房價的變化，或者在預售過程中以廣告和宣傳資料欺騙消費者，或者存在項目延期、一房多賣等欺詐消費者的現(xiàn)象，使得購房過程中糾紛不斷。 　　第三，對于預售款的?？顚Ｓ弥贫?，現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定過于籠統(tǒng)，缺乏具體的監(jiān)督機制，在實際中缺乏可行的可操作性的嚴格的監(jiān)督。開發(fā)商通過預售商品房獲得資金后，并沒有任何機構(gòu)對預收款的用途和去向進行有效監(jiān)督。這就導致了房地產(chǎn)開發(fā)商可以隨意使用該款項，導致了?？顚Ｓ弥贫葻o法有效發(fā)揮應有的規(guī)模效用。 　　第四，現(xiàn)有法律法規(guī)缺乏完備的對于霸王條款的約定，作為信息不足的弱勢方的購房者，其合法權(quán)益容易被嚴重損害。在商品房預售合同當中，房地產(chǎn)開發(fā)商也經(jīng)常會利用自己的強勢地位，加入部分霸王性的條款以獲得超出正常利潤的超額收益，從而損害了購房者的合法利益。但對于霸王條款的約束，在中國的《城市房地產(chǎn)管理法》和其它房地產(chǎn)的專項管理法規(guī)中都沒有合理的規(guī)定，在實踐中，往往僅僅依據(jù)和遵循《合同法》上的格式條款，以及其他相關的民法條款規(guī)制。很明顯，法律的缺失給霸王條款提供了存在的漏洞。 　　四、房地產(chǎn)法律制度的完善 　?。ㄒ唬┲贫▎涡蟹康禺a(chǎn)法 　　在中國，依據(jù)物權(quán)法，把物權(quán)劃為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔保物權(quán)三個主要的大類。而城市房地產(chǎn)物權(quán)是由住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)所集合構(gòu)成的復合物權(quán)，成為了涵蓋所有權(quán)和用益物權(quán)兩編的物權(quán)，沒有辦法單獨列入其中的某一編。因此，房地產(chǎn)法律制度難以為物權(quán)法所容納。 　　現(xiàn)在，各國協(xié)調(diào)房地產(chǎn)社會關系有著各不相同的法規(guī)。普通法系的國家一般制訂單行法；而大陸法系的國家，或者在專門在民法中設立不動產(chǎn)的編章，或者另外制訂單行法。因此，中國也可以學習國外的先進經(jīng)驗，將房地產(chǎn)法律制度從物權(quán)法中單獨抽出來，制定單行法。 　　（二）完善住宅預售法律制度 　　針對住宅預售法律制度中出現(xiàn)的問題，有以下幾點建議： 　　第一，制定更完備的房地產(chǎn)市場的準入和退出機制，促進房地產(chǎn)市場又好又快地、健康持續(xù)地發(fā)展。 　　第二，完善房地產(chǎn)商信息披露的相關法律制度，建立健全信息披露的監(jiān)管機制。 　　第三，建立住宅預售款的合理監(jiān)管機制，有效地實施?？顚Ｓ玫闹贫?。第四，從立法根源上對于霸王條款給以嚴格的規(guī)定和約束。 　　總體來說，要增加法律的適用范圍和法律救濟的方式，協(xié)調(diào)和規(guī)范住宅預售行為。 　　參考文獻： 　　[1]雷興虎、蔡科云.中國住宅預售制度的存與廢——兼談中國房地產(chǎn)法律制度的完善.法學評論.2008（1）. 　　[2]余蓉蓉、姚義俊.完善宏觀調(diào)控法律機制對中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的意義.中國商貿(mào).2009（11）. 　　[3]鄒曉燕.房地產(chǎn)法律制度.化學工業(yè)出版社.2010. 　　[4]邱雅.論房地產(chǎn)法體系的重構(gòu).華中師范大學.2014. 論文部落------------論文發(fā)表_論文格式_論文范文論文部落專業(yè)發(fā)表論文網(wǎng)