資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用

資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用,資產(chǎn)評(píng)估,方法,法子,房地產(chǎn)企業(yè),中的,應(yīng)用,利用,運(yùn)用 學(xué)士學(xué)位畢業(yè)論文 資產(chǎn)評(píng)估方法 在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用 學(xué) 號(hào): 20104044312 學(xué)生姓名：石鈺鐲 指導(dǎo)教師：劉杰 所在學(xué)院：會(huì)計(jì)學(xué)院 專 業(yè)：財(cái)務(wù)管理 中國(guó)·大慶 2014 年 5 月 I 黑龍江八一農(nóng)墾大學(xué)本科畢業(yè)論文 摘 要：目前對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論的研究基本上都局限于在現(xiàn)行資產(chǎn)評(píng)估理論框架下的個(gè)別問(wèn)題的探討，評(píng)估界存在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論中價(jià)格、價(jià)值，評(píng)估計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等基本概念的討論，但討論主要從實(shí)用角度出發(fā)，少有從資產(chǎn)評(píng)估理論的本質(zhì)出發(fā)進(jìn)行分析的；評(píng)估界也存在對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的討論，但討論多僅限于單一資產(chǎn)評(píng)估時(shí)方法應(yīng)用本身，沒(méi)有將方法在各類資產(chǎn)評(píng)估時(shí)的應(yīng)用對(duì)應(yīng)起來(lái)進(jìn)行比較、統(tǒng)一。 資產(chǎn)評(píng)估方法可以歸納為三種，即國(guó)際上公認(rèn)的三大評(píng)估方法：成本法、收益法和市場(chǎng)法。對(duì)形態(tài)各異、種類繁多的資產(chǎn)實(shí)施評(píng)估，選擇評(píng)估方法總是有側(cè)重和優(yōu)選順序的。學(xué)習(xí)資產(chǎn)評(píng)估的方法，不但要全面掌握每一條資產(chǎn)評(píng)估途徑及方法的內(nèi)涵、技術(shù)要求、適用條件，而且還要全面掌握各個(gè)評(píng)估途徑之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系，以及配合適用要領(lǐng)等。本文以資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用為研究主題，進(jìn)一步研究資產(chǎn)評(píng)估在企業(yè)中的運(yùn)用，為以后相關(guān)研究提供參考。 關(guān)鍵字：資產(chǎn)評(píng)估 房地產(chǎn)企業(yè) 資產(chǎn)評(píng)估方法 Abstract：At present, the basically are limited to the evaluation of individual issues within the framework of the theory in the current assets of assets evaluation theory, there are the price of assets evaluation, value theory, discusses the basic concept of valuation standards, but the discussion mainly from the practical angle, little from the theory of assets appraisal essence analysis; there are also discussed on the assets evaluation method for the assessment of world, but much of the discussion is limited to a single asset assessment method itself, not in all kinds of assets evaluation application corresponding comparative, unity. Method can be classified into three types of assets evaluation, three evaluation methods that is internationally recognized: cost method, income method and market method. The implementation of assessment of different forms, different kinds of assets, the choice of assessment method is always a focus and priority. Method study of asset evaluation, not only to grasp every asset evaluation method and content, technical requirements, applicable conditions, but also to fully grasp the internal logical relationship between the various evaluation methods, as well as with applicable methods etc.. In this paper, the assets assessment method is applied in the real estate enterprises as the research subject, further evaluation of assets in enterprise applications, and provide reference for future research. Keywords： real estate enterprise assets evaluation II 目 錄 摘 要 II Abstract II 1 綜 述 1 1.1 本文的研究背景 2 1.2 本文的研究意義 2 1.3 本文的研究意義 3 1.3.1國(guó)外的研究現(xiàn)狀 3 1.3.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 3 2 房地產(chǎn)評(píng)估的方法 4 2.1 收益現(xiàn)值法 4 2.1.1收益現(xiàn)值法的定義及評(píng)估過(guò)程 4 2.1.2 收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn) 5 2.2 重置成本法 5 2.2.1重置成本法的定義及評(píng)估過(guò)程 5 2.2.2 重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn) 6 2.3 現(xiàn)行市價(jià)法 6 2.3.1現(xiàn)行市價(jià)法的定義及評(píng)估過(guò)程 6 2.3.2現(xiàn)行市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn) 6 2.4市場(chǎng)比較法 7 2.5剩余法 7 2.6假設(shè)開(kāi)發(fā)法 8 2.7基準(zhǔn)地價(jià)法 8 3 資產(chǎn)評(píng)估方法在國(guó)企中的運(yùn)用 9 3.1 成本法、市場(chǎng)法以及收益法的應(yīng)用 9 3.2 成本法的應(yīng)用價(jià)值 9 4 資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用中存在的問(wèn)題 10 4.1商譽(yù)的評(píng)估方法存在的問(wèn)題 10 4.2人力資源評(píng)估方法存在的問(wèn)題 10 4.3房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估暴露出來(lái)的問(wèn)題 11 4.4以商標(biāo)為主要形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)問(wèn)題 11 4.5按房地產(chǎn)資產(chǎn)成本進(jìn)行評(píng)估存在的問(wèn)題 11 4.6?房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確引發(fā)的問(wèn)題 12 4.7資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用 12 5 改善房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法存在的問(wèn)題的措施 13 5.1綜合應(yīng)用各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法 13 5.2完善和改進(jìn)收益法 14 5.3充分發(fā)揮技術(shù)路線的作用 14 5.3.1房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線與房地產(chǎn)評(píng)估方法的密切關(guān)系 14 5.3.2把握房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估方法 15 5.4 完善市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則 15 5.5培養(yǎng)復(fù)合型人才 15 5.6?建立健全房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī) 16 總 結(jié) 16 參考文獻(xiàn) 18 致 謝 19 這些都是三級(jí)標(biāo)題 1 - 1 綜 述 1.1 本文的研究背景 隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，并購(gòu)與重組的浪潮迅速地席卷我國(guó)，對(duì)于公司價(jià)值的評(píng)估已成為不可避免的問(wèn)題。面對(duì)經(jīng)濟(jì)的全球化趨勢(shì)和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)， “公司價(jià)值最大化”逐步成為公司經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，可以說(shuō)“公司價(jià)值”將成為21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的關(guān)鍵詞。 此外，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，公司價(jià)值及價(jià)值評(píng)估理論也滲透到諸多領(lǐng)域，如股票定價(jià)、兼并收購(gòu)價(jià)格的確定、公司發(fā)展戰(zhàn)略制定等。但無(wú)論在哪個(gè)方面，公司價(jià)值評(píng)估理論都發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用：公司價(jià)值評(píng)估理論，對(duì)于投資者樹(shù)立正確科學(xué)的投資理念，促進(jìn)我國(guó)證券市場(chǎng)的健康發(fā)展，確保我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，都有著重要的意義。 誠(chéng)然，公司價(jià)值評(píng)估理論的建立，必須依賴完善的外部市場(chǎng)環(huán)境。盡管中國(guó)的證券市場(chǎng)中還存在著很多不成熟之處，一定程度上會(huì)影響價(jià)值評(píng)估理論的研究和實(shí)施效果。但是，我們應(yīng)該依據(jù)我國(guó)證券市場(chǎng)的現(xiàn)狀，同時(shí)借鑒西方價(jià)值評(píng)估理論中先進(jìn)的研究成果，盡快研究出適合中國(guó)上市公司的價(jià)值評(píng)估理論，這也是我選擇本課題作為畢業(yè)論文研究對(duì)象的主要原因。 1.2 本文的研究意義 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革步伐的加快，中國(guó)加入世界貿(mào)易組織后企業(yè)面臨著越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，資產(chǎn)存量基礎(chǔ)上的資產(chǎn)重組已經(jīng)逐漸成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)優(yōu)勝劣汰的重要方式。 中國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)從開(kāi)始至今已有十幾年的發(fā)展歷程了，經(jīng)歷了從不規(guī)范到逐步建立規(guī)范，從僅規(guī)范國(guó)有資產(chǎn)到規(guī)范不同的所有權(quán)性質(zhì)的企業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中已經(jīng)發(fā)揮了巨大的作用，對(duì)完善我國(guó)證券市場(chǎng)也起到了重要作用。 目前我國(guó)企業(yè)重組中的資產(chǎn)評(píng)估存在著嚴(yán)重的價(jià)值操縱問(wèn)題，這一問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重制約了我國(guó)企業(yè)重組業(yè)務(wù)的正常開(kāi)展。我國(guó)有大量上市公司與母公司之間利用資產(chǎn)重組進(jìn)行關(guān)聯(lián)方交易，從而實(shí)現(xiàn)母公司與上市公司之間的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移或盈余管理。證監(jiān)會(huì)為了規(guī)范上市公司資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)，于2011年頒布證監(jiān)會(huì)105號(hào)文件，規(guī)定上市公司資產(chǎn)重組業(yè)務(wù)必須由具有證券業(yè)從業(yè)資格的資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)后方可進(jìn)行。這一規(guī)定的出臺(tái)，雖然在一定程度上規(guī)范了上市公司資產(chǎn)重組的交易，但產(chǎn)生了企業(yè)重組中資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值操縱的現(xiàn)象。已經(jīng)有數(shù)家資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所因?yàn)闉樯鲜泄境鼍咛摷儋Y產(chǎn)評(píng)估報(bào)告而受到查處，這些行為對(duì)上市公司及其股東產(chǎn)生了惡劣的影響，并擾亂了市場(chǎng)秩序。因此，企業(yè)重組中的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值操縱問(wèn)題是威脅市場(chǎng)秩序的嚴(yán)重問(wèn)題。特別在面對(duì)我國(guó)外資重組和海外重組熱潮時(shí)，如何解決企業(yè)重組中的價(jià)值操縱問(wèn)題，更好地規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，是我們當(dāng)前迫切需要解決的問(wèn)題。 1.3 本文的研究意義 1.3.1國(guó)外的研究現(xiàn)狀 美國(guó)學(xué)者莫迪格利尼和米勒，在2010年提出的關(guān)于資本結(jié)構(gòu)的MM理論，重新詮釋了公司的目標(biāo)是價(jià)值最大化，而并非新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)所述的“利潤(rùn)最大化”。隨后的2011年，他們還首次闡述了公司價(jià)值和其他資產(chǎn)價(jià)值一樣也取決于其未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的思想，并通過(guò)建立米勒——莫迪格利尼公司實(shí)體價(jià)值評(píng)估公式對(duì)公司整體價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。美國(guó)西北大學(xué)拉巴波特、哈佛大學(xué)詹森等學(xué)者于20世紀(jì)80年代提出的一個(gè)全新的自由現(xiàn)金流量的概念。自由現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的基礎(chǔ)是建立在有效資本市場(chǎng)假設(shè)和成熟的證券市場(chǎng)的基礎(chǔ)上的。在具體評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)和方法上，如計(jì)算公司的加權(quán)平均資本時(shí)，依據(jù)成熟的資本市場(chǎng)的利率基數(shù)和資本資產(chǎn)定價(jià)模型等理論。 2009年，拉巴波特教授構(gòu)建了拉巴波特價(jià)值評(píng)估模型，并通過(guò)創(chuàng)辦ALCAR公司將其價(jià)值評(píng)估理論付諸于實(shí)際應(yīng)用。在其模型中，拉巴波特確立了五個(gè)決定公司價(jià)值的重要價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素:銷售和銷售增長(zhǎng)率、邊際營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、新增固定資產(chǎn)投資、新增營(yíng)運(yùn)資本、資本成本。在這些價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素對(duì)公司現(xiàn)金流入和流出進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上對(duì)公司價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。美國(guó)的思騰思特公司獨(dú)創(chuàng)的經(jīng)濟(jì)附加值(EVA)價(jià)值評(píng)估體系，在西方的大公司中廣泛的應(yīng)用于公司價(jià)值的管理。隨后，針對(duì)自由現(xiàn)金流量的不可預(yù)測(cè)性，理論界又建立了非正常收益(EBO)模型。有關(guān)非正常盈利計(jì)價(jià)模型領(lǐng)域的最早研究可追溯到普瑞斯的研究。而現(xiàn)行的EBO計(jì)價(jià)模型可以說(shuō)是主要?dú)w功于艾德華和貝爾的研究成果。 1.3.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀 目前國(guó)內(nèi)對(duì)這方面有不少學(xué)者進(jìn)行了研究，主要研究集中在資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇上，主要介紹不同的資產(chǎn)評(píng)估方法及其應(yīng)用領(lǐng)域（劉紹收、孫振嘉、徐德蔚，2011；劉夢(mèng)巖 馬長(zhǎng)海 王建中，2010；）；國(guó)內(nèi)上市公司中資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值操縱的實(shí)證分析，得出我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估中存在大量?jī)r(jià)值操縱現(xiàn)象的結(jié)論（鄧躍輝，2012；李家才，2011）；并購(gòu)中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估方法研究，引進(jìn)國(guó)外價(jià)值評(píng)估的流程和方法，在并購(gòu)中要關(guān)注企業(yè)的整體價(jià)值（張秋生、王東，2011；費(fèi)良成，2010；邵鐵柱，2011；楊雅梅,張麗明,張曉光 ，2012）；對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的分析，認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型中市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的分類能夠體現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)，是比較合理的分類方式（姜楠，2009；王剛，2011； 陽(yáng)端科，2011）；對(duì)資產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)控制上，主要借鑒國(guó)外的風(fēng)險(xiǎn)控制體系和方法，加強(qiáng)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)和控制力度（劉萍，2010；李曉紅，2009）；同時(shí)，國(guó)內(nèi)的研究也積極參考國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估管理現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)外資產(chǎn)評(píng)估的情況有介紹性分析（姚麗薔、胡楠，2011；劉誠(chéng)軍，2011）。 2 房地產(chǎn)評(píng)估的方法 2.1 收益現(xiàn)值法 收益現(xiàn)值法從理論上講,無(wú)形資產(chǎn)的評(píng)估方法有收益現(xiàn)值法、成本法和市場(chǎng)法。但是基于無(wú)形資產(chǎn)具有成本與效用的非對(duì)應(yīng)性和無(wú)形資產(chǎn)難以復(fù)制的特征,在評(píng)估實(shí)踐中運(yùn)用最廣泛的評(píng)估方法是收益現(xiàn)值法。 2.1.1收益現(xiàn)值法的定義及評(píng)估過(guò)程 無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本方法──收益現(xiàn)值法陳德全河南省海紐高新技術(shù)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所收益現(xiàn)值法是國(guó)務(wù)院１９９１年發(fā)布的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》規(guī)定的四種評(píng)估方法之一。而在無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，收益現(xiàn)值法則是最基本、最主要和最常用的評(píng)估方法，而收益現(xiàn)值法是將評(píng)估對(duì)象剩余壽命期間每年（或每月）的預(yù)期收益，用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。其基本公式是: 資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值=∑Re/（1+i）e（上標(biāo)位置） 其中： Re為第e年的預(yù)期收益， n為資產(chǎn)未來(lái)經(jīng)營(yíng)年限， i為折現(xiàn)率。 一般壽命期確定主要依據(jù)政府有關(guān)規(guī)定，合同協(xié)議規(guī)定的有效時(shí)間及經(jīng)濟(jì)技術(shù)發(fā)展對(duì)其淘汰或替代的可能期間等因素確定。貼現(xiàn)率因素是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)考慮，即該資產(chǎn)的淘汰率確定。其確定依據(jù)一般是行業(yè)資金利潤(rùn)率或各部門(mén)的基準(zhǔn)收益率，即經(jīng)過(guò)調(diào)整的投資率的大小。 隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷發(fā)展,企業(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境也隨之產(chǎn)生了巨大的變化。在風(fēng)生水起的市場(chǎng)中,企業(yè)隨時(shí)會(huì)受到來(lái)自其他品牌的沖擊。而在經(jīng)濟(jì)一體化的背景下,品牌的兼并、收購(gòu)和合資熱潮逐漸興起,這迫使企業(yè)意識(shí)到應(yīng)該對(duì)自身的品牌資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行更好的管理和運(yùn)用。品牌資產(chǎn)是企業(yè)最重要的無(wú)形資產(chǎn)之一,科學(xué)的品牌資產(chǎn)評(píng)估能夠填補(bǔ)企業(yè)短期財(cái)務(wù)評(píng)估和長(zhǎng)期戰(zhàn)略分析之間的空白,實(shí)施有效的品牌資產(chǎn)評(píng)估,能幫助企業(yè)更好地完善資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu),幫助企業(yè)的管理者做出更有利于企業(yè)的決策,更為合理地分配資源。品牌資產(chǎn)不但向外界傳達(dá)企業(yè)的健康狀態(tài)和發(fā)展形勢(shì),而且還向企業(yè)內(nèi)部員工傳達(dá)企業(yè)的信念,激勵(lì)員工的信心。 在運(yùn)用收益現(xiàn)值法時(shí)，首先要測(cè)定被評(píng)估對(duì)象的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，預(yù)測(cè)未來(lái)收益期間和這一期間內(nèi)每期可得的凈收益，超額收益或成本節(jié)約額，并對(duì)其進(jìn)行可靠的檢驗(yàn)，必要時(shí)予以調(diào)整；最后通過(guò)分析查找評(píng)估對(duì)象所處行業(yè)的收益率指標(biāo)，選擇安全利息加風(fēng)險(xiǎn)利率作為適當(dāng)?shù)恼叟f率，必要時(shí)還要考慮通貨膨脹的影響對(duì)調(diào)整后的收益或節(jié)約額折現(xiàn)，作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值，其基本程序如下：（1）搜集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)狀況的信息資料；（2）計(jì)算和對(duì)此分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；（3）預(yù)測(cè)資產(chǎn)的未來(lái)收益并按一定的方式折現(xiàn)或本金化處理；（4）確定被估資產(chǎn)價(jià)值。 2.1.2 收益現(xiàn)值法的優(yōu)缺點(diǎn) 認(rèn)清品牌資產(chǎn)的本質(zhì),正確區(qū)分品牌資產(chǎn)和其他相關(guān)的無(wú)形資產(chǎn)并選擇適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法,對(duì)于科學(xué)地評(píng)估品牌資產(chǎn)的價(jià)值至關(guān)重要。本文就是以此為出發(fā)點(diǎn),通過(guò)系統(tǒng)梳理品牌資產(chǎn)評(píng)估的概念、方法,提出了一種改良的品牌資產(chǎn)評(píng)估方法,并通過(guò)實(shí)例進(jìn)行了分析。本文分為以下五個(gè)部分：第一章首先提出了品牌資產(chǎn)評(píng)估的研究意義,品牌資產(chǎn)是一種不可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn),同時(shí)又被稱為企業(yè)最具有發(fā)展?jié)摿妥罹邇r(jià)值的資產(chǎn)之一,在品牌效用日益重要的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,對(duì)其進(jìn)行合理、準(zhǔn)確的評(píng)估具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。有效的品牌資產(chǎn)評(píng)估在品牌兼并、收購(gòu)、合資具有舉足輕重的作用,同時(shí)也有利于提高管理決策水平,提高企業(yè)的聲譽(yù)。但在我國(guó)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,還普遍存在著品牌意識(shí)淡薄、品牌評(píng)估動(dòng)機(jī)復(fù)雜、理論滯后于實(shí)踐、缺乏品牌資產(chǎn)賬面價(jià)值的研究等現(xiàn)象,亟待解決。但是,關(guān)于品牌資產(chǎn)評(píng)估的研究依然處于探索階段,對(duì)其概念的界定存在很多爭(zhēng)議,評(píng)估方法更是層出不窮,目前還沒(méi)有一個(gè)明確的、被普遍接受的廣泛運(yùn)用的評(píng)估方法。 這種方法的優(yōu)點(diǎn)是能較全面地考慮房地產(chǎn)資產(chǎn)的各種影響因素，如房地產(chǎn)資產(chǎn)的獲利能力，獲利期、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)份額、技術(shù)的成熟性等，真實(shí)地反映了房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值，其評(píng)估值易為交易雙方所接受。這種方法的局限性是估算三大參數(shù)較為困難，特別是我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)機(jī)制尚待完善，企業(yè)經(jīng)營(yíng)受外界影響較大，因而預(yù)期收益的預(yù)測(cè)和評(píng)估具有一定難度，必須創(chuàng)造一定的條件才能廣泛應(yīng)用。 2.2 重置成本法 2.2.1重置成本法的定義及評(píng)估過(guò)程 隨著不斷地參與到全球經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng),中國(guó)經(jīng)濟(jì)從追求量的增長(zhǎng)演進(jìn)為質(zhì)的提升。今后僅靠工業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張的方式將越來(lái)越難以贏得競(jìng)爭(zhēng),對(duì)既有的資源進(jìn)行資產(chǎn)重組漸被重視。如何對(duì)各種可能的資本運(yùn)作做出合理的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方案,綜合考慮規(guī)模效益、稅收影響、資金流量、對(duì)股東和利益相關(guān)方的貢獻(xiàn),最終整合為一個(gè)恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法,并合理有效地重組資產(chǎn)將越來(lái)越重要。重置成本法和收益法是當(dāng)前最常用的兩種資產(chǎn)評(píng)估方法。 重置成本法是現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新?tīng)顟B(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)的損耗和貶值等因素，從而估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。其基本公式是：資產(chǎn)重估價(jià)值=資產(chǎn)重置成本-資產(chǎn)損耗。 其中重置成本指再生或重新開(kāi)發(fā)該項(xiàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)所需要的各種成本費(fèi)用，如該資產(chǎn)可通過(guò)市場(chǎng)途徑購(gòu)買(mǎi)，則以目前市場(chǎng)價(jià)值做為重估價(jià)值。其中貶值是指由于某些資產(chǎn)的專用性，考慮到淘汰率及無(wú)形損耗因素而確定的一定比例的價(jià)值損失。 多少年來(lái),固定資產(chǎn)簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的資金來(lái)源,一般都是以固定資產(chǎn)的原價(jià)和使用年限作為主要依據(jù)來(lái)計(jì)提折舊實(shí)現(xiàn)的。這在物價(jià)穩(wěn)定的情況下,理論和實(shí)踐可以得到統(tǒng)一,即用來(lái)更新固定資產(chǎn)的資金可以得到保證;但在物價(jià)上漲的情況下,無(wú)論是哪種折舊方法,到固定資產(chǎn)使用期滿報(bào)廢時(shí),通過(guò)計(jì)提折舊而得到的補(bǔ)償資金,其數(shù)額都是不可能大于該項(xiàng)固 定資產(chǎn)更多還原定資產(chǎn)運(yùn)用重置成本法評(píng)估房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值，要按評(píng)估基準(zhǔn)日的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)測(cè)算重新以得該項(xiàng)資產(chǎn)的所費(fèi)，必要時(shí)還要考慮物價(jià)變動(dòng)時(shí)的影響，并且根據(jù)評(píng)估對(duì)象的使用情況考慮，其實(shí)體性貶值的影響。其基本程序是：（1）估算被評(píng)估資產(chǎn)重置全價(jià)；（2）確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評(píng)估資產(chǎn)的各種損耗；（4）計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的凈值。 2.2.2 重置成本法的優(yōu)缺點(diǎn) 重置成本法的優(yōu)點(diǎn)在于操作性強(qiáng)，而且比較準(zhǔn)確，特別是在以攤銷為目的的評(píng)估中或者不能用其他方法評(píng)估時(shí)，可用來(lái)確定最低交易價(jià)。其局限性是不能反映市場(chǎng)供求關(guān)系對(duì)價(jià)格的影響，不能反映技術(shù)的潛在的獲利能力及所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。 2.3 現(xiàn)行市價(jià)法 2.3.1現(xiàn)行市價(jià)法的定義及評(píng)估過(guò)程 現(xiàn)行市價(jià)法是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評(píng)估對(duì)象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對(duì)象的成交價(jià)格的交易條件，進(jìn)行對(duì)比調(diào)整，估算出資產(chǎn)價(jià)值的方法?，F(xiàn)行市價(jià)法也稱銷售比較法或市場(chǎng)法，其基本程序是(1)確定評(píng)估指標(biāo)；(2)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、尋找參照物、收集有關(guān)資料；(3)分析整理資料，選定參照物；(4)確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值；(5)分析調(diào)整差異；(6)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。 由于房地產(chǎn)資產(chǎn)本身具有壟斷性，造成評(píng)估對(duì)象與參照物之間存在著差異，使得評(píng)估對(duì)象的評(píng)估值必須以參照物的銷售價(jià)格為基數(shù)，再根據(jù)具體情況調(diào)整。這些差異現(xiàn)為時(shí)間差異、地域差異、結(jié)算方式差異，作用效果差異和經(jīng)濟(jì)壽命差異等。 2.3.2現(xiàn)行市價(jià)法的優(yōu)缺點(diǎn) 現(xiàn)行市價(jià)法的優(yōu)點(diǎn)是評(píng)估值易為雙方所接受，操作性也較強(qiáng)。這一方法的局限性是應(yīng)用條件比較苛刻，需要采集類似房地產(chǎn)資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料和確定一個(gè)合適的參照系數(shù)較為困難，尤其是現(xiàn)在我國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)還很不健全的局限性更為明顯。 2.4市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法較于其它估價(jià)方法估價(jià)原理簡(jiǎn)單易懂，最重要的是在估價(jià)過(guò)程中能直接反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀態(tài)，這些特點(diǎn)使其在估價(jià)方法體系中成為最簡(jiǎn)單、最直接、最常用的一種方法，得到國(guó)際估價(jià)界的公認(rèn)。我國(guó)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定：在有條件的地方必須應(yīng)用市場(chǎng)比較法來(lái)估價(jià)土地或房地產(chǎn)價(jià)格。本文從理論上對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)容、原則及特點(diǎn)，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用原理、步驟及應(yīng)用現(xiàn)狀做了深入研究，總結(jié)了市場(chǎng)比較法在我國(guó)應(yīng)用過(guò)程中存在的主要問(wèn)題和難點(diǎn)：可比實(shí)例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場(chǎng)比較法數(shù)學(xué)估價(jià)模型存在的不科學(xué)性和不合理性，急需尋找更科學(xué)、更合理的估價(jià)模型以及更科學(xué)地應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)的途徑。 市場(chǎng)比較法是目前房地產(chǎn)估價(jià)中常用的三大估價(jià)方法之一 ,它以正常的市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ) ,通過(guò)將待估房地產(chǎn)與實(shí)例房地產(chǎn)的比較來(lái)求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格 ,因此 ,評(píng)估出的價(jià)格更具說(shuō)服力 .但在實(shí)際操作中 ,待估房地產(chǎn)與實(shí)例房地產(chǎn)的因素比較時(shí)常用的定性法和打分法帶有很大的隨意性和主觀性 ,不夠科學(xué)公正. 挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。 2.5剩余法 剩余法是城鎮(zhèn)居住用地地價(jià)評(píng)估重要方法之一,但是由于地價(jià)受時(shí)間因素的影響,在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。此外由于剩余法計(jì)算方式較多,應(yīng)結(jié)合實(shí)際選用正確方法。文章通過(guò)一應(yīng)用案例來(lái)分析剩余法各計(jì)算方式的差異,得出動(dòng)態(tài)算法(二)是比較正確的算法,它以利息不計(jì)利潤(rùn)為前提,是動(dòng)態(tài)方法(一)的一種改正。在實(shí)際估價(jià)中,應(yīng)合理預(yù)測(cè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期及費(fèi)用支付特點(diǎn)等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,運(yùn)用正確的評(píng)估方法,這樣才能得出科學(xué)的評(píng)估結(jié)論。 使用剩余法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估 ,由于對(duì)利息和開(kāi)發(fā)成本理解的差異 ,可以人為地虛增不動(dòng)產(chǎn)的成本 ,難以體現(xiàn)地價(jià)內(nèi)涵的統(tǒng)一性。建議通過(guò)把投資總成本或總收益按一定利潤(rùn)率折現(xiàn)到特定的期日來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。 房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。 2.6假設(shè)開(kāi)發(fā)法 自改革開(kāi)放以來(lái),隨著推行房屋商品化政策,改革住房制度和土地使用制度,我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展,市場(chǎng)規(guī)模日益擴(kuò)大。當(dāng)前,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。隨著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)日益活躍,房地產(chǎn)估價(jià)等經(jīng)濟(jì)鑒證類業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生,關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的理論和方法得到了更多關(guān)注和研究,投資研究活動(dòng)也逐漸被投資者和政府管理者充分重視。為了合理地判定房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值,為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更好的服務(wù),無(wú)論房地產(chǎn)估價(jià)還是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià),都運(yùn)用到了房地產(chǎn)估價(jià)的重要方法——假設(shè)開(kāi)發(fā)法。因此本文就以我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為著眼點(diǎn),研究假設(shè)開(kāi)發(fā)法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的實(shí)際應(yīng)用情況。 對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。? 2.7基準(zhǔn)地價(jià)法 基準(zhǔn)地價(jià)體系是我國(guó)地價(jià)體系的核心,它包含基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算及基于基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算結(jié)果、建立評(píng)估宗地地價(jià)的系數(shù)修正系統(tǒng)2個(gè)部分。近年來(lái),圍繞基準(zhǔn)地價(jià)的相關(guān)研究逐步深入,內(nèi)容也較為豐富,體現(xiàn)在多學(xué)科融合、測(cè)算方法改進(jìn)等眾多方面。但就總體而言,定性研究的多,定量研究的少;討論的部分多,實(shí)踐的部分少。尤其對(duì)土地市場(chǎng)發(fā)育滯后、問(wèn)題層出不窮的小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)該如何測(cè)算,并沒(méi)有形成統(tǒng)一和和全面的系統(tǒng)性共識(shí)。故,本文以此為出發(fā)點(diǎn),通過(guò)討論小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算過(guò)程中遇到的各類問(wèn)題,對(duì)小城鎮(zhèn)地價(jià)測(cè)算及系數(shù)修正系統(tǒng)進(jìn)行全面概況、分析和比對(duì),以期建立合理、完善的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估系統(tǒng)。在結(jié)合國(guó)內(nèi)外主要研究成果及相關(guān)理論的基礎(chǔ)上,本文以蘭州市皋蘭縣作為研究實(shí)例,討論并總結(jié)了小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算中存在的一般性問(wèn)題、特殊性問(wèn)題及系數(shù)修正體系中存在的普遍性問(wèn)題,認(rèn)為改進(jìn)基準(zhǔn)地價(jià)體系勢(shì)在必行。以此為出發(fā),在系統(tǒng)化總結(jié)現(xiàn)行小城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的測(cè)算問(wèn)題、方法、程序的基礎(chǔ)上,通過(guò)建立指數(shù)模型、平均模型等不同模型、采用比例系數(shù)法、級(jí)差系數(shù)法、模型調(diào)整等不同方法對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行對(duì)比和比較,得出較為理想的地價(jià)評(píng)估期望結(jié)果。 針對(duì)到某一地塊的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估，可以參照已有的同級(jí)別、同用途的基準(zhǔn)地價(jià)，進(jìn)行一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素的調(diào)整，最后得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)值的方法。這種方法有一定的政策性。 3 資產(chǎn)評(píng)估方法在國(guó)企中的運(yùn)用 3.1 成本法、市場(chǎng)法以及收益法的應(yīng)用 對(duì)我國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)的公平的確認(rèn)是由于國(guó)有企業(yè)和股份制企業(yè)改制評(píng)估機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，我們可以保證國(guó)有資產(chǎn)的完整性，避免或減少對(duì)國(guó)家利益的損失。因此，在國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估是非常必要的。所以，我們對(duì)資產(chǎn)評(píng)估部分的基本方法，包括成本法，市場(chǎng)法以及收益法。從目前的狀況來(lái)看，最常用的方法是重置成本法，然而我們往往忽略了其他資產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法，成本法地位的強(qiáng)調(diào)，在我國(guó)制造成本法。高績(jī)效水平的評(píng)價(jià)與研究，也能更準(zhǔn)確地評(píng)估計(jì)算的資產(chǎn)的價(jià)值，而忽視了市場(chǎng)法和收益法導(dǎo)致的資產(chǎn)評(píng)估方法是不平衡的，不是一個(gè)很好的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，橫向比較缺乏，很難準(zhǔn)確地從不同角度評(píng)價(jià)。在企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期造成國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估的誤差，所以，我們很難判斷企業(yè)的股權(quán)或資產(chǎn)價(jià)格的因素。通過(guò)單和國(guó)際沖突的資產(chǎn)評(píng)估，我們卻不被廣泛接受的，我估計(jì)這是不容易得到的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)。 3.2 成本法的應(yīng)用價(jià)值 評(píng)價(jià)的原理是基于重置成本理論。成本法是基于這樣的假設(shè)，再?gòu)?fù)制房地產(chǎn)評(píng)估成本和評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格為基礎(chǔ)的方法，即復(fù)位，與所需的費(fèi)用和基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資于房地產(chǎn)估價(jià)，加上利潤(rùn)和應(yīng)稅確定房地產(chǎn)價(jià)格。這種方法也被稱為價(jià)格法，合同法或添加。 方法是，生產(chǎn)成本和價(jià)格之間有著密切的關(guān)系。因?yàn)榉孔蛹捌涓綄俚耐恋鼐哂胁煌淖匀惶匦院徒?jīng)濟(jì)特性，如住房是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，一般隨時(shí)間變化的折舊，而城市土地是自然的產(chǎn)物，但也因?yàn)槿祟惛脑旌腿祟悇趧?dòng)的凝結(jié)，因此成本法成本法和土地價(jià)格，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是不一樣的，即使是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，通常這兩個(gè)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估和總結(jié)，尤其是對(duì)老房地產(chǎn)單獨(dú)評(píng)估，并經(jīng)常成本性能評(píng)價(jià)的方法，及土地使用其他的方法，如比較法，收益法。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)特色的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位已經(jīng)確立。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的機(jī)制和市場(chǎng)環(huán)境的日益完善，并日益成熟，房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)已基本形成。 此外，隨著房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)，不斷開(kāi)拓，房地產(chǎn)估價(jià)的理論與方法體系逐步完善。與成本法作為一種常用的房地產(chǎn)估價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中起著重要的作用，但對(duì)不同類型的房地產(chǎn)如何正確的使用或需要我們認(rèn)真研究和指導(dǎo)實(shí)踐，以更好地。成本法的基本原理，成本的方法是按照正常的開(kāi)發(fā)或建設(shè)估價(jià)對(duì)象（即，房地產(chǎn)或房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利）都必須符合有關(guān)規(guī)定的全部費(fèi)用，包括合理利潤(rùn)、利息和稅金。成本概念和成本法的理論基礎(chǔ)也被稱為成本法，是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)成本計(jì)價(jià)方法，房地產(chǎn)估價(jià)的價(jià)格目標(biāo)。成本法估價(jià)估價(jià)對(duì)象時(shí)重新構(gòu)建價(jià)格，減去折舊方法，估計(jì)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 4 資產(chǎn)評(píng)估方法應(yīng)用中存在的問(wèn)題 4.1商譽(yù)的評(píng)估方法存在的問(wèn)題 商譽(yù)價(jià)值評(píng)估的關(guān)鍵不在于商譽(yù)的本身，商譽(yù)的評(píng)估應(yīng)以同行業(yè)的盈利水平作為參照系數(shù)，并且商譽(yù)存在著正數(shù)與負(fù)數(shù)的乘數(shù)效應(yīng)，如果企業(yè)的盈利水平高于行業(yè)水平則存在正數(shù)的商譽(yù)值，相反則出現(xiàn)負(fù)值。缺乏這一前提或參照的商譽(yù)評(píng)估，與實(shí)際存在著巨大差異。目前，商譽(yù)的評(píng)估方法主要為割差法，割差法是用企業(yè)的總體價(jià)值扣除各項(xiàng)有形資產(chǎn)和可辨認(rèn)的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值后的差額，以之來(lái)確定企業(yè)商譽(yù)價(jià)值的一種評(píng)估方法。割差法的基本思路是企業(yè)總體價(jià)值大于各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值之和的差額是企業(yè)實(shí)際已擁有，但尚未入賬的資產(chǎn)，確認(rèn)為商譽(yù)。割差法評(píng)估商譽(yù)是以資產(chǎn)的價(jià)值為基礎(chǔ)。這一思路在理論上是合理的，在確定的企業(yè)總體價(jià)值和各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值都是公允和真實(shí)的情況下，評(píng)估的商譽(yù)價(jià)值也是客觀和可信的。但是，割差法沒(méi)能反映商譽(yù)是超額收益的實(shí)質(zhì)，再加上人為評(píng)估的因素，評(píng)估的商譽(yù)與企業(yè)實(shí)際擁有的商譽(yù)差距較大。 4.2人力資源評(píng)估方法存在的問(wèn)題 人力資源具有提供未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益或服務(wù)的潛力，并能以貨幣計(jì)量，因而具有資產(chǎn)的屬性，人力資源評(píng)估的對(duì)象是人力資源的價(jià)值。人力資源價(jià)值體現(xiàn)在人力資源的創(chuàng)造和貢獻(xiàn)上，因此人力資源評(píng)估的依據(jù)就是人力資源提供未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益和服務(wù)的潛力。人力資源價(jià)值分為社會(huì)價(jià)值、企業(yè)價(jià)值和個(gè)人價(jià)值。通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估并不能真正體現(xiàn)企業(yè)家的決策與管理的創(chuàng)造性價(jià)值，實(shí)踐應(yīng)用中人為因素的影響導(dǎo)致評(píng)估隨意性較大的缺點(diǎn)難以從根本上克服，雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)的測(cè)評(píng)為企業(yè)家的價(jià)值提供一個(gè)基礎(chǔ)性的參考，但這只能是一個(gè)方面，企業(yè)家的價(jià)值體現(xiàn)的滯后性與評(píng)估的前瞻性存在矛盾。而經(jīng)理市場(chǎng)的交易價(jià)格由于經(jīng)理資源的稀缺性，而無(wú)法體現(xiàn)企業(yè)家的實(shí)際價(jià)值。通過(guò)企業(yè)家創(chuàng)造的效益即收益現(xiàn)值來(lái)評(píng)估企業(yè)家的價(jià)值，是近年來(lái)國(guó)外比較流行的做法，但是美國(guó)安然公司的倒閉案告訴人們，企業(yè)家為了高估自己的價(jià)值，往往利用信息的不對(duì)稱和制造虛假信息來(lái)獲利。同時(shí)市場(chǎng)本身的運(yùn)行并不是企業(yè)家所能左右的，企業(yè)收益的下降有時(shí)并不能證明企業(yè)家本身的價(jià)值。對(duì)于企業(yè)員工的人力資源價(jià)值的評(píng)估，在實(shí)際中受限于企業(yè)管理者以及企業(yè)的文化，采用歷史成本法，從投入的角度考察人力資源的價(jià)值，但由于人力資源是一種不同于一般商品的特殊商品，它具有價(jià)值的增值性、積累性、創(chuàng)造性，往往導(dǎo)致低估企業(yè)的人力資源價(jià)值。 4.3房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估暴露出來(lái)的問(wèn)題 近年來(lái)，房地產(chǎn)資產(chǎn)交易明顯增加，成為上市公司關(guān)聯(lián)交易中出現(xiàn)的一個(gè)新動(dòng)向，大股東通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)關(guān)聯(lián)交易，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)資產(chǎn)的名義抽取了上市公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的巨額資金，損害了公眾股東利益。其中出現(xiàn)的問(wèn)題集中暴露了房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估中存在諸多問(wèn)題。由于沒(méi)有統(tǒng)一的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際操作的不規(guī)范，從對(duì)評(píng)估方法的選擇到對(duì)評(píng)估過(guò)程中具體技術(shù)問(wèn)題的處理，各個(gè)資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所都有自己的做法，造成同一個(gè)交易標(biāo)的的價(jià)值因評(píng)估方法不同而差異很大。 4.4以商標(biāo)為主要形式的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估出現(xiàn)問(wèn)題 英特品評(píng)估方法是目前國(guó)際上較通行的商標(biāo)價(jià)值評(píng)估方法，其計(jì)算公式可表示為：E＝I.G。公式中：E為被評(píng)商標(biāo)的價(jià)值，I：為商標(biāo)給廠商帶來(lái)的年均利潤(rùn)，G為商標(biāo)力因子，它是根據(jù)商標(biāo)的領(lǐng)先度、穩(wěn)定度、市場(chǎng)特性等7個(gè)因素確定的商標(biāo)的獲利年限(英特品規(guī)定商標(biāo)的獲利年限為6—20年)。主要思路是根據(jù)廠商市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品銷售量、利潤(rùn)等實(shí)際資料，結(jié)合主觀判斷的商標(biāo)“力量”來(lái)評(píng)估商標(biāo)價(jià)值。英特品方法在實(shí)際應(yīng)用中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題：如果商標(biāo)交易價(jià)格等于預(yù)期總收益，那末，在未來(lái)若干年內(nèi)，商標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者將無(wú)利可圖，加之市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)及產(chǎn)品的生命周期，因此購(gòu)買(mǎi)商標(biāo)將是毫無(wú)意義的行為；附加于有形資產(chǎn)之上的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)往往取決于有形資產(chǎn)價(jià)值的質(zhì)量和數(shù)量，而有形資產(chǎn)價(jià)值數(shù)量和質(zhì)量是動(dòng)態(tài)的，當(dāng)其數(shù)量和質(zhì)量變化到一定程度的時(shí)候，房地產(chǎn)資產(chǎn)對(duì)于其是毫無(wú)意義的，而這時(shí)仍按照這種方法評(píng)估得出的價(jià)值與實(shí)際價(jià)值有本質(zhì)差別。由于混淆了商標(biāo)自身的價(jià)值和由商標(biāo)帶來(lái)的價(jià)值，使英特品方法本質(zhì)上是關(guān)于商標(biāo)預(yù)期收益的評(píng)估方法，而不是關(guān)于商標(biāo)價(jià)值的評(píng)估方法。 4.5按房地產(chǎn)資產(chǎn)成本進(jìn)行評(píng)估存在的問(wèn)題 目前，房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估方法主要采用歷史成本法。即“按取得時(shí)的實(shí)際成本計(jì)價(jià)”。根據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)的形成途徑，歷史成本法又可分為三種情況。一是投資人投入的房地產(chǎn)資產(chǎn)，其歷史成本為評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值。二是外購(gòu)房地產(chǎn)資產(chǎn)，其歷史成本為購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的所有支出。三是自創(chuàng)房地產(chǎn)資產(chǎn)的歷史成本，為當(dāng)期相關(guān)費(fèi)用與前期累計(jì)開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和。歷史成本法體現(xiàn)了資產(chǎn)的原始形成過(guò)程，具有易獲得性和可驗(yàn)證性，容易被人們所接受。但是由于不同的房地產(chǎn)資產(chǎn)在未來(lái)所創(chuàng)造價(jià)值的巨大差異性，并沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，因此，在人才智力資源對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響愈來(lái)愈重要的情況下，這種評(píng)估方法明顯不能適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要，而房地產(chǎn)資產(chǎn)本身的無(wú)實(shí)體性、專用性、收益不確定性也決定了完全套用有形資產(chǎn)的評(píng)估方法是不恰當(dāng)?shù)?。這種評(píng)估方法評(píng)休房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值就等于沒(méi)有充分承認(rèn)獨(dú)創(chuàng)性發(fā)明勞動(dòng)的價(jià)值，沒(méi)有從根本上確立人才資源和創(chuàng)新在企業(yè)生存發(fā)展中的地位，從而無(wú)法從根本上調(diào)動(dòng)作為知識(shí)載體的人的積極性和創(chuàng)造性，阻礙整個(gè)社會(huì)的發(fā)展創(chuàng)新進(jìn)程。 4.6?房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確引發(fā)的問(wèn)題 部分評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，影響估價(jià)質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)中介估價(jià)機(jī)構(gòu)到底應(yīng)從事什么樣的業(yè)務(wù)范圍能夠更加有效的促進(jìn)此行業(yè)的健康發(fā)展，業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者的看法有所不同。有的學(xué)者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事估價(jià)的需要，估價(jià)師們必須對(duì)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深的了解，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和預(yù)測(cè)把握得較為準(zhǔn)確，因此如果估價(jià)機(jī)構(gòu)兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢、可行性分析等業(yè)務(wù)并不需要投入額外更多的成本，卻可以獲得更多的產(chǎn)出。另一部分學(xué)者則認(rèn)為，由于房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)“高度藝術(shù)化的科學(xué)”，不僅要求估價(jià)人員具有精深的專業(yè)知識(shí)、對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握，還需要高度的精力投入，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如果兼營(yíng)其他業(yè)務(wù)，必然會(huì)影響到估價(jià)的專業(yè)性，進(jìn)而影響估價(jià)的質(zhì)量。但不管怎么說(shuō)，一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身特色，有明確的業(yè)務(wù)范圍。但在實(shí)際中，部分估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍不明確，有些估價(jià)師一肩數(shù)職，倒真有點(diǎn)雜貨鋪的味道。這種競(jìng)爭(zhēng)本身就是低層次的，做出的估價(jià)報(bào)告質(zhì)量如何，讓人猜測(cè)。 4.7資產(chǎn)評(píng)估方法在房地產(chǎn)中的應(yīng)用 例如大鵬房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)估價(jià)方法：假設(shè)開(kāi)發(fā)法又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。該方法是將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法（該數(shù)值事實(shí)上是取得這塊土地所能夠支付的最高價(jià)格）。該方法主要用于待開(kāi)發(fā)土地的價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用適用范圍 ：1.開(kāi)發(fā)土地的估價(jià)。2.將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地估價(jià)。3.待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還包含拆遷費(fèi)。它的計(jì)算公式?1.P=A-(B+C+D+E)其中P?表示土地價(jià)值；A?表示開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（可以以售價(jià)或者租金等形式表示）；B?表示整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；C?表示投資?利息　D?表示開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)；E?表示正常稅費(fèi)。2.現(xiàn)實(shí)估價(jià)中剩余法的一個(gè)較具體的計(jì)算公式為：地價(jià)＝預(yù)期樓價(jià)值－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)） 大鵬房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)估價(jià)方法在具體實(shí)際操作中步驟?（一）調(diào)查大鵬房地產(chǎn)的基本情況（二）確定被估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)1.對(duì)于出售的房產(chǎn)——市場(chǎng)法采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。2.對(duì)于出租的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓等——收益法（1）先用市場(chǎng)法，確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的凈收益（2）其次用收益法將所有的凈收益折現(xiàn)得到房地產(chǎn)的總價(jià)（四）估算各項(xiàng)成本費(fèi)用　1.估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用-建筑費(fèi)2.估算專業(yè)費(fèi)用指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，該費(fèi)用通常可以按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算，即：專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)× i?（?i為一定的百分率）3.確定開(kāi)建設(shè)工期，估算預(yù)付資本利息。（1）利息的計(jì)算采用復(fù)利，而不用單利（2）預(yù)付地價(jià)款的利息　已經(jīng)全部預(yù)付的地價(jià)款×[（1+利率）開(kāi)發(fā)建設(shè)期-1]（3）建筑開(kāi)發(fā)費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的利息①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。②期初一次性投入：全期計(jì)息③均勻投入：計(jì)息期為開(kāi)發(fā)期的一半④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入70%）：計(jì)息期為各段時(shí)間一半附加剩余占用期間　⑤建設(shè)竣工以后的空置及銷售期內(nèi)應(yīng)該按照全額全期計(jì)算利息4.估算稅金一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算5.估算開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售費(fèi)用（即銷售費(fèi)用）　一般按照房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算（五） 確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)投資回報(bào)利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)三項(xiàng) 5 改善房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法存在的問(wèn)題的措施 5.1綜合應(yīng)用各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法 各種房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估方法不僅在實(shí)質(zhì)上都反映了公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，有著密切的聯(lián)系，而且在房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，各種方法常常是綜合運(yùn)用的。 ?? 各種房地產(chǎn)估價(jià)方法同時(shí)運(yùn)用，相互印證。在房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中，由于每種房地產(chǎn)估價(jià)方法本身的局限性，每種估價(jià)方法的適用對(duì)象和適用條件不同，同進(jìn)也由于估價(jià)中所采用的各種數(shù)據(jù)和資料具有一定的不確定性，在運(yùn)用各種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，都不可避免地需要進(jìn)行估算和判定。因此，采用任何一種方法都難以確保真正準(zhǔn)確地反映估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。由于每種估價(jià)方法的估算判定過(guò)程不同，所依據(jù)的估價(jià)數(shù)據(jù)和資料不同。因此數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)各種估價(jià)方法的估算判定過(guò)程的影響是不一樣的，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)同時(shí)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，各種估價(jià)方法之間可以互相補(bǔ)充，不同方法形成的估價(jià)結(jié)果可以相互印證，有助于消除數(shù)據(jù)資料的不確定性對(duì)估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確性的影響。 各種房地產(chǎn)估價(jià)方法互相引用。在運(yùn)用某一種估價(jià)方法時(shí)，也常常會(huì)引用別的估價(jià)方法。例如在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，可能會(huì)在評(píng)估估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)格時(shí)采用市場(chǎng)法，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，也要采用市場(chǎng)法預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。而估算開(kāi)發(fā)成本時(shí)則要用到成本法，至于收益法中利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，也要先采用成本法或市場(chǎng)法等其他估價(jià)方法先求出建筑物價(jià)值，而在利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，則要利用其他估價(jià)方法先求出土地價(jià)。 5.2完善和改進(jìn)收益法 對(duì)于建筑物耐用年限長(zhǎng)于土地使用權(quán)年限的情況，為了保護(hù)公民的合法物權(quán)，應(yīng)將目前“房隨地走”的估價(jià)思路改為“地隨房走”，可按兩種思路進(jìn)行處理： （1）假設(shè)土地使用權(quán)期滿后自動(dòng)續(xù)期至建筑物耐用年限。此時(shí)收益年限按建筑物耐用年限考慮，但在求取凈收益時(shí)應(yīng)扣除續(xù)租期間的土地使用權(quán)出讓金。 （2）假設(shè)收益年限為無(wú)限年，此時(shí)應(yīng)選用收益年限為無(wú)限年的計(jì)算公式，但在凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。這相當(dāng)于在每次建筑物的耐用年限結(jié)束和土地使用權(quán)年限到期時(shí)，能分別積累一筆資金，利用該資金可對(duì)建筑物和土地進(jìn)行不斷地“復(fù)制”，最終使房地產(chǎn)的收益年限拓展為無(wú)限年。 5.3充分發(fā)揮技術(shù)路線的作用 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，是估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是，確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程。確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線，要對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身有充分的認(rèn)識(shí)，要對(duì)交易各方的情況和交易過(guò)程有充分的了解。 5.3.1房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線與房地產(chǎn)評(píng)估方法的密切關(guān)系 房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)?？梢哉f(shuō)，每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。 例如市場(chǎng)法，它所體現(xiàn)的是這樣一種對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數(shù)買(mǎi)家和大多數(shù)賣家認(rèn)可的價(jià)格。正是按照這樣對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)法采用“選取類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評(píng)估價(jià)格”的技術(shù)路線。 成本法所反映的估價(jià)技術(shù)路線是：在無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)直接得到估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格的情況下，我們可以通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格組成部分進(jìn)行分解，了解各價(jià)格組成部分的正常市場(chǎng)價(jià)格，再累加、積算作為估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格。也就是說(shuō)，成本法認(rèn)可這樣一種價(jià)格形成過(guò)程，房地產(chǎn)的價(jià)格是由其各組成部分的價(jià)格累加而成的。 收益法體現(xiàn)了對(duì)價(jià)格形成過(guò)程的這樣一種認(rèn)識(shí)：可以將購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為一種投資，將該投資未來(lái)可以獲得的所有凈收益折現(xiàn)之后累加，用所得結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格。收益法所體現(xiàn)的估價(jià)技術(shù)路線是：房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)可獲得的收益決定的。 同一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，實(shí)際上是在模擬不同的價(jià)格形成過(guò)程，體現(xiàn)的是不同的估價(jià)技術(shù)路線。例如對(duì)一宗尚未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的估價(jià)，我們可以采用成本法，求取獲取土地的價(jià)格、已投入的建造成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)累加即得到其價(jià)格。這既是成本法的估價(jià)過(guò)程，也體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。它所反映的價(jià)格形成過(guò)程是，產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。我們還可以采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，先確定該項(xiàng)目完成后的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造至完成所需的各項(xiàng)投入和利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)。由此也可得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，這種方法所反映的價(jià)格形成過(guò)程是，未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后的市廠價(jià)格，由后者可以推算出前者。所以說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。 5.3.2把握房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線有助于正確運(yùn)用房地產(chǎn)評(píng)估方法 由于房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)路線反映了房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和價(jià)格內(nèi)涵，而房地產(chǎn)估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)也是模擬房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。因此，把握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線有助于正確理解和運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，并且不會(huì)由于房地產(chǎn)估價(jià)方法在表現(xiàn)形式上的不同而迷惑。 5.4 完善市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則 要尊重房地產(chǎn)估價(jià)師的勞動(dòng)成果，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的獨(dú)立性。任何組織和個(gè)人，特別是政府主管部門(mén)不得以任何形式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的工作，以確保估價(jià)結(jié)果的科學(xué)性、合理性。要在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，盡快完善房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確“給回扣”、出具不實(shí)報(bào)告、掛靠、轉(zhuǎn)包、亂收費(fèi)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等不規(guī)范行為的違規(guī)性質(zhì)，制定查處辦法。要鞏固房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)脫鉤改制的成果，個(gè)別沒(méi)有完成脫鉤改制的估價(jià)機(jī)構(gòu)，不得申報(bào)房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)，也不得到社會(huì)上承攬房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。對(duì)在脫鉤改制中弄虛作假，搞“假脫鉤”或“明脫暗不脫”的機(jī)構(gòu)，在取消房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的同時(shí)，還要追究有關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。要探索建立糾紛調(diào)處機(jī)制，化解房地產(chǎn)估價(jià)糾紛。如成都市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)牽頭起草了糾紛調(diào)處辦法，明確房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)為糾紛調(diào)處人。辦法經(jīng)會(huì)員單位討論通過(guò)后，成為行業(yè)共同遵守的規(guī)則。這是一種有益的探索。 5.5培養(yǎng)復(fù)合型人才 加大人才培養(yǎng)力度，建立房地產(chǎn)的本科教育制度從2009年教育部對(duì)全國(guó)的本科層次高等教育進(jìn)行規(guī)范以來(lái)，我國(guó)取消了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的本科專業(yè)。目前房地產(chǎn)專業(yè)只有?？茖哟蔚慕逃?，本科層次的房地產(chǎn)專業(yè)教育一般是依附于土地資源管理或工商管理的方向下。實(shí)際上認(rèn)為，專業(yè)的設(shè)置應(yīng)主要面向市場(chǎng)需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)人才的缺口一直較大。目前房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員中，大多為工民建專業(yè)或經(jīng)濟(jì)、管理專業(yè)，真正在學(xué)校階段接收系統(tǒng)房地產(chǎn)教育的人很少，這必然會(huì)影響其專業(yè)性。因此筆者認(rèn)為建立設(shè)置房地產(chǎn)的本科專業(yè)，建立房地產(chǎn)本科教育制度可以明顯促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)人才培養(yǎng)力度，解決估價(jià)人員所學(xué)專業(yè)不對(duì)口、接受知識(shí)不系統(tǒng)的不足，提高從業(yè)人員的受教育層次。要積極培養(yǎng)高層次的房地產(chǎn)評(píng)估人才，多渠道開(kāi)展國(guó)際交流與合作，提升我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師在國(guó)際上的影響力和競(jìng)爭(zhēng)力。重視人才，評(píng)估機(jī)構(gòu)的人才很重要。多種資質(zhì)的復(fù)合型人才，思想水平高、實(shí)踐服務(wù)能力強(qiáng)的人才正是行業(yè)缺乏的。因此應(yīng)注重人才的培養(yǎng)，提高機(jī)構(gòu)內(nèi)的人員素質(zhì)。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)工作人員需要掌握各種知識(shí)，如房地產(chǎn)法律、法規(guī)知識(shí)、心理學(xué)、公關(guān)學(xué)、組織管理、業(yè)務(wù)知識(shí)等。湖南經(jīng)典、湖南建業(yè)、湖南正大、湖南新星、湖南友誼、婁底東升等機(jī)構(gòu)，能注重復(fù)合型人才的培養(yǎng)，為各種優(yōu)秀人才提供良好開(kāi)放的交流平臺(tái)，對(duì)于員工有一套完善的培訓(xùn)系統(tǒng)，不斷培養(yǎng)和挖掘?qū)I(yè)人才，使公司具有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍。 此外，還要注重組織繼續(xù)教育。估價(jià)行業(yè)的繼續(xù)教育在我國(guó)業(yè)界還存在著空白，應(yīng)該將繼續(xù)教育深入、科學(xué)、廣泛的在我國(guó)進(jìn)行推廣。精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把估價(jià)行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)。既要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。 總之，一個(gè)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展最終要靠自身價(jià)值的確定，開(kāi)放的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，更需要行業(yè)的自律、自強(qiáng)。 5.6?建立健全房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)法律法規(guī) 完善估價(jià)市場(chǎng)環(huán)境房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作的成功與否，除了與整個(gè)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境相適應(yīng)外，更易受到地方政策的影響，目前徐州對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)人員、估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)市場(chǎng)的規(guī)范主要依靠國(guó)家頒布的一些政策法規(guī)，一些地方性規(guī)章已明顯不能適應(yīng)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。因此應(yīng)在完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)之上，建立健全其他法規(guī)，以便建立一套系統(tǒng)完善的規(guī)章制度指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)范運(yùn)作，完善整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境。 6結(jié) 論 綜上所述，本文將幾種資產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估的準(zhǔn)確性進(jìn)行了比較，討論了用評(píng)估中國(guó)上市公司價(jià)值的實(shí)用性及局限性。利用資產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)一線城市上市公司的定價(jià)分析中，我們證實(shí)了一些經(jīng)營(yíng)管理者和學(xué)術(shù)研究者所感興趣的結(jié)論。一般說(shuō)來(lái)，所有資產(chǎn)評(píng)估方法所產(chǎn)生誤差的正負(fù)是不明確的，但是用均值衡量偏差比用中位數(shù)衡量偏差要準(zhǔn)確得多。比率對(duì)不含非流通股時(shí)的公司價(jià)值的評(píng)估結(jié)果和對(duì)包含非流通股時(shí)的公司價(jià)值的評(píng)估結(jié)果不完全一致。包含非流通股時(shí)的公司價(jià)值評(píng)估中，基于資產(chǎn)帳面值和利潤(rùn)總額的比率準(zhǔn)確性較高，而基于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比率準(zhǔn)確性最低。而在包含非流通股時(shí)的公司總價(jià)值的評(píng)估中，基于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)總額的比率準(zhǔn)確性較高，而基于主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比率準(zhǔn)確性最低。基于公司現(xiàn)金流及其等價(jià)物的調(diào)整，提高了不含非流通股的公司價(jià)值評(píng)估中基于利潤(rùn)的比率定價(jià)的準(zhǔn)確性，但對(duì)于包含非流通股時(shí)的公司總價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性沒(méi)有多大改善。采用預(yù)期收益要比當(dāng)期收益可以使市盈率的定價(jià)更準(zhǔn)確；凈利潤(rùn)的正負(fù)不會(huì)影響基于收入和利潤(rùn)的比率工具定價(jià)的準(zhǔn)確性。 參考文獻(xiàn) [1]葉劍平.房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009 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