望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告

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望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè) 市場分析報告 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 2 頁 思源顧問 目錄 望京區(qū)域整體概況 望京區(qū)域辦公物業(yè)市場情況及分析 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析 綜述 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 3 頁 思源顧問 望京區(qū)域整體概況 ?區(qū)域交通概況 ?區(qū)域規(guī)劃概況 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 ?區(qū)域綜合服務(wù)設(shè)施概況 ?區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 4 頁 思源顧問 圖 圖 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 5 頁 思源顧問 區(qū)域交通概況 ① 望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度達(dá)到了 路較寬，通達(dá)性比較好，主要的問題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好； ② 望京地區(qū)規(guī)劃中的道路，目前只建成了 50％，仍有許多道路沒通車，造成望京地區(qū)高車流量集中在幾個道路； ③ 如果望京規(guī)劃中道路均修通，將會極大的緩解目前望京的交通狀況，并且有多個路口通達(dá)各個方向，因此，望京未來的交通發(fā)展前景是十分好的； ④ 城鐵的修通和公交樞紐的建成也將會使望京的交通更加便利。 區(qū)域交通發(fā)展加強(qiáng)區(qū)域?qū)ν忾_放性及區(qū)域商業(yè)的輻射性。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 6 頁 思源顧問 望京區(qū)域整體概況 ?區(qū)域交通概況 ?區(qū)域規(guī)劃概況 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 ?區(qū)域綜合服務(wù)設(shè)施概況 ?區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 7 頁 思源顧問 區(qū)域規(guī)劃概況 望 京 整 體 規(guī) 劃 總用地范圍 規(guī)劃居住人口 總規(guī)劃建筑面積 備注 33萬人 1400萬平方米 此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有 用地的建筑面積。 居住、商貿(mào)中心占地 規(guī)劃居住人口 規(guī)劃建筑面積 備注 居住人口 33萬 總戶數(shù) 7萬余戶 1000萬平方米 此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用 地的建筑面積。 北京市總體規(guī)劃方案中對望京區(qū)域的規(guī)劃 區(qū)域規(guī)劃確定了區(qū)域北京副都的地位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 8 頁 思源顧問 望京新規(guī)劃中的用地規(guī)劃 科技園區(qū) 大型公共建筑組成的市級公建中心包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院、文體等，規(guī)劃建筑面積 270萬平方米 居住用地分為６個區(qū) 居住用地： 規(guī)劃建筑面積250萬平方米，分為五個區(qū) 望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū) 高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū) 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 9 頁 思源顧問 望京區(qū)域整體概況 ?區(qū)域交通概況 ?區(qū)域規(guī)劃概況 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 ?區(qū)域綜合服務(wù)設(shè)施概況 ?區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 10 頁 思源顧問 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概述 望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭 形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)； 電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國家科技部和北京市人民政 府于 1994年正式批準(zhǔn)建立的。現(xiàn)已成為推動朝陽區(qū)工業(yè)加速發(fā)展的中堅力量，是望京 地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。 區(qū)內(nèi)以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，其中電子城園區(qū)呈現(xiàn)出科技 含量高、產(chǎn)業(yè)集聚度高、外資比例高和發(fā)展后勁足的鮮明特點。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 11 頁 思源顧問 區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 望京區(qū)域逐步發(fā)展成電子信息產(chǎn)業(yè)的聚集地。 區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)凸顯，產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善。 園內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟(jì)明顯，高于朝陽區(qū)港澳臺及外商投資比例。 區(qū)域內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)了區(qū)域商務(wù)氛圍形成，商務(wù)市場發(fā)展?jié)摿薮? 區(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)效益顯著。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 12 頁 思源顧問 望京區(qū)域整體概況 ?區(qū)域交通概況 ?區(qū)域規(guī)劃概況 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 ?區(qū)域綜合服務(wù)設(shè)施概況 ?區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 13 頁 思源顧問 望京商圈－品牌精品店 新概念汽車 ＮＩＳＳＡＮ展示廳 中旅旅游汽車公司 雪亮眼鏡 雪亮眼鏡 大明眼鏡 銅牛服飾 本區(qū)域共有品牌專買店７家，其中汽車類３家，服裝類１家，眼鏡類３家 汽車類需求面積較大，一般在２０００平米以上，所處位置多為臨街１層， 服裝眼鏡類面積需求較靈活，從３０－－５００平米均可，需求周圍環(huán)境整潔， 位置一般選在繁華街區(qū)或高尚居住社區(qū)，注重室內(nèi)外裝修 品牌精品店業(yè)態(tài)較少， 尚有發(fā)展?jié)摿? 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 14 頁 思源顧問 望京商圈－休閑娛樂 太陽宮娛樂休閑中心 張貝健身 柯達(dá) 中體倍力 健身俱樂部 咖啡店 漢方洲足療 茶館 足療音像 瀟灑風(fēng)度 美容美發(fā) 網(wǎng)吧 音像 音像 美發(fā) 旺興源洗浴 七甲山練歌場 特百惠 富士沖洗 雪美華美容廳 本區(qū)域健身中心３家，保健中心３家，娛樂中心３家，音像店２家， 咖啡店，茶館２家，美容美發(fā)３家，網(wǎng)吧１家，沖洗店２家 咖啡店，茶館，快餐等面積可大可小，一般在１００平米以上， 周圍環(huán)境較好，位于繁華街區(qū)．健身需求面積１０００－３０００平米 茶吧＼酒吧等休閑娛樂 場所比較成舊， 且數(shù)量少不夠規(guī)模， 很多街道屬于空白， 有極大發(fā)展空間 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 15 頁 思源顧問 望京商圈－生活配套分布 金象大藥房 福奈特 加油站 金象大藥房 福奈特 電子圖書館 東方愛嬰 金象大藥房 慈安堂郡 福奈特 生活配套設(shè)施稍顯不足， 可適當(dāng)增加 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 16 頁 思源顧問 望京商圈－零售商業(yè)＼超市＼大型專業(yè)賣場 １ ３ ２ ４ ７ ５ ６ ８ ９ １０ １１ １２ １３ １４ １５ １６ １７ １８ １９ ２０ １天成超市 ２蘇寧電器 ３韓國百貨 ４大中電器 ５京客隆 ６中福百貨 ７中國移動營業(yè)廳 ８華潤超市 ９新都副食 １０韓國百貨 １１鮮花店 １２中復(fù)電訊 １３建材大世界 １４南湖綜合市場 １５建材城 １６正時家居 １７聯(lián)通 １８華潤超市 １９中國煙草 ２０風(fēng)城食品店 便利店＼鮮花＼副食店等對面積要求較小， ３０平米以上即可，超級市場要求面積 在１０００平米以上，位置主要以繁華 臨街１層，地下１層商場房為主 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 17 頁 思源顧問 餐飲配套分布 本區(qū)域中式餐飲４０家 韓式餐飲１１家 西餐及西式快餐３家 食品專賣店４家 食品專賣店＼餃子館等面積較小， ３０－１００平米即可， ＲＰＣ等快餐店５００平米左右， 東來順等中上檔次中餐１０００－４０００平米 傳統(tǒng)餐飲和韓國餐廳 量大趨于飽和， 西式快餐和其他 種類風(fēng)味餐飲 （如面愛面，必勝客等） 稀缺，市場有待開發(fā)． 大多餐廳早期設(shè)在 住宅底商群樓內(nèi)， 今年法規(guī)將限制餐飲＼ 娛樂在住宅樓下經(jīng)營， 這將是一大缺口 實地調(diào)研時間； ２００４年７月１０日 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 18 頁 思源顧問 教育設(shè)施 ? 幼兒園：望京目前幼兒園有八所，民辦的有六所、公立的有兩所，基本上均分布在花家地和南湖地區(qū)附近； ? 小學(xué)：六所，大多分布在花家地地區(qū)； ? 中學(xué)：五所，重點中學(xué)較多，由八十中、陳經(jīng)倫中學(xué)、首師大望京分校； ? 高教：十一所高教學(xué)校，集中在京順路西側(cè)和望京新城附近； ? 培訓(xùn)類學(xué)校：十一所，集中在望京北小河望京西園附近。 備注：圖中藍(lán)點為幼兒園、藍(lán)色帶旗符號代表小學(xué)、桔紅色帶旗符號表示中學(xué)、藍(lán)色圖書符號代表高校、紅色圓點代表培訓(xùn)學(xué)校。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 19 頁 思源顧問 醫(yī)療衛(wèi)生 ? 望京醫(yī)療設(shè)施相對薄弱一些，醫(yī)療診所有 26家，但多為小診所，規(guī)模不大，級別較低?；旧戏植荚诒毙『右员保虾貐^(qū)和京順路西側(cè)一帶。較大型的保健按摩店主要有八家。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 20 頁 思源顧問 體育設(shè)施 望京目前僅有一個望京體育公園，總占地面積 25000平方米、綠化面積為 70％。園內(nèi)建有籃球場、排球場、旱冰場、兒童游樂場等。另外，望京有 12個體育健身俱樂部。運(yùn)動種類很多、齊全，網(wǎng)球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美發(fā)、足療、保健、跑步機(jī)、自行車、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形體訓(xùn)練等。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 21 頁 思源顧問 區(qū)域綜合服務(wù)設(shè)施概況小結(jié) ? 望京地區(qū)經(jīng)過十幾年的發(fā)展變化，到現(xiàn)在已經(jīng)初步形成居住、生活、工作為一體的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育等各個配套設(shè)施初具規(guī)模，在數(shù)量上有了大量的增長，但在質(zhì)上還未有明顯的飛躍發(fā)展； ? 未來發(fā)展趨勢將會朝著大規(guī)模、高質(zhì)量、高品質(zhì)，更加齊全的方向發(fā)展； ? 未來 2年－ 3年望京的配套設(shè)施還將會十分迅速的增長。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 22 頁 思源顧問 望京區(qū)域整體概況 ?區(qū)域交通概況 ?區(qū)域規(guī)劃概況 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況 ?區(qū)域綜合服務(wù)設(shè)施概況 ?區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 23 頁 思源顧問 區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 人口數(shù)量： 望京人口數(shù)量目前 18萬人，未來規(guī)劃將達(dá)到 33萬人。 人口年齡： 社區(qū)居民年齡構(gòu)成以 25～ 45歲為主。 人口職業(yè)特點： 演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī) 生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大， 其中外籍人士以日籍和韓籍為主。 月生活消費(fèi)水平： 望京區(qū)域０４年人均月生活消費(fèi)８２０元。 （零售、餐飲、服務(wù)、娛樂等，不含家居建材） 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 24 頁 思源顧問 區(qū)域人口消費(fèi)特征概況 ? 區(qū)域性消費(fèi)水平差異化強(qiáng)，以南部建成區(qū)消費(fèi)力最差，中東部商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)力最強(qiáng)。 ? 望京區(qū)域住宅類樓盤置業(yè)者中二次置業(yè)者增多，同時望京區(qū)域也聚集了大批外籍人士，以韓國人、日本人為主，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 ? 本案所在區(qū)域，區(qū)位人口的綜合素質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，注重生活品位，品牌消費(fèi)能力強(qiáng)。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 25 頁 思源顧問 目錄 望京區(qū)域整體概況 望京區(qū)域辦公物業(yè)市場情況及分析 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析 綜述 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 26 頁 思源顧問 寫字樓市場總體情況： ? 望京住宅市場的火爆，商業(yè)服務(wù)配套的改善促使望京寫字樓市場逐漸成長，供應(yīng)面積逐漸增長； ? 愛立信，摩托羅拉， 西門子 , 松下等大公司將區(qū)域總部遷入望京，吸引了更多的為這些企業(yè)總部提供服務(wù)的中小型公司進(jìn)駐； ? 同時，寫字樓供應(yīng)量的增加，使得整個望京的發(fā)展趨于平衡，而且由此提升了望京的區(qū)域價值，從而帶動了住宅市場的再次升溫。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 27 頁 思源顧問 二、辦公物業(yè)市場分析 （一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 （二）辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 （三）辦公物業(yè)入住企業(yè)分析 （四）辦公物業(yè)市場發(fā)展前景 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 28 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 區(qū)域劃分原則 ： 以地域兼顧功能為劃分原則 區(qū)域四大板塊： 望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū) 望京西部區(qū)域 望京南部建成區(qū) 望京中東部商業(yè)中心區(qū) 望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū) 望京中東部 商業(yè)中心區(qū) 望京南部建成區(qū) 望京西部區(qū)域 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 29 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 中辰寫字樓 望京科技創(chuàng)業(yè)園 建協(xié)大廈 和平大廈 佳境天城 博泰大廈 望京西部區(qū)域 望京北部 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 望京南部 建成區(qū) 望京中東部 商業(yè)中心區(qū) 鑫佳泓大廈 愛慕大廈 葉青大廈 尚古城寫字樓 洛娃科技大廈 眾運(yùn)大廈 望京大廈 四強(qiáng)寫字樓 星源國際 辦公物業(yè)部分 項目分布圖 利景名門 博亞國際中心 金隅國際 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 30 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 項目 地理位置 開發(fā)商 規(guī)模 ㎡ 入住時間 物業(yè)級別 望京科技創(chuàng)業(yè)園 望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi) 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 1999年 丙級 眾運(yùn)大廈 望京利澤中街二區(qū) 208號 北汽眾運(yùn)公司 20000 2000年 丙級 洛娃科技大廈 望京利澤中園二區(qū) 洛娃集團(tuán)開發(fā)公司 15464. 02年 乙級 愛慕大廈 望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園 218北京愛慕內(nèi)衣有限公司 21205 2000年 —— 正匯科技大廈 利澤中園 —— 18000 —— 乙級 葉青大廈 望京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 葉氏企業(yè)集團(tuán)有限公司 50000 01年 甲級 中辰寫字樓 新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 泰富德實業(yè)有限公司 17386 02年 7月 甲級 鑫佳泓大廈 新業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 19號地 鑫佳泓科技有限公司 17000 —— 甲級 和平大廈 來廣營東路 5號 —— 12000 05年 1月 丙級 尚古城寫字樓 來廣營東路 5號 貴特物業(yè) 12000 02年 乙級 佳境天城 中環(huán)南路甲 2號 英大置業(yè)有限公司 37000 03年 商住 望京大廈 望京中環(huán)南路 北京國際技術(shù)合作中心 34000 98年 乙級 四強(qiáng)寫字樓 花家地街 13號 四強(qiáng)實業(yè)發(fā)展公司 2000 2000年 乙級 建協(xié)大廈 大山子 北海房地產(chǎn)公司 4500 05年 5月 乙級 鵬景閣 光中街一號 巨朋投資公司 17000 05年 6月 商住 星源國際 廣順北大街（體育廣場北側(cè)） 利達(dá)匯通房地產(chǎn)公司 102196 04年 10月 商住 博泰大廈 望京西園 博泰隆房地產(chǎn)有限公司 24000 03年 10月 甲級 總 供 給 量 : 473751 平 方 米 辦 公 物 業(yè) 目 前 供 給 狀 況 表 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 31 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 項目名稱 地理位置 投資開發(fā)商 規(guī)模 （平米） 使用 時間 博雅國際中心 新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路 世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)公司 27000 2006年底 望京國際商業(yè)中心 望京中東部商業(yè)中心區(qū) 正鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 170000 2007年 嘉美風(fēng)尚中心 望京中東部商業(yè)中心區(qū) 北京金冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 80000 2007年 愛立信中國研發(fā)總 院以及愛立信中國 地區(qū)總部 望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 愛立信 一期： 42000 2006年 博泰金卡中心 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 博泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 20300 2005年 摩托羅拉園區(qū)以及 摩托羅拉研發(fā)中心 望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 摩托羅拉 一期： 55000 供給量 : 394300 平 方 米 辦公物業(yè)未來兩年供給狀況表 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 32 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 ■ 辦公物業(yè)開發(fā)緩慢，項目稀缺，規(guī)模較小 ■ 目前可調(diào)研到的已入住辦公物業(yè)項目 17個，在建項目 5個 ■ 目前市場供給總量為 473751平米 ,未來兩年供給量超過 394300平米 ■ 區(qū)域辦公物業(yè)分布區(qū)位特征明顯， 55%的物業(yè)集中在北部產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，近兩年新開發(fā)物業(yè)多集中在中東部商業(yè)中心 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 33 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 已入住辦公物業(yè)項目開發(fā)規(guī)模表（平方米） ? 辦公物業(yè)項目規(guī)模較 小， 44%物業(yè)規(guī)模普遍 集中在 12000— 20000 平方米之間，屬于小 體量辦公樓； ? 其中一座大體量物業(yè) 屬于商住樓，對于開發(fā) 商而言，商務(wù)氛圍還尚 未形成狀況下，小體量 辦公摟在投資開發(fā)方面 降低了很大風(fēng)險 ； ? 大體量寫字樓項目是目 前市場中的空檔。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 34 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 020000400006000080000100000120000140000160000甲級 乙級 商住 其它現(xiàn)有供給量（平米）辦公物業(yè)級別統(tǒng)計表（平方米） ? 純寫字樓與商住樓目前 在開發(fā)總量中各占 55%、 45%。 ? 甲級及乙級寫字樓開發(fā)量 較少，滿足不了區(qū)域市場 大中型企業(yè)的辦公需求。 ? 目前市場中 1個大體量商住 樓在一定程度上緩解了 區(qū)域辦公物業(yè)的不足，滿足 了部分小型企業(yè)辦公需求 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 35 頁 思源顧問 二、辦公物業(yè)市場分析 （一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 （二）辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 （三）辦公物業(yè)入住企業(yè)分析 （四）辦公物業(yè)市場發(fā)展前景 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 36 頁 思源顧問 辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 項目 銷售價格 元 /㎡ 租金水平 元 /㎡ /日 物業(yè)級別 望京科技創(chuàng)業(yè)園 只租不售 2 丙級 眾運(yùn)大廈 —— 級 洛娃科技大廈 —— 級 愛慕大廈 只租不售 3 —— 正匯科技大廈 不詳 級 葉青大廈 7480 級 中辰寫字樓 8000 3 乙級 鑫佳泓大廈 —— 級 博泰金卡中心 整售 級 和平大廈 —— 級 尚古城寫字樓 —— 級 佳境天城 8800 住 望京大廈 不詳 級 四強(qiáng)寫字樓 不詳 級 建協(xié)大廈 不詳 — 700 住 星源國際 7800 住 博泰大廈 8800 級 區(qū)域項目 平均售價 8263元 /平米 平均租價 日 /平米 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 37 頁 思源顧問 辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 020004000600080001000012000葉青大廈中辰寫字樓博雅國際中心 博泰金卡中心佳境天城泰大廈部分項目售價表售價（元/ 平米）? 早期開發(fā)辦公物業(yè)以租賃為主 ? 現(xiàn)有銷售項目多為近兩年開發(fā) 樓盤，售價集中在 7800 /平米左右 ? 銷售樓盤價格與區(qū)域內(nèi)部分 高檔住宅樓盤價格持平，具有 一定的升值空間 ? 圖表中最高售價的博雅國際 中心售價 12000元 /平米，目前 沒有開盤 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 38 頁 思源顧問 辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 ? 租金中均包含了物業(yè) 管理費(fèi)用 ? 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租金 以 日 /平米為主 ? 區(qū)域平均租金為 /日 /平米 ? 除部分項目外，區(qū)域 租金水平比較平穩(wěn)， 起伏不大 ? 物業(yè)租金水平的地理 區(qū)位性特征強(qiáng) 辦公物業(yè)項目租金水平圖 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 39 頁 思源顧問 辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 物業(yè)租金水平的地理區(qū)位性特征明顯 高新產(chǎn)業(yè)科技園區(qū) 影響因素： 政策優(yōu)勢、 辦公物業(yè)集中、 市場供不應(yīng)求 項目個數(shù) ： 8個 租金水平 ： 日 /平米 中東部商業(yè)中心區(qū) 影響因素： 新興商業(yè)中心、 商務(wù)氛圍不夠成熟 項目個數(shù)： 4個 租金水平： 2日 /平米 南部建成區(qū) 影響因素： 臨近 燕莎 \麗都商圈、 商務(wù)氛圍成熟、 交通便利 項目個數(shù)： 3個 租金水平： 日 /平米 來 廣營 影響因素： 地理位置 偏遠(yuǎn) 項目個數(shù) ： 2個 租金水平： 日 /平米 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 40 頁 思源顧問 二、辦公物業(yè)市場分析 （一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 （二）辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 （三）辦公物業(yè)入住企業(yè)分析 （四）辦公物業(yè)市場發(fā)展前景 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 41 頁 思源顧問 北京松下 北京金漢王系統(tǒng)工程 北京天利深冷設(shè)備 北京曉星電腦技術(shù) 北京雙鶴藥業(yè)、 北京賽多利斯儀器系統(tǒng) 北京津港儲運(yùn) 北京泰富德實業(yè) 辦公物業(yè)入住企業(yè)分析 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的重點企業(yè) 洛娃科技實業(yè) 北京愛慕制衣 北京葉氏企業(yè)集團(tuán) 中石化博泰金卡集團(tuán) 北京鑫佳泓科技發(fā)展 北京北汽眾運(yùn)汽車貿(mào)易 自建 辦公 物業(yè) 企業(yè) 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 42 頁 思源顧問 辦公物業(yè)入住企業(yè)類型明細(xì) 名稱 公司類別 四強(qiáng)寫字樓 旅游、食品、圖文設(shè)計、廣告、眼鏡、藝術(shù)、房地產(chǎn)廣告、咨詢、通訊、裝飾 望京大廈 雜志、學(xué)會、招待所、工程、裝飾工程 博泰大廈 物業(yè)公司、銀行、健身、醫(yī)療、設(shè)備、電子、律師、影視、投資、設(shè)計、協(xié)會 津港儲運(yùn)大廈 海關(guān)儲運(yùn)公司、銀行、餐飲、生物醫(yī)學(xué)、綠化、通訊、商貿(mào)、科研、旅游、廣告、軟件開發(fā) 洛娃大廈 電子研發(fā)、日化用品、乳業(yè)、房地產(chǎn)、培訓(xùn)、數(shù)碼、貿(mào)易、飲品、機(jī)械 眾運(yùn)大廈 政府機(jī)關(guān)、酒樓、貿(mào)易、技術(shù)研發(fā)、通訊、廣告、數(shù)碼、綜合類 葉青大廈 商貿(mào)、物流、電子科技研發(fā)、廣告 中辰大廈 研發(fā)、建筑、機(jī)械、醫(yī)療、投資、運(yùn)動 望京科技創(chuàng)業(yè)園 電子與信息技術(shù) (376)、先進(jìn)制造技術(shù) (30)、航空航天技術(shù) (2)、環(huán)境保護(hù)新技術(shù) (11)、生物工程和新醫(yī)藥技術(shù) (24) 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù) (3)、其它在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造中應(yīng)用的新工藝、新技術(shù) (24)、 新材料及應(yīng)用技術(shù) (26)、新能源與高效節(jié) 能技術(shù) (14) 鑫佳泓大廈 科研 愛慕大廈 電器、貿(mào)易、建設(shè)開發(fā)、服裝、電影、規(guī)劃設(shè)計、大型顧問公司 佳境天城 旅游、顧問、商貿(mào)、建筑裝飾、藝術(shù)、投資、美容、科技、材料、環(huán)境、食品、網(wǎng)絡(luò)、報社、汽車俱樂部、影視、 運(yùn)輸 利景名門 旅游、服裝、廣告、投資 星源國際 醫(yī)療、美容、通訊、貿(mào)易、房地產(chǎn)、律師所、食品、建材、裝飾、雜志物流、廣告 和平大廈 家居城、貨運(yùn)公司、戶外運(yùn)動公司 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 43 頁 思源顧問 辦公物業(yè)入住企業(yè)類型比例 類型 數(shù)量 所占比例 大型綜合類 3 房地產(chǎn) 6 各類組織 16 廣告、文化、藝術(shù)、影視 35 國際大型公司 17 建筑、工程、設(shè)備 31 教育 3 客服類 17 旅游 4 律師會計事務(wù)所 3 其他 4 生物醫(yī)學(xué)、醫(yī)藥、美容 40 食品 5 體育健身 1 投資、貿(mào)易 51 網(wǎng)絡(luò)、通訊、電子、科技 449 銀行 3 雜志 5 政府 2 裝飾 5 咨詢顧問 10 高科技 110 合計 820 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 44 頁 思源顧問 告、文化、藝術(shù)、筑、工程、物醫(yī)學(xué)、醫(yī)藥、資、絡(luò)、通訊、電子、型綜合類房地產(chǎn)各類組織廣告、文化、藝術(shù)、影視國際大型公司建筑、工程、設(shè)備教育客服類旅游律師會計事務(wù)所其他生物醫(yī)學(xué)、醫(yī)藥、美容食品體育健身投資、貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)、通訊、電子、科技銀行雜志政府裝飾咨詢顧問高科技望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 45 頁 思源顧問 辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析 經(jīng)過市場調(diào)查搜集到 820個已經(jīng)入住的企業(yè)名單，通過分析，將 820個企業(yè) 共分為 22種企業(yè)類型，其中多數(shù)企業(yè)為： ? 廣告、文化、藝術(shù)、影視類； ? 建筑、工程、設(shè)備類； ? 生物醫(yī)學(xué)、醫(yī)藥、美容類； ? 投資、貿(mào)易類； ? 網(wǎng)絡(luò)、通訊、電子、科技類； ? 高科技類。 此六類企業(yè)共有 716家，占總?cè)胱∑髽I(yè)數(shù)量的 其中網(wǎng)絡(luò)、通訊、 電子、科技類企業(yè)所占比例又是最大，數(shù)量達(dá)到 449個，但大部分都在望京科 技園中（ 376個）；近期望京寫字樓入住的企業(yè)多為科技、廣告、裝飾、客 服、物流類公司，例如星源國際項目（見附表）。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 46 頁 思源顧問 北京百藝源裝飾有限公司 視輝煌廣告有限公司 伊淑顏女子美體 北京嘉華博達(dá)科技有限公司 北京瑞京傲烽商貿(mào)有限公司 北京永豐智業(yè)有限公司 北京依格娜國際皮革制品銷售分公司 博宇物流（北京 )有限公司 北京宏億萌科技開發(fā)有限公司 北京晨輝日升光技術(shù)有限公司 希思科技 韓國公司 北京天昊天航空運(yùn)輸代理有限公司 北京天紀(jì)通航空運(yùn)輸代理有限公司 北京普斯維斯石油技術(shù)有限公司 北京市佑林裝璜材料有限公司 星 源 國 際 新 入 住 企 業(yè) 名 單 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 47 頁 思源顧問 辦公物業(yè)入住企業(yè)使用面積區(qū)間 項目 規(guī)模 平米 開間面積 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 － 眾運(yùn)大廈 20000 27洛娃科技大廈 15464 50匯科技大廈 18000 79青大廈 50000 280辰寫字樓 17386 － 鑫佳泓大廈 17000 200 博泰金卡中心 － 50平大廈 12000 － 尚古城寫字樓 12000 8000 愛慕大廈 21205 2000 佳境天城 37000 113— 390 望京大廈 34000 562 四強(qiáng)寫字樓 2000 100,150 建協(xié)大廈 4500 隨意分割 鵬景閣 7000 181； 169； 星源國際 102196 60,130 博泰大廈 24000 114 銀時國際大廈 34000 400 藍(lán)濤中心 30000 92前望京辦公物業(yè)單體規(guī)模都不大，開間面積從最小的 30平方米左右到幾千平方米的均有，但主要面積開間處在 100樣的面積區(qū)間比較受歡迎，多為中小型企業(yè)購買。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 48 頁 思源顧問 小結(jié) ? 目前望京區(qū)域辦公物業(yè)有各自主要入住企業(yè)特點，例如，佳境天城主要以科技、廣告、影視、貿(mào)易為主；星源國際以醫(yī)療、美容、律師、貿(mào)易為主；眾運(yùn)大廈以數(shù)碼、貿(mào)易、科技為主；望京科技園以高科技為主；洛洼大廈以貿(mào)易、電子、日化用品為主；中辰大廈以建筑、機(jī)械為主；愛慕大廈以國際大型公司為主； ? 入住企業(yè)呈現(xiàn)區(qū)域性特點：北部以電子、科技、高新技術(shù)為主，且多為規(guī)模較大、檔次較高的寫字樓；南部多為早期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，規(guī)模較小，屬中低檔檔次物業(yè)； ? 國際大型公司在望京已經(jīng)達(dá)到 17家，主要進(jìn)駐在檔次較高的寫字樓； ? 入住企業(yè)（除望京科技園外）以中小型發(fā)展型企業(yè)居多，需求面積多為 100－ 300平方米 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 49 頁 思源顧問 二、辦公物業(yè)市場分析 （一）辦公物業(yè)市場開發(fā)投資狀況 （二）辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 （三）辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析 （四）辦公物業(yè)市場發(fā)展前景 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 50 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場發(fā)展前景 辦公物業(yè) 將迎來新的 開發(fā)高潮 ,趨向 于品質(zhì)化、規(guī)模 化 、集中化 發(fā)展 高新產(chǎn)業(yè)技術(shù) 園區(qū)政策優(yōu)勢 高科技企業(yè)的聚集 使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶 初具雛形 開發(fā)商的投資 開發(fā)，區(qū)域商務(wù) 氛圍日益成熟 政府規(guī)劃 國際企業(yè) 總部入住 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 51 頁 思源顧問 辦公物業(yè)市場分析總結(jié) 市場售價和租金狀況 市場需求情況 市場供給分布 市場供給規(guī)模 市場供給量 市場開發(fā)進(jìn)度 市場發(fā)展緩慢，供給項目較少，滿足不了市場需求；已使用的項目 87%在 2000年后開發(fā)使用 ,未來兩年內(nèi)市場將呈現(xiàn)集中開發(fā)態(tài)勢。 大型企業(yè)多選擇望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高檔寫字樓，需求面積較大； 中小型企業(yè)選擇范圍較廣，商住和低檔寫字樓均可；大公司將區(qū)域總部 遷入望京，吸引了更多的為這些企業(yè)總部提供服務(wù)的中小型公司進(jìn)駐。 目前市場上供給項目普遍偏小 ,44%的項目規(guī)模在 12000— 20000平米間 缺少大體量辦公物業(yè) 目前市場總供給量較大（ 575947平米） ,主要以望京科技園區(qū)為主 未來兩年內(nèi)市場發(fā)展較快 ,供給量將超過 394300平米。 目前市場供給的項目分布比較集中 ,以北部高新園區(qū)及中東部 商業(yè)中心區(qū)為主 ,此區(qū)域在未來兩年內(nèi)仍將是辦公物業(yè)開發(fā)集中地 市場中銷售的項目多為近幾年開發(fā)的項目，平均售價為 8263元 /平方米， 與區(qū)域內(nèi)部分高檔住宅樓盤價格接近，升值空間較大；區(qū)域租金水平 的地理區(qū)位特征明顯 ,租金水平差距較大，平均租金水平為 日 /平 方米。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 52 頁 思源顧問 目錄 望京區(qū)域整體概況 望京區(qū)域辦公物業(yè)市場情況及分析 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析 綜述 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 53 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè) 市場情況及分析 商業(yè)物業(yè)市場供給 商業(yè)物業(yè)市場需求 商業(yè)未來趨勢 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 54 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 ? 望京區(qū)域商業(yè)分布分析 －區(qū)域劃分原則 ： 以地域兼顧功能為劃分原則 －區(qū)域四大板塊： 望京西部區(qū)域 望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū) 望京南部建成區(qū) 望京中東部商業(yè)中心區(qū) 望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū) 望京中東部 商業(yè)中心區(qū) 望京南部建成區(qū) 望京西部區(qū)域 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 55 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 炫彩嘉軒 寶星國際 大西洋新城 京燕莎 購物中心 港 慧谷金色家園 中福百貨 季景沁園 麗港購物中心 葉青大廈 佳境天城 博泰大廈 ?望京區(qū)域帶有商業(yè)部分的項目分布（見下圖） 望京西部區(qū)域 望京北部 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 望京南部 建成區(qū) 望京中東部 商業(yè)中心區(qū) 銀領(lǐng)國際 望京西園 源國際 澳洲康都 望京商業(yè)中心 嘉美風(fēng)尚中心 華聯(lián)商廈 備注：藍(lán)色字體標(biāo)注的項目為已知的未來商業(yè)供應(yīng) 望京 博雅國際中心 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 56 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 02468100%5%10%15%20%25%30%35%面積比例社區(qū)配套商業(yè) 建材家居 超市 綜合百貨 其它 供應(yīng)量 百分比 33% 28% 24% 11% 4% ?目前望京區(qū)域商業(yè)項目類型供給比例 商業(yè)總供應(yīng)量： 30 萬 小結(jié)：望京目前商業(yè)供應(yīng)多為社區(qū)配套商業(yè)，供應(yīng)量不大 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 57 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 區(qū)域板塊 綜合百貨 /專業(yè)類商業(yè) 社區(qū)配套商業(yè)代表項目 周邊寫字樓 / 商住樓 周邊社區(qū) 望京北部 產(chǎn)業(yè)園區(qū) —— 炫彩嘉軒 葉青大廈、 中辰大廈、洛娃大廈、麗景新貴 望京花園東區(qū)、 慧谷根園、 — 京西部 區(qū)域 麗港購物中心 季景沁園 —— 季景沁園、銀領(lǐng)國際 慧谷金色家園、金隅麗港城 中福百貨 望京南部 建成區(qū) 燕沙望京購物中心 京大廈 佳境天城 花家地西里、 港、方舟苑、城市月光 鹿港 望京中東部 商業(yè)中心區(qū) 正時家居 (專業(yè)類商業(yè) ) 星源國際公寓 電信大廈 博泰大廈 大西洋新城、 夏都盈座、望京西園 寶星國際 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 58 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 項目名稱 項目類型 地理位置 開發(fā)商 住宅價 元 /㎡ 底商面 積㎡ 底商價格 萬元 /㎡ 商業(yè)使 用時間 業(yè)態(tài)規(guī)劃 炫彩嘉軒 普通住宅 宏泰西路與阜安西 路交匯處 天地嘉利房地產(chǎn) 7500 6000 1F： F:6，08 限制 浴、餐飲 麗景新貴 公寓商住 樓寫字樓 望京產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 華瀛置業(yè)地產(chǎn)公司 — 40000 — — 30000平方米的家樂福 住樓 朝陽湖光中街 1號 巨鵬投資公司 8700 3200 1F： 3 2F;5， — 博雅國際 中心 公寓、寫 字樓商業(yè) 望京利澤中園二 區(qū) 218號 京世紀(jì)恒成建 設(shè)開發(fā)有限公司 8300 8000 6，12 餐飲、娛樂、健身、銀行等 融科橄欖 城 普通住宅 朝陽望京新城 金冠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 6800 4043 — 06，12 — 嘉美國際 風(fēng)尚中心 普通住宅 望京新城 金冠達(dá)房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 — 60000 — 07 — 寶星國際 普通住宅 望京新城東北 200米 寶星置業(yè)有限 公司 7500 會所 6000 商業(yè) 39000 — 07 — ?目前望京區(qū)域已知商業(yè)項目供應(yīng)情況 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 59 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 項目 名稱 項目 類型 地理位置 開發(fā)商 住宅價 格元 /㎡ 底商面積 ㎡ 底商價格 萬元 /㎡ 商業(yè)使 用時間 業(yè)態(tài)規(guī)劃 澳洲康都 普通 住宅 望京廣順北大街 世紀(jì)潤通房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 7200 10000 — 06，12 醫(yī)療中心，餐飲，銀行，便利店，咖啡廳，書店，美容等 普通住 宅商住 望京南湖公園正 門 金隅嘉業(yè)房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 7800 8300 15000 2萬左右 05，06 — 金隅麗港 城 公寓 望京花家地西里 金隅嘉業(yè)房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 5800 30000 只租不賣 05，04 麗港購物中心、銀行等 銀領(lǐng)國際 普通 住宅 望京 輕軌 望京西站旁 ) 城市開發(fā)集團(tuán) 有限責(zé)任公司 5700 — 內(nèi)部認(rèn)購， 不對外 04，03 — 湖畔雅居 普通 住宅 廣順北大街 33號 法亞房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 8300 會所 8000 — 05，08 游泳館、健身中心、餐飲等 星源公寓 公寓 廣順北大街以東 利達(dá)匯通房地 產(chǎn)開發(fā)公司 7800 3500 — — — 都市心海 岸 公寓 望京阜通西大街 18號 熒佳房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司 5600 — — 03，07 會所、健身中心、商務(wù)中心、專賣店、超市、茶館、咖啡廳、鮮花店、美容美發(fā)、家政服務(wù)等 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 60 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 項目 名稱 項目 類型 地理位置 開發(fā)商 住宅價格 元 /㎡ 底商面積㎡ 底商價格 萬元 /㎡ 商業(yè)使用 時間 業(yè)態(tài)規(guī)劃 慧谷 陽光 普通 住宅 望京西園三區(qū)東北角 陽光嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8100 只租不賣 ㎡ /日 04,10 華鼎 世家 公寓 望京商務(wù)中心區(qū)內(nèi) 城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 6900 2000 5,12 季景 沁園 普通 住宅 城鐵 13號線望京西站向東 300米 京勵房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 8200 會所 4500 商業(yè)12000 — 07， 12 商業(yè)：娛樂、酒吧、咖啡廳餐飲等 鹿港 公寓 北四環(huán)東路望京 橋東北角 天地嘉利房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 6600 2000 — — — 寓 望京廣澤路 6號 世紀(jì)春天房地產(chǎn) 開發(fā) 7400 4000 飲 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 61 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 項目名稱 項目性質(zhì) 面積 市場定位 經(jīng)營方式 使用時間 租金 / 售價 嘉美風(fēng)尚中心 商業(yè)中心 6 萬㎡ 大型一站式購物中心 未定 07 年 未定 博雅國際中心 公寓 \ 寫字樓 \底商 8000 ㎡ 公寓寫字樓配套商業(yè) 產(chǎn)權(quán)出售不包租 06 年年底 元 / ㎡ (170 分割 ) 望京 商業(yè)中心 商業(yè)中心 綜合性大型 商業(yè)中心 只租不售 06年年底 未定 博泰望京 35#地 商業(yè)中心 綜合性 百貨商場 以售為主 06年 1— 平方米 望京國際商業(yè)中心 商業(yè)中心 12 萬㎡ 大型一站式購物廣場 只租不售 07 年 3 — 12 元 / ㎡ / 日 合計（萬平方米） 27 ?潛在已知市場供應(yīng)－純商業(yè) 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 62 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 ?潛在已知市場供應(yīng)－住宅配套 項目名稱 項目類 型 地理位置 住宅價格 元 /㎡ 底商面積㎡ 底商價格 萬元 /㎡ 商業(yè)使用時 間 業(yè)態(tài)規(guī)劃 炫彩嘉軒 w 住宅 宏泰西路與阜安西 路交匯處 7500 6000㎡ 1F： F： 制 浴、餐飲 麗景新貴 公寓 商住樓 寫字樓 望京產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) —— 40000 —— —— 30000平方米的家樂福 博雅國際中心 公寓 寫字樓 商業(yè) 望京利澤中園二區(qū) 8300 8000 飲、娛樂、健身、銀行等 融科橄欖城 住宅 朝陽望京新城 6800 4043 —— — 嘉美國際風(fēng)尚中心 住宅 望京新城 —— 60000 —— 2007 —— 寶星國際 住宅 望京新城東北 200米 7500 會所 6000 商業(yè) 39000 —— 2007 —— 季景沁園 住宅 城鐵 13號線望京西 站向東 300米 8200 會所 4500 商業(yè) 12000 —— 所：游泳館、網(wǎng)球場、健身房、桑拿、桌球室、視聽室 商業(yè)：娛樂、酒吧、咖啡廳、餐飲等 澳洲康都 住宅 望京廣順北大街葉 青大廈往西 300米路北 7200 10000 —— 療中心，餐飲，銀行，便利店，咖 啡廳，書店，美容美發(fā)等 合計 （萬平方米） 京區(qū)域未來兩年到三年內(nèi)商業(yè)供給將會大量增加，大約在 50萬平方米左右，商業(yè)競爭激烈 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 63 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 商業(yè)類型 代表性項目 租金 (元 /日 ) 售價 元 / 備注 住宅底商 銀領(lǐng)國際 不詳 —— 業(yè)態(tài)規(guī)劃為中高檔次的餐飲業(yè)，美 滋滋私家菜；山子木美容 大西洋新城 詳 —— 寫字樓商住樓底商 佳境天城 共兩層 ,一層只售不租，目前為中復(fù)手機(jī)市場；二層為健身中心。 層： 3萬 二層： 共兩層：一層已有星巴克、中國銀行、中青旅租用；二層整層（面積1600 ㎡ ）銷售，已定租戶為青鳥健身。 實行帶租約銷售，租金以 9%投資回報率計，簽 10年租約。 商 鋪 望京 3區(qū)商鋪 詳 —— 望京西園 三區(qū)東門商鋪 詳 —— 綜合購物中心 麗港購物中心 10租不售 百貨類 ?望京區(qū)域部分商業(yè)租金水平 望京區(qū)域租金水平 價格總體較低， 新近開業(yè)的麗港購物 中心租金價格最高， 這與望京購物中心 商業(yè)供給量有關(guān)。 區(qū)域商業(yè)類型多以 住宅或?qū)懽謽?/商住樓 底商為主 , 單獨的 商業(yè)街很少。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 64 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)供給情況 ? 商業(yè)類型構(gòu)成比例不均： 商業(yè)總供給量為 30萬平方米，社區(qū)商業(yè)配套占總商業(yè) 33%，超市類商業(yè)供給占商業(yè)總供給量 24%，綜合百貨類商業(yè)供給量較少，只占總商業(yè)供給11%, 缺乏具規(guī)模具檔次的大中型綜合百貨購物中心； ? 商業(yè)供給的區(qū)域分布不集中： 各商業(yè)類型供給分布比較零散，大部分分布在望京中心區(qū)以及廣順南北大街兩側(cè)，缺乏有效的商業(yè)連接，很難形成一定的商業(yè)集中效應(yīng)，沒有形成具規(guī)模具檔次的商業(yè)中心區(qū)； ? 商業(yè)經(jīng)營檔次與消費(fèi)需求有差距： 商業(yè)檔次多集中在中低檔消費(fèi)水平，缺乏品牌類的高檔次商業(yè)，而現(xiàn)有的綜合百貨商場部分高檔次商業(yè)品種少，滿足不了望京區(qū)域內(nèi)大批中高階層消費(fèi)群體的需求。 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 65 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè) 市場情況及分析 商業(yè)物業(yè)市場供給 商業(yè)物業(yè)市場需求 商業(yè)未來趨勢 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 66 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析－ 商業(yè)業(yè)態(tài)分析 望京區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖例7%1 . 1 0 %1 . 1 0 %5 . 4 0 %8%8 . 9 0 %1 1 . 0 0 %1 3 . 7 0 %1 4 . 0 0 %2 1 . 0 0 %6 . 5 0 %綜合百貨商場 本圖例共選取了 168個樣本，以經(jīng)營網(wǎng)點為樣本單位 ?餐飲類商業(yè)占望京區(qū)域商業(yè)比例最大，占總體商業(yè)比例 21％ ?文化圖書類商業(yè)明顯不足，社區(qū)商業(yè)中只有2家小型店鋪，占總體商業(yè)比例的 ?休閑娛樂類商業(yè) 比重過少 望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)市場分析報告 2017年 2月 第 67 頁 思源顧問 望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場情況及分析 － 望京區(qū)域消費(fèi)人群特征 ? 人口數(shù)量： 望京人口數(shù)量目前 18萬人，未來規(guī)劃將達(dá)到 33萬人。 ? 人口年齡： 社區(qū)居民年齡構(gòu)成以 25～ 45歲為主。 ? 人口職業(yè)特點： 演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大，其中外