法律常識(shí)500題及詳細(xì)答案.doc

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法律常識(shí)500題及詳細(xì)答案 1、售樓廣告上的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？ 售樓廣告和宣傳資料僅僅是開(kāi)發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同中，即使將來(lái)這些宣傳沒(méi)有兌現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商在這些材料上寫(xiě)得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對(duì)房屋價(jià)格以及購(gòu)房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同，開(kāi)發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來(lái)發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條 1. 房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假?gòu)V告民事責(zé)任的必要條件有什么？ （1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假?gòu)V告。購(gòu)房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購(gòu)房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購(gòu)房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對(duì)該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購(gòu)買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購(gòu)房者在購(gòu)房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購(gòu)房者的購(gòu)房行為與虛假?gòu)V告無(wú)關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購(gòu)房者的合法權(quán)益受到了侵害。購(gòu)房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假?gòu)V告之間有因果關(guān)系。也就是說(shuō)，是虛假?gòu)V告欺騙和誤導(dǎo)了購(gòu)房者，給購(gòu)房者的權(quán)益造成了損害，即虛假?gòu)V告與損害之間有因果關(guān)系。 參考法條： 《 廣告法》第三十七條　 2. 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》一般包括哪些內(nèi)容？ 《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的內(nèi)容包括：①房號(hào)及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價(jià)款及計(jì)算方式。④簽訂正式購(gòu)房的日期。⑤在一方不履行的處理問(wèn)題。⑥開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證號(hào)。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。 參考法條: 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》、 第一百一十五條　《合同法》第一百一十五條　 3. 什么是建筑面積？ 建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》 4. 什么是套內(nèi)建筑面積？ 套內(nèi)建筑面積包括三個(gè)部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽(yáng)臺(tái)建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。 5. 套內(nèi)墻體面積包括什么？ 套內(nèi)墻體面積包括兩個(gè)部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 6. 什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？ 公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購(gòu)房人共有，購(gòu)房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會(huì)依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 7. 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ ①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。 參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》 8. 哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅? 整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇?、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。 9. 哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅? ①倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營(yíng)、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。 參考法條：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條 10. 面積變了，購(gòu)房者可以退房嗎？ 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的15日內(nèi)，購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的，視為同意變更。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房，開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。 參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條　　　 11. 面積誤差比的公式是什么？ 面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 合同約定面積 100％ 參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》 12. 處理房屋面積糾紛的原則是什么？ 合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （1）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （2）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條 13. 買房一般要交哪些稅？ （1） 印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。 參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改<北京市契稅管理規(guī)定>的決定》第一條、第二條 14. 買房一般要交哪些費(fèi)？ （1） 房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（2）公共維修基金。(3)綜合地價(jià)款。（4）證件工本費(fèi)。 15. 買車庫(kù)交契稅嗎？ 購(gòu)房者隨同普通住宅購(gòu)買的車庫(kù)，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購(gòu)房者隨同非普通住宅(如別墅)購(gòu)買的車庫(kù)，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。 16. 繼承和接受遺贈(zèng)而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？ 法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈(zèng)與行為，應(yīng)征收契稅。 17. 申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？ （1）貸款對(duì)象為有完全民事行為能力的自然人。 （2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。 （3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。 （4）對(duì)首付款的要求，銀行間有些許差異。 （5）有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 （6）具有購(gòu)房合同或協(xié)議。 （7）貸款人規(guī)定的其他條件。 18. 申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？ （1） 律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（4）保險(xiǎn)費(fèi)。 19. 哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？ （一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。 （二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。 （三）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。 （四）抵押人依法有權(quán)處分的國(guó)有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。 （五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。 （六）借款人以所購(gòu)自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房?jī)r(jià)值全額用于貸款抵押。 20. 哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？ 不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。 21. 哪些權(quán)利可以質(zhì)押？ （1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單； （2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票； （3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)； 22. 什么是轉(zhuǎn)按揭？ “轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)個(gè)人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)按”，延長(zhǎng)原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。 23. 什么樣的房子要評(píng)估？ 商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評(píng)估的其他房屋。 經(jīng)濟(jì)適用房不需要評(píng)估。 24. 什么是組合貸款？ 組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購(gòu)房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。 25. 什么是個(gè)人住房貼息貸款？ 所謂個(gè)人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個(gè)人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購(gòu)房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無(wú)須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時(shí)間，尤其是組合貸款的時(shí)間，可能由以前的幾個(gè)月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。 26. 申請(qǐng)個(gè)人住房貼息貸款的條件是什么？ （1）申請(qǐng)人必須是住房公積金的繳存人，截至申請(qǐng)日為止，申請(qǐng)人持續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月以上，或累計(jì)繳存12個(gè)月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（3）夫妻雙方只能申請(qǐng)一筆住房貸款貼息。（4）同時(shí)滿足商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款規(guī)定的其他條件。 27. 什么是住房補(bǔ)貼？ 住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。 28. 住房補(bǔ)貼隨人走嗎？ 職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動(dòng)工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時(shí)，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動(dòng)工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時(shí)，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時(shí)封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個(gè)人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。 29. 什么是一表？ 一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。 30. 什么是兩書(shū)？ 兩書(shū)是指：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 31. 收房時(shí)還查看哪些文件？ 《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《物業(yè)管理公約》。 32. 室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告一般由開(kāi)發(fā)商提供嗎？ 2002年7月1日以后開(kāi)工的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。2002年7月1日以前開(kāi)工的項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)合格為交付條件的，開(kāi)發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告。 33. 開(kāi)發(fā)商什么時(shí)候算交房？ 當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開(kāi)發(fā)商會(huì)書(shū)面通知購(gòu)房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要提供一表兩書(shū)、《商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書(shū)》、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)報(bào)告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開(kāi)發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開(kāi)發(fā)商提供的文件不全，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。 34. 何種質(zhì)量問(wèn)題可以退房？ 經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測(cè)后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購(gòu)房者可以要求退房，同時(shí)可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 35. 房屋損毀、滅失誰(shuí)來(lái)賠？ 在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險(xiǎn)由購(gòu)房者承擔(dān)。購(gòu)房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購(gòu)房者沒(méi)有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交付。 36. “不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎？ 有些購(gòu)房者在收房時(shí)會(huì)遇到這種情況，開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購(gòu)房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開(kāi)發(fā)商來(lái)收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時(shí)由購(gòu)房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購(gòu)房者沒(méi)有委托開(kāi)發(fā)商代辦，開(kāi)發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開(kāi)發(fā)商代收，但是開(kāi)發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒(méi)有法律依據(jù)的。③面積測(cè)繪費(fèi)收取原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同已規(guī)定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā)商交納。 37. 辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？ 不是。只有經(jīng)過(guò)登記以后，取得了個(gè)人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)。 38. “鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？ 農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有對(duì)土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級(jí)政府無(wú)權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購(gòu)房人一旦購(gòu)買了這種房屋，不但無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購(gòu)房人的合法權(quán)益也無(wú)法獲得相應(yīng)的保障。 39. 一般什么時(shí)間辦房產(chǎn)證？ 購(gòu)房者可以委托開(kāi)發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購(gòu)買的是現(xiàn)房，購(gòu)房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購(gòu)買的是期房，購(gòu)房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。 40. 沒(méi)有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？ 房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒(méi)有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無(wú)效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。 41. 什么人可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房？ （1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對(duì)象。 （2）無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。 （3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。 （4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。 由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個(gè)原則性的規(guī)定，具體購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見(jiàn)各地的規(guī)定和政策。 42. 預(yù)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？ 可以。預(yù)購(gòu)人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。 43. 原價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？ 對(duì)于以原價(jià)出售已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的原購(gòu)房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國(guó)土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買單價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開(kāi)發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的審核手續(xù)。 44. 哪些公房不能上市交易？ （1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買并且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價(jià)款的公房。 （2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。 （3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （4）有所有權(quán)糾紛的公房。 （5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的公房。 （6）上市出售后會(huì)形成新的住房困難的公房。 （7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。 （8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。 參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第五條 45. 已購(gòu)公房上市價(jià)格由誰(shuí)定？ 已購(gòu)公有住房進(jìn)入市場(chǎng)的買賣成交價(jià)格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。 辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時(shí)，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)買賣雙方當(dāng)事人申報(bào)的買賣成交價(jià)格進(jìn)行核實(shí)。申報(bào)的買賣成交價(jià)格明顯低于屆時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和評(píng)估，并按照評(píng)估的價(jià)格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。 買賣雙方當(dāng)事人對(duì)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以自接到評(píng)估價(jià)格通知書(shū)之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請(qǐng)復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請(qǐng)之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。 參考法條：《北京市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第十三條 47.沒(méi)有《房屋租賃許可證》可能會(huì)產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？ 如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒(méi)有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的憑證。二是對(duì)于租房用于居住的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。 如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。 48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？ 如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個(gè)時(shí)候一定要看到全部共有人的書(shū)面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械?，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了? 49.被抵押的房屋可以出租嗎？ 如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說(shuō)明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書(shū)面同意后才可以租房。 50.哪些房屋不能出租？ 沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證就無(wú)法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒(méi)有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書(shū)面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭(zhēng)議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。 此外，還有需要注意的問(wèn)題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開(kāi)發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國(guó)家法規(guī)，二是對(duì)承租方安全造成威脅。對(duì)于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過(guò)戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。 51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？ 租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無(wú)效，承租人也因此無(wú)法追究出租人的違約責(zé)任。但這個(gè)時(shí)候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過(guò)錯(cuò)的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對(duì)方賠償損失。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時(shí)候知道這種情況，也可以隨時(shí)解除合同。 參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。 52.房屋租賃合同一定要以書(shū)面形式訂立嗎？ 根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條?！逗贤ā返诙僖皇鍡l。 53.房屋租賃合同必須要備案嗎？ 對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用房來(lái)說(shuō)，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時(shí)將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險(xiǎn)。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺(tái)地區(qū)的人或者外國(guó)人，出租人就要到北京市國(guó)土資源和房屋管理局備案了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。 54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒(méi)有登記備案的租賃合同有效嗎？ 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。 房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時(shí)讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒(méi)有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。 55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有？ 承租人必須在得到出租人的書(shū)面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時(shí)候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒(méi)有得到出租人的書(shū)面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來(lái)的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。 經(jīng)過(guò)出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有?？梢栽诔鲎馊送獾那闆r下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。 參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第八十六條。 56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？ 承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書(shū)面同意。如果法律對(duì)該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 57.在出租期間由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)來(lái)賠償？ 及時(shí)檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來(lái)承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。 對(duì)于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)維修。 如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r(shí)修復(fù)房屋，沒(méi)有盡到檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來(lái)?yè)p失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 參考法條：《合同法》第二百二十條。國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。 58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？ 如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^(guò)錯(cuò)造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐桑蛘唠p方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。 但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r(shí)履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)一定責(zé)任。 如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時(shí)，對(duì)該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條?！逗贤ā返诙俣l。 59.房屋拆遷后，原來(lái)的租賃合同還有效嗎？ 房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。 如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來(lái)的用途，承租人也可以解除合同。 參考法條：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。 60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？ 承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國(guó)各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，這個(gè)被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國(guó)家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長(zhǎng)期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。 參考法條：北京市政府《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。 61.承租人可以購(gòu)買承租的房子嗎？ 如果出租人要賣掉房子，應(yīng)當(dāng)首先通知承租人。如果想購(gòu)買房子的人給出的條件和承租人的條件相同，那么出租人應(yīng)當(dāng)把房子賣給承租人，這就叫作“優(yōu)先購(gòu)買權(quán)”。當(dāng)然，如果承租人出的價(jià)格比別人低，出租人就可以把房子賣給別人了。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 62.承租人還能繼續(xù)承租已被轉(zhuǎn)讓的房屋嗎？應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)支付租金呢？ 如果承租人不想買下這套房子，那么承租人在原租賃合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，還是可以按照原合同的條款繼續(xù)租用這套房子，新出租人沒(méi)有權(quán)利讓承租人搬走。這就是所謂的“買賣不破租賃”。 因?yàn)樽畛醯姆课葑赓U合同是承租人與老房東簽訂的，承租人應(yīng)向老房東履行合同義務(wù)，所以在老房東提供證據(jù)證明新房東已享有產(chǎn)權(quán)，通知承租人向新房東支付租金，并由新房東與承租人簽訂租賃主體變更合同之前，承租人仍應(yīng)按原合同履行，將租金交給老房東。 參考法條：《合同法》第八十條、第二百二十九條。 63.出租人依法終止合同，被轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)怎么辦？ 如果出租人依法終止房屋租賃合同，那么承租人和被轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。 被轉(zhuǎn)租人可以要求承租人承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同的違約責(zé)任，如果出租人也參與了增值租金的分成，那么出租人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分責(zé)任。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第三十一條。 64.轉(zhuǎn)租期限可以比原租期長(zhǎng)嗎？ 轉(zhuǎn)租期限一般不能超過(guò)原租賃期。但是，如果出租人同意，并且和承租人簽訂了相應(yīng)的補(bǔ)充協(xié)議，那么轉(zhuǎn)租期限就可以比原租期長(zhǎng)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十九條。 65.承租人能提前退租嗎？如果提前退租，應(yīng)當(dāng)提前多長(zhǎng)時(shí)間通知出租人？ 如果合同中規(guī)定了租賃期限，同時(shí)沒(méi)有對(duì)提前退租問(wèn)題作出特別規(guī)定的話，承租人提前退租就是一種違約行為，需要承擔(dān)違約責(zé)任。承租人提前退租，應(yīng)當(dāng)在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多長(zhǎng)，法律上沒(méi)有規(guī)定，要根據(jù)具體情況和合同的約定來(lái)定，通常是一個(gè)月。 66.租房期滿未簽訂新的租房合同會(huì)導(dǎo)致什么結(jié)果？ 租賃期滿雙方未簽新的合同，出租人有權(quán)要求承租人搬出。如果承租人繼續(xù)住在租賃房屋里，而出租人沒(méi)有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但此后的租賃期間為不定期，也就是雙方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人解除合同時(shí)，應(yīng)在合理期限前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十六條。 67.承租人在什么情況下可以解除合同？ 在房屋租賃期間，如果存在以下情況，承租人就可以單方面解除合同： （1）出租人未按時(shí)交付房屋，經(jīng)承租人催告后在合理期限內(nèi)仍未交付。 （2）出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實(shí)現(xiàn)房屋租賃的目的。 （3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （4）出租人不履行檢查、維修義務(wù)，以致危及承租人安全或健康的。 參考法條：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三條。 68.什么叫做廉租住房？誰(shuí)能申請(qǐng)廉租住房？ 城鎮(zhèn)廉租住房，是政府和單位為了照顧那些有城鎮(zhèn)戶口的最低收入家庭，而向他們提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。現(xiàn)在大多數(shù)城市已經(jīng)有了廉租住房。 申請(qǐng)廉租住房以家庭為單位。申請(qǐng)廉租住房的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主按照規(guī)定程序向街道辦事處證明自己符合申請(qǐng)廉租住房的資格，提出書(shū)面申請(qǐng)，然后經(jīng)所在區(qū)房屋土地管理局廉租住房管理部門審核，公告登記后，才能輪候配租。收到房租補(bǔ)貼（或分配廉租住房）后，每年還要接受家庭人口與收入狀況定期審核。符合最低收入標(biāo)準(zhǔn)和住房困難標(biāo)準(zhǔn)的城鎮(zhèn)居民可申請(qǐng)配租廉租住房，具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府確定，北京市城近郊八區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是： （1)連續(xù)享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口、持有本市民政部門認(rèn)定的優(yōu)撫對(duì)象身份證明的家庭。 （2)家庭人均住房使用面積75平方米以下。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法實(shí)施意見(jiàn)》第一條第一款。北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第一條。 69.廉租住房的租金如何確定？ 城鎮(zhèn)廉租住房制度主要有3種形式，即租金減免、租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租，其中以租金補(bǔ)貼為主。以北京為例，配租標(biāo)準(zhǔn)按人均10平方米使用面積（包括原住房面積），每平方米補(bǔ)貼25元。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法》第三條。建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第五條。 70.在哪些情況下，政府會(huì)收回廉租住房或停發(fā)租賃補(bǔ)貼？ 如果將承租的廉租房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變廉租房用途，或者連續(xù)6個(gè)月以上沒(méi)有在廉租房里居住，政府就會(huì)收回廉租房，或者停發(fā)租賃補(bǔ)貼。 參考法條：建設(shè)部、財(cái)政部、民政部、國(guó)土資源部、國(guó)家稅務(wù)總局《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》第十九條。 71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個(gè)第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。 承租人首先要征得出租人的書(shū)面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。 參考法條：《合同法》第八十八條。 72.按揭房屋能出租嗎？ 以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對(duì)房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)同意后出租該房屋。 73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過(guò)單位同意嗎？ 對(duì)于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。 如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無(wú)需經(jīng)過(guò)單位同意，而單位也無(wú)權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報(bào)。 74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？ 對(duì)于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒(méi)有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請(qǐng)求法院判決合同無(wú)效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。 對(duì)于出租人已經(jīng)購(gòu)買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥?，所以，他?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。 參考法條：《合同法》第五十八條。 75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？ 屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請(qǐng),經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時(shí)還要具備涉外安全審查批準(zhǔn)文件。 此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國(guó)人有沒(méi)有在中國(guó)居留的合法證件、身份證明等。 參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。 76.要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？ 出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對(duì)于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的承租人來(lái)說(shuō)，《房屋租賃證》是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。 要將房屋出租給經(jīng)營(yíng)者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營(yíng)。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。 77.如果出租人將房屋出租給了無(wú)照經(jīng)營(yíng)者，會(huì)產(chǎn)生什么后果？ 如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是屬于無(wú)照經(jīng)營(yíng)，仍然將房屋租給他們的，就會(huì)受到工商管理部門的行政處罰。 參考法條：國(guó)務(wù)院《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第十五條。 78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和用于居住有何不同？ 兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的出租房，出租人和承租人雙方對(duì)租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征： ①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價(jià)格的約束。 ②修繕責(zé)任不同：對(duì)于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰(shuí)負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。 79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？ 個(gè)人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級(jí)政府的外來(lái)人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。 應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅?，F(xiàn)在除了個(gè)人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報(bào)納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無(wú)需繳納此外的其他稅費(fèi)了。 除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。 參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個(gè)人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。 80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？ 出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。 出租人賣掉房屋需要通知承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買承租的房屋。 參考法條：《合同法》第二百三十條。 81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效嗎？ 有效。抵押行為不影響原合同的效力。在租賃期間內(nèi)，承租人可以繼續(xù)住在那里，出租人也可以繼續(xù)收取租金。一旦出租人不能償還債務(wù)，而將房屋變賣或者拍賣了，承租人仍然可以按照原來(lái)的租賃合同繼續(xù)住在房子里。 參考法條：《擔(dān)保法》第四十八條。 82.房屋租賃期間承租人死亡的，合同還有效嗎？ 有效。在本情景中，雖然承租人是以一個(gè)人的名義租賃的房屋，但是因?yàn)槌凶馊耸桥c家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有權(quán)要求繼續(xù)履行原合同。 參考法條：《合同法》第二百三十四條。 83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋嗎？ 承租人死亡，如果該承租人的家人并沒(méi)有和他共同居住，原租賃合同就失效了。在沒(méi)有經(jīng)過(guò)出租人同意的情況下，未在一起居住的家人無(wú)權(quán)擅自搬入出租房屋。 84.如果是出租人死亡，合同還有效嗎？出租人的家人可以收回房屋嗎？ 在租賃期間，出租人死亡并不影響原租賃合同的效力。當(dāng)出租人的繼承人繼承房屋時(shí)，繼承人就自動(dòng)成為新的產(chǎn)權(quán)人，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同，出租人的家人無(wú)權(quán)收回房屋。 85.出租人有權(quán)提前收回房屋嗎？ 對(duì)于有固定期限的房屋租賃，出租人是否有權(quán)提前收回房屋，首先要看合同是怎么規(guī)定的。如果合同中沒(méi)有規(guī)定，出租人就必須事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好繼續(xù)履行合同了。但如果承租人利用租賃的房屋從事違法活動(dòng)；擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓租賃的房屋；擅自破壞租賃的房屋、改變結(jié)構(gòu)、改變用途，或者拖欠房租達(dá)6個(gè)月之久，出租人就可以提前收回房屋，終止合同了。 參考法條：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 86.如果雙方?jīng)]有約定租賃期限，出租人可以隨時(shí)收回房屋嗎？ 如果雙方?jīng)]有約定房屋租賃的期限，就是不定期租賃了，雙方可以隨時(shí)解除租賃合同，但出租人也應(yīng)提前通知承租人。 參考法條：《合同法》第二百三十二條。 87.承租人不交房租，出租人該怎么討租呢？ 承租人無(wú)正當(dāng)理由延遲繳付或拒絕繳付房租的，出租人可以要求承租人按照合同繳納違約金。如果承租人未繳付房租累計(jì)達(dá)6個(gè)月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人賠償出租人因此受到的損失。如果承租人還是拒不繳付，出租人就可以請(qǐng)求法院強(qiáng)制其繳納租金了。 參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條。 88.承租人沒(méi)有繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)要求出租人付款嗎？ 如果出租人和承租人約定由承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，而且得到了物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么物業(yè)公司就不能再要求出租人付款了，否則物業(yè)公司還是有權(quán)要求出租人付款的。 也就是說(shuō)承租人向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)的約定，必須要得到物業(yè)公司的確認(rèn)。如果出租人和承租人的這個(gè)約定沒(méi)有得到物業(yè)公司的書(shū)面確認(rèn)，那么這個(gè)約定也只能對(duì)出租人和承租人有約束力，而對(duì)物業(yè)公司不發(fā)生效力，出租人必須對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。 參考法條：《合同法》第八十四條。 89.合格的中介機(jī)構(gòu)該有哪“兩證”？有效證件應(yīng)當(dāng)掛在哪里？ 合格的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有“兩證”，也就是北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)資格證書(shū)，以及北京市工商行政管理局頒發(fā)的營(yíng)業(yè)許可證。此外，中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還必須有《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。 合格中介機(jī)構(gòu)的有效證件應(yīng)當(dāng)掛在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的顯著位置，同時(shí)還要張貼全部執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證。如果沒(méi)有在要求的地方懸掛，則很有可能存在問(wèn)題，委托人就一定要小心了。 為了防止中介機(jī)構(gòu)造假，一定要堅(jiān)持查看“兩證”原件，最好把注冊(cè)號(hào)記下來(lái)，以防非法中介機(jī)構(gòu)利用復(fù)印件弄虛作假。如果和中介機(jī)構(gòu)合作，就一定要簽訂合同。在簽訂合同的時(shí)候，還要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格證書(shū)。此外，還要檢查出租人的房屋所有權(quán)證和身份證明，按照法律要求辦理正規(guī)手續(xù)，如登記備案，辦理《房屋租賃許可證》、《房屋租賃安全合格證》等。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第六條。 90.中介公司可以收哪些費(fèi)用？ 如果房屋租賃中介機(jī)構(gòu)促成房屋租賃雙方達(dá)成合同，可以按照雙方的約定一次性收取中介服務(wù)費(fèi)，并應(yīng)當(dāng)向委托人開(kāi)具發(fā)票。中介機(jī)構(gòu)不得收取委托合同以外的任何財(cái)物，如押金、信息費(fèi)、咨詢費(fèi)等。此外中介公司也不得事先收取看房費(fèi)。 參考法條：建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第十八條、第二十一條。 91.如果通過(guò)中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有找到房子，還用交費(fèi)嗎？ 不用。如果中介機(jī)構(gòu)沒(méi)有促成合同成立，則不得要求委托人支付中介費(fèi)，即使合同中這樣規(guī)定也是無(wú)效的，但是中介機(jī)構(gòu)可以要求委托人支付從事中介活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。 參考法條：《合同法》第四百二十七條。 92.中介機(jī)構(gòu)可以收取多少中介費(fèi)？中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)收取中介費(fèi)？ 中介機(jī)構(gòu)可以收取相當(dāng)于半個(gè)月到一個(gè)月房租的中介費(fèi)。向誰(shuí)收取國(guó)家沒(méi)有規(guī)定。按照慣例，租賃普通住宅，則由承租人向中介公司繳納中介費(fèi)，而對(duì)于公寓、別墅租賃，則由出租人支付。 參考法條：《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第六條。 93.什么是房屋出租代理？業(yè)務(wù)是什么？ 房屋出租代理有時(shí)候也叫房屋租賃代理，它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也就是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授權(quán)范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同。業(yè)務(wù)主要是出租人將房屋委托給房屋出租代理機(jī)構(gòu)后，由代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)尋找房客，簽訂房屋租賃協(xié)議，辦理房屋租賃合同的相關(guān)備案手續(xù)，通過(guò)銀行收取、交付租金，按照合同規(guī)定，向承租人提供一定的服務(wù)，從而使出租人能從繁雜的房屋租賃事務(wù)中脫身。 94.如果承租人沒(méi)有繳付租金怎么辦？ 如果承租人沒(méi)有繳付租金，銀行也會(huì)從代理機(jī)構(gòu)在銀行的保證金中劃撥出這么多的錢，付給出租人，因此出租人無(wú)需承擔(dān)承租人不交租金的風(fēng)險(xiǎn)。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第十條。 95.房屋出租代理機(jī)構(gòu)可否不通過(guò)銀行向出租人支付租金？ 不可以。房屋出租代理機(jī)構(gòu)必須與銀行簽訂臨時(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，承租人也必須將租金交給銀行，由銀行統(tǒng)一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理機(jī)構(gòu)代交租金，代理機(jī)構(gòu)也必須在3日之內(nèi)將租金存入銀行。所以，一旦有房屋經(jīng)紀(jì)公司提出代收租金的要求，出租人就不應(yīng)與這樣的公司簽約。因?yàn)檫@樣做會(huì)產(chǎn)生房屋出租代理機(jī)構(gòu)卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)，而且也說(shuō)明該房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不具有代理房屋出租的資質(zhì)。 參考法條：北京市國(guó)土資源和房屋管理局《代理房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》第七條、第八條。 96.承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，也應(yīng)向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)嗎？ 應(yīng)該支付。因?yàn)橹薪闄C(jī)構(gòu)按照合同規(guī)定向承租人提供了房源信息，讓供需雙方見(jiàn)面，就提供了相應(yīng)的服務(wù)，即使承租人繞過(guò)中介機(jī)構(gòu)和出租人簽約，合同的成立也是中介機(jī)構(gòu)促成的，因此中介機(jī)構(gòu)有權(quán)獲得中介費(fèi)。 參考法條：《合同法》第一百零九條。 97前期物業(yè)管理合同能約束業(yè)主嗎？ 盡管業(yè)主并沒(méi)有直接參與到前期物業(yè)管理合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)管理合同的約束。因?yàn)?，開(kāi)發(fā)商有權(quán)選擇物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理，并且業(yè)主在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經(jīng)約定有前期物業(yè)管理的事項(xiàng)。所以業(yè)主在簽訂了購(gòu)房合同后實(shí)際上就是認(rèn)可了開(kāi)發(fā)商訂立的前期物業(yè)管理合同。 98 開(kāi)發(fā)商是怎樣選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的？ 早期的物業(yè)企業(yè)一般都是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定了，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。這條規(guī)定在一定程度上遏制了物業(yè)管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商的裙帶關(guān)系。 99怎樣成為業(yè)主？ 業(yè)主為房屋的所有權(quán)人，即房屋權(quán)屬證書(shū)上記載的權(quán)利人。另外購(gòu)買預(yù)售商品房尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，商品房買賣合同記載的購(gòu)房人也被視為業(yè)主。 100產(chǎn)權(quán)證沒(méi)辦，是否應(yīng)交物業(yè)費(fèi)？ 雖然您在買房的時(shí)候還沒(méi)有獲得產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并不擁有房屋產(chǎn)權(quán)，但是由于您已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同并且已經(jīng)入住，對(duì)該房屋有相當(dāng)?shù)目刂茩?quán)，并且從物業(yè)管理中獲益，因此應(yīng)該支付物業(yè)管理費(fèi)。 101業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間怎么確定？業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有哪些？ 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議兩種。定期會(huì)議的召開(kāi)程序應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)；臨時(shí)會(huì)議可以由20%以上的業(yè)主提議或者在發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)的15日以前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知居委會(huì)。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)主要有：①制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；②選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；③選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；④決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；⑤制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；⑥履行法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條 102 業(yè)主大會(huì)是怎樣成立的？ 業(yè)主大會(huì)由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)。就北京而言，在滿足成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，業(yè)主首先應(yīng)致信給區(qū)縣小區(qū)辦和街道辦事處，請(qǐng)求他們來(lái)小區(qū)指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)的工作。在街道辦事處、區(qū)縣建委指導(dǎo)監(jiān)督下，組建由設(shè)區(qū)居委會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主代表組成的業(yè)主大會(huì)籌備組，具體負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的成立召開(kāi)事宜。 103沒(méi)參加業(yè)主大會(huì)，會(huì)議決定對(duì)我有效嗎？ 有效。業(yè)主大會(huì)決議生效采取少數(shù)服從多數(shù)的原則，只要大會(huì)是在持1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，一般決定經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)的1/2以上通過(guò)；特別決議經(jīng)物業(yè)小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)的2/3以上通過(guò)的情況下，作出的決定對(duì)全體業(yè)主均具有約束力。 參考法條：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條 104如何選聘物業(yè)管理公司？ 應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)的決議選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與該管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，約定物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方法等。要注意以下幾個(gè)方面： (1)選擇符合國(guó)家規(guī)定的具有一定資質(zhì)的從事物業(yè)管理的物業(yè)管理公司。 (2)選擇管理規(guī)模較大的物業(yè)管理公司。 (3)選擇經(jīng)營(yíng)意識(shí)強(qiáng)的物業(yè)管理公司。 105居委會(huì)能選聘物業(yè)管理公司嗎？ 盡管在實(shí)際生活中存在著由居委會(huì)為業(yè)主選聘物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，但實(shí)際上，居委會(huì)是無(wú)權(quán)為小區(qū)選聘物業(yè)管理公司的。居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它是在政府或者政府的派出機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)、支持下開(kāi)展工作的。居委會(huì)不是小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人，既不享有業(yè)主的權(quán)利，也不必承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。當(dāng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司就物業(yè)合同發(fā)生糾紛時(shí)，居委會(huì)可以進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，但不能代替業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)來(lái)選聘物業(yè)管理公司。 106 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)是什么？ 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)公司的橋梁，履行下列職責(zé)：①召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；②代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；③及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；④監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；⑤業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 107同一小區(qū)是否可以成立不同的業(yè)主委員會(huì)？ 不可以。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一般只有一個(gè)業(yè)主大會(huì)，因此也就應(yīng)該只選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。如果出現(xiàn)多個(gè)業(yè)主委員會(huì)，在 行使職能時(shí)就會(huì)產(chǎn)生紛爭(zhēng)。同一小區(qū)內(nèi)后建立的樓盤(pán)的業(yè)主，可以通過(guò)增選或者補(bǔ)選的方式 加入到業(yè)主委員會(huì)中。 108 業(yè)主委員會(huì)委員可以委托他人參加會(huì)議嗎？ 不可以。業(yè)主委員會(huì)委員是全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，具有法律意義上的“身份”，該“身份”不得轉(zhuǎn)讓或委托。因此，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議須由委員本人參加，不能委托他人代表參加。 109 欠繳物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主還有被選為業(yè)主委員會(huì)委員的資格嗎？ 有資格。業(yè)主是否具有被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員的資格，最主要的前提就是看他是否具有業(yè)主的身份。業(yè)主委員會(huì)的委員是按照業(yè)主大會(huì)法定多數(shù)業(yè)主的意愿選舉出來(lái)的，其他