西安商業(yè)地產(chǎn)——2015年度市場(chǎng)報(bào)告

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,西安“商業(yè)地產(chǎn)”,2015年度市場(chǎng)報(bào)告,,I、西安宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)概況 II 、西安土地市場(chǎng)分析 III、西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析I V、重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析 V、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及展望,報(bào)告體系,眼見(jiàn)整牛 洞察肌理 游刃有余,,,PART 1、西安宏觀經(jīng)濟(jì)及社會(huì)概況,大勢(shì)—— 國(guó)內(nèi)國(guó)外關(guān)注西安關(guān)天經(jīng)濟(jì)看好西安,西安市概況1、西北地區(qū)最大的中心城市 西安，古稱“長(zhǎng)安”、“鎬京”，陜西省省會(huì)，國(guó)家歷史文化名城，是新歐亞大陸橋中國(guó)段隴海蘭新地帶最大的中心城市。自古以來(lái)是中國(guó)東部通往西北、西南以及西亞各國(guó)的交通要道。 2、西北地區(qū)重要交通樞紐 西安共有20家航空公司在機(jī)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)150余條航線，為全國(guó)十大機(jī)場(chǎng)增速最快的機(jī)場(chǎng)，鐵道線路有鄭西高速鐵路、西寶高速鐵路、大西客運(yùn)專線等。已開(kāi)通至北京、廣州、長(zhǎng)沙、深圳、武漢、鄭州、石家莊的直達(dá)高鐵線路。 3、著名的旅游中心城市 西安是首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，是中國(guó)六大古都，是世界四大文明古都。西安2014年共接待海內(nèi)外游客1.2億人次，比上年增長(zhǎng)18.5%。旅游總收入950億元，比上年增長(zhǎng)17.1%。旅游業(yè)成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和非外貿(mào)創(chuàng)匯的主要來(lái)源。 4、西北地區(qū)最大的工業(yè)中心 西安是中國(guó)重要的航天、航空工業(yè)中心，機(jī)械制造技轉(zhuǎn)化中心和紡織工業(yè)中心。2014年生產(chǎn)總值（GDP）5474.77億元，比2013年增長(zhǎng)9.9%。財(cái)政總收入1019.56億元，比2013年增長(zhǎng)12.9%。處于工業(yè)化、城市化雙加速的發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行前景總體看好,西安宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r西安，從2000年實(shí)施“西部大開(kāi)發(fā)”政策以來(lái)，以及近期借力一帶一路發(fā)展戰(zhàn)略，憑借地理、文化以及科研教育等方面的巨大優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展。2015年上半年，全市實(shí)現(xiàn)GDP總值到2521.53億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增幅高于全國(guó)0.6個(gè)百分點(diǎn)。,PART 2、西安土地市場(chǎng)分析,供應(yīng)與成交 2015全年推出土地371宗，土地供應(yīng)量為16289.49畝與去年持平，成交土地224宗，土地成交總量8070.34畝，同比大幅下滑26.8%，成交樓面價(jià)1190元/㎡，微降1個(gè)百分點(diǎn)。,（一）供應(yīng)與成交,2015西安住宅用地共出讓6775.8畝，環(huán)比下滑17.6%，成交6027.5畝，環(huán)比下滑13.9%，推出量與成交量縮水，但供求趨于平衡，商業(yè)用地受二級(jí)市場(chǎng)高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)影響，供應(yīng)量下滑39.1%，達(dá)2628.97畝，成交量下滑，達(dá)1918.96畝，工業(yè)用地穩(wěn)步放量，倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)比重大幅提升，但在宏觀經(jīng)濟(jì)趨探底的大環(huán)境下，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地有效需萎縮明顯，成交連續(xù)兩年為零。,（一）供應(yīng)與成交,2015西安成交土地為市場(chǎng)提供496.8萬(wàn)平方米潛在供應(yīng)，住宅368.9萬(wàn)㎡，商業(yè)127.9萬(wàn)㎡,（一）供應(yīng)與成交,2015西安全年土地出讓金月198億元，同比下滑32.8%,低于248億的平均水平。,（二）出讓金,2015年西安整體樓面價(jià)1190元/㎡，其中住宅樓面價(jià)1208.9元/㎡，環(huán)比上漲9.9%，商業(yè)樓面價(jià)受下半年城市遠(yuǎn)郊周至、閻良、臨潼等區(qū)域大量低價(jià)商業(yè)地塊成交影響，樓面價(jià)環(huán)比下降19.9%，達(dá)到1087.9元/㎡。,（三）樓面價(jià),2015年多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)，西安商品房成交量創(chuàng)歷史新高，但高庫(kù)存壓力并未有效緩解，進(jìn)而加劇土地市場(chǎng)流拍、底價(jià)成交的狀況，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，西安全年出讓土地371宗，成交土地224宗，流拍土地147宗，流拍率高達(dá)40%，與去年20%的流拍率相比出現(xiàn)大幅激增，創(chuàng)近年新高，土地溢價(jià)現(xiàn)象更是難覓蹤跡，全年僅有兩宗土地溢價(jià)成交，分別是合能地產(chǎn)以7.45億（高于起拍價(jià)2.45億元）摘得長(zhǎng)安區(qū)合能公館項(xiàng)目用地，西安鑫時(shí)達(dá)實(shí)業(yè)有限公司以3885萬(wàn)元（高于起拍價(jià)100萬(wàn)元）取得曲江新區(qū)新開(kāi)門以東，曲江三路以南商業(yè)用地。,（四）流拍與溢價(jià),西安經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，城市空間持續(xù)向外擴(kuò)張，2015年政府繼續(xù)加大新興城區(qū)及經(jīng)濟(jì)快發(fā)展區(qū)域的推地量。經(jīng)開(kāi)、灃東、高陵、港務(wù)四大區(qū)域成為全年土地供應(yīng)熱點(diǎn)，城市遠(yuǎn)郊周至、臨潼等區(qū)域的供應(yīng)量較往年也有所增加。,（五）區(qū)域分析,（五）區(qū)域分析,2015年西安市土地類型以住宅與工業(yè)用地為主，供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)枛|、港務(wù)、高陵等新興城區(qū)多以工業(yè)用地供應(yīng)為主，經(jīng)開(kāi)，高新、城南、城北城、城西、浐灞等的城市核心區(qū)域土地供應(yīng)仍以住宅用地為主，此外政府會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)曲江、長(zhǎng)安等區(qū)域的商業(yè)配套，全年推出土地多為商業(yè)用途。,（五）區(qū)域分析,2015年西安土地成交百花齊放，全市各主城區(qū)及城市遠(yuǎn)郊區(qū)域都有成交，浐灞、灃東、經(jīng)開(kāi)三大區(qū)域成為全年土地成交熱點(diǎn)區(qū)域，城市遠(yuǎn)郊多宗商業(yè)土地成交表現(xiàn)尤為突出。成交樓價(jià)方面曲江、灃東、長(zhǎng)安三個(gè)區(qū)域居全市前三甲，整體均價(jià)超過(guò)2000元/㎡,（五）區(qū)域分析,2015年西安三大成交熱點(diǎn)區(qū)域浐灞、灃東、經(jīng)開(kāi)、，浐灞區(qū)域以住宅成交為主，成交樓面價(jià)約為1476.6元/㎡，商業(yè)成交樓面價(jià)約1567.8元/㎡。灃東新區(qū)全為住宅成交成交樓面價(jià)2351元/㎡，經(jīng)開(kāi)區(qū)主要以住宅成交為主，住宅成交樓面價(jià)1429.8元/㎡，商業(yè)成交樓面價(jià)1680.6元/㎡。,PART 3、西安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2000年西安商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，由最初單一的市中心、南郊發(fā)展成為五大板塊，即市中心、高新、城南、曲江、經(jīng)開(kāi)。,（一）商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,1、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段,2、三大板塊分布,西安商業(yè)地產(chǎn)分布不平衡，多集中于城南，城北高新，3個(gè)版塊囊括了全市90%的商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)類型需要更進(jìn)一步優(yōu)化。經(jīng)開(kāi)板塊，隨著地鐵2號(hào)線和市政府帶動(dòng)，中高端商業(yè)板塊形成。 城南板塊，高校林立的區(qū)位，諸如賽格百貨、小寨軍區(qū)之類的除了大型主力店，促進(jìn)商業(yè)板塊升級(jí)。 高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)集中了大量代表城市高品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),1、西安商業(yè)地產(chǎn)從2010年開(kāi)始進(jìn)入快速上升期，連續(xù)供需保持上漲態(tài)勢(shì)，整體交易量處于高位。,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),2、西安商業(yè)地產(chǎn)成交價(jià)格逐年攀升，錦業(yè)路超高層項(xiàng)目入市拉升整體均價(jià)，將迎新一輪發(fā)展潮。,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),3、西安商業(yè)地產(chǎn)租金維持在5%以上的增長(zhǎng)趨勢(shì)，空置率維持在19%左右，處于合理區(qū)間。,,（三）各大板塊特征,1、市中心板塊,市中心板塊是西安商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最早的片區(qū)，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目現(xiàn)有供應(yīng)約15.4萬(wàn)平米，典型代表項(xiàng)目如中大國(guó)際、長(zhǎng)安國(guó)際、時(shí)代盛典、唐人街。憑借市中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、完善的商務(wù)配套，租金水平為全市最高，空置率為全市最低，分別為每平米每月150元和3.7%。租戶以金融服務(wù)類、零售／貿(mào)易、高端制造等行業(yè)為主，外資企業(yè)占比較大。但由于物業(yè)相對(duì)陳舊，以及市中心面臨交通擁堵等問(wèn)題，租戶有逐漸外溢趨勢(shì)，進(jìn)而帶動(dòng)租金同比微幅下跌約1.6%，空置率同比上升3.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)由于市中心的土地供應(yīng)有限,加上政府嚴(yán)格保護(hù)具有歷史價(jià)值的建筑物，該片區(qū)內(nèi)新建的辦公樓項(xiàng)目屈指可數(shù)，未來(lái)三年尚無(wú)新的優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)。,,高新區(qū)板塊是國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一,經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，目前已吸引包括華為、IBM、中興、三星在內(nèi)的大量知名跨國(guó)企業(yè)落戶,設(shè)立生產(chǎn)和科研基地。高新區(qū)辦公樓市場(chǎng)可以劃分為高新區(qū)一期和高新區(qū)二期。高新區(qū)一期的辦公樓物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展主要集中在唐延路及科技路。隨著政府繼續(xù)推動(dòng)高科技產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,一期的土地供應(yīng)愈加有限，整個(gè)高新片區(qū)的經(jīng)濟(jì)和區(qū)域發(fā)展逐漸向南拓展。未來(lái)將即將迎來(lái)大量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量超過(guò)70萬(wàn)平米，超過(guò)總供應(yīng)量的一半，且項(xiàng)目集中分布在高新區(qū)二期，典型項(xiàng)目如綠地中心雙子塔、永利國(guó)際金融中心、邁科商務(wù)中心、中鐵 西安中心等。高新區(qū)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓存量達(dá)到27萬(wàn)平米，為西安優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)的最大區(qū)域市場(chǎng)，代表項(xiàng)目如高新國(guó)際商務(wù)中心、林凱國(guó)際等。憑借區(qū)域政策優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)業(yè)積聚效應(yīng)，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)表現(xiàn)較好，僅次于市中心，租金水平達(dá)到每平米每月 114元，同比上漲4.6%；空置率為7.8%，同比降低2個(gè)百分點(diǎn)。租戶以金融服務(wù)類、高端制造類、專業(yè)服務(wù)類、建筑／房地產(chǎn)／工程類為主。2015年下半年，區(qū)域內(nèi)將錄得一個(gè)項(xiàng)目中鐵西安中心入市，新增供應(yīng)約13萬(wàn)平米。,2、高新區(qū)板塊,,是較早發(fā)展的核心商務(wù)區(qū)之一。該片區(qū)已擁有便捷的交通體系以及呈現(xiàn)出良好的商務(wù)氛圍。但區(qū)域內(nèi)寫字樓以乙級(jí)寫字樓項(xiàng)目為主，優(yōu)質(zhì)寫字樓較為缺乏，現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)H凱德廣場(chǎng)一座，供應(yīng)約3.4萬(wàn)平米，但未來(lái)將有凱德廣場(chǎng)二期、momopark、西安國(guó)際中心等項(xiàng)目相繼入市，總供應(yīng)量約32萬(wàn)平米，約占未來(lái)總供應(yīng)量的1/4。凱德廣場(chǎng)平均租金達(dá)到每平米每月110元，較去年同期下跌8.3%；緣于租金調(diào)整，吸納情況好轉(zhuǎn)，空置率由去年同期超過(guò)80%，下降到目前的10.6%，租戶以金融及專業(yè)服務(wù)類型公司為主，外資企業(yè)占比亦較大。,3、城南與小寨,,憑借國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、市政府搬遷至此的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及靠近高鐵站，機(jī)場(chǎng)到達(dá)便捷，地鐵2號(hào)線的開(kāi)通帶來(lái)的交通優(yōu)勢(shì)，該片區(qū)成為新興的寫字樓集中區(qū)域。現(xiàn)有代表項(xiàng)目有西北國(guó)金中心E&F座，吸引諸多大型國(guó)企和跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐。但西北國(guó)金中心自2012年高調(diào)入市以來(lái)，或因區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足，開(kāi)始出現(xiàn)租戶退租現(xiàn)象。租金和空置率下行趨勢(shì)明顯。第二季度，租金達(dá)到每平米每月90元，同比下跌5.3%；空置率約14%，同比提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。在政府規(guī)劃推動(dòng)下,城北也是未來(lái)寫字樓新增供應(yīng)集中的區(qū)域之一，未來(lái)將有萬(wàn)科賽高廣場(chǎng)、正尚國(guó)際金融中心、海悅廣場(chǎng)等項(xiàng)目相繼入市，總供應(yīng)量至少超過(guò)18萬(wàn)平米。下半年2015年下半年，將有西北國(guó)金中心D座入市，為市場(chǎng)帶來(lái)約2.5萬(wàn)平米的新增供應(yīng)。但或因目前區(qū)域發(fā)展后勁相對(duì)不足，寫字樓租戶需求不足，以及受房地產(chǎn)市場(chǎng)整體較低靡的影響，區(qū)域內(nèi)潛在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩趨勢(shì)明顯，將延遲區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的整體發(fā)展進(jìn)程。,4、經(jīng)開(kāi)板塊,,曲江板塊為西安市政府規(guī)劃的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新興商務(wù)區(qū)。在政府的各項(xiàng)優(yōu)惠政策吸引下，已有效地引導(dǎo)該區(qū)域辦公樓市場(chǎng)快速發(fā)展。但由于此類企業(yè)對(duì)寫字樓品質(zhì)要求不高，且多數(shù)為孵化類企業(yè)，因此區(qū)域內(nèi)寫字樓以乙級(jí)寫字樓為主，優(yōu)質(zhì)寫字樓僅有中海大廈供應(yīng)，約2萬(wàn)平米，租戶以建筑／房地產(chǎn)／工程類、金融服務(wù)類、物流交通運(yùn)輸類等為主，租金水平每平米每月90元，與去年同期租金水平持平；空置率由去年同期90%，下降到22.2%，但仍為全市空置率最高的板塊。而未來(lái)3年，尚未錄入新增供應(yīng)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)無(wú)新增優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的情況下，預(yù)計(jì)中海大廈未來(lái)空置率將會(huì)降低。,5、曲江板塊,,特征解析： 市場(chǎng)趨勢(shì)——西安各版塊推貨全年平價(jià)上量，市場(chǎng)前冷后熱，銷售面積三季度回升較明顯，呈現(xiàn)價(jià)穩(wěn)量升態(tài)勢(shì)。 主要板塊——高新區(qū)占據(jù)榜首，城東、長(zhǎng)安表現(xiàn)不俗 板塊特征——三大板塊聚集效應(yīng)明顯，城東商務(wù)板塊發(fā)展?jié)摿^大熱點(diǎn)解析 商業(yè)地產(chǎn)供需兩旺，辦公類供應(yīng)較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。 開(kāi)發(fā)商重硬件輕軟件，對(duì)于品牌、物業(yè)、增值方案等忽視 商業(yè)物業(yè)形態(tài)單一，為主題商業(yè)形態(tài)存在大量空間 各版塊物業(yè)呈現(xiàn)加快擴(kuò)展，缺乏整體品質(zhì)，裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品特色引領(lǐng)的代表項(xiàng)目。,小結(jié),PART 4、重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分析,,名詞解釋：商業(yè)地產(chǎn)盈利點(diǎn)：辦公為主導(dǎo)模式、商業(yè)主導(dǎo)模式 辦公為主導(dǎo)模式——以辦公功能為主導(dǎo)。作為商務(wù)地標(biāo)建筑，商務(wù)、會(huì)議等功能必須是主導(dǎo)，基于泛辦公會(huì)展產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合商務(wù)會(huì)展、綜合商務(wù)辦公集群等多種功能在內(nèi)的“寫字樓綜合體化”的概念。商業(yè)主導(dǎo)模式——以商業(yè)功能為主導(dǎo)。作為商業(yè)中心建筑，餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、服務(wù)等多種功能在內(nèi)的“城市商業(yè)格局”的概念。 在實(shí)際開(kāi)發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡(jiǎn)單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。,1、市場(chǎng)運(yùn)行分析,西安典型商業(yè)地產(chǎn)——以辦公為盈利模式,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析 西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓形態(tài)多元化，包含綜合寫字樓、標(biāo)準(zhǔn)型寫字樓、公寓寫字樓、獨(dú)棟寫字樓等。,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，多采用玻璃幕墻。,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓以高層為主，層高3.0-3.6米，大堂挑高8-12米,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓以綜合建筑群的形式引領(lǐng)市場(chǎng),2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,現(xiàn)存重點(diǎn)寫字樓物管公司及費(fèi)用，自持型的高端物業(yè)費(fèi)用，3-4倍于銷售型寫字樓。,西安商業(yè)地產(chǎn)寫字樓租賃狀況良好，高端品質(zhì)和核心地段寫字樓租金溢價(jià)較強(qiáng)。,2、產(chǎn)品特質(zhì)分析,3、重點(diǎn)個(gè)案分析,旺座國(guó)際城,（二）商業(yè)類項(xiàng)目分析,1、市場(chǎng)運(yùn)行狀況分析,西安典型商業(yè)地產(chǎn)——以商業(yè)為盈利模式,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（民樂(lè)園）,李家村萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),立豐國(guó)際,PART 5、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及展望,,1、經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大 2016年三大需求仍將大體維持當(dāng)前的格局，即投資與外貿(mào)疲弱，消費(fèi)表現(xiàn)很穩(wěn)定，整體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)下行。 投資方面房地產(chǎn)制造業(yè)投資將維持在低位，基建投資的支撐力度將大大減弱，固定資產(chǎn)投資僅能維持個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，外貿(mào)方面疲弱的內(nèi)外需決定了出口與進(jìn)口都難見(jiàn)到明顯回暖，但人民幣對(duì)美元匯率的貶值將對(duì)出口有積極影響， 2015年低基數(shù)將使得外貿(mào)增速的數(shù)據(jù)有所好轉(zhuǎn)，消費(fèi)方面，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和石油制品消費(fèi)仍將是支撐消費(fèi)增速的兩大動(dòng)力，在兩者的拉動(dòng)下，消費(fèi)增速有望回升。 2、貨幣信貸環(huán)境維持寬松，去庫(kù)存相關(guān)政策的實(shí)施 2016年，中央層面將維持較為寬松的貨幣信貸環(huán)境，以求穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)，另一方面將出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策，幫助庫(kù)存高企的三四線城市走出泥潭,(一) 商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境趨勢(shì),,（二）商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì) 全國(guó)市場(chǎng)仍延續(xù)分化格局，西安市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)去庫(kù)存征程， 從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，2016年隨著去庫(kù)存利好政策落地，基本面健康的一二線城市，繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)反彈，而庫(kù)存量較大的三四線城市，將呈弱反彈甚至繼續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。 西安市場(chǎng)2015年去庫(kù)存效果明顯，商業(yè)項(xiàng)目去化周期已下降至20個(gè)月警戒線之下，但目前近900萬(wàn)的庫(kù)存絕對(duì)量依然較大，2016年去庫(kù)存仍將是首要任務(wù)，此外2016年萬(wàn)通、招商等全國(guó)布局的房企將在西安商業(yè)市場(chǎng)逐鹿，與華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)、立豐等在西安根基已深的商業(yè)房企展開(kāi)爭(zhēng)奪市場(chǎng)份額，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境依然激烈，預(yù)計(jì)2016西安市場(chǎng)整體成交量將會(huì)繼續(xù)小幅攀升，但增幅將會(huì)低于2015年。,,（三）商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷趨勢(shì)2016年房地產(chǎn)營(yíng)銷趨勢(shì)特點(diǎn)：1、大規(guī)模營(yíng)銷趨勢(shì)將延續(xù)，強(qiáng)勢(shì)宣傳提升關(guān)注度，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金街“投資跟著萬(wàn)達(dá)走、買鋪就買萬(wàn)達(dá)鋪”，采取全媒體營(yíng)銷和多輪招商推介會(huì)，華潤(rùn)二十四城主題轟炸式營(yíng)銷取得了不錯(cuò)的效果，2，利用大數(shù)據(jù)描摹客戶畫像，精準(zhǔn)營(yíng)銷成為可能，借助線上線下渠道獲得客戶數(shù)據(jù)后，企業(yè)可以將這些大數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，進(jìn)而為客戶畫像實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷。3商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式及資本運(yùn)作回歸，經(jīng)營(yíng)性盈利點(diǎn)和物業(yè)增值定式帶來(lái)營(yíng)銷升級(jí)，隨著“資本化運(yùn)作”營(yíng)銷的不斷升級(jí)，資產(chǎn)增值定制營(yíng)銷方式已引起廣泛關(guān)注。,Thanks 感謝聆聽(tīng),