中水電國(guó)際大廈租賃及運(yùn)營(yíng)方案.doc

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第二部分 寫字樓租賃市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 第一章 寫字樓分類及中水電國(guó)際大廈的級(jí)別確定 寫字樓按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)的軟硬件方面包括樓宇外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)是否具有超前性，是否達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，可以將寫字樓劃分為頂級(jí)、甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)等不同等級(jí)的寫字樓，5A具體指樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BA)，通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(CA)，保安自動(dòng)化系統(tǒng)(SA)，消防自動(dòng)化系統(tǒng)(FA)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(OA)；設(shè)備設(shè)施如電梯等候時(shí)間、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量、配套服務(wù)設(shè)施（電力負(fù)荷、綠化、夜間照明）等方面是否與世界甲級(jí)寫字樓水平同步；軟件方面主要指物業(yè)管理服務(wù)是否達(dá)到星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)。 頂級(jí)寫字樓：除上述軟硬件標(biāo)準(zhǔn)完全達(dá)標(biāo)外，與甲級(jí)寫字樓最大的區(qū)別在于其商圈的代表性和標(biāo)志性及對(duì)商圈的輻射力、影響力，比較典型的代表有：嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心、南銀大廈、東方廣場(chǎng)、數(shù)碼大廈、遠(yuǎn)洋大廈、華潤(rùn)大廈等。 甲級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)相當(dāng)于四星級(jí)酒店，達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施基本與世界同步，如電梯等候時(shí)間小于40秒，中央空調(diào)為四管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到三星級(jí)酒店以上標(biāo)準(zhǔn)。比較典型的代表有：國(guó)際企業(yè)大廈、中關(guān)村大廈、恒基中心、招商局大廈等。 乙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)與甲級(jí)寫字樓相比較差，部分達(dá)到5A級(jí)寫字樓水平，設(shè)備設(shè)施以合資品牌為主，如電梯等候時(shí)間大于40秒，中央空調(diào)為兩管式；軟件方面物業(yè)管理服務(wù)未達(dá)到星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)。比較典型代表有：海龍大廈、京廣商務(wù)樓、海淀新技術(shù)大廈、理工科技大廈、和喬大廈、翠微大廈等。 丙級(jí)寫字樓：硬件方面外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)為普通材料，基本的通訊設(shè)施及辦公服務(wù)，設(shè)備設(shè)施基本為國(guó)產(chǎn)電梯、分體空調(diào)等；軟件方面為傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)。已舊樓改造和酒店改造的項(xiàng)目居多，市場(chǎng)上最為多見。 根據(jù)以上分類，根據(jù)中水電國(guó)際大廈建筑標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)配套設(shè)施，屬于甲級(jí)寫字樓。 第二章 目前甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)環(huán)境分析 一、北京甲級(jí)寫字樓年度新增供應(yīng)量、年度凈吸納量以及空置率的走勢(shì) 下圖中所表示的是1997年至今的北京甲級(jí)寫字樓年度新增供應(yīng)量、年度凈吸納量以及空置率的走勢(shì)。吸納量是指一定期限內(nèi)銷售和出租辦公樓的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)（本報(bào)告采用數(shù)據(jù)均為建筑面積值）?？梢钥闯?，2000年之前，市場(chǎng)供給大于需求，空置率較高，達(dá)到30%左右；2000年，由于凈吸納量大幅增加，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓空置率大幅下降，達(dá)到5.3%的低位；從2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐漸小幅上升；從2006年開始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年為8.7%；由于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，2008年凈吸納量小于新增供應(yīng)，空置率開始上升達(dá)到13.6%。至于近期市場(chǎng)的走向，需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，從寫字樓的需求和供給兩個(gè)方面進(jìn)行分析。 二、需求態(tài)勢(shì)： （一）概述 受金融海嘯影響，造成全球金融危機(jī)，使得全球市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)停滯。金融、汽車、房地產(chǎn)深受其影響，各企業(yè)出于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷的憂慮，全球?qū)懽謽亲赓U市場(chǎng)需求縮減，市場(chǎng)由于寫字樓空間供過于求，加上公司采取更具彈性的工作模式，以致辦公空間需求銳減，隨之租金應(yīng)勢(shì)走低。 金融海嘯逼使一些海外金融機(jī)構(gòu)及跨國(guó)公司收縮在華業(yè)務(wù)，但是中國(guó)于去年底宣布4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃等積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策的刺激下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)擺脫了去年12月到今年年初之間所形成的底部，經(jīng)濟(jì)開始企穩(wěn)回升。但我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)還不夠穩(wěn)固，特別是國(guó)際經(jīng)濟(jì)走勢(shì)還不明朗，外部需求下降，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境仍然十分嚴(yán)峻。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要有一個(gè)一定時(shí)間的調(diào)整期。 由于和全國(guó)以及全球經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)，北京寫字樓市場(chǎng)的需求在近期不會(huì)很快活躍起來。2009年甲級(jí)寫字樓的吸納量較08年將有較大幅度的下滑，而隨著中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇，2010年甲級(jí)寫字樓的吸納量會(huì)有小幅回升。但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還存在一定的不確定性，暫時(shí)很難回到06、07年的高增長(zhǎng)，且全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇也會(huì)比較乏力。由于這些不利因素，甲級(jí)寫字樓的吸納量在近2年很難回升到06年和07年的高水平，2010年預(yù)計(jì)吸納量會(huì)在30萬平方米左右，未來2到3年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢。 （二）具體現(xiàn)狀 1） 甲級(jí)寫字樓降價(jià)成風(fēng)。受全球經(jīng)濟(jì)下滑影響，不少企業(yè)停租或縮減寫字樓面積，寫字樓市場(chǎng)的租賃活躍度有所下降，北京、上海等主要城市優(yōu)質(zhì)寫字樓租金水平的高達(dá)8%左右下跌空間。目前，一些甲級(jí)寫字樓受到客戶減少的壓力，在銷售總量減少的背景下，已有部分項(xiàng)目開始進(jìn)行降價(jià)促銷。2009年迫于資金與市場(chǎng)的雙重壓力，已銷項(xiàng)目進(jìn)行折扣促銷，新開項(xiàng)目低價(jià)入市是市場(chǎng)的主流策略。 2）空置率逼近些年歷史最高位。 3）客戶停止擴(kuò)租計(jì)劃 全球金融危機(jī)對(duì)本地經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的負(fù)面影響蔓延更深，許多跨國(guó)公司不得不改變他們的擴(kuò)張計(jì)劃。這些傳統(tǒng)的寫字樓租戶通過擱置、推遲甚至取消它們?cè)ㄔ诩緝?nèi)的寫字樓擴(kuò)張或搬遷計(jì)劃，以期削減其營(yíng)運(yùn)成本，尤其是在企業(yè)房地產(chǎn)費(fèi)用方面。 這種趨勢(shì)，促使2009年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要集中在對(duì)客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)。由此而形成圍繞客戶服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)新特征，即客戶議價(jià)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，談判難度更大。 3）經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成各企業(yè)按照新的指導(dǎo)意見，將會(huì)更加關(guān)注人均辦公面積與辦公成本，因此，一些企業(yè)將會(huì)向更加適應(yīng)與更加實(shí)用的區(qū)域轉(zhuǎn)移。 4）城市中心的交通瓶頸，使部分企業(yè)會(huì)考慮向外疏散。從目前CBD典型的交通現(xiàn)況和未來兩大電視臺(tái)入住，會(huì)形成CBD核心區(qū)巨大的交通壓力，因此，會(huì)有一些的企業(yè)外遷，首選置業(yè)在交通更加便利的區(qū)域?qū)ふ摇? 5）現(xiàn)有形成的新商圈會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力 北京百子灣等商圈在未來會(huì)形成對(duì)CBD客戶的分流。 三、供應(yīng)態(tài)勢(shì)： （一）2002--2008年北京甲級(jí)寫字樓歷年供應(yīng)量比較表 單位：萬平方米 2002年 280萬平方米 2003年 331.1萬平方米 2004年 358萬平方米 2005年 485.7萬平方米 2006年 352.9萬平方米 2007年 378.4萬平方米 2008年 412.28萬平方米 北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)歷年情況 （二）2009年后北京甲級(jí)寫字樓歷年供應(yīng)量比較表 2009年甲級(jí)寫字樓的新增供應(yīng)量還將保持高位，2010年會(huì)有較大幅度下降，2011年大致會(huì)與2010年持平。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，北京甲級(jí)寫字樓的年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)會(huì)在2012年有大幅度的上升，大約會(huì)回到2007年的水平。 二、結(jié)論 　　（一）北京寫字樓市場(chǎng)在今明年之前供需格局很難改變，租金、空置率等指標(biāo)難有大的起色 　　2009年甲級(jí)寫字樓的吸納量將有較大幅度的下滑，而隨著中國(guó)和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇，2010年甲級(jí)寫字樓的吸納量會(huì)有小幅回升。但是，正像我們前面所認(rèn)為的，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性比較大，暫時(shí)很難回到06、07年的高增長(zhǎng)，根據(jù)這些不利因素，甲級(jí)寫字樓的吸納量在近幾年很難回升到06年和07年的高水平，2010年預(yù)計(jì)吸納量會(huì)在30萬平方米左右，未來2到3年回升勢(shì)頭也會(huì)比較緩慢。 　?。ǘ┪磥碚雇?--隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，北京寫字樓市場(chǎng)未來前景看好 　　雖然近期境況仍不樂觀，但我們?nèi)钥春梦磥肀本懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展前景。從經(jīng)濟(jì)基本面來講，北京寫字樓的需求潛力巨大。從總的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來講，中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅自身有巨大的潛力，未來在全球經(jīng)濟(jì)中的重要性也必然越來越大。不僅國(guó)內(nèi)企業(yè)會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展，跨國(guó)公司也會(huì)調(diào)整全球戰(zhàn)略，加大對(duì)中國(guó)的投入。北京作為中國(guó)的首都，是很多國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的總部所在地，而跨國(guó)公司在進(jìn)入中國(guó)時(shí)很多也會(huì)將國(guó)內(nèi)總部設(shè)在北京。為迎接這一發(fā)展趨勢(shì)，北京市政府為推出的一系列政策。為鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部， 2009年5月21日北京市政府重新印發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定》，并于6月24日，出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)跨國(guó)公司在京設(shè)立地區(qū)總部的若干規(guī)定實(shí)施辦法》。《實(shí)施辦法》在對(duì)跨國(guó)公司在京設(shè)立總部進(jìn)行補(bǔ)貼與獎(jiǎng)勵(lì)、人才引進(jìn)及獎(jiǎng)勵(lì)和人才流動(dòng)等方面做出了新的規(guī)定。此外，朝陽區(qū)發(fā)布《<朝陽區(qū)促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法>補(bǔ)充辦法》等多種政策，吸引金融企業(yè)入駐，同時(shí)設(shè)置億元專項(xiàng)資金，對(duì)入駐該區(qū)的金融機(jī)構(gòu)提供租金補(bǔ)貼、高管退稅等補(bǔ)貼支持。 雖然這些政策短期內(nèi)對(duì)寫字樓市場(chǎng)走出困境幫助不大，但為其更長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展提供了動(dòng)力。寫字樓由于投資面積大，資產(chǎn)流動(dòng)性小，投資回報(bào)穩(wěn)定，主要吸引長(zhǎng)期性投資需求，受經(jīng)濟(jì)基本面的影響明顯。區(qū)域性的政策無法改變整個(gè)寫字樓市場(chǎng)的需求狀況，而發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼對(duì)大規(guī)模投資來說其實(shí)微乎其微。但是隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，尤其中國(guó)經(jīng)濟(jì)的率先復(fù)蘇，部分跨國(guó)公司開始調(diào)整全球戰(zhàn)略，將中國(guó)市場(chǎng)地位提高，政府出臺(tái)的這些政策對(duì)未來北京寫字樓市場(chǎng)必將產(chǎn)生良好的影響 。 從長(zhǎng)期來看，北京作為國(guó)際大都市，奧運(yùn)會(huì)后其在世界經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的知名度將更進(jìn)一步得到提升，同時(shí)伴隨著北京市第三產(chǎn)業(yè)增加值的穩(wěn)步提升、市場(chǎng)開放程度的提高，外國(guó)資金將更多投資進(jìn)來，我們相信未來北京寫字樓租賃市場(chǎng)，將會(huì)很快恢復(fù)到平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，租金和入住率都將會(huì)有一定程度的提升。他們將會(huì)維持并提高北京寫字樓的價(jià)格水平。  第三章 本案目前市場(chǎng)環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 一、區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)基本狀況 2009年5月以來，CBD區(qū)域無疑是北京樓市的熱點(diǎn)中心。北京市政府已經(jīng)批準(zhǔn)CBD東擴(kuò)方案，CBD核心區(qū)將東擴(kuò)約3平方公里，延伸至東四環(huán)，計(jì)劃在6至8年完成。CBD今后計(jì)劃投資150億元進(jìn)行東擴(kuò)，政府投資包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及樓宇經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，可拉動(dòng)社會(huì)投資近千億元，同時(shí)吸引10萬人就業(yè)，其規(guī)模相當(dāng)于再造一個(gè)CBD。讓區(qū)域的未來價(jià)值廣受肯定。隨著整體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，東擴(kuò)的CBD無疑進(jìn)一步抬升了周邊土地的價(jià)值，廣渠門外10號(hào)地、廣渠路15號(hào)地高價(jià)成交以來，土地的稀缺性使其周邊項(xiàng)目成了消費(fèi)者關(guān)注的重點(diǎn)。大望路板塊、四惠板塊、百子灣板塊、紅領(lǐng)巾橋板塊的樓盤也都不同程度走俏。 百子灣板塊內(nèi)的——京東南化工區(qū)，注定將成為北京城市發(fā)展的記憶?；蓮S、北京焦化廠、染料廠等8家企業(yè)被列為北京市重點(diǎn)排污單位即將搬遷。兩廠用地位于東南四環(huán)百子灣地區(qū)，西臨東四環(huán)中路，東臨百子灣倉庫區(qū)，北臨廣渠路，南臨觀音堂路?？傆玫貫?7.22公頃，廠搬遷后，擬在此用地建設(shè)以居住生活和辦公商務(wù)為主的綜合區(qū)。 展望百子灣地區(qū)未來是商務(wù)辦公居住聚集地。隨著道路、教育、環(huán)境等配套設(shè)施的建設(shè)完善成熟以后，房?jī)r(jià)隨之而漲，附加值逐年隨之提升，配套將成熟。  1、市場(chǎng)供給狀況 甲級(jí)純寫字樓供應(yīng)總量缺乏，集中于餐飲、娛樂、住宅及商住兩用。 中水電國(guó)際大廈為5A甲級(jí)寫字樓，位于東四環(huán)大郊亭橋東，廣渠路二期及地鐵七號(hào)線即將建成并開通。此區(qū)域位置在商務(wù)劃分中被稱為百子灣，被北京朝陽區(qū)政府列為重點(diǎn)建設(shè)地段，一直被冠以“CBD后花園”的美譽(yù)。百子灣，在經(jīng)過前幾年的開發(fā)之后，成為承載CBD居住效能的重要區(qū)域，但與其重要的板塊區(qū)位和密集的居住人口相比，百子灣板塊的商業(yè)餐飲娛樂氛圍已成規(guī)模，但是商務(wù)辦公氛圍相對(duì)薄弱。 周邊集中了金港國(guó)際、后現(xiàn)代城、金泰先鋒、京都杭城、沿海賽洛城等高檔住宅，售價(jià)均在12000元/平米以上，主要銷售對(duì)象是工作在CBD的人群，已形成穩(wěn)定的居住環(huán)境。商業(yè)項(xiàng)目先后有：大成國(guó)際中心、新光天地、新世界彩旋、美羅城、新百盛、法國(guó)迪卡儂、維吉奧廣場(chǎng)等相繼建成并入駐，本區(qū)域商業(yè)物業(yè)在類型、規(guī)模、檔次等方面都將呈現(xiàn)出煥然一新的面貌，東四環(huán)將一改其單純“CBD后花園”的居住效能。 2、 市場(chǎng)需求狀況 隨著CBD東進(jìn)步伐的加快，CBD的商務(wù)氛圍和商業(yè)氣息也隨之而向東擴(kuò)充，很多CBD精英也紛紛選擇東遷居住或進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)。 東四環(huán)商務(wù)帶正在形成并初具雛形，而在整個(gè)商務(wù)帶上，雄居?xùn)|四環(huán)腹地、瀕臨CBD的百子灣區(qū)域無疑將是商務(wù)帶的核心紐帶。 基于此，未來的東四環(huán)將成為重要的商務(wù)、商業(yè)核心區(qū)，而本案“中水電國(guó)際大廈”將成為本區(qū)域純甲級(jí)寫字樓的領(lǐng)航者。 需求特征： 1、租賃市場(chǎng)需要培育，目前有金長(zhǎng)安大廈、金泰國(guó)際大廈十萬多平米供應(yīng)。 2、緊鄰東四環(huán)，屬CBD東擴(kuò)輻射區(qū)，交通方便。 3、價(jià)格狀況 根據(jù)調(diào)查得出此區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金在2-3元/天/平方米。 二、中水電國(guó)際大廈在本區(qū)域具體情況分析 中水電國(guó)際大廈位于有“CBD后花園”之稱的百子灣區(qū)域，緊鄰東四環(huán)，項(xiàng)目北距長(zhǎng)安街四惠橋地鐵站約1500米，步行只需20分鐘，西距國(guó)貿(mào)和北京電視臺(tái)二三站地路程，南側(cè)是貫穿北京東西的廣渠路（約在年底將升級(jí)為城市快速路），同時(shí)還有即將完工的西客站至通州的7號(hào)線大效亭站。而想出行去機(jī)場(chǎng)或京沈高速，通暢的四環(huán)路會(huì)為您輕松贏取時(shí)間，優(yōu)越的地段、交通優(yōu)勢(shì)，中水電國(guó)際大廈的出現(xiàn)，將彌補(bǔ)此區(qū)域甲級(jí)純寫字樓不足的局面。 中水電位于北京朝陽區(qū)廣渠東路3號(hào)，東四環(huán)大郊亭橋東800米，樓高80米，地下三層，地下十六層，總建筑面積32847平方米。配套商業(yè)面積為：地下一層1600平方米，地上三層4549平方米，計(jì)6149平米；寫字樓4-16層計(jì)：19340平方米。大廈可經(jīng)營(yíng)面積為25488平方米。 1、優(yōu)勢(shì)分析 1）、地理位置優(yōu)越，交通便利 本項(xiàng)目緊臨東四環(huán)，廣渠東路3號(hào)，驅(qū)車可快速到達(dá)國(guó)貿(mào)、西大望路、亦莊開發(fā)區(qū)、望京等商務(wù)辦公區(qū)，亦可快速連接機(jī)場(chǎng)高速、京沈高速、京津唐高速、京通快速等外圍線路。公交：11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交車。地鐵： 1號(hào)線、八通線，規(guī)劃輕軌7號(hào)線。 2）、現(xiàn)樓，外觀設(shè)計(jì)檔高，樓體形象佳，智能化設(shè)施完備，附合租賃市場(chǎng)的需求特征。 3）、由于此區(qū)域緊鄰CBD，國(guó)際交往密切，涉外與人文環(huán)境氛圍濃厚等因素，隨著CBD東擴(kuò)輻射，將吸引更多的國(guó)內(nèi)外公司與辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐大廈。 4）、距離東四環(huán)很近，屬于泛CBD地區(qū)，驅(qū)車前往國(guó)貿(mào)中心、西大望路、亦莊、望京等商務(wù)辦公區(qū)域便利，為本項(xiàng)目租賃市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。 2、劣勢(shì)分析 1）、中水電國(guó)際大廈周邊項(xiàng)目在建，商業(yè)氛圍尚未建起。 2）、大廈由于是新開盤項(xiàng)目，缺乏商業(yè)氛圍。 三 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 1、周邊項(xiàng)目：此區(qū)域僅有少量寫字樓，項(xiàng)目品質(zhì)卓越、規(guī)模大、配套完備、物業(yè)管理完善。其中有以下項(xiàng)目： 備注：3、4、4、6項(xiàng)目為出售辦公樓，租金為業(yè)主出租價(jià)格。 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況詳細(xì)分析 1）、金泰國(guó)際大廈：位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)大郊亭橋東800米。北京金泰恒業(yè)有限責(zé)任公司開發(fā)并經(jīng)營(yíng)，只租不售?？偨ㄖ娣e51,000平米，地上十五層，地下二層。首層商業(yè)設(shè)施規(guī)劃有銀行、展廳、中型快餐、咖啡廳、眼鏡店等，地下一層規(guī)劃有員工餐廳、郵局、便利店。地上二層至地上十五層為辦公層，單層面積約3,300－3,700平米。大廈車位有300席左右。大廈北側(cè)為獨(dú)棟配套會(huì)所，地上共三層，層高4.8米，電梯可直達(dá)地下車庫。會(huì)所規(guī)劃有健身中心、臺(tái)球室、乒乓球室、美容美發(fā)、會(huì)議室等服務(wù)設(shè)施。大堂面積約800平米，挑高20米，大廈五層以上至頂層南側(cè)為“陽光中庭”，10部日立電梯，寫字樓層走道寬1.75米，墻面為壁紙裝飾，地面為地毯；每層配備有男女洗手間各兩套。寫字間層高3.9米，凈高2.72米；雙層中空玻璃幕墻，落地窗設(shè)計(jì)；8.4米9.0米的跨距柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，從100平米至整層約3,700平米的面積可供選擇；100伏安/平米的電量設(shè)計(jì)。金泰國(guó)際大廈2009年7月招商，客戶出租率5%。 此項(xiàng)目為本案主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)4元/天/平米，一千平米客戶實(shí)際成交價(jià)在2元左右，并返中介代理公司近二個(gè)月代理傭金。 2）、金長(zhǎng)安大廈：位于長(zhǎng)安街沿線，四惠橋東南角，東四環(huán)與百子灣路的交匯處。金長(zhǎng)安大廈立面采用鍍膜高級(jí)中空玻璃幕墻和香檳色鋁板，局部以干掛石材點(diǎn)綴。金長(zhǎng)安大廈總建筑規(guī)模為10萬㎡，建筑類型為甲級(jí)純寫字樓和商務(wù)樓。項(xiàng)目由兩棟寫字樓（A座16層、C座32層）、一棟酒店（B1座15層）及與A、C座相連的商業(yè)裙樓（B2座5層）構(gòu)成。金長(zhǎng)安大廈具有四星級(jí)品牌酒店、高檔餐廳、咖啡、商業(yè)中心、健身中心、金融服務(wù)等設(shè)施和服務(wù)體系。 目前在租的寫字樓為C座，首層500㎡開敞大堂設(shè)計(jì)，局部挑空10米。3.4至3.5米辦公層高，8.1m8.1m框架結(jié)構(gòu)，在頂層提供躍層式辦公面積，全新6.8米雙空間。C座標(biāo)準(zhǔn)層面積約1800㎡，層高3.5m，分戶面積為92-240㎡，根據(jù)辦公需求，可以組合成100㎡-1800㎡來使用。寫字樓出租率為90%以上。 3）、大成國(guó)際中心：項(xiàng)目總占地43080平方米，是集酒店式服務(wù)公寓、大型購(gòu)物廣場(chǎng)和5A級(jí)智能化寫字樓為一體的建筑綜合體，規(guī)劃總建筑面積為197425平方米，其中，酒店式服務(wù)公寓建筑面積為63640平方米；購(gòu)物廣場(chǎng)面積近68000平方米；5A級(jí)智能化寫字樓面積為21973平方米，出售率達(dá)95%以上。 劣勢(shì)：此項(xiàng)目只售不租，小業(yè)主租價(jià)不統(tǒng)一，限制一部分承租方，甲級(jí)寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內(nèi)涵的品質(zhì)無法給承租客戶提供。 4）、龍?jiān)次幕瘎?chuàng)意園：總套數(shù)約400套，其中A棟、B棟樓座分出創(chuàng)作一區(qū)至五區(qū)；一區(qū)至四區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)層為創(chuàng)作區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層高為3.6米，并可自由組合拆分，全部采用精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，并設(shè)中央空調(diào)。D棟樓為專屬大中型創(chuàng)意機(jī)構(gòu)的5A級(jí)寫字樓大廈，整棟6200平米，地下一層，地上五層，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積1240平方米，層高3.6米，中央空調(diào)。設(shè)有：會(huì)議室、商務(wù)中心、棋牌室、桌球室、兵乓球室、屋頂露天籃球場(chǎng)等商務(wù)休閑、娛樂配套。目標(biāo)客戶定位為大型傳媒機(jī)構(gòu)、大型影視制作機(jī)構(gòu)、大型數(shù)字制作機(jī)構(gòu)或集團(tuán)總部。出租率達(dá)95%以上。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：政府倡導(dǎo)和支持文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 5）、商富中心：金海國(guó)際四期產(chǎn)品，立項(xiàng)為綜合立項(xiàng)，占地約1.6萬平米，總建筑面積約10萬平米，綠化率32%，共計(jì)3棟塔樓，其中1號(hào)樓已整體銷售給世界500強(qiáng)企業(yè)“中國(guó)電信”北京公司，2號(hào)樓和3號(hào)樓為地下3層地上23層的塔樓，五梯十五戶。其中3號(hào)樓為可注冊(cè)的精裝商務(wù)公寓，主力戶型：101-136平米，層高3.4米，大堂80米挑空大堂。出售率達(dá)98%以上。 此項(xiàng)目只售不租，劣勢(shì)：一部分用戶自用，一部分小業(yè)主投資出租，導(dǎo)致租價(jià)不統(tǒng)一，內(nèi)部大廈混亂限制一部分承租方，甲級(jí)寫字樓只能體現(xiàn)在外面而真正內(nèi)涵的品質(zhì)無法給承租客戶提供。 6）、競(jìng)園：圖片產(chǎn)業(yè)基地，是圖片交易市場(chǎng)，為北京圖片產(chǎn)業(yè)基地和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，在產(chǎn)品定位和建筑形態(tài)上，適合文化、創(chuàng)意、傳媒、圖片攝影、電視廣播、數(shù)碼科技、娛樂、電影與錄像、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件及計(jì)算機(jī)服務(wù)、藝術(shù)品和古董及文物等行業(yè)，為本土圖片行業(yè)、中國(guó)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集地。目前競(jìng)園租賃市場(chǎng)為：2.8-4.1米層高的報(bào)價(jià)3.00；6.8-10米的層高報(bào)價(jià)3.50，2.8-4.1米層高為精裝寫字間；6.8-10米層高是毛坯房，可做2-3層的LOFT辦公空間。出租率達(dá)95%以上。 7）、CBD東都：整體項(xiàng)目是40萬平方米的綜合體，其中商業(yè)部分30萬平方米，北區(qū)15萬，南區(qū)8萬，西區(qū)8.3萬，中心區(qū)10萬平方米。西區(qū)為“CBD東都華騰國(guó)際公寓”，周邊配套設(shè)施：世界500強(qiáng)法國(guó)迪卡儂、白盛時(shí)尚百貨、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)名品等體育用品大賣場(chǎng)；國(guó)際連鎖超市、生活賣場(chǎng)、品牌專賣店等日常消費(fèi)場(chǎng)所；國(guó)內(nèi)連鎖巨頭紅星美凱龍、大型家電等家用賣場(chǎng)；五星級(jí)多廳影城、品牌俱樂部、中西餐飲、兒童娛樂等休閑娛樂設(shè)施，出租出售率達(dá)98%以上。 3、 競(jìng)爭(zhēng)分析 1）來自其它寫字樓的競(jìng)爭(zhēng) 周邊寫字樓僅有二座純甲級(jí)辦公樓，供應(yīng)量為十萬平方米，其規(guī)模大，配套完善；他們目前均在招商，出租率不高。 2）目前處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期，眾多企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)，租賃市場(chǎng)好于去年。 3）主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為“金泰國(guó)際中心”，第二競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為“金長(zhǎng)安大廈”，其次為“大成國(guó)際中心”。 4、機(jī)會(huì)分析 北京CBD東擴(kuò)的第一步主要集中于產(chǎn)業(yè)投資，將極大地推動(dòng)包括寫字樓在內(nèi)的商業(yè)和投資類物業(yè)發(fā)展。CBD東擴(kuò)區(qū)與現(xiàn)有核心區(qū)將是共贏的關(guān)系，在建筑的整體要求上，多數(shù)標(biāo)志性建筑高度將在100米到300米之間。而根據(jù)北京市的規(guī)劃，現(xiàn)有CBD的總體規(guī)劃量為1050萬平方米，其中，50%為寫字樓和酒店。最新的數(shù)據(jù)顯示， CBD甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂觀，空置率達(dá)30%。CBD東擴(kuò)效應(yīng)還需要一定的時(shí)間才能顯現(xiàn)。新的投資是分散在未來的10年中，且總額不大。CBD東擴(kuò)并非投資打造一個(gè)新商務(wù)區(qū)，而是將現(xiàn)有的區(qū)域劃歸到CBD當(dāng)中。如價(jià)格不合理，配套跟不上，抓不住目標(biāo)客戶，極易造成客戶流失至本項(xiàng)目旁邊“金泰國(guó)際大廈”的局面，因此市場(chǎng)定位、客群定位以及價(jià)格策略將是很大的挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。 第四章 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及解決方案 百子灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展一直停滯不前，這主要是由于該區(qū)域長(zhǎng)期以來是“工業(yè)、倉儲(chǔ)區(qū)”，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低。百子灣現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)數(shù)量少、檔次低，以陳舊簡(jiǎn)陋的沿街門臉房、廠房為主。 中水電國(guó)際大廈附近的高檔住宅項(xiàng)目陸續(xù)建成并入駐，相關(guān)配套商業(yè)項(xiàng)目集中供應(yīng)，招商工作將陸續(xù)開展起來。由于本區(qū)域尚處于起步階段，沒有完全升級(jí)、舊城面貌沒有獲得根本性改變的情況下，百子灣甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)還需要一段時(shí)間的培育期。但是未來的本區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是非常光明的，隨著周邊的商業(yè)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域的辦公樓的發(fā)展，將吸引一些CBD集團(tuán)辦公客戶選址在此，目前本區(qū)域甲級(jí)甲寫字樓供應(yīng)量非常少，加上本案只有三家純甲級(jí)寫字樓，約十五萬平方米提供給本區(qū)域的客戶。 綜上所述：本項(xiàng)目租賃投資市場(chǎng)在先期需要培育期，目前租賃價(jià)格定位不宜過高，以后隨著本區(qū)域商業(yè)氛圍增加而隨之遞增，如租賃價(jià)格定位較高將導(dǎo)致大廈空置率較高，給大廈先期運(yùn)營(yíng)增加投資資金。 項(xiàng)目管理如按以下策略進(jìn)行，將能最大限度有效的回避相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。 1、 高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)， 2、 以相對(duì)低的租金吸引知名企業(yè)入駐 3、 租金逐年遞增的策略。 4、 采取我公司“資產(chǎn)管理”的模式，即專業(yè)的物業(yè)管理及專業(yè)的營(yíng)銷管理融為一體的綜合管理模式。 第三部分 營(yíng)銷策劃方案 第一章： 營(yíng)銷目標(biāo) 首先，感謝中國(guó)水利電力對(duì)外公司對(duì)我公司的信任，給予我們展示公司實(shí)力的一個(gè)機(jī)會(huì)。我們非常珍視這個(gè)機(jī)會(huì)，也有決心把項(xiàng)目做成功，在中水電大廈項(xiàng)目管理上做出貢獻(xiàn)。 我公司具有多年的管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的管理理念，所以我們有信心，亦有實(shí)力將中水電大廈項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好，使之成為北京優(yōu)秀的甲級(jí)寫字樓。 我公司將會(huì)按照中國(guó)水利電力對(duì)外公司的要求在十五個(gè)月之內(nèi)，按照貴公司認(rèn)可的租金定位為基礎(chǔ)完成中水電國(guó)際大廈可出租面積的80%的出租率。 第二章 中水電國(guó)際大廈市場(chǎng)定位、客戶群定位 近年來，朝陽區(qū)政府正在打造以CBD為核心的泛CBD大區(qū)，營(yíng)造北京東部商業(yè)經(jīng)濟(jì)，注重東四環(huán)沿線，大力發(fā)展百子灣新區(qū)。 百子灣地區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，逐漸形成CBD最為便捷的首席居住、生活大本營(yíng)。大量高端人群匯聚，使該區(qū)域的商務(wù)環(huán)境及自然環(huán)境都將達(dá)到顯著提高，大量的市政投資則使此區(qū)域日漸成為北京最具投資前景的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，形成國(guó)際化的商務(wù)氛圍。 中水電國(guó)際大廈位于北京市朝陽區(qū)東四環(huán)大郊亭橋東800米，廣渠東路3號(hào)，屬CBD東擴(kuò)輻射區(qū)。東側(cè)為沿海賽洛城大型高檔社區(qū)，南側(cè)緊鄰廣渠路，西側(cè)為新開盤的金泰國(guó)際大廈，北側(cè)為大成國(guó)際中心。驅(qū)車可快速到達(dá)國(guó)貿(mào)、西大望路、亦莊開發(fā)區(qū)、望京等商務(wù)辦公區(qū)，亦可快速連接機(jī)場(chǎng)高速、京沈高速、京津唐高速、京通快速等外圍線路。公交路線為：11路，31路，35路，348路，495路,753路,496路,628路，657路，715路，9路，740路，984路，608路。地鐵：1號(hào)線，八通線，既將開通的七號(hào)。 隨著CBD東擴(kuò)輻射，央視、北京電視臺(tái)，帶來了很多創(chuàng)意先鋒的產(chǎn)業(yè)，所以大廈客戶定位應(yīng)該著眼于——隨之而來的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還有金融、房地產(chǎn)這些產(chǎn)業(yè)、服務(wù)于國(guó)貿(mào)地區(qū)外資大型集團(tuán)公司相關(guān)企業(yè)、機(jī)構(gòu)。 但與此同時(shí)，泛CBD東擴(kuò)輻射還需要一定的時(shí)間，我們除了滿足上述需求外，也要不放棄其他的優(yōu)質(zhì)客戶。 我們公司將把中水電國(guó)際大廈打造成為上述客戶需求的具有一定配套設(shè)施的甲級(jí)寫字樓或高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級(jí)大廈。 本項(xiàng)目主要客戶定位方向應(yīng)以追求區(qū)域優(yōu)勢(shì)與形象和一定性價(jià)比的中小服務(wù)公司和辦事機(jī)構(gòu)，主要有如下： 1、 隨著中央電視臺(tái)入駐此區(qū)域?qū)⒃鎏韲?guó)際型媒體產(chǎn)業(yè)、廣告公司、文化傳播等企業(yè)。 2、 世界500強(qiáng)的企業(yè)總部、辦事機(jī)構(gòu)，包括金融、保險(xiǎn)、行會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國(guó)際文化交流與咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、貿(mào)易及產(chǎn)品代理和物流等。 3、 具有國(guó)際化業(yè)務(wù)的中資機(jī)構(gòu)的涉外辦事機(jī)構(gòu)或分部。 4、 國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)的北京辦事處或代理機(jī)構(gòu)，包括服裝、產(chǎn)品加工、生物制品等。 5、 商務(wù)類服務(wù)公司和商貿(mào)公司，制版、設(shè)計(jì)、廣告、原材料貿(mào)易、物流航運(yùn)代辦等。 6、 新興中介咨詢與經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評(píng)估、律師事務(wù)所、政策研究與咨詢、國(guó)際貿(mào)易咨詢與經(jīng)紀(jì)代理等： 7、 1-3層商業(yè)區(qū)域定位于銀行、高檔餐飲、休閑娛樂場(chǎng)所。 第三章 樓層租金定位及詳細(xì)規(guī)劃 【項(xiàng)目分析】 中水電國(guó)際大廈樓高60米，地下3層，地上16層，建筑面積為32847平方米。5部客梯，6部扶梯，1部貨梯。地上車位24個(gè)，地下2—3層3000平米130個(gè)停車位。 地下一層1600平米可經(jīng)營(yíng)，毛坯房。 首層層高5米，挑高9米，經(jīng)營(yíng)面積1538.383平方米，毛坯房。 2——3層3010.3平方米，層高3.9米，毛坯房。 4層經(jīng)營(yíng)面積1533.17平方米，層高3.8米，預(yù)留會(huì)議室或?qū)懽珠g，毛坯房。 5層1538.57平方米，層高3.8米，精裝電梯間，其余毛坯。 6層1477.7平方米，層高3.8米，精裝電梯間，其余毛坯。 7——13層10324.37平方米，層高3.5米，公共區(qū)域精裝，戶內(nèi)毛坯。 14——16層4466.18平方米，層高3.5米，精裝電梯間，其余毛坯。 一、大廈樓層規(guī)劃、裝修配置、面積及租金定價(jià) 根據(jù)大廈的各樓層的具體情況，我公司為本項(xiàng)目的二套規(guī)劃方案：方案一：具有一定配套設(shè)施的甲級(jí)寫字樓，方案二：高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級(jí)大廈。詳情如下： 方案一：具有一定配套設(shè)施的甲級(jí)寫字樓。 如果本項(xiàng)目規(guī)劃地下一層至地上三層為商務(wù)用房，四至十六層為辦公用房，首層不能劃分出一個(gè)單獨(dú)入口，那么本大廈只能走傳統(tǒng)意義的甲級(jí)商務(wù)大廈即大客戶配套商業(yè)結(jié)合辦公用戶?？蛻魳菍釉敿?xì)租金定價(jià)、投資收益、客戶規(guī)劃表如下：  1、樓層戶型配置及相關(guān)分析 1）地下一層至地上三層6148.683米 地下一層高5米，一層高5米，挑高9米，二、三層高3.9米，6部扶梯，層高及設(shè)施在建設(shè)時(shí)比較適合大賣場(chǎng)用房，但是大賣場(chǎng)的租戶普通租金較低、人流量大、進(jìn)出人員素質(zhì)參次不齊，整體在租金收益、大廈整體對(duì)外形象方面實(shí)現(xiàn)不了最大化。所以建議貴公司在不考慮短期收益情況下，要對(duì)客戶進(jìn)行精細(xì)篩選，篩選一些能夠提升大廈品質(zhì)的優(yōu)良客戶比如： 地下一層安排客戶為大廈員工自助餐廳。 一層客戶為銀行、高檔汽車展廳、大廈形象待客廳。 二層客戶為高檔餐飲、展廳、咖啡廳。 三層客戶為展廳、奢侈品展廳、茶樓等。 2） 四層至六層，4549.44平方米，層高3.8米, 四層原規(guī)劃為會(huì)議用房、或辦公間。貴公司這塊設(shè)計(jì)不錯(cuò)，目前此區(qū)域幾個(gè)甲級(jí)寫字樓缺少為客戶提供的會(huì)議室，把會(huì)議室不光提供給本大廈的客戶還將對(duì)外營(yíng)業(yè)，設(shè)計(jì)出10人會(huì)議室二間（100平方米）、30人會(huì)議室二間（200平方米）、50人會(huì)議室二間（300平方米）、100人會(huì)議室一間（240平方米）、200人會(huì)議會(huì)一間（400平方米）。招商接待、物業(yè)服務(wù)區(qū)。 五層、六層樓層高于其它辦公樓層30厘米，招商客戶為對(duì)樓層有要求的特殊集團(tuán)客戶，如研發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。 3）七層至十三層，10324.37平方米，公共區(qū)域已精裝，辦公區(qū)域?yàn)槊鳌? 中水電國(guó)際大廈為此區(qū)域的甲級(jí)寫字樓，招商應(yīng)該側(cè)重為本方案上面所定位的客戶群，這些企業(yè)均為中等以上規(guī)模企業(yè)，這些單位均有獨(dú)特的企業(yè)文化，他們均會(huì)遵照那些企業(yè)獨(dú)有的企業(yè)文化及要求設(shè)計(jì)自已的辦公區(qū)域，所以我們大廈辦公區(qū)域設(shè)計(jì)為毛坯房是非常適合此類企業(yè)，并能得到客戶親徠。 4） 十四層至十六層，4466.18平方米，層高3.5，電梯間精裝外，余下為毛坯。 14-16層共計(jì)4466.18平方米，除電梯間為精裝，期余均為毛坯，比較適合打包整租給那些想減少運(yùn)營(yíng)成本的外資財(cái)團(tuán)總部等類似企事業(yè)入駐。價(jià)格由于是整體租賃，而招商的對(duì)象是能夠提升知名度的企業(yè)，所以建議此價(jià)格定位在3元為宜。 方案二：高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級(jí)大廈。 如果本項(xiàng)目規(guī)劃地下一層至地上三層為商業(yè)用房，四至十三層為辦公用房，十三至十六層假日酒店，能在首層規(guī)劃出單獨(dú)出入口，那么本大廈可以向朝陽門的泛利大廈、西直門騰達(dá)大廈、崇文門的寶鼎中心等等比較獨(dú)特的中高檔商業(yè)、娛樂、商務(wù)綜合型甲級(jí)大廈借鑒，可以使中水電國(guó)際大廈成為本地域獨(dú)一無二的領(lǐng)航標(biāo)地參照大廈，用低價(jià)吸引那些知名的娛樂、酒店的客戶來提高大廈知名度及成為地標(biāo)參照物，后期的可以拉動(dòng)辦公室租價(jià)較高，綜合計(jì)算得出此定位收益高于方案一?？蛻魳菍釉敿?xì)租金定價(jià)、投資收益、客戶規(guī)劃表如下：  1、樓層戶型配置及相關(guān)分析 1）地下一層至地上三層6148.683米 地下一層高5米，一層高5米，挑高9米，二、三層高3.9米，6部扶梯，層高及設(shè)施在建設(shè)時(shí)比較適合大賣場(chǎng)用房，但是大賣場(chǎng)的租戶普通租金較低、人流量大、進(jìn)出人員素質(zhì)參次不齊，整體在租金收益、大廈整體對(duì)外形象方面實(shí)現(xiàn)不了最大化。所以建議貴公司在不考慮短期收益情況下，要對(duì)客戶進(jìn)行精細(xì)篩選，篩選一些能夠提升大廈品質(zhì)的優(yōu)良客戶比如： 地下一層安排客戶為大廈員工自助餐廳。 一層客戶為銀行、高檔汽車展廳、大廈形象待客廳。 二層客戶為高檔餐飲、工藝藝術(shù)品展廳、咖啡廳、西餐廳。 三層客戶為高檔家私展廳、奢侈品展廳、茶樓等。 5） 四層至六層，4549.44平方米，層高3.8米, 四層原規(guī)劃為會(huì)議用房、或辦公間。貴公司這塊設(shè)計(jì)不錯(cuò)，目前此區(qū)域幾個(gè)甲級(jí)寫字樓缺少為客戶提供的會(huì)議室，把會(huì)議室不光提供給本大廈的客戶還將對(duì)外營(yíng)業(yè)，設(shè)計(jì)出10人會(huì)議室二間（100平方米）、30人會(huì)議室二間（200平方米）、50人會(huì)議室二間（300平方米）、100人會(huì)議室一間（240平方米）、200人會(huì)議會(huì)一間（400平方米）。招商接待、物業(yè)服務(wù)區(qū)。 五層、六層樓層高于其它辦公樓層30厘米，招商客戶為對(duì)樓層有要求的特殊集團(tuán)客戶，如研發(fā)機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。類似糖果、同一首歌類單位優(yōu)先，因?yàn)榘僮訛硾]有規(guī)模K高檔K歌房提供給企業(yè)單位個(gè)人娛樂休閑。 6） 七層至十三層，10324.37平方米，公共區(qū)域已精裝，辦公區(qū)域?yàn)槊鳌? 中水電國(guó)際大廈為此區(qū)域的甲級(jí)寫字樓，招商應(yīng)該側(cè)重為本方案上面所定位的客戶群，這些企業(yè)均為中等以上規(guī)模企業(yè)，這些單位均有獨(dú)特的企業(yè)文化，他們均會(huì)遵照那些企業(yè)獨(dú)有的企業(yè)文化及要求設(shè)計(jì)自已的辦公區(qū)域，所以我們大廈辦公區(qū)域設(shè)計(jì)為毛坯房是非常適合此類企業(yè)，并能得到客戶親徠。 7） 十四層至十六層，4466.18平方米，層高3.5，電梯間精裝外，余下為毛坯。 經(jīng)過我公司近期調(diào)研，本區(qū)域缺少類似假日酒店的企業(yè)，14-16層共計(jì)4466.18平方米，四五千平米是最受這些假日酒店歡迎的面積。如果三層有可能做成快捷酒店，就填充了本區(qū)域所缺的為企事業(yè)單位出差人員服務(wù)的快捷式酒店的空白，類似假日酒店、漢庭酒店的企業(yè)入駐可加深出差在此區(qū)域公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)本大廈的印象，并在一定程度上可以提高本大廈的知名度，并節(jié)省部分推廣銷售廣告預(yù)算，大大提升大廈在本區(qū)域的知名度，豎立并營(yíng)造起一座甲級(jí)寫字樓的商務(wù)環(huán)境。其次根據(jù)招商情況，把五、六層的規(guī)劃的類似糖果、錢柜、同一首歌企業(yè)招商進(jìn)來也是可行的。 三、定價(jià)策略 1、方案一：在出租率達(dá)到一定期限時(shí)就把底價(jià)提高10%左右,即在0.15—0.2元左右，調(diào)整的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)如下： 出租率 0-10% 10-20% 20-30% 30-40% 40-50% 50-60% 60-80% 80-95% 95%以上 定價(jià) 1.8 2 2.2 2.4元 2.6元 2.8元 3元 3.2元 3.5元 2、方案二：以基準(zhǔn)價(jià)為準(zhǔn)，第一年新盤簽約合同低于基準(zhǔn)價(jià)的0.05%吸引客戶，以后每年遞增0.05%。5年以后達(dá)到甲級(jí)寫字樓的平均水平4元以上。 四、租金付款方式： 目前市場(chǎng)上普遍采用押三付一、押三付三、押三付半年、押三付全年；押一付三、押一付六、押一付全年等幾種付款式，本項(xiàng)目可以根據(jù)客戶具體情況而定。 第四章 推廣方案及費(fèi)用預(yù)算 采取“以大廈現(xiàn)場(chǎng)為陣地，以報(bào)紙宣傳為中心，以網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣為重點(diǎn)，以活動(dòng)公關(guān)為輔助，加大宣傳力度，全力配合租賃工作的營(yíng)銷方案，在節(jié)約成本的前提下，對(duì)大廈進(jìn)行大力宣傳。具體思路如下： 一、推廣方式 為達(dá)到刺激目標(biāo)客戶群對(duì)項(xiàng)目提高關(guān)注度實(shí)現(xiàn)租賃成功，單一的宣傳力度不夠，應(yīng)采取以下二種形式推廣——線上推廣：通過報(bào)紙推廣、網(wǎng)站、現(xiàn)場(chǎng)包裝(大廈周圍招商標(biāo)識(shí)廣告)、等公開的宣傳推廣方式。線下推廣：為通過商業(yè)信函、大客戶拜訪等宣傳推廣方式，通過相關(guān)渠道，針對(duì)目標(biāo)客戶郵寄商業(yè)信函；同時(shí)，通過約談方式針對(duì)大客戶招商。通過以上二種形式推廣可以達(dá)到以下目標(biāo)： 1、收集客戶資源，篩選符合條件目標(biāo)客戶。 2、實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)擴(kuò)展目標(biāo)，完成招商計(jì)劃 3、突出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，營(yíng)造高品質(zhì)辦公環(huán)境 二、寫字樓推廣方向 商務(wù)辦公價(jià)值：從地段、交通、配套、項(xiàng)目寫字樓自身硬件優(yōu)勢(shì)等方面闡述寫字樓商務(wù)辦公的優(yōu)勢(shì)。商務(wù)時(shí)代，財(cái)富機(jī)遇，從城市發(fā)展的趨勢(shì)、從城市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)、從目前及將來城市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展的格局等方面來闡述中水電國(guó)際大廈的商務(wù)辦公價(jià)值。 三、 寫字樓賣點(diǎn)提煉 商務(wù)辦公賣點(diǎn)： 1、 緊臨國(guó)貿(mào)核心商圈就近服務(wù)，便捷商務(wù)配套，提升商務(wù)辦公效率，是創(chuàng)業(yè)及發(fā)展中的企業(yè)的首選福地； 2、 及連接各個(gè)商務(wù)圈要道，讓入住企業(yè)均能擁有暢通無阻的便捷交通； 3、 本區(qū)域稀缺專業(yè)甲級(jí)商務(wù)寫字樓，商務(wù)潛力無限； 4、 現(xiàn)代化建筑外觀設(shè)計(jì)，城市新的地標(biāo)性建筑，良好的物業(yè)形象提升入住企業(yè)商務(wù)檔次； 5、 車位配比性高商務(wù)硬件高人一等奠定了未來寫字樓可持續(xù)性發(fā)展堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 6、 辦公樓層為3.8——3.6米層高，商務(wù)空間更舒適，充分體現(xiàn)以人為本； 7、 框架結(jié)構(gòu)，可大可小，靈活機(jī)動(dòng)。自由的空間組合，便捷的空間分割和。 四、寫字樓推廣步驟 1、第一階段：預(yù)熱期 時(shí)間：2009年9月20日——12月30日 2、第二階段：強(qiáng)攻期 時(shí)間：2010年1月1日——12月30日 3、第三階段：收尾期 時(shí)間：2011年1月1日——5月30日 五、推廣費(fèi)用預(yù)算 1、廣告費(fèi)用： 39萬 元 媒 介 具體名稱 推廣時(shí)間 具體費(fèi)用 報(bào)紙廣告 北青、精品、京華 每周2、4推廣 每期各報(bào)費(fèi)用3000元，每月8期，月投入2.4萬元，年投入20萬元 戶外廣告 大廈豎立明顯標(biāo)識(shí) 長(zhǎng)期 3萬制作費(fèi)用 網(wǎng)站 新浪、搜狐、搜房、北京寫字樓網(wǎng)等 一年 12萬元，每家媒體投放3萬元 商業(yè)信函 國(guó)貿(mào)、望京、亦莊等商圈里的大、中、小型企業(yè)總經(jīng)理辦公室 項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)即投放 1萬元 其他媒體 12580房車匯、短信群發(fā) 重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)發(fā)布 3萬元 合計(jì) 39萬元 2、銷售現(xiàn)場(chǎng)布置費(fèi)用： 5萬 元 3、資料費(fèi)用： 1萬 元 4、公關(guān)費(fèi)用： 2萬 元 5、其他費(fèi)用： 9000 元 總計(jì)： 479000 元