資產(chǎn)評估 習(xí)題整理

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1、2013資產(chǎn)評估試題 名詞解釋 1.資產(chǎn)評估 2.市場價值 3.復(fù)原重置成本 4.更新重置成本 5.功能性貶值 6.基準(zhǔn)地價 7.無形資產(chǎn) 8.企業(yè)價值 第二章 資產(chǎn)評估的基本方法 單項選擇題 （1）被評估賓館因市場原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬元。 a、15 b、12.6 c、10 d、50 （2）用物價指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ ）。 a、復(fù)原重置成本

2、 b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本 （3）某項資產(chǎn)2007年購建，賬面原值100000元，2010年進(jìn)行評估，若以購建時物價指數(shù)為100%，則3年間同類資產(chǎn)物價環(huán)比價格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（ ）元。 a、145000 b、115000 c、152000 d、151800 （4）某被評估資產(chǎn)2000年購建賬面價值為50萬元，2009年進(jìn)行評估，2000年、2009年該類資產(chǎn)的定基物價指數(shù)分別為120%、

3、170%，則被評估資產(chǎn)的重置成本為（ ）萬元。 a、50 b、70.8 c、35.3 d、85 （5）某設(shè)備的年收益額為50萬元，適用本金化率為20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（ ）萬元。 a 、200 b、250 c、300 d、350 （6）教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價值評估，一般適宜選用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市場比較法 d、殘余法 （7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ ）。 a、相同的原材料 b、相同

4、的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)的現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計 （8）運用成本法評估一項資產(chǎn)時，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（ ）。 a、實體性貶值 b、經(jīng)濟(jì)性貶值 c、功能性貶值 d、資產(chǎn)利用率 （9）估算資產(chǎn)的實體性貶值時所用的總使用年限是資產(chǎn)的（ ）。 a、總經(jīng)濟(jì)使用年限 b、總技術(shù)使用年限 c、總物理壽命 d、以上三個都可以 （10）某機(jī)器設(shè)備購建于2004年10 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2004年初至2

5、008年末期間在市場上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時，自2009年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以201000年10月5日為評估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實際使用年限為（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5 （11）待評估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（ ）元。 a、160000 b、150000 c、10000

6、 d、40000 （12）現(xiàn)評估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺，估算其總重置成本為25萬元，從會計記錄中查得這6臺設(shè)備的歷史總成本為30萬元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為500萬元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（ ）萬元。 a、357 b、448 c、400 d、417 （13）預(yù)計某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬元、13萬元 、12萬元、14萬元、15萬元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價值為（ ）萬元。 a、13

7、6 b、219 c、127 d、145 （14）某類設(shè)備的價值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場上年加工1600件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價值為10萬元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評估設(shè)備的價值為（ ）萬元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6 （15）某評估參照物價格為10萬元，成新率為0.5，被評估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10 （16）通常情況下，可以用市場

8、法進(jìn)行評估的資產(chǎn)是（ ） a、專利權(quán) b、專用機(jī)器設(shè)備 c、通用設(shè)備 d、專有技術(shù) （17）在應(yīng)用市場法時，一般應(yīng)該選擇（　　）參照物進(jìn)行比較。 a、3個或3個以上　　b、2個或2個以上 c、1個或1個以上　d、4個或4個以上 3、多項選擇題 （1）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（ ）。 a、評估范圍 b、評估目的 c、評估假設(shè) d、評估基準(zhǔn)日 e、評估工作日期 （2）重置成本的估算方法有（ ） a、物價指數(shù)法 b、功能價值法 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 d、重置核算法 e、觀察法 （3）實體性

9、貶值的估算方法有（ ） a、觀察法 b、經(jīng)濟(jì)使用年限法 c、使用年限法 d、修復(fù)費用法 e、成新率法 （4）功能性貶值包括（ ） a、超額投資性功能性貶值 b、超額運營性功能性貶值 c、復(fù)原重置成本的功能性貶值 d、更新重置成本的功能性貶值 e、修復(fù)性功能性貶值 （5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時所用的資產(chǎn)經(jīng)營管理成本包括資產(chǎn)（ ） a、維修費用 b、保險費用 c、折舊費用 d、資金成本 e、管理費用 （6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（　　　?。? a、該項資產(chǎn)技術(shù)落后　　　　　b、該項資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)

10、品需求減少 c、社會勞動生產(chǎn)率提高 　　　d、自然力作用加劇 e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時間表 （7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運用（ ） a、相同的功能效用 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)現(xiàn)時價格 d、相同的設(shè)計 e、相同的材料 （1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a 3、 （1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac

11、 第四章 機(jī)器設(shè)備評估 1、單項選擇題 （1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點分類，不包括( ) a．專用設(shè)備 b．通用設(shè)備 c．生產(chǎn)性設(shè)備 d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 （2）成本法主要適用于評估( ) a．可連續(xù)計量預(yù)期收益的設(shè)備 b．可正常變現(xiàn)的設(shè)備 c．可獲得非正常變現(xiàn)價格的設(shè)備 d．續(xù)用、但無法預(yù)測未來收益的設(shè)備 （3）機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費用包括( ) a．各種管理費用 b．安裝調(diào)試費用 c．人員培訓(xùn)費用 d．總體設(shè)計賞用 （4）計算重置成本時，不應(yīng)計入的費用是( ) a．購

12、建費用 b．維修費用 c．安裝費用 d．總調(diào)試費用 （5）估測一臺在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是( ) a. 利用價格指數(shù)法 b．利用詢價法詢價再考慮其他費用 c．利用重置核算法 d．利用功能價值法 （6）物價指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的( )。 a．復(fù)原重量成本 b．更新重置成本 c．實體貶值 d．功能性貶值 （7）采用價格指數(shù)調(diào)整法評估進(jìn)口設(shè)備所適用的價格指數(shù)是( ) a．設(shè)備進(jìn)口國零售商品價格指數(shù) b．設(shè)備出口國生產(chǎn)資料價格指數(shù) c．設(shè)備出口國綜合價格指數(shù)

13、 d．設(shè)備出口國零售商品價格指數(shù) （8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指( )。 a．機(jī)器設(shè)備從使用到報廢為止的時間 b．機(jī)器設(shè)備從使用到運營成本過高而被淘汰的時間 c．從評估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時間 d．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時間 （9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實際已使用年限，不需考慮的因素是( )。 a．技術(shù)進(jìn)步因素 b．設(shè)備使用的日歷天數(shù) c．設(shè)備使用強(qiáng)度 d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 （10）運用修復(fù)費用法估測成新率適用于( )。 a．所有機(jī)器設(shè)備 b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補償性有形損耗的設(shè)備 c．具有

14、特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備 d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補償有形損耗的設(shè)備 （11）設(shè)備的技術(shù)壽命與( )有關(guān)。 a. 使用強(qiáng)度 b．使用時間 c．技術(shù)更新速度 d．維修保養(yǎng)水平 （12） 運用價格指數(shù)法評估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。 a．技術(shù)因素 b．功能因素 c．地域因素 d．時間因素 （13）被評估設(shè)備購建于1995年，賬面價值為30000元，2000、2003年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，2005年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1995—2

15、005年價格上升率為10％，該設(shè)備尚可使用年限為8年。評估時設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）年 a．10.5 b．9.5 c．8 d．8.5 （14）對被評估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價格和費用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( ) a．更新重置成本 b．復(fù)原重置成本 c．完全重復(fù)成本 d．實際重置成本 （15）某臺被估資產(chǎn)2008年購建，其賬面原值為10萬元，當(dāng)時該類設(shè)備定基物價指數(shù)為120％，2010年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價指數(shù)為180％，則該臺設(shè)備的重置全價為(

16、 )萬元。 a．10 b．18 c．12 d．15 （16）某設(shè)備的原始價值為5萬元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補修理費用。若修理費用為1萬元，重置成本為4萬元，則其成新率不會超過( ) a．25％ b．80％ c．75％ d．20％ 2、多項選擇題 （1）在設(shè)備評估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算。 a．通用 b．進(jìn)口 c．非標(biāo) d．自制 e．了解市場行情 （2）設(shè)備評估的現(xiàn)場工作包括( ) a. 指導(dǎo)委托方填報評估表格 b．分析委托方的各

17、種評估表格 c．對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d．查明設(shè)備實物落實評估對象 e．確定設(shè)備的成新率 （3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( ) a. 機(jī)器設(shè)備的日常維修費用 b．機(jī)器設(shè)備的購置費用 c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費用 d．設(shè)備的大修費用 e. 設(shè)備的技術(shù)改造費用 （4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費用主要( ) a．購建設(shè)備所發(fā)生的管理費用 b．購建設(shè)備所發(fā)生的運輸費用 c．購建設(shè)備所占用的資金成本 d．購建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計費用 e．購建設(shè)備所發(fā)生的安裝費用 （5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有( ) a

18、．機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度 b．機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 c．同類設(shè)備的使用強(qiáng)度 d．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途 e．設(shè)備的自身質(zhì)量 （6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括( ) a．設(shè)備購置價格 b．設(shè)備運雜費用 c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d．銀行手續(xù)費用 e．設(shè)備安裝調(diào)試費用 （7）運用使用年限法估測設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)( ) a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命 b．設(shè)備的技術(shù)水平 c．設(shè)備的實際已使用時間 d．設(shè)備的負(fù)荷程度 e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 （8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響( ) a．物理性能 b．技術(shù)進(jìn)步速度

19、 c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場狀況 d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平 e．設(shè)備配套情況 （9）設(shè)備成新率的估測通常采用( )進(jìn)行。 a．使用年限法 b．修復(fù)費用法 c．觀測分析法 d．功能價值法 e．統(tǒng)計分析法 （10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( ) a．設(shè)備購置費 b．運輸費用 c．利息費用 d．安裝費用 （11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( ) a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運營成本 d．超額更新成本 （12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( ) a．法定壽命

20、 b．市場壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技術(shù)壽命 1、 （1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c 2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde （7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde 第五章 房地產(chǎn)評估

21、 2、單項選擇題 （1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。 a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn) （2）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動機(jī) （3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限

22、為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評估價值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實際工期 （6）待估建筑物賬面原值100萬元，竣工于1990年底，假定1990年的價格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可

23、能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評估時，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格每平方米1 000元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 5804

24、1 （8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法 （9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價為3000元／平方米，則樓面地價為( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地價水平，( )指標(biāo)更具說服力。 （11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬元，假設(shè)該地產(chǎn)的

25、使用年限為無限年期，預(yù)計未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （12）待估地產(chǎn)年總收人18萬元，年總費用10萬元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評估價值最接近于( )萬元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 （13）待評估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費用占租金收入的40%，土地

26、還原率為8%，建筑物還原率為10%，評估人員另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （14）某評估機(jī)構(gòu)采用市場法對一房地產(chǎn)進(jìn)行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到127萬元、142萬元、15l萬元3個評估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評估房地產(chǎn)的價值最接近( )萬元。 a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地產(chǎn)的售價為5000

27、萬元，其中建筑物價格為3000萬元，地價為2000萬元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬元，建筑物的資本化率為10％，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％ （16）被評估建筑物歷史建造成本為80萬元，1997年建成，要求評估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （17）已知某房地產(chǎn)

28、月租金收入為20萬元，月費用總額為5萬元，建筑物價格為1000萬元，建筑物的資本化率為10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬元。 a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計前3年的純租金收入分別為3萬元、2萬元、1萬元，從第4年開始年純收益保持在3萬元水平上，折現(xiàn)率為10％，該房地產(chǎn)的評估值最接近于( )萬元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （19）被評估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年

29、，假定折現(xiàn)率為8％，被評估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）運用最佳使用原則評估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性 （21）某宗地取得費用為每平方米100元，開發(fā)費用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9％，二年期貸款利率為10％，三年期貸款利率為11％，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各

30、占總投資的l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。 a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為8000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價格為1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。 a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000 （23）某一宗2000平方米空地的預(yù)計最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積40

31、00平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價為3000元／平方米，估計該建筑物的建筑費用為1400元／平方米，專業(yè)費用為建筑費用的6％，利息利潤為地價、建筑費用及專業(yè)費用之和的15％，銷售費用及有關(guān)稅費為售價的10％，該土地的價值接近于( ) 元／平方米。 a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元 （24）在用收益法評估土地使用權(quán)價格時，總費用不包括 ( )。 a.房地產(chǎn)稅金 b.管理費 c.利息 d.保險費 （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時的價

32、值為300萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時的價值為500萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時的價值為280萬元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價值應(yīng)評估為300萬元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評估的( ) a．供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻(xiàn)原則 (26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85 (27

33、)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500 萬元，2001年1月的評估值接近( ) 萬元 a．400 b．392 c．402 d．390 (28)某宗土地的土地取得成本為500萬元，土地開發(fā)費為l000萬元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為( ) 萬元 a．120 b．80 c．60 d．100 (29)某宗土地為1 000平方米，國

34、家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米 (30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬元，預(yù)計以后各年的純收益按l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評估值最接近于（

35、 ）萬元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多項選擇題 (1) 影響地價的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e. 人口因素 (2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。 a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制 (3)影響商業(yè)用地土地價格的區(qū)域因素有( )。 a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)

36、劃限制 d.公有設(shè)施完善度 e. 交通便捷度 (4)影響地價的個別因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。 a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限 (6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) d.建成

37、時間 e.裝修質(zhì)量和水平 (7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設(shè)計 (8) 我國房地產(chǎn)評估的標(biāo)的物一般包括( )。 a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)益 d.建筑物中的水暖設(shè)施 e.建筑物中的辦公設(shè)備 (9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤是以( )為計算基礎(chǔ)的。 a.專業(yè)費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用 (10)運用市場比較法評估地產(chǎn)，在選擇

38、參照物時應(yīng)注意在( )方面與評估對象保持一致。 a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間 （11）房地產(chǎn)評估遵循的原則有( ) a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻(xiàn)原則 2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c （9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b （17）c （18）a （19）

39、d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c 3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde 第七章 無形資產(chǎn)評估 2、單項選擇題 （1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為320萬元，該企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和為1200萬元，其中專利權(quán)價值為4

40、00萬元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%，適用本金化率為10%，其商譽的評估值為（ ）萬元。 a、800 b、400 c、2000 d、2400 （2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為200元 / 月，每半年的第1個月初支付一次，租期為5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋2000年1月的市場租金為250元 / 月，折現(xiàn)率為10%。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000 （3）下列

41、公式能夠成立的是（ ） a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率 b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率 c、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率 d、銷售收入分成率 = 1 - 銷售利潤分成率 （4）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬元，該企業(yè)各單項資產(chǎn)之和為60萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，以此為適用本金化率計算出的商譽價值為（ ）萬元 a、10 b、20 c、30 d、40 （5）某企業(yè)5年前獲得一項專利，法定壽命為10年，現(xiàn)對其進(jìn)行價值評估。經(jīng)過專家估算，截止到評估基準(zhǔn)日，其重置成本為

42、120萬元，尚可使用3年，則該項專利的評估價值為（ ）萬元 a、45 b、50 c、60 d、72 （6）用成本法評估某項專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費材料費用20萬元，工資費用30萬元，管理費用5萬元，專用設(shè)備費10萬元，營銷費用5萬元，咨詢鑒定費5萬元，其直接成本為（ ）萬元 a、75 b、50 c、65 d、20 （7）下列闡述中正確的為（ ） a、商譽是能夠離開企業(yè)而單獨存在的 b、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán) c、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)

43、 d、商譽是產(chǎn)品的標(biāo)志 （8）對無形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、投資評估的前提條件是無形資產(chǎn)（ ） a、可以確指 b、附著于有形資產(chǎn) c、技術(shù)成熟度高 d、可帶來超額利潤 （9）某企業(yè)兩年前引進(jìn)一項專有技術(shù)，重置成本為100萬元，預(yù)計尚可使用5年，該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000件，現(xiàn)在準(zhǔn)備將40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競爭對手的增加，使得該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為30萬元。該技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費額接近（ ）萬元 a、70 b、59 c、30 d、101 （10）預(yù)期某企業(yè)未來5年的凈收益分別為13萬元、14萬

44、元、11萬元、12萬元、15萬元，第6年起的凈收益保持在15萬元左右。采用對各單項資產(chǎn)價值進(jìn)行評估加總的方式確定企業(yè)價值為90萬元。折現(xiàn)率為10%。該企業(yè)的商譽價值為（ ）萬元 a、100 b、142 c、52 d、130 （11）某企業(yè)一項專利技術(shù)的法律保護(hù)期自1996年1月起20年，2002年1月預(yù)計其可帶來超額利潤的年限尚有10年?，F(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)使用5年，并從其年預(yù)期銷售收入8000萬元中分成15%作為轉(zhuǎn)讓收益。所得稅率為33%。折現(xiàn)率為10%。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價值為（ ）萬元 a、3048 b、4940

45、 c、5923 d、6845 （12）對于同一專利權(quán)來講，其價值最高許可使用形式為（ ） a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可 （13）無形資產(chǎn)價值評估公式： n 最低收費額 + ? k2×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 適用于無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的（ ） a、總付 b、提成支

46、付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n 無形資產(chǎn)評估值 = ? k1×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收費額 + ? k2×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 上述公式中，k1和k2的關(guān)系是（ ） a、k1等于k2

47、 b、k1大于k2 c、k1小于k2 d、不確定 3、多項選擇題 （1）專利權(quán)的許可使用形式有（ ） a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可 e、次級使用許可 （2）專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有（ ） a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、特別使用許可 d、獨占使用許可 e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓 （3）無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的支付方式有（ ） a、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付 （4）無形資產(chǎn)的

48、最低收費額包括（ ） a、賣方研究開發(fā)成本中應(yīng)由買方攤還的部分 b、賣方的機(jī)會成本 c、賣方的轉(zhuǎn)讓成本 d、賣方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 e、買方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 2、 （1）c （2）b 50×6+50×6× [1-1/（1+5%）7] / 5% = 2000 （3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）b （10）c （11）a （12）d （13）d （14）b 3、（1）abcde （2）abde （3）abd （4）abc 計算題 例2：某企業(yè)對一輛進(jìn)口汽車進(jìn)行評估，已知評估基準(zhǔn)

49、日相同規(guī)格的汽車的到岸價5萬美元，當(dāng)日美元對人民幣的匯率為1：7.7，該汽車適用的進(jìn)口關(guān)稅稅率為30%，消費稅稅率為8%，增值稅稅率為17%，國內(nèi)運雜費2000元，證照費為800元。該汽車的重置成本是多少？ （1）關(guān)稅完稅價格=5×7.7=38.5(萬元) （2）進(jìn)口關(guān)稅=38.5×30%=11.55(萬元) （3）組成計稅價格=（5×7.7+11.55)/(1-8%) =71.5(萬元) （4）進(jìn)口環(huán)節(jié)消費稅=71.5×8%=5.72(萬元) （5）進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅=71.5×17%=12.155(萬元) （6）汽車重置成本 =38.5+11.55+5.72+12.155 +0.2

50、+0.08 =68.205(萬元) 例3：某非標(biāo)準(zhǔn)三室清洗機(jī)，其主材為鋼材，凈耗量為3.8噸，評估基準(zhǔn)日鋼材的不含稅市價為3800元/噸，主要外購件不含稅費用為21470元，成本主材費率為47%，成本利潤率為16%，設(shè)計費率為15%，產(chǎn)量2臺，銷售稅金率為18.7%。 計算該設(shè)備的重置成本。 （1）Cm1= 3.8÷90%×3800=16044（元） （2）設(shè)備的評估值=（16044÷47%＋21470）×（1+16%）×（1+ 18.7%）×（1+15%÷2）=82037（元） 例4：某設(shè)備于2000年購置，原始成本為38000元，2005年評估該設(shè)備的重置成本。2

51、000年的物價指數(shù)為103%，2005年的物價指數(shù)為115%。 該設(shè)備的重置成本=38000×（115%／103%） =42427（元） 例5：某設(shè)備2002年歷史成本為30000元，環(huán)比物價指數(shù)為：2003年1.9%，2004年1.8%，2005年2.7%。計算2005年設(shè)備的重置成本。 該設(shè)備的重置成本 =30000×(1+1.9%)×(1+1.8%)×(1+2.7%) =31961（元 例9：某設(shè)備2005年評估時，已使用10年，預(yù)計尚可使用5年。該設(shè)備額定工作為每天8小時，而實際每天工作7.5小時。 （1）資

52、產(chǎn)利用率=7.5/8×100%=93.75% （2）實際使用年限=10×93.75%= 9.375（年） （3）總使用年限= 9.375+5= 14.375（年） （4）設(shè)備實體性成新率=5÷14.375×100% =37.375% （5）設(shè)備實體性貶值率=9.375÷14.375×100% =65.22% 例10：某設(shè)備購建于1995年，原始價值為30000元,2000年和2003年進(jìn)行兩次更新改造,投資分別為3000元和2000元。2005年對該設(shè)備進(jìn)行評估，假設(shè)從1995年至2005年的每年物價變動指數(shù)均為10%，該設(shè)備尚可使用6年。 （1）設(shè)備重置成本（更新成本） 1

53、995年投資的重置成本=30000×(1+10%)10 =78000(元) 2000年投資的重置成本=3000×(1+10%)5 =4830(元) 2003年投資的重置成本=2000×(1+10%)2 =2420(元） 合計：85250（元） 例11：一臺數(shù)控車床，重置成本150萬元，已使用2年，經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)該車床數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計修復(fù)費用為16.5萬元，其他部分正常。 （1）設(shè)備可修復(fù)部分實體性貶值=16.5(萬元) （2）設(shè)備不可修復(fù)部分實體性貶值 =（150- 16.5）×2/20×100%=13.35(萬元) （3

54、）實體性貶值率=（16.5+13.35)/150×100% =19.9% （2）甲企業(yè)將一項專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80萬元，三年間物價累計上升了25%，該專利保護(hù)期10年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬元，成本利潤率為13%。專業(yè)人員通過對該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為4年。通過對市場供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實際生產(chǎn)能力為20萬件，成本費為每件400元，未來4年期間的產(chǎn)量與成本費用變動不大，使用該專利技術(shù)后

55、產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計每件產(chǎn)品的售價在未來第一、二年為500元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試確定該專利的評估價值。 1）求利潤分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）] = 9.96% 2）求未來每年的預(yù)期利潤額 第1、2年：（500-400）×20 = 2000（萬元） 第3、4年：（450-400）×20 = 1000（萬元） 第5年：（430-400）×20 = 600（萬元） 3）求評估值：9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+

56、1000/（1+10%）3+ +1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5] = 352.2（萬元） （4）甲企業(yè)將其注冊商標(biāo)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時間為5年。雙方約定乙企業(yè)按照使用商標(biāo)新增加利潤的25%支付給甲企業(yè)。根據(jù)估測乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤10元，預(yù)計5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為40萬件、45萬件、55萬件、60萬件、65萬件。假定折現(xiàn)率為14%，所得稅率為33%。試估算該商標(biāo)許可使用權(quán)價值。 25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5] = 295（萬元）