資產(chǎn)評(píng)估 習(xí)題整理

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1、2013資產(chǎn)評(píng)估試題 名詞解釋 1.資產(chǎn)評(píng)估 2.市場(chǎng)價(jià)值 3.復(fù)原重置成本 4.更新重置成本 5.功能性貶值 6.基準(zhǔn)地價(jià) 7.無(wú)形資產(chǎn) 8.企業(yè)價(jià)值 第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法 單項(xiàng)選擇題 （1）被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因，在未來3年內(nèi)每年收益凈損失額約為5萬(wàn)元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬(wàn)元。 a、15 b、12.6 c、10 d、50 （2）用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ ）。 a、復(fù)原重置成本

2、 b、既可以是復(fù)原重置成本，也可以是更新重置成本 c、更新重置成本 d、既不是復(fù)原重置成本，也不是更新重置成本 （3）某項(xiàng)資產(chǎn)2007年購(gòu)建，賬面原值100000元，2010年進(jìn)行評(píng)估，若以購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)為100%，則3年間同類資產(chǎn)物價(jià)環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%、120%、115%，則該項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本應(yīng)為（ ）元。 a、145000 b、115000 c、152000 d、151800 （4）某被評(píng)估資產(chǎn)2000年購(gòu)建賬面價(jià)值為50萬(wàn)元，2009年進(jìn)行評(píng)估，2000年、2009年該類資產(chǎn)的定基物價(jià)指數(shù)分別為120%、

3、170%，則被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本為（ ）萬(wàn)元。 a、50 b、70.8 c、35.3 d、85 （5）某設(shè)備的年收益額為50萬(wàn)元，適用本金化率為20%，則該設(shè)備的收益現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。 a 、200 b、250 c、300 d、350 （6）教堂、學(xué)校、專用機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，一般適宜選用（ ）。 a、成本法 b、收益法 c、市場(chǎng)比較法 d、殘余法 （7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（ ）。 a、相同的原材料 b、相同

4、的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格 d、相同的設(shè)計(jì) （8）運(yùn)用成本法評(píng)估一項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，若分別選用復(fù)原重置成本與更新重置成本，則應(yīng)當(dāng)考慮不同重置成本情況下，具有不同的（ ）。 a、實(shí)體性貶值 b、經(jīng)濟(jì)性貶值 c、功能性貶值 d、資產(chǎn)利用率 （9）估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的（ ）。 a、總經(jīng)濟(jì)使用年限 b、總技術(shù)使用年限 c、總物理壽命 d、以上三個(gè)都可以 （10）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于2004年10 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為8小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2004年初至2

5、008年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為10小時(shí)，自2009年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以201000年10月5日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（ ）年。 a、6 b、7 c、8 d、7.5 （11）待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米、面積100建筑平方米的住宅，其復(fù)原重置成本為1600元/建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1500元/建筑平方米，則其超額投資功能性貶值為（ ）元。 a、160000 b、150000 c、10000

6、 d、40000 （12）現(xiàn)評(píng)估某企業(yè)某類通用設(shè)備，首先抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備6臺(tái)，估算其總重置成本為25萬(wàn)元，從會(huì)計(jì)記錄中查得這6臺(tái)設(shè)備的歷史總成本為30萬(wàn)元，該類通用設(shè)備的賬面歷史總成本為500萬(wàn)元，則該類通用設(shè)備的總重置成本為（ ）萬(wàn)元。 a、357 b、448 c、400 d、417 （13）預(yù)計(jì)某企業(yè)未來5年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15萬(wàn)元、13萬(wàn)元 、12萬(wàn)元、14萬(wàn)元、15萬(wàn)元，假定該企業(yè)資產(chǎn)可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬(wàn)元，折現(xiàn)率為10%，確定該企業(yè)繼續(xù)使用假設(shè)下的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 a、13

7、6 b、219 c、127 d、145 （14）某類設(shè)備的價(jià)值和生產(chǎn)能力之間成非線性關(guān)系，市場(chǎng)上年加工1600件產(chǎn)品的該類全新設(shè)備價(jià)值為10萬(wàn)元，現(xiàn)已八成新的年加工900件產(chǎn)品的被評(píng)估設(shè)備的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。規(guī)模效益指數(shù)為0.5。 a、5.6 b、4.5 c、7.5 d、6 （15）某評(píng)估參照物價(jià)格為10萬(wàn)元，成新率為0.5，被評(píng)估資產(chǎn)的成新率為0.75，二者在新舊程度方面的差異為（ ）萬(wàn)元。 a、2.5 b、5 c、7.5 d、10 （16）通常情況下，可以用市場(chǎng)

8、法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（ ） a、專利權(quán) b、專用機(jī)器設(shè)備 c、通用設(shè)備 d、專有技術(shù) （17）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（　?。﹨⒄瘴镞M(jìn)行比較。 a、3個(gè)或3個(gè)以上　　b、2個(gè)或2個(gè)以上 c、1個(gè)或1個(gè)以上　d、4個(gè)或4個(gè)以上 3、多項(xiàng)選擇題 （1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（ ）。 a、評(píng)估范圍 b、評(píng)估目的 c、評(píng)估假設(shè) d、評(píng)估基準(zhǔn)日 e、評(píng)估工作日期 （2）重置成本的估算方法有（ ） a、物價(jià)指數(shù)法 b、功能價(jià)值法 c、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 d、重置核算法 e、觀察法 （3）實(shí)體性

9、貶值的估算方法有（ ） a、觀察法 b、經(jīng)濟(jì)使用年限法 c、使用年限法 d、修復(fù)費(fèi)用法 e、成新率法 （4）功能性貶值包括（ ） a、超額投資性功能性貶值 b、超額運(yùn)營(yíng)性功能性貶值 c、復(fù)原重置成本的功能性貶值 d、更新重置成本的功能性貶值 e、修復(fù)性功能性貶值 （5）估算資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量時(shí)所用的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理成本包括資產(chǎn)（ ） a、維修費(fèi)用 b、保險(xiǎn)費(fèi)用 c、折舊費(fèi)用 d、資金成本 e、管理費(fèi)用 （6）造成資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的主要原因有（　　　　）。 a、該項(xiàng)資產(chǎn)技術(shù)落后　　　　　b、該項(xiàng)資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)

10、品需求減少 c、社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高 　　　d、自然力作用加劇 e、政府公布淘汰該類資產(chǎn)的時(shí)間表 （7）復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處在于運(yùn)用（ ） a、相同的功能效用 b、相同的建造技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) c、資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)格 d、相同的設(shè)計(jì) e、相同的材料 （1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a 3、 （1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac

11、 第四章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估 1、單項(xiàng)選擇題 （1）機(jī)器設(shè)備按其工程技術(shù)特點(diǎn)分類，不包括( ) a．專用設(shè)備 b．通用設(shè)備 c．生產(chǎn)性設(shè)備 d．非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 （2）成本法主要適用于評(píng)估( ) a．可連續(xù)計(jì)量預(yù)期收益的設(shè)備 b．可正常變現(xiàn)的設(shè)備 c．可獲得非正常變現(xiàn)價(jià)格的設(shè)備 d．續(xù)用、但無(wú)法預(yù)測(cè)未來收益的設(shè)備 （3）機(jī)器設(shè)備重置成本中的直接費(fèi)用包括( ) a．各種管理費(fèi)用 b．安裝調(diào)試費(fèi)用 c．人員培訓(xùn)費(fèi)用 d．總體設(shè)計(jì)賞用 （4）計(jì)算重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是( ) a．購(gòu)

12、建費(fèi)用 b．維修費(fèi)用 c．安裝費(fèi)用 d．總調(diào)試費(fèi)用 （5）估測(cè)一臺(tái)在用續(xù)用的設(shè)備的重置成本，首選方法是( ) a. 利用價(jià)格指數(shù)法 b．利用詢價(jià)法詢價(jià)再考慮其他費(fèi)用 c．利用重置核算法 d．利用功能價(jià)值法 （6）物價(jià)指數(shù)法只能用于確定設(shè)備的( )。 a．復(fù)原重量成本 b．更新重置成本 c．實(shí)體貶值 d．功能性貶值 （7）采用價(jià)格指數(shù)調(diào)整法評(píng)估進(jìn)口設(shè)備所適用的價(jià)格指數(shù)是( ) a．設(shè)備進(jìn)口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù) b．設(shè)備出口國(guó)生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) c．設(shè)備出口國(guó)綜合價(jià)格指數(shù)

13、 d．設(shè)備出口國(guó)零售商品價(jià)格指數(shù) （8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指( )。 a．機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間 b．機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過高而被淘汰的時(shí)間 c．從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間 d．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間 （9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是( )。 a．技術(shù)進(jìn)步因素 b．設(shè)備使用的日歷天數(shù) c．設(shè)備使用強(qiáng)度 d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 （10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于( )。 a．所有機(jī)器設(shè)備 b．具有特殊結(jié)構(gòu)及可補(bǔ)償性有形損耗的設(shè)備 c．具有

14、特殊結(jié)構(gòu)及在技術(shù)上可修復(fù)的有形損耗的設(shè)備 d．具有特殊結(jié)構(gòu)及不可補(bǔ)償有形損耗的設(shè)備 （11）設(shè)備的技術(shù)壽命與( )有關(guān)。 a. 使用強(qiáng)度 b．使用時(shí)間 c．技術(shù)更新速度 d．維修保養(yǎng)水平 （12） 運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的重置成本僅僅考慮了( )因素。 a．技術(shù)因素 b．功能因素 c．地域因素 d．時(shí)間因素 （13）被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年，賬面價(jià)值為30000元，2000、2003年進(jìn)行兩次技術(shù)改造，主要是添置了一些自動(dòng)控制裝置，當(dāng)年投資分別為3000元和2000元，2005年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995—2

15、005年價(jià)格上升率為10％，該設(shè)備尚可使用年限為8年。評(píng)估時(shí)設(shè)備的加權(quán)投資年限為（ ）年 a．10.5 b．9.5 c．8 d．8.5 （14）對(duì)被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備進(jìn)行模擬重置，按現(xiàn)行技術(shù)條件下的設(shè)計(jì)、工藝、材料、標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和費(fèi)用水平進(jìn)行核算，這樣求得的成本稱為( ) a．更新重置成本 b．復(fù)原重置成本 c．完全重復(fù)成本 d．實(shí)際重置成本 （15）某臺(tái)被估資產(chǎn)2008年購(gòu)建，其賬面原值為10萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物價(jià)指數(shù)為120％，2010年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為180％，則該臺(tái)設(shè)備的重置全價(jià)為(

16、 )萬(wàn)元。 a．10 b．18 c．12 d．15 （16）某設(shè)備的原始價(jià)值為5萬(wàn)元，當(dāng)修理后才能正常使用，并且修理后所帶來的收益足以彌補(bǔ)修理費(fèi)用。若修理費(fèi)用為1萬(wàn)元，重置成本為4萬(wàn)元，則其成新率不會(huì)超過( ) a．25％ b．80％ c．75％ d．20％ 2、多項(xiàng)選擇題 （1）在設(shè)備評(píng)估中，重置核算法主要適用于( )設(shè)備重置成本的估算。 a．通用 b．進(jìn)口 c．非標(biāo) d．自制 e．了解市場(chǎng)行情 （2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括( ) a. 指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格 b．分析委托方的各

17、種評(píng)估表格 c．對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d．查明設(shè)備實(shí)物落實(shí)評(píng)估對(duì)象 e．確定設(shè)備的成新率 （3）機(jī)器設(shè)備的重置成本應(yīng)包括( ) a. 機(jī)器設(shè)備的日常維修費(fèi)用 b．機(jī)器設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)用 c．設(shè)備操作人員的培訓(xùn)費(fèi)用 d．設(shè)備的大修費(fèi)用 e. 設(shè)備的技術(shù)改造費(fèi)用 （4）構(gòu)成機(jī)器設(shè)備重置成本的間接費(fèi)用主要( ) a．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的管理費(fèi)用 b．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)用 c．購(gòu)建設(shè)備所占用的資金成本 d．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的總體設(shè)計(jì)費(fèi)用 e．購(gòu)建設(shè)備所發(fā)生的安裝費(fèi)用 （5）影響機(jī)器設(shè)備物理壽命的因素有( ) a

18、．機(jī)器設(shè)備的使用強(qiáng)度 b．機(jī)器設(shè)備的維修保養(yǎng)水平 c．同類設(shè)備的使用強(qiáng)度 d．機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)用途 e．設(shè)備的自身質(zhì)量 （6）進(jìn)口設(shè)備的重置成本包括( ) a．設(shè)備購(gòu)置價(jià)格 b．設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)用 c．設(shè)備進(jìn)口關(guān)銳 d．銀行手續(xù)費(fèi)用 e．設(shè)備安裝調(diào)試費(fèi)用 （7）運(yùn)用使用年限法估測(cè)設(shè)備的成新率涉及到的基本參數(shù)( ) a．設(shè)備的總經(jīng)濟(jì)使用壽命 b．設(shè)備的技術(shù)水平 c．設(shè)備的實(shí)際已使用時(shí)間 d．設(shè)備的負(fù)荷程度 e．設(shè)備的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限 （8）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命受下列因素影響( ) a．物理性能 b．技術(shù)進(jìn)步速度

19、 c．設(shè)備生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況 d．設(shè)備使用人員的技術(shù)水平 e．設(shè)備配套情況 （9）設(shè)備成新率的估測(cè)通常采用( )進(jìn)行。 a．使用年限法 b．修復(fù)費(fèi)用法 c．觀測(cè)分析法 d．功能價(jià)值法 e．統(tǒng)計(jì)分析法 （10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( ) a．設(shè)備購(gòu)置費(fèi) b．運(yùn)輸費(fèi)用 c．利息費(fèi)用 d．安裝費(fèi)用 （11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( ) a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運(yùn)營(yíng)成本 d．超額更新成本 （12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( ) a．法定壽命

20、 b．市場(chǎng)壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技術(shù)壽命 1、 （1）c （2）d （3）b （4）b （5）b （6）a （7）b （8）b （9）a （10）b （11）c （12）d （13）b （14）a （15）d （16）c 2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde （7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12）cde 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估

21、 2、單項(xiàng)選擇題 （1）最佳使用是( )必須考慮的評(píng)估前提。 a.地產(chǎn) b.房屋建筑物 c.企業(yè)資產(chǎn) d.資產(chǎn) （2）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個(gè)別因素和市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關(guān)系和特殊動(dòng)機(jī) （3）假設(shè)開發(fā)法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法 （4）某宗地年金收益額為8500元，剩余使用年限

22、為20年，假定折現(xiàn)率為10％，其評(píng)估價(jià)值最有可能為( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協(xié)商工期 d. 實(shí)際工期 （6）待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元，竣工于1990年底，假定1990年的價(jià)格指數(shù)為l00%，從1991年到1995年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，則1995年底該建筑物的重置成本最有可

23、能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000 （7）待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3 000元，土地還原利率為7％.建筑物還原利率為8％，評(píng)估時(shí)，建筑物的剩余使用年限為25年，取得租金收入的年總成本為7600元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格每平方米1 000元，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法所得到建筑物的價(jià)值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 5804

24、1 （8）殘余估價(jià)法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場(chǎng)法 d. 功能價(jià)值法 （9）有一宗地面積為500平方米，地上建有一幢3層的樓房，建筑密度為0.7，容積率為2.0，土地單價(jià)為3000元／平方米，則樓面地價(jià)為( )元／平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800 （10）若反映宗地地價(jià)水平，( )指標(biāo)更具說服力。 （11）某地產(chǎn)未來第一年純收益為30萬(wàn)元，假設(shè)該地產(chǎn)的

25、使用年限為無(wú)限年期，預(yù)計(jì)未來每年土地純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加l萬(wàn)元。資本化率為7%，則該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬(wàn)元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690 （12）待估地產(chǎn)年總收人18萬(wàn)元，年總費(fèi)用10萬(wàn)元，剩余使用年限10年，折現(xiàn)率為10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。 a. 110 b. 61 c. 80 d. 49 （13）待評(píng)估建筑物為一磚混結(jié)構(gòu)兩層樓房，宅基地面積為300平方米，房屋每層月租金為2500元，各種費(fèi)用占租金收入的40%，土地

26、還原率為8%，建筑物還原率為10%，評(píng)估人員另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米1000元，建筑物的年純收益為( ) 元。 a.1000 b.12000 c.4000 d.2000 （14）某評(píng)估機(jī)構(gòu)采用市場(chǎng)法對(duì)一房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估中共選擇了三個(gè)參照物，并分別得到127萬(wàn)元、142萬(wàn)元、15l萬(wàn)元3個(gè)評(píng)估結(jié)果，它們的權(quán)重依次為25%、40%、35%，則被評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值最接近( )萬(wàn)元。 a．140 b. 157 c. 141 d. 148 （15）如果房地產(chǎn)的售價(jià)為5000

27、萬(wàn)元，其中建筑物價(jià)格為3000萬(wàn)元，地價(jià)為2000萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的年客觀凈收益為450萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10％，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 9％ b. 12.5％ c. 7.5％ d. 5％ （16）被評(píng)估建筑物歷史建造成本為80萬(wàn)元，1997年建成，要求評(píng)估該建筑物2000年的重置成本。調(diào)查得知，被評(píng)估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬(wàn)元。 a. 86 b. 87 c. 90 d. 85 （17）已知某房地產(chǎn)

28、月租金收入為20萬(wàn)元，月費(fèi)用總額為5萬(wàn)元，建筑物價(jià)格為1000萬(wàn)元，建筑物的資本化率為10％，該房地產(chǎn)的土地年純收益最接近于( )萬(wàn)元。 a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評(píng)估房地產(chǎn)可以永續(xù)利用，預(yù)計(jì)前3年的純租金收入分別為3萬(wàn)元、2萬(wàn)元、1萬(wàn)元，從第4年開始年純收益保持在3萬(wàn)元水平上，折現(xiàn)率為10％，該房地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于( )萬(wàn)元。 a. 28 b. 32 c. 25 d. 30 （19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為30年，參照物剩余使用權(quán)年限為25年

29、，假定折現(xiàn)率為8％，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續(xù)性 （21）某宗地取得費(fèi)用為每平方米100元，開發(fā)費(fèi)用為每平方米300元，當(dāng)?shù)劂y行一年期貸款利率為9％，二年期貸款利率為10％，三年期貸款利率為11％，開發(fā)周期為3年，第一年投資占總投資的1/2，第二、三年投資各

30、占總投資的l/4，問該土地每平方米應(yīng)負(fù)擔(dān)利息為( )元。 a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25 （22）某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金3000元，土地還原利率8％，取得租金收入的年總成本為8000元，評(píng)估人員另用市場(chǎng)比較法求得土地使用權(quán)價(jià)格為1200 元／平方米，建筑物的年純收益為( )元。 a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000 （23）某一宗2000平方米空地的預(yù)計(jì)最佳利用方式，為開發(fā)一建筑面積40

31、00平方米的商業(yè)建筑。預(yù)期該商業(yè)房地產(chǎn)建成后的售價(jià)為3000元／平方米，估計(jì)該建筑物的建筑費(fèi)用為1400元／平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的6％，利息利潤(rùn)為地價(jià)、建筑費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)用之和的15％，銷售費(fèi)用及有關(guān)稅費(fèi)為售價(jià)的10％，該土地的價(jià)值接近于( ) 元／平方米。 a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000元 （24）在用收益法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，總費(fèi)用不包括 ( )。 a.房地產(chǎn)稅金 b.管理費(fèi) c.利息 d.保險(xiǎn)費(fèi) （25）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)

32、值為300萬(wàn)元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為500萬(wàn)元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為280萬(wàn)元。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為300萬(wàn)元。這體現(xiàn)了房地產(chǎn)評(píng)估的( ) a．供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻(xiàn)原則 (26)某待評(píng)估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室內(nèi)格局更加合理，由此引起待評(píng)估住宅的價(jià)格比參照交易住宅的價(jià)格高15％，室內(nèi)格局因素修正系數(shù)為( ) a．100／115 b．85／100 c．115/100 d．100／85 (27

33、)某建筑物建成于1990年1月，為磚混結(jié)構(gòu)一等，耐用年限為50年，殘值率為2％。該建筑物2001年1月的重置成本為500 萬(wàn)元，2001年1月的評(píng)估值接近( ) 萬(wàn)元 a．400 b．392 c．402 d．390 (28)某宗土地的土地取得成本為500萬(wàn)元，土地開發(fā)費(fèi)為l000萬(wàn)元，土地開發(fā)期為1年，銀行一年期貸款利率為8％。該土地投資利息為( ) 萬(wàn)元 a．120 b．80 c．60 d．100 (29)某宗土地為1 000平方米，國(guó)

34、家規(guī)定的容積率為5，建筑密度為0.6，下列建設(shè)方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為800平方米，總建筑面積為4600平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為700平方米，總建筑面積為7000平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為600平方米，總建筑面積為4800平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為400平方米，總建筑面積為4200平方米 (30)某地產(chǎn)未來第一年的純收益為18萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后各年的純收益按l％的比率遞減，該地產(chǎn)的剩余使用權(quán)年限為10年，折現(xiàn)率為8％。該地產(chǎn)的評(píng)估值最接近于（

35、 ）萬(wàn)元 a. 77 b. 146 c. 116 d. 193 3、多項(xiàng)選擇題 (1) 影響地價(jià)的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區(qū)域因素 c. 社會(huì)因素 d. 經(jīng)濟(jì)因素 e. 人口因素 (2)影響地價(jià)的社會(huì)因素主要包括( )等幾個(gè)方面。 a. 政治安定狀況 b. 社會(huì)治安程度 c.稅收政策 d. 房地產(chǎn)投機(jī) e. 交通管制 (3)影響商業(yè)用地土地價(jià)格的區(qū)域因素有( )。 a.商業(yè)繁華程度 b.環(huán)境優(yōu)劣度 c.規(guī)

36、劃限制 d.公有設(shè)施完善度 e. 交通便捷度 (4)影響地價(jià)的個(gè)別因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。 a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎(chǔ)設(shè)施狀況 d. 環(huán)境質(zhì)量 e. 土地使用年限 (6)評(píng)估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) d.建成

37、時(shí)間 e.裝修質(zhì)量和水平 (7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。 a. 建筑結(jié)構(gòu) b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設(shè)計(jì) (8) 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的標(biāo)的物一般包括( )。 a.土地使用權(quán) b.土地所有權(quán) c.建筑物及其權(quán)益 d.建筑物中的水暖設(shè)施 e.建筑物中的辦公設(shè)備 (9)假設(shè)開發(fā)法中的投資利潤(rùn)是以( )為計(jì)算基礎(chǔ)的。 a.專業(yè)費(fèi)用 b.投資利息 c.賣樓價(jià) d.地價(jià) e.建筑費(fèi)用 (10)運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估地產(chǎn)，在選擇

38、參照物時(shí)應(yīng)注意在( )方面與評(píng)估對(duì)象保持一致。 a.交易類型 b.用地性質(zhì) c.交易價(jià)格 d.供需圈 e.交易時(shí)間 （11）房地產(chǎn)評(píng)估遵循的原則有( ) a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻(xiàn)原則 2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c （9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b （17）c （18）a （19）

39、d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c 3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde (7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde 第七章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估 2、單項(xiàng)選擇題 （1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為320萬(wàn)元，該企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和為1200萬(wàn)元，其中專利權(quán)價(jià)值為4

40、00萬(wàn)元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%，適用本金化率為10%，其商譽(yù)的評(píng)估值為（ ）萬(wàn)元。 a、800 b、400 c、2000 d、2400 （2）某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為200元 / 月，每半年的第1個(gè)月初支付一次，租期為5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋2000年1月的市場(chǎng)租金為250元 / 月，折現(xiàn)率為10%。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000 （3）下列

41、公式能夠成立的是（ ） a、銷售收入分成率 = 銷售利潤(rùn)分成率 / 銷售利潤(rùn)率 b、銷售利潤(rùn)分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤(rùn)率 c、銷售利潤(rùn)分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤(rùn)率 d、銷售收入分成率 = 1 - 銷售利潤(rùn)分成率 （4）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為16萬(wàn)元，該企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)之和為60萬(wàn)元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為20%，以此為適用本金化率計(jì)算出的商譽(yù)價(jià)值為（ ）萬(wàn)元 a、10 b、20 c、30 d、40 （5）某企業(yè)5年前獲得一項(xiàng)專利，法定壽命為10年，現(xiàn)對(duì)其進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。經(jīng)過專家估算，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為

42、120萬(wàn)元，尚可使用3年，則該項(xiàng)專利的評(píng)估價(jià)值為（ ）萬(wàn)元 a、45 b、50 c、60 d、72 （6）用成本法評(píng)估某項(xiàng)專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費(fèi)材料費(fèi)用20萬(wàn)元，工資費(fèi)用30萬(wàn)元，管理費(fèi)用5萬(wàn)元，專用設(shè)備費(fèi)10萬(wàn)元，營(yíng)銷費(fèi)用5萬(wàn)元，咨詢鑒定費(fèi)5萬(wàn)元，其直接成本為（ ）萬(wàn)元 a、75 b、50 c、65 d、20 （7）下列闡述中正確的為（ ） a、商譽(yù)是能夠離開企業(yè)而單獨(dú)存在的 b、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)，但不能夠轉(zhuǎn)讓其所有權(quán) c、商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)

43、 d、商譽(yù)是產(chǎn)品的標(biāo)志 （8）對(duì)無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、投資評(píng)估的前提條件是無(wú)形資產(chǎn)（ ） a、可以確指 b、附著于有形資產(chǎn) c、技術(shù)成熟度高 d、可帶來超額利潤(rùn) （9）某企業(yè)兩年前引進(jìn)一項(xiàng)專有技術(shù)，重置成本為100萬(wàn)元，預(yù)計(jì)尚可使用5年，該技術(shù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000件，現(xiàn)在準(zhǔn)備將40%的生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)讓出去，由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的增加，使得該企業(yè)減少收益的現(xiàn)值為30萬(wàn)元。該技術(shù)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額接近（ ）萬(wàn)元 a、70 b、59 c、30 d、101 （10）預(yù)期某企業(yè)未來5年的凈收益分別為13萬(wàn)元、14萬(wàn)

44、元、11萬(wàn)元、12萬(wàn)元、15萬(wàn)元，第6年起的凈收益保持在15萬(wàn)元左右。采用對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估加總的方式確定企業(yè)價(jià)值為90萬(wàn)元。折現(xiàn)率為10%。該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值為（ ）萬(wàn)元 a、100 b、142 c、52 d、130 （11）某企業(yè)一項(xiàng)專利技術(shù)的法律保護(hù)期自1996年1月起20年，2002年1月預(yù)計(jì)其可帶來超額利潤(rùn)的年限尚有10年?，F(xiàn)在該企業(yè)擬將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給另一家企業(yè)使用5年，并從其年預(yù)期銷售收入8000萬(wàn)元中分成15%作為轉(zhuǎn)讓收益。所得稅率為33%。折現(xiàn)率為10%。該技術(shù)的轉(zhuǎn)讓價(jià)值為（ ）萬(wàn)元 a、3048 b、4940

45、 c、5923 d、6845 （12）對(duì)于同一專利權(quán)來講，其價(jià)值最高許可使用形式為（ ） a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨(dú)占使用許可 （13）無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估公式： n 最低收費(fèi)額 + ? k2×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 適用于無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的（ ） a、總付 b、提成支

46、付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值 = ? k1×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收費(fèi)額 + ? k2×Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 上述公式中，k1和k2的關(guān)系是（ ） a、k1等于k2

47、 b、k1大于k2 c、k1小于k2 d、不確定 3、多項(xiàng)選擇題 （1）專利權(quán)的許可使用形式有（ ） a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨(dú)占使用許可 e、次級(jí)使用許可 （2）專利權(quán)的轉(zhuǎn)讓形式有（ ） a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、特別使用許可 d、獨(dú)占使用許可 e、全權(quán)轉(zhuǎn)讓 （3）無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的支付方式有（ ） a、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付 （4）無(wú)形資產(chǎn)的

48、最低收費(fèi)額包括（ ） a、賣方研究開發(fā)成本中應(yīng)由買方攤還的部分 b、賣方的機(jī)會(huì)成本 c、賣方的轉(zhuǎn)讓成本 d、賣方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 e、買方分配到的經(jīng)濟(jì)租金 2、 （1）c （2）b 50×6+50×6× [1-1/（1+5%）7] / 5% = 2000 （3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）b （10）c （11）a （12）d （13）d （14）b 3、（1）abcde （2）abde （3）abd （4）abc 計(jì)算題 例2：某企業(yè)對(duì)一輛進(jìn)口汽車進(jìn)行評(píng)估，已知評(píng)估基準(zhǔn)

49、日相同規(guī)格的汽車的到岸價(jià)5萬(wàn)美元，當(dāng)日美元對(duì)人民幣的匯率為1：7.7，該汽車適用的進(jìn)口關(guān)稅稅率為30%，消費(fèi)稅稅率為8%，增值稅稅率為17%，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)2000元，證照費(fèi)為800元。該汽車的重置成本是多少？ （1）關(guān)稅完稅價(jià)格=5×7.7=38.5(萬(wàn)元) （2）進(jìn)口關(guān)稅=38.5×30%=11.55(萬(wàn)元) （3）組成計(jì)稅價(jià)格=（5×7.7+11.55)/(1-8%) =71.5(萬(wàn)元) （4）進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅=71.5×8%=5.72(萬(wàn)元) （5）進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅=71.5×17%=12.155(萬(wàn)元) （6）汽車重置成本 =38.5+11.55+5.72+12.155 +0.2

50、+0.08 =68.205(萬(wàn)元) 例3：某非標(biāo)準(zhǔn)三室清洗機(jī)，其主材為鋼材，凈耗量為3.8噸，評(píng)估基準(zhǔn)日鋼材的不含稅市價(jià)為3800元/噸，主要外購(gòu)件不含稅費(fèi)用為21470元，成本主材費(fèi)率為47%，成本利潤(rùn)率為16%，設(shè)計(jì)費(fèi)率為15%，產(chǎn)量2臺(tái)，銷售稅金率為18.7%。 計(jì)算該設(shè)備的重置成本。 （1）Cm1= 3.8÷90%×3800=16044（元） （2）設(shè)備的評(píng)估值=（16044÷47%＋21470）×（1+16%）×（1+ 18.7%）×（1+15%÷2）=82037（元） 例4：某設(shè)備于2000年購(gòu)置，原始成本為38000元，2005年評(píng)估該設(shè)備的重置成本。2

51、000年的物價(jià)指數(shù)為103%，2005年的物價(jià)指數(shù)為115%。 該設(shè)備的重置成本=38000×（115%／103%） =42427（元） 例5：某設(shè)備2002年歷史成本為30000元，環(huán)比物價(jià)指數(shù)為：2003年1.9%，2004年1.8%，2005年2.7%。計(jì)算2005年設(shè)備的重置成本。 該設(shè)備的重置成本 =30000×(1+1.9%)×(1+1.8%)×(1+2.7%) =31961（元 例9：某設(shè)備2005年評(píng)估時(shí)，已使用10年，預(yù)計(jì)尚可使用5年。該設(shè)備額定工作為每天8小時(shí)，而實(shí)際每天工作7.5小時(shí)。 （1）資

52、產(chǎn)利用率=7.5/8×100%=93.75% （2）實(shí)際使用年限=10×93.75%= 9.375（年） （3）總使用年限= 9.375+5= 14.375（年） （4）設(shè)備實(shí)體性成新率=5÷14.375×100% =37.375% （5）設(shè)備實(shí)體性貶值率=9.375÷14.375×100% =65.22% 例10：某設(shè)備購(gòu)建于1995年，原始價(jià)值為30000元,2000年和2003年進(jìn)行兩次更新改造,投資分別為3000元和2000元。2005年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995年至2005年的每年物價(jià)變動(dòng)指數(shù)均為10%，該設(shè)備尚可使用6年。 （1）設(shè)備重置成本（更新成本） 1

53、995年投資的重置成本=30000×(1+10%)10 =78000(元) 2000年投資的重置成本=3000×(1+10%)5 =4830(元) 2003年投資的重置成本=2000×(1+10%)2 =2420(元） 合計(jì)：85250（元） 例11：一臺(tái)數(shù)控車床，重置成本150萬(wàn)元，已使用2年，經(jīng)濟(jì)壽命為20年，現(xiàn)該車床數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為16.5萬(wàn)元，其他部分正常。 （1）設(shè)備可修復(fù)部分實(shí)體性貶值=16.5(萬(wàn)元) （2）設(shè)備不可修復(fù)部分實(shí)體性貶值 =（150- 16.5）×2/20×100%=13.35(萬(wàn)元) （3

54、）實(shí)體性貶值率=（16.5+13.35)/150×100% =19.9% （2）甲企業(yè)將一項(xiàng)專利使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，擬采用利潤(rùn)分成支付的方法。該專利技術(shù)是三年前自行研制的，賬面成本為80萬(wàn)元，三年間物價(jià)累計(jì)上升了25%，該專利保護(hù)期10年，剩余保護(hù)期6年，專業(yè)人員測(cè)算認(rèn)為該專利技術(shù)的成本利潤(rùn)率為400%，乙企業(yè)資產(chǎn)的重置成本為4000萬(wàn)元，成本利潤(rùn)率為13%。專業(yè)人員通過對(duì)該專利技術(shù)的同類技術(shù)發(fā)展趨勢(shì)分析，認(rèn)為該專利的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為4年。通過對(duì)市場(chǎng)供求狀況及生產(chǎn)狀況分析得知，乙企業(yè)的年實(shí)際生產(chǎn)能力為20萬(wàn)件，成本費(fèi)為每件400元，未來4年期間的產(chǎn)量與成本費(fèi)用變動(dòng)不大，使用該專利技術(shù)后

55、產(chǎn)品的性能提高，預(yù)計(jì)每件產(chǎn)品的售價(jià)在未來第一、二年為500元，第三、四年為450元。折現(xiàn)率為10%，所得稅稅率為33%。試確定該專利的評(píng)估價(jià)值。 1）求利潤(rùn)分成率80×（1+25%）×（1+400%）/[80×（1+25%）×（1+400%）+4000×（1+13%）] = 9.96% 2）求未來每年的預(yù)期利潤(rùn)額 第1、2年：（500-400）×20 = 2000（萬(wàn)元） 第3、4年：（450-400）×20 = 1000（萬(wàn)元） 第5年：（430-400）×20 = 600（萬(wàn)元） 3）求評(píng)估值：9.96%×（1-33%）×[2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+

56、1000/（1+10%）3+ +1000/（1+10%）4+600/（1+10%）5] = 352.2（萬(wàn)元） （4）甲企業(yè)將其注冊(cè)商標(biāo)通過許可使用合同許可給乙企業(yè)使用。使用時(shí)間為5年。雙方約定乙企業(yè)按照使用商標(biāo)新增加利潤(rùn)的25%支付給甲企業(yè)。根據(jù)估測(cè)乙企業(yè)使用該商標(biāo)后，每件產(chǎn)品可新增加稅前利潤(rùn)10元，預(yù)計(jì)5年內(nèi)的生產(chǎn)銷售量分別為40萬(wàn)件、45萬(wàn)件、55萬(wàn)件、60萬(wàn)件、65萬(wàn)件。假定折現(xiàn)率為14%，所得稅率為33%。試估算該商標(biāo)許可使用權(quán)價(jià)值。 25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）+45×10/（1+14%）2+55×10/（1+14%）3+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5] = 295（萬(wàn)元）