房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃報(bào)告

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《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃報(bào)告》由會(huì)員分享,可在線閱讀,更多相關(guān)《房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃報(bào)告(39頁珍藏版)》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、39課 程 設(shè) 計(jì) 課程名稱 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與項(xiàng)目策劃 題目名稱_ 會(huì)展世界城項(xiàng)目策劃 學(xué)生學(xué)院_ 管理學(xué)院_ 專業(yè)班級(jí)_ 06土地資源管理4班 學(xué) 號(hào) 3106006354 學(xué)生姓名 鄧岸 指導(dǎo)教師_ 唐 曉 蓮 _ 2009 年 1 月 5 日廣東工業(yè)大學(xué)課程設(shè)計(jì)任務(wù)書題目名稱會(huì)展世界城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查及策劃學(xué)生學(xué)院管理學(xué)院專業(yè)班級(jí)土地資源管理(4)班姓 名鄧岸學(xué) 號(hào)3106006354一、課程設(shè)計(jì)的內(nèi)容1、項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位4、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5、項(xiàng)目營銷推廣6、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)7、結(jié)論與問題討論二、課程設(shè)計(jì)的要求與數(shù)據(jù)對(duì)所策劃項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,了解項(xiàng)目及其周邊市政設(shè)

2、施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn),完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。三、課程設(shè)計(jì)應(yīng)完成的工作通過報(bào)刊雜志及網(wǎng)絡(luò)收集二手資料,通過實(shí)地調(diào)查、訪談收集一手資料;對(duì)資料進(jìn)行系統(tǒng)分析,提出本課程設(shè)計(jì)的研究思路及策劃方案,繪制規(guī)劃圖,撰寫房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告。四、課程設(shè)計(jì)進(jìn)程安排序號(hào)設(shè)計(jì)各階段內(nèi)容地點(diǎn)起止日期1針對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和資料收集項(xiàng)目所在地2010.1.5-72資料整理和撰寫市場(chǎng)調(diào)研與分析教105和宿舍2010.1.8-93房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位教105和宿舍2010.1.104項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及規(guī)劃圖教105和宿舍2010.1.115項(xiàng)目市場(chǎng)推廣教105

3、和宿舍2010.1.126項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)教105和宿舍2010.1.137提交策劃報(bào)告教1052010.1.15五、應(yīng)收集的資料及主要參考文獻(xiàn)1、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料2、房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)政策3、實(shí)地調(diào)查資料4、住宅小區(qū)規(guī)劃書籍及相關(guān)資料5、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃相關(guān)書籍發(fā)出任務(wù)書日期: 2010 年1月5日 指導(dǎo)教師簽名:計(jì)劃完成日期: 2010 年1月15日 基層教學(xué)單位責(zé)任人簽章:主管院長簽章:摘要我們本次選取的地塊為會(huì)展世界城樓盤的現(xiàn)址上,該地塊位于廣州市海珠區(qū)的東部,東臨黃埔古港、南臨珠江與廣州南肺萬畝果園隔江相望、西面是廣州未來的CBD(中心商務(wù)區(qū))琶洲會(huì)展中心,北面 緊鄰員村、車陂等新發(fā)展區(qū)

4、。在這一次課程設(shè)計(jì)中,我們小組合作進(jìn)行了項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、項(xiàng)目營銷推廣、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、最后進(jìn)行結(jié)論與問題討論。對(duì)會(huì)展世界成樓盤所在地進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,了解項(xiàng)目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。查閱經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)政策等相關(guān)文獻(xiàn),完成房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告?!娟P(guān)鍵詞】:會(huì)展世界城、地塊分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、資金籌措與投入計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)目錄1、項(xiàng)目基本情況- 6 -1.1、項(xiàng)目概況- 6 -1.2、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)- 6 -2、項(xiàng)目地塊分析- 7 -2.1、交通條件- 7 -2.2、周邊環(huán)境- 7 -2.4、地塊周邊生活服務(wù)配套狀況-

5、8 -3、項(xiàng)目市場(chǎng)分析- 8 -3.1、投資環(huán)境分析- 8 -3.2、市場(chǎng)供求分析- 11 -3.3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析- 13 -3.4、項(xiàng)目SWOT分析- 14 -4、項(xiàng)目定位- 16 -4.1、項(xiàng)目市場(chǎng)定位- 16 -4.2、項(xiàng)目形象定位- 16 -4.3、項(xiàng)目概念主題定位- 17 -4.4、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位- 17 -4.5、目標(biāo)客戶細(xì)分- 18 -4.6、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位- 19 -5、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)- 20 -5.1總體規(guī)劃構(gòu)思- 20 -5.2、專項(xiàng)規(guī)劃- 23 -5.3、住宅單體設(shè)計(jì)- 29 -6、營銷推廣- 30 -6.1、銷售策略- 30 -6.2、推廣策略- 33 -7、項(xiàng)目投資估算

6、- 34 -7.1、開發(fā)成本- 34 -7.2、開發(fā)費(fèi)用- 36 -7.3、投資成本費(fèi)用估算匯總表- 37 -8、資金籌措與投入計(jì)劃- 37 -8.1、資金籌措與投入計(jì)劃- 37 -8.2、貸款本金償還及利息支付- 38 -9、項(xiàng)目銷售收入及利潤估算- 38 -9.1、銷售總收入預(yù)測(cè)- 38 -9.2、銷售收入分期比例的測(cè)算- 38 -9.3、項(xiàng)目利潤估算- 39 -10、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)- 40 -10.1、成本利潤率- 40 -10.2、現(xiàn)金流量表- 40 -10.3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值- 40 -10.4、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)- 40 -11、結(jié)論- 41 -【參考文獻(xiàn)】:- 42 -地塊

7、狀況地塊地理位置地塊周邊社會(huì)條件1基礎(chǔ)設(shè)施:濱江路具有嶺南特色和異國情調(diào)的旅游休閑、觀光中心,江南大道、江南西路、寶崗大道的大型零售購物、商業(yè)服務(wù)中心,廣州大道南地區(qū)以專業(yè)市場(chǎng)為主體的物流商品集散中心,琶洲赤崗地區(qū)的會(huì)議、信息、商貿(mào)服務(wù)中心,以中山大學(xué)為龍頭,新港路沿線的科技中心,圍繞萬畝果樹保護(hù)區(qū)的現(xiàn)代都市型生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游中心。這六大中心已初具規(guī)模.2交通設(shè)施:緊鄰地鐵站和公交車站,距離地鐵二、四號(hào)線交匯萬勝圍站僅20米,是目前廣州樓市真正意義上的“地鐵就在家門口”,周邊緊鄰新港東路、東環(huán)高速、華南快速干線、新光快線等交通大動(dòng)脈,交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。15分鐘可通達(dá)天河、珠江新城、科學(xué)城及大學(xué)等熱

8、點(diǎn)地段。3公共服務(wù)設(shè)施:中小學(xué):珠江小學(xué)、赤崗小學(xué)、赤崗中學(xué);幼稚園:南洋中英文幼兒園;綜合商場(chǎng):好又多超市;醫(yī)院:四二一醫(yī)院、一七七醫(yī)院、紡織醫(yī)院;郵局:崗南內(nèi)進(jìn)1公里,新港中路惠海大廈對(duì)面;銀行:中國工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用社;菜市場(chǎng):新港中農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、石基村菜市場(chǎng);保利國際廣場(chǎng)、香格里拉旗艦酒店、琶洲會(huì)展中心等鼎級(jí)商業(yè)配套。城市規(guī)劃實(shí)施中心城區(qū)“中調(diào)”戰(zhàn)略,打造“珠江新城琶洲員村地區(qū)”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)琶洲-員村地區(qū)是廣州新城市中心區(qū)的組成部分,位于珠江新城東南翼,是廣州市實(shí)施“中調(diào)”和“東進(jìn)”戰(zhàn)略的重要地區(qū),與珠江新城共同構(gòu)成廣州市參與國際競(jìng)爭(zhēng)的代表區(qū)域。琶洲地區(qū)是廣州市國際會(huì)展、研發(fā)

9、商務(wù)區(qū),員村地區(qū)是城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)。也是今年市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大地區(qū)之一。 -2008年06月11日 15:39來源:廣州市城市規(guī)劃局 總體發(fā)展目標(biāo) 我覺得在未來琶洲地區(qū)的總體發(fā)展目標(biāo)打造國際一流的濱水會(huì)展商務(wù)中心區(qū)。通過發(fā)揮新城市中軸線和濱水會(huì)展經(jīng)濟(jì)區(qū)的疊加效應(yīng),共同構(gòu)成“琶洲會(huì)展”中央商務(wù)區(qū),使其成為廣州對(duì)外展示國際化城市形象的“窗口”。另一個(gè)方面,也通過會(huì)展經(jīng)濟(jì)的興起,催化廣州CBD作為面向東南亞、影響全國、輻射泛珠三角的總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的崛起,以帶動(dòng)整個(gè)城市的發(fā)展,使廣州CBD成為泛珠三角經(jīng)濟(jì)版圖的核心。規(guī)劃定位“一江聚兩岸,展心融珠城”區(qū)域功能定位:規(guī)劃將琶洲-員村地區(qū)打造為

10、具有國際一流水準(zhǔn)的廣州活力中心區(qū),使其可以容納區(qū)域甚至全球頂級(jí)產(chǎn)業(yè),同時(shí)成為醞釀生態(tài)宜居城市生活的新平臺(tái)。其中,配合廣州CBD發(fā)展極軸建設(shè)的逐漸完善,以琶洲會(huì)展中心區(qū)為極核,沿員村地區(qū)與琶洲地區(qū),分別建設(shè)以科技研發(fā)、金融信息及文化生態(tài)功能為主導(dǎo)的三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū),大力打造廣州CBD的總部經(jīng)濟(jì)圈,使廣州CBD成為以現(xiàn)代高端服務(wù)業(yè)為重心的總部經(jīng)濟(jì)核心區(qū),發(fā)揮其面向東南亞、影響全國、輻射泛珠三角的集聚作用。市場(chǎng)供求狀況政府儲(chǔ)備用地情況 琶洲政府儲(chǔ)備用地位于琶洲規(guī)劃的A區(qū)和B區(qū),總用地面積525萬平方米(包括會(huì)展中心、體育公園、周邊道路用地)。琶洲政府儲(chǔ)備用地中,可出讓用地面積71萬平方米,可出讓建筑面

11、積146萬平方米,并分設(shè)A、B兩個(gè)區(qū)。其中,A區(qū)主要是居住、商務(wù)辦公、商業(yè)等用地,B區(qū)主要是為會(huì)展中心服務(wù)的酒店、商務(wù)辦公、貿(mào)易咨詢用地。 會(huì)展世界城地段04年拍賣地價(jià)為18億,樓面地價(jià)約為1630元/平方米。地王06年12月,琶洲PZB1301地塊被香港南豐集團(tuán)旗下的南港投資有限公司經(jīng)過145次舉牌,以7.42億元(底價(jià)為2.3億元)投得,樓面地價(jià)達(dá)10037元/平方米,不僅創(chuàng)當(dāng)時(shí)廣州新高,而且據(jù)業(yè)界人士稱該紀(jì)錄在北京、上海等地均無“地”能及。 地塊自然條件該地塊有著得天獨(dú)厚的地理環(huán)境,所在的海珠區(qū)是廣州市唯一的島區(qū),與荔灣、越秀、天河、黃埔、番禺各區(qū)隔江相鄰,地理位置優(yōu)越,有豐富的土地資源

12、、大面積的水網(wǎng)果林風(fēng)景區(qū),呈現(xiàn)出“山水城市”的格局 . 位置: 廣州市海珠區(qū)新港東路西路南側(cè),黃埔古港旁。地形地勢(shì):該地塊背臨珠江,由于位于一個(gè)小山岡上,地勢(shì)差有5米。土地面積: 11萬平方米土地形狀:項(xiàng)目總體呈長方形,南北走向,氣候:該地塊位于廣州市海珠區(qū)東部,屬南亞熱帶典型的季風(fēng)海洋氣候。由于緯度較低, 使得該地區(qū)溫暖多雨、光熱充足、溫差較小、夏季長、霜期短雨熱同期等氣候特征。風(fēng)向:冬季吹偏北風(fēng)干燥寒冷。夏季偏南風(fēng)溫暖潮濕。夏季風(fēng)轉(zhuǎn)換為冬季風(fēng)一般在9月份,而冬季風(fēng)轉(zhuǎn)換為夏季風(fēng)在4月份 。自然災(zāi)害:夏季臺(tái)風(fēng),冬季寒潮,洪澇經(jīng)濟(jì)概況近年來,隨著廣州市實(shí)施“東進(jìn)、西聯(lián)、南拓、北優(yōu)”以及“中調(diào)”等

13、城市發(fā)展戰(zhàn)略,海珠區(qū)中心島區(qū)的戰(zhàn)略性地理優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn),經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)蓬勃發(fā)展。2006年全區(qū)GDP增長 12%,達(dá)到348.4億元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日臻合理完善,2006年三大產(chǎn)業(yè)比例為0.6:27.7:71.7,逐步形成 “大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),優(yōu)化提高第二產(chǎn)業(yè),積極發(fā)展都市型農(nóng)業(yè),特別重視發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。一批大型的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目,包括廣州國際會(huì)展中心、國際生物島以及廣州城市坐標(biāo)之一的電視觀光塔等重大項(xiàng)目也相繼落戶海珠區(qū),尤其是“中國第一大展”“廣交會(huì)”的落戶,不但給海珠區(qū)每年帶來數(shù)以百萬計(jì)的中外客商,而且給海珠區(qū)會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來強(qiáng)勁動(dòng)力 近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起,工業(yè)大道、

14、濱江東、南洲路、新港路及廣州大道南等地段已成為優(yōu)質(zhì)住宅密集區(qū)域,500多個(gè)樓盤星羅棋布,珠江帝景、光大花園、逸景翠園、金碧花園、愉景雅苑等一批明星商住小區(qū)熠熠生輝。2006年,區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)銷售均價(jià)每平方米近萬元,位列全市第三,全區(qū)常住人口140.4萬人,消費(fèi)潛力巨大,高端產(chǎn)品需求強(qiáng)勁。 經(jīng)貿(mào)發(fā)展優(yōu)勢(shì)五大優(yōu)勢(shì) 潛力無限區(qū)位優(yōu)勢(shì) 海珠區(qū)地理?xiàng)l件優(yōu)越,位于廣州市中部地區(qū),四面環(huán)水,水陸交通便利。隨著廣州市“中調(diào)南拓”重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域的確立,城市中軸線貫穿海珠島中部,已成為廣州市新的中心區(qū)域。 路網(wǎng)優(yōu)勢(shì) 區(qū)內(nèi)16座跨江大橋與周邊各區(qū)緊密相連,內(nèi)環(huán)路、華南快速干線、環(huán)城高速公路連通四方。區(qū)內(nèi)道路交通已成“九縱

15、九橫”的路網(wǎng)系統(tǒng).地鐵優(yōu)勢(shì) 地鐵網(wǎng)絡(luò)覆蓋全區(qū)。地鐵2、3號(hào)線橫貫區(qū)內(nèi),長度達(dá)14.15公里,設(shè)有12個(gè)站點(diǎn)。地鐵4號(hào)線、8號(hào)線和廣佛線的發(fā)展軸也貫穿其中,至2010年,途徑海珠區(qū)的地鐵總長度將達(dá)32.4公里,站點(diǎn)20個(gè)。會(huì)展商貿(mào)優(yōu)勢(shì) 2003年秋季,第94屆“廣交會(huì)”在廣州國際會(huì)展中心和流花展館同時(shí)設(shè)展。從101屆開始目前區(qū)內(nèi)有億元以上營業(yè)額的批發(fā)市場(chǎng)14個(gè),有私營、個(gè)體批發(fā)零售業(yè)戶60000多戶,中大布匹市場(chǎng)、廣州大道南已經(jīng)成為遠(yuǎn)近聞名的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)。 消費(fèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速崛起,工業(yè)大道、濱江東、南洲路、新港路及廣州大道南等地段已成為優(yōu)質(zhì)住宅密集區(qū)域,2006年,區(qū)內(nèi)

16、房地產(chǎn)銷售均價(jià)每平方米近萬元,位列全市第三,全區(qū)常住人口140.4萬人,消費(fèi)潛力巨大,高端產(chǎn)品需求強(qiáng)勁。政策影響本地塊處于國際會(huì)展中心附近,根據(jù)市政戰(zhàn)略規(guī)劃:琶洲定位為中央休閑商務(wù)區(qū),會(huì)展中心附近只可用于商務(wù)物業(yè)建設(shè),不再批準(zhǔn)住宅物業(yè)用地,居住用地變得更加珍貴。到2010年,廣州規(guī)劃的三個(gè)城市中心,琶洲、珠江新城和白云新城,琶洲將形成以會(huì)展業(yè)為核心,集國際商務(wù)、行政辦公、觀光旅游為一體的現(xiàn)代商務(wù)區(qū),其住宅用地因?yàn)橄∪北囟ㄉ怠?雖然會(huì)展業(yè)帶動(dòng)周邊地區(qū)的發(fā)展需求,根據(jù)廣州市規(guī)劃局的提議,在未來20年內(nèi)逐步征用琶洲村及其附近的農(nóng)用地和建筑用地.并有意思效仿官洲生物島,把琶洲村”移民”到周邊地區(qū),以

17、適應(yīng)新城區(qū)發(fā)展的要求.人口狀況琶洲街下設(shè)11個(gè)居委會(huì),管轄黃埔、琶洲、石基三個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社,戶籍人口25838人,外來人口22302人。 由于在“會(huì)展中心”開發(fā)前,琶洲地區(qū)還屬于廣州的近郊,經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢,所以對(duì)于當(dāng)?shù)鼐用竦姆康禺a(chǎn)需求較小。但隨著當(dāng)?shù)貢?huì)展業(yè)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,當(dāng)?shù)厝耸杖爰巴鈦砣丝诘脑黾蛹皩?duì)外影響力擴(kuò)大,所以琶洲地區(qū)的土地及房地產(chǎn)需求將會(huì)越來越大。人口因素本地塊面向的客戶群主要是熟悉和認(rèn)可琶洲國際發(fā)展規(guī)劃的政府公務(wù)員、企事業(yè)單位高層、從事商貿(mào)為主體的珠三角商家和對(duì)城市發(fā)展有獨(dú)特嗅覺的市場(chǎng)投資者;客戶群的構(gòu)成方面,除了市中心購買力為200到250萬的客戶,還有20%30%的客戶是珠

18、三角買家,包括佛山、順德、深圳以及江浙一帶。他們都會(huì)在琶洲會(huì)展中心這邊參與展覽,然后就近置業(yè)。他們看好這里的遠(yuǎn)景,因?yàn)闀?huì)展,所以樓盤價(jià)值不可估量。 因而針對(duì)的應(yīng)是中高收入的管理層及白領(lǐng)人員.在房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候應(yīng)注重對(duì)應(yīng)配套設(shè)施和適應(yīng)上班一族的物業(yè)服務(wù).房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(一)宏觀因素分析1.根據(jù)08年前三季度數(shù)據(jù)顯示,2008年廣州1-9月GDP為5921.66億,同比增長12.1%,增速同比繼續(xù)回落,但與上半年相比有所加快,第三產(chǎn)業(yè)仍是經(jīng)濟(jì)增長主要?jiǎng)恿Α?.2008年1-9月人均可支配收入為19229元,同比增長12.3%,增速環(huán)比也有所加快。1-10月累計(jì),城市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上升6.6

19、,繼續(xù)呈平穩(wěn)走低趨勢(shì)。3. 2008年9、10月,三季度廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展相比上半年有所加快,但由于受國際金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)增長加速等因素影響,10月進(jìn)出口額增長有所放緩。4.從社會(huì)零售品總額情況來看,1-10月社會(huì)零售品累計(jì)同比漲幅仍達(dá)兩成,可見國內(nèi)市場(chǎng)需求依然旺盛,全年廣州經(jīng)濟(jì)總體仍保持平穩(wěn)增長。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1商品房批準(zhǔn)預(yù)售各用途情況2009年4月各用途商品房批準(zhǔn)預(yù)售情況 面積單位:萬平方米用途住宅商業(yè)辦公其他面積98.701.602.300.00套數(shù)82731002602009年4月廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共36個(gè),批準(zhǔn)預(yù)售商品房8399套,同比增加25.56%,環(huán)比增加95.

20、37%;批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積為102.60萬平方米,同比增加34.51%,環(huán)比增加147.64%。其中批準(zhǔn)可預(yù)售商品住宅8273套,同比增加41.73%,環(huán)比增加100.46%;面積98.70萬平方米,同比增加48.37%,環(huán)比增加146.26%。2 、房屋交易登記情況概述 2009年4月,廣州市十區(qū)房屋交易登記17730宗,同比增加67.1%,交易登記面積178.41萬平方米,同比增加66.5%,交易登記金額120.62億元,同比增加52.1%。新建商品房和存量房情況詳見下表:3、房屋交易登記面積情況 2009年4月,房屋交易共178.41萬平方米。新建商品住宅交易登記面積占新建商品房交易登

21、記總面積的88.8%;存量住宅交易登記面積占存量房交易登記總面積的83.4%,從整個(gè)市場(chǎng)氛圍來看,住宅交易還是占據(jù)房屋交易的主要部分。見下圖:2009年4月各用途房屋交易登記面積情況 面積單位:萬平方米4 、房?jī)r(jià)情況2009年4月,全市十區(qū)新建商品住宅交易登記均價(jià)為7978元/平方米,同比下降27.5%。存量住宅交易登記均價(jià)為4819元/平方米,同比上升12.5%。2009年4月各用途房屋月均價(jià) 均價(jià)單位:元/平方米 5、新建商品住宅成交情況分析(一)4月全市一手住宅成交量進(jìn)一步上升。2009年4月,一手住宅的交易量進(jìn)一步上升。全市一手住宅交易面積為83.24萬平方米,同比上升108.2%,環(huán)

22、比上升30.9%,自2007年6月后月交易量首次重上80萬平方米,為22個(gè)月以來的最大月交易量。 (二)全市均價(jià)出現(xiàn)下降。2009年4月,廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為7978元/平方米,同比下降27.5%,環(huán)比下降3.7%。(三)中心六區(qū)、中高價(jià)位物業(yè)成交量占比持續(xù)上升,周邊新區(qū)物業(yè)成交量占比持續(xù)下降。 一方面,從區(qū)域成交情況來看,中心六區(qū)、中高價(jià)位物業(yè)成交量占比連續(xù)2個(gè)月上升。詳細(xì)見下表:均價(jià)單位:元/平方米;面積單位:萬平方米另一方面,高價(jià)位段樓盤成交比例上升 6 、 2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望1.從宏觀調(diào)控政策來看,受金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響,2009年經(jīng)濟(jì)政策將從穩(wěn)健的財(cái)政政策和

23、從緊的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。 2.從土地供應(yīng)情況來看,由于2008年土地市場(chǎng)拍賣持續(xù)冷淡,預(yù)計(jì)2009年商品住宅用地供應(yīng)總量將會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整。 3.從樓市供銷情況來看,由于今年供應(yīng)量持續(xù)上揚(yáng),因而明年上半年樓市仍然處于供大于求的局面 4.從價(jià)格走勢(shì)來看,2009年廣州樓價(jià)總體呈下降走勢(shì),但由于中心城區(qū)中的天河、越秀、荔灣和海珠的樓價(jià)依然堅(jiān)挺,而且目前天河和海珠的交易量在中心區(qū)域中占相當(dāng)比例,因此2009樓價(jià)仍維持較高水平。 (三) 、競(jìng)爭(zhēng)分析會(huì)展世界城翠屏瀚宇貴都會(huì)展宮寓類型: 普通住宅商住樓普通住宅建筑類型:小高層洋房高層洋房小高層洋房?jī)r(jià)格:均價(jià) 15000.0元

24、/平方米均價(jià) 12000.0元/平方米均價(jià) 14000.0元/平方米物業(yè)費(fèi):1.95元1.9元1.95元開盤時(shí)間:2008-01-012008-01-192007-01-01建筑面積:124457.0平米110262平方米20萬平方米容積率:1.045.580.91綠化率:38%40.10%33%項(xiàng)目特色:地鐵沿線,低密居所花園洋房裝修狀況:毛坯精裝修毛坯所屬商圈:琶洲工業(yè)大道琶洲物業(yè)公司:廣州金銘物業(yè)深圳蓮花物業(yè)戴德梁行物業(yè)2劣勢(shì)地理劣勢(shì):該地塊在海珠區(qū)東邊,在廣州人心目中仍為郊區(qū),離市中心位置相對(duì)較遠(yuǎn),。 區(qū)域形象較差:周邊是自然村,樓盤檔次較低;外地人多,治安較混亂,整體形象差。 規(guī)模大

25、配套少:由于項(xiàng)目規(guī)模大,但相應(yīng)的社區(qū)配套還沒完全開發(fā),如最近的小學(xué)、初中離地塊大概要20分鐘車程,而且學(xué)校名氣不大,屬于3流的地方學(xué)校。 對(duì)岸景觀欠缺:該地塊周遍地區(qū)屬于市政府重點(diǎn)開發(fā)地段,河沖、道路、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)仍在建設(shè)開發(fā)中,影響景觀。 發(fā)展緩慢:雖然該地塊接近琶周國際會(huì)展中心,但會(huì)展中心的發(fā)展對(duì)該地塊的影響并沒有預(yù)期中大,而會(huì)展中心周遍地區(qū)還在開發(fā)中,據(jù)專家預(yù)計(jì)要使琶洲地區(qū)成為廣州第2個(gè)市中心至少要20年。 價(jià) 格 偏 高 :會(huì)展世界城以大戶型為主,與周邊樓盤相比,單價(jià)偏高,因而總價(jià)高,壓力大,對(duì)于中低收入人士很難負(fù)擔(dān)3機(jī)會(huì)該地塊是廣州新城市中心區(qū)的組成部分,位于珠江新城東南翼,是廣州

26、市實(shí)施“中調(diào)”和“東進(jìn)”戰(zhàn)略的重要地區(qū),與珠江新城共同構(gòu)成廣州市參與國際競(jìng)爭(zhēng)的代表區(qū)域。琶洲地區(qū)是廣州市國際會(huì)展、研發(fā)商務(wù)區(qū),員村地區(qū)是城市中央商務(wù)區(qū)的拓展區(qū)。也是今年市政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的四大地區(qū)之一。4威脅1市場(chǎng)供應(yīng)過剩:目前市場(chǎng)上供遠(yuǎn)大于求,競(jìng)爭(zhēng)激烈,壓力大。2華南板塊競(jìng)爭(zhēng):隨著華南板塊各大樓盤的社區(qū)成熟,配套完善,再加上價(jià)格相對(duì)較低,會(huì)造成部分客源分流。3新豪宅板塊崛起:以琶洲會(huì)展中心的兩岸將發(fā)展成為新的豪宅區(qū),預(yù)計(jì)同期推出的樓盤會(huì)對(duì)該地塊造成影響。4建筑成本增大:現(xiàn)市場(chǎng)上的建成價(jià)格上漲,造成建筑成本增加,從而對(duì)影響售價(jià)。5價(jià)格壓力增大:該區(qū)基本上為中高檔樓盤,多數(shù)以價(jià)格作為主要競(jìng)爭(zhēng)手段

27、的郊區(qū)項(xiàng)目會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定威脅。項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位 “江畔舒適感性家居”江畔充滿活力和健康的舒適感性家居 環(huán)境景觀:以自然、隨意的手法創(chuàng)造休閑、輕松的環(huán)境氛圍。建筑形象:以柔美的建筑、清新的風(fēng)格創(chuàng)造建筑物與人的親和力,以自 然的曲線讓人感到心情舒暢。家居空間:以舒適的個(gè)性化的間隔,以富有質(zhì)感、色調(diào)清新典雅的選材塑造親切、溫暖的感性家居。社區(qū)氛圍:充分體驗(yàn)濱水而居所帶來的充滿活力和健康的生活享受。消費(fèi)群體定位客戶特征分析年齡:主要年齡段為25-45歲,其次為30-34歲。職 業(yè):高收白領(lǐng),私營企業(yè)的中高級(jí)管理人員、私 企 業(yè)主、自由職業(yè)者及個(gè)體經(jīng)營者等。教育程度:以大專、本科及以上學(xué)歷的高等

28、教育程度為主。家庭結(jié)構(gòu):以35人居住為主。家庭收入:以家庭收入每月8000-15000元為主。置業(yè)目的:以改善家庭居住條件的二次置業(yè)為主要購房目的。 消費(fèi)者分布區(qū)域定位在天河、海珠區(qū)工作或居住的高收白領(lǐng)或企業(yè)主他們?cè)谔旌印⒑V閰^(qū)工作或居住,是一些企業(yè)或公司的中高級(jí)管理人員、企業(yè)主,他們大部分已購置過住房,有著自己的私家車或公司配車,他們想進(jìn)一步改善目前居住的環(huán)境,提高居住生活質(zhì)量,需要二次置業(yè)。在海珠、天河區(qū)的個(gè)體經(jīng)營者他們是天河區(qū)和海珠區(qū)的生意人,他們有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),想改善目前的家庭居住條件,而且他們?cè)谀撤N程度上都比較信奉“風(fēng)水”一說?!耙运疄樨?cái)”,他們會(huì)選擇臨江的樓盤購買住房??蛻羯?/p>

29、方式分析 我們可以想像目標(biāo)客戶是這樣一群人: 在生活態(tài)度方面:對(duì)未來生活充滿者自信;將自己的職業(yè)(事業(yè))擺在了個(gè)人生活的最重要位置;具有鮮明的職業(yè)感和個(gè)人意識(shí);將財(cái)富的多少、收入的高低作為衡量個(gè)人能力和自我體現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)。在消費(fèi)方面:他們?cè)谫徫飼r(shí)比較注重對(duì)名牌的選擇;在現(xiàn)代生活用品中,汽車、商品房、旅游、高檔家居用品、名牌服飾等是他們追求的消費(fèi)標(biāo)志;他們喜歡出入大型商場(chǎng)、超市、高級(jí)餐廳、咖啡廳等場(chǎng)所。在休閑方面:旅游已成為他們的主要休閑放松方式,對(duì)他們來說,休閑與工作同等重要,一年之內(nèi)將有數(shù)次的旅游計(jì)劃。在繁忙的工作之余,他們十分關(guān)注自身的健康狀況,于是運(yùn)動(dòng)成為他們選擇保持身體健康的主要方式,他們

30、喜歡出入體育館、游泳館以及健身室等場(chǎng)所。戶型定位(1)(2)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)特點(diǎn)本小區(qū)名為:會(huì)展水世界由于本設(shè)計(jì)面對(duì)的對(duì)象是企業(yè)管理者和白領(lǐng)階層,平時(shí)的工作已經(jīng)很勞累,因此希望住在“會(huì)展水世界”里面的住戶都能感到最舒適自由的感覺,享受什么是生活。雖然我們沒有半山豪宅,但我們卻擁有大面積的綠化和大型水景,讓業(yè)主一踏入小區(qū)就能享受到“家與自然”相融合的恰意。 所以我們選擇了在這萬畝果園邊、珠江河畔的一塊地,在熟悉的環(huán)境中,加入了我們?nèi)碌臉?gòu)思和設(shè)計(jì)里面,從而誕生了我們的理想家園會(huì)展水世界。總體規(guī)劃構(gòu)想1、規(guī)劃依據(jù)A、國家及省、市有關(guān)技術(shù)政策及法規(guī)。 B、城市規(guī)劃行政主管部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。C、

31、甲方的設(shè)想和要求。2、指導(dǎo)思想 充分考慮本區(qū)域現(xiàn)狀,結(jié)合地形,因地制宜,體現(xiàn)“以人為本”的原則,強(qiáng)化居住質(zhì)量,以多層住宅為主,體現(xiàn)高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施,創(chuàng)造清新雅致、格調(diào)高尚的住宅園區(qū)。3.規(guī)劃原則 簡(jiǎn)單來說就是為居民經(jīng)濟(jì)合理的創(chuàng)造一個(gè)滿足日常物質(zhì)和文化生活需要的舒適、衛(wèi)生、安全、寧靜和優(yōu)美的環(huán)境。小區(qū)的合理及創(chuàng)新規(guī)劃,有效的提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)和價(jià)值,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。小區(qū)規(guī)劃原則:1) 合理利用住宅間空地:住宅間距內(nèi)插建低層公建。空間的借用(如住宅北臨或西臨道路、綠化、河流等空間,可以適檔提高層數(shù),以達(dá)到在不增加用地和在不影響使用的情況下,提高建筑

32、面積密度,但應(yīng)注意與整體的統(tǒng)一協(xié)調(diào))。2) 少量住宅東西向布置,在院內(nèi)布置戶外活動(dòng)場(chǎng)地和坡狀綠地。3) 高低層住宅混合布置。4) 利用地下空間(地下室)和屋頂平臺(tái)(屋頂花園)。設(shè)計(jì)理念 v 作為一種在市場(chǎng)上待價(jià)而沽的商品,戶型好壞是由消費(fèi)者決定的。世界上沒有最完美的戶型,只有適合于某類特殊消費(fèi)人群的完美戶型。設(shè)計(jì)者只能從一部分消費(fèi)人群的角度出發(fā),對(duì)戶型進(jìn)行研究。消費(fèi)者評(píng)價(jià)戶型最重要的因素依次為: (1)、布局(包括小區(qū)大方面的規(guī)劃布局和戶型具體設(shè)計(jì)的功能布局) (2)、朝向和樓層數(shù)(3)、通風(fēng)和采光(4)、配套設(shè)施 (5)、小區(qū)有效的利用面積 (6)、精裝修和可改造性 (7)、美觀原則 (8)

33、、風(fēng)水戶型七大空間設(shè)計(jì)理念 總體規(guī)劃圖于是按照這七大要素我們對(duì)小區(qū)和戶型作了以下的設(shè)計(jì)理念:v 由于項(xiàng)目周邊的國際會(huì)展中心,為廣州市新的發(fā)展中心。隨著周邊包括保力國際廣場(chǎng)等大量寫字樓建成,由此衍生出來的住房需求十分大,因此本項(xiàng)目面向的是白領(lǐng)階層和公司管理者。 v 創(chuàng)造“以人為本”的居住環(huán)境;v 居住環(huán)境是人類最為重要的生存空間。居住與人類之間的密切關(guān)系世人皆知。小區(qū)在倡導(dǎo)“以人為本”的做法上,充分注意與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào),在內(nèi)部環(huán)境中強(qiáng)調(diào)生活、文化、景觀間的連接,以達(dá)到美化環(huán)境、方便生活之目的。因此,處理好“自然環(huán)境住宅建設(shè)人”的關(guān)系,是小區(qū)著重解決的問題。隨著物質(zhì)生活水平的提高,環(huán)境的地位日益重

34、要,在小區(qū)中,環(huán)境已是居住質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn),同時(shí),環(huán)境的創(chuàng)造和利用也是尊重地域文化和創(chuàng)造小區(qū)特色的關(guān)鍵,一個(gè)小區(qū)的環(huán)境決定了小區(qū)的品位和特色。在設(shè)計(jì)中,本項(xiàng)目注重突出水的作用,在中國傳統(tǒng)觀念中“水為財(cái)”,據(jù)調(diào)查有45%的購房者對(duì)生活小區(qū)是否擁有湖和流水是很重視的。v 而我覺得湖在小區(qū)的作用不但可以美化景觀,也可以點(diǎn)綴生活,物業(yè)管理公司也可以在人工湖上養(yǎng)一些魚蝦,平時(shí)可供釣魚愛好者過把隱,到了魚獲季節(jié)更可以約上業(yè)主一起撈魚,既可以增加業(yè)主與物管的關(guān)系,也可以讓業(yè)主對(duì)小區(qū)更有歸屬感。用地平衡表和主要技術(shù)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)v 總用地 9.800 hm2v 規(guī)劃用地 9.395 hm2v 總建筑面積 1

35、4.457 hm2v 規(guī)劃住宅建筑面積 4.5 hm2v 規(guī)劃公建建筑面積 2.3 hm2v 總戶數(shù) 1248v 總?cè)丝?3854v 容積率 1.477v 綠化率 55%v 停車率 85%(規(guī)劃)各項(xiàng)用地規(guī)劃1.戶型布置戶型是依托于空間存在的。不論設(shè)計(jì)師要滿足多少設(shè)計(jì)原則、消費(fèi)者提出多少限制因素,最終都是通過空間進(jìn)行體現(xiàn)和表達(dá)的。因此,可以理解為: 將空間進(jìn)行合理分區(qū)、組織好各個(gè)空間的交通流線,使之符合設(shè)計(jì)的五個(gè)原則,即是一個(gè)好戶型。 主打戶型A 主打戶型A住宅完善應(yīng)具備六大基本功能:起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)。這些功能區(qū)根據(jù)其開放程度又可以大體分為公共、私密兩區(qū);根據(jù)其活動(dòng)特點(diǎn)可

36、以分為動(dòng)、靜兩區(qū)。其中公共區(qū)是供起居、會(huì)客使用的包括諸如客廳、廚房、餐廳、門廳等。 私密區(qū)是供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用的,包括臥室、衛(wèi)生間、書房等。 動(dòng)區(qū)的特征是活動(dòng)比較頻繁,可能有較多的干擾源,如走廊、客廳、廚房等。 靜區(qū)的特征是要求安靜,活動(dòng)相對(duì)少,比如臥室、書房。這些功能區(qū),各有自己明確的使用功能,有自身的使用要求,既各自獨(dú)立又相互聯(lián)系。因此在平面布局上,如何處理好這些功能區(qū)的關(guān)系,使之使用合理而不相互干擾便是戶型設(shè)計(jì)的一大關(guān)鍵2、坐向 在平房的戶型設(shè)計(jì)中,我設(shè)計(jì)了戶型A的坐向基本都是是坐北朝南的,由于南面緊挨著萬畝果園,這樣的布置可以能讓陽臺(tái)正向林海,美景盡收眼底。闊視野。坐北朝南的

37、房子,在以前稱為正房,那是因?yàn)檫@種房子冬暖夏涼,光線充足,即使在冬天,陽光也一樣能照射到房間的深處,令人有明亮溫暖的感覺。只要一進(jìn)屋,就會(huì)覺得很舒服。而且,這種坐向的屋宅,到了夏季,當(dāng)太陽升到接近頭頂?shù)纳峡罩畷r(shí),屋內(nèi)也受不到強(qiáng)烈日光的照射。除此之外,東南風(fēng)也可以通過窗口與門戶吹進(jìn)屋里,讓人感到?jīng)鏊孢m。而戶型B的坐向是坐西朝東。由于戶型B的陽臺(tái)正好對(duì)著小區(qū)的綠化帶和會(huì)所,沒有高層建筑的阻隔,可以讓住客有更廣闊的視野,而且戶型B的建筑群都正對(duì)人工湖,園林綠化和人工湖的美景盡收眼底。3.住宅用地 人是居住區(qū)的主體,“設(shè)計(jì)必須為人”。對(duì)居住者的關(guān)懷始終應(yīng)成為居住環(huán)境建設(shè)的宗旨與原則,物質(zhì)實(shí)體的開發(fā),

38、居住區(qū)硬環(huán)境的建設(shè),其目的都是為居民提供一個(gè)舒適、方便、安全、安靜的居住空間,也就是提供一個(gè)可居的場(chǎng)所。整個(gè)小區(qū)中為中國傳統(tǒng)住宅的類型,方正帶大陽臺(tái),是舒緩身心的好地方。在本規(guī)劃中,住宅群體采取成組成團(tuán)的組合形式,即由一定規(guī)模和數(shù)量的住宅成組團(tuán)的組合,構(gòu)成居住的基本的組合單元。我們?cè)谝?guī)劃是為了創(chuàng)造一種開敞性的生活空間,激發(fā)人們積極奮進(jìn),我們?cè)诮ㄖ贾脮r(shí)采取行列式布置,并拉大兩棟住宅之間的間距,促進(jìn)居民日常生活中的鄰里交往,加大了綠化面積,同時(shí)使小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)透光性都比較好。4、交通用地根據(jù)規(guī)劃的要求,小區(qū)入口設(shè)在新港東路上,門口正對(duì)地鐵2號(hào)線萬勝圍地鐵站,小區(qū)采取地下停車方式,小區(qū)內(nèi)除了主干道其

39、他地區(qū)不通車,針對(duì)住戶都是中高收入人士,因而在每棟住宅建筑都設(shè)有地下停車庫,基用來解決住區(qū)居民和外來車輛的存放的問題。鑒于小區(qū)的居住規(guī)模,我們將小區(qū)內(nèi)的道路寬度定義2m5 m,可獲得自然優(yōu)美的視覺效果,另有卵石步行路連接到小區(qū)內(nèi)部各塊綠地,有助于擴(kuò)大住戶的室外活動(dòng)空間,同時(shí)增強(qiáng)了環(huán)境與建筑的相互融合,使這里的居民在運(yùn)動(dòng)中都能享受到花園般的美景。5、綠化用地鄰接萬畝果林的“會(huì)展水世界”,我們十分注重綠化建設(shè),每一處可以種樹的地方我們都不吝嗇,盡可能提高小區(qū)的綠化率。 A 住區(qū)綠化小區(qū)的綠化、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、人工湖、露天廣場(chǎng)作為構(gòu)成小區(qū)環(huán)境的主要因素,在本設(shè)計(jì)中占有極其重要的地位,由于采取了高效、簡(jiǎn)潔的

40、規(guī)劃體系,減少道路占地面積,極大提高了小區(qū)的綠化面積。 B 道路綠化 道路綠化如同綠色的網(wǎng)絡(luò),將居住區(qū)各類綠化連接起來,使居民上班工作,日常生活的必經(jīng)之地,對(duì)居住區(qū)的綠化面貌有著極大的影響。有利于居住區(qū)的通風(fēng),改善小氣候,減少交通噪音的影響,保護(hù)路面,以及美化街景,以少量的用地,增加居住區(qū)的覆蓋面積 。小區(qū)主干道是聯(lián)系各住宅的道路,寬5m,供人行,在必要時(shí)也可使救護(hù)車和搬運(yùn)車駛進(jìn)住宅。小路交叉口適當(dāng)放寬,與休息長地結(jié)合布置,更顯得靈活多樣,豐富道路景觀。組團(tuán)內(nèi)的各條小路,從樹種選擇到配置方式采取多樣化,形成不同的景觀。既有利于識(shí)別住宅,又豐富了住宅綠化的藝術(shù)面貌。使每一條道路都形成自己獨(dú)特的景

41、觀。 C 住宅間及庭院綠化住宅四周及庭院內(nèi)的綠化時(shí)送到家門口的花園綠地,是住宅區(qū)綠化的基本單元,最接近居民。它包括住宅前后及兩棟住宅間的用地,在住宅區(qū)綠化中占地的比例比較大,約占小區(qū)綠化總用地的55%。v 6、公共建筑設(shè)施會(huì)展水世界力主打造一個(gè)陽光小區(qū),在會(huì)所旁邊設(shè)立了兩個(gè)網(wǎng)球場(chǎng)、三個(gè)籃球場(chǎng)、一個(gè)大型游泳池、一個(gè)室外健身小區(qū),在小區(qū)北面還有一個(gè)200米運(yùn)動(dòng)場(chǎng)和7人足球場(chǎng)。另外,在會(huì)所里設(shè)有一個(gè)小型圖書館、麻將室、網(wǎng)吧、恒溫游泳池等娛樂設(shè)施,情趣、快樂、健康、自然、享受,全方位滿足住戶們的健康需求,盡情綻放花樣年華!為了方便業(yè)主在小區(qū)西南角建立一個(gè)3層的肉菜雜貨市場(chǎng),而西北角設(shè)有便利店可供使用運(yùn)

42、動(dòng)場(chǎng)設(shè)施的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)給。在次入口進(jìn)小區(qū)50米也設(shè)置了一個(gè)3層的商業(yè)廣場(chǎng)。讓業(yè)主足不出小區(qū)也能解決生活所需。v 7、建筑小品建筑小品指體量小巧,有一定使用價(jià)值和裝飾作用的建筑、游憩、觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物,稱小品,或叫環(huán)境小品。具有組合空間,美化環(huán)境,方便居民生活等作用??梢哉f是小區(qū)景觀的點(diǎn)睛之筆,以其較低的成本,營造超強(qiáng)的環(huán)境文化氛圍,增加物業(yè)的附加價(jià)值,實(shí)現(xiàn)超額利潤,其前提是要基于對(duì)建筑小品特點(diǎn)的準(zhǔn)確把握。其特點(diǎn)是功能簡(jiǎn)明、體量小巧、造型新穎別致、富有意境和表現(xiàn)力,由于小品造價(jià)低,對(duì)居民區(qū)環(huán)境美化作用顯著,所以小品設(shè)計(jì)和運(yùn)用日益受到重視。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1、

43、土地使用指標(biāo) 用 地 平 衡 表 表1項(xiàng) 目用地面積(公頃)所占比重(%)人均面積 (/人)居住區(qū)規(guī)劃總用地1025.7其 中居住用地9.510024.4其 中住宅用地5.05312.8公建用地2.0225.1道路用地1.3133.3公共綠地1.2123.0河涌用地高壓線控制用地城市道路用地2、 密度指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 表2居住套數(shù)1296套居住人口3888人總建筑面積14.87公頃其中住宅建筑面積11.38公頃公共建筑面積3.49公頃住宅平均層數(shù)9層人口毛密度260人/公頃住宅面積毛密度11380m2/公頃住宅面積凈密度14870m2/公頃容積率1.48總建筑密度30%綠地率43%3、

44、 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃要求進(jìn)行設(shè)置 公共服務(wù)設(shè)施表 表3編 號(hào)項(xiàng) 目建筑面積()用地面積()數(shù) 量1中心廣場(chǎng)4570457012會(huì)所2320865013商場(chǎng)1250125014便利店808015球類場(chǎng)地2560256016肉菜市場(chǎng)85585517衛(wèi)生站30030018變電房454519路燈配電房3030110公共廁所190190211垃圾集散點(diǎn)7070212小區(qū)綜合管理處2302301二、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃 1、開發(fā)方案設(shè)想與分析 2、建設(shè)進(jìn)度 分幾期開發(fā),各期時(shí)間跨度。分2期開發(fā),第一期3年,第二期2年三、項(xiàng)目投資估算 (一)開發(fā)成本 1.土地成本 根據(jù)廣州市國有

45、土地使用權(quán)出讓金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以及土地等級(jí)劃分,通過“廣州市國土資源和房屋管理局”網(wǎng)站查詢,該地塊的土地等級(jí)為4級(jí),區(qū)域內(nèi)居住用地基準(zhǔn)價(jià)格分別為1571元/m2、1846元/m2、1466元/m2、1318元/m2,對(duì)基準(zhǔn)價(jià)格修正,在此我們?nèi)∑骄?,即基?zhǔn)地價(jià)為1550,則土地使用權(quán)出讓金總價(jià)合計(jì)為:10*10000*1550=155000000元 2.前期工程費(fèi) (1)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):按建安工程費(fèi)的2.6計(jì)算 37588.1*2.6=97.73(萬元) (2)可行性研究費(fèi):按建安工程費(fèi)的2計(jì)算 37588.1*2=75.18(萬元) (3)勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi):按建安工程費(fèi)的1.3計(jì)算 37588.1*1.3

46、=48.86(萬元) (4)三通一平費(fèi): 按220元/m2計(jì)算 113800*220=2503.6(萬元) (5)籌建開辦費(fèi):按建安工程費(fèi)的1計(jì)算 37588.1*1=37.59(萬元)合計(jì):2762.6(萬元)3.建安工程費(fèi) (1)高層住宅建安費(fèi)多層住宅建安費(fèi) 表5-1序號(hào)項(xiàng) 目單價(jià)(元M)工程量(M)金額(萬元)1土建及裝修工程費(fèi)3000113800341402水電安裝工程費(fèi)33011380037550.43小計(jì)37588.1 4.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(紅線內(nèi)外工程費(fèi))基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 表6序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額(萬元)1道路工程按60元/m2計(jì)算:60元/m2*113800682.82排水

47、管道工程按10元/m2計(jì)算:10元/m2*113800113.87公共廣場(chǎng)按300元/m2計(jì)算:300元/m2*113800341410綠化工程按10元/m2計(jì)算:10元/m2*113800113.811供水工程按15元/m2計(jì)算:15元/m2*113800170.712供電工程按40元/m2計(jì)算:40元/m2*113800455.213電信工程按10元/m2計(jì)算:10元/m2*113800113.814煤氣工程按30元/m2計(jì)算:30元/m2*113800341.415合計(jì)5405.5 5.公建配套費(fèi) 公 建 配 套 費(fèi) 表7序號(hào)項(xiàng) 目建筑面積(M)單價(jià)(元M)金額(萬元)1中心廣場(chǎng)4570

48、1100639.82會(huì)所23201400324.83商場(chǎng)125014001754便利店80333026.645球類場(chǎng)地256010002566肉菜市場(chǎng)8551400119.77衛(wèi)生站300333099.98變電房4514006.39路燈配電房3014004.210公共廁所190140026.611垃圾集散點(diǎn)7014009.812小區(qū)綜合管理處230140032.2合計(jì)1720.946.不可預(yù)見費(fèi)按前期工程費(fèi)的3%計(jì)算 2762.6*3%=82.88(萬元)7.開發(fā)期間稅費(fèi) 開 發(fā) 期 間 稅 費(fèi) 表8序號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額(萬元)1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1320*5.5%*14.87公頃1079

49、.562投資方向調(diào)節(jié)稅3工程質(zhì)量與施工安全監(jiān)督費(fèi)按建安工程費(fèi)的4計(jì)算150.356其它稅費(fèi)按建安工程費(fèi)的2%計(jì)算751.767合計(jì)1981.67 8.開發(fā)成本 序 號(hào)項(xiàng) 目金額(萬元)1土地成本155002前期工程費(fèi)2762.63建安工程費(fèi)37588.14公建配套費(fèi)用1720.945基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用5405.56不可預(yù)見費(fèi)82.887其他稅費(fèi)1981.678合計(jì)65041.69(二)開發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用匯總表 表9序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì) 算 依 據(jù)金額(萬元)1管理費(fèi)用按開發(fā)成本的3%計(jì)算1951.252銷售費(fèi)用按開發(fā)成本的1%計(jì)算650.422.1廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)按銷售收入的1%計(jì)算1677.72.2

50、銷售代理費(fèi)按銷售收入的1%計(jì)算1677.72.3銷售手續(xù)費(fèi)按銷售收入的0.5%計(jì)算838.93貸款利息4234.094合計(jì)11030.06(三)投資成本費(fèi)用估算匯總表 投資成本費(fèi)用估算匯總表 表10成 本 項(xiàng) 目總 額(萬元)得 房 成 本 (元/)多層()高層()(一)土地成本155001362.04(二)建安工程費(fèi)37588.13303(三)前期工程費(fèi)2762.6242.76(四)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5405.5475(五)公建配套費(fèi)1720.94151.22(六)不可預(yù)見費(fèi)82.887.28(七)開發(fā)期間稅費(fèi)1981.67174.10(八)開發(fā)費(fèi)用11030.06969.24(九)投資總額合計(jì)

51、76071.756684.69三、資金籌措與投入計(jì)劃 1.資金籌措與投入計(jì)劃 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬元 表11序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期1234561投資總額71877.4511548.2114564.1412544.1412358.2211456.249007.171.1建設(shè)投資67643.3611548.2114564.1412085.141148.6110060.397497.371.2貸款利息4234.09459876.611395.851502.632資金籌措71877.452367517057.34114591087612306.696502.632.1自有資金23

52、675.17613675100002.2借款(含利息)21144.9364595876.617306.691502.632.3銷售收入再投入27057.344100007057.345000500050005000 2.貸款本金償還及利息支付 貸款還本付息估算表 單位:萬元 表12年利率:7.65%序 號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營 期1234561年初借款累計(jì)645912335.6119642.302本年借款16910.8400600050005910.843本年應(yīng)計(jì)利息4234.0900459876.611395.851502.634本年底本息償還21144.935年末借款累計(jì)00645912

53、335.6119642.3021144.936歸還借款本息來源21144.936.1投資回收21144.9346.2其他收入四、項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算(一)銷售單價(jià)的確定(二)銷售總收入的確定 銷售總收入預(yù)測(cè)表 表分 類可銷售面積()建議銷售價(jià)(元/)銷售收入(萬元)高 層 住 宅第一期第一批280501400039270第二批324501400045430第二期第一批246501400034510第二批286501400040110車 位650(個(gè))13(萬元/個(gè))8450合 計(jì)167770(三)銷售收入分期比例的測(cè)算(注:下表中, B1一期高層;B2二期高層;C 車位)銷售總收入分期按比例測(cè)算表 表14銷售計(jì)劃分年度銷售金額年份銷售比例銷售面積()23456789合計(jì)350B12805039270車位16321134

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