中國房地產(chǎn)主要政策.ppt

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回顧 中國房地產(chǎn)主要政策 2005 2007 關(guān)於加大住房信貸投入 支援住房建設(shè)與消費(fèi)的通知 1998 04 自2002年下半年以來 部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高 商品房空置面積增加 房價上漲過快以及低價位住房供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多等結(jié)構(gòu)性問題 2003年6月中國人民銀行出臺了 關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 121號文件 2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長的同時 地價和商品房價格也雙雙走高 2004年被認(rèn)為 沒有不好賣的樓盤 沒有不賺錢的開發(fā)商開始出現(xiàn) 與此同時 房地產(chǎn)市場泡沫論 爭論廣泛展開 2005年前主要政策與背景 2004年11月 2004 10開始從降低利率轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣呃?我國央行自1996年以來 進(jìn)行了八次降低利率 2002年2月21日 央行宣佈第八次降息 一年期定期存款利率下調(diào)0 27個百分點(diǎn) 為1 98 2004年提高利率 一年期存款利率由1 98 提到2 25 一年期的貸款利率由5 31 上調(diào)到5 58 個人住房貸款5年以上的貸款利息由以往的5 04 增加到5 31 公積金貸款 年以上的利率由4 05 調(diào)整到4 23 2005年前主要政策與背景 2005年3月17日 將住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水準(zhǔn) 實(shí)行下限管理 下限利率水準(zhǔn)為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0 9倍 商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水準(zhǔn)和內(nèi)部定價規(guī)則 對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū) 個人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20 提高到30 2005年3月26日 國務(wù)院辦公廳下發(fā) 關(guān)於切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知 針對房價上漲過快的現(xiàn)象明確提出八點(diǎn)要求 即 國八點(diǎn) 2005年4月27日 國務(wù)院 關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題 八條措施 新八條 2005年4月30日 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部門聯(lián)發(fā) 關(guān)於做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知 2005年主要政策 2005年6月1日起 對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過2年 含2年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時免征營業(yè)稅 對個人購買非普通住房超過2年 含2年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業(yè)稅 2005年9月30日 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例必須達(dá)到35 以上 2005年主要政策 2006 5 18 國務(wù)院 國六條 2006 6 1 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā) 關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格的意見 國辦發(fā) 2006 37號 2006 6 1 關(guān)於加強(qiáng)住房營業(yè)稅徵收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) 2006 74號 2006年主要政策 2006 07 18國家稅務(wù)總局 關(guān)於住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個人所得稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) 2006 108號2006 12 1 國家稅務(wù)總局 關(guān)於個人轉(zhuǎn)讓二手房徵收土地增值稅問題的通知 2006 12 12 關(guān)於發(fā)佈實(shí)施 限制用地專案目錄 2006年本 和 禁止用地專案目錄 2006年本 的通知 2006年主要政策 2006 05 17國務(wù)院促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展 國六條 明確 2006年05月29日九部委 關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 國十五條 細(xì)化 2006 05 31國稅總局住房營業(yè)稅徵收二手房營業(yè)稅5年2006 07 06建設(shè)部 發(fā)改委 工商局整頓規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)交易秩序商品房預(yù)售2006 07 11建設(shè)部聯(lián)合其他5部委規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理外資受限2006 07 12建設(shè)部新建住房結(jié)構(gòu)比例90m2 雙70 標(biāo)準(zhǔn)2006 07 24國務(wù)院建立國家土地督察制度土地利用審批2006 07 26國稅局住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個人所得稅2006 08 01國土資源部招 拍 掛 協(xié)定出讓國有土地使用權(quán)規(guī)範(fàn)土地範(fàn)圍2006 09 05建設(shè)部 外匯局規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)市場外匯管理外資備案2006 09 05國務(wù)院加強(qiáng)土地調(diào)控保護(hù)耕地2006 09 14國稅局房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理2006 11 20國土資源部 財政局 央行調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)2006 12 12發(fā)改委 國土資源部限 禁土地目錄2007 01 24國稅局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算四級超率累進(jìn)稅率 2007 01 關(guān)於房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 2007年 央行六次加息2006年7月6日 關(guān)於進(jìn)一步整頓規(guī)範(fàn)房地產(chǎn)交易秩序的通知 2007 08 01 國務(wù)院關(guān)於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 國發(fā) 2007 24號 2007年主要政策 2007 09 27 關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 銀髮 2007 359號 2007 12 11 關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 銀髮 2007 452號 2007年主要政策 2007 05 23商務(wù)部 外匯局外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管2007 08 07國務(wù)院解決城市低收入家庭住房困難廉租房 住房保障體系2007 09 27央行 銀監(jiān)會加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理首付比例區(qū)別對待2007 09 30國土資源部進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控解決低收入家庭住房困難2007 10 01物權(quán)法實(shí)施2007 10 31發(fā)改委 商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 2007年修訂 外資受限2007 11 14財政部 廉租住房保障資金管理辦法 資金來源的八大管道2007 11 19國土資源部 財政部 央行 土地儲備管理辦法 2007 11 27九部門聯(lián)合 廉租住房保障辦法 保障物件 保障方式2007 11 30建設(shè)部 發(fā)改委等七部門 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 2007年 央行六次加息貨幣政策從緊傳出強(qiáng)烈政策信號 2007年3月5日 溫家寶指出 必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 改善低收入居民住房問題 房價 拐點(diǎn) 2008 2006年房價上漲依然過快 低收入家庭住房難 2005 2007年房地產(chǎn)土地政策盤點(diǎn) 嚴(yán)禁囤 炒土地 對出讓土地的合同條件及違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定 限目 禁目開發(fā) 禁止別墅類 高爾夫球場 賽馬場 等 限低密度 大套型住宅項(xiàng)目 等 土地收益用於民 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高一倍 相關(guān)收入專項(xiàng)用於農(nóng)業(yè)建設(shè) 城市建設(shè)用地土地出讓金一定比例用於經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房建設(shè) 用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng) 並督促建設(shè) 建立土地監(jiān)察制 全國省 區(qū) 市 及計畫單列市土地審批利用納入九大土地督察局監(jiān)管 土地出讓規(guī)範(fàn)化 明確六大類招牌掛土地 建立國有土地出讓的協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)和價格爭議裁決機(jī)制 房地產(chǎn)土地政策 央行八次調(diào)息 個人住房貸款利率調(diào)整 房地產(chǎn)稅收政策盤點(diǎn) 兩次調(diào)整期房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅 強(qiáng)征二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 加強(qiáng)個人無償贈與不動產(chǎn)稅收 調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算 調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)市場政策 二房首付40 對已利用貸款購買住房 又申請購買第二套 含 以上住房的 貸款首付款比例不得低於40 貸款利率不得低於央行公佈的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1 1倍 房屋預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證後 應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房 同時加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告發(fā)佈管理 未取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)專案 不得發(fā)佈商品房預(yù)售廣告 90平方米 雙70 城市新開工住房建設(shè)中 套型在90平方米以下的住房面積必須達(dá)到70 以上 廉租住房 經(jīng)濟(jì)適用住房 中小套型普通商品住房用地供應(yīng)量不得低於70 外資準(zhǔn)入受限加強(qiáng)對外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批和監(jiān)管 限制投資高檔賓館 別墅 寫字樓 國際會展中心 土地成片開發(fā) 房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)仲介或經(jīng)紀(jì)公司等 將 普通住宅用地開發(fā)建設(shè) 從鼓勵投資類中刪除 房屋權(quán)屬登記公示房屋自然狀況 權(quán)利狀況等記載資訊 單位和個人可公開查詢 發(fā)揮房屋權(quán)屬登記的公示作用 保障房屋交易安全 維護(hù)房屋交易秩序 嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)適用房只有城市低收入住房困難家庭可以購買經(jīng)濟(jì)適用房 並且只能擁有有限產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購 單套經(jīng)濟(jì)適用住房的建築面積也被限定在60平方米左右 相關(guān)關(guān)聯(lián) 關(guān)於切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知 國八點(diǎn) 這八條意見為 一 高度重視穩(wěn)定住房價格 二 切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任 三 大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu) 增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng) 並督促建設(shè) 四 嚴(yán)格控制被動性住房需求 主要是控制拆遷數(shù)量 五 正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求 六 全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行 七 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施 八 認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查 返回 2005年 國八條 一 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控 改善商品房結(jié)構(gòu) 二 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度 嚴(yán)格土地管理 三 加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控 保證中低價位 中小戶型住房的有效供應(yīng) 四 完善城鎮(zhèn)廉租住房制度 保障最低收入家庭基本住房需求 五 運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場 特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度 六 加強(qiáng)金融監(jiān)管 七 切實(shí)整頓和規(guī)範(fàn)市場秩序 八 加強(qiáng)市場監(jiān)測 完善市場訊息披露制度 返回 一 強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)二 加大土地供應(yīng)調(diào)控力度 嚴(yán)格土地管理三 調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策 嚴(yán)格稅收征管四 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理 防範(fàn)金融風(fēng)險五 明確享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn) 合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)六 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 完善廉租住房制度七 切實(shí)整頓和規(guī)範(fàn)市場秩序 嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為八 加強(qiáng)市場監(jiān)測 完善市場訊息披露制度 關(guān)於做好穩(wěn)定住房價格工作意見 返回 2006年 國六條 一 切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 二 重點(diǎn)發(fā)展中低價位 中小套型普通商品住房 經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房 三 各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃 對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求 四 進(jìn)一步發(fā)揮稅收 信貸 土地政策的調(diào)節(jié)作用 五 嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā) 銷售有關(guān)政策 完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策 有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策 引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求 六 科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模 加強(qiáng)土地使用監(jiān)管 制止囤積土地行為 返回 關(guān)於調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 穩(wěn)定住房價格的意見 國辦發(fā) 2006 37號 要求新開工專案中套型建築面積小於90平方米的房屋比重不得少於70 等 從2006年 月 日起 對購買住房不足 年轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其取得的售房收入全額徵收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過 年 含 年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時免征營業(yè)稅 個人購買非普通住房超過 年 含 年 轉(zhuǎn)手交易的 銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業(yè)稅 建築面積90平方米以下仍執(zhí)行首付20 而90平方米以上執(zhí)行30 項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35 等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè) 商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款等等 返回 2006年二手房營業(yè)稅二次調(diào)整 2006年5月31日 國稅總局下發(fā) 關(guān)於加強(qiáng)住房營業(yè)稅徵收管理有關(guān)問題的通知 對 國六條 中二手房營業(yè)稅新政策的具體執(zhí)行問題予以明確 要求各級地方稅務(wù)部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整後的個人住房營業(yè)稅稅收政策 2006年6月1日後 個人將購買不足5年的住房對外銷售全額徵收營業(yè)稅 返回 關(guān)於住房轉(zhuǎn)讓所得徵收個人所得稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) 2006 108號 地稅局將在全國範(fàn)圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性徵收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 個人所得稅應(yīng)納稅所得額 轉(zhuǎn)讓收入 房屋原值 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金 有關(guān)合理費(fèi)用 返回 關(guān)於個人轉(zhuǎn)讓二手房徵收土地增值稅問題的通知 二手房個人售房者必須提供土地增值稅完稅證明或相關(guān)的涉稅證明 才能辦理過戶手續(xù) 對既不能夠提供購房發(fā)票證明 又不能提供房屋及建築物價格評估報告的 稅務(wù)機(jī)關(guān)可採取核定徵收辦法 按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1 徵收率計征土地增值稅 返回 2007年土地增值稅的清算 按照新的計稅辦法 專案開發(fā)的速度越慢 土地囤積的時間越長 企業(yè)就會支付更多的稅款 為減少開發(fā)商的囤地現(xiàn)象 2007年1月24日 關(guān)於房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 出臺後 土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率 即土地增值稅要視增值率的大小 採取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式 對增值額超過扣除項(xiàng)目金額200 的 分別適用30 40 50 和60 的稅率 不再全部按60 的稅率計征 返回 2007年低收入家庭住房解決 意見 指出要建立多層次住房保障體系 加快住房分類供應(yīng)體制的實(shí)施 明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能 意見 有5個要點(diǎn) 新建廉租住房套型建築面積控制在50平方米以內(nèi) 經(jīng)濟(jì)適用住房套型建築面積控制在60平方米左右 購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年 不得直接上市交易 十一五 期末全國廉租住房制度保障範(fàn)圍覆蓋低收入住房困難家庭 城市新審批 新開工的住房建設(shè) 套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重 必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70 以上 返回 2007年嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理 通知 規(guī)定 對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的 貸款首付款比例不得低於20 對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的 貸款首付款比例不得低於30 對已利用貸款購買住房 又申請購買第二套 含 以上住房的 貸款首付款比例不得低於40 貸款利率不得低於中國人民銀行公佈的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1 1倍 且貸款首付款比例和利率水準(zhǔn)應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高 具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定 返回 關(guān)於加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 銀髮 2007 452號 1 央行明確對 第二套房貸 給予了 以家庭為單位 的說法 2 已利用住房公積金貸款購房的家庭 向商業(yè)銀行申請住房貸款時 也應(yīng)按照 通知 有關(guān)規(guī)定執(zhí)行 3 充分保障民生 向中低收入自住型購房群體傾斜 4 凡發(fā)現(xiàn)填報虛假資訊 提供虛假證明的 所有商業(yè)銀行都不得受理其信貸申請 這使得在執(zhí)行層面 9 27 政策的 透明度 更高 精準(zhǔn)度 更強(qiáng) 殺傷力 更大 公積金貸款不再成逃避政策擋箭牌 央行嚴(yán)防購房信貸風(fēng)險 政策出現(xiàn) 罰則 制度 返回 2007年土地管理 2007年10月10日 國土資源部發(fā)佈 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 被業(yè)內(nèi)稱為 39號令 該規(guī)定自2007年11月1日起施行 新 規(guī)定 明確 土地受讓方未繳清全部土地出讓價款 不得向其發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書 這對發(fā)展商來說 無疑是敦促他們加快手中土地的開發(fā) 加大樓市供應(yīng)量 對平抑樓價有著較大的作用 2007年11月19日 國土資源部 財政部 中國人民銀行又聯(lián)合制定發(fā)佈了 土地儲備管理辦法 進(jìn)一步加強(qiáng)及完善了土地管理 這對於加大打擊開發(fā)商的囤地行為有了更強(qiáng)的法律支撐 可以進(jìn)一步釋放閒置土地 增加商品房的供應(yīng) 此政策有利於縮短從土地到商品房的時間週期 起到增加房產(chǎn)供應(yīng)的效果 返回 2007年經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 詳細(xì)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理 價格管理 準(zhǔn)入及推出管理 監(jiān)督管理等 一方面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象 使經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象與廉租住房保障對象相銜接 另一方面規(guī)定嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地後 以補(bǔ)交土地出讓金等方式變相進(jìn)行商品房開發(fā) 以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房用地管理 確保經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng) 明確規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年 不得直接上市交易 確需轉(zhuǎn)讓的 由政府回購 其次 購買滿5年的 在轉(zhuǎn)讓時 應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款 返回 2007年貨幣政策從緊信號 2007年之內(nèi)央行6次上調(diào)個人住房商業(yè)貸款利率 進(jìn)一步加大對需求的調(diào)控 2007年12月5日 中央經(jīng)濟(jì)工作會議閉幕 在部署明年經(jīng)濟(jì)工作時明確提出 已實(shí)施10年之久的 穩(wěn)健的貨幣政策 將調(diào)整為 從緊的貨幣政策 明年要實(shí)施穩(wěn)健的財政政策和從緊的貨幣政策 人民銀行將進(jìn)一步發(fā)揮貨幣政策在宏觀調(diào)控中的重要作用 返回